Judicialis Rechtsprechung

1. Hat der Mieter vor der Beendigung des Mietverhältnisses in der Wohnung Renovierungsarbeiten durchgeführt, obwohl Schönheitsreparaturen nach dem vereinbarten Fristenplan noch nicht fällig waren, ist der Vermieter vor der Geltendmachung der nach dem Vertrag geschuldeten anteiligen Abgeltung der Schönheitsreparaturen durch Zahlung eine Geldbetrages nicht gehalten, den Mieter durch Fristsetzung und Ablehnungsandrohung zur Durchführung ordnungsgemäßer Schönheitsreparaturen anzuhalten. Vielmehr obliegt dem Mieter die Beweislast dafür, dass er die Schönheitsreparaturen fachgerecht durchgeführt hat, sodass die Abgeltungsklausel nicht zur Anwendung gelangt.

2. Für den Anspruch auf anteilige Abgeltung der Schönheitsreparaturen kann die Vorlage eines Kostenanschlages für eine baugleiche Wohnung genügen, wenn darin die für die fiktiven Renovierungskosten maßgeblichen Parameter (Flächenmaße für die einzelnen Räume, Einheitspreise) so nachvollziehbar ausgewiesen sind, dass der Mieter die Baugleichheit überprüfen kann.

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Oberlandesgericht Celle Im Namen des Volkes Urteil

2 U 36/01 9 O 3476/99 - 196 - LG #######

Verkündet am 21. Juni 2001

#######, Justizangestellte als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

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hat der 2. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht #######und die Richter am Oberlandesgericht #######und #######auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juni 2001 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das am 24. November 2000 verkündete Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts #######unter Zurückweisung des weiter gehenden Rechtsmittels teilweise geändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus dem vor dem Landgericht #######- Az.: 9 O 3/98 - am 19. Mai 1998 abgeschlossenen Vergleich wird wegen eines Betrages von 911,54 DM für unzulässig erklärt.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des ersten Rechtszuges tragen die Kläger 71 % und die Beklagte 29 %.

Die Kosten des Berufungsverfahrens werden den Klägern zu 88 % und der Beklagten zu 12 % auferlegt.

Die Beschwer der Kläger beträgt 1.684,32 DM, diejenige der Beklagten 220,98 DM.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Berufungsverfahren beträgt 1.905,30 DM.

Entscheidungsgründe

Die zulässige Berufung der Beklagten hat in der Sache zum überwiegenden Teil Erfolg.

Die Vollstreckungsgegenklage der Kläger ist in Höhe von weiteren 1.684,32 DM unbegründet, sodass die Klage insgesamt abzuweisen ist, soweit die Zwangsvollstreckung der Beklagten aus dem vor dem Landgericht #######abgeschlossenen Vergleich der Parteien vom 19. Mai 1998 (9 O 13/98) wegen eines Betrages von mehr als 911,54 DM für unzulässig erklärt worden ist.

Der in dem Vergleich vom 19. Mai 1998 titulierte Mietzinsanspruch der hiesigen Beklagten ist durch die in dem Vergleich vereinbarte Verrechnung mit einer "etwaig verbleibenden Rückforderung" der Mietkaution nicht in Höhe des von dem Landgericht angenommenen Betrages von 2.595,86 DM erloschen, sondern lediglich in Höhe von 911,54 DM.

Der Anspruch auf Rückzahlung der Mietsicherheit nebst Zinsen in Höhe von ursprünglich unstreitig 3.146,76 DM ist nämlich nicht nur durch die von dem Landgericht bereits berücksichtigte und im Berufungsverfahren nicht angegriffene Aufrechnung der Beklagten mit dem Anspruch auf Schadenersatz in Höhe von 550,90 DM wegen der Beschädigung der Türen zum Abstellraum und zum Kinderzimmer gemäß § 389 BGB teilweise erloschen, sondern darüber hinaus wegen der Aufrechnung der Beklagten mit weiteren Ansprüchen aus § 12 Abs. 3 Mietvertrag auf Ersatz anteiliger Malerarbeiten für die vermieteten Räume mit Ausnahme des Bades und der Küche in Höhe von 1.684,32 DM.

Wegen der weiteren Aufrechnung mit anteiligen Teppichreinigungskosten in Höhe von 220,98 DM fehlt es dagegen an einem fälligen Gegenanspruch, sodass eine Aufrechnungslage nicht besteht und die Klagabweisung in diesem Punkt im Ergebnis zu Recht erfolgt ist. Die von der Beklagten gegenüber dem Anspruch der Kläger auf Rückzahlung der Mietsicherheit zur Aufrechnung gestellten Gegenforderungen sind nicht verjährt, weil sich die erst nach Beendigung des Mietverhältnisses entstandenen gegenseitigen Forderungen jedenfalls in unverjährter Zeit gegenüberstanden, § 390 Satz 2 BGB.

1. Entgegen der Ansicht des Landgerichts steht der Beklagten gegenüber den Klägern gemäß der Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag ein Anspruch auf Zahlung anteiliger Kosten für die Schönheitsreparaturen in den vermieteten Räumen, mit Ausnahme der Küche, des Bades und des WC's, in Höhe des von der Beklagten mit der Berufung noch geltend gemachten Betrages von 1.684,32 DM zu.

Dem Landgericht ist darin beizutreten, dass die in § 12 Abs. 3 vereinbarte Abgeltungsklausel wirksam ist und insbesondere einer Inhaltskontrolle nach dem AGB-Gesetz standhält. § 12 Abs. 3 Mietvertrag hindert die Kläger weder daran, kurz vor Ende der Mietzeit die letzten Schönheitsreparaturen in Eigenarbeit durchzuführen noch die Richtigkeit und Angemessenheit des zur Begründung der Höhe des Abgeltungsbetrages vorzulegenden Kostenvoranschlages zu bestreiten, der in der Klausel nicht ausdrücklich für verbindlich erklärt worden ist. Auch die für die Abgeltung maßgeblichen Fristen und Prozentsätze sind unter Berücksichtigung der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. BGHZ 105, 70) nicht zu beanstanden. Die für die hier maßgeblichen Wohnräume mit Ausnahme der Küche und des Bades/Toilette vereinbarte Mindestfrist für die Durchführung der in § 12 Abs. 2 näher definierten Schönheitsreparaturen betrug fünf Jahre, sodass im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses auf Grund des gerichtlichen Vergleichs vom 19. Mai 1998 spätestens mit Ende des Monats Mai 1998 mehr als 36 Monate, aber nicht mehr als 42 Monate, seit dem Einzug verstrichen waren. Vor diesem Hintergrund waren die Kläger gemäß § 12 Abs. 3 Mietvertrag verpflichtet, der Beklagten einen Betrag in Höhe von 60 % der nach dem Kostenvoranschlag eines Malerfachbetriebes ermittelten Kosten für die Durchführung der vereinbarten Schönheitsreparaturen zu zahlen, solange sie nicht den Nachweis erbrachten, innerhalb des vorgenannten Zeitraums, also vor Ablauf des für die Vornahme der Schönheitsreparaturen vereinbarten Turnus ordnungsgemäße Schönheitsreparaturen vorgenommen zu haben.

Mit Recht wendet sich die Beklagte gegen die Auffassung des Landgerichts, der von der Beklagten eingereichte Kostenvoranschlag des Malermeisterbetriebes #######vom 3. Oktober 1999 (Bl. 93 d. A.) reiche für die Geltendmachung des Anspruchs auf fiktive Renovierungskosten nicht aus. Der Kostenvoranschlag bezieht sich zwar nicht auf die streitbefangene Wohnung im Erdgeschoss rechts des Hauses #######in #######, sondern auf die zu dem selben Wohnkomplex (Bl. 102 d. A.) gehörende Wohnung der Beklagten bzw. ihres Ehemannes im Erdgeschoss links des Hauses #######in #######. Auch haben die Kläger erstmals im Berufungsrechtszug die bereits mit der Vorlage des Kostenanschlages aufgestellte Behauptung der Beklagten bestritten, es handele sich um eine baugleiche Nachbarwohnung.

Entgegen der Ansicht des Landgerichts sind die veranschlagten Renovierungskosten nicht von dem Zustand der betreffenden Wohnung abhängig. Die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag knüpft nämlich an den fiktiven Renovierungsaufwand an, der erforderlich ist, um nach Ablauf der vereinbarten Mindestfrist von fünf Jahren die Schönheitsreparaturen durchzuführen. Der Abgeltungsbetrag ist dann lediglich als Prozentsatz des Gesamtaufwandes definiert. Gerade weil die Parteien in § 12 Abs. 2 Mietvertrag den Umfang der nach Ablauf der Zeitspanne von fünf Jahren in den hier streitbefangenen Räumen durchzuführenden Renovierungsarbeiten definiert haben, genügt es für den im Mietvertrag zur Kalkulation der anteilig abzugeltenden Kosten der Schönheitsreparaturen verlangten Kostenvoranschlag, dass darin die Parameter für die Kosten der Renovierungsarbeiten, insbesondere die Decken- und Wandflächen, korrekt und für die Mieter nachvollziehbar bezeichnet werden. Dies gilt jedenfalls für die im vorliegenden Rechtsstreit streitigen Schönheitsreparaturen, nämlich das Anstreichen der Wände und Decken. Die Vorlage eines Kostenanschlages für die von der beklagten Vermieterin als baugleich bezeichneten Wohnung im selben Wohnkomplex reichte vor diesem Hintergrund aus, weil der Kostenanschlag vom 3. Oktober 1999 nicht nur pauschale Kostenansätze enthält, sondern insbesondere die Einzelflächen der anzustreichenden Wände und Decken für jedes Zimmer gesondert aufführt. Die Kläger als Mieter waren dadurch nicht gehindert, die angegebenen Maße mit den Flächen der von ihnen angemieteten Wohnung abzugleichen und ggfs. die in dem Kostenanschlag im Einzelnen aufgeführten Decken- und Wandflächen für die einzelnen Räume und den angesetzten Einheitspreis von 10 DM/m² zu bestreiten. Tatsächlich haben die Kläger die in dem Kostenvoranschlag angesetzten Flächen von insgesamt 242 m² (ohne Bad und Küche) ebenso wenig in Abrede gestellt wie den Einheitspreis, der im Übrigen auch nach den Erfahrungen des Senats nicht übersetzt erscheint. Bei dieser Sachlage genügt das einfache Bestreiten des übereinstimmenden Zuschnitts beider Wohnungen durch die Kläger als erhebliches Verteidigungsvorbringen nicht, sodass zu der Frage der Vergleichbarkeit der Wohnungen kein Beweis zu erheben ist.

Gegenstand der mit der Berufung noch verfolgten Forderung auf Ersatz von Kosten für Malerarbeiten ist entgegen der Ansicht der Kläger allein das nach dem Vertrag als Schönheitsreparatur ohnehin geschuldete Anstreichen der Decken und Wände im Wohnzimmer, Abstellraum, Kinderzimmer, Schlafzimmer und Flur gemäß Pos. 2-5 und 7 des Angebotes der #######, nicht aber die in diesem Angebot außerdem veranschlagte weiter gehende Mängelbeseitigung in der dort bezeichneten Wohnung.

Die Kläger machen ferner ohne Erfolg geltend, dass die Beklagte verpflichtet gewesen wäre, den Kostenaufwand per 1. April 1997 zu veranschlagen. Auf den tatsächlichen Auszug der Kläger zu diesem Zeitpunkt kommt es nicht an, weil das Mietverhältnis der Parteien ausweislich des Vergleichs der Parteien im Vorprozess nicht vor Mai 1998 beendet war, sodass auch der mit Hilfe des Kostenvoranschlages zu ermittelnde Abgeltungsanspruch gemäß § 12 III Mietvertrag noch gar nicht fällig war. Eine Veränderung des von der Beklagten unter Bezugnahme auf das Kostenangebot geltend gemachten Einheitspreises von 10 DM/m2 in der relativ kurzen Zeit von Mai 1998 bis Anfang Oktober 1999 ist weder vorgetragen noch unter Berücksichtigung der gerichtsbekannten moderaten Preisentwicklung in jener Zeit anzunehmen.

Unter Berücksichtigung der Fläche ohne Bad und Küche von 242 m² ergibt sich bei einem Einheitspreis von 10 DM ein Gesamtbetrag von 2.420 DM netto, sodass sich der abzugeltende Anteil von 60 % auf 1.452 DM netto, entsprechend 1.684,32 DM brutto, beläuft. Entgegen der Auffassung des Landgerichts verstößt die Berufung der Beklagten auf § 12 Abs. 3 Mietvertrag auch nicht gegen Treu und Glauben. Es trifft nicht zu, dass die Beklagte dem Kläger die Möglichkeit der Eigenrenovierung abgeschnitten hat. Die vereinbarte Abgeltungsklausel schließt, wie auch das Landgericht nicht verkannt hat, die Möglichkeit einer kostengünstigen Endrenovierung in Eigenarbeit des Mieters ohnehin nicht aus (vgl. BGH a. a. O.). Es trifft zwar zu, dass die Kläger unstreitig zumindest Ausbesserungen an Wänden und Decken der Wohnung vorgenommen haben. Allerdings hat die Beklagte bereits im ersten Rechtszug die Behauptung der Kläger, dass sämtliche Räume vollständig neu gestrichen und der Teppich gereinigt worden sei, bestritten. Die Beklagte hat behauptet, die Kläger hätten lediglich unfachmännisch mit Farbe Ausbesserungsarbeiten vorgenommen, was deutlich sichtbar gewesen sei. Wände und Decken seien nicht ganzflächig gestrichen worden. Vielmehr seien ganze Decken und Wandpartien überhaupt nicht gestrichen worden. Der in der Wohnung zurückgelassene Teppichboden sei verfleckt und mit Laufspuren versehen gewesen. Es mag sein, dass auch für die Beklagte nach Beendigung des Mietverhältnisses ersichtlich gewesen ist, dass die Kläger die Schönheitsreparaturen selbst vornehmen wollten. Entgegen der Auffassung des Landgerichts setzt die Geltendmachung eines Anspruchs aus § 12 Abs. 3 Mietvertrag bei dieser Sachlage aber nicht voraus, dass die Beklagte die Kläger hätte in Verzug setzen und ihnen gegebenenfalls die Möglichkeit zur Nachbesserung einräumen müssen. Das Landgericht hat bei seiner Beurteilung nicht hinreichend berücksichtigt, dass der Abgeltungsanspruch des Vermieters gemäß der Klausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag seiner Natur nach keinen Schadenersatzanspruch wegen Nichterfüllung von Renovierungspflichten des Mieters i. S. von § 326 BGB, sondern ein primärer Erfüllungsanspruch auf Zahlung ist. Allein der Umstand, dass der Mieter diesem Anspruch aus Gründen der Kostenersparnis durch freiwillige Ausführung der noch nicht fälligen Schönheitsreparaturen bis zum Ende des Mietverhältnisses zuvorkommen kann, steht dem nicht entgegen (vgl. BGH a. a. O., 79). Nimmt der Mieter die Möglichkeit der kostengünstigen Endrenovierung in Eigenarbeit kurz vor Ende der Mietzeit wahr, führt dies dazu, dass bei Ende der Mietzeit die letzten Schönheitsreparaturen weniger als ein Jahr zurückliegen, sodass die Abgeltungsklausel in § 12 Abs. 3 Mietvertrag nicht mehr zum Zuge kommt. Mangels vertraglicher Verpflichtung der Kläger als Mieter zur Durchführung von Schönheitsreparaturen vor Ablauf der vereinbarten 5-Jahres-Frist kommt anders als bei der Nichterfüllung fälliger Schönheitsreparaturen ein Rückgriff auf § 326 BGB nicht in Betracht. Vielmehr obliegt es den Klägern als Mietern im Falle der freiwilligen Durchführung der Schönheitsreparaturen bereits vor Fristablauf den Nachweis zu führen, dass die Schönheitsreparaturen fachmännisch ausgeführt worden sind. Dies ergibt sich nicht nur aus der Beweislastregelung in § 12 Abs. 3 letzter Satz Mietvertrag. Vielmehr obliegt es dem Mieter wie jedem, der Erfüllung schuldet und diese nachzuweisen hat, die geeigneten Beweismittel für die behauptete ordnungsgemäße Durchführung der Schönheitsreparaturen vor dem Ende der Mietzeit zu sichern und erforderlichenfalls vorweisen zu können (vgl. OLG Frankfurt, NZM 1998, 150, 152). So weit die Klausel verlangt, dass Schönheitsreparaturen fachmännisch auszuführen sind, schließt dies entsprechende Eigenleistung des Mieters ebenfalls nicht aus, weil Schönheitsreparaturen ohnehin stets fachgerecht in mittlerer Art und Güte ausgeführt werden müssen (vgl. BGHZ 105, 78).

Dem Landgericht ist darin beizutreten, dass die von den Klägern angebotenen Zeugen und die Videoaufnahme nicht geeignet sind, die fachgerechte Ausführung der Schönheitsreparaturen zu belegen. Gerade die Feststellung, ob die streitbefangenen Anstricharbeiten in der Wohnung fachgerecht durchgeführt worden sind, können mit der erforderlichen Gewissheit lediglich auf Grund Augenscheins oder einer Sachverständigenbegutachtung vorgenommen werden. Beides ist im Hinblick auf den zwischenzeitlich eingetretenen Zeitablauf und die mittlerweile durchgeführten weiteren Renovierungsarbeiten nicht möglich. Diese Beurteilung greifen die Kläger im Berufungsverfahren auch nicht an. Im Übrigen bestehen an der Darstellung der Kläger über die ordnungsgemäße Durchführung der Anstricharbeiten ohnehin erhebliche Zweifel auf Grund des vorgelegten Lichtbildes Nr. 22 A, auf dem sowohl im Deckenbereich als auch im rechten Wandbereich zu erkennen ist, dass kein durchgängig deckender Farbanstrich vorhanden ist.

Auch unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben kommt keine abweichende Beurteilung der Beweislast im vorliegenden Fall in Betracht. Insbesondere bestand für die Klägerin keine Veranlassung zu der Annahme, dass eine beweiskräftige Dokumentation des vorhandenen Zustandes, z. B. durch die Beiziehung eines Sachverständigen, nicht mehr erforderlich sein würde. Die vorgelegten Lichtbilder stammen bereits vom 30. Mai 1997, also aus der Zeit nach dem Auszug der Kläger im März 1997. Zu diesem Zeitpunkt war das Mietverhältnis der Parteien noch nicht beendet. Selbst bei Abschluss des Vergleichs am 19. Mai 1998 sind beide Parteien nicht als sicher davon ausgegangen, dass die Mietsicherheit voll auf den Mietrückstand anzurechnen ist. In dem Vergleich ist nämlich lediglich von einer etwaig verbleibenden Rückforderung der Kaution die Rede. In der Folgezeit sind die Kläger selbst davon ausgegangen, dass der ordnungsgemäße Zustand der Mietwohnung gegenüber der Beklagten noch zu belegen war. Sie haben nämlich die Beklagte nach den Schreiben vom 11. Juni, 31. August und 29. September 1998 auch noch mit einem weiteren Schreiben vom 29. Oktober 1998 nicht nur zur Abrechnung der Kaution, sondern auch zur Abnahme der Wohnung aufgefordert. Das Verlangen nach einer Abnahme belegt aber, dass die Kläger selbst nicht davon ausgegangen sind, dass die Beklagte den Rückgabezustand der Wohnung bereits als ordnungsgemäß anerkannt hat. Weniger als ein Monat nach dem letzten Aufforderungsschreiben vom 29. Oktober 1998 hat die Beklagte die verlangte Abrechnung vorgenommen und insbesondere Instandsetzungskosten für den Anstrich der Wand- und Deckenflächen sowie für die Reinigung des Teppichbodens geltend gemacht. Die Kläger mussten danach auch für die Folgezeit von der Notwendigkeit des Nachweises der behaupteten ordnungsgemäßen Durchführung von Schönheitsreparaturen vor ihrem Auszug ausgehen. Mit Recht weist die Beklagte zudem darauf hin, dass die Kläger sich selbst vertragsuntreu verhalten haben, indem sie im Frühjahr 1997 die Mietzahlungen einstellten, obwohl der Mietvertrag nicht wirksam beendet war.

2. Die weiter gehende Berufung hat keinen Erfolg.

Zwar kommt es entgegen der Ansicht des Landgerichts hinsichtlich der Reinigungsarbeiten für den Teppichboden nicht darauf an, ob der Teppichboden keine über den vertragsgemäßen Gebrauch gemäß § 548 BGB hinaus gehende Abnutzung oder Beschädigung aufweist. Im Rahmen der anteiligen Abgeltung der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ist gerade auch die vertragsgemäße Abnutzung auszugleichen. Zu den auf die Kläger abgewälzten Schönheitsreparaturen gehörte nach der ausdrücklichen Abrede in § 12 II Mietvertrag auch die Reinigung des Teppichbodens. Den Mietvertragsparteien bleibt es unbenommen, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen den Mieter im Rahmen der Durchführung von Schönheitsreparaturen auch zur Reinigung von Teppichböden zu verpflichten (vgl. OLG Stuttgart WuM 1993, 528, 529).

Indessen hat die Beklagte den in § 12 III Mietvertrag als Fälligkeitsvoraussetzung für eine anteilige Abgeltung der Teppichreinigungskosten vorgesehenen qualifizierten Kostenvoranschlag nicht vorgelegt. Der Senat braucht nicht zu entscheiden, ob dafür anstelle des im Vertrag erwähnten Kostenvoranschlages eines Malerfachbetriebes ein Kostenangebot einer Teppichreinigungsfirma genügt hätte. Notwendig war jedenfalls die Vorlage eines Kostenvoranschlages eines Fachbetriebes, der die Gewähr für eine zuverlässige Beurteilung des Kostenaufwandes bot. Der vorgelegte Kostenvoranschlag der #######vom 20. Mai 1998 stammt dagegen von einem Unternehmen für Immobilienverwaltung und Betreuung, dessen Sachkunde bei der Ermittlung von Teppichreinigungskosten weder für die Kläger als Mieter noch für den Senat ersichtlich ist. Dies gilt umso mehr, weil die Beklagte Geschäftsführerin und zusammen mit ihrem Ehemann auch Gesellschafterin der GmbH ist, sodass es sich faktisch um einen Eigenbeleg handelt, der die vereinbarte Kostenschätzung durch einen fachkundigen Dritten nicht zu ersetzen vermag.

3. Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 92 I, 97 I ZPO.

Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 713 und 546 II 1 ZPO.

Ende der Entscheidung