Judicialis Rechtsprechung

1. Schließen die Parteien in beiderseitiger Anwesenheit von Rechtsanwälten einen gerichtlich protokollierten Vergleich, in dem es u.a. heißt: "Auf Lebzeiten des Beklagten verzichtet der Kläger auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages", so ist der Kläger auch dann nicht an einer Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzuges des Beklagten gehindert, wenn der Beklagte als Gegenleistung für den vom Kläger ausgesprochenen Verzicht seinerseits bestimmte Vermögensgegenstände endgültig aufgegeben hat.

2. Die streitige Frage, ob die in § 314 Abs. 3 BGB enthaltene Regelung, dass nämlich die Kündigung eines Dauerschuldverhältnisses aus wichtigem Grund nur innerhalb einer angemessenen Frist ausgesprochen werden kann, nachdem der Berechtigte vom Kündigungsgrund Kenntnis erlangt hat, auf eine außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund wegen Zahlungsverzug des Mieters anzuwenden ist, bleibt offen.

---

Hanseatisches Oberlandesgericht in Bremen Im Namen des Volkes URTEIL

Geschäftszeichen: 2 U 7/07

Verkündet am: 5. April 2007

In dem Rechtsstreit

hat das Hanseatische Oberlandesgericht in Bremen - 2. Zivilsenat - auf die mündliche Verhandlung vom 22. März 2007 durch die Richter Blum und Friedrich sowie die Richterin Wolff

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 1. Zivilkammer des Landgerichts Bremen vom 20. Dezember 2006 wird zurückgewiesen.

Der Beklagte trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Beklagte darf die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung von 50.500,-- € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um die Räumung eines vom Beklagten als Wohn- und Geschäftsraum genutzten Grundstücks, dessen Herausgabe der Kläger vom Beklagten verlangt.

Das Grundstück straße 84, 28209 Bremen wurde nach Darstellung des Beklagten seit 1952 u.a. als Betriebsstätte eines Lesezirkels genutzt. Eigentümerin des Grundstücks war die damalige Ehefrau des Beklagten und Mutter des Klägers. Etwa in den Jahren 1961/1962 übernahm der im Dezember 1920 geborene Beklagte die Führung des Geschäftsbetriebes. Im Jahre 1971 zog die damalige Ehefrau des Beklagten aus der straße 84 aus; die Ehe zwischen ihr und dem Beklagten wurde im Jahre 1975 geschieden. Während der Zeit der Trennung der Eheleute kam es nach Darstellung des Beklagten zur Ablösung von Verbindlichkeiten in Höhe von DM 140.000,--, die zu Lasten der damaligen Ehefrau im Zusammenhang mit einem von ihr im Brilltunnel betriebenen Erwerbsgeschäft aufgelaufen waren. Auch die weiteren Einzelheiten, insbesondere hinsichtlich der Besicherung dieses vom Beklagten gewährten Darlehens durch eine Grundschuld, waren und sind unter den Parteien streitig.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 8. Juni 1984 schlossen der Kläger und der Beklagte über das der früheren Ehefrau des Beklagten gehörende Gebäudegrundstück straße 84 sowie über "ihren" Lesezirkel mit 435 Erstmappen einen Unterpachtvertrag, wobei der Kläger seinerseits die genannten Objekte von der früheren Ehefrau des Beklagten gepachtet hatte (Anlage K 1 = Bl. 5-8 d.A.). Nach Darstellung des Beklagten kam es im Jahre 1986 zu einer finanziellen Zuwendung von DM 113.000,-- des Beklagten an den Kläger, der diesen Betrag zum Erwerb eines Hausgrundstücks in Berlin benötigte und verwendete. Unter den Parteien war und ist streitig, ob es es sich um eine schenkweise Zuwendung - so die Darstellung des Klägers - oder um ein Darlehen - so die Darstellung des Beklagten - gehandelt hat. Am 29. August 1986 wurde die Eintragung von Buchgrundschulden über DM 80.000,-- und DM 33.000,-- zugunsten des Beklagten auf dem fraglichen Grundstück bewilligt (Bl. 92-94 d.A.). Im Jahre 1996 verstarb die frühere Ehefrau des Beklagten.

In der Folgezeit kam es zu Streitigkeiten zwischen den Parteien. Zur Beendigung derselben schlossen diese, die seinerzeit dieselben Parteirollen wie im jetzigen Rechtsstreit einnahmen, am 30. Mai 2000 vor dem Landgericht Bremen zum Aktenzeichen 1 O 2137/99 einen Vergleich (Anlage K 2 = Bl. 11-13 d.A.), der auszugsweise folgenden Wortlaut hat:

"1.

a) Der Kläger vermietet an den Beklagten das Grundstück straße 84, 28209 Bremen, mit Wirkung vom 1. Mai 2000.

b) Der Mietzins beträgt DM 6.500,-- pro Monat zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwert-steuer. Er ist bis zum dritten Werktag eines jeden Monats im Voraus auf das Konto des Klägers bei der Sparkasse in Bremen, BLZ 290 501 01, Konto-Nr. 1004803, zu zahlen.

c) Die Parteien verpflichten sich, den Mietzins jeweils zum 1. Januar eines Jahres entsprechend der Steigerung der Lebenshaltungskosten laut Ermittlung des Statistischen Bundesamtes für einen 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushalt (allgemeiner Lebenshaltungsindex) anzupassen. Basisdatum ist der 1. Januar 2000.

d) Darüber hinaus trägt der Beklagte in Ansehung des Gebäudegrundstücks sämtliche Nebenkosten, insbesondere die Grundsteuer mit Beitrag und Müllgebühren, sowie der Übernahme der Verpflichtung zur Erhaltung des Gebäudegrundstückes, die dafür anfallenden Aufwendungen (siehe S. 4 des notariellen Vertrages vom 8. Juni 1984 zur UR-Nr. 61/84 des Notars S. in Bremen).

e) Der Mietvertrag gilt zunächst bis zum 31. Dezember 2002, danach wandelt er sich in ein unbefristetes Mietverhältnis um. Auf Lebzeiten des Beklagten verzichtet der Kläger auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung des Mietvertrages.

f) Die Parteien sind sich darüber einig, daß es sich um ein gewerbliches Mietverhältnis handelt.

2. . . .

3. Der Beklagte wird zur Ablösung der Bürgschaft, die er gegenüber der Sparkasse in Bremen zugunsten des Klägers in Höhe von 100.000 DM eingegangen ist, die im Grundbuch von Bremen VR 88 Bl. 691 in der Abt. III unter der lfd. Nr. 13 für ihn (Beklagten) eingetragene brieflose Grundschuld freigeben.

Der Kläger und der Beklagte verpflichten sich, alle nötigen Erklärungen abzugeben, damit der von den Parteien ins Auge gefasste Freigabezweck (Ablösung der Bürgschaft) erfüllt wird. Bei Zweckerreichung auf andere Art verpflichtet sich der Beklagte, die zur Löschung dieser Grundschuld nötigen Erklärungen abzugeben.

4. Der Beklagte bewilligt und beantragt, die in Abt. III des beim Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg geführten Grundbuchs von M. , Bd. 145 Bl. 4341 zu seinen Gunsten eingetragene brieflose Grundschuld über 113.000,-- zu löschen.

5. . . .

6. Der Kläger verzichtet auf die Klagforderungen. Der Beklagte nimmt diesen Verzicht an.

Alsbald nach Abschluss dieses Vergleichs kam es zu Auseinandersetzungen zwischen den Parteien, die sich u.a. daraus ergaben, dass der Kläger der Meinung war, der Beklagte sei mit den von ihm geschuldeten Mietzinszahlungen in Verzug geraten. Unter dem 4. August 2000 kündigte der Kläger deshalb das Mietverhältnis aus dem genannten Grunde fristlos. Am 16. Januar 2001 verurteilte das Landgericht Bremen den Beklagten zum Aktenzeichen 1 O 1772/00 a zur Räumung. In der mündlichen Verhandlung über die Berufung des Beklagten schlossen die Parteien vor dem erkennenden Senat am 6. September 2001 einen Vergleich (Anlage K 3 = Bl. 15-17 = Bl. 89-91 d.A.), der im Wesentlichen die Erklärung des Klägers enthielt, die von ihm ausgesprochene fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zurückzunehmen, sowie die Feststellung, dass die Parteien sich einig seien, das Mietverhältnis bestehe ungekündigt fort. Ferner wurden Einzelheiten der Zahlung der zu entrichtenden Miete geregelt sowie die Verpflichtung des Beklagten, in Berlin von ihm anhängig gemachte Rechtsstreitigkeiten gegen den Kläger nicht fortzuführen.

In der Folgezeit kam es erneut zu Meinungsverschiedenheiten zwischen den Parteien, die ihre Ursache vor allem darin hatten, dass der Beklagte die Ansicht vertrat, er sei berechtigt, Teile der vereinbarten Miete deshalb nicht zu entrichten, weil der Kläger für bestimmte Instandsetzungs-arbeiten am Hausgrundstück aufzukommen habe, und in dem von ihm, dem Beklagten, für richtig gehaltenen Umfang die Miete minderte. Im Jahre 2004 wurde der Beklagte, weil die Gerichte seine Rechtsansicht nicht teilten, vom Landgericht Bremen für den Zeitraum vom November 2002 bis zum September 2003 zur Zahlung von € 7.231,02 zuzüglich Zinsen verurteilt (Urteil vom 29. April 2004 zum Aktenzeichen 1 O 2111/03 [ Anlage K 4 = Bl. 18-25 d.A.]). Die dagegen eingelegte Berufung wies der erkennende Senat mit Urteil vom 9. Dezember 2004 zum Aktenzeichen 2 U 85/04 zurück (Anlage K 5 = Bl. 26-29 d.A.). Im Jahre 2005 wurde der Beklagte vom Landgericht Bremen für den Zeitraum Oktober 2003 bis März 2005 zur Zahlung von € 22.278,27 zuzüglich Zinsen verurteilt (Urteil vom 20. April 2005 zum Aktenzeichen 1 O 2745/04 [Anlage K 6 = Bl. 30-35 d.A]). Die dagegen gerichtete Berufung des Beklagten wies der erkennende Senat mit Urteil vom 6. Oktober 2005 zum Aktenzeichen 2 U 42/05 (Anlage K 7 = Bl. 36-42) zurück. Zum Ausgleich des aufgelaufenen Rückstandes entrichtete die gegenwärtige Ehefrau des Beklagten am 12. Oktober 2005 € 16.000,-- (Anlage K 13 = Bl. 100 d.A.).

Gegen den Beklagten erging am 9. November 2005 ein Versäumnisurteil des Landgerichts Bremen, in dem er zur Zahlung von € 8.807,26, nämlich einer Nettomiete von € 7.592,47 zuzüglich Mehrwertsteuer, nebst Zinsen aus unberechtigten Mietminderungen verurteilt wurde. Dieses Urteil nahm der Bevollmächtigte des Klägers zum Anlass, mit Schreiben vom 10. November 2005 (Anlage K 9 = Bl. 45 d.A.) den Beklagten aufzufordern, den Betrag von € 8.807,26 zuzüglich weiterer Zinsen von € 218,89, berechnet auf den Ablauf des 30. November 2005, zu zahlen und ihm dafür eine Zahlungfrist bis zum 1. Dezember 2005 zu setzen. Da keine Zahlung einging, kündigte der Kläger mit Schreiben seines Bevollmächtigten vom 18. April 2006 (Anlage K 10 = Bl. 46/47 d.A.), dem Beklagten persönlich förmlich zugestellt am 20. April 2006 (Bl. 49 d.A.), den Mietvertrag wegen Zahlungsverzuges.

Mit Schreiben seines damaligen Bevollmächtigten vom 28. April 2006 (Anlage K 11 = Bl. 50 d.A.) widersprach der Beklagte der Kündigung und verband damit die Zusage, der ausgeurteilte Betrag von € 8.807,26 werde unverzüglich überwiesen. Dieser Betrag ging am 3. Mai 2006 beim Bevollmächtigten des Klägers ein. Nachdem zwei Schreiben des Bevollmächtigten des Klägers an den damaligen Bevollmächtigten des Beklagten vom 4. Mai 2006 und vom 1. Juni 2006 unbeantwortet geblieben waren und der gegenwärtige Bevollmächtigte des Beklagten mit Schreiben vom 6. Juni 2006 (Anlage K 12 = Bl. 51 d.A.) um Fristverlängerung gebeten hatte, hat der Kläger am 6. Juni 2006 Klage eingereicht und unter Hinweis auf den eingetretenen Zahlungsverzug sowie die darauf gestützte Erklärung der fristlosen Kündigung beantragt,

den Beklagten zu verurteilen,

das Gebäudegrundstück straße 84, 28209 Bremen, geräumt an ihn, den Kläger, herauszugeben.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat in erster Linie geltend gemacht, dem Kläger sei eine unzulässige Rechtsausübung anzulasten. Er, der Beklagte, habe grundsätzlich regelmäßig die von ihm geschuldeten Mietzahlungen erbracht. Sofern dies in der überschaubaren Vergangenheit bisweilen unterblieben sei, dann nur deshalb, weil er dem Rat seines damaligen Bevollmächtigten gefolgt sei, der die Ansicht vertreten habe, der Kläger sei zur Übernahme von bestimmten, für die Instandhaltung und -setzung des vermieteten Gebäudes aufzuwendenden Kosten verpflichtet, und er, der Beklagte, sei berechtigt, die vereinbarte Miete zu mindern, solange dies nicht geschehen sei. Im Übrigen sei zu berücksichtigen, dass er, der Beklagte, in dem im Jahre 2000 vor dem Landgericht zwischen den Parteien geschlossenen Vergleich dem Kläger gegenüber außerordentlich aufwendige Zugeständnisse in finanzieller Hinsicht gemacht habe, deren Berechtigung sich nur daraus erkläre, dass ihm, dem Beklagten, ein lebenslanges Verbleiben in dem Hause Parkstraße 84 zugesichert worden sei. Werde nunmehr - mit unterstelltem Erfolg - vom Kläger die Herausgabe dieses Grundstücks verlangt, dann entfalle die Grundlage für die von ihm, dem Beklagten, im Jahre 2000 abgegebenen Verzichtserklärungen. Ferner handele der Kläger eigenwidersprüchlich, wenn er ein im November 2005 ergangenes Versäumnisurteil zum Anlass nehme, erst im April des darauffolgenden Jahres eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auszusprechen. Der Kläger habe nämlich infolge des zwischen dem Erlass des Urteils und der Erklärung der Kündigung in ihm, dem Beklagten, das berechtigte Vertrauen erzeugt, der Kläger werde sich mit diesem Titel begnügen und ihn nicht zur Begründung für die Beendigung des Mietverhältnisses einsetzen.

Das Landgericht hat durch den zuständigen Einzelrichter mit Urteil vom 20. Dezember 2006, auf dessen Tatbestand (Bl. 109-113 d.A.) und Entscheidungsgründe (Bl. 113- 116 d.A.) ergänzend Bezug genommen wird, den Beklagten antragsgemäß verurteilt, das Gebäudegrundstück straße 84 geräumt an den Kläger herauszugeben, und dies im Wesentlichen wie folgt begründet:

Dem Kläger stehe gegen den Beklagten ein Herausgabeanspruch zu, der sich sowohl aus dem Eigentum des Klägers an dem fraglichen Grundstück (§ 985 BGB) als auch aus dem Rückgabeanspruch des Vermieters nach beendetem Mietverhältnis (§ 546 Abs. 1 BGB) ergebe. Für beide Ansprüche komme es darauf an, ob die von dem Kläger abgegebene und dem Beklagten unstreitig zugegangene Erklärung, der Mietvertrag werde fristlos gekündigt, wirksam gewesen sei. Diese Frage sei zu bejahen, weil der Beklagte mit der Zahlung von Miete in einer Höhe in Verzug geraten sei, die nach den gesetzlichen Vorschriften über die Vermietung gewerblicher Räume eine fristlose Kündigung des Vermieters rechtfertigte, deren Wirkung - im Gegensatz zur Vermietung von Wohnraum - auch nicht im Wege nachträglicher, wenn auch alsbaldiger Entrichtung des geschuldeten Betrages durch den Mieter in Wegfall gebracht werden könne. Entgegen der vom Beklagten vertretenen Rechtsauffassung müsse die fristlose Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzuges des Mieters nicht in "angemessener" Frist erklärt werden. Der Kläger habe auch durch sein Verhalten nicht in der Person des Beklagten ein berechtigtes Vertrauen hervorgerufen, der Zahlungsverzug werde nicht die Folge einer Kündigung auslösen. Im Übrigen habe der Beklagte mehr als einmal - rechtskräftig gewordenen - Entscheidungen des Hanseatischen Oberlandesgerichts in Bremen entnehmen müssen, dass sein Verhalten zur Frage der Mietminderung - rechtsanwaltlich angeraten oder nicht - nicht die Billigung der Gerichte erfahre.

Gegen dieses ihm am 22. Dezember 2006 zugestellte Urteil hat der Beklagte am 15. Januar 2007 Berufung eingelegt und begründet diese im Wesentlichen wie folgt:

Er, der Beklagte, bleibe dabei, dass die vom Kläger erklärte fristlose Kündigung das Mietverhältnis zwischen den Parteien nicht beendet habe. Auch für eine auf der Grundlage des § 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a) und b) BGB erklärte fristlose Kündigung sei der allgemeine Grundsatz des § 314 BGB, der als gleichsam "vor die Klammer gezogener" Obersatz für alle Dauerschuldverhältnisse gelte, zu berücksichtigen. Dort werde nämlich in Absatz 1 Satz 1 geregelt, dass jeder Vertragsteil Dauerschuldverhältnisse aus wichtigem Grund ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen könne. Der Berechtigte könne (aber) nur innerhalb einer angemessenen Frist kündigen, nachdem er von dem Kündigungsgrund Kenntnis erlangt habe (§ 314 Abs. 3 BGB). Diese Voraussetzung habe der Kläger jedoch nicht eingehalten, denn er habe vor November 2005 von dem Zahlungsrückstand gewusst, anderenfalls hätte er ihn nicht im Klagewege geltend machen können, und sei spätestens seit Mitte November im Besitz des Zahlungstitels über € 8.807,26 gewesen. Wenn er danach über vier Monate zugewartet habe, sei die dann erklärte fristlose Kündigung nicht mehr innerhalb "angemessener" Frist im Sinne des § 314 Abs. 3 BGB ausgesprochen worden. Dabei könne auch nicht unberücksichtigt bleiben, dass in den von dem Räumungsverlangen des Klägers betroffenen Hausgrundstück seit mehr als fünfzig Jahren das Unternehmen "Lesezirkel" betrieben worden sei, und er, der Beklagte, inzwischen ein Lebensalter erreicht habe, das eine räumliche Verlagerung dieses Geschäftsbetriebs außerordentlich erschwere, wenn nicht sogar unmöglich mache.

Der Beklagte beruft sich ferner darauf, dass der Kläger durch die in dem gerichtlichen Vergleich vom 30. Mai 2000 getroffenen Vereinbarungen überhaupt daran gehindert (gewesen) sei, den Mietvertrag fristlos zu kündigen. Zwar werde dem Wortlaut des Vergleichstextes nach nur die Berechtigung des Klägers ausgeschlossen, das Mietverhältnis mit ihm, dem Beklagten, während seiner, des Beklagten, Lebensdauer im Wege einer ordentlichen Kündigung zu beenden, doch ergebe eine Gesamtbetrachtung des Vergleichsinhalts, dass auch eine fristlose Kündigung habe ausgeschlossen werden sollen. Wäre dies anders zu sehen, so sei unverständlich, weshalb er, der Beklagte, die ihm eingeräumten Rechte aus den eingetragenen Grundpfandrechten habe endgültig aufgeben sollen, wenn ihm ein Verbleiben in der Parkstraße nicht ebenfalls endgültig zugesagt worden sei. Zum Beweise für die Richtigkeit der Behauptung, es sei zu keiner Zeit von den Parteien daran gedacht worden, dass sich eine von ihnen "isoliert" von einzelnen Bestimmungen des Vergleiches solle lösen können, ohne dass dies Einwirkungen (richtig wohl: Auswirkungen) auf die übrigen Bestimmungen des Vergleichs haben würde, hat sich der Beklagte auf seine Vernehmung als Partei bezogen.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts abzuändern und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Kläger hält die Berufung für unzulässig, denn der Beklagte habe entgegen § 520 ZPO keinen Berufungsantrag gestellt. Der Kläger verteidigt das Urteil des Landgerichts und macht im Wesentlichen Folgendes geltend:

Entgegen der vom Beklagten vertretenen Rechtsauffassung sei § 314 Abs. 3 BGB auf Mietverhältnisse nicht anwendbar, denn die Vorschrift gelte nur, sofern die das betreffende Vertragsverhältnis regelnden gesetzlichen Vorschriften keine eigenständigen Bestimmungen über ein

Recht zur fristlosen Kündigung enthielten. Im Mietrecht sei aber das Recht zur fristlosen Kündigung ausdrücklich geregelt und - im Gegensatz beispielsweise zum Recht des Dienstvertrags in § 626 Abs. 2 Satz 1 und 2 BGB - gerade keiner besonderen Fristbestimmung unterworfen. Er, der Kläger, habe auch nicht eigenwidersprüchlich gehandelt, denn der Beklagte habe sich, nachdem er selbst zum wiederholten Male die Ursache für das Entstehen eines Rechts zur fristlosen Kündigung durch den Vermieter gesetzt habe, keineswegs darauf verlassen können, der Kläger werde aus diesem Zahlungsverzug keine Schlussfolgerungen hinsichtlich des Fortbestandes des Mietverhältnisses für die Zukunft ziehen. Wenn er, der Kläger, eine Zeitlang mit der Abgabe der Kündigungserklärung zugewartet habe, so sei dies nur geschehen, um dem Beklagten Gelegenheit zu geben, den aufgelaufenen und erneut titulierten Rückstandsbetrag nunmehr unverzüglich zu begleichen. Dazu sei es indessen nicht gekommen, denn der Betrag von € 8.807,26 sei erst nach Zustellung der Kündigungserklärung bezahlt worden. Auf einen Wegfall der Geschäftsgrundlage im Hinblick auf den Vergleich vom 30. Mai 2000 könne sich der Beklagte zum einen deshalb nicht berufen, weil er durch sein säumiges Zahlungsverhalten dieses selbst herbeigeführt habe, zum anderen auch deshalb nicht, weil der Vergleich ausdrücklich und mit vollem Recht lediglich die Befugnis zur Erklärung einer ordentlichen Kündigung durch den Kläger während der Lebenszeit des Beklagten ausgeschlossen habe. Im Übrigen habe bei Vergleichsabschluss keinesfalls Einigkeit darüber bestanden, dem Beklagten unter allen Umständen ein lebenslanges Bleiberecht in der straße 84 zuztuerkennen. Eine solche Betrachtungsweise, wie sie der Beklagte anstelle, entziehe über den vorliegenden Sachverhalt hinaus nahezu jedem Vergleich seine Grundlage. Er, der Kläger, stimme der Vernehmung des Beklagten als Partei nicht zu.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die Berufungsbegründung (Bl. 124-128 d.A.) und die weiteren Schriftsätze des Beklagten vom 16. März 2007 (Bl. 152- 155 d.A.) sowie vom 29. März 2007 (Bl. 162-164 d.A.), die Berufungserwiderung (Bl. 145-149 d.A.) und den weiteren Schriftsatz des Klägers vom 19. März 2007 (Bl. 156/157 d.A.) sowie auf das Sitzungsprotokoll vom 22. März 2007 (Bl. 158/159 d.A.) Bezug genommen.

II.

Die Berufung des Beklagten ist statthaft (§ 511 Abs. 1 und 2 Nr. 1 ZPO), form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 1 und 2 Satz 1 und 3, Abs. 3 Satz 1 und 2 ZPO) und somit zulässig. Der Zulässigkeit steht nicht entgegen, dass der Beklagte in der Berufungsbegründung keinen ausdrücklichen Berufungsantrag gestellt hat, denn Umfang und Ziel der Berufung lassen sich der Berufungsbegründung unzweideutig entnehmen.

Die Berufung ist aber nicht begründet, denn das Landgericht hat mit Recht ausgesprochen, dass der Beklagte das Hausgrundstück straße 84, 28209 Bremen geräumt an den Kläger herauszugeben hat. Der zwischen den Parteien bestehende Mietvertrag ist mit Zugang der Kündigungserklärung vom 18. April 2006 am 20. April 2006 beendet worden, so dass der Beklagte seit dem 21. April 2006 kein Recht zum Besitz des genannten Grundstücks mehr hat (§§ 985, 986 Abs. 1 Satz 1, § 546 Abs. 1 BGB).

1.

Die gesetzlichen Voraussetzungen für die Wirksamkeit der vom Kläger ausgesprochenen fristlosen Kündigung des zwischen den Parteien am 30. Mai 2000 geschlossenen Mietvertrages lagen vor. Nach § 543 Abs. 1 Satz 1 BGB kann jede Vertragspartei das Mietverhältnis aus wichtigem Grund außerordentlich fristlos kündigen. Ein wichtiger Grund liegt insbesondere vor, wenn der Mieter (a) für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils der Miete in Verzug ist oder (b) in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht (§ 543 Abs. 2 Nr. 3 Buchstaben a) und b) BGB). Die Voraussetzungen der letztgenannten Vorschrift lagen, wie unter den Parteien nicht streitig ist, vor, denn mit dem Versäumnisurteil des Landgerichts vom 9. November 2005 wurde der Beklagte zur Zahlung von € 8.807,26 (Nettomiete € 7.592,47 zuzüglich Mehrwertsteuer) verurteilt. Dieser Betrag übersteigt die Summe von zwei Monatsmieten, die seit Januar 2006 monatlich € 3.687,80 zuzüglich Mehrwertsteuer ausmachte. Die mit Anwaltsschreiben des Bevollmächtigten des Klägers vom 18. April 2006 ausgesprochene Kündigungserklärung ist dem Beklagten persönlich am 20. April 2006 übergeben worden, ihm damit zugegangen (§ 130 Abs. 1 Satz 1 BGB) und zugleich wirksam geworden.

2.

Die vom Beklagten gegen die Wirksamkeit der vom Kläger ausgesprochenen fristlosen Kündigung erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

a)

Soweit der Beklagte geltend macht, der Kläger habe mit der (erst) am 18. April 2006 ausge-sprochenen Erklärung der fristlosen Kündigung wegen Zahlungsverzugs die in § 314 Abs. 3 BGB für die Kündigung von Dauerschuldverhältnissen festgelegte "angemessene Frist" nicht gewahrt, so dass die Kündigung aus diesem Grunde nicht wirksam geworden sei, vermag der Senat dem nicht zu folgen. Es ist schon zweifelhaft und in der Literatur umstritten, ob diese Vorschrift auf Mietverhältnisse überhaupt anwendbar ist. Während vereinzelte Stimmen, wie Hinz, Mietrecht und Mietprozess - die häufigsten Fehler, NZM 2004, 681, 692 (rechte Spalte) mit Nachweisen in Fußnote 158, die Ansicht vertreten, § 314 Abs. 3 BGB sei auch für Mietverhältnisse heranzuziehen, dabei aber gleichwohl im Falle der Kündigung wegen Zahlungsverzuges zu einer zurückhaltenden Anwendung rät (aaO, linke Spalte, mit Nachweis in Fußnote 170), meinen anderen Autoren, dass die §§ 543, 569 BGB eine "wohl abschließende Regelung" enthielten (Palandt/Heinrichs, 66. Auflage 2007, § 314 Rdnr. 6). Dies kann aber dahingestellt bleiben, denn nach den besonderen Umständen des vorliegenden Falles hat der Kläger mit der Kündigung nicht unangemessen lange abgewartet. Zum einen war es aus Sicht des Klägers jedenfalls nicht unangebracht, die Rechtskraft des Versäumnisurteils und die dem Beklagten mit Anwaltsschreiben vom 10.11.05 bis zum 01.12.2005 gesetzte Zahlungsfrist abzuwarten. Dass der Kläger sodann Weihnachten und ein weiteres Vierteljahr zuwartete, ob der Beklagte - sein Vater - nicht doch noch zusätzlich zu der jeweiligen und ab November vollständig gezahlten Monatsmiete die titulierten Rückstände bezahlen werde, und solange von der Kündigungsmöglichkeit keinen Gebrauch machte, stellte erkennbar ein Entgegenkommen gegenüber dem Beklagten dar in der Hoffnung, dieser werde durch nunmehr vollständig mietvertragstreues Verhalten eine fristlose Kündigung entbehrlich machen. Nach Auffassung des Senats ist es nicht angebracht, dem Kläger seine besondere Geduld gegenüber dem Beklagten über § 314 Abs. 3 BGB zum Nachteil gereichen zu lassen.

b)

Entgegen dem Vortrag des Beklagten kann sich dieser auch nicht mit Erfolg darauf berufen, der Kläger habe durch sein Zuwarten mit der Abgabe der Kündigungserklärung ein schützenswertes Vertrauen begründet, er werde aus dem Zahlungsverzug des Beklagten keine die Beendigung des Mietvertrages auslösende Folgerung ziehen. Für eine Verwirkung fehlt es bereits an einem Umstandsmoment, das zusätzlich zu dem Zeitablauf von vier Monaten erforderlich wäre. Soweit der Beklagte darauf verweist, in seinem hohen Alter treffe es ihn besonders, das langjährig zu gewerblichen Zwecken genutzte Grundstück räumen und für seine betriebliche Tätigkeiten eine neue Unterkunft suchen zu müssen, handelt es sich um Schwierigkeiten, die für den Beklagten bei jeder im Anschluss an eine vom Kläger ausgesprochene Kündigung erforderlich werdenden Räumung des Grundstücks Parkstraße 84 auftreten. Sie wurden durch das Abwarten des Klägers, der ersichtlich auf ein positives Signal des Beklagten - die Tilgung der Rückstände - wartetete, nicht vergrößert, sondern waren eher erkennbarer Anlass, nicht sofort von der Befugnis zur fristlosen Kündigung Gebrauch zu machen.

c)

Der weitere Einwand des Beklagten, die vom Kläger ausgesprochene fristlose Kündigung verstoße gegen die Grundlagen des am 30. Mai 2000 abgeschlossenen Vergleichs, weil sie ihm, dem Beklagten, den Besitz an dem Hausgrundstück straße 84 entziehe, ohne dass die von ihm erbrachten gewichtigen Gegenleistungen in Gestalt des Verzichts auf ihm zustehende Sicherungsrechte ebenfalls rückgängig gemacht würden, greift ebenfalls nicht durch.

aa)

Es kann dahingestellt bleiben, ob - wie der Beklagte meint - die in dem Vergleich für dessen Partner vereinbarten Leistungen und Gegenleistungen in einem synallagmatischen Verhältnis zueinander standen, so dass jede Partei zu den von ihr versprochenen und übernommenen Leistungen nur deshalb bereit war, weil auch die Gegenseite sich ebenfalls zum Versprechen und Erbringen von Leistungen verpflichtet hat. Das ist das Wesen eines Vergleichs, der einen Vertrag darstellt, durch den der Streit oder die Ungewissheit der Parteien über ein Rechts-verhältnis im Wege gegenseitigen Nachgebens beseitigt wird (§ 779 Abs. 1 BGB). Dabei ist aber nicht zu verkennen, dass in dem zwischen den Parteien am 30. Mai 2000 geschlossenen Vertrag ausdrücklich nur das Recht des Klägers zur ordentlichen Kündigung des zugleich vereinbarten Mietverhältnisses auf Lebensdauer des Beklagten ausgeschlossen worden ist. Da der Vergleich unter Mitwirkung der damaligen und mit dem zwischen den Parteien vorhandenen Streitstoff bestens vertrauten Prozessbevollmächtigten zustande gekommen ist, ist davon auszugehen, dass die Beschränkung des Ausschlusses der Kündigung auf die ordentliche Kündigung seinerzeit bewusst und gewollt vorgenommen worden ist und die Möglichkeit einer außerordentlichen (fristlosen) Kündigung aus wichtigem Grund den Parteien verbleiben sollte. Der vom Beklagten hervorgehobene Gesichtspunkt, der gesamte Vergleich sei nach dem Willen beider Parteien nur auf der Grundlage eines auf Lebenszeit des Beklagten unbedingt gesicherten Besitzrechts an dem Grundstück straße 84 geschlossen worden, ohne dass es insoweit auf die Einhaltung der vom Beklagten für diese Nutzung versprochenen Gegenleistung, also der Zahlung der vereinbarten Miete, habe ankommen sollen, widerspricht daher den getroffenen Vereinbarungen nicht nur dem Wortlaut, sondern auch dem Sinne nach. Es ist keineswegs so gewesen, dass nur der Beklagte die ihm zustehenden Sicherungsrechte aufgegeben hat (Nummern 3 und 4 des Vergleichs); vielmehr hat auch der Kläger von ihm für wesentlich gehaltene Rechtspositionen aufgegeben, indem er auf die geltend gemachten Klagforderungen verzichtet hat (Nummer 6 Satz 1 des Vergleichs). Auch wenn eine ausdrückliche Erledigungsklausel im Vergleichstext fehlt, ist angesichts der umfassenden Regelungen, die er enthält, davon auszugehen, dass der gesamte zwischen den Parteien zum Zeitpunkt des Vergleichsschlusses vorhandene Streitstoff einer abschließenden Bereinigung zugeführt werden sollte. Dies bedeutet aber, dass entgegen der vom Beklagten für richtig gehaltenen Betrachtungsweise nicht davon ausgegangen werden kann, eine im Vertragstext gerade nicht ausdrücklich niedergelegte Annahme sei Geschäftsgrundlage des gesamten Regelwerks geworden.

bb)

Mit dieser vom Senat für allein richtig gehaltenen Auslegung des Vertragstextes vom 30. Mai 2000 erledigt sich zugleich der vom Beklagten in der Berufungsinstanz erstmalig in den Rechtsstreit eingeführte und in der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat klargestellte Beweisantrag, gerichtet auf Vernehmung des Beklagten als Partei. Da der Kläger dieser widersprochen hat, kommt eine solche nur unter den Voraussetzungen des § 448 ZPO in Betracht. Danach kann das Gericht auch ohne Antrag einer Partei und ohne Rücksicht auf die Beweislast, wenn das Ergebnis der Verhandlungen und einer etwaigen Beweisaufnahme nicht ausreicht, um seine Überzeugung von der Wahrheit oder Unwahrheit einer zu erweisenden Tatsache zu begründen, die Vernehmung einer Partei oder beider Parteien über die Tatsache anordnen. Voraussetzung für eine derartige Beweisaufnahme im Wege einer - von Amts wegen angeordneten -Parteivernehmung ist aber stets, dass im Zeitpunkt der Vernehmung für die zu beweisende Tatsache eine gewisse Anfangswahrscheinlichkeit besteht (BGH, Urteil vom 15.- April 1997 - IX ZR 112/96 - NJW 1997, 3230, 3231 [linke Spalte unter 3 b)] - Urteil vom 2. Dezember 1997 - VI ZR 386/96 - NJW 1998, 814, 815 [linke Spalte unter 1 a)], Reichold bei Thomas/Putzo, ZPO, 27. Auflage, § 448 Rdnr. 2). Daran fehlt es hier, wie sich schon aus den vorstehenden Darlegungen ergibt. Im Übrigen hat der Kläger entschieden die Behauptung des Beklagten bestritten, es sei zu keiner Zeit von den Parteien daran gedacht gewesen, dass sich eine der Parteien isoliert von einzelnen Bestimmungen des Vergleiches solle lösen können, ohne dass das Auswirkungen auf die übrigen Bestimmungen des Vergleichs haben würde. Der Kläger hat vielmehr bereits am 04.08.2000, als nach Ablauf von wenig mehr als 2 Monaten nach Vergleichsabschluss, wegen Zahlungsverzuges eine fristlose Kündigung ausgesprochen und damit zeitnah zum Zeitpunkt des Vergleichsabschlusses gezeigt, dass er von der fortbestehenden Möglichkeit einer fristlosen Kündigung ausging. Bei dieser Sachlage kommt für den Senat eine Vernehmung des Beklagten unter Berufung auf § 448 ZPO nicht in Betracht.

III.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO, diejenige zur vorläufigen Vollstreckbarkeit auf § 708 Nr. 10, § 711 ZPO. Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 und 2 ZPO nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung