Judicialis Rechtsprechung

"Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen."

belastet den Mieter mit der Renovierungspflicht und stellt nicht lediglich den Vermieter von dieser Pflicht frei.

2. Ein nach dem Mietvertrag zulässiger, dem Vermieter aber vertragswidrig nicht angezeigter Einbau muss von dem Mieter nicht weggenommen werden, wenn ihm die Wegnahme vertraglich freigestellt ist (hier: Parkettboden in einer gemieteten Arztpraxis).

I - 24 U 166/05

Verkündet am 8. Juni 2006

In dem Rechtsstreit

hat der 24. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die am 09. Mai 2006 geschlossene mündliche Verhandlung unter Mitwirkung seiner Richter Z, T und H

für Recht erkannt:

Tenor:

1.

Auf die Berufung des Beklagten wird unter Zurückweisung des weitergehenden Rechtsmittels das am am 07. Oktober 2005 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Duisburg teilweise abgeändert und insgesamt wie folgt neu gefasst:

Der Beklagte wird unter Abweisung der weitergehenden Klage verurteilt, an den Kläger 3.900,00 EUR nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 20. Oktober 2004 zu zahlen.

2.

Die Kosten des ersten Rechtszuges tragen der Kläger zu 70%, der Beklagte zu 30%, die des zweiten Rechtszuges der Kläger zu 1/3, der Beklagte zu 2/3.

3.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Das zulässige Rechtsmittel, mit welchem der Beklagte (Mieter) seine Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebener Schönheitsreparaturen (3.900,00 EUR nebst Zinsen) und unterbliebenen Rückbaus der Mietsache (1.113 EUR + 780 EUR = 1.893,00 EUR nebst Zinsen) nach beendetem Mietverhältnis (Arztpraxis) bekämpft, hat hinsichtlich der Position "Schönheitsreparaturen" keinen, hinsichtlich der Position "Rückbau" vollen Erfolg. Im Einzelnen gilt das Folgende:

1.

Nicht zu beanstanden ist das angefochtene Urteil, soweit der Beklagte zur Zahlung von Schadensersatz in Höhe von (netto) 3.900 EUR (nebst Zinsen) wegen unterbliebener Herstellung der Schönheitsreparaturen verurteilt worden ist. Dieser Anspruch ist gemäß § 6 Halbs. 1 Mietvertrag in Verbindung mit §§ 280 Abs. 1, 281 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet.

a)

Rechtsirrtümlich ist die Auffassung des Beklagten, die in Rede stehende Vertragsklausel ("Der Mieter wird Schönheitsreparaturen nach den Erfordernissen der Praxis vornehmen") begründe keine vertragliche Verpflichtung des Mieters, erforderlich werdende Schönheitsreparaturen (abweichend vom Gesetz) durchzuführen. Vielmehr enthalte die Vertragsklausel nur eine Freizeichnung des Klägers (Vermieter) von der diesen ansonsten treffenden gesetzlichen Pflicht (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), während der Mietzeit die Dekoration der Mietsache im vertragsgemäßen Zustand zu erhalten.

aa)

Die (zulässige) Formularklausel ist gemäß §§ 133, 157 BGB so auszulegen, wie die beteiligten Verkehrskreise sie unter Beachtung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte bei unvoreingenommer Betrachtung verstehen dürfen (vgl.Palandt/Heinrichs, BGB, 65. Aufl., § 133 Rn. 26 und § 305c Rn. 16 jew. m.w.N.). Unter Anlegung dieses Maßstabs kann kein vernünftiger Zweifel darüber herrschen, dass es sich nicht bloß um eine den Vermieter entlastende Freizeichnungsklausel, sondern um eine den Mieter belastende Renovierungsklausel handelt. Die Überwälzung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter verfolgt allerdings einerseits den Zweck, den Vermieter von der nach dem Gesetz (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB) ihm obliegenden Erhaltungspflicht freizustellen und ihn insoweit von diesen finanziellen Verpflichtungen zu entlasten. Der Vermieter verfolgt damit aber andererseits in erkennbarer und inzwischen verkehrsüblicher Weise (seit BGHZ 92, 363 = NJW 1985, 480 ständ. höchstrichterl. Rspr., z.B. BGH NJW 2004, 2087) auch das Erhaltungsinteresse, also das Interesse, dass die Mietsache nicht an Wert verliert, den sie durch den altersbedingten Verschleiß und die durch den vertragsgemäßen Gebrauch herbeigeführten Abnutzungen erleidet. Dieses Interesse kann nur dann gewahrt werden, wenn die erforderlichen Schönheitsreparaturen auch durchgeführt werden.

bb)

Der Senat teilt auch nicht die Auffassung des Beklagten, der Kläger habe mit der Formulierung, die Schönheitsreparaturen seien "nach den Erfordernissen der Praxis" [gemeint ist evident "Arztpraxis"] durchzuführen, zu erkennen gegeben, dass er kein Erhaltungsinteresse verfolgt habe. Denn diese Formulierung stellt es nicht in das (subjektive) Belieben des Beklagten, die Schönheitsreparaturen durchzuführen oder zu unterlassen. Sie spricht vielmehr nur die Fälligkeit der Schönheitsreparaturen an, ohne die sonst in Formularklauseln vielfach zur Orientierung genannten Renovierungsfristen zu nennen (vgl. BGH NJW 2005, 1426 = MDR 2005, 679). Damit ist nicht mehr und nicht weniger als das zum Ausdruck gebracht, von dem auch das Gesetz in § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB ausgeht: Fällig sind die Schönheitsreparaturen immer dann, wenn sich die Mietsache in einem so abgenutzten Zustand befindet, dass es aus der Sicht eines objektiven Betrachters unter Berücksichtigung von Treu und Glauben im Rechtsverkehr und der Verkehrssitte unzumutbar ist, sie in diesem Zustand zu belassen (vgl. BGH NJW 2005, 450 = ZMR 2005, 523; Senat ZMR 2003, 25 = OLGR Düsseldorf 2003, 28).

b)

Die Schönheitsreparaturen sind zum Vertragsende (31. März 2004) auch fällig gewesen. Grundsätzlich ist allerdings der Vermieter nach allgemeinen Grundsätzen darlegungs- und beweispflichtig für den Eintritt der Fälligkeit von Schönheitsreparaturen (Senat aaO). Näherer Darlegung oder eines Beweisantritts bedurfte es hier aber deshalb nicht, weil der Beklagte einräumt, dass die Mietsache Abnutzungserscheinungen hat und auch nicht bestreitet, während seiner Nutzungszeit (mehr als elf Jahre von Januar 1993 bis März 2004) keine Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Bei einer solchen Sachlage spricht schon die Lebenserfahrung dafür, dass allein der altersbedingte Verschleiß der Dekoration, insbesondere der durch die Tageslichteinwirkung verursachte Verschleiß des Farbanstrichs, um den es im Streitfall im Wesentlichen geht, nach einer so langen Nutzungsdauer eingetreten ist. Das mag im eingerichteten Zustand der Praxis und nach Vertragsende dann noch hinnehmbar sein, wenn ein Mietnachfolger neben den Praxisräumen auch das Inventar übernimmt, nicht aber, wenn die Praxis komplett geräumt wird, wie das im Streitfall geschehen ist.

c)

Die gemäß § 280 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung zur Herstellung der Schönheitsreparaturen war im Streitfall gemäß Abs. 2, 1. Altn. dieser Bestimmung entbehrlich. Der Beklagte hatte sich noch vor der Beendigung des Mietverhältnisses (31. März 2004) schon im Schriftsatz seiner Bevollmächtigten vom 26. Januar 2004 ernsthaft und endgültig geweigert, die Leistung zu erbringen, so dass spätestens mit der Rückgabe der Räume im unrenovierten Zustand am 31. März 2004 der Schadensersatzanspruch in Geld entstanden ist.

2.

Begründet ist dagegen die Berufung, soweit sich der Beklagte gegen seine Verurteilung zur Zahlung von Schadensersatz wegen unterbliebener Entfernung des von ihm selbst eingebrachten Parkettfußbodens (1.113,00 EUR) und wegen unterbliebener Auswechselung von vier (durch Kürzung an den Parkettboden angepassten) Türen (780,00 EUR) verurteilt worden ist (Rückbaukosten). Der Beklagte schuldet keinen Schadensersatz für den Rückbau.

a)

Allerdings ist der Mieter gemäß § 546 Abs. 1 BGB grundsätzlich verpflichtet, Einrichtungen, mit denen er die Mietsache versehen hat und bauliche Veränderungen der Mietsache nach Vertragsende wieder zu beseitigen (vgl. BGH NJW-RR 1997, 1216 m.w.N.; vgl. auch Senat MDR 2002, 1244 = ZMR 2003, 23; Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl., § 546 Rn. 6 m.w.N.). Das gilt selbst dann, wenn der Vermieter dem Einbau und/oder den baulichen Veränderungen zugestimmt hat.

b)

Im Streitfall haben die Parteien diese gesetzliche Verpflichtung des Mieters zugunsten des Beklagten abbedungen.

aa)

Gemäß § 5 Abs. 1 Satz 1 Mietvertrag hatte der Beklagte das Recht, "nach seinen Vorstellungen die Veränderungen vorzunehmen, die zur Ausübung der ärztlichen Praxis dienen". Es unterliegt deshalb keinem vernünftigen Zweifel, dass der Beklagte berechtigt gewesen ist, den Parkettboden in die Praxis einzubringen. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass diese bauliche Veränderung nach der Behauptung des Klägers und entgegen § 5 Abs. 1 Satz 2 Mietvertrag nicht mit ihm abgesprochen worden ist. Das Absprachegebot ist nicht geeignet, dem Kläger das in Satz 1 dieser Bestimmung zugestandene Wahlrecht wieder zu nehmen. Das Absprachegebot hat demnach nur die Funktion, möglichst frühzeitig Streit der Mietvertragsparteien darüber zu vermeiden, ob eine bestimmte bauliche Veränderung "der Ausübung der ärztlichen Praxis" dient oder nicht. Dass die Einbringung eines Parkettbodens der "Ausübung der ärztlichen Praxis" dient, ist aber aus objektiver Sicht nicht zweifelhaft. Das gilt auch dann, wenn der Beklagte hinsichtlich der Haltbarkeit der Oberflächenbeschaffenheit enttäuscht worden ist und einen Austausch des Bodenbelags (auf Kosten des Klägers) befürwortete. Der Kläger hatte deshalb nach der Vertragslage bei Vertragsbeginn gar kein Recht, dem Einbau des Parkettbodens zu widersprechen. Auf die fehlende Absprache kommt es deshalb hier gar nicht an.

bb)

Ohne Belang ist auch, ob ein anderer Bodenbelag (etwa ein Teppichboden, wie es der Kläger verlangt haben will), besser geeignet gewesen wäre, der Praxisausübung zu dienen. Dem Kläger war ein solcher Einfluss auf bauliche Veränderungen nach § 5 Abs. 1 Satz 1 Mietvertrag entzogen; denn der Beklagte sollte die Wahl "nach seinen Vorstellungen" treffen dürfen. Daran ändert auch nichts der Umstand, dass die Parteien zunächst eine Absprache getroffen hatten, die dann aber (aus umstrittenen Gründen) nicht umgesetzt worden ist. Der Beklagte hatte damit nicht auf sein Recht verzichtet, bauliche Veränderungen nach seinen Vorstellungen (und, wie es dann auch geschehen ist, auf seine Kosten) vorzunehmen.

cc)

Gemäß § 5 Abs. 2 Mietvertrag hat der Beklagte das Recht, "Ein- und Umbauten ... bei Beendigung des Mietvertrags nach seiner Wahl entschädigungslos in den Räumen zu belassen oder weglassen" [gemeint ist evident: "wegzunehmen"]. Der Beklagte hat sich für das Belassen des Parkettbodens entschieden. Die (angeblich) fehlende Absprache führt nicht zum Verlust des Rechts, denn der Kläger hatte, wie bereits ausgeführt worden ist, kein Widerspruchsrecht gegen den Einbau des Parkettbodens.

II.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Es besteht kein Anlass, die Revision zuzulassen; die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts, § 543 Abs. 2 ZPO.

Berufungsstreitwert: 5.793 EUR

Ende der Entscheidung