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3 U 165/01

Verkündet am 26. Juni 2002

in dem Rechtsstreit

wegen Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung.

Der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Bamberg hat unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht und der Richter am Oberlandesgericht und aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 17. April 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung der Beklagten gegen das Urteil des Landgerichts Bamberg vom 18. April 2001 wird zurückgewiesen.

II. Die Beklagte hat auch die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Der Wert der Beschwer der Beklagten beträgt 71.995,73 EURO.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Parteien streiten um die Zulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus einer notariellen Urkunde wegen einer offenen Kaufpreisrestzahlung aus dem Erwerb eines Hausanwesens. Nach mehrfacher Besichtigung erwarben die Kläger mit Urkunde des Notars Dr. in vom 18.2.1998, Urkundenrollennummer von der Beklagten das Hausanwesen in für 318.000,-- DM. Die Parteien vereinbarten einen Gewährleistungsausschluß und die Beklagte versicherte, ihr seien wesentliche verborgene Mängel nicht bekannt. Ziffer IV. der Notarurkunde lautet wie folgt:

"Der Vertragsgegenstand wird in dem Zustand veräußert, in dem er sich befindet.

Der Veräußerer versichert, daß ihm wesentliche verborgene Mängel nicht bekannt sind und keine unerfüllten behördlichen Auflagen für den Vertragsgegenstand bestehen.

Der Erwerber hat den Vertragsgegenstand besichtigt.

Klargestellt wird, daß der Veräußerer am Vertragsobjekt keinerlei Renovierungs- oder Instandsetzungsarbeiten mehr ausführen wird."

Die Kläger unterwarfen sich wegen der von ihnen eingegangenen Zahlungsverpflichtung der sofortigen Zwangsvollstreckung in ihr gesamtes Vermögen. Bis auf einen Rest von 140.811,40 DM haben sie den Kaufpreis bezahlt. Wegen des Restbetrags betreibt die Beklagte die Zwangsvollstreckung. Die Kläger haben mit Schreiben vom 16.2.1999 den Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung angefochten.

Die Kläger haben vorgetragen, die Beklagte habe sie arglistig getäuscht und ihnen vor und bei Abschluß des Kaufvertrages wesentliche Mängel verschwiegen, so u.a. massive Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelbildung in den westlichen Räumen im Erdgeschoß des Anwesens. Die Beklagte habe von diesen Feuchtigkeitsschäden gewußt, weil sie durch ihre ehemaligen Mieter darauf hingewiesen worden sei.

Die Kläger haben die Meinung vertreten, die Beklagte habe auf die bei der Besichtigung nicht erkennbaren Feuchtigkeitsmängel hinweisen müssen, anstatt sie arglistig zu verschweigen.

Die Kläger haben beantragt, wie folgt zu erkennen:

Die Zwangsvollstreckung aus der Urkunde des Notars Dr. vom 18.2.1998 (Urkundenrollennummer) wird für unzulässig erklärt.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat im wesentlichen vorgetragen, keine Kenntnis von Mängeln und Feuchtigkeitsschäden gehabt zu haben. Diese Schäden seien nach der Übergabe des Hausanwesens durch einen Wasserschaden, ungenügende Beheizung und unzureichende Lüftung seitens der Kläger verursacht worden.

Das Landgericht hat der Klage mit Urteil vom 18.4.2001 in vollem Umfange stattgegeben. Zur Begründung hat es im wesentlichen ausgeführt: Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, daß die Anfechtung wegen arglistigen Verhaltens der Beklagten und ihres Vertreters begründet sei. Die Beklagte bzw. ihr Vertreter hätten sich durch Verschweigen der ihnen bekannten Feuchtigkeitsprobleme arglistig gegenüber den Klägern verhalten. Der Kaufvertrag sei aufgrund der begründeten Anfechtung wegen arglistigen Verschweigens zumindest eines aufklärungspflichtigen, gewichtigen Mangels (Feuchtigkeit und entsprechende Schäden in den westlichen Zimmern im Erdgeschoß) nichtig, so daß ein Anspruch auf Restkaufpreiszahlung nicht bestehe. Die Beklagte sei zur ungefragten Aufklärung der Kläger vor bzw. bei Kaufvertragsabschluß verpflichtet gewesen. Durch die Beweisaufnahme sei ein gravierendes und grundlegendes Feuchtigkeitsproblem, wie es der Beklagten und deren Ehemann gewesen sei, in den beiden westlichen Erdgeschoßräumen nachgewiesen. Hierfür seien nicht die Kläger wegen eines Wasserschadens, ungenügender Beheizung oder unzureichender Belüftung verantwortlich, der Mangel liege vielmehr in der Bausubstanz selbst. Die Täuschung durch unterlassene Aufklärung der Kläger sei auch ursächlich für den Hauskauf gewesen.

Gegen das am 27.4.2001 zugestellte Urteil hat die Beklagte am 28.5.2001 (Montag) Berufung eingelegt und diese am 28.8.2001 (fristgerecht) begründet. Mit ihrem Rechtsmittel verfolgt sie ihren Klageabweisungsantrag weiter.

Sie wiederholt im wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen und trägt insbesondere vor:

Sie habe das streitgegenständliche Anwesen selbst am 4.2.1992 mit einem Gewährleistungsausschluß erworben. Das Anwesen habe keine baulich- konstruktive Mängel, die für Feuchtigkeit und die Bildung von Schimmel verantwortlich sein könnten. Zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses sei weder Schimmel noch Feuchtigkeit vorhanden gewesen.

Das Landgericht habe bei Bewertung der Zeugenaussagen die Grenzen der freien Beweiswürdigung überschritten und offensichtliche Widersprüchlichkeiten nicht erkannt. Es sei aufgrund der widersprüchlichen Zeugenaussagen nicht nachvollziehbar, wie das Erstgericht zur Überzeugung gelangt sei, die Beklagte habe vor und bei Vertragsabschluß von Feuchtigkeit im Anwesen gewußt. Die Beklagte habe die Kläger nicht arglistig getäuscht, weshalb die Anfechtung ins Leere gehe.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen das angefochtene Urteil, insbesondere die Beweiswürdigung des Landgerichts, und wiederholen im wesentlichen ihr erstinstanzliches Vorbringen.

Eine Beweisaufnahme vor dem Senat hat nicht stattgefunden.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, bleibt in der Sache aber ohne Erfolg. Das angefochtene Urteil des Landgerichts Bamberg vom 18.4.2001 ist im Ergebnis und in der Begründung zutreffend. Das Berufungsvorbringen führt zu keinem anderen Ergebnis. Der Senat nimmt deshalb zur Vermeidung von Wiederholungen auf die Gründe der angefochtenen Entscheidung Bezug (§ 543 Abs. 1 ZPO).

Das Erstgericht hat zu Recht die Zwangsvollstreckung aus der notariellen Urkunde vom 18.2.1998 für unzulässig erklärt (§§ 767, 794 Abs. 1 Ziff. 5, 795 ZPO) weil ein Anspruch der Beklagten auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 140.811,40 DM nicht besteht, nachdem die Kläger den Kaufvertrag wegen arglistigen Verschweigens eines aufklärungspflichtigen, gewichtigen Mangels (Feuchtigkeit und entsprechende Schäden in den westlichen Zimmern im Erdgeschoß des streitgegenständlichen Hausanwesens). wirksam angefochten und damit dessen Nichigkeit herbeigeführt haben.

1. Auch in der Berufungsinstanz ist zwischen den Parteien unstreitig geblieben, daß die Anfechtungserklärung gemäß Rechtsanwaltsschreiben vom 16.2.1999 den Anforderungen des § 143 BGB genügt, wie schon vom Erstgericht zutreffend angenommen. Die Erklärung ist fristgerecht zugegangen (§ 124 Abs. 1 und Abs. 2 BGB).

2. Es besteht der Anfechtungsgrund der arglistigen Täuschung (§ 123 Abs. 1 BGB). Die Beklagte bzw. deren Vertreter, der Zeuge haben den Klägern gegenüber einen Offenbarungspflichtigen, erheblichen Mangel am verkauften Hausanwesen trotz vorliegender Kenntnis arglistig verschwiegen.

a) Auch das Berufungsgericht ist nach dem Sachvortrag der Parteien und dem Ergebnis der Beweisaufnahme davon überzeugt, daß das streitgegenständliche Hausanwesen zum Zeitpunkt der Übergabe an die Kläger mit einem wesentlichen Mangel in Form von Feuchtigkeitsschäden und Schimmel in den Erdgeschoßräumen behaftet war.

Entgegen der Auffassung der Berufung läßt die Beweiswürdigung des Landgerichts keinen Rechtsfehler erkennen. Das Erstgericht hat sich ausführlich und umfangreich mit den Aussagen der einvernommenen Zeugen befaßt und diese eingehend sowohl einzeln als auch insgesamt gewürdigt. Ein Verstoß im Rahmen der Beweiswürdigung (§ 286 BGB) gegen Denk- oder Erfahrungsgesetze ist nicht ersichtlich. Das Landgericht hat im angefochtenen Urteil auch die wesentlichen Grundlagen seiner Beweiswürdigung nachvollziehbar zum Ausdruck gebracht und sowohl den Inhalt der einzelnen Zeugenaussagen als auch die Bewertung der Glaubwürdigkeit der Zeugen überprüfbar dargestellt. Eine umfassende Beweiswürdigung hat in sachgerechter Weise stattgefunden (BGHZ 3, 175).

Das Berufungsgericht kommt nach eigener Würdigung der erhobenen Beweise zum selben Ergebnis wie das Erstgericht. Hiernach steht fest, daß sich an der Westwand des Hauses in den Erdgeschoßräumen Schimmel in fortgeschrittenem Stadium befunden hat, der nicht von einem Wasserschaden verursacht wurde, wie sich aus der glaubhaften Aussage der sachverständigen Zeugin die als Architektin das Hausanwesen drei Monate nach Kaufvertragsabschluß besichtigt hatte, ergibt. Bestätigt worden sind die Angaben der Zeugin von den Zeugen und sowie. Sowohl die Zeugen als auch der Zeuge haben zur streitigen Feuchtigkeit klare und überzeugende Angaben gemacht. Die Zeugen haben auch selbst das streitgegenständliche Hausanwesen bewohnt, so daß ihre Aussage auf eigener täglicher Wahrnehmung und Sachkenntnis beruht.

b) In Übereinstimmung mit dem Erstgericht ist auch der Berufungssenat der Überzeugung, daß die Beklagte von den Feuchtigkeitsschäden Kenntnis hatte durch Information der Zeugen und. Die Zeugin hat ausgesagt, sie habe sich mit ihrem Ehemann "oft genug beschwert", so daß die Beklagte und deren Ehemann von der Feuchtigkeit und dem Schimmel gewußt hätten. Auch der Zeuge hat ausgesagt, er und seine Ehefrau hätten den Ehemann der Beklagten von der Feuchtigkeit im Haus informiert. Man habe dem Ehemann der Beklagten sogar die feuchten Stellen im Haus gezeigt, sowohl die beiden Zimmer im Erdgeschoß als auch im Obergeschoß. Daraufhin habe der Ehemann der Beklagten sinngemäß geäußert, dies stamme von den Vormietern und alles werde abtrocknen.

Nach allem ergeben sich auch für den Berufungssenat nicht die geringsten Zweifel, daß die Beklagte zum Zeitpunkt der Besichtigung des Hausanwesens durch die Kläger, zum Zeitpunkt des Kaufvertragsabschlusses und zum Zeitpunkt der Übergabe von Schimmel und Feuchtigkeitsschäden im streitgegenständlichen Hausanwesen gewußt hat.

c) Hinsichtich der vorhandenen Feuchtigkeitsschäden bestand eine Offenbarungspflicht der Beklagten gegenüber den Klägern.

Ein Verschweigen des Verkäufers ist rechtlich dann zu berücksichtigen, wenn eine Offenbarungspflicht besteht (Honsell-Staudinger, BGB, 12. Aufl., § 463 Rdnr. 29; Ermann-Grunewald, BGB, 10. Aufl., § 463 Rdnr. 5; MünchKomm-Westermann, BGB, 3. Aufl., § 463 Rdnr. 10 ff.).

Weiß der Verkäufer von erheblichen Feuchtigkeitsschäden und von Schimmelbefall in dem zu verkaufenden Anwesen, so hat er den Käufer, der diese Mängel bei Besichtigung des Hauses nicht erkennen konnte, darüber zu informieren (vgl. OLG Nürnberg, Betriebsberater 1959, 256; BGH MDR 64, 41; vgl. auch Staudinger-Honsell, a.a.O., Rdnr. 32). Dies gilt im zu entscheidenden Falle besonders deshalb, weil die Kläger von der Beklagten nicht als fachkundige Käufer angesehen werden konnten und, nach dem Vortrag der Parteien, bei der Besichtigung des Hausanwesens keine nähere Prüfung der Bausubstanz stattfand. Die Existenz und der Umfang einer Offenbarungspflicht hängt nämlich zum einen grundsätzlich von der Qualifikation der Vertragsparteien ab, zum anderen aber auch von der Möglichkeit und Fähigkeit des Käufers zur Prüfung des Kaufgegenstandes (vgl. BGH NJW 1971, 1791; Weber NJW 1970, 430; Honsel-Staudinger, a.a.O., Rdnr. 30).

Die fehlende Aufklärung über die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden war letztlich auch ursächlich für den Kaufentschluß der Kläger, was diese unbestritten vorgetragen haben.

Auf die Frage der Ursache für die vorhandenen Feuchtigkeitsschäden sowie das Problem des zeitlichen Entstehens kommt es letztlich nicht an. Es ist insbesondere nicht von Bedeutung, ob die Beklagte das Anwesen ihrerseits bereits mängelbehaftet erworben hat oder ob die Mängel erst während der Benutzung der Wohnungen durch ihre Mieter entstanden sind. Entscheidend ist, daß zum Zeitpunkt des Verkaufs an die Kläger und zum Zeitpunkt der Übergabe die Mängel jedenfalls vorhanden waren, was die Kläger ausreichend nachgewiesen haben.

3. Zutreffend hat das Landgericht auch ausgeführt, daß es auf weitere von den Klägern vorgetragene Mängel und evtl. Kenntnis der Beklagten hiervon nicht mehr ankommt.

Die von den Klägern erklärte Anfechtung des Kaufvertrages führt zu dessen Nichtigkeit (§ 142 Abs. 1 BGB) mit der Folge, daß der Beklagten kein Anspruch auf Zahlung des Restkaufpreises in Höhe von 140.811,40 DM gegen die Kläger mehr zusteht, weshalb die von der Beklagten betriebene Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären war (§ 767 ZPO).

Bei dieser Sachlage ist die Berufung der Beklagten gegen das angefochtene Urteil als unbegründet zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO.

Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713, 546 Abs. 2 a. F. ZPO.

Die Voraussetzungen für die Zulassung der Revision liegen nicht vor. Die entschiedenen Rechtsfragen haben über den Einzelfall hinaus keine grundsätzliche Bedeutung.

Ende der Entscheidung