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2. Der Abschluss eines langfristigen Mietvertrages (hier: 20 Jahre) über ein bisher als Familienwohnhaus genutztes Hausgrundstück mit einer sozialen Einrichtung, die darin nach Innenumbauten ein Behindertenwohnheim betreiben will, ist im Umlegungsverfahren mit Veränderungssperre nicht nach § 51 Abs. 2 BauGB von der Genehmigungspflicht ausgenommen.

4 U 53/04 (Baul)

Verkündet am 30. September 2004

In der Baulandsache

betreffend die Genehmigung nach § 51 BauGB für die Vermietung des Grundstücks H. in B.

hat der Senat für Baulandsachen bei dem Oberlandesgericht Celle durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht H., den Richter am Oberverwaltungsgericht C. und den Richter am Oberlandesgericht R. auf die mündliche Verhandlung vom 14. September 2004 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Beteiligten zu 1 gegen das am 18. Februar 2004 verkündete Urteil der Kammer für Baulandsachen des Landgerichts Lüneburg wird zurückgewiesen.

Der Beteiligte zu 1 trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Entscheidungsgründe:

I.

Der Beteiligte zu 1 begehrt, nachdem sich im Berufungsverfahren heraus gestellt hat, dass der Mieter den Mietvertrag nicht mehr schließen wird, im Wege des Fortsetzungsfeststellungsantrages nunmehr die Feststellung, die von ihm beabsichtigte Vermietung eines einst selbst, dann von Dritten zu Wohnzwecken genutzten Hinterlandgebäudes als Wohnheim für Behinderte bedürfe trotz der von dem Beteiligten zu 2 betriebenen Umlegung keiner Genehmigung; zumindest hätte dieser die Erteilung der Genehmigung zu keinem Zeitpunkt verweigern dürfen.

Der Beteiligte zu 1 war einst allein und ist jetzt zusammen mit seiner Ehefrau zu je 1/2 Eigentümer des Grundstücks H. (früher: Flurstück ..., Flur ..., jetzt Flurstück ..., Flur ... der Gemarkung B.) im Bereich der Beteiligten zu 3. Das Grundstück liegt an der Nordseite der Straße und ist zu ihr hin mit einem Wohngebäude bebaut. In zweiter Reihe steht das Gebäude, um dessen Nutzung die Beteiligten hier streiten. 1980 bis zum 30. Juni 1995 hatte es der Beteiligte zu 1 mit seiner Familie bewohnt. Danach war es bis zum 30. Mai 2002 (oder nach Bl. 84 GA: 22. Mai 2002) zu Wohnzwecken an eine Familie vermietet.

Das Grundstück liegt in einem Bereich, für den die Beteiligte zu 3 den Bebauungsplan Nr. 63 d "Innenstadt IV" aufgestellt hatte und nach dessen Unwirksamerklärung erneut aufstellen will. Dessen Geltungsbereich stellt das Straßengeviert dar, welches von der H. im Süden, im übrigen (im Uhrzeigersinn von Westen nach Osten fortschreitend) von der E.B., der A. und der B. umschlossen wird. Das Ziel dieses Planes bestand unter anderem darin, dieses Bauquartier etwa mittig mit einer gewunden verlaufenden Verkehrsfläche mit der Bestimmung Parkplatz zu durchschneiden und im Blockinneren private Stellflächen aufzureihen. Dort sollte nach dem Willen der Beteiligten zu 3 der Stellplatzbedarf gestillt werden, der durch die Einkaufsmöglichkeiten in ihrem Zentrum entsteht. In der Fassung des ersten Satzungsbeschlusses vom 14. Dezember 1999 sollten die Flächen für private Stellplätze rund zwei Drittel des Geländes in Anspruch nehmen, auf dem das hier streitige Hinterlandgebäude des Beteiligten zu 1 steht.

Auf Antrag eines anderen Planunterworfenen erklärte das Nds. Oberverwaltungsgericht durch Urteil vom 5. Dezember 2001 - 1 K 4852/01 - den Bebauungsplan für nicht wirksam. Zur Begründung führte es unter anderem aus: Weil private (und nicht öffentliche) Stellplätze festgesetzt worden seien, hätte die Beteiligte zu 3 ermitteln müssen, ob sie in dieser Zahl für das hier maßgebliche Gebiet im Rechtssinne erforderlich seien; diese Prüfung sei unterblieben. Durchgreifende Bedenken bestünden zugleich hinsichtlich des Abwägungsgebotes. Die Beteiligte zu 3 habe nicht ausreichend geprüft, ob das öffentliche Interesse an der Entlastung der öffentlichen Verkehrsflächen das Interesse der Anlieger aufwiege, von den Immissionen verschont zu bleiben, welche die Stellplätze und die sie erschließende Anlage in die bisherige Ruhezone trügen. Unzureichend bewältigt habe die Beteiligte zu 3 schließlich die Eingriffsproblematik. Das Blockinnere stelle jedenfalls zum Teil eine noch intakte Grünzone dar. All dies seien indes Mängel, welche in einem ergänzenden Verfahren nach § 215 a BauGB behoben werden könnten. Es sei nicht ausgeschlossen, dass die Beteiligte zu 3 das Vorhaben - in modifizierter Form - rechtsfehlerfrei verwirklichen könne. Das Urteil ist seit dem 8. März 2002 rechtskräftig.

Am 17. April 1997 hatte der Beteiligte zu 2 beschlossen, das Umlegungsverfahren einzuleiten. Dieser Beschluss war am 19. April 1997 bekannt gemacht worden.

Unter dem 7. April 2003 beantragte der Beteiligte zu 1, den Abschluss eines Mietvertrages zu genehmigen, den er mit der L. für Menschen mit Behinderungen über das 200m² große und 9 Zimmer mit Nebengelassen, darunter ein Bad sowie zwei Duschbäder einschließende rückwärtige Gebäude abschließen wolle. Nach § 2 des Vertragsentwurfes sollte das Mietverhältnis am 1. Juni 2003 beginnen und 10 Jahre dauern. § 20 Nr. 4 des Entwurfes ("Sonstige Vereinbarungen") räumt dem Mieter ab dem 1. Juni 2013 ein Vormietrecht für weitere 5 Jahre sowie anschließend auf weitere 5 Jahre ein. Der Mieter sollte nach § 20 Nr. 5 die Kosten übernehmen, welche die Erfüllung der Auflagen und der Umbauten verursachen würden, welche für die Nutzung als Wohnheim erforderlich sein würden. In § 20 Nr. 6 des Vertragsentwurfs übernahm der Beteiligte zu 1 die Kosten für Sanitär, Heizungs- und Elektroarbeiten, welche mit dem Einbau eines weiteren Bades entstehen.

Durch Beschluss vom 6. Mai 2003 versagte die Beteiligte zu 2 die Genehmigung des Mietvertrages nach § 51 BauGB mit der Begründung, schon eine Mietvertragsdauer von 10 Jahren würde die geplante Umlegung zumindest erheblich erschweren und die Planung stark beeinträchtigen. Zur Zeit arbeite die Beteiligte an einer Änderung des für unwirksam erklärten Bebauungsplanes Nr. 63 d. Nach dem absehbaren Planungsstand solle unvermindert zumindest ein Teilbereich des streitigen Gebäudes für die Anlegung von Stellplätzen in Anspruch genommen werden.

Den hiergegen eingelegten Widerspruch wies der Beteiligte zu 2 mit Beschluss vom 9. Juli 2003 als unbegründet zurück. Er führte darin zur Begründung unter anderem aus, im Rahmen des Umlegungsverfahrens sei nicht zu prüfen, ob der Bedarf an Stellplätzen so groß sei, wie dies die Beteiligte zu 3 im Rahmen ihrer städtebaulichen Planungen annehme. Die Beteiligte zu 2 habe sich am Inhalt von deren Bebauungsplanentwurf zu orientieren. Mögliche Entschädigungsansprüche seien im Zusammenhang mit dem Genehmigungsverfahren nicht zu prüfen. Eine eingeschränkte Genehmigung des Mietvertrages unter Nebenbestimmungen komme nicht in Betracht. Nach dem absehbaren Stand der Dinge werde die Beteiligte zu 3 das Verfahren zur Aufstellung des Bebauungsplanes Nr. 63 d kurzfristig abschließen; das Umlegungsverfahren werde daher voraussichtlich nicht lange dauern.

Am 6. August 2003 hat der Beteiligte zu 1 den Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt. Zur Begründung hat er im wesentlichen geltend gemacht, die Vermietung bedürfe keiner Genehmigung, da lediglich eine bestandsgeschützte Nutzung fortgesetzt werde. Die Vermietung werde die Durchführung der Umlegung weder unmöglich machen noch wesentlich erschweren.

Der Beteiligte zu 1 hat beantragt,

den Beschluss des U. vom 30. April 2003 und seinen auf den Widerspruch hin ergangenen zweiten Beschluss vom 18. Juni 2003 aufzuheben,

hilfsweise,

den Antragsgegner zu verpflichten, erneut nach der Rechtsauffassung des Gerichts zu bescheiden.

Der Beteiligte zu 2 hat sich im Verfahren erster Instanz nicht anwaltlich vertreten lassen und keinen Antrag gestellt. Er hat in der Sache seine Entscheidung verteidigt.

Das Landgericht hat die Anträge mit der angegriffenen Entscheidung, auf deren Einzelheiten Bezug genommen wird, im Wesentlichen mit folgenden Erwägungen zurückgewiesen:

Der zur Genehmigung gestellte Vorgang sei nicht genehmigungsfrei. Nur Vorhaben, die vor Inkrafttreten der Veränderungssperre erteilten, aber noch nicht ausgenutzten Genehmigungen entsprächen, würden von der Veränderungssperre nicht erfasst. Der Beteiligte zu 1 wolle auch nicht lediglich eine schon bisher ausgeübte Nutzung fortführen. Das Vorhaben sei geeignet, die Umlegung zumindest erheblich zu erschweren. Eine auf den Einzelfall abstellende Beurteilung, in welcher Zeit mit der Verwirklichung des Planes gerechnet werden könne und ob sich das Mietverhältnis angesichts der vereinbarten Dauer dabei als Hindernis erweisen könne, ergebe ein dem Beteiligten zu 1 nachteiliges Ergebnis. Die Beteiligte zu 3 habe das Planaufstellungsverfahren zwar noch nicht abgeschlossen. Sie habe aber in der Zwischenzeit von einem Planungsbüro zwei Planungsvarianten erarbeiten lassen, welche nunmehr in das Planaufstellungsverfahren gelangt seien und für den Binnenbereich wenngleich in etwas verkleinertem Umfang - ebenfalls Stellplätze vorsähen. Der Satzungsbeschluss sei für den 29. Juni 2004 vorgesehen. Dementsprechend werde aller Voraussicht nach schon lange vor Ablauf des Mietvertrages versucht werden, die Planfestsetzungen umzusetzen.

Gegen diese Entscheidung hat der Beteiligte zu 1 zunächst mit unverändertem Ziel Berufung geführt. Nachdem bekannt geworden war, dass der in Aussicht genommene Mieter das Interesse an dem streitigen Objekt verloren und das Gebäude H. gemietet hatte, hat er das Ziel des Rechtsmittels umgestellt. Zur Vorbereitung von Amtshaftungs- und Entschädigungsansprüchen sowie für den Fall, dass er einen weiteren Mieter finde, begehrt er nunmehr die Feststellung, die angegriffenen Beschlüsse seien von Anfang an rechtswidrig gewesen. Dazu macht er geltend:

Die Vermietung an die L. sei zum einen deshalb genehmigungsfrei gewesen, weil die mietvertraglich vereinbarte Nutzung eine Wohnnutzung dargestellt habe und damit nur die schon vor Inkrafttreten der Veränderungssperre genehmigte Nutzung fortgesetzt hätte. Zum anderen wäre damit lediglich eine bisher ausgeübte Nutzung fortgeführt worden. Gemäß § 3 Abs. 4 BauNVO stelle der Betrieb eines solchen Heimes eine reine Wohnnutzung dar. Aus diesem Grunde handele es sich bei der Vermietung auch nicht um eine Verfügung über das Grundstück im Sinne des § 51 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die Umlegung könne eine Vermietung zudem deshalb nicht wesentlich erschweren, weil bei dieser nur die Grundstückswerte ermittelt würden, Gebäudewerte also keinen Einfluss hätten. Zudem müsse der Beteiligte zu 2 berücksichtigen, dass ihn nach Abschuss des Umlegungsverfahrens keiner hindern könne, das Gebäude zu vermieten und sich gegen die Anlegung von Stellplätzen zu verwahren, welche diese Nutzung zu stören geeignet seien. Die geplante Vermietung erschwere das Umlegungsverfahren nicht, jedenfalls nicht wesentlich. Eine Würdigung der nunmehr ausliegenden Planbegründung ergebe, dass die Beteiligte zu 3 es unverändert in die Hand der jeweiligen Grundstückseigentümer gebe, die reine Angebotsplanung auch umzusetzen. Das werde er nicht tun, die Umlegung also nicht erschweren. An ein städtebauliches Gebot oder eine Enteignung sei nicht gedacht. Die Beteiligte zu 3 rechne auch hinsichtlich seines Grundstücks mit einer einvernehmlichen Lösung. Eine Enteignung scheitere zudem daran, dass die Beteiligte zu 3 diesen Grundstücksteil nicht in einer plangemäßen Weise nutzen könne, weil keine öffentlichen, sondern private Stellflächen geplant seien. Für sein Grundstück bestehe ein derartiger Bedarf nicht; die Einstellplätze könnten auf dem Baugrundstück geschaffen werden, ohne die im Plan vorgesehenen Flächen in Anspruch zu nehmen. Dass das Planaufstellungsverfahren in absehbarer Zeit nicht werde beendet werden können, zeige sich schließlich daran, dass der Rat der Beteiligten zu 3 am 29. Juni 2004 offenbar aufgrund seiner Einwendungen den abschließenden Satzungsbeschluss nicht gefasst habe.

Der Beteiligte zu 1 beantragt

festzustellen, dass der Beschluss des Beteiligten zu 2 vom 30. April 2003 und sein Widerspruchsbeschluss vom 18. Juni 2003 von Anfang an rechtswidrig gewesen seien.

Der Beteiligte zu 2, der auch in der Berufungsinstanz keinen Antrag gestellt hat, tritt der Klageänderung entgegen. Diese sei unzulässig. Sofern der Beteiligte zu 1 erneut den Abschluss eines Mietvertrages beabsichtige, müsse er einen neuen Genehmigungsantrag stellen. Schadensersatz und Entschädigungsansprüche möge er sogleich beziffern und in dem dafür vorgesehen Verfahren geltend machen. Der Antrag sei auch in der Sache nicht begründet. Zu Unrecht spiele der Beteiligte zu 1 die Kosten herunter, welche eine Herrichtung der Mietsache zu dem vereinbarten Nutzungszweck verursacht haben würde. Schon der Umstand, dass der Mieter mit der beabsichtigten Nutzung der Flächen als Stellplatz nicht einverstanden gewesen wäre, begründe die Befürchtung, dass der Abschluss des Mietvertrages die Durchführung der Umlegung wesentlich erschwert haben würde. Zudem würde der Beteiligte zu 1 bei Realisierung des streitigen Geschäftes auf unabsehbar lange Zeit nicht mehr bereit gewesen sein, das Gebäude an sie zu verkaufen, und so die Durchführung der Umlegung wesentlich erschwert haben.

Die Beteiligte zu 3 teilt mit, das Planaufstellungsverfahren sei keineswegs mit unbestimmtem Ziel gestoppt worden; es habe sich lediglich eine Verzögerung ergeben. Diese resultiere aus den Einwendungen, welche die Verfahrensbevollmächtigte des Beteiligten zu 1 für diesen sowie eine Reihe anderer Personen erhoben habe. Diese müssten nun abgearbeitet werden.

Wegen der Einzelheiten von Vortrag und Sachverhalt wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie die überreichten Verwaltungsvorgänge verwiesen, welche in den wesentlichen Teilen Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

II.

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Der Beteiligte zu 1 hat keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung. Das Landgericht ist zutreffend zu der Auffassung gelangt, dass der Vorgang genehmigungspflichtig, aber nicht genehmigungsfähig (gewesen) sei.

1. Der nunmehr gestellte Antrag ist statthaft. § 217 Abs. 1 Satz 3 BauGB stellt in seiner jetzt geltenden Fassung ausdrücklich klar, dass der Antragsteller auch eine gerichtliche Feststellungen verlangen kann (zur früheren Gesetzesfassung vgl. BGH, Urt. v. 25. November 1976 - III ZR 45/74 , NJW 1977, 716, 717, I. 1. lit c der Entscheidungsgründe). Nach im wesentlichen einhelliger Meinung der Kommentatoren berechtigt dies auch zu dem Antrag, in entsprechender Anwendung des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO die Rechtswidrigkeit (und nicht nur der Nichtigkeit) eines vor den Baulandgerichten anzufechtenden Verwaltungsaktes feststellen zu lassen (vgl. z. B. Schrödter-Stang, BauGB 6. Aufl., § 226 Rdnr. 6; Brügelmann-Bartling, BauGB, § 217 Rdnr. 14; Berliner Kommentar zum BauGB-Porger, § 217 Rdnr. 11 tiré 3 m. w. N.; Ernst/Zinkahn/Bielenberg-Kalb, BauGB, § 217 Rdnr. 55 m. w. N.) . Der Beteiligte zu 1 muss daher nicht, wie der Beteiligte zu 2 meint, dieses Verfahren zwingend für erledigt erklären. Denn Sinn des hier entsprechend anzuwendenden § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO ist es, dem Beteiligten zu 1 die Früchte zu erhalten, welche er durch seine bisherige Prozessführung bereits erreicht hat. Diese sollen ihm nicht nur deshalb entgehen, weil sich der Rechtsstreit aus Gründen, die er nicht zu vertreten hat, erledigt hat. Etwas anderes gilt nach der Rechtsprechung des BVerwG (Urt. v. 20. Januar 1989 - 48 C 30.87 , BVerwGE 81, 226 = NJW 1989, 2486) nur in dem hier - weil der in Aussicht genommenen Mieter einen anderweitigen Mietvertrag mit einem Dritten zwar schon am 17. September 2003 geschlossen hat, dies aber erst im Laufe des Berufungsverfahrens bekannt geworden ist - nicht gegebenen Fall, dass sich der Verwaltungsakt schon vor Klageerhebung erledigt hat. Dann wären gerichtlich gezogene "Früchte" noch nicht entstanden und wäre es dem Beteiligten zuzumuten, sich sogleich an das für die Schadensersatz und Entschädigungsforderung zuständige Gericht zu wenden.

Eine solche Antragsumstellung, welche der eingetretenen Erledigung Rechnung trägt, ist nicht an das Einwilligungserfordernis der übrigen Verfahrensbeteiligten gebunden, sondern von Gesetzes wegen zugelassen (vgl. z.B. Eyermann-Jörg Schmidt, VwGO, Komm. 11. Aufl., § 113 Rdnr. 65 m. w. N.).

Dem Beteiligten zu 1 steht für dieses Feststellungsbegehren im Ergebnis ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 113 Abs. 1 Satz 4 VwGO zur Seite.

Das von ihm in Aussicht genommene Begehren, die Beteiligten zu 2 und/oder 3 zur Amtshaftung zu verpflichten und eine antragsgemäße Feststellung zu dessen Grundlage zu machen, dürfte zwar, was schon der Baulandsenat prüfen darf, mit der Folge offensichtlich aussichtslos sein, dass sich hieraus das berechtigte Interesse nicht herleiten lässt. Es dürfte am Verschulden des Beamten im haftungsrechtlichen Sinne deshalb fehlen, weil mit dem Landgericht ein Kollegialgericht die Position der Beteiligten zu 2 und 3 bestätigt hat (vgl. z. B. BVerwG, Urt. v. 15.November 1984 2 C 56.81 , NVwZ 1985, 265; BVerwG, Urt. v. 18. Oktober 1985 - 4 C 21.80 , NJW 1986, 1826, 1827; BVerwG, Urt. v. 3. Juni 2004 - 5 C 50.02 , NJW 2004, 104 = BayVBl. 2004, 153). Ausreichende Anhaltspunkte für die Annahme, die Entscheidung des Kollegialgerichts beruhe auf einer unzureichenden Ermittlung oder Würdigung des entscheidungserheblichen Sachverhalts oder sei Folge eines von vornherein verfehlten Rechtsstandpunkts (vgl. dazu BGH, Urt. v. 2. April 1998 - III ZR 111/97 , NVwZ 1998, 878), bestehen nicht.

Eine Wiederholungsgefahr als berechtigtes Interesse kann der Beteiligte zu 1 ebenfalls nicht mit Erfolg ins Feld führen. Dafür genügt die Annahme nicht, die Behörde werde irgendwann einmal einen ähnlichen Sachverhalt in der gleichen Weise beurteilen. Erforderlich ist vielmehr, dass konkrete Anhaltspunkte die Annahme belegen, in absehbarer Zukunft werde sich ein jedenfalls in den wesentlichen Teilen gleicher Sachverhalt einstellen und die Behörde diesen in derselben Weise beurteilen. Diese Annahme liegt um so ferner, je spezieller der Sachverhalt war, der bis zum erledigenden Ereignis zur Entscheidung anstand. Gerade das ist hier zum Nachteil des Beteiligten zu 1 der Fall. Dieser hebt selbst hervor, wie schwierig die Vermarktung dieses Objekts ist. Schon das lässt es als nicht ausreichend wahrscheinlich erscheinen, dass er sich in absehbarer Zeit mit einem gleichartigen Genehmigungsbegehren an den Beteiligten zu 2 wenden wird. Es kommt hinzu, dass sich der Fall durch eine Besonderheit auszeichnet. Der Beteiligte zu 1 ficht ganz wesentlich mit der Behauptung, die Umnutzung in ein Behindertenwohnheim begründe das Genehmigungserfordernis nach § 51 Abs. 1 BauGB nicht und sei zumindest gem. § 51 Abs. 2 BauGB vom Genehmigungserfordernis freigestellt. Es ist nicht erkennbar, dass sich eine solche Konstellation in absehbarer Zeit wieder einstellen wird. Das in zweiter Reihe errichtete Gebäude weist mit 200 m² eine Größe auf, welche sich für Behindertenheime nicht gerade anbietet. Zudem gibt es nicht allzu viele Träger, welche solche Einrichtungen trotz der zunehmend beschränkten finanziellen Mittel betreiben können. Die Annahme einer Wiederholung eines Sachverhalts, in dem sich gerade diese Frage stellen werden, liegt daher fern.

Es ist jedoch nicht verlässlich auszuschließen, dass dem Beteiligten zu 1 grundsätzlich ein Anspruch wegen enteignungsgleichen Eingriffs zustehen und ihm die begehrte Feststellung bei dessen Verfolgung von Nutzen sein kann. Dieser Anspruch kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (vgl. z. B. Urt. v. 13. Juli 2000 - III ZR 131/99 , NVwZRR 2000, 744 = AgrarR 2001, 25) ohne Verschuldenserfordernis dann in Betracht, wenn von hoher Hand in eine durch Art. 14 GG geschützte Rechtsposition unmittelbar eingegriffen wird, d.h. wenn die rechtswidrige hoheitliche Maßnahme unmittelbar eine Beeinträchtigung des Eigentums herbeiführt und dem Betroffenen dadurch ein besonderes, anderen nicht zugemutetes Opfer für die Allgemeinheit abverlangt wird. Der Beteiligte zu 1 tritt mit der Behauptung an, der Eingriff in die Ausnutzung seines Grundstücks sei rechtswidrig gewesen. Die angestrebte Feststellung könnte ihm daher bei der Verfolgung dieses Anspruchs von Nutzen sein.

2. Die Berufung ist indes nicht begründet. Der Beteiligte zu 1 hat aus den Gründen, die schon in der angegriffenen Entscheidung des Landgerichts enthalten sind, keinen Anspruch auf die begehrte Feststellung.

a) Der Mietvertrag war genehmigungsbedürftig. Er mag zwar keine Verfügung über das Grundstück im Sinne des § 51 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1, Alt. 2 BauGB darstellen. Mit einem Mietvertrag wird aber im Sinne von Alt. 4 dieser Vorschrift eine Vereinbarung geschlossen, welche einem anderen ein Recht zur Nutzung des Grundstücks oder von Grundstücksteilen einräumt. Dazu zählen auch Verträge über die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken, Grundstücksteilen, Wohnungen und gewerblichen Räumen (vgl. Brügelmann-Schriever, BauGB § 51 Rdnr. 71). Hier kommt hinzu, dass der Mietvertrag in seinem § 1 ausdrücklich ausführt, dass der Garten und die Hofflächen zwischen den Häusern mitvermietet würden.

Dieser Vorgang wird nicht durch § 51 Abs. 2 BauGB von der Genehmigungspflicht ausgenommen. Hiernach sind wegen "Bestandsschutzes" genehmigungsfrei nur Vorhaben, die vor dem Inkrafttreten der Veränderungssperre baurechtlich genehmigt worden sind bzw. lediglich die Fortführung einer (schon) bisher ausgeübten Nutzung darstellen. Beides greift hier nicht zum Vorteil des Beteiligten zu 1 ein.

Zur erstgenannten Alternative ist auszuführen:

§ 51 Abs. 2 BauGB stimmt mit § 14 Abs. 3 BauGB überein. Beide Vorschriften begünstigen nur solche Vorhaben, welche mit bestandskräftiger Baugenehmigung unverändert, d.h. insbesondere ohne das Bedürfnis nach einem neuerlichen Baugenehmigungsverfahren hervorzurufen verwirklicht werden dürfen. Das trifft auf die Umnutzung eines Wohngebäudes in ein Behindertenheim nicht zu. Dieser Vorgang wirft trotz der Fiktion des § 3 Abs. 4 BauNVO die Genehmigungsfrage im Sinne der §§ 68 Abs. 1, 69 Abs. 4 Nr. 1, 2 Abs. 5 NBauO erneut auf. Danach muss man bei Heimen für Behinderte in einem Baugenehmigungsverfahren prüfen, ob die bauliche Anlage den speziellen Anforderungen entspricht, welche zur behindertengerechten Nutzung erfüllt sein müssen. Dazu zählt nicht nur die Prüfung, ob die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse erfüllt sind (vgl. § 1 Abs. 2 Satz 2 NBauO). Dazu gehört vielmehr insbesondere die Untersuchung, ob die Baulichkeiten über die entsprechenden Rollstuhlrampen verfügen und ausreichende Räumlichkeiten für das Aufsichtspersonal enthalten (§ 48 Abs. 1 Nr. 7 NBauO), ob die Räumlichkeiten gemessen an den speziellen Anforderungen, welche Behinderte stellen, verkehrssicher sind (§ 23 Satz 2 NBauO) und die Anforderungen der § 36 Abs. 2 und 3 NBauO erfüllt sind. Die Prüfung all dessen soll nicht allein in die Hand des Betreibers gelegt, sondern will von der Bauaufsichtsbehörde in einem Genehmigungsverfahren verbindlich angestellt werden.

Die zweite Alternative des § 51 Abs. 2 BauGB führt den Beteiligten zu 1 ebenfalls nicht zum Ziel. Die bisherige Nutzung wird nur dann "fortgeführt", wenn die neue Nutzung kein Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB darstellt. Das ist hier nicht der Fall. Eine Nutzungsänderung im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB liegt vor, wenn die Funktion einer baulichen Anlage in einer Weise geändert wird, die zu einer anderen bauplanungsrechtlichen Beurteilung führen kann. Das ist in der Regel dann der Fall, wenn für die bauliche Anlage in ihrer geänderten Nutzung eine andere planungsrechtliche Vorschrift (z.B. andere Nummer in einer Vorschrift der BauNVO) gilt. Es kann aber auch dann erfüllt sein, wenn sich die Zulässigkeit der baulichen Anlage in ihrer neuen Nutzung zwar nach derselben Vorschrift (z.B. § 34 BauGB) beurteilt, diese Prüfung aber zu einem anderen Ergebnis führen kann (vgl. dazu OVG Lüneburg, B. v. 27. Oktober 1978 - I OVG B 78/78 , OVGE 34, 466).

Das Bundesverwaltungsgericht hat dazu in seinem Urteil vom 11. November 1988 ( - 4 C 50.87 , NVwZRR 1989, 340 = BRS 48 Nr. 58) das Folgende ausgeführt:

"Von einer Nutzungsänderung im bebauungsrechtlichen Sinne ist immer dann auszugehen, wenn durch die Verwirklichung eines Vorhabens die jeder Art von Nutzung eigene Variationsbreite verlassen wird und wenn ferner durch die Aufnahme dieser veränderten Nutzung bodenrechtliche Belange neu berührt werden können, so daß sich die Genehmigungsfrage unter bodenrechtlichem Aspekt neu stellt (ständige Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, vgl. zuletzt Urteil vom 25. März 1988 - 4 C 21.85 - Buchholz 406.16 Grundeigentumsschutz Nr. 47 = ZfBR 1988, 195 m. w. N.). Für das Umnutzungsvorhaben des Klägers steht dies außer Frage: Die Nutzung des - nach den Feststellungen des Berufungsgerichts im Außenbereich (§ 19 Abs. 1 Nr. 3, § 35 BauGB) gelegenen - Gebäudes als Heim für therapeutische Nachkuren kann im Hinblick auf die besonderen Bedürfnisse der Behinderten im Vergleich zu der bisherigen, nachträglich genehmigten Nutzung als Pensionsbetrieb neue städtebauliche Probleme aufwerfen (vgl. § 1 Abs. 5 Nr. 3 BauGB) mit der Folge, daß die Frage einer Genehmigung dieser Nutzung auch unter bebauungsrechtlichen Gesichtspunkten neu zu beantworten ist."

Danach stellt die Umnutzung eines bisher zu Wohnzwecken genutzten Gebäudes in ein Behindertenheim eine auch städtebaurechtlich relevante Nutzungsänderung dar. Es trifft zwar zu, dass der Gesetzgeber in § 3 Abs. 4 BauNVO bestimmt hat, zu den nach § 3 Abs. 2 sowie §§ 2 und 4 bis 7 BauNVO zulässigen Wohngebäuden gehörten auch solche, die ganz oder teilweise der Betreuung und Pflege ihrer Bewohner dienen. Diese Anordnung stellt indes nicht lediglich eine Klarstellung, sondern eine Anordnung dar, durch welche im Wege einer gesetzliche Fiktion der Begriff des Wohnens erweitert worden ist (vgl. Fickert/Fieseler, BauNVO, Komm. 10. Aufl., § 3 Tz. 20). Während im Übrigen nur dann im Baurechtssinne gewohnt wird, wenn der betreffende Personenkreis den/einen häuslichen Wirkungskreis eigenständig zu gestalten vermag (vgl. dazu BVerwG, B. v. 25.3.1996 - 4 B 302.95 , BRS 58 Nr. 56), wird dies für die in § 3 Abs. 4 BauNVO genannten Einrichtungen nur unwiderleglich vermutet und so ihre bauplanungsrechtliche Zulässigkeit - auch - in reinen Wohngebieten erreicht (vgl. dazu auch Nds. OVG, Urt. v. 21. August 2002 - 1 LB 140/02 , ZfBR 2003, 281 (LS)). Schon der Umstand, dass dies in einem gesonderten Absatz des § 3 BauNVO geregelt wurde, macht zugleich deutlich, dass dies eine Nutzung ist, welche nicht nach denselben Vorschriften wie die bisherige zu beurteilen und auch deshalb als Nutzungsänderung im Sinne der Vorhabendefinition des § 29 Abs. 1 BauGB einzustufen ist. Schließlich kann ein solcher Vorgang auch im Hinblick auf § 15 Abs. 1 BauNVO das Bedürfnis nach Feinsteuerung und Anpassung an die Eigenarten der näheren Umgebung erfordern. Diese Prüfung kann aus städtebaurechtlicher Sicht zu einem anderen Ergebnis führen, als es für die bisherige Nutzung gegolten hat. Dies zeigt ebenfalls, dass der Übergang von Wohnen zum Heim ein Vorhaben im Sinne des § 29 BauGB darstellt.

Nach alledem handelte es sich bei der Vermietung um einen genehmigungsbedürftigen Vorgang.

b) Die vom Beteiligten zu 2 auf den Antrag des Beteiligten zu 1 auf Genehmigung des Mietvertrages getroffene ablehnende Entscheidung hält der Überprüfung Stand.

Die Voraussetzungen für die Versagung der erforderlichen Genehmigung lagen vor. Nach § 51 Abs. 3 Satz 1 BauGB darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zu der Annahme besteht, dass das Vorhaben die Durchführung der Umlegung unmöglich machen oder wesentlich erschweren würde. Die für die Anwendung der hier allein in Betracht kommenden zweiten Alternative maßgeblichen Grundsätze hat das Landgericht zutreffend der Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 2. April 1981 ( III ZR 15/80 , NVwZ 1982, 148 = DWW 1981, 295) entnommen. Danach hat das Gericht zu prüfen, ob bei einer Verwirklichung des zur Genehmigung gestellten Vorhabens die Erreichung des Umlegungsziels nicht nur geringfügig, sondern ernsthaft in Frage gestellt wird. Dabei muss konkret betrachtet werden, für welchen Zeitpunkt mit einer Umsetzung des Umlegungsziels gerechnet werden kann und ob zu diesem Zeitpunkt die in Rede stehende Vereinbarung im Wege ist/sein kann. Das kommt desto eher in Betracht, je länger die vereinbarte Mietdauer ist und das Mietverhältnis ein Gebäude betrifft, welches zur Erreichung des Umlegungszwecks beseitigt werden soll (vgl. BGH, aaO; sowie Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB Komm., 8. Aufl., § 51 Rdnr. 32).

Dazu ist folgendes auszuführen:

Das Mietrecht, um dessen Genehmigung die Beteiligten stritten, stellt ein Recht dar, welches zum Besitz an dem Grundstück berechtigt und deshalb im Rahmen des Umlegungsverfahrens bewältigt werden muss. Das ist insbesondere dann erforderlich, wenn das Gebäude, auf das sich die Mietvereinbarung bezieht, infolge der im Rahmen der Umlegung zu erreichenden Grundstücksneubildung beseitigt werden soll (vgl. zum Vorstehenden Ernst/Zinkahn/Bielenberg-Otte, BauGB Komm., § 61 Rdnrn. 1 und 47). Gerade darum würde es hier in der Umlegung gehen. Auch in der Gestalt, in welcher die Beteiligte zu 3 den Entwurf des Bebauungsplanes Nr. 63 d "Innenstadt IV" zu Beginn des Jahres in das Beteiligungsverfahren gegeben hat, sollen die privaten Stellplätze auf einem Grundstücksbereich des Beteiligten zu 1 angelegt werden, auf dem das hier interessierende Hinderlandgebäude steht.

Seine langfristige Vermietung würde die Umlegung wesentlich erschweren. Es ist allein in die Hand des (abgesprungenen) Mieters gegeben gewesen, eine Mietzeit von insgesamt 20 Jahren zu erreichen. Die hierdurch erlangte Rechtsposition zu beseitigen hätte es erheblicher finanzieller Mittel bedurft. Diese sind um so größer, desto näher die Umsetzung der Umlegungsziele zu erwarten ist. Entgegen der Annahme des Beteiligten zu 1 sind die mit der Aufstellung eines rechtswirksamen Bebauungsplanes Nr. 63 d "Innenstadt IV" verbundenen Schwierigkeiten nicht so groß, dass die voraussichtliche/mögliche Mietdauer von 20 Jahren jedenfalls im wesentlichen beendet gewesen und daher zu erwarten wäre, eine Verwirklichung der Planziele durch Umlegung würde dann nicht mehr in einer ins Gewicht fallenden Weise erschwert werden. Zu den Einwendungen des Beteiligten zu 1 ist auszuführen:

Allein der Umstand, dass der Rat der Beteiligten zu 3 am 29. Juni 2004 den Satzungsbeschluss nicht gefasst hat, ist kein verlässliches Indiz für die Annahme, zu einem rechtswirksamen Bebauungsplan Nr. 63 d "Innenstadt IV" werde es nicht kommen (können), der Abschluss des Mietvertrages daher für die Umlegung kein Hindernis sein. Der vom Landgericht in seiner Entscheidung wiedergegebene Zeitplan war so "ehrgeizig", dass mit seiner Einhaltung realistischerweise ohnedies nicht hat gerechnet werden können. Wenn die Beteiligte zu 3 die Einwendungen des Beteiligten zu 1 zum Anlass nimmt, das Planaufstellungsverfahren zu verlangsamen, so stellt dies mitnichten das Eingeständnis dar, zu einem wirksamen Plan werde es unter keinem denkbaren Gesichtspunkt kommen können. Veränderungssperren nach § 51 und § 14 BauGB sind nicht erst dann rechtmäßig, wenn sie dem allgemeinen Abwägungsgebotes des § 1 Abs. 6 BauGB a. F. (= Abs. 7 n. F.) genügen. Als Mittel der Sicherung der Bauleitplanung und/oder der Umlegung sind sie lediglich daraufhin zu überprüfen, ob sie zur Erreichung des damit verfolgten Zwecks erforderlich sind. Eine vorgezogene Normenkontrolle des in Aussicht genommenen Planes findet grundsätzlich nicht statt. Rechtserheblich wäre allenfalls die Einschätzung, dass das von der Gemeinde angestrebte Ziel mit den Mitteln des Planungsrechts schlechthin nicht zu erreichen ist (vgl. zum Vorstehenden BVerwG, B. v. 30. September 1992 4 NB 35.92 , BauR 1993, 62 = BRS 54 Nr. 72 = NVwZ 1993, 473). Davon kann hier keine Rede sein.

Das Nds. Oberverwaltungsgericht hat in seiner Entscheidung vom 5. Dezember 2001 - 1 K 4852/01 - durch den Verzicht auf die seinerzeit noch mögliche Nichtigerklärung und die allein ausgesprochenen Unwirksamkeit verdeutlicht, dass es eine Erreichung des Planzwecks für grundsätzlich möglich hält. Ob das wirklich mit der Festsetzung privater Stellplätze möglich sein wird oder die Festsetzung öffentlicher Parkflächen erfordert, wird sich noch im Planaufstellungsverfahren herausstellen. Selbst wenn der Beteiligte zu 1 zunächst keinerlei Bedürfnis sehen wird, die Festsetzung privater Stellplätze auf "seinem" Zuteilungsgrundstück zu verwirklichen, steht das den in Aussicht genommenen Festsetzungen und der damit verbundenen Neuordnung der Grundstückszuschnitte nicht entgegen. Der Beteiligte zu 1 irrt, wenn er annimmt, auf den privaten Stellflächen solle allein der Stellplatzbedarf befriedigt werden, den sein Grundstück gemessen an § 47 NBauO hervorrufe. Das Nds. Oberverwaltungsgericht hat in seinem Urteil vom 5. Dezember 2001 - 1 K 4852/99 - vielmehr ausgeführt, dass die Festsetzung privater Stellplätze auch zur Erreichung des Ziels in Betracht kommt, den Stellplatzbedarf des Baugebietes zu stillen. Eine Festsetzung nach § 9 Abs. 4 Nr. 4 BauGB erfordere nicht allein einen Blick auf das jeweilige Baugrundstück, sondern auf das Baugebiet.

Es kommt hinzu, dass nach dem vorgelegten Planbegründungsentwurf und den darin wiedergegebenen Untersuchungen zum Stellplatzbedarf in dem oben genannten Straßengeviert nicht unerhebliche Anhaltspunkte die Annahme stützen, schon die vorhandene bauliche Nutzung rufe von Rechts wegen einen Stellplatzbedarf hervor, welcher nur eingeschränkt in dem Binnenbereich befriedigt werden könne. Ob diese Annahme zutrifft, wird u.U. im Planaufstellungsverfahren zu klären sein. Die Annahme, das Planvorhaben könne aus Rechtsgründen schlechthin nicht verwirklicht werden und das Betreiben des Umlegungsverfahrens deshalb nicht gerechtfertigt, ist in jedem Fall nicht begründet.

Es bestehen keine ausreichenden Anhaltspunkte für die Annahme, die Abarbeitung der vom Beteiligten zu 1 erhobenen Einwendungen oder sonstige mit der Planaufstellung verbundene Schwierigkeiten würden das Aufstellungsverfahren so in die Länge ziehen, dass dieses erst zu einem Zeitpunkt werde abgeschlossen werden können, zu dem der streitige Mietvertrag jedenfalls im wesentlichen erfüllt gewesen wäre. Die Beteiligte zu 3 hat ausweislich des vorliegenden Entwurfs der Planbegründung zwischenzeitlich zumindest einen Großteil der erforderlich Gutachten (u. a. zur Ermittlung des Lärms und der Werthaltigkeit der Grünflächen für die Eingriffsregelung sowie des Stellplatzbedarfes für das Baugebiet) erstellen lassen. Selbst wenn man bei Stellung des streitauslösenden Antrags vom 7. April 2003 hätte annehmen müssen, dass es bis zur Umsetzungsfähigkeit des neuen Bebauungsplanes Nr. 63 d "Innenstadt IV" eines Zeitraums von 4 - 5 Jahren brauchte, würden noch immer 14 bis 15 Jahre Mietdauer übrigbleiben, welche entweder dem Beteiligten zu 1 oder seinem Mieter, der L. für Menschen mit Behinderungen, im Rahmen des § 61 BauGB hätte entschädigt werden müssen.

Nur ergänzend ist dazu auszuführen, dass neben der Mietrestdauer voraussichtlich auch die zahlreichen Ein und Umbauten entschädigt werden müssten, welche der Beteiligte zu 1 oder sein Mieter zur Bewältigung der oben genannten bauordnungsrechtlichen Anforderungen hätte vornehmen müssen. Zu Recht treten die anderen Beteiligten der Behauptung des Beteiligten zu 1 entgegen, diese hätten mit einem Finanzvolumen von nur 4.500, EUR bewältigt werden können. Die oben angestellten Erwägungen zum Brandschutz und der behindertengerechten Herstellung von Treppen, Fluren etc. zeigen, dass hier ein erheblich höherer Finanzaufwand hätte betrieben werden müssen. Der wäre nach nur 5 Jahren noch nicht "abgewohnt" gewesen.

Die Bemerkungen des Beteiligten zu 1, welche sich auf die fehlende Absicht einer Enteignung beziehen, gehen von vornherein fehl. Durch die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 22. Mai 2001 ( - 1 BvR 1512 und 1677/97 , BVerfGE 104, 1 = NVwZ 2001, 1023 = BRS 64 Nr. 7) ist geklärt, dass die Umlegung keine Enteignung darstellt. Wenn die Beteiligte zu 3 in ihrer Planbegründung daher ausführen lässt, sie plane keine Enteignung, so entspricht dies den städtebaurechtlichen Tatsachen. Sie braucht sich auch nicht auf städtebauliche Gebote oder derlei zu verlassen: Für eine planentsprechende Grundstücksaufteilung steht das städtebauliche Instrument der Umlegung zur Verfügung. In deren Zusammenhang kann es auch zu einer Beseitigung von Gebäuden kommen.

Nicht schlüssig ist schließlich der Einwand des Beteiligten zu 1, ihm werde es freistehen, das Hinterlandgebäude nach rechtswirksamer Aufstellung des Bebauungsplanes mit einer Nutzung zu belegen, welche ihn zur Abwehr der Planfestsetzungen wegen unzumutbaren Lärms befähige. Abgesehen davon, dass dann sein Grundstück planbedingt vorbelastet und dementsprechend geringeren Umfangs wehrfähig wäre, lässt dies außer Betracht, dass der Beteiligte zu 2 dann gerade befugt wäre, im Rahmen des Umlegungsverfahrens Grundstückszuschnitte zu erreichen, welche einen Fortbestand des Gebäudes ausschließen.

III.

Die Berufung war nach alledem zurückzuweisen. Die Nebenentscheidungen folgen aus § 221 Abs. 1 Satz 1 BauGB i. V. m. §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10 ZPO.

Gründe für eine Zulassung der Revision sind nicht gegeben (§ 542 ZPO).

Ende der Entscheidung