Judicialis Rechtsprechung

Die von einem Wohnungseigentümer vorgenommene bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums (hier: u. A. Einbau einer Zwischenwand mit Wohnungsabschlusstür auf dem Treppenabsatz eines ihm zur alleinigen Nutzung zugewiesenen Teiles des Treppenhauses ) wird durch Nichtanfechtung auch eines die Baumaßnahme nicht im Detail beschreibenden Mehrheitsbeschlusses jedenfalls dann legitimiert, wenn die wesentlichen Arbeiten zur Zeit der Beschlussfassung bereits stattgefunden hatten bzw. für Jedermann sichtbar eingeleitet waren.

2.

Ein Eigentümerbeschluss, dem Dauerwirkung zukommt, weil er eine bauliche Veränderung rechtlich gestattet und den geschaffenen baulichen Zustand auch in Bezug auf künftige Sondereigentümer fortschreibt, unterliegt der uneingeschränkten Auslegung durch den Senat.

I-3 Wx 234/04

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft B. 22, Düsseldorf,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2 gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 20. Juli 2004 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht Dr. G., der Richterin am Oberlandesgericht Dr. L. und des Richters am Oberlandesgericht von W-L.

am 2. November 2004

beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird aufgehoben.

Die Entscheidung des Amtsgerichts vom 22. April 2003 wird wieder hergestellt.

Die Beteiligten zu 1 tragen die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens.

Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten findet im gesamten Verfahren nicht statt.

Wert des Beschwerdegegenstandes: Bis 3.000 €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft B. 22 in Düsseldorf.

Die im Erdgeschoss gelegene Wohnung Nr. 1 steht im Sondereigentum der Beteiligten zu 1; Sondereigentümer der Wohnung Nr. 2 im Ober- und Dachgeschoss sind die Beteiligten zu 2.

Eine weitere Wohnung, die im Sondereigentum der Beteiligten zu 3 steht, befindet sich im dahinter gelegenen Haus B. 22 A.

Der Hauseingang des Hauses B. 22 führt in ein Treppenhaus. Gegenüber dem Eingang befindet sich die Tür zur Wohnung der Beteiligten zu 1, links davon führt eine Holztreppe zu den im 1. Obergeschoss und im Dach gelegenen Räumlichkeiten. Im Bereich des ersten Treppenabsatzes befinden sich ein Fenster und eine Balkontür. Die im Dachgeschoss gelegenen Räume sind lediglich über die Treppe im Hausflur zu erreichen, einen weiteren Zugang von der im ersten Obergeschoss gelegenen Wohnung gibt es nicht.

Gemäß § 2 der Teilungserklärung steht dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 2 das ausschließliche Nutzungsrecht an dem gesamten Treppenhaus ab Eingangsbereich nach oben (also nicht der Treppe zum Keller) und an dem Flur im Dachgeschoss zu. Gemäß § 11 der Teilungserklärung stimmen in einer Eigentümerversammlung über Angelegenheiten, die nur das Vorderhaus betreffen, nur die Miteigentümer der Wohnung Nr. 1 mit 406/1000 und Nr. 2 mit 594/1000 Anteilen ab.

Im Herbst 2002 nahmen die Beteiligten zu 2 Umbauarbeiten im Flur vor. Sie bauten auf dem ersten Treppenabsatz zwischen dem Balkon und dem Flurfenster eine Zwischentür ein und schlossen dort das Treppenhaus durch Einbringen von Paneelen. Des Weiteren strichen sie das Treppenhaus weiß und versahen den Treppenlauf und den Sockel mit einem blauen Anstrich. Am 25. November 2002 fand eine Eigentümerversammlung statt, in der laut Protokoll die Renovierung des Treppenhauses und der Einbau der Wohnungseingangstür durch die abstimmungsberechtigten Beteiligten zu 1 und 2 mit den Stimmen der Beteiligten zu 2 mehrheitlich beschlossen wurde.

Die Beteiligten zu 1 haben behauptet, durch die Baumaßnahmen sei der Gesamteindruck des Hauses verändert worden; der Lichteinfall im Flur sei beeinträchtigt.

Die Beteiligten zu 1 hatten ursprünglich beantragt, den Beteiligten zu 2 aufzugeben es zu unterlassen, bauliche Änderungen im Treppenhaus vorzunehmen.

Nach Fertigstellung der Arbeiten haben sie ihr Gesuch geändert und haben beantragt,

den Beteiligten zu 2 aufzugeben, die baulichen Änderungen im Treppenhaus des Hauses B. 22 zurückzubauen und den vormaligen Zustand des Treppenhauses ohne Zwischentür auf der Halbetage und ohne horizontale Schließung des Treppenhauses nach oben wieder herzustellen.

Die Beteiligten zu 2, die um Zurückweisung des Antrags gebeten haben, haben die Auffassung vertreten, dass die baulichen Maßnahmen eine bauliche Änderung nicht darstellten, durch dieselben vielmehr erstmals ein einwandfreier Zustand, ein ausschließlicher Nutzungsbereich, hergestellt worden sei.

Im Übrigen - so die Beteiligten zu 2 - seien die Beteiligten zu 1 auch dann zur Duldung verpflichtet, wenn es sich um eine bauliche Veränderung handeln sollte. Weder in optischer, statischer oder akustischer Hinsicht noch was den Lichteinfall angehe, entstehe für die Wohnung der Beteiligten zu 1 eine Benachteiligung. Auch würden die Beteiligten zu 1 nicht mit zusätzlichen Kosten belastet.

Das Amtsgericht hat nach mündlicher Verhandlung mit Beschluss vom 22. April 2003 den Antrag der Beteiligten zu 1 zurückgewiesen mit der Begründung, es handele sich zwar um eine bauliche Veränderung, diese sei jedoch von den Beteiligten zu 1 zu dulden. Es sei keine nachteilige Veränderung des Gesamteindrucks gegeben. Der Lichteinfall sei nicht erheblich vermindert, da die Tür hinter einem Flurfenster errichtet worden sei' so dass ein weiterer Lichteinfall gewährleistet sei. Da den Beteiligten zu 2 ab Treppenaufgang ein Sondernutzungsrecht zustehe, liege auch keine Nutzungsbeeinträchtigung zum Nachteil der Beteiligten zu 1 vor.

Gegen diesen Beschluss hat sich die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1 gerichtet, mit der sie geltend machen, dass es an einem wirksamen Beschluss über die baulichen Veränderungen fehle. Außerdem sei der Lichteinfall in vielfacher Hinsicht und zu mehr als 60 % ausgeschlossen. Vor dem Einbau der Tür sei der Lichteinfall noch durch weitere Fenster gewährleistet gewesen. Überdies liege eine Beeinträchtigung des Gesamteindrucks vor, da ein zuvor helles, offenes, großzügiges Treppenhaus in einen spießigen, kleinlichen und dunklen Hauseingangsbereich verwandelt worden sei.

Sie haben beantragt,

unter Änderung des amtsgerichtlichen Beschlusses nach ihrem früheren Antrag zu entscheiden.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme mit Beschluss vom am 20. Juli 2004 die Entscheidung des Amtsgerichts Düsseldorf aufgehoben und die Beteiligten zu 2 verpflichtet, die baulichen Änderungen im Treppenhaus des Hauses B. 22 zurückzubauen und den vormaligen Zustand des Treppenhauses ohne Zwischentür auf der Halbetage und ohne horizontale Schließung des Treppenhauses nach oben wieder herzustellen.

Hiergegen wenden sich die Beteiligten zu 2 mit der sofortigen weiteren Beschwerde, der die Beteiligten zu 1 entgegentreten.

Wegen der Einzelheiten wird auf den Akteninhalt verwiesen.

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache Erfolg. Denn der angefochtene Beschluss ist von einem entscheidungserheblichen Rechtsfehler beeinflusst (§ 27 FGG).

1.

Die Kammer hat u. A. zur Begründung ausgeführt, die Beteiligten zu 1 hätten einen aus §§ 1004 Abs. 1 BGB ; 22, 15 Abs. 3 WEG sich ergebenden Anspruch auf Beseitigung der im Hausflur durch die Beteiligten zu 2 errichteten Zwischenwand und der Zwischentür.

Bei dem Einbau der Zwischenwand handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Eine bauliche Veränderung liege bei jeder die ordnungsgemäße Instandhaltung bzw. -setzung übersteigenden Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums und bei jeder auf Dauer angelegten gegenständlichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums in Abweichung vom Zustand im Zeitpunkt der Entstehung des Gemeinschaftseigentums vor [vgl. BayOLG NJW-RR 1986, 954]. Da der Einbau der Zwischenwand zu einer dauerhaften Umgestaltung des Treppenhauses geführt habe, sei eine bauliche Veränderung gegeben. Diese habe grundsätzlich der Zustimmung aller betroffenen Wohnungseigentümer bedurft. Eine Zustimmung der stimmberechtigten Beteiligten zu 1 liege nicht vor.

Es handele sich nicht lediglich um die erstmalige und einwandfreie Herstellung eines im Aufteilungsplan vorgesehenen Zustands, die grundsätzlich einer Zustimmung nach § 22 WEG nicht bedürfe [vgl. BayObLG, DNotZ 2003, 539]. Dies würde voraussetzen, dass die Zwischenwand bzw. die Abgeschlossenheit der beiden oben gelegenen Wohnungen bereits im Aufteilungsplan vorgesehen gewesen wäre [vgl. BayObLG, a.a.O]. Weder der Teilungserklärung (s. Anlage) noch der Abgeschlossenheitsbescheinigung der Landeshauptstadt Düsseldorf vom 13. März 1981 sei indes zu entnehmen, dass der Einbau einer Wand im Treppenhaus, die dazu führt, dass die im ersten Obergeschoss und im Dachgeschoss gelegenen Räume insgesamt abgeschlossen sind, vorgesehen gewesen ist.

Die bauliche Veränderung sei auch nicht aufgrund des ausweislich des Protokolls vom 25. November 2002 zu TOP 2 gefassten Beschlusses über die Renovierung des Treppenhauses wirksam beschlossen worden. Dieser Beschluss, der lediglich mit der Stimmenmehrheit der Beteiligten zu 2 gefasst worden sei, sei zwar nicht wegen einer fehlenden Beschlusskompetenz nichtig. Bei Instandsetzungsangelegenheiten seien bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig, auch wenn der Regelungsgegenstand Einstimmigkeit erfordert hätte (BGH NJW 2000, 3500; OLG Köln, NZM 2001, 293).

Das Gesetz räume in den Angelegenheiten der Instandhaltung und Instandsetzung gemäß §§ 21, 22 WEG grundsätzlich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es sich um eine "ordnungsmäßige" Maßnahme handelt. Die Wohnungseigentümerversammlung sei daher nicht von vornherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig. Sie dürfe nur keine Beschlüsse mehrheitlich fassen' die über eine Instandhaltung hinausgeht. Da dies aber jeweils von den Umständen des Einzelfalls abhänge, könne die Beschlusszuständigkeit nicht davon abhängen, ob die Maßnahme ordnungsmäßig ist [BGH a.a.O., 3503].

Der nicht angefochtene und damit grundsätzlich bestandskräftige Beschluss sei jedoch in der Form, wie er in dem Protokoll vom 25. November 2002 niedergelegt ist, nicht ausreichend, um eine bauliche Veränderung wirksam zu genehmigen. Die Umbaumaßnahmen seien nicht hinreichend bestimmt beschrieben. Der Beschluss verhalte sich weder dazu, wo genau auf dem ersten Treppenabsatz die Zwischenwand errichtet werden soll, aus welchem Material die Tür sein soll noch mit welchem Material und in welcher Form die Lücke zwischen Tür und Treppe verschlossen werden solle. Auch die äußere Gestaltung sei mit der Entscheidung, dass die Renovierung des Treppenhauses in Graublau erfolgen soll, nur unzureichend bestimmt. Zudem sei zu berücksichtigen, dass die Beteiligten zu 2 im Zeitpunkt der Abstimmung am 25. November 2002 mit den Umbauarbeiten bereits begonnen gehabt hätten und der Antrag der Beteiligten zu 1 auf Unterlassung der Arbeiten bereits seit mehr als einem Monat rechtshängig gewesen sei.

Aus diesem Grund könne dahinstehen, ob es tatsächlich zu der in dem Protokoll niedergelegten Beschlussfassung gekommen sei oder, wie die Beteiligten zu 1 behaupten, eine solche nicht erfolgt sei.

Die fehlende Zustimmung der Beteiligten zu 1 sei entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch nicht gemäß § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG entbehrlich, und die Beteiligten zu 1 seien deshalb nicht zur Duldung der erfolgten Umbaumaßnahmen verpflichtet. Die auf dem ersten Treppenabsatz errichtete Zwischenwand beeinträchtige die Rechte der Beteiligten zu 1 über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus. Ein Nachteil im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG sei immer dann gegeben, wenn sich ein Wohnungseigentümer in der entsprechenden Lage verständlicherweise beeinträchtigt fühlen könne, wobei es sich um konkrete und objektive Beeinträchtigungen handeln müsse [BGH NJW 1992, 978 f.].

Eine derartige Beeinträchtigung sei durch die erfolgten Umbaumaßnahmen erfolgt. Die Kammer habe das Treppenhaus in Augenschein genommen, wobei die Zwischentür verschlossen gewesen sei und von den Beteiligten zu 2 - in Ermangelung eines entsprechenden Schlüssels - nicht habe geöffnet werden können. Der Einbau der Zwischenwand mit Tür auf dem ersten Treppenabsatz habe, wovon sich die Kammer durch Augenscheinseinnahme überzeugt habe, zu einer Veränderung des Charakters des Treppenhauses geführt.

Die Zwischenwand sei unmittelbar am Beginn des ersten Treppenabsatzes errichtet worden. In der Mitte befinde sich eine weiß gestrichene Tür, links und rechts davon seien weiß gestrichene Paneele eingebracht, die das weiterführende Treppenhaus seitlich und nach oben hin abschlössen. Die Kammer habe feststellen können, dass sich nach dem Einbau der Zwischenwand lediglich noch ein kleineres Flurfenster an dem Treppenabsatz befinde, durch das Licht in das verbliebene Treppenhaus nach unten falle. Ursprünglich dagegen sei das Treppenhaus nach oben offen gewesen und habe an dem ersten Treppenabsatz, wie die Kammer durch Inaugenscheinnahme des Balkons von außen habe erkennen können, eine Balkontür nach draußen geführt. Diese befinde sich nunmehr hinter der eingezogenen Zwischenwand. Der vorher relativ breite Treppenabsatz sei durch diese Wand nunmehr erheblich verkleinert und der Lichteinfall in das Treppenhaus aufgrund der fehlenden Balkontür erheblich vermindert. Der optische Gesamteindruck des Treppenhauses sei, da dieses nicht mehr bis zum Ende des Treppenabsatzes und nach oben hin offen sei, maßgeblich verändert. Die eingebaute Zwischenwand habe zu einer Umgestaltung des Treppenhauses geführt. Diese Änderung wirke sich, vor allem im Hinblick auf den durch die Zwischenwand beschränkten Lichteinfall von oben auf das gesamte Treppenhaus aus. Daraus ergebe sich, dass die Beteiligten zu 1 durch die errichtete Wand benachteiligt seien, unabhängig davon, dass den Beteiligten zu 1 ab dem Beginn der Treppe ein Sondernutzungsrecht zustehe.

2.

Diese Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht in allen Punkten stand.

a)

Dem Verlangen der Beteiligten zu 1, den Beteiligten zu 2 aufzugeben, die baulichen Änderungen im Treppenhaus des Hauses B. 22 zurückzubauen und den vormaligen Zustand des Treppenhauses ohne Zwischentür auf der Halbetage und ohne horizontale Schließung des Treppenhauses nach oben wieder herzustellen, steht der im Protokoll der Eigentümerversammlung vom 25. November 2002 niedergelegte Eigentümerbeschluss entgegen.

Dieser Beschluss ist nicht fristgerecht angefochten und deshalb bestandskräftig geworden, §§ 23 Abs. 1 Satz 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG.

b)

Etwas Anderes könnte nur gelten, wenn der Eigentümerbeschluss nichtig und damit auch ohne Ungültigerklärung rechtlich unbeachtlich wäre. Dies ist nicht der Fall.

aa)

Rechtlich einwandfrei ist die Kammer zunächst zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beschlussfassung über die bauliche Veränderung nicht mit Blick auf das Erfordernis der Einstimmigkeit der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer entzogen ist.

Das Miteigentum der Beteiligten zu 1. wird nicht beeinträchtigt. Rechtlich bleibt das Gemeinschaftseigentum unangetastet, wird den Beteiligten zu 1 insbesondere weder ganz noch teilweise entzogen, zumal die Abtrennung sich auf einen für sie wegen des ausschließlichen Sondernutzungsrechts der Beteiligten zu 2 ohnehin nicht nutzbaren Teiles des Treppenhauses bezieht.

bb)

Rechtlich zu beanstanden ist allerdings die Auffassung des Landgerichts, der nicht angefochtene und damit grundsätzlich bestandskräftige Beschluss sei in der Form, wie er in dem Protokoll vom 25. November 2002 niedergelegt ist, nicht ausreichend, um eine bauliche Veränderung wirksam zu genehmigen, weil dort die Umbaumaßnahmen nicht hinreichend bestimmt beschrieben seien. Die von der Kammer angeführten Defizite führen nicht zu einer Unwirksamkeit (Nichtigkeit) der Beschlussfassung aus Gründen fehlender Bestimmtheit bzw. Bestimmbarkeit der Baumaßnahme. Denn auch ein Eigentümerbeschluss, der eine Baumaßnahme bloß wenig detailliert beschreibt, ist regelmäßig nur anfechtbar (§ 23 Abs. 4 WEG). Als nichtig sind dagegen Beschlüsse anzusehen, die eine durchführbare Regelung nicht mehr erkennen lassen (vgl. OLG Hamburg, ZMR 2001, 725, 727; Bärmann/Pick/Merle WEG 9. Auflage 2003 § 23 Rdz. 149).

Letzteres ist vorliegend nicht der Fall. Aus der Beschlussfassung geht hervor, dass das Treppenhaus renoviert und in diesem Zusammenhang einen graublauen Anstrich erhalten soll (TOP 2.1), für die Wohnung Nr. 2 der Beteiligten zu 2 auf dem 1. Treppenabsatz eine Wohnungsabschlusstür eingebaut und die verbleibende Lücke zwischen Tür und Treppe geschlossen werden soll (TOP 2.2). Hierdurch sind die von den Beteiligten zu 1 nunmehr beanstandeten Baumaßnahmen im Wesentlichen bezeichnet. Dies gilt jedenfalls, wenn man bedenkt, dass zum Zeitpunkt der Beschlussfassung am 25. November 2002 die Arbeiten überwiegend beendet waren. Wie sich aus dem Schreiben vom 11. September 2002 ergibt, war bereits zu diesem Zeitpunkt das Treppenhaus gestrichen und waren die Paneelen angebracht. Der Antragsschrift vom 7. Oktober 2002 lässt sich entnehmen, dass den Beteiligten zu 1 zu diesem Zeitpunkt bekannt war, dass auf dem Treppenabsatz eine Wand geöffnet worden war, mit der Absicht, dort die neue Wohnungstür einzubauen. Bei diesem (fortgeschrittenen) Bauzustand handelt es sich um einen Umstand außerhalb des protokollierten Beschlusses, der nach den örtlichen Verhältnissen für Jedermann ohne weiteres erkennbar war und deshalb bei der Auslegung des Eigentümerbeschlusses herangezogen werden kann. Letztere ist uneingeschränkt durch den Senat vorzunehmen (vgl. BGH NJW 1998, 3713 (3714). Denn dem Eigentümerbeschluss kommt Dauerwirkung zu, weil er eine bauliche Veränderung legitimiert und diesen baulichen Zustand auch in Bezug auf künftige Sondereigentümer fortschreibt. Hiernach kann von einer zur Nichtigkeit führenden Unbestimmtheit des Eigentümerbeschlusses vom 25. November nicht gesprochen werden.

Daher ist der Eigentümerbeschluss - entgegen der Auffassung des Landgerichts - gültig und hat die Kammer die Beteiligten zu 2 demnach zu Unrecht zum Rückbau der in Rede stehenden Baumaßnahmen verpflichtet, weshalb der den hierauf gerichteten Antrag der Beteiligten zu 1 zurückweisende Beschluss des Amtsgericht auf das Rechtsmittel der Beteiligten zu 2 wieder herzustellen war.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beteiligten zu 1 die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens tragen. Dagegen bestand insgesamt keine Veranlassung, die Erstattung außergerichtlicher Kosten anzuordnen.

Der Schriftsatz der Beteiligten zu 2 vom 26.10.2004 ist auf das Ergebnis der Entscheidung ohne Einfluss geblieben.

Ende der Entscheidung