Judicialis Rechtsprechung

Zu den Anforderungen an den konkludenten Abschluss eines Maklervertrages, wenn der Kunde als einzige Dienstleistung des Maklers in Kenntnis von dessen Provisionsverlangen eine (zweite) Besichtigung in Anspruch nimmt, von der Kaufgelegenheit im Übrigen aber zuvor anderweit erfahren hatte.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

11 U 137/01

Verkündet am 7. Februar 2002

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle auf die mündliche Verhandlung vom 10. Januar 2002 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ##############, den Richter am Oberlandesgericht ####### und die Richterin am Oberlandesgericht ####### für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Beklagten zu 2 wird das Urteil der 2. Zivilkammer des Landgerichts Hildesheim vom 4. April 2001 teilweise abgeändert.

Die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Klage wird abgewiesen.

Die Berufung der Beklagten zu 1 gegen das vorgenannte Urteil wird zurückgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits hat die Klägerin die außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 2 insgesamt sowie von ihren eigenen außergerichtlichen Kosten und den Gerichtskosten 50 % zu tragen.

Die Beklagte zu 1 hat ebenfalls 50 % der Gerichtskosten sowie ihre eigenen außergerichtlichen Kosten insgesamt und 50 % der außergerichtlichen Kosten der Klägerin zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Die Beschwer sowohl der Klägerin als auch der Beklagten entspricht dem Betrag in Euro, der 13.920 DM ausmacht.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Beklagten zu 2 hat Erfolg; demgegenüber bleibt die Berufung der Beklagten zu 1 ohne Erfolg.

I.

Die Berufung des Beklagten zu 2, ##############, hat Erfolg, weil ####### nicht Vertragspartner eines etwaigen Maklervertrages zwischen den Parteien geworden ist. Die Klägerin hat bereits mit der Klage vorgetragen, dass die Beklagte zu 1, #####################, sich telefonisch an sie gewandt habe. Dementsprechend hat die Klägerin auch das Anschreiben zum Exposé vom 26. September 2000, das bei der Besichtigung des Objekts an die Beklagte, ##############, übergeben worden sein soll (dass das Exposé nur an die Beklagte zu 1 gegeben worden ist, räumt die Klägerin im nachgelassenen Schriftsatz erster Instanz vom 23. März 2001, Bl. 2, zweiter Absatz, ausdrücklich ein), nur an Frau ####### gerichtet. Auch allein ############## war es, die mit dem Mitarbeiter der Klägerin ####### den zweiten Besichtigungstermin für den 28. Oktober 2000 verabredet hat. Sie allein war es mithin, die eine Leistung der Klägerin in Kenntnis von deren Courtageforderung in Anspruch genommen hat. Dass der Beklagte zu 2 bei den Besichtigungen mit zugegen war und tatsächlich das Haus von seiner Mutter bezogen werden sollte, macht ihn noch nicht zum Vertragspartner eines etwaigen Maklervertrages. Eben so wenig die Tatsache, dass er es war, der sich gegen die von der Klägerin übersandte Courtagerechnung mit Schreiben vom 16. November 2000 zur Wehr setzte. Dies harmoniert vielmehr damit, dass die Klägerin die Courtagerechnung erstmals an beide Eheleute ####### gerichtet hatte. Entsprechend dem dargestellten Sachvortrag der Klägerin gab es in der Zeit vor der Rechnungsstellung über die vermeintliche Maklerleistung keinen Geschäftskontakt zwischen ihr und dem Beklagten zu 2, der zu dessen rechtsgeschäftlicher Verpflichtung zur Zahlung einer Courtage hätte führen können.

Dementsprechend war die gegen den Beklagten zu 2 gerichtete Klage mit den entsprechenden Kostenfolgen abzuweisen.

II.

Keinen Erfolg hat demgegenüber die Berufung der Beklagten zu 1, ##############.

1. Zwischen der Beklagten zu 1, #######, und der Klägerin ist es zum Abschluss einer vertraglichen Vereinbarung gekommen, derzufolge die Beklagte die im Rechtsstreit geltend gemachte Courtage schuldet.

Dabei lässt sich zwar ein Vertragsschluss noch nicht für die erste von dem Mitarbeiter der Klägerin mit der Beklagten durchgeführte Besichtigung feststellen. Erst im Laufe dieser Besichtigung ist das Exposé, welches die Courtageforderung der Klägerin enthielt, übergeben worden. Ob die Beklagte schon nach Übergabe des Exposés ausreichend Zeit hatte, dieses insgesamt durchzulesen, die Courtageforderung der Klägerin zur Kenntnis zu nehmen und sich in deren Kenntnis zu überlegen, ob sie die Besichtigung abbrechen oder fortsetzen wollte, lässt sich nicht feststellen. Hierauf kommt es letztlich aber nicht an, denn die Beklagte zu 1, ##############, hat in Kenntnis der im Exposé enthaltenen Käufercourtageforderung sich nochmals an den Mitarbeiter der Klägerin gewandt und mit diesem einen zweiten Besichtigungstermin vereinbart, in welchem am 28. Oktober 2000 eine weitere Besichtigung durchgeführt wurde. Die Verabredung dieses Besichtigungstermins konnte und durfte die Klägerin dahin verstehen, dass die Beklagte zu 1, ##############, sich in Kenntnis des Provi-sionsverlangens der Klägerin weiterhin deren Dienste zunutze machen wollte. In diesem Verhalten ist ein konkludenter Abschluss eines Maklervertrages zu sehen.

Gegen diese Würdigung greift auch der Einwand der Beklagten nicht durch, sie habe den zweiten Besichtigungstermin mit Hilfe der Klägerin am 28. Oktober 2000 nur wahrgenommen, weil es ihr nicht gelungen sei, den Termin abzusagen, habe aber an sich keinen Wert mehr auf die Besichtigung gelegt, weil für den Abend des gleichen Tages bereits eine Besichtigung mit der Verkäuferin direkt vereinbart gewesen sei. Mit diesem Vorbringen, mit dem die Beklagte versucht, von ihrem eigenen Verhalten, das zuvor durch die neuerliche Inanspruchnahme von Maklerdiensten geprägt war, abzurücken, kann sie unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht gehört werden.

Ebensowenig hat die Beklagte damit Erfolg, dass sie vorbringt, alle wesentlichen Informationen über die Kaufgelegenheit bereits gehabt zu haben und diese nicht von der Klägerin vermittelt erhalten zu haben. Wenn ein Kunde sich in Kenntnis des Provisionsverlangens an einen Makler wendet und meint, noch einer Maklerdienstleis-tung zu bedürfen, mag diese auch nur darin liegen, dass eine (weitere) Besichtigung für geboten oder sachdienlich erachtet wird, liegt hierin eine hinreichende Maklerdienstleistung, die bei entsprechender Verabredung die Provisionspflicht auslösen kann, wie im Streitfall geschehen.

Gegen das Provisionsverlangen der Klägerin verfängt auch der Einwand der Beklagten, sie sei nicht passiv legitimiert, nicht. Die Beklagte stützt sich insoweit darauf, dass das erworbene Haus von Anfang an nicht für sie selbst, sondern, wie auch der Klägerin bekannt gewesen sei, für ihre Schwiegermutter gedacht war. Dieses Vorbringen kann als zutreffend unterstellt werden. Gleichwohl ändert sich dadurch nichts an dem, wie oben dargestellt, konkludent erfolgten Abschluss eines entgeltlichen Maklervertrages. Wie im Streitfall suchen häufig Verwandte unter Zuhilfenahme von Maklern für ihre auswärtigen Angehörigen Immobilien. Wer insofern letztlich die Immobilie erwerben und wer sie beziehen wird, ist dabei für das Zustandekommen eines Maklervertrages nicht maßgeblich. Insofern kommt es vielmehr im Einklang mit dem Rechtsgedanken aus § 164 Abs. 2 BGB darauf an, ob der Handelnde gegenüber dem Makler eindeutig klargestellt hat, in fremden Namen zu handeln. Dies ist dem Vortrag der Beklagten jedoch mit hinreichender Deutlichkeit nicht zu entnehmen. Es konnte vielmehr auch stets so sein, dass die Beklagte und ihr Ehemann die Immobilie erwerben wollten und sie lediglich dem Zweck dienen sollte, von der Mutter des Ehemannes bezogen zu werden. In Ermangelung des für die Klägerin unmissverständlich zum Ausdruck gekommenen Willens, dass nur die Schwiegermutter der Beklagten in geschäftliche Beziehungen zu der Klägerin treten wollte, ist die Beklagte zu 1 selbst Vertragspartnerin des Maklervertrages geworden.

2. Die Beklagte zu 1 kann sich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass die Klägerin ihren Courtageanspruch verwirkt habe. Wenn die Beklagte geltend machen will, dass die Klägerin, die ihr gegenüber den Eindruck erweckt habe, im Alleinauftrag der Verkäuferin tätig zu sein, nicht, wie im Rechtsstreit vorgetragen, zugunsten der Beklagten mit der Verkäuferin über den Kaufpreis habe verhandeln dürfen, so ist die Beklagte jedenfalls gemäß § 242 BGB an der Berufung auf dieses Verhalten der Klägerin, welches sich allenfalls zugunsten der Beklagten ausgewirkt haben kann, gehindert. Dass der Klägerin ein Verstoß gegen die Interessen der Beklagten zur Last fiele, aus dem die Beklagte benachteiligt worden wäre, lässt sich dem Vorbringen der Beklagten im Übrigen nicht mit der für eine Verwirkung erforderlichen Deutlichkeit entnehmen.

III.

Entsprechend dem Vorstehenden war über die Kosten des Rechtsstreits gemäß

§ 92 Abs. 1 ZPO i. V. m. § 97 Abs. 1 ZPO zu entscheiden. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit hat ihre Grundlage in §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Ende der Entscheidung