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Gericht: Oberlandesgericht Bremen
Urteil verkündet am 23.08.2006
Aktenzeichen: 1 U 27/06 (a)
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 242
BGB § 545 Satz 1
BGB § 546 a
1. Die formularmäßige Vereinbarung der Mietvertragsparteien, eine Verlängerung des Mietverhältnisses im Sinne des § 545 Satz 1 BGB müsse ausdrücklich schriftlich vereinbart werden, kann formfrei aufgehoben werden.

2. Der Einwand treuwidrigen Verhaltens des Vermieters ist bei der Abwicklung des Mietvertrags stets zu beachten.

3. Ausnahmsweise kann sich für den Vermieter aus § 242 BGB die Pflicht ergeben, selbst Maßnahmen zu ergreifen, um den Zeitraum, für den der Mieter nach § 546 a BGB einzustehen hat, so kurz wie möglich zu halten.


Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen Im Namen des Volkes URTEIL

Geschäftszeichen: 1 U 27/06 (a)

Verkündet am: 23. August 2006

In Sachen

hat der 1. Zivilsenat des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 23. August 2006 durch die Richter Neumann, Dr. Wittkowski und Dr. Schnelle

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Bremen - 8. Zivilkammer, Einzelrichter - vom 16.05.06 wie folgt abgeändert:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger € 23.159,84 nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 11.05.05 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die weitergehende Berufung der Beklagten wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Beklagte 69, 5 % und der Kläger 30,5 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe:

I. Wegen des Sachverhalts wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, § 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Beklagte ihren erstinstanzlich gestellten Antrag auf Klagabweisung weiter. Der Berufungsvortrag der Beklagten ergibt sich aus ihrer Berufungsbegründung mit Schriftsatz vom 04.07.06 (Bl. 106-110 d.A.).

Der Kläger beantragt Zurückweisung der Berufung.

Wegen des Vortrags des Klägers hierzu wird auf das Vorbringen in seinem Schriftsatz vom 19.07.06 (Bl. 127-131 d.A.) Bezug genommen.

II. Die statthafte (§ 511 ZPO) und auch im Übrigen zulässige (§§ 517, 519, 520 ZPO) Berufung der Beklagten ist in dem aus dem Urteilstenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Zahlung in Höhe von € 23.159,84 nebst Zinsen zu (dazu unter 1.).

Ein weitergehender Zahlungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte besteht nicht (dazu unter 2.).

1. Der Kläger kann von der Beklagten für den Zeitraum vom 01.08.03 bis 31.03.04 die Zahlung von Miete und Nebenkosten für die von der Beklagten angemieteten Räumlichkeiten im Hause Eduard-Grunow-Str. 24 b in Bremen in Höhe von insgesamt € 23.159,84 beanspruchen, § 535 Abs. 2 BGB.

Wie der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 23.08.06 im Einzelnen ausgeführt hat, bestand das von den Parteien mit schriftlichem Mietvertrag vom 18.11.86 (Bl. 5 ff. d.A.) begründete Mietverhältnis auch in diesem Zeitraum fort.

Dies ergibt sich aus folgenden Überlegungen:

Das (zunächst auf 10 Jahre befristete) Mietverhältnis der Parteien endete ursprünglich am 31.12.01, nachdem die Beklagte das ihr mietvertraglich eingeräumte Optionsrecht auf fünfjährige Verlängerung des - ursprünglich am 31.12.96 endenden - Mietvertrages ausgeübt hatte. Die Parteien haben das Mietverhältnis jedoch stillschweigend verlängert (§ 545 Satz 1 BGB i.V.m. EGBGB 229 § 5 Satz 2), so dass es erst durch die ordentliche Kündigung der Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 17.12.03 (Bl. 24 d.A.) i.V.m. dem Schreiben der Hausverwaltung Cityplan vom 06.01.04 am 31.03.04 endete (§ 580 a Abs. 2 BGB i.V.m. EGBGB 229 § 5 Satz 2).

Die stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses beruht auf dem nach dem ursprünglichen Mietvertragsende am 13.12.01 von der Beklagten unstreitig fortgesetzten Gebrauch der Mietsache. Für diesen Fall bestimmt die auch vorliegend anwendbare (EGBGB 229 § 5 Satz 2) Vorschrift des § 545 Satz 1 BGB, dass sich das Mietverhältnis auf unbestimmte Zeit fortsetzt. Die Geltung dieser Vorschrift haben die Parteien in ihrem Mietvertrag vom 18.11.86 formularmäßig in § 2 Ziffer 2.4 (Bl. 7 d.A.) zwar zunächst wirksam (BGH NJW 91, 1750, 1751) eingeschränkt, in dem sie bestimmt haben, dass eine Fortsetzung des Mietverhältnisses nach dessen Ablauf "ausdrücklich schriftlich vereinbart werden" muss, was unstreitig nicht geschehen ist. Die Schriftformklausel haben die Parteien jedoch in der Folgezeit konkludent aufgehoben, was den Parteien unbenommen blieb (OLG Oldenburg DWW 2001, 88; w.N. bei Palandt-Weidenkaff, § 545 Rn. 4 m.w.N.).

Die konkludente Aufhebung der Schriftformklausel ergibt sich aus der Korrespondenz der Parteien:

Mit Anwaltsschreiben vom 28.04.03 (Bl. 75 d.A.) kündigte die Beklagte der Verwalterin des Mietobjekts, der Firma Cityplan Immobilien GmbH, an, sie werde sämtliche Zahlungsrückstände ausgleichen und es werde Frau Schulze-van Hilge "in das bestehende Vertragsverhältnis" eintreten. Aus dieser Formulierung ergibt sich, dass die Beklagte selbst am 28.04.03 davon ausging, dass das Mietverhältnis mit dem Kläger fortbestehe. Jedenfalls konnte der Kläger, auf dessen Empfängerhorizont es insoweit allein ankommt (§§ 133, 157 BGB), die entsprechende Formulierung in dem Anwaltsschreiben der Beklagten vom 28.04.03 nicht anders verstehen.

Auch der Kläger selbst ging im Mai 2003 von der Fortdauer des Mietverhältnisses der Parteien aus, wie sich aus dem Antwortschreiben seiner Verwalterin vom 07.05.03 (Bl. 76 f. d.A.) ergibt, in dem die Verwalterin der Beklagten u.a. mitteilte, sie werde die "Miete für den Monat Mai 2003" zunächst unberücksichtigt lassen.

Indem die Parteien im April/Mai 2003 übereinstimmend auf das zwischen ihnen fortbestehende Mietverhältnis verwiesen, haben sie konkludent die zunächst im Mietvertrag vom 18.11.86 vereinbarte Schriftformklausel als Erfordernis für eine stillschweigende Fortsetzung des Mietverhältnisses aufgehoben.

Nach alledem ist es nicht zu beanstanden, wenn das Landgericht in dem angefochtenen Urteil davon ausgegangen ist, dass das Mietverhältnis der Parteien erst aufgrund der Kündigung der Beklagten mit Schreiben vom 17.12.03 (Bl. 24 d.A.) i.V.m. dem Schreiben der Hausverwaltung Cityplan vom 06.01.04 (Bl. 52 d.A.) zum 31.03.04 beendet worden ist.

Dem Kläger steht mithin ein Anspruch auf Mietzinszahlung inklusive Nebenkosten für den Zeitraum vom 01.08.03 bis 31.03.04 zu, § 535 Abs. 2 BGB. Da die Kaltmiete monatlich unstreitig € 1.935,16 betrug, hat die Beklagte für den vorgenannten Zeitraum insoweit einen Betrag von 15.481,28 € (= 8 x 1.935,16) zu zahlen.

Hinsichtlich des Anspruchs des Klägers auf Zahlung der Nebenkosten ist zu berücksichtigen, dass die vermieteten Räumlichkeiten unstreitig (Bl. 48, 110, 130 d.A.) seit Anfang Oktober 2003 nicht mehr genutzt wurden, so dass von diesem Zeitpunkt an verbrauchsabhängige Nebenkosten nicht angefallen sind. Die Nebenkostenabrechnung des Klägers (Bl. 63-71 d.A.) ist deshalb in diesem Punkt zu reduzieren.

Insoweit ergibt sich folgendes Rechenwerk:

Nebenkosten für 2003

 Verbrauchsunabhängige Nebenkosten 6.593,57 € (vgl. Bl. 67 d.A.)
Verbrauchsabhängige Kosten (Be- u. Entwässerung sowie Heizkosten) 5.251,13 €.

Dieser Betrag ergibt sich, wenn man von den verbrauchsabhängigen Kosten für das gesamte Jahr 2003 in Höhe von 7.001,50,- € den auf den Zeitraum Oktober bis Dezember 2003 entfallenden Anteil von 25 % abzieht.

 Die Summe der verbrauchsunabhängigen und der anteiligen verbrauchsabhängigen Nebenkosten (6.593,57 + 5.251,13) ergibt 11.844,70 €.
Abzuziehen ist ein Vorsteueranteil in Höhe von 5,38 % - 637,24 €
= 11.207,46 €

Hinzuzusetzen sind 16 % Mwst. Die Parteien haben nämlich in dem Mietvertrag vom 18.11.86 ausdrücklich und wirksam vereinbart, dass die Beklagte auf die Nebenkosten Mehrwertsteuer zu entrichten hat (§ 3.1.1. des Mietvertrages, Bl. 7 ff. d.A.).

 + 16 % Mwst. 1.793,19 €
= 13.000,65 €.

Auf diesen Betrag sind anzurechnen die in dem rechtskräftigen Vollstreckungsbescheid des Amtsgerichts Wedding vom 18.09.03 bereits titulierten - und inzwischen auch bezahlten - sowie die zuvor für Januar bis April 2003 von der Beklagten gezahlten monatlichen Vorschüsse in Höhe von 7.124,46 € (vgl. Bl. 64 f. d.A.).

Es ergeben sich mithin noch ausstehende Nebenkosten für August bis Dezember 2003 in Höhe von (13.000,65 - 7.124,46) = 5.876,19 €.

Für die Nebenkosten für den Zeitraum Januar bis März 2004 ergibt sich folgende Abrechnung:

 Die Summe der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten für das 1. Halbjahr 2004 beträgt ausweislich der Nebenkostenabrechnung (Bl. 70) = 3.749,44 €.
Damit errechnet sich für den Zeitraum von Januar bis Ende März 2004 ein Betrag von 1.874,72 €.
Davon sind abzuziehen ein Vorsteueranteil in Höhe von - 320,95 €
= 1.553,77 €.
Hinzuzurechnen sind 16 % Mwst. (= 248,60), so dass sich eine Summe ergibt von 1.802,37 €.

Der Kläger kann mithin für den Zeitraum August 2003 bis März 2004 von der Beklagten die Zahlung von Nebenkosten in Höhe von (5.876,19 + 1.802,37 =) 7.678,56 € beanspruchen.

Der Zahlungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte beläuft sich mithin insgesamt auf (Kaltmiete 15.481,28 + Nebenkosten 7.678,56 =) 23.159,84 €.

Dieser Betrag ist seit dem 11.05.05 mit 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz zu verzinsen (vgl. Mahnschreiben des Klägers vom 22.04.05 = Bl. 28 ff. mit Fristsetzung zum 10.05.05; §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB).

2. Ein weitergehender Zahlungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte besteht nicht. Entgegen der Ansicht des Landgerichts hat der Kläger für den Zeitraum vom 01.04.04 bis zum 21.06.04 keinen Anspruch auf Nutzungsentschädigung nach § 546 a Abs. 1 BGB. Selbst wenn unterstellt wird, dass der Kläger nicht bereits Anfang Oktober 2003 in den Besitz der Schlüssel für das Mietobjekt gelangt ist, wie er behauptet, steht ihm ein Nutzungsentschädigungsanspruch nicht zu, weil unter den vorliegend gegebenen Umständen die Berufung des Klägers auf die Vorschrift des § 546 a BGB treuwidrig ist.

Der Einwand treuwidrigen Verhaltens des Vermieters ist bei der Abwicklung des Mietverhältnisses stets zu beachten (BGH Z 104, 285, 291; Landgericht Bielefeld, NJW RR 2004, 442).

In diesem Zusammenhang ist vorliegend zunächst von Bedeutung, dass die Beklagte mit Anwaltsschreiben vom 17.12.03 dem Kläger mitgeteilt hat, dass die Mieträume zwischenzeitlich geräumt seien und der Schlüssel dem Kläger per Botenpost ausgehändigt worden sei. Da dieses Schreiben dem Kläger unstreitig zugegangen ist, wusste er mithin spätestens Ende Dezember 2003, dass die Mieträume längst geräumt waren und die Beklagte davon ausging, auch die Schlüssel an den Kläger ausgehändigt zu haben.

Des Weiteren ist für die Beurteilung des Verhaltens des Klägers unter dem Gesichtspunkt der Treuwidrigkeit von Bedeutung, dass er der Beklagten mit Schreiben seiner Verwalterin vom 06.01.04 (Bl. 25 f.) mitgeteilt hatte, dass eine Besichtigung des Mietobjekts ca. 4 Wochen vor Beendigung des Mietverhältnisses, also Ende Februar 2004 erfolgen solle.

Die Würdigung der beiden vorstehend genannten Umstände führt dazu, dass die Geltendmachung eines Nutzungsentschädigungsanspruchs für den Zeitraum vom 01.04.04 bis zum 21.06.04 durch den Kläger treuwidrig ist.

Zwar besteht für den Vermieter nicht generell die Pflicht, selbst Maßnahmen zu ergreifen, um den Zeitraum, für den der Mieter nach § 546 a BGB einzustehen hat, so klein wie möglich zu halten (vgl. OLG Hamm, Urteil vom 26.06.02 - 30 U 29/02).

Im vorliegenden Fall war der Vermieter jedoch nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausnahmsweise gehalten, vor Ablauf des Mietverhältnisses mit der Beklagten am 31.03.04 mit dieser oder dem von ihr bevollmächtigten Rechtsanwalt Kontakt aufzunehmen. Denn für den Kläger war aufgrund des Anwaltsschreibens der Beklagten vom 17.12.03 offenkundig, dass die Beklagte - möglicherweise irrig - jedenfalls seit Dezember 2003 davon ausging, sie habe das Mietobjekt geräumt und - insbesondere auch die Schlüssel - an den Vermieter zurückgegeben. Nachdem sich die Beklagte trotz der Bitte des Klägers auch noch 4 Wochen vor dem Ende des Mietverhältnisses nicht zwecks gemeinsamer Besichtigung des Mietobjekts mit dem Kläger in Verbindung gesetzt hatte, bestand spätestens zu diesem Zeitpunkt für den Kläger Veranlassung, Kontakt zu der Beklagten oder ihrem Bevollmächtigten aufzunehmen, um das - aus der Sicht des Klägers offenkundige - Missverständnis der Beklagten auszuräumen, sie habe das Mietobjekt bereits geräumt und insbesondere die dazugehörigen Schlüssel dem Kläger zurückgegeben. Dazu genügte ein einfacher Anruf des Klägers bei dem Bevollmächtigten der Beklagten, der zu den üblichen Bürostunden jederzeit erreichbar war.

Hätte der Kläger rechtzeitig vor Ende des Mietverhältnisses die nahe liegende und ihm ohne weiteres zumutbare Nachfrage bei der Beklagten gehalten, wäre das Mietobjekt rechtzeitig zurückgegeben worden, so dass es dann an der Grundlage für einen Nutzungsentschädigungsanspruch nach § 546 a BGB gefehlt hätte. Unter den vorliegend gegebenen Umständen erscheint das monatelange passive Zuwarten des Klägers nach Beendigung des Mietverhältnisses im übrigen auch deshalb als treuwidrig, weil die Beklagte länger als 17 Jahre Mieterin der besagten Räumlichkeiten gewesen war.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat, noch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern (§ 543 Abs. 2 Nr. 1, 2 ZPO); die Parteien haben Gründe für eine Zulassung der Revision auch nicht vorgebracht.

Die übrigen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 Satz 1, 708 Nr. 10, 711, 709 ZPO.

Ende der Entscheidung


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