Judicialis Rechtsprechung

2. Der Belehrungspflicht steht nicht entgegen, dass der beurkundende Notar die Urkunde nicht selbst entworfen hat.

3. Stammt der Entwurf der Urkunde - für den Notar ersichtlich - nur von einer Vertragspartei und enthält er einseitig begünstigende Vertragsbedingungen, spricht dies für eine Pflicht des Notars zu intensiver Belehrung.

4. Ein Mitverschulden des Erwerbers scheidet aus, wenn dieser aufgrund der unterbliebenen Belehrung über ungesicherte Vorleistungen die schadensstiftende Zahlung vornimmt.

3 U 35/04

Verkündet am 14. Juli 2004

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ... und die Richter am Oberlandesgericht ... und ... auf die mündliche Verhandlung vom 30. Juni 2004 für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Beklagten gegen das am 16. Dezember 2003 verkündete Urteil der 3. Zivilkammer des Landgerichts Stade wird zurückgewiesen.

2. Der Beklagte hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Gründe

I.

Der Kläger verlangt vom Beklagten die Zahlung von Schadensersatz wegen behaupteter Verletzung notarieller Belehrungs- und Aufklärungspflichten.

Der Beklagte beurkundete am 19. Oktober 1992 ein Angebot des Klägers auf Abschluss eines Kaufvertrages betreffend den Erwerb von 1/6 einer noch zu erstellenden Eigentumswohnung zum Preis von 50.000 DM. Das Angebot richtete sich an die M.GmbH sowie die A.GmbH.

Die erste Rate hatte der Kläger ausweislich § 2 des Vertrages innerhalb von 14 Tagen nach Annahme des Vertragsangebotes an die A.GmbH zu zahlen. Es heißt in § 2: "Sollten zum Fälligkeitstermin die Voraussetzungen für die Zahlung des Kaufpreises nach den Bestimmungen der Makler und Bauträgerverordnung noch nicht erfüllt worden seien (Eintragung der vertragsgemäßen Auflassungsvormerkung, Beibringung einer Bürgschaft), so ist der Erwerber berechtigt, den Betrag auf ein Anderkonto des die Annahme des Vertragsangebotes beurkundenden Notars zu leisten." Der Restkaufpreis sollte durch ein Darlehen der M.GmbH beglichen werden. Die Forderung sollte durch die im Grundbuch eingetragenen Grundschulden gesichert werden.

Vor dem Notar N. in H. wurde das Kaufvertragsangebot des Klägers am 20. November 1992 angenommen.

Ende November 1992 zahlte der Kläger auf Aufforderung der A.GmbH 20.000 DM an diese (13.000 DM zzgl. Vermittlungsprovision). Eine Bürgschaftsbeibringung nach der Makler und Bauträgerverordnung lag zu dieser Zeit nicht vor.

1997 wurde die Zwangsversteigerung beantragt. Die Auflassungsvormerkung des Klägers wurde gelöscht.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, er sei vom Beklagten nicht ausreichend belehrt worden. Insbesondere hätte der Beklagte ihn über die Einhaltung der Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung informieren müssen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen G., der dem Kläger das Vertragsangebot vermittelt hatte. Außerdem hat das Landgericht Sachverständigenbeweis zur Schadenshöhe erhoben.

Das Landgericht hat sodann der Klage ganz überwiegend stattgegeben. Der Beklagte habe die ihm obliegenden Belehrungs- und Hinweispflichten verletzt. Der Beklagte hätte über die Auswirkungen des Geschäftsbesorgungsvertrages, insbesondere über die Wirkung der erteilten umfassenden Vollmacht informieren müssen. Außerdem hätte er über die Vorschriften der Makler und Bauträgerverordnung, insbesondere § 3, belehren müssen.

Dagegen richtet sich die Berufung des Beklagten.

Der Beklagte sei zu einer umfassenden Prüfung des Vertragswerks schon deswegen nicht verpflichtet gewesen, weil das Kaufvertragsangebot nicht der Beklagte, sondern der Notar N. in H. entworfen habe.

Der Beklagte habe dem Kläger auch eine umfassende Belehrung angeboten. Dieser habe darauf aber verzichtet. Über die Zahlungsvoraussetzungen in § 2 des Kaufvertragsangebotes habe der Beklagte den Kläger nochmals zusätzlich aufgeklärt. Der Beklagte habe nicht dafür einzutreten, dass der Kläger auf bloße Aufforderung der M.GmbH geleistet habe.

Jedenfalls treffe den Kläger ein erhebliches Mitverschulden, da er weder die Dienste des Notars N. in Anspruch genommen, noch, obgleich dies im Kaufvertragsangebot entsprechend geregelt gewesen sei, nach der Eintragung einer Auflassungsvormerkung und der Stellung einer entsprechenden Bürgschaft gefragt habe, sondern ungesicherte Leistungen erbracht habe.

Der Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil teilweise zu ändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung des Beklagten kostenpflichtig zurückzuweisen.

Er verteidigt das angefochtene Urteil.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze der Parteien samt Anlagen, das angefochtene Urteil sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg. Der Beklagte hat seine Pflichten verletzt und haftet dem Kläger daher gemäß § 19 Abs.1 Satz 1 BNotO.

1. Der Beklagte hat seine Pflichten aus § 17 Abs. 1 BeurkG verletzt.

a) Gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG soll der Notar den Willen der Beteiligten erforschen, den Sachverhalt klären, die Beteiligten über die rechtliche Tragweite des Geschäfts belehren und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiedergeben. Dabei soll er darauf achten, dass Irrtümer und Zweifel vermieden werden sowie unerfahrene und ungewandte Beteiligte nicht benachteiligt werden. Abs. 2 Satz 1 bestimmt weiter, dass dann, wenn Zweifel bestehen, ob das Geschäft dem Gesetz oder dem wahren Willen der Beteiligten entspricht, die Bedenken mit den Beteiligten erörtert werden sollen.

An erster Stelle steht danach die regelmäßige Belehrungspflicht aus Urkundstätigkeit. In diesem Rahmen hat der Notar die Beteiligten insoweit zu befragen und zu belehren, als es notwendig ist, eine rechtswirksame Urkunde über den wahren Willen der Beteiligten zu errichten. Die zweite Kategorie ist diejenige einer erweiterten Belehrungspflicht aus Betreuungsverpflichtung. Eine betreuende Belehrung wird nur aus besonderem Anlass geschuldet, im Wesentlichen dann, wenn der Notar befürchten muss, einem Beteiligten drohe wegen der Besonderheiten des konkreten Geschäfts aus Unkenntnis ein Schaden (vgl. BGH, NJW 1995, 330). Dabei genügt es zur Begründung einer Belehrungspflicht, dass der Beteiligte sich der Gefahr nicht voll bewusst ist (BGH, WM 1975, 926, unter I. 2. vor a.).

Der Beklagte hat den Anforderungen einer Belehrungspflicht aus Urkundstätigkeit nicht entsprochen. Vorliegend geht es namentlich um die vom Kläger zu erbringenden Vorleistungen. Der Bundesgerichtshof hat vereinbarte Vorleistungen nicht als einen Aspekt der "wirtschaftlichen Tragweite", die Sache des betroffenen Beteiligten sei, angesehen, sondern als einen Aspekt der rechtlichen Tragweite i. S. d. § 17 Abs. 1 BeurkG (NJW 1995, 330, 331 m.w.N.). Der Bundesgerichtshof zählt die Verpflichtung, die Beteiligten auf die Gefahren im Zusammenhang mit ungesicherten Vorleistungen aufmerksam zu machen und entsprechende Abhilfen aufzuzeigen, zur Rechtsbelehrung i. S. d. § 17 Abs. 1 S. 1 BeurkG. Aus dieser Einordnung ergibt sich, dass die Belehrung regelmäßig zu erfolgen hat, ein besonderer Anlass, wie ihn die betreuende Belehrung zur Voraussetzung hat, folglich gerade nicht vorliegen muss. Der Senat hat in der mündlichen Verhandlung bereits darauf hingewiesen, dass eine betreuende Belehrungspflicht bestanden haben dürfte in Anbetracht des Umstandes, dass der Vertrag für den Kläger schon wegen der weitreichenden Vollmacht ersichtlich nachteilig und gefährlich war und von einer ausgewogenen und interessengerechten Vertragsgestaltung keine Rede sein kann. Es kommt aus dem genannten Grund darauf aber nicht mehr an. Dass in § 2 des Angebots auf die Makler und Bauträgerverordnung verwiesen wurde, ändert an der Belehrungsverpflichtung des Beklagten nichts. Die Makler und Bauträgerverordnung musste der Kläger nicht kennen. Über ihre Bedeutung und namentlich die Gefahr von Vorleistungen musste der Beklagte belehren. Die Gefahren ergeben sich allein aus dem Vertragstext nicht hinreichend deutlich.

b) Diese Belehrung seitens des Beklagten ist unterblieben, wie auch das Landgericht festgestellt hat. Es trifft zwar zu, wenn der Beklagte in der Berufungsbegründung auf die Beweislast des Klägers verweist. Ein Rechtsfehler, §§ 513 Abs. 1, 546 ZPO, liegt in den Feststellungen des Landgerichts nicht. Es fehlt schon am Vortrag des Beklagten dazu, inwieweit er belehrt haben will. Irgendwelche Aufzeichnungen hat er nicht vorgelegt. Er hat vielmehr selbst eingestanden, sich in den Vertrag gar nicht eingearbeitet zu haben, dies, indem er vorgetragen hat, er hätte sich in den Vertrag dann eingearbeitet, wenn der Kläger ihn darum gebeten hätte. So heißt es im Schriftsatz vom 16. Oktober 2002, S. 4: "Der Unterzeichner erinnert sich, dass er angesichts des Umfangs der (...) mitgebrachten Urkunden ausdrücklich gefragt hat, ob er denn den gesamten Inhalt der Urkunde kenne und auch verstanden habe oder ob der Unterzeichner sich in das Vertragssystem selbst noch einmal einarbeiten und ggf. dazu Hinweise geben sollte. (...) Der Unterzeichner erinnert sich daran deshalb, weil die Bezugsurkunden eben sehr umfangreich waren und eine vollständige Durcharbeitung während dem Beurkundungstermin nicht möglich gewesen wäre." Der Beklagte hat vor der Kammer eingeräumt, sich an den konkreten Vorgang nicht mehr erinnern zu können. Der pauschale Hinweis, er habe belehrt, ist demgegenüber ungenügend. Dass die Behauptung der Belehrung auf einem Rückschluss beruht, zeigt auch der Schriftsatz vom 3. März 2003. Es erscheint auch ausgeschlossen, in 20 bis 30 Minuten (so die Aussage des Zeugen G. zur Dauer der Beurkundung) die gesamte Urkunde zu verlesen (acht eng beschriebene Schreibmaschinenseiten) und noch den Kläger zu belehren.

2. Dem Umstand, dass der Beklagte die Urkunde nicht selbst entworfen hat, kommt keine entscheidende Bedeutung zu.

Unstreitig ist, dass nicht der Beklagte die Urkunde vom 19. Oktober 1992 entworfen hat. Ob sie vom Notar N. oder von einem Dritten stammt, ist für vorliegenden Rechtsstreit nicht erheblich.

In der Berufungsbegründung ist von "primären Schadensersatzansprüchen" gegen den Notar N. die Rede. Um die Formulierungen im Vertragsangebot geht es aber nicht entscheidend. Dort wird in § 2 zutreffend auf die Makler und Bauträgerverordnung hingewiesen. Und selbst wenn der Vertrag in Teilen mangelbehaftet wäre, worauf es hier nicht ankommt, schlösse dies eine Haftung des Beklagten nicht aus. Die Haftung des beurkundenden Notars scheidet zwar dann aus, wenn der Beteiligte sich eines Beraters bedient, wobei anerkannt ist, dass das öffentlichrechtliche Verhältnis des Beteiligten zum Notar die Haftung für Erfüllungsgehilfen auf Seiten des Beteiligten nicht ausschließt. Es ist aber in keiner Weise ersichtlich, dass der Notar N. Berater und Erfüllungsgehilfe des Klägers gewesen wäre, zumal die Urkunde dem Beklagten vom Vermittler und nicht vom Kläger vorgelegt wurde. Es ist auch nicht ersichtlich oder mit Substanz vorgetragen, dass der Vermittler in diesem Sinne Berater des Klägers gewesen wäre.

Es ist zwar daran zu denken, dass der Entwurfsverfasser ebenfalls an die Pflicht zur Unparteilichkeit nach § 14 BNotO gebunden ist und auf die Ausgewogenheit seines Entwurfs zu achten hat. Das aber kann hier dahin stehen, denn die Pflicht des Entwurfsverfassers aus § 24 BNotO besteht ohnehin nur gegenüber dem Auftraggeber, und das war jedenfalls der Kläger nicht.

Der Kläger kannte den Entwurfsverfasser nicht. Er ergibt sich auch nicht aus der Urkunde. Auch § 6 des Angebots gibt darüber keine verlässliche Auskunft. Die Ansicht, der Beklagte müsste sich nicht um den Inhalt der Urkunde kümmern, würde den Kläger rechtlos stellen. Der Entwurf wurde dem Beklagten vom Vermittler übergeben, wie der Zeuge G. ausgesagt und auch der Beklagte selbst im Schriftsatz vom 21. März 2003 eingeräumt hat. Der Beklagte durfte damit auch nicht davon ausgehen, dass der Kläger sich mit dem Entwurf bereits beschäftigt hatte. Gerade in den Fällen, in denen der Entwurf - ersichtlich - nur von einer Vertragspartei stammt und - wie hier - einseitig begünstigende Vertragsbedingungen enthält, kann gegenüber geschäftsunerfahrenen Beteiligten eine intensive Belehrung geboten sein (so Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Aufl., Rn. 462). Der Beklagte hat auch nicht behauptet, dass es irgendwelche Vorgespräche zwischen dem Kläger und dritter Seite gegeben hat bzw. solche ihm bekannt waren (Klagerwiderung vom 16. Oktober 2002, S. 1).

3. Eine Haftung des Beklagten scheitert auch nicht an fehlender Kausalität seiner Pflichtverletzung. Der Kläger hat vorgetragen und vor dem Landgericht auch selbst erklärt, er hätte im Falle der Aufklärung über die von ihm nicht erkannten Risiken des Vertrages diesen nicht abgeschlossen. Das Landgericht hat dies seiner Entscheidung auch zugrunde gelegt. Die Berufung wendet sich dagegen nicht.

4. Dem Schadensersatzanspruch steht ein Mitverschulden des Klägers nicht entgegen. Bei § 254 BGB geht es in erster Linie um eine Mitursächlichkeit des Geschädigten. Der Geschädigte ist für jeden Schaden mitverantwortlich, bei dessen Entstehung er in zurechenbarer Weise mitgewirkt hat. Der Ansatzpunkt ist vorliegend, wie in der mündlichen Verhandlung auch bereits erörtert, dass § 2 des Vertragsangebotes darauf hinweist, dass für den Fall, dass die dort genannten Voraussetzungen nach der Makler und Bauträgerverordnung noch nicht vorliegen sollten, der Kaufpreis auf Notaranderkonto geleistet werden kann. Genau genommen ist die Rede davon, dass der Kläger berechtigt sein soll, den Betrag auf ein Anderkonto des die Annahme des Vertragsangebotes beurkundenden Notars zu leisten. Der Kläger aber hat dessen ungeachtet ungeprüft an die A.GmbH gezahlt.

Es muss aber bedacht werden, dass über die Frage einer ungesicherten Vorleistung der Beklagte gerade hätte belehren müssen. Das Verhalten des Klägers, ungesichert die erste Rate zu zahlen, kann daher als Folge des (Fehl)Verhaltens des Beklagten gewertet werden. Überdies hat zu gelten, dass der Beteiligte, wenn er wie hier weder rechtskundig noch geschäftserfahren ist, sich auf eine unparteiliche Bearbeitung und weiter darauf verlassen darf, dass er ohne nachfragen zu müssen (wie soll der Beteiligte das auch tun, wenn er mangels Aufklärung gar nicht weiß, dass der Vertrag für ihn gefährlich und nachteilig ist, s. a. BGH, NJW 1994, 2283), auf Gefahren hingewiesen wird. Bereits oben ist darauf hingewiesen worden, dass § 2 des Vertragsangebotes das Risiko ungesicherter Vorleistungen für einen juristischen Laien nicht ausreichend deutlich macht. Und überdies sei darauf hingewiesen, dass sich aus der Klagerwiderung ergibt, dass der Beklagte selbst die Angelegenheit für umfangreich und "einarbeitungsbedürftig" hielt.

5. Das Landgericht hat zur Frage der Schadenshöhe Sachverständigenbeweis erhoben. Die Schadenshöhe wird von der Berufung auch nicht in Frage gestellt.

6. Aus den oben genannten Gründen war die Berufung des Beklagten mit der Kostenfolge aus § 97 Abs. 1 ZPO zurückzuweisen. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen, unter denen gemäß § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO die Revision zuzulassen wäre, liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung