Judicialis Rechtsprechung

2. Die Maßnahme des Gerichts ist nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des Notverwalters zu verpflichten, sondern kann dem Anspruch eines Wohnungseigentümers auf ordnungsgemäße Verwaltung dadurch Geltung verschaffen, dass es nach billigem Ermessen den Verwalter unmittelbar bestellt.

I-3 Wx 85/07

In dem Wohnungseigentumsverfahren

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft R.,

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Düsseldorf auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. gegen den Beschluss der 25. Zivilkammer des Landgerichts Düsseldorf vom 21. März 2007 unter Mitwirkung des Vorsitzenden Richters am Oberlandesgericht G. sowie der Richter am Oberlandesgericht von W. und D. am 31. August 2007

beschlossen:

Tenor:

Das Rechtsmittel wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen und die den übrigen Beteiligten in diesem Rechtszuge notwendig entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Wert des Beschwerdegegenstandes: 3.000 €.

Gründe:

I.

Mit Beschluss vom 19. Dezember 2006 hat das Amtsgericht die weitere Beteiligte bis zur Bestellung eines ordentlichen Verwalters zur Notverwalterin der im Beschlusseingang bezeichneten Eigentümergemeinschaft bei einer monatlichen Verwaltervergütung von 100 € netto bestellt und sie ausdrücklich verpflichtet, alsbald eine Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Neuwahl eines ordentlichen Verwalters abzuhalten. Durch einstweilige Anordnung bis zum Eintritt der formellen Rechtskraft seiner Entscheidung hat es die Notverwalterbestellung mit sofortiger Wirkung versehen.

Hiergegen haben sich die Beteiligten zu 2. mit ihrer Beschwerde gewandt, die das Landgericht nach Anhörung der weiteren Beteiligten zurückgewiesen hat.

Mit ihrer dagegen gerichteten sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Beteiligten zu 2. ihr Ziel, die Bestellung der Notverwalterin zu beseitigen, weiter.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Akteninhalt Bezug genommen.

II.

Die gem. § 45 Abs. 1 WEG, §§ 22 Abs. 1, 27, 29 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. ist in der Sache nicht begründet, da die Entscheidung des Landgerichts weder zur Zeit ihres Erlasses auf einer Rechtsverletzung (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO) beruht hat, noch nach heutiger Rechtslage rechtsfehlerhaft ist.

1.

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die vom Amtsgericht ausgesprochene Bestellung der weiteren Beteiligten zur Notverwalterin finde ihre Grundlage sowohl in § 21 Abs. 4 WEG als auch in § 26 Abs. 3 WEG. Der Wohnungseigentümergemeinschaft fehle ein Verwalter. Auch liege ein dringender Fall vor. Die Eigentümergemeinschaft bestehe aus zwei Ehepaaren, die miteinander verfeindet seien. Trotz mehrfacher Versuche sei es ihnen bislang nicht gelungen, die Bestellung eines neuen Verwalters herbeizuführen. Die finanzielle Situation der Gemeinschaft sei, da Jahresabrechnungen und Wirtschaftspläne für mehrere Jahre bislang nicht beschlossen worden seien, völlig offen. Schließlich sei, da die Beteiligten zu 2. der von der Notverwalterin für den 3. Februar 2007 anberaumten Eigentümerversammlung, deren Gegenstand u.a. die Wahl eines "ordentlichen" Verwalters hätte sein sollen, ferngeblieben seien, eine Verwalterbestellung der weiteren Beteiligten gescheitert; aufgrund dessen sei diese, wie sie im Termin vor der Kammer bestätigt habe, nicht mehr bereit, über eine Notverwaltung hinaus "regulär" tätig zu werden. Insgesamt seien aufgrund des dem Akteninhalt zu entnehmenden und der Kammer aufgrund verschiedener Vorverfahren bekannten Sachverhalts die privatautonomen Gestaltungsmöglichkeiten der Wohnungseigentümergemeinschaft nachhaltig gestört, und eine durchgreifende Konfliktbereinigung sei weder nachgewiesen, noch ergebe sich eine solche auch nur ansatzweise aus der Akte.

2.

Diese Erwägungen halten nach Maßgabe der bis zum 30. Juni 2007 geltenden Rechtslage der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung stand (a). Auf dieser Grundlage gibt auch das Vorbringen der Beteiligten zu 2. zur Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde keinen Anlass zu Bedenken gegen die rechtliche Fehlerfreiheit der angegriffenen Entscheidung (b). An diesem Ergebnis hat sich durch das mit Wirkung vom 1. Juli 2007 in Kraft getretene Gesetz zur Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes und anderer Gesetze nichts geändert (c).

a)

Die Bestellung eines Notverwalters rechtfertigte sich bereits nach § 26 Abs. 3 WEG a.F. Angesichts dessen bedarf es keiner Entscheidung, ob sie ihre Grundlage auch in § 21 Abs. 4 WEG fand; diese Vorschrift hat das Landgericht gleichfalls benannt, ohne indes ihre Voraussetzungen näher zu behandeln.

Der Eigentümergemeinschaft hat zum Zeitpunkt des Erlasses der landgerichtlichen Entscheidung ein gemäß § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG von den Eigentümern bestellter Verwalter gefehlt, und er fehlt bis heute.

Gleichfalls bedenkenfrei ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein dringender Fall im Sinne des § 26 Abs. 3 WEG (a.F.) vorliegt.

Ein dringendes sachliches Bedürfnis für die Bestellung eines Notverwalters liegt vor, wenn die Wohnungseigentümerversammlung nicht selbst durch die Bestellung eines Verwalters Abhilfe schaffen kann oder will und durch die gerichtliche Bestellung ein Wohnungseigentümer (oder ein Dritter) vor Schaden bewahrt werden kann. Demgegenüber reicht zwar die bloße Zerstrittenheit der Wohnungseigentümer als solche nicht aus. Jedoch ist sie für die Annahme eines dringenden sachlichen Bedürfnisses nur dann unzureichend, wenn trotz der Zerstrittenheit konkret ernstlich damit zu rechnen ist, dass in einer Eigentümerversammlung, die von einem hierzu durch vorangegangene gerichtliche Entscheidung entsprechend § 37 Abs. 2 BGB ermächtigten Eigentümer einberufen worden ist, ein Verwalter ordnungsgemäß bestellt werden kann (OLG Köln ZMR 2003, S. 380 ff.; BayObLG ZMR 2005, S. 559 ff.; Senat ZMR 2000, S. 554 f.; Staudinger-Bub, BGB, 13. Bearb. 2005, § 26 WEG Rdnr. 493 m.w.N.).

Nach diesen Grundsätzen bedurfte es, wie das Landgericht im Ergebnis zutreffend erkannt hat, hier keines der Notverwalterbestellung vorangehenden Versuchs der Bestellung eines Verwalters durch Beschluss auf einer im Wege der Ermächtigung eines einzelnen Wohnungseigentümers einberufenen Eigentümerversammlung. Denn dass diese ein positives Ergebnis im Sinne einer Verwalterbestellung durch Beschluss gehabt hätte, ließ sich nicht annehmen. Im übrigen hat faktisch am 3. Februar 2007 ein derartiger Versuch stattgefunden und ist dieser mangels Beschlussfähigkeit infolge des Fernbleibens der Beteiligten zu 2. mit ihrer Stimmenmehrheit gescheitert.

Was die zu bewältigenden sachlichen Verwaltungsaufgaben anbelangt, ist der landgerichtlichen Begründung hinzuzufügen, dass die Beteiligten zu 1. bereits im Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 12. Februar 2007 - in allgemeiner Form, aber von den Beteiligten zu 2. auch nicht widersprochen - vorgebracht haben, inzwischen leide bereits die Substanz des Gebäudes, auch habe die vom Amtsgericht bestellte Notverwalterin verschiedene Unregelmäßigkeiten und Auffälligkeiten festgestellt und sich dieserhalb an die Wohnungseigentümer gewandt. Außerdem zeigt auch die von den Beteiligten zu 2. selbst mit der Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vorgelegte Tagesordnung für die geplante Eigentümerversammlung, dass eine Vielzahl dringend zu klärender Sachfragen besteht, deren Behandlung auf der Versammlung sie selbst beantragt haben (insbesondere Wärmedämmung Dachgeschoss, Treppenhausreinigung, Hausordnung, Zufahrt zum Grundstück). Schließlich ist die landgerichtliche Feststellung, die Eigentümergemeinschaft wirtschafte seit langem ohne tragfähige Grundlagen in Beschlüssen über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnungen, nicht dadurch unrichtig oder auch nur in ihrer Bedeutung gemindert worden, dass der Senat mit Beschluss vom 10. August 2007 (in Sachen I-3 Wx 17/07 = 25 T 652/06 LG Düsseldorf = 35 II 128/05 WEG AG Langenfeld) über die Abrechnungszeiträume 2001 bis 2004 rechtskräftig entschieden hat.

Sodann hat das Landgericht zwar weiterhin noch auf die fehlende Bereitschaft der weiteren Beteiligten, als "ordentliche" Verwalterin, also über eine Notverwaltung hinaus, tätig zu werden, abgestellt, doch bedurfte es dieser Feststellung nicht. Ausreichend war vielmehr, dass alle Wohnungseigentümer Gelegenheit gehabt hatten, die weitere Beteiligte mit ihrem Beschluss zur Verwalterin zu bestellen, nämlich am 3. Februar 2007, und dass auch diese Gelegenheit ungenutzt blieb. Im übrigen sind Wohnungseigentümer trotz einer Notverwalterbestellung nicht gehindert, selbst durch - bestandskräftigen - Beschluss einen Verwalter ihres Vertrauens zu bestimmen, denn diese Möglichkeit ist ihnen durch den gerichtlichen Bestellungsbeschluss nicht abgeschnitten (BayObLG a.a.O. m.w.N.). Im übrigen hat das Amtsgericht die Notverwalterin ausdrücklich verpflichtet, alsbald eine Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Neuwahl eines "ordentlichen" Verwalters abzuhalten.

Sein Auswahlermessen (dazu: Senat ZMR 2000, S. 554 f.) hat das Landgericht wie bereits das Amtsgericht fehlerfrei ausgeübt. Diesbezügliche Bedenken werden weder von den Beteiligten zu 2. vorgebracht, noch sind sie dem Akteninhalt zu entnehmen.

Ebenso wenig zu beanstanden sind der ausdrückliche Ausspruch der Pflicht der Notverwalterin zur möglichst baldigen Abhaltung einer Eigentümerversammlung mit dem Ziel der Neuwahl eines ordentlichen Verwalters (hierzu bereits oben) sowie die Bemessung der monatlichen Verwaltervergütung.

b)

An diesem Ergebnis ändert das Vorbringen der Beteiligten zu 2. im Schriftsatz vom 20. August 2007, mit dem sie nunmehr ihre sofortige weitere Beschwerde begründet haben, nichts.

Sie machen jetzt geltend, die Angabe der weiteren Beteiligten im Termin vor der Kammer des Landgerichts, sie sei nicht bereit, über die Notverwaltungszeit hinaus Verwalterin der vorliegenden Eigentümergemeinschaft zu sein, sei bewusst unrichtig gewesen; dies ergebe sich daraus, dass in ihrer Einladung für eine im August oder September 2007 durchzuführenden Eigentümerversammlung unter TOP 13 die Bestellung entweder einer "Firma L." oder ihrer selbst als künftige Verwalterin als Beschlussvorschlag enthalten sei.

Es ist bereits zweifelhaft, ob dieses Vorbringen im Rechtsbeschwerdeverfahren noch Berücksichtigung finden kann.

Denn im dritten Rechtszug sind grundsätzlich weder Tatsachen, die bei Erlass der Beschwerdeentscheidung schon bestanden, aber nicht vorgebracht worden waren, noch erst nachträglich entstandene Tatsachen berücksichtigungsfähig. Ausnahmen gelten bei deren Offenkundigkeit, ferner wenn die neuen Tatsachen ohne weitere Ermittlungen feststehen, weil sie unstreitig sind oder sich unzweideutig aus den Akten ergeben, schließlich bei eine Wiederaufnahme des Verfahrens entsprechend §§ 578 ff. ZPO rechtfertigenden Tatsachen (Keidel/Kuntze/Winkler-Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl. 2003, § 27 Rdnr. 45 m.w.Nachw.).

Eine solche Ausnahme dürfte hier nicht vorliegen. Denn der entscheidende Umstand, dass die weitere Beteiligte vor dem Landgericht bewusst unrichtige Angaben gemacht habe, ist weder offenkundig, noch stünde er, selbst wenn die Beteiligten zu 1. dem nicht widersprochen hätten (wie sinngemäß mit Schriftsatz vom 29. August 2007), ohne weitere Ermittlungen, nämlich einer Befragung der weiteren Beteiligten zu ihren Beweggründen, fest; ferner ist durch den jetzigen Vortrag der Beteiligten zu 2. auch ein Wiederaufnahmegrund nicht dargetan, weil nach Aktenlage die weitere Beteiligte lediglich im Laufe der Zeit anderen Sinnes geworden ist. Nach alledem dürfte sich das berücksichtigungsfähige neue Vorbringen der Beteiligten zu 2. darin erschöpfen, eine mögliche Erledigung der Hauptsache - eine Beendigung des Amtes der Notverwalterin durch einen Beschluss über die Wahl eines neuen Verwalters - in Aussicht zu stellen. Eine derartige Möglichkeit künftiger Erledigung hindert den Senat indes nicht, jetzt zu entscheiden wie geschehen.

Jedoch bedarf die Frage der Berücksichtigungsfähigkeit keiner abschließenden Beurteilung. Denn jedenfalls ergibt sich aus der oben unter a) dargestellten rechtlichen Würdigung, dass das jetzige Vorbringen der Beteiligten zu 2. unerheblich ist, weil es auf die innere Bereitschaft der weiteren Beteiligten, als "ordentliche" Verwalterin zu fungieren, bei Erlass des landgerichtlichen Beschlusses nicht entscheidungstragend angekommen ist.

c)

An alledem ändert die Novellierung des Wohnungseigentumsgesetzes nichts.

Gemäß Art. 4 i.V.m. Art. 1 Nr. 15 c) des Änderungsgesetzes ist mit Wirkung vom 1. Juli 2007 an der bisherige § 26 Abs. 3 WEG aufgehoben worden. Dies beruht jedoch, wie in den Gesetzesmaterialien ausdrücklich niedergelegt (BT-Drucks. 16/887, S. 35), auf der Erwägung, neben der nach altem und neuem Recht bestehenden Möglichkeit, gemäß §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. gerichtlich einen Verwalter zur Verwirklichung des Anspruchs auf ordnungsgemäße Verwaltung zu bestellen, bedürfe es aus praktischen Gründen einer Notverwalterbestellung gemäß §§ 26 Abs.3, 43 Abs. 1 Nr. 3 WEG a.F. künftig nicht mehr; eine Verwalterbestellung könnten die Eigentümer auch im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. erreichen und in Fällen besonderer Eilbedürftigkeit eine einstweilige Verfügung erwirken. Damit hat sich der Gesetzgeber nicht nur der zum bisherigen Recht schon bestehenden herrschenden Meinung angeschlossen, das Wohnungseigentumsgericht sei bei einem auf § 21 Abs. 4 WEG gestützten Antrag nicht darauf beschränkt, die übrigen Wohnungseigentümer zur Mitwirkung bei der Bestellung des gewünschten und geeigneten Verwalters zu verpflichten, sondern könne zur Verwirklichung des Anspruchs eines Wohnungseigentümers auf eine ordnungsgemäße Verwaltung nach billigem Ermessen unmittelbar einen Verwalter bestellen (BayObLG NJW-RR 1989, S. 461 f.; BayObLG ZMR 1999, S. 495 ff.; KG ZMR 2003, S. 780 f.). Vielmehr hat der Gesetzgeber weiterhin zum Ausdruck gebracht, dass eine derartige Verwalterbestellung jedenfalls regelmäßig dann eröffnet ist, wenn auch die Voraussetzungen der bisherigen Notverwalterbestellung gegeben wären. Dies erscheint auch sachgerecht, denn beim Vorliegen eines dringenden sachlichen Bedürfnisses dürfte es in aller Regel, wenn nicht ausnahmslos, ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, einen Verwalter gerichtlich zu bestellen, und sich das nach §§ 21 Abs. 4, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG a.F. bestehende Ermessen des Gerichts auf null reduzieren.

Besonderheiten, die im vorliegenden Fall eine abweichende Beurteilung geböten, sind nicht ersichtlich. Ist aber das Ermessen auf null reduziert, wäre mithin eine andere Beurteilung als diejenige der Vornahme einer Verwalterbestellung ermessensfehlerhaft, kann diese Entscheidung auch vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht getroffen werden (vgl. für das Revisionsverfahren BGH NJW 1992, S. 2235 f.).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 Satz 1 u. 2 WEG. Die Erstattungsanordnung rechtfertigt sich daraus, dass sich den Beteiligten zu 2. angesichts der in allen wesentlichen Punkten überzeugend begründeten Entscheidung des Landgerichts die Erfolglosigkeit ihres Rechtsmittels hätte aufdrängen müssen.

Ende der Entscheidung