Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Kammergericht Berlin
Urteil verkündet am 12.08.2004
Aktenzeichen: 8 U 41/04
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 326 Abs. 1 Satz 1 a.F.
BGB § 823
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Kammergericht Im Namen des Volkes

Geschäftsnummer: 8 U 41/04

verkündet am: 12.08.2004

hat der 8. Zivilsenat des Kammergerichts auf die mündliche Verhandlung vom 12. August 2004 durch die Richterin am Kammergericht Spiegel als Einzelrichterin für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Beklagten gegen das am 16. Januar 2004 verkündete Urteil der Zivilkammer 29 des Landgerichts Berlin wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

Die Berufung der Beklagten ist unbegründet.

Die Klägerin hat gegen die Beklagte einen Anspruch auf Zahlung von 6.493,52 €, da die Beklagte in dieser Höhe zu Unrecht die Auszahlung des von der Klägerin als Sicherheit verpfändeten Guthabens auf dem Sparkonto Nr. nnnnnnnn von der nnnnn Bank verlangt und eingezogen hat.

1. Die Beklagte hat gegen die Klägerin keinen Anspruch auf Zahlung von Schadensersatz in Höhe von 6.233,85 € , den er mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Unabhängig von der Frage, ob sich die Klägerin überhaupt mit der Durchführung von Schönheitsreparaturen in Verzug befand, hat die Beklagte jedenfalls nicht schlüssig dargelegt, dass ihr ein verzögerungsbedingter Mietausfallschaden entstanden ist. Voraussetzung für einen derartigen Ersatzanspruch wegen Mietausfall ist, dass der Vermieter darlegt, dass ein bestimmter Mietinteressent zu bestimmten Konditionen zum Abschluss eines Mietvertrages bereit war (Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, V.A.Rdnr.180; OLG Hamburg, WuM 1990, 77; OLG Düsseldorf,ZMR 1990, 340, 341). Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass angesichts des Überangebots an Gewerbeflächen, insbesondere an Büroräumen, auf dem Berliner Mietmarkt nicht angenommen werden kann, dass es der Beklagten nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge gelungen wäre, die Räume schon zum 1. Dezember 2001 neu zu vermieten und entsprechende Einnahmen zu erzielen, wenn die Klägerin die Räume so hergerichtet hätte, wie es die Beklagte von ihr gefordert hat. Dass diese Auffassung absolut zutreffend ist, ergibt sich nicht zuletzt aus dem Umstand, dass die Beklagte selbst mit Schriftsatz vom 30. Juni 2003 vorgetragen hat, dass die Räume nach Auszug des Erstmieters Ende 1995 bis zur Neuvermietung an die Klägerin Ende 1996 leer standen. Die Behauptung der Beklagten, sie hätte die Räume drei Monate früher vermieten können, wenn sie bereits Anfang Dezember 2001 "vertragsgerecht" zur Verfügung gestanden hätten, ist durch nichts belegt. Es handelt sich insoweit um eine Behauptung ins Blaue hinein, die im Übrigen im Widerspruch zu der Tatsache steht, dass die Räume schon einmal, nämlich von Ende 1995 bis Ende 1996 nahezu ein Jahr leer standen.

2. Die Beklagte hat gegen die Klägerin auch keinen Anspruch auf Erstattung der Kosten des Tüv-Gutachtens in Höhe von 647,85 €, den sie mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Grundsätzlich sind zwar auch die Kosten für ein zur Feststellung des Wohnungszustandes erforderliches Sachverständigengutachten ersatzfähig (Bub/Treier, a.a.O., V.A.; Rdnr.180). Voraussetzung für die Ersatzfähigkeit ist aber, dass das Gutachten zur Durchsetzung der aus der Feststellung des Wohnungszustandes folgenden Ansprüche erforderlich ist. Wenn letztlich - wie hier - gar keine auf dem festgestellten Wohnungszustand beruhenden Ansprüche bestehen, sind auch die durch das Gutachten entstandenen Kosten nicht erstattungsfähig.

3. Die Beklagte hat gegen die Klägerin weder aus § 326 Abs.1 Satz 1 BGB a.F. noch aus PVV oder § 823 BGB einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Malerarbeiten in Höhe von 2.140,00 €, den sie mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Voraussetzung für den Schadensersatz wegen Nichterfüllung ist, dass der Vermieter den Mieter zur Bewirkung der Schönheitsreparaturen eine angemessene Frist mit der Erklärung setzt, dass er die Annahme der Leistung nach dem Ablauf der Frist ablehne. Dabei ist es für die Aufforderung zur Bewirkung der Leistung erforderlich, dass der Vermieter grundsätzlich die geforderten Schönheitsreparaturen im einzelnen genau bezeichnet, damit der Mieter erkennen kann, was von ihm gefordert wird (Bub/Treier, a.a.O., V.A Rdnr.167).

Hier hat die Beklagte die Klägerin mit Schreiben vom 16. Januar 2002 aufgefordert, binnen einer Frist von 10 Tagen die Renovierungsarbeiten lt. Protokoll durchzuführen.

Im Protokoll vom 30. November 2001 sind folgende Positionen aufgeführt, die mit Malerarbeiten in Zusammenhang stehen könnten:

"Decke über Küchenzeile verschmutzt

Raum 3 Wand unter Fenster verschmutzt

Ausgangstür hinten vergilbt

Fensterstöcke Raum 5 schlecht gestrichen

Fensterlaibungen vergilbt

Diverse Fensterlaibungen vergilbt

Alle Heizkörper vergilbt".

Das Landgericht hat in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass nicht sicher festzustellen ist, wegen welcher nicht ausgeführten Arbeiten in den Mieträumen Schadensersatzansprüche geltend gemacht werden. Mit Schriftsatz vom 30. Juni 2003 (Bl.86 ff) hat die Beklagte vorgetragen, 2.140,00 € seien erforderlich, um sämtliche Malerarbeiten auszuführen, die in dem technischen Bericht des TÜV auf Seite 7 unter Nr.3 aufgeführt werden, also einschließlich der Instandsetzung vergilbter Lackflächen, des Abschleifens und Streichens der Teeküche und der Bearbeitung der beanstandeten Türen.

Mit Schriftsatz vom 5. August 2003 (Bl.125 ff) hat die Beklagte dann vorgetragen, dass das Streichen einer 82,47 qm großen Wandfläche in Raum 1, die Erneuerung der Tapete auf einer Fläche von insgesamt 54,75 qm in den Räumen 1,2,10 und 11 sowie das Streichen der Decke in Raum 4 insgesamt 2.140,00 € kosten solle.

Die Beklagte trägt nun in der Berufungsinstanz vor, für das Landgericht hätte ausschließlich der Inhalt des Schriftsatzes vom 5. August 2003 entscheidend sein müssen, soweit er im Widerspruch zu dem vom 30. Juni 2003 stehe.

Selbst wenn man dieser - nicht zutreffenden - Auffassung folgte, führte sie zu keinem für die Beklagte günstigeren Ergebnis. In diesem Fall könnten nur die im Protokoll vom 30. November 2001 enthaltenen Positionen "Decke über Küchenzeile verschmutzt" und "Raum 3 Wand unter Fenster verschmutzt" mit dem von der Beklagten für Malerarbeiten geltend gemachten Schadensersatz in Verbindung gebracht werden.

Von Verschmutzungen der Decke über der Küchenzeile ist in dem Gutachten des TÜV nicht die Rede, sondern von Schmutzflecken an der Decke über den Lampen der Teeküche. Dass es sich hier um ein und denselben Mangel handeln soll, ist nicht ohne weiteres ersichtlich und wird von der Klägerin bestritten. Die Beklagte ist dem Bestreiten nicht entgegengetreten. Dass die Klägerin unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Beseitigung von Schmutzflecken an der Decke über den Lampen der Teeküche aufgefordert worden wäre, wird von der Beklagten nicht vorgetragen.

Die Position "Raum 3 Wand unter Fenster verschmutzt" findet sich in dem TÜV-Gutachten nicht wieder. Ausweislich dieses Gutachten ist der Zustand des Raumes 3 nicht zu beanstanden, so dass der geltend gemachte Schadensersatzanspruch sich auch nicht auf diese noch im Protokoll beanstandete Position beziehen kann.

Die Beklagte kann den geltend gemachten Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Malerarbeiten in Höhe von 2.140,00 € auch nicht mit Erfolg auf § 823 BGB oder PVV stützen. Einem derartigen Anspruch steht ungeachtet der Frage, ob die behauptete Verschlechterung der Mietsache insoweit noch vom vertragsmäßigen Gebrauch gedeckt ist (§ 548 BGB a.F.) entgegen , dass in dem Protokoll vom 30. November 2001 von den im TÜV Gutachten aufgeführten tapezier- und malermäßig zu überarbeitenden Mängeln, auf die sich laut Schriftsatz der Beklagten vom 5. August 2003 der geltend gemachte Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.140,00 € beziehen soll, nicht die Rede ist. Insbesondere auch die zwischen den Parteien höchst streitigen Schäden an der Glasfasertapete werden in dem Protokoll vom 30. November 2001 nicht erwähnt. Sinn und Zweck der Aufnahme eines Protokolls war es, Streit über Vorhandensein und Art von Schäden an dem Mietobjekt zu vermieden. Demzufolge haftet der Mieter auch nur für die im Abnahmeprotokoll enthaltenen Mängel (Bub/Treier, a.a.O., V.A Rdnr.192; BGH, NJW 1983, 446).

Im Übrigen hat das Landgericht in der angefochtenen Entscheidung zutreffend ausgeführt, dass dem Vortrag der der Beklagten nicht entnommen werden kann, weshalb die Schäden an der Wand in Raum 1 (Eingangshalle) der Klägerin zuzurechnen sein sollen.

4. Die Beklagte hat gegen die Klägerin auch weder aus § 326 Abs.1 Satz 1 BGB a.F. noch aus PVV oder § 823 BGB einen Anspruch auf Ersatz der Kosten für die Erneuerung des Teppichbodens in Höhe von 1.750,00 €, den sie mit dem eingezogenen Betrag verrechnen könnte.

Zur Begründung wird insoweit auf die in vollem Umfang zutreffenden Ausführungen des Landgerichts in der angefochtenen Entscheidung, die durch die Ausführungen der Beklagten in der Berufungsinstanz nicht entkräftet werden, Bezug genommen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Absatz 1 ZPO. Die weiteren prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da weder die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Absatz 2 Satz 1 ZPO.

Ende der Entscheidung

Zurück