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Gericht: Oberlandesgericht Düsseldorf
Urteil verkündet am 18.04.2000
Aktenzeichen: 24 U 29/99
Rechtsgebiete: BGB, RBerG, WEG, ZPO, Teilungserklärung, VV


Vorschriften:

BGB § 611
BGB § 675
BGB § 667
BGB § 134
BGB § 677
BGB § 683
BGB § 684 S. 2
BGB § 684 S. 1
BGB § 812 ff.
BGB § 242
BGB § 670
RBerG § 3 Nr. 6
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 1
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 5
WEG § 23 Abs. 4 S. 1
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 4
WEG § 27 Abs. 2 Nr. 2
WEG § 27
ZPO § 78 Abs. 1
ZPO § 265 Abs. 2 S. 1
ZPO § 92 Abs. 2
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
ZPO § 713
ZPO § 546 Abs. 1
Teilungserklärung § 17 Abs. 5 Nr. 1
Teilungserklärung § 17 Abs. 5 Nr. 2
VV § 3 Abs. 2 S. 2
VV § 2 Abs. 3 S. 3
VV § 3 Abs. 2
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
GOBERLANDESGERICHT DÜSSELDORF IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

24 U 29/99 5 O 7/97 LG Krefeld

Verkündet am 18. April 2000

H........, Justizsekretär z. A. als Urkundsbeamter der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

pp.

hat der 29. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die mündliche Verhandlung vom 8. Februar 2000 unter Mitwirkung seiner Richter Z......, T......... und S..........

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Krefeld vom 18. Dezember 1998 unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels teilweise abgeändert und wie folgt gefaßt:

Die Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage und der Widerklage verurteilt, an die V V f H - G GmbH & Co. KG, vertreten durch die V V f H u G GmbH, diese vertreten durch den Geschäftsführer FL, M K 78.367,47 DM nebst 4 % Zinsen daraus seit dem 19. September 1996 zu zahlen.

Die Kostenentscheidung des Landgerichts bleibt für die I. Instanz aufrechterhalten.

Die Kosten des zweiten Rechtszuges werden der Beklagten auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120.000,-- DM, die auch in Gestalt einer Bürgschaft eines im Gebiet der Bundesrepublik Deutschland zugelassenen Kreditinstituts erbracht werden kann, abwenden, es sei denn, die Kläger leisten vorher Sicherheit in gleicher Höhe.

Tatbestand:

Die Kläger sind Mitglieder einer großen Wohnungseigentumsgemeinschaft. Die Beklagte und der frühere, am Berufungsverfahren nicht mehr beteiligte Beklagte sind Rechtsanwälte. Bis zum 30. September 1996 hatten sie eine Außensozietät geführt. Auf der Grundlage von in diesem Verfahren nicht umstrittenen Aufträgen, die noch der frühere, in der Wohnungseigentümerversammlung vom 1. Juli 1996 durch Beschluß abgewählte Verwalter namens der Wohnungseigentümer erteilt hatte, hatten die Beklagten namens der Wohnungseigentümer Wohngeldrückstände eingetrieben. Die in Ausführung dieser Aufträge auf dem Konto der Außensozietät (nachfolgend Sozietät genannt) eingegangenen Gelder betragen (73.506,15 DM + 3.922,12 DM) 77.428,27 DM. Um diesen Betrag wird gestritten. Ferner wird gestritten um einen weiteren Betrag von 1.355,85 DM, den der Kläger zu 317) nach Mahnung auf das Sozietätskonto überwiesen hatte. Diese Mahnung beruht auf einer Geschäftstätigkeit der Sozietät, deren Beauftragung unter den Parteien umstritten ist (so genannte Mahnaktion von Juli/August 1996). Die als Nachfolgerin am 1. Juli 1996 gewählte jetzige Verwalterin (nachfolgend Verwalterin genannt) hatte die nicht zur Auszahlung gebrachten Gelder in der Gesamthöhe von 78.784,12 DM mit Fristsetzung zum 19. September 1996 bei, den Beklagten angemahnt, nachdem diese zuvor mit Schreiben vom 6. September 1996 an die Verwalterin die noch nicht erledigten Mandate mit sofortiger Wirkung gekündigt hatten.

Die Kläger, namens derer die Verwalterin die Klage erhoben hat, haben beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, als Gesamtschuldner an sie zu Händen der WEG-Verwalterin, der V V H G GmbH & Co. KG, M K, 78.784,12 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 19. September 1996 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte hat widerklagend beantragt,

die Kläger als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 58.131,49 DM nebst 4 % Zinsen seitdem 21. September 1996 zu zahlen.

Der Beklagte zu 2. hat sich in erster Linie damit verteidigt, als nur angestellter Rechtsanwalt der Beklagten, wovon die Kläger vermittels des Wissens des früheren Verwalters Kenntnis gehabt hätten, keine Fremdgelder vereinnahmt zu haben. Im Übrigen haben die Beklagten geltend gemacht: Die Verwalterin sei nicht wirksam bestellt worden, weil die Versammlung vom 1. Juli 1996 nicht beschlußfähig gewesen und der gefaßte Beschluß angefochten worden sei. Die Verwalterin sei auch nicht wirksam ermächtigt worden, namens der Kläger Klage zu erheben und mit der Vertretung Rechtsanwälte zu beauftragen. Die diesbezügliche Versammlung vom 19. November 1996 sei nicht ordnungsgemäß einberufen worden und sei nicht beschlußfähig gewesen; die gefaßten Beschlüsse seien angefochten worden. Die Ermächtigungsbeschlüsse seien wegen Unbestimmtheit sogar nichtig. Ferner seien die Kläger in der Zusammensetzung, in welcher sie im Prozeß auftreten, nicht aktiv legitimiert. Ein Zahlungsanspruch der Kläger bestehe auch aus sachlichen Gründen nicht. Noch im Juni 1996 habe der frühere Verwalter den Auftrag erteilt, säumige Wohnungseigentümer zunächst außergerichtlich, im Nichtzahlungsfalle dann auch gerichtlich in Anspruch zu nehmen. In der Folgezeit seien gegen 135 Zahlungssäumige Mahnschreiben verfaßt worden. 117 davon seien bis zum 12. August 1996 an die Adressaten auch versandt worden. Der Rest der bereits gefertigten Mahnschreiben sei zurückgehalten worden, nachdem auf der Grundlage eines Rundschreibens der Verwalterin vom 11. August 1996 bekannt geworden sei, daß einstweilen von außergerichtlichen Maßnahmen gegen säumige Wohnungseigentümer abgesehen werden solle.

Die Beklagte beansprucht auf der Grundlage von Kostenrechnungen, die sie zu Händen der Verwalterin in allen 135 Mahnfällen zu Lasten der Wohnungseigentümer erstellt hat, unter Berechnung einer 7,5/10-Geschäftsgebühr sowie einer 15/10Erhöhungsgebühr wegen Mehrfachvertretung ein Honorar von insgesamt 138.162,10 DM. Ferner macht sie auf der Grundlage erteilter Kostenrechnungen Honoraransprüche gegen die Wohnungseigentümer geltend, die ihr entstanden sein sollen in Höhe von (263,85 DM + 494,50 DM + 457,71 DM) 1.216,06 DM in drei gerichtlichen Wohngeldverfahren gegen drei zahlungssäumige, davon zwei frühere Wohnungseigentümer. Zur Durchführung dieser Verfahren sei sie durch den früheren Verwalter beauftragt worden. Ferner macht sie die Erstattung von verauslagten Gerichts- und Gerichtsvollzieherkosten in Höhe von (42,30 DM + 71,-- DM + 11,-- DM + 1.500,-- DM + 116,-- DM) 1.740,30 DM geltend, mit welchen sie in fünf laufenden, gegen zahlungssäumige frühere Wohnungseigentümer gerichteten Verfahren, zu deren Durchführung sie von dem früheren Verwalter ebenfalls beauftragt worden sei, in Vorlage getreten sei. Mit Gegenansprüchen in Höhe von insgesamt 141.118,46 DM hat die Beklagte mit Billigung des Beklagten gegenüber dem Zahlungsanspruch der Kläger in Höhe von 78.744,12 DM (richtig: 78.784,12 DM) die Aufrechnung erklärt. Von dem Rest der Gegenansprüche in Höhe von 62.374,34 DM (richtig: 62.334,34 DM) hat sie einen Teil zum Gegenstand ihrer Widerklage gemacht.

Die Kläger haben beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Sie haben geltend gemacht: Der Auftrag zur Mahnaktion sei von dem früheren Verwalter nicht, jedenfalls nicht ordnungsgemäß erteilt worden, insbesondere nicht mehr vor seiner Abberufung und ohne Zustimmung des Verwaltungsbeirats. Auch die bestehende Beschlußlage habe den früheren Verwalter nicht ermächtigt, den Auftrag zu vergeben. Sinn und Zweck der Mahnaktion sei es gewesen, zum Nachteil der WEer Honorarforderungen zu produzieren, um den berechtigten Anspruch auf Auskehrung der Fremdgelder zu vernichten. Hilfsweise haben die Kläger die Gegenansprüche auch der Höhe nach bestritten. In fast allen Fällen seien die gemahnten Wohnungseigentümer entweder nicht oder nicht in der gemahnten Höhe säumig gewesen. Die entfaltete Tätigkeit sei auch ohne jeden Nutzen für die Wohnungseigentümer gewesen, nachdem die Mandate, sollten sie wirksam erteilt worden sein, ohne zureichenden Grund beendet worden seien, so daß in den Fällen wirklich säumiger Wohnungseigentümer durch die Einleitung von Wohngeldverfahren noch einmal nach Grund und Höhe zu Recht bestehende Honoraransprüche der anderweitig eingeschalteten Prozeßbevollmächtigten entstanden seien. Eine Aufrechnung mit dem Zahlungsanspruch scheide schon deshalb aus, weil das Fremdgeld seit April 1996 unberechtigt nicht ausgezahlt worden sei, denn damals hätten dem Zahlungsanspruch Honoraransprüche nicht entgegen gestanden.

Die Beklagte hat dem entgegen gehalten, mit dem früheren Verwalter sei abgesprochen gewesen, Fremdgelder bis zur Höhe von 150.000,-- DM zurückhalten zu dürfen, um mit ihnen auch gegen künftige Honoraransprüche aufrechnen zu können.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme die Beklagte antragsgemäß unter Abweisung der gegen den Beklagten zu 2) gerichteten Klage sowie der Widerklage verurteilt. Es hat im Wesentlichen ausgeführt: Unabhängig vom Zeitpunkt der Auftragserteilung habe die Mahnaktion, die nach dem Inhalt des Auftrags nur auf der Grundlage ergänzender Informationserteilung nach dem 7. Juli 1996 (Fälligstellung der Salden aus den Einzelabrechnungen des Wirtschaftsjahres 1995) ordnungsgemäß habe durchgeführt werden können, nicht mehr eingeleitet werden dürfen, nachdem der frühere Verwalter am 1. Juli 1996 abberufen worden sei und eine Verständigung mit der jetzigen Verwalterin darüber nicht stattgefunden habe, zumal davon ausgegangen werden müsse, daß die Beklagte trotz Kenntnis von der Abberufung des früheren Verwalters von diesem nach dem 1. Juli 1996 noch Informationen entgegengenommen habe. Die übrigen Gegenforderungen der Beklagten, die außerhalb der Mahnaktion entstanden sein sollen, seien deshalb nicht anzuerkennen, weil die Aufrechnungserklärung einerseits und der Widerklageantrag andererseits in der Bezifferung voneinander abwichen, so daß nicht erkennbar sei, welche der Einzelforderungen Gegenstand der Aufrechnung und des Widerklageantrags seien.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die Berufung der Beklagten,, nachdem ihr das angefochtene Urteil zu Händen ihrer Bevollmächtigten am 4. Januar 1998 (gemeint ist: 4. Januar 1999) zugestellt worden ist. In ihrer Berufungsschrift, die am 4. Februar 1999 bei dem Oberlandesgericht eingegangen ist, sind als Berufungsbeklagte die Kläger zu 1) bis 355) und zu 372) bis 383) benannt. Nachdem die Beklagte durch Verfügung vom 19. April 1999 am 23. April 1999 darauf hingewiesen worden ist, daß in der Berufungsschrift die Kläger zu 356) bis 371) fehlen, hat sie eingehend beim Oberlandesgericht am 29. April 1999 die Berufungsschrift um die fehlenden Berufungsbeklagten ergänzt. Eingehend am 6. Mai 1999 hat sie erneut unter vollständiger Benennung der Berufungsbeklagten Berufung eingelegt und für den Fall der Fristversäumnis um Wiedereinsetzung in den vorigen Stand gebeten.

In der Sache macht die Beklagte geltend: Die Aktivlegitimation der Kläger bleibe bestritten. Die Verwalterin sei am 19. November 1996 allenfalls ermächtigt worden, im eigenen, aber nicht im Namen der Wohnungseigentümer gegen die Beklagte vorzugehen. Der im Übrigen nach Grund und Höhe unstreitige Fremdgeldherausgabeanspruch sei infolge der zulässigen Aufrechnung mit nach Grund und Höhe berechtigten Gegenforderungen erloschen und die Widerklage wegen des durch Aufrechnung nicht verbrauchten Teils der Gegenforderung begründet. Maßgeblich sei allein, daß der Auftrag zur Mahnaktion noch vom früheren Verwalter wirksam erteilt und anschließend nicht widerrufen worden sei. Zu Unrecht habe das Landgericht den Teil der Gegenansprüche, der nicht aus der Mahnaktion hervorgegangen sei, als nicht zur Aufrechnung fähig angesehen. Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil teilweise abzuändern und

1. die Klage abzuweisen sowie

2. auf die Widerklage die Kläger als Teilschuldner im Verhältnis ihres jeweiligen Miteigentumsanteils zu verurteilen, an die Beklagte insgesamt 62.334,34 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21. September 1996 zu zahlen.

Hilfsweise für den Fall, daß der Senat die Aufrechnung für nicht zulässig halten sollte, beantragt die Beklagte,

die Kläger als Teilschuldner im Verhältnis zu ihren jeweiligen Miteigentumsanteilen zu verurteilen, an sie insgesamt 141.118,46 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 21. September 1996 zu zahlen.

Die Kläger bitten um

Zurückweisung der Berufung.

Sie wiederholen und vertiefen ihr erstinstanzliches Vorbringen und machen ergänzend geltend: Auch wenn der Beklagten ein Honoraranspruch, in welcher Höhe auch immer, zustehe, scheitere dessen Durchsetzung auch daran, daß sie versäume, den Haftungsanteil der einzelnen widerbeklagten Wohnungseigentümer genau zu bezeichnen. Soweit die Beklagte Honoraransprüche im zweiten Rechtszug verfolgt, die den im ersten Rechtszug verfolgten Anspruch übersteigen, machen die Kläger die Einrede der Verjährung geltend.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Parteivortrags wird auf den Inhalt der Akten Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

A.

Die Berufung der Beklagten ist zulässig. Sie scheitert nicht (auch nicht teilweise) daran, daß die Beklagte es versäumt hatte, die Kläger zu 356) bis 371) in der (rechtzeitig eingereichten) Berufungsschrift als Rechtsmittelgegner zu nennen. Das Versäumnis war berichtigungsfähig, weshalb über den Wiedereinsetzungsantrag nicht entschieden werden muß. In der ersteingelegten Rechtsmittelschrift hat die Beklagte (unter Beifügung des angefochtenen Urteils) deutlich gemacht, daß sich die Berufung gegen die "Wohnungseigentümergemeinschaft S und N richten sollte.

Weil die Wohnüngseigentümergemeinschaft nicht parteifähig ist (ständ. Respr. des BGH, zuletzt ZMR 1999, 834, 835 f. m. w. N.), war es richtig und notwendig, die Mitglieder der Gemeinschaft zu benennen, weil andernfalls eine der Vollstreckung fähige Entscheidung nicht ergehen kann (vgl. dazu BayObLG NJW-RR 1997, 396, 397). Indes bleibt diese aus prozessualen Gründen notwendige Maßnahme ohne Einfluß auf die Identität der gemeinten Rechtsmittelgegner, wenn einzelne Wohnungseigentümer nicht oder falsch benannt werden (vgl. zu dem rechtsähnlichen Fall der Falschbezeichnung der Gesellschafter einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts BGH NJW-RR 1990, 867 und NJW 1997, 1236).

B.

I.

Zutreffend ist die Beurteilung des Landgerichts, daß den Klägern der geltend gemachte Anspruch aus der beauftragten Geschäftsführung gegen die Beklagte gemäß §§ 611, 675, 667 BGB zusteht. Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe Bleiben ohne Erfolg.

1.

Die verfahrensrechtlichen Einwände der Beklagten sind unbegründet Die Kläger haben ein wirksames Prozeßrechtsverhältnis zur Beklagten begründet. Die Verwalterin war und ist bevollmächtigt, namens der Kläger den vorliegenden Rechtsstreit unter Beauftragung der damit befaßten Rechtsanwälte zu führen.

a)

Die geschäftsmäßige Besorgung fremder Rechtsangelegenheiten durch die Verwalterin ist nachherrschender Auffassung jedenfalls durch Art. 1 § 3 Nr. 6 RBerG gedeckt. Die diesbezügliche Beauftragung der Verwalterin durch die Wohnungseigentümer verstößt deshalb nicht gegen ein gesetzliches Verbot (Art. 1 § 1 RBerG) im Sinne des § 134 BGB (BGH NJW 1993, 1924).

b)

Zur außergerichtlichen und gerichtlichen Geltendmachung von Ansprüchen, die nicht Lasten- und Kostenbeiträge im Sinne der §§ 16 Abs. 2, 27 Abs. 2 Nr. 1 WEG betreffen, ist die Verwalterin allerdings gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG nur dann bevollmächtigt, wenn sie dazu durch die Wohnungseigentümer besonders ermächtigt worden ist. Eine solche Ermächtigung ist der Verwalterin unter TPO 5 der Eigentümerversammlung vom 19. November 1996 erteilt worden. Nach dem ausweislich der Versammlungsniederschrift einstimmig angenommenen Beschluß (GA 15 ff.) ist die Verwalterin bevollmächtigt worden, "notwendige zivil- und strafrechtliche Maßnahmen gegen den bisherigen Verwalter und/oder sonstige Vertragspartner der Eigentümergemeinschaft mit schriftlicher Zustimmung der Mehrheit des Verwaltungsbeirates einzuleiten, durchzuführen und/oder zu beenden. Mit Blick auf das der Beschlußfassung und der vorangegangenen Erörterung zugrunde liegende Rundschreiben des Verwaltungsbeirats von November 1996 (GA 102 ff.) ist damit klargestellt, daß von dieser Ermächtigung die Vertragsverhältnisse erfaßt sind, die unter dem früheren Verwalter mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer eingegangen worden waren. Dazu gehört auch der Geschäftsbesorgungsvertrag mit der Beklagten, aus dessen Durchführung ihr die hier umstrittenen Fremdgelder zugeflossen sind.

Diese Ermächtigung umfaßte auch die Befugnis der Verwalterin, mit der gerichtlichen Durchsetzung der Ansprüche Rechtsanwälte zu beauftragen, ohne daß das ausdrücklich beschlossen werden mußte (Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl., § 27 Rn. 150 m. w. N.; BGH NJW 1993, 1924), zumal im Streitfall ohne Beauftragung von Rechtsanwälte der durchzusetzende Anspruch mit Blick auf § 78 Abs. 1 ZPO in wirksamer Weise gerichtlich nicht hätte anhängig gemacht werden können.

Ohne Belang sind die im ersten Rechtszug gemachten, im Berufungsrechtszug nicht mehr aufgegriffenen Einwände zur Frage der Wirksamkeit des Beschlusses. Gemäß § 23 Abs. 4 S. 1 WEG sind gefaßte Beschlüsse nur unwirksam, wenn sie in dem Spezifischen Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG für ungültig erklärt worden sind. Die Beklagte behauptet nicht, daß der hier in Rede stehende Beschluß für ungültig erklärt worden ist. Aus dem gleichen Grunde ist nicht der Frage nachzugehen, ob die Wahl der Verwalterin vom 1. Juli 1996 anfechtbar gewesen ist. Maßgeblich ist, daß der diesbezügliche Beschluß auch nach der Behauptung der Beklagten bisher nicht für ungültig erklärt worden ist.

2.

Zu Recht hat das Landgericht auch die Aktivlegitimation der Kläger bejaht. Durch das Geständnis der Beklagten im Termin zur mündlichen Verhandlung vor dem Landgericht am 9. Mai 1997 (GA 177 a) steht fest (§ 288, 532 ZPO), daß die Kläger bei Erhebung der Klage ohne Ausnahme und vollständig die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer repräsentierten. Ob danach Eigentümerwechsel stattgefunden haben, ist, wie das Landgericht zutreffend geurteilt hat, gemäß § 265 Abs. 2 S. 1 ZPO rechtlich unerheblich.

Ohne Belang ist auch, ob die Kläger schon bei Erteilung der Aufträge, aus denen der Beklagten die Fremdgelder zugeflossen sind, Wohnungseigentümer gewesen sind. Die Auftragserteilungen durch den früheren Verwalter sind, was unter den Parteien nicht umstritten ist, wirksam gewesen. Es sind auch keine Umstände ersichtlich, die die Feststellung erlaubten, der frühere Verwalter sei nicht zu derartigen Aufträgen bevollmächtigt gewesen. Doch selbst dann, wenn die eine oder andere Beauftragung nicht durch eine Ermächtigung der damaligen Wohnungseigentümer gedeckt gewesen sein sollte, haben die Kläger jedenfalls durch die Klageerhebung in konkludenter Weise die Aufträge nachträglich genehmigt, denn sie machen ausdrücklich vertragliche Ansprüche geltend. Da es bei den Fremdgeldern unstreitig um Lasten- und Kostenbeiträge der säumigen Wohnungseigentümer geht, steht der Anspruch den jeweiligen Wohnungseigentümern zu. Daß er ihnen in dieser Weise zukommt, ist gewährleistet dadurch, daß die Kläger nicht Leistung an sich persönlich, sondern an die Verwalterin beantragt haben, die gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 2 WEG zur Empfangnahme berechtigt und verpflichtet ist.

Deshalb ist rechtlich auch ohne Belang, ob einzelne Wohnungseigentümer nach Erteilung der Aufträge aus der Gemeinschaft ausgeschieden sind.

II.

Im Ergebnis zutreffend ist auch die Beurteilung des Landgerichts, daß der Beklagten aus der Mahnaktion keine vertraglichen Honoraransprüche zustehen. Ein Rechtsanwaltsdienstvertrag ist zwischen den Parteien nicht zustande gekommen.

1.

Offen bleiben kann die Frage, ob die Beklagte durch den früheren Verwalter die behaupteten Aufträge zur außergerichtlichen Beitreibung rückständiger Wohngelder erhalten hatte. Auch wenn er sie noch vor seiner wirksamen, weil nicht für ungültig erklärten Abberufung erteilt haben sollte, war deshalb ein Vertragsverhältnis mit Wirkung für und gegen die Wohnungseigentümer nicht zustande gekommen, weil der frühere Verwalter nicht ermächtigt gewesen war, zur außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldrückständen einen Rechtsanwalt zu beauftragen, was im Senatstermin vom 8. Februar 2000 mit den Parteien eingehend erörtert worden ist.

a)

Wie bereits dargestellt (oben unter Nr. I.1.b), gilt der Verwalter, der durch die Wohnungseigentümer zur gerichtlichen Geltendmachung gemeinschaftlicher Ansprüche ermächtigt worden ist, auch als ermächtigt, zur Durchsetzung der Ansprüche einen Rechtsanwalt zu beauftragen. Das gilt aber nicht, wenn es wie hier um die außergerichtliche Beitreibung von Wohngeldern geht. Der Verwalter ist bereits kraft Gesetzes (§ 27 Abs. 2 Nr. 1 BGB) berechtigt und verpflichtet, die Lasten- und Kostenbeiträge im Sinne des § 16 Abs. 2 WEG (Wohngelder) einzuziehen. Das gehört zur ordnungsgemäßen Verwaltung einschließlich der Mahnung zahlungssäumiger Wohnungseigentümer (Bärmann/Pick/Merle, aaO, § 27 Rn. 101 m. w. N.). Geht es wie hier um einen Berufsverwalter, der für seine gesetzlichen Aufgaben angemessen entschädigt wird, entspricht es weitverbreiteter Auffassung, daß zur Beauftragung eines Rechtsanwalts bei außergerichtlicher Geltendmachung rückständiger Wohngelder eine besondere Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer erforderlich ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, aaO Rn. 101; 132, 150; Bärmann/Seuß, Praxis des Wohnungseigentums, 4. Aufl. B Rn. 392, 409; wohl auch OLG Köln WuM 1990, 462, 463, das erst nach viermaliger vorgerichtlicher Mahnung durch den Verwalter die Einschaltung eines Rechtsanwalts anerkennt). Auch der Bundesgerichtshof (NJW 1977, 44) hat entschieden, daß die gesetzliche Ermächtigung des Verwalters im Interesse der Wohnungseigentümer, die durch in ihrem Namen abgeschlossene Verträge im Außenverhältnis als Gesamtschuldner verpflichtet werden, eng auszulegen ist.

An dieser Beurteilung ändert nichts der Umstand, daß gemäß § 17 Abs. 5 Nr. 2 der Teilungserklärung (GA 107) der Verwalter über § 27 WEG hinaus berechtigt ist, "die von den Wohnungseigentümern zu leistenden Wohnlasten und sonstige der Gemeinschaft geschuldete Beträge einzuziehen und gegenüber säumigen Wohnungseigentümern gerichtlich oder außergerichtlich geltend zu machen." Über § 27 WEG geht diese Vereinbarung nur insoweit hinaus, als darin der Verwalter ermächtigt wird, gegen säumige Wohnungseigentümer gerichtlich vorzugehen; insoweit ist nämlich ein nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG nach dem Gesetz erforderlicher Beschluß nicht mehr notwendig. Im übrigen wiederholt die Bestimmung nur das, was kraft Gesetzes ohnehin gilt.

Von einer Ermächtigung, zur außergerichtlichen Beitreibung von Wohngeldern einen Rechtsanwalt zu beauftragen, ist in der Vereinbarung keine Rede. Die Beauftragung kann auch nicht auf § 17 Abs. 5 Nr. 1 Teilungserklärung gestützt werden. Dort heißt es zwar, der Verwalter sei über § 27 WEG hinaus berechtigt, "die Wohnungseigentümer gerichtlich und außergerichtlich in allen Angelegenheiten der Verwaltung zu vertreten und im Rahmen seiner Verwaltungsaufgaben Verträge abzuschließen und andere Rechtshandlungen vorzunehmen. Mit Blick auf die schon zitierte, speziellere Bestimmung des § 17 Abs. 5 Nr. 2 Teilungserklärung werden von jener Regelung aber nicht solche Verträge erfaßt, die der Durchsetzung rückständiger Wohngelder dienen.

Auch der mit dem früheren Verwalter abgeschlossene Verwaltervertrag (VV) ermächtigte nicht zu weitergehender Vertragsabschlußfreiheit. Im Gegenteil, wenn es in § 3 Abs. 2 S. 2 VV heißt, "Im Falle notwendig werdender gerichtlicher Beitreibungsmaßnahmen ist der Verwalter in diesen Fällen auch ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Beirat einen Rechtsanwalt einzuschalten, dann bedeutet das im Umkehrschluß, daß er bei außergerichtlicher Beitreibung ohne besondere Ermächtigung der Wohnungseigentümer nicht bevollmächtigt ist, einen Rechtsanwalt einzuschalten. Auch aus der allgemeinen Regelung der Pflichten und Rechte des Verwalters in § 2 Abs. 3 S. 3 VV ergibt sich nichts Anderes. Dort ist nur die Rede von Aktiv-Prozessen, zu deren Rührung einschließlich der Anwaltsbestellung es grundsätzlich der Ermächtigung der Eigentümerversammlung bedarf. Nur bei unaufschiebbaren Maßnahmen gerichtlicher Anspruchsverfolgung soll die einstimmige Zustimmung des Verwaltungsbeirats ausreichen. Für außergerichtliche Maßnahmen zur Beitreibung von Wohngeldern, für die § 3 Abs. 2 VV eine spezielle Regelung bereithält, gilt jene Regelung nicht.

b)

Es ist unstreitig, daß der frühere Verwalter für die angeblich beauftragte außergerichtliche Beitreibung von Wohngeldern durch die beklagte Rechtsanwältin von den Wohnungseigentümern nicht ermächtigt worden ist, ja nicht einmal die Zustimmung des Verwaltungsbeirats eingeholt hat. Als nicht bevollmächtigter Vertreter vermochte er die Wohnungseigentümer vertraglich nicht an die Beklagte zu binden. Eine nachträgliche Genehmigung der Mahnaktion durch die Kläger hat nicht stattgefunden, so daß nur außervertragliche Ansprüche in Betracht kommen.

III.

Die Kläger haften mit zwei Ausnahmen auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677, 683 BGB für das geltend gemachte Honorar.

1.

Mit Blick darauf, daß der frühere Verwalter außergerichtliche Beitreibungsmaßnahmen ohne besonderes Honorar durchzuführen hatte, entsprach es nicht dem wirklichen, dem Verwalter bekannten Willen der Wohnungseigentümer, daß die Beklagte diese Aufgabe gegen Honorar durchführt.

2.

Die auftragslose Geschäftsführung haben die Kläger allerdings in feststellbarer Weise in zwei Fällen gemäß § 684 S. 2 BGB genehmigt, nämlich insoweit, als sie den der Beklagten aus der Mahnaktion zugeflossenen Betrag von 1.355,85 DM (davon Honorarforderungen der Beklagten in Höhe von 267,84 DM) herausverlangen und soweit sie den von der Beklagten überreichten Scheck des Wohnungseigentümers S vom 3. September 1996 (GA 238) über 546,51 DM (davon 148,81 DM Honorarforderungen der Beklagten) in Empfang genommen und offenbar eingelöst haben. In Höhe der Honorarforderungen von insgesamt (267,84 DM + 148,81 DM) 416,65 DM greift die von der Beklagten erklärte Aufrechnung wegen des ihr zustehenden Anspruchs aus §§ 684 S. 2, 683 BGB gegen den Herausgabeanspruch in Höhe von 1.355,85 DM durch. Die Gesamtforderung der Kläger reduziert sich dadurch auf (78.784,12 DM - 416,65 DM) 78.367,47 DM nebst 4 % Zinsen daraus seit dem 19. September 1996 (§§ 284 Abs. 2, 288 BGB).

IV.

Weitergehende Ansprüche aus §§ 684 S. 1, 812 ff. BGB hat die Beklagte gegen die Kläger aus der auftragslosen Geschäftsführung nicht. Herauszugeben haben die Kläger nur dasjenige, um das sie bereichert worden sind. Die Beklagte behauptet zwar, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe auf der Grundlage der Mahnaktion weitere rückständige Wohngelder vereinnahmt, sie belegt das aber nicht. Konkreter Vortrag in den jeweiligen, in Betracht kommenden verbleibenden Mahnfällen fehlt dazu, wobei es ohnehin nur um die Mahnfälle gehen kann, in denen das Aufforderungsschreiben auch zur Versendung gekommen ist (117 Fälle - 2 Fälle = 115 Fälle). Auch durch die von der Beklagten erbrachte Dienstleistung ist ein bereicherungsrechtlicher Vorteil im Vermögen der Kläger nicht festzustellen.

Dazu hätte es Darlegungen der Beklagten bedurft, ob und in welchen Fällen die Kläger an rückständiges Wohngeld gelangt sind, die Zahlung auf der Mahnung beruht und nicht auch noch die Tätigkeit der Verwalterin oder von ihr beauftragter Rechtsanwälte erforderlich geworden sind. Die Kläger waren nicht gehalten, von sich aus dazu vorzutragen, um der Beklagten zu einem Anspruch zu verhelfen. Die Darlegungsnot der Beklagten beruht eben darauf, daß sie auftragslos tätig geworden ist und deshalb vertragliche Ansprüche auf Auskunft nicht geltend machen kann. Auch aus § 242 BGB kann sie deshalb Vortrag der Kläger dazu nicht verlängert.

V.

Ferner haften die Kläger nicht als Teilschuldner für diejenigen Ansprüche, welche die Beklagte in Höhe von 1.740,30 DM aus früheren Auftragsfällen gemäß § 670 BGB von ihnen verlangt. Der Senat geht davon aus, daß diesen Geschäftstätigkeiten wirksame Aufträge zugrunde gelegen haben, wie es die Beklagte unter Vorlage des Schriftverkehrs (GA 217 ff.) behauptet. Trifft das zu, dann wurden nur die Wohnungseigentümer im Außenverhältnis verpflichtet, welche bei Auftragserteilung Miteigentümer gewesen sind (vgl. BGH NJW 1998, 3279). Dazu fehlt es an Vortrag der Beklagten.

C.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 2 ZPO, die zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die von der Beklagten erlittene Beschwer überschreitet den für eine Wertrevision erforderlichen Betrag von mehr als 60.000,-- DM; die von den Klägern erlittene Beschwer bleibt dahinter zurück: insoweit hat der Senat keine Veranlassung, die Revision zuzulassen, § 546 Abs. 1 ZPO.

Berufungsstreitwert: 141.118,46 DM

Ende der Entscheidung


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