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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 26.03.2007
Aktenzeichen: 100 U 5/96 (Baul)
Rechtsgebiete: BauGB


Vorschriften:

BauGB § 93
BauGB § 153 Abs. 1
BauGB § 153 Abs. 2
BauGB § 153 Abs. 3
BauGB § 169 Abs. 1 Nr. 7
Zu Bemessungsfaktoren für eine Enteignungsentschädigung:

1. Zur Bestimmung des Qualitätsstichtages im Vorfeld einer städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme

2. Für ein Grundstück, dessen Wert am Qualitätsstichtag durch eine vernünftig begründete Bauerwartung geprägt wurde, ist auch dann auf dieser Grundlage zu entschädigen, wenn der Markt für Bauerwartungsland lange nach dem Qualitätsstichtag infolge einer Änderung der rechtlichen Rahmenbedingungen zusammenbricht.

3. Die Grundsätze der "Steigerungsrechtsprechung" sind auch auf Enteignungen im Rahmen städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen anzuwenden.


Tatbestand:

Die Beteiligten zu 1. und 2. (nachfolgend: Eigentümer) einerseits sowie die Beteiligte zu 3. (nachfolgend: Stadt) andererseits streiten um die Höhe einer von der Beteiligten zu 4. - dem Entwicklungsträger der Stadt - geschuldeten Enteignungsentschädigung für zwölf Grundstücke mit insgesamt 95.673 m2 Fläche (... Flur A, Flurstücke Nr. 1, 2 und 3; Flur B, Flurstück Nr. 1; Flur C, Flurstücke Nr. 1 und 2; Flur D, Flurstücke Nr. 1, 2, 3 und 4; Flur E, Flurstück Nr. 1 sowie Flur F, Flurstück Nr. 1).

Diese wurden in eine städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Stadt (Verordnung der Hessischen Landesregierung vom 23.1.1973, GVBl. I S. 27) einbezogen, die in zahlreichen Berichten der örtlichen Presse insbesondere im Juli 1971 angekündigt worden war (Bl. 706 ff. d. A.). Die Eigentümer verlangten seit 1981 mehrfach die Übernahme ihrer Grundstücke; aufgrund der Differenzen hinsichtlich des anzusetzenden Verkehrswerts blieben die sich daran jeweils anschließenden Verhandlungen jedoch zunächst erfolglos. Die Eigentümer stellten daraufhin unter dem 13.12.1984 einen Antrag auf Übernahme ihrer Grundstücke beim Beteiligten zu 5. In diesem Enteignungsverfahren vereinbarten die Eigentümer und die Stadt am 8.10.1985 im Rahmen einer Teileinigung nach § 111 BauGB den Eigentumsübergang und die Vorab-Zahlung des - so wörtlich: "zwischen den Beteiligten unstreitigen Betrages", an anderer Stelle: "unstreitigen Entschädigungsbetrages" - in Höhe von 1.505.230 DM, wobei die endgültige Höhe der Entschädigung der Festsetzung durch die Enteignungsbehörde vorbehalten blieb. Der genannten Summe lag bei den Grundstücken Flur E Nr. 1 und Flur F Nr. 1 ein Preis von 10 DM/m2, bei den übrigen Grundstücken ein Preis von 20,-- DM/m2 zugrunde.

Der Beteiligte zu 5. hat mit Beschluss vom 3.8.1989 (Bl. 263 ff. seiner Akte III 11 b - 61 a 20/01 - Dietzbch 92 [nachfolgend: Beiakte]) die Entschädigung für die streitgegenständlichen Grundstücke auf insgesamt 2.675.299,90 DM (= 1.367.859,12 €) festgesetzt, und zwar auf 10,00 DM/m2 (5,11 €/m2) für das Grundstück Flur A Nr. 3 (= 173.780,-- DM), 24,20 DM/m2 für die Grundstücke Flur E, Nr. 1 und Flur F, Nr. 1, 29,70 DM/m2 (15,19 €/qm) für die Grundstücke Flur D Nr. 1 und 2 (= 352.954,80 DM) und auf 48,40 DM/m2 (24,75 €/qm) für die übrigen Grundstücke abzüglich der gezahlten 1.505.230 DM zuzüglich Zinsen. Dieser Beschluss ist den Eigentümern und der Stadt am 14.8.1989 zugestellt worden (Bl. 288 f. der Beiakte). Die Eigentümer und die Stadt haben gegen diesen Beschluss am 12. und am 14.9.1989 eingehend (Bl. 3, 82 d. A.) jeweils Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt, die Eigentümer mit dem Ziel der Herauf-, die Stadt mit dem Ziel der Herabsetzung der Entschädigung. Die Beteiligte zu 4. hat am 24.11.1989 an die Eigentümer weitere 983.759,88 DM (= 502.988,44 €) zuzüglich Zinsen (225.236,68 DM) auf sämtliche Grundstücke gezahlt; wegen der Berechnung im Einzelnen wird auf das Schreiben der Beteiligten zu 4. vom 17.11.1989 verwiesen (Bl. 219 ff d. A.).

Zur Darstellung der weiteren Einzelheiten des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes nimmt der Senat auf den Tatbestand des landgerichtlichen Urteils Bezug.

Das Landgericht hat die von der Beteiligten zu 4. für die im Tenor bezeichneten Grundstücke noch zu zahlende Entschädigung nach Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen X auf 1.445.167,70 DM (= 738.902,51 €) zuzüglich Zinsen festgesetzt und den weitergehenden Antrag der Beteiligten zu 1. und 2. sowie den Antrag der Stadt zurückgewiesen. Gegen dieses Urteil haben die Eigentümer und die Stadt Berufung eingelegt.

Die Eigentümer meinen, das Landgericht habe den Qualitätsstichtag unzutreffend bestimmt und in diesem Zusammenhang offen gelassen, auf welche Presseberichte es sich stütze. Maßgebend sei für Grundstücke, die bereits am 16.1.1973 Bauerwartungsland gewesen seien, der Tag des Eigentumsübergangs. Soweit das Landgericht dem Sachverständigengutachten X nicht gefolgt sei, habe es dies unzureichend begründet. Die Eigentümer halten eine Entschädigung auf der Basis aktueller Baulandpreise deshalb für geboten, weil Bauerwartungsland seit geraumer Zeit nicht mehr gehandelt werde, eine adäquate Ersatzbeschaffung deshalb unmöglich sei. Auch die Kaufpreise für begünstigtes Agrarland und für Gewerbebauerwartungsland seien fehlerhaft ermittelt worden, da einerseits geringwertige, rein landwirtschaftlich genutzte Grundstücke in die Wertermittlung eingeflossen seien und es andererseits an geeigneten Vergleichsfällen des Verkaufs von Gewerbebauerwartungsland gefehlt habe. Das Landgericht habe die so genannte Steigerungsrechtsprechung fehlerhaft angewandt und für die Parzellen Flur D Nrn. 3 und 4, Flur E Nr. 1 und Flur F Nr. 1 eine über die im angegriffenen Entschädigungsbescheid festgesetzten Beträge hinausgehende Entschädigung zu Unrecht mit der Begründung verwehrt, es fehle insoweit an einem rechtzeitigen Antrag auf gerichtliche Entscheidung. Auch hinsichtlich der Verzinsung sei die Entscheidung des Landgerichts unbillig.

Sie beantragen sinngemäß,

unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils den Beschluss des Beteiligten zu 5. dahin abzuändern, dass eine höhere Entschädigung als im landgerichtlichen Urteil festgesetzt wird nebst Zinsen in Höhe von 2 % jährlich über dem jeweiligen Diskontsatz der Deutschen Bundesbank seit dem 8.10.1985 bis zum 31.12.1998 sowie in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz nach § 247 BGB seit dem 1.1.1999, die von der Beteiligten zu 4. noch an die Eigentümer zu zahlen ist,

sowie

die Berufung der Stadt zurückzuweisen.

Die Stadt beantragt,

1. das landgerichtliche Urteil abzuändern und den Antrag der Eigentümer auf gerichtliche Entscheidung zurückzuweisen,

2. unter Abänderung des Beschlusses des Beteiligten zu 5. vom 3.8.1989 den noch zu entrichtenden Entschädigungsbetrag auf 982.618,60 DM herabzusetzen,

3. die Berufung der Eigentümer zurückzuweisen.

Sie beanstandet die Wertermittlung des Landgerichts und das diesem zugrunde liegende Gutachten des Sachverständigen X. Sie meint, das Landgericht habe den Qualitäts- und den Bewertungsstichtag unzutreffend bestimmt. Die "Steigerungsrechtsprechung" sei auf Enteignungen im Bereich städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen nicht anwendbar, außerdem für die Zeit nach dem landgerichtlichen Urteil deshalb nicht, weil die Eigentümer nicht aus diesem vollstreckt hätten.

Zur Darstellung der weiteren Einzelheiten des umfangreichen Berufungsvorbringens der Beteiligten zu 1., 2. und 3. nimmt der Senat auf deren Schriftsätze nebst Anlagen Bezug.

Der Senat hat gemäß den Beweisbeschlüssen vom 18.3.1999 (Bl. 1124 f. d. A.), vom 17.5.2005 (Bl. 1483 ff. d. A.) und vom 30.11.2006 (Bl. 1797 ff. d. A.) durch Einholung eines zunächst schriftlichen, dann mündlich erläuterten Sachverständigengutachtens Beweis erhoben. Zur Darstellung des Beweisergebnisses nimmt er auf die schriftlichen Gutachten des Sachverständigen Dr. Y vom 12.7.2003 (nachfolgend: Hauptgutachten), vom 8.3.2006 (nachfolgend: 1. Ergänzungsgutachten) und vom 31.1.2007 (nachfolgend: 2. Ergänzungsgutachten), das Schreiben des Sachverständigen vom 10.3.2007 (Bl. 1880 ff. d. A.) sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 26.3.2007 (Bl. 1897 ff. d.A.) Bezug. Die Eigentümer und die Stadt haben dieses Gutachten umfangreich und kritisch gewürdigt. Die Eigentümer haben sich auf verschiedene Privatgutachten des Sachverständigen Z gestützt, die Stadt auf ein solches des Gutachterausschusses.

Die Akten des Beteiligten zu 5. III 11b - 61a 20/01 Dietzbch 92 (...) und III 11 b - 61 a 20/01 - Dietzbch 94 (...) waren beigezogen und Gegenstand der mündlichen Berufungsverhandlung.

Entscheidungsgründe:

Beide Berufungen sind zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Die Berufung der Eigentümer ist unbegründet, die der Stadt ist teilweise begründet. Die Beteiligte zu 4. schuldet den Eigentümern noch eine Entschädigung in Höhe von 162.403,66 € zuzüglich Zinsen, d. h. einen Betrag, der die Festsetzung im behördlichen Entschädigungsfestsetzungsbeschluss überschreitet, die im landgerichtlichen Urteil unterschreitet.

A. I. Der Antrag der Eigentümer auf gerichtliche Entscheidung ist statthaft, jedoch nur hinsichtlich der Grundstücke Flur A, Flurstücke Nr. 1, 2 und 3; Flur B, Flurstück Nr. 1; Flur C, Flurstücke Nr. 1 und 2; Flur D, Flurstücke Nr. 1, 2 auch sonst zulässig, insbesondere innerhalb der Monatsfrist des § 217 Abs. 2 BauGB gestellt.

Die Anfechtung hinsichtlich der Entschädigung für die Grundstücke Flur D Nr. 3 und 4, Flur E Nr. 1 und Flur F Nr. 1 wurde im angefochtenen Urteil zu Recht als verspätet bewertet, da es insoweit an einem rechtzeitigen Antrag auf gerichtliche Entscheidung fehlt. Zwar ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass eine Erweiterung des Antrags auf gerichtliche Entscheidung auch nach Ablauf der einmonatigen Antragsfrist des § 217 Abs. 2 Satz 1 BauGB (früher § 157 Abs. 2 Satz 1 BBauG) zulässig ist, wenn sich nicht aus der Antragsbegründung oder sonstigen Erklärungen eindeutig ergibt, dass der Antragsteller mit seinem Antrag den Verwaltungsakt nur in begrenztem Umfang angreifen und im Übrigen auf eine Anfechtung verzichten wollte (BGH, Urt. v. 16.12.1982 - III ZR 123/81 -, WM 1983, 249 unter I.1. der Gründe [JURIS Rn. 9]; Urt. v. 19.12.1966 - III ZR 62/66 -, WM 1967, 568, 571). Eine solche eindeutig begrenzte Anfechtung entnimmt der Senat aber hier dem Inhalt der Antragsbegründung der Eigentümer vom 04.09.1989 (Bl. 3 ff d. A.) und sieht diese durch das weitere prozessuale Verhalten der Eigentümer bestätigt. Hier wird nämlich ausdrücklich nur die teilweise Aufhebung des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses begehrt und die nach Ansicht der Eigentümer noch zu zahlende Entschädigung ausdrücklich auf die darin aufgezählten Grundstücke und die sich hierfür ergebende Summe beschränkt. Zwar werden die Grundstücke Flur D Nr. 3 und 4, Flur E Nr. 1 und Flur F Nr. 1 in der Antragsbegründung vom 04.09.1989 erwähnt, jedoch dort nur bei der Aufzählung derjenigen Grundstücke, welche im Entwicklungsbereich der Stadt ursprünglich den Eigentümern gehört hatten. Dagegen finden diese Grundstücke in der nachfolgenden Begründung, welche auch eine ins Einzelne gehende Bezifferung dessen enthält, wie viel an weiterer Entschädigung für jedes einzelne Grundstück zu zahlen ist, ebenso wenig Erwähnung wie in dem entsprechend detaillierten, auf jedes noch zu entschädigende Einzelgrundstück bezogenen Antrag. Es wurde demnach - anders als in den erwähnten, vom BGH entschiedenen Fällen - nicht etwa ein "Antrag auf angemessene Entschädigung gestellt, der später konkretisiert wurde", sondern die Konkretisierung auf alle mit Ausnahme der vier genannten Grundstücke war von der Antragsbegründung an gegeben. Diese vier Grundstücke Flur D Nr. 3 und 4, Flur E Nr. 1 und Flur FNr. 1 sind auch im Beweisbeschluss des Landgerichts vom 10.09.1993 (Bl. 206 f. d. A.) nicht berücksichtigt, ohne dass die Eigentümer hieran Anstoß genommen oder sich sonst dazu geäußert hätten. Vielmehr wird erstmals mit Schriftsatz vom 17.01.1995 (Bl. 239 ff. d. A.) eine auf die weiteren Grundstücke bezogene "Nachberechnung" geltend gemacht und erstmals dort ein unbezifferter Antrag auf angemessene Entschädigung gestellt.

II. Mit Rücksicht darauf, dass der Entschädigungsbetrag durch den Senat nach § 287 ZPO zu schätzen ist, ist der zuletzt gestellte Antrag der Eigentümer im Übrigen jedoch ohne Bezifferung zulässig (vgl. Zöller-Greger, ZPO, 26. Aufl. 2007, § 253 Rn. 14).

III. Der Antrag der Stadt auf gerichtliche Entscheidung ist statthaft und auch sonst zulässig, insbesondere innerhalb der Frist des § 217 Abs. 2 BauGB gestellt. Der Antrag ist als umfassende Anfechtung des Entschädigungsfestsetzungsbeschlusses des Beteiligten zu 5. vom 3.8.1989 zu verstehen. Zwar hat die Stadt eine Herabsetzung des im Festsetzungsbescheid der Enteignungsbehörde festgestellten Entschädigungsbetrags auf eine bestimmte Summe begehrt und dies mit der aus ihrer Sicht fehlenden Anwendung der Steigerungsrechtsprechung begründet. Damit ist aber ein im Sinne von § 217 Abs. 2 BauGB erforderlicher bestimmter Antrag gestellt worden, der zur Folge hat, dass der angegriffene Verwaltungsakt - Festsetzung der Entschädigung - in allen Punkten angefochten worden ist, insoweit Rechtshängigkeit eingetreten ist und daher eine Erweiterung des Begehrens vorgenommen werden konnte, ohne die Frist des § 217 BauGB einhalten zu müssen (vgl. BGH, jeweils a.a.O.). Weder hat die Stadt in ihrem Antrag oder der Begründung dazu zum Ausdruck gebracht, dass der angefochtene Verwaltungsakt nur in begrenztem Umfang angegriffen werden soll, noch gibt ihr Vorbringen sonst Anhaltspunkte hierfür. Vielmehr hat sie geltend gemacht, der Entschädigungsfestsetzungsbeschluss entspreche in seiner Gesamtheit nicht den rechtlichen Anforderungen, und die Entschädigungshöhe insgesamt sei mit einem geringeren Betrag festzusetzen (Bl. 109 d. A.). Dass die Stadt in der Begründung zu ihrem Antrag zunächst nur die fehlende Anwendung der Steigerungsrechtsprechung angeführt hat, stellt keine Beschränkung der Anfechtung dar, da andererseits zugleich von ihr vorgebracht wird, dass der Entschädigungsfestsetzungsbeschluss "von einer unzutreffenden Methode zur Berechnung der Entschädigungssumme ausgehe" (Bl. 111 d. A.) und sämtliche vom angegriffenen Bescheid umfassten Grundstücke benannt werden (Bl. 113 d. A.). Angesichts dessen lässt sich entgegen der Annahme des Landgerichts auch nicht feststellen, dass die Stadt mit der am 17./24.11.1989 von der Beteiligten zu 4. vorgenommenen Zahlung insoweit die Entschädigungsfestsetzung anerkannt hätte. Vielmehr ist darin nur eine Vorabzahlung auf die zu erwartende Entschädigungssumme zu sehen, die jedoch nicht die Geltendmachung der Fehlerhaftigkeit des angefochtenen Verwaltungsakts insgesamt ausschließt.

B. Über die den Eigentümern zustehende Entschädigung ist in Anwendung des Rechts zu entscheiden, das zum Zeitpunkt des angefochtenen Entschädigungsfestsetzungsbeschlusses, also am 3.8.1989 galt. Maßgebend sind §§ 169 Abs. 1 Nr. 7, 153 Abs. 1 - 3, § 168 Abs. 2 Satz 2 BauGB und §§ 93 ff. BauGB i. d. F. vom 8.12.1986, da in diesem Verfahren die bisherigen Eigentümer den Eigentumswechsel initiiert haben.

C. Der Senat schätzt die Höhe der den Eigentümern noch zustehenden angemessenen Entschädigung auf der Grundlage des überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen Dr. Y auf 162.403,66 € (§ 287 ZPO).

Der Sachverständige hat den zu entschädigenden Verkehrswert in einem dreistufigen Verfahren ermittelt. Er hat

- die Zustandsmerkmale (= Qualität) der streitgegenständlichen Grundstücke per Juli und August 1971 sowie Januar 1973 ermittelt (dazu nachfolgend I. und II.),

- darauf basierend den jeweiligen Verkehrswert der Grundstücke aus Vergleichspreisen und Bodenrichtwerten per Juli 1971 abgeleitet (dazu nachfolgend III., IV. und V.) und

- diese Ausgangswerte auf die verschiedenen Bewertungsstichtage mit aus Bodenrichtwerten abgeleiteten Indices umgerechnet (dazu nachfolgend VI.).

Der Senat hält diesen methodischen Grundansatz des Sachverständigen, der von den Verfahrensbeteiligten nicht beanstandet worden ist, für sachgerecht. Er sieht in dem Gutachten - im Gegensatz zu dem des Sachverständigen X, der weitgehend Durchschnittswerte und hinsichtlich ihrer Vergleichbarkeit ungesicherte Daten verwendet hatte - auch ansonsten eine geeignete Schätzungsgrundlage.

I. Die Eigentümer haben Grundstücke eingebüßt, die zum maßgebenden Zeitpunkt ihrer Qualität nach unterschiedlich einzustufen sind: Die Grundstücke Flur B, Nr. 1, Flur C Nr. 1 und 2 als Wohn-Bauerwartungsland unterer Bauerwartung (d. h. 10 - 15 Jahre Wartezeit; unten II.1.); die Grundstücke Flur D, Flurstücke 1 und 2 als Gewerbe-Bauerwartungsland unterer Bauerwartung (unten II.2.) und die Grundstücke Flur A, Flurstücke Nr. 1, 2 und 3 als begünstigtes Agrarland (unten II.4.). Sie sind auf der Grundlage dieser Qualifizierung ihrer Grundstücke für den Rechtsverlust zu entschädigen.

1. Als Qualitätsstichtag haben der Beteiligte zu 5. und das Landgericht zu Recht den 31.7.1971 zugrunde gelegt.

a) Bei der Bemessung der Enteignungsentschädigung sind nach ständiger Rechtsprechung des BGH (vgl. etwa BGHZ 28, 160, 161; 38, 104, 108 f.), der der Senat folgt, zwei Zeitpunkte bedeutsam, der "Qualitätsstichtag" und der Bewertungsstichtag. Mit "Qualitätsstichtag" wird der Zeitpunkt bezeichnet, auf den bezogen der Zustand, die Qualität des Enteignungsobjekts bestimmt wird, die Summe seiner bewertungsrelevanten Eigenschaften, seiner wertbildenden Faktoren. Als Grundregel gilt, dass der Qualitätsstichtag dem Tag des Enteignungszugriffs entspricht (vgl. BGHZ 30, 281, 285; BGH WM 1962, 919, 922; NJW 1966, 497, 498). Abgesehen vom Fall der vorgezogenen Besitzeinweisung oder -übertragung kommt eine Vorverlagerung insbesondere nach den Rechtsprechungsgrundsätzen zur Vorwirkung in Betracht, die der BGH nunmehr auf § 95 Abs. 2 Nr. 2 BauGB stützt (vgl. Schmidt-Aßmann/Groß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Stand 1.7.2006, § 93 Rn. 76 m. w. N.). Danach ist bei sich über einen längeren Zeitraum hinziehenden Enteignungsprozessen der Qualitätsstichtag auf den Zeitpunkt festzulegen, an dem das Enteignungsobjekt endgültig von jeder "konjunkturellen", d. h. qualitativen (vgl. BGH WM 1969, 568 f.; Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 194 Rn. 132; Aust/Jacobs/ Pasternak, Die Enteignungsentschädigung, 4. Aufl., Rn. 937) Fortentwicklung ausgeschlossen worden ist (vgl. BGH BRS 19 Nr. 112 [S. 219]; NJW 1966, 497; BauR 1972, 162, 163). Bei einer vorbereitenden Planung ist ein solcher Ausschluss nur dann anzunehmen, wenn diese ursächlich für die spätere Enteignung war, eine hinreichende Bestimmtheit hatte und die spätere verbindliche Planung, die dann zur Enteignung führte, mit Sicherheit erwarten ließ (vgl. BGH NJW 1968, 892; BauR 1972, 162, 163). § 153 Abs. 1 S. 1 BauGB (= § 23 Abs. 2 StBauFG) stellt eine besondere gesetzliche Ausprägung dieser Vorwirkungsgrundsätze dar (vgl. BVerwG BRS 60 Nr. 229 [juris-Rn. 32]; Schmidt-Aßmann/Groß in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 93 Rn. 84; Kleiber, ebd., § 153 Rn. 12, 20, 27, 36 ff., 83, und § 26 WertV Rn. 4, 41 aE; Bielenberg/Koopmann/ Krautzberger, Städtebauförderungsrecht, § 153 Rn. 12, 36). Für den Streitfall ist als "Qualitätsstichtag" danach der Zeitpunkt anzusehen, an dem sich - alternativ - die

- Aussicht auf die Entwicklungsmaßnahme,

- ihre Vorbereitung oder

- ihre Durchführung

auf dem Grundstücksmarkt auszuwirken begannen. Die Aussicht (Alt. 1) auf den Einsatz des Entwicklungsinstrumentariums (§§ 1 Abs. 3, 53 ff. StBauFG) setzt voraus, dass dieses Instrumentarium überhaupt seinerzeit bekannt und dass darüber hinaus mit hinreichender Wahrscheinlichkeit auch schon mit dem Erlass einer Entwicklungsverordnung nach Inkrafttreten des StBauFG zu rechnen war (vgl. BVerwG NJW 1982, 398-400 [juris-Rn. 30]; BGHZ 89, 338, 343); sie muss, um den Markt beeinflussen zu können, öffentlich bekannt geworden sein, etwa durch Presseberichte (vgl. BVerwG a. a. O.).

b) Diese Vorwirkungsvoraussetzungen waren am 31.7.1971 gegeben. Für Dietzenbach war seit Mitte der 60er Jahre des vergangenen Jahrhunderts eine Entwicklung geplant worden, die den Rahmen der üblichen Bauleitplanung sprengte. Die Gemeinde sollte als einziger Siedlungsschwerpunkt im näheren Umkreis zur Stadt mit einer vielfachen Einwohnerzahl wachsen. Dies war Gegenstand einer umfangreichen Presseberichterstattung ab September 1970 und einer Informationsveranstaltung anlässlich eines Stadtjubiläums. Es handelte sich gleichsam um ein Modellvorhaben für das am 1.8.1971 in Kraft getretene StBauFG. In Presseartikeln vom 1., 16. und 23.7.1971 (Bl. 800 - 802 d. A.) wurde sodann ausführlich über das bevorstehende Inkrafttreten des Gesetzes berichtet, außerdem über die kommende Erklärung praktisch des gesamten im Flächennutzungsplan erfassten Bereichs der Gemeinde zum Entwicklungsgebiet sowie darüber, dass im Entwicklungsbereich nur noch die Gemeinde als Käufer in Frage komme und dass bei nicht zustande kommendem Verkauf mit Enteignung gerechnet werden müsse. Die Entwicklungsverordnung war mit den zuständigen Landesbehörden weitgehend abgestimmt und daher sicher zu erwarten.

Soweit die Eigentümer auf das Gebot zur Berücksichtigung der allgemeinen Wertentwicklung (§ 153 Abs. 1 S. 2 BauGB) abstellen, handelt es sich um ein Problem des Bewertungsstichtages, nicht der qualitativen Einstufung. Ihre Ansicht, bei Bauerwartungsland könne der Qualitätsstichtag niemals vor dem Eigentumsübergang liegen, verkennt § 153 Abs. 1 S. 1 BauGB. Die Vorschrift gebietet es gerade für Bauerwartungsland, entwicklungsbedingte Qualitätssteigerungen bei der entschädigungsrechtlichen Bewertung außer Betracht zu lassen. Dass sich die streitgegenständlichen Grundstücke bis Januar 1973, also bis zum Inkrafttreten der Entwicklungsverordnung qualitativ nicht weiter entwickelt haben, spricht nicht für diesen späteren Zeitpunkt als Qualitätsstichtag, wie die Eigentümer meinen. Die Vorwirkung im Sinne des § 153 Abs. 1 BauGB knüpft nicht an die Bauleitplanung an, sondern an die Entwicklungsmaßnahme.

2. Zu Recht hat das Landgericht eine Entschädigung der als Bauerwartungsland anzusehenden Grundstücke auf der Basis heutiger Baulandpreise abgelehnt.

a) Die Eigentümer hatten hierzu ausgeführt, auf den Qualitätsstichtag komme es nicht an, sie müssten schon deshalb derart hoch entschädigt werden, weil heute in Dietzenbach kein Bauerwartungsland mehr als Ersatz erhältlich sei und weil sich ihre Grundstücke - wie vergleichbare Grundstücke in benachbarten Gemeinden - durch spätere bauleitplanerische Maßnahmen völlig unabhängig von der Entwicklungsmaßnahme inzwischen längst zu Bauland entwickelt hätten.

Das verkennt den grundsätzlichen Unterschied zwischen einem Schadensersatz und einer Enteignungsentschädigung. Diese soll nicht - wie ein Schadensersatz - die hypothetische, auch wahrscheinliche Gewinne einschließende Vermögenslage ohne Enteignung wenigstens betragsmäßig herstellen, sondern nur den Substanzverlust ausgleichen (vgl. BGHZ 37, 269, 273 f.; 67, 190, 198 f.; BGH WM 1962, 919, 923; NJW 1966, 497). Der Ausgleich beschränkt sich in qualitativer Hinsicht auf den Zustand des Genommenen zum Qualitätsstichtag, qualitative Fortentwicklungen bleiben außer Betracht (vgl. BGHZ 39, 198, 201; BGH NJW 1966, 497 f.; WM 1969, 568 f.; Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 26 WertV Rn. 4). Im Abschneiden der Gewinnchancen verwirklicht sich die Sozialpflichtigkeit des Eigentums (vgl. BGH NJW 1967, 2306, 2307). Das Rechtsinstitut der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zielt gerade darauf, Wertsteigerungen infolge der Entwicklung zu deren Finanzierung der öffentlichen Hand zuzuweisen, und dies ist zulässig, wenn eine Entwicklungsmaßnahme erforderlich ist, weil das bauleitplanerische Regelinstrumentarium nicht ausreicht (vgl. Kleiber, a. a. O., § 153 Rn. 66). Auf die tatsächliche Möglichkeit einer Beschaffung vergleichbaren Ersatzlandes kommt es nicht an; der BGH hat die Ersatzbeschaffungsmöglichkeit nur als Bild dafür verwendet, dass die Entschädigung dem Wert nach ein volles Äquivalent für das Genommene darstellen müsse (vgl. etwa BGH WM 1962, 919, 921; BGHZ 39, 198, 200; BGH NJW 1966, 497, 498; st. Rspr.). Im Übrigen vermengen die Eigentümer durchgängig Qualitäts- und Preisbemessungsfragen.

b) In der Berufungsinstanz stützen die Eigentümer das Gebot einer Entschädigung auf Baulandbasis außerdem auf den Gesichtspunkt eines enteignungsgleichen Eingriffs. Die Entwicklungsverordnung sei durch Umsetzungsverzögerungen unwirksam geworden. Das geht schon deshalb fehl, weil es für die Wirksamkeit der Entwicklungsverordnung unter dem Gesichtspunkt der zügigen Durchführung auf eine Prognose ankam, also auf die Sicht ex ante (vgl. BVerwG BauR 2004, 1584-1588 [juris-Rn. 7]; BRS 60 Nr. 229 [juris-Rn. 57]). Der Hessische VGH hat die Wirksamkeit der Dietzenbacher Verordnung auch unter diesem Gesichtspunkt geprüft und bejaht (BRS 38, Nr. 218). Wenn sich eine Entwicklungsmaßnahme wider Erwarten nicht zügig umsetzen lässt, führt dies nicht ohne Weiteres zur Unwirksamkeit der Entwicklungsverordnung (vgl. BVerwG BauR 2004, 1584 - 1588 [juris-Rn. 7, 20]; BRS 60 Nr. 229 [juris-Rn. 57]; Senat UPR 1991, 450 [juris-Rn. 6]).

II. Für die Einordnung der zu entschädigenden Grundstücke hat folgendes zu gelten:

1. Die Grundstücke Flur B, Nr. 1, Flur C Nr. 1 und 2 sind nach dem überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Dr. Y (S. 23 des Hauptgutachtens) für den Zeitpunkt des Qualitätsstichtages - wie übrigens auch für den 23.1.1973 (S. 21, 29 des Hauptgutachtens) - als Wohn-Bauerwartungsland unterer Bauerwartung einzustufen. Dies rechtfertigt sich aus der Zuweisung der Grundstücke zur vierten Entwicklungsstufe im Gesamtaufbauplan, seit dessen Erstellung bis zum Qualitätsstichtag 1971 schon 5 Jahre verstrichen waren, so dass plangemäß eine Bebauung im Zeitraum nach 1980, mithin binnen 10 - 15 Jahren anstand. Dieses Ergebnis akzeptiert nunmehr auch der für die Stadt als Privatgutachter tätig gewordene Gutachterausschuss auf Seite 8 seiner Stellungnahme vom 12. Juli 2006 (Anl. P 46) und der Privatgutachter der Eigentümer Z in seinem 1. Ergänzungsgutachten vom 13. Juli 2006, S. 5.

2. Die Grundstücke Flur D, Flurstücke 1 und 2 sind nach dem auch insoweit überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Dr. Y (S. 25 des Hauptgutachtens) für den Zeitpunkt des Qualitätsstichtages - wie übrigens auch für den 23.1.1973 (S. 21, 29 des Hauptgutachtens) - als Gewerbe-Bauerwartungsland unterer Bauerwartung einzustufen. Diese Grundstücke sind nach 1971 - spätestens im Jahr 1979 - aus einem anderen Flurstück hervorgegangen, das im Gesamtentwicklungsplan in der Industrie- oder der Industriereservefläche, im Flächennutzungsplan 1966 angeschnitten teils in gewerblicher Baufläche, teils in der Fläche für Landwirtschaft lag. Insbesondere aus dem Gesamtentwicklungsplan lässt sich eine Bauerwartung ableiten. Zu Recht hat der Sachverständige Dr. Y diese Bauerwartung als langfristig mit der Begründung eingestuft, dass für das Plangebiet 28 zwar 1972 ein Aufstellungsbeschluss gefasst wurde, es aber damals noch fast unbebaut war. Der Einwand der Stadt, die Grenzziehung zwischen Agrarland einerseits und Gewerbe-Bauerwartungsland andererseits müsse zur Bildung einer Mischqualität aus Agrarland und Gewerbe-Bauerwartungsland für alle Grundstücke folgen, greift hier nicht: Wie der Sachverständige Dr. Y auf S. 25 seines Hauptgutachtens sowie in der mündlichen Verhandlung erläutert hat, haben die für die Bewertung letztlich maßgeblichen Planungen im Gesamtentwicklungsplan dem Gewerbe- bzw. Industriegebiet keine trennscharfe Grenze gesetzt, wie dies etwa bei Flur A aufgrund des Flächennutzungsplans 1966 der Fall war. Dies rechtfertigt eine schwache Bauerwartung für die Grundstücke insgesamt.

3. Die zum Qualitätsstichtag 31.7.1971 für die als Wohn- oder Gewerbe-Bauerwartungsland eingestuften Grundstücke bestehende Bauerwartung ist zu deren Qualität zu rechnen mit der Folge, dass der spätere Zusammenbruch des Marktes für Bauerwartungsland für die Wertermittlung zur Entschädigungsbemessung außer Betracht zu bleiben hat.

a) Auf S. 54 f. seines Hauptgutachtens bestätigt der Sachverständige Dr. Y überzeugend den gegen die Wertermittlung des Sachverständigen X vorgebrachten, auch von den Eigentümern der Sache nach nicht in Abrede gestellten Einwand der Stadt, der Markt für Bauerwartungsland sei vor geraumer Zeit zusammengebrochen, und zwar nicht mangels Angebots, sondern mangels Nachfrage. Der Sachverständige datiert dieses Phänomen auf die 80er Jahre des vergangenen Jahrhunderts, seit denen es insbesondere wegen Veränderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen als zu riskant empfunden worden sei, Bauerwartungsland zu erwerben.

Hierauf kommt es für die Bemessung der den Eigentümern zustehenden Entschädigung nicht an. Die historische Einschätzung des Marktes zur Relation von Bau- und Bauerwartungslandpreisen am 31.7.1971 ist für die verschiedenen Bewertungsstichtage fortzuschreiben, wie der Sachverständige Dr. Y dies getan hat.

b) Unter "Qualität" oder "Zustand" (§ 3 Abs. 2 WertV) ist die Summe aller wertbildenden Faktoren zu verstehen (vgl. etwa BGHZ 63, 240, 242; Aust/Jacobs/ Pasternak, a. a. O, Rn. 944). Die Begriffe sind weit zu fassen, beschränken sich insbesondere nicht auf die natürlichen Eigenschaften des Grundstücks, sondern beziehen seine Beziehungen zur Umwelt ein. Die Bauerwartung, das heißt die Erwartung, dass sich ein Grundstück zu Bauland fortentwickeln würde, hat im Fall der völligen Entziehung des Eigentums eine qualitätsbestimmende, die Enteignungsentschädigung beeinflussende Wirkung, wenn sie sich auf konkrete Tatsachen stützt und eine Bebaubarkeit in absehbarer Zeit erwarten lässt; wenn dies nicht der Fall ist, aber gleichwohl höhere als Agrarlandpreise bezahlt werden, handelt es sich um für die Entschädigungsbemessung irrelevante Spekulationspreise (vgl. BGHZ 39, 198, 202 ff.; 64, 382, 389 f.; BGH WM 1978, 200 ff. [juris-Rn. 17]; BRS 45, Nr. 111 [S. 269]; WM 1988, 1281 ff. [unter II 3 der Entscheidungsgründe]).

c) Für die hier in Rede stehenden Wohn- und Gewerbe-Bauerwartungslandgrund-stücke lagen - wie oben ausgeführt - am 31.7.1971 konkrete Tatsachen vor, die eine (untere) Bauerwartung rechtfertigten, insbesondere die Ausweisung im Gesamtentwicklungsplan mit einer Zuordnung zur 4. Entwicklungsstufe (von vier Entwicklungsstufen insgesamt). Da demnach die Stufen 1 bis 3 aus der Sicht von 1965 in den nächsten 10 bis 15 Jahren verwirklicht werden sollten, konnte mit einer Bauerwartung für die im Bereich der 4. Entwicklungsstufe gelegenen Grundstücke jedenfalls ab 1980 gerechnet werden. In seinem von den Eigentümern zu ihrem Vorbringen vorgelegten Gutachten gelangt deren Privatgutachter Z zum gleichen Ergebnis. Wenn diese Bauerwartung nach dem Qualitätsstichtag, etwa ab den 80er Jahren des 20. Jahrhunderts insbesondere durch Änderungen der rechtlichen Rahmenbedingungen gedämpft wurde mit der Konsequenz des Zusammenbruchs des Marktes für Bauerwartungsland, handelt es sich lediglich um eine (nachträgliche) Qualitätsänderung, die für die Bemessung der Entschädigung unerheblich ist.

d) Die gegenteilige Argumentation der Stadt greift schon deshalb zu kurz, weil sie sich nicht mit der Frage der Grundstücksqualität und der demgemäß zu perpetuierenden Bewertungsfaktoren befasst. Dass der Verkehrswert für die Bemessung der Enteignungsentschädigung sehr wohl eigenständig normativ definiert wird, zeigt etwa die Rechtsprechung des BGH zur Berücksichtigung eines Preisrückgangs (vgl. BGHZ 118, 25 ff. [juris-Rn. 11 ff.]).

4. Die Grundstücke Flur A, Flurstücke Nr. 1, 2 und 3 sind nach dem auch insoweit überzeugenden Gutachten des Sachverständigen Dr. Y (S. 22 f. des Hauptgutachtens und Erläuterung in der mündlichen Anhörung) für den Zeitpunkt des Qualitätsstichtages - wie übrigens auch für den 23.1.1973 (S. 21, 29 des Hauptgutachtens) - als begünstigtes Agrarland einzustufen.

a) Dies rechtfertigt sich daraus, dass die Grundstücke zwar zur ersten von drei fünfjährigen Entwicklungsstufen im Gesamtaufbauplan zugewiesen waren, seit dessen Erstellung bis zum Qualitätsstichtag 1971 schon 5 Jahre verstrichen waren, jedoch für die Flur A eine dreigeteilte Nutzungsmöglichkeit ausgewiesen ist: Sie wird von einer damals geplanten, bogenförmigen Randstraße durchschnitten, die den Bereich einer möglichen Wohnbaufläche von dem im Außenbereich gelegenen Teil trennt, für den landwirtschaftliche Nutzung (westlich der geplanten Straße) und Dauerkleingärten (nördlich davon) geplant waren. In dieser Lage im Grenzbereich unterschiedlicher Flächennutzungsplandarstellungen hat der Sachverständige bei der Qualitätseinstufung in nicht zu beanstandender Weise Vorsicht für geboten erachtet und als ausschlaggebend angesehen, dass bei einer solchen, im Flächennutzungsplan vorgesehenen dreigeteilten, aber nicht parzellenscharf vorgegebenen Inanspruchnahme der Grundstücke für unterschiedliche Nutzungsmöglichkeiten ungewiss ist, welche davon sich letztlich werde realisieren lassen. Es ist plausibel, dass - wie der Sachverständige in der mündlichen Verhandlung erläutert hat - aufgrund des mit der Unterteilung verbundenen hohen Risikos der Markt bei einer Wertbildung davon ausgeht, dass sich zuletzt womöglich nur die "ungünstigste" Nutzung realisieren lässt, und hiervon unter Umständen das gesamte Grundstück betroffen ist. Der wegen der noch keinesfalls absehbaren Planung vorgenommenen Einstufung als Fläche für die Landwirtschaft, die jedoch aufgrund ihrer Nähe zu Wohngebieten als "begünstigt" im Sinne von § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV anzusehen ist, folgt der Senat.

Nach § 169 Abs. 4 BauGB, § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV handelt es sich um begünstigtes Agrarland, wenn die land- oder forstwirtschaftlich genutzten (oder nutzbaren) Flächen insbesondere wegen ihrer landschaftlichen und verkehrlichen Lage oder wegen ihrer Nähe zu verdichteten Siedlungsgebieten auch für andere, nicht bauliche Nutzungen eignen, für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr eine dahingehende Nachfrage besteht und für die eine Änderung der zulässigen Nutzung nicht zu erwarten ist (Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 4 WertV Rn. 31 ff mit zahlr. Nachweisen). Voraussetzung ist mithin, dass auch eine verobjektivierte, aber nicht bauplanungsrechtlich motivierte Nachfrage nach diesen Flächen besteht, die auf eine außerlandwirtschaftliche oder außerforstwirtschaftliche Nutzung gerichtet sein muss, und diese Nachfrage zudem dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzurechnen ist (§ 7 WertV). Die von dem Sachverständigen Dr. Y als Bewertungskriterium angeführte Nähe zu Siedlungsgebieten stellt einen die Lagegunst begründenden Faktor dar, weiterer Voraussetzungen in tatsächlicher Hinsicht bedarf es nicht. Insbesondere wird die Privilegierung nicht - wie die Eigentümer unter Berufung auf den Gutachter X meinen - dadurch begründet, dass eine "sehr geringe" Bauerwartung besteht. Wie der Sachverständige Dr. Y in der mündlichen Verhandlung erläutert hat, nimmt die WertV eine eindeutige Klassifizierung der verschiedenen Wertstufen vor, und die Voraussetzungen für die Privilegierung von Grundstücken mit landwirtschaftlicher Nutzung sind in § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV abschließend geregelt. Wie der Sachverständige Dr. Y zugrunde gelegt und in der mündlichen Verhandlung näher erläutert hat, ergibt sich in Bereichen des Umlandes großer Ballungszentren - wie hier angesichts der Lage im Rhein-Main-Gebiet - für Grundstücke, die diese Voraussetzung erfüllen, in der Regel ein höheres Bodenwertniveau als für "reine" landwirtschaftliche Flächen, da eine bevorzugte landwirtschaftliche Lage selbst dort, wo eine Bebauungserwartung nicht besteht, zu den Umständen gehört, die der gesunde Geschäftsverkehr werterhöhend berücksichtigt (Kleiber in Ernst/Zin-kahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O, § 4 WertV Rn. 35 ff). Dies wird erkennbar an der Preisbildung, da der Markt den Umstand berücksichtigt, dass ein - bisher rein landwirtschaftlich genutztes - Grundstück auch für außerlandwirtschaftliche Zwecke benutzt werden kann und sich deshalb Werte bilden, die über dem innerlandwirtschaftlichen Verkehrswert liegen. Dies bestätigt sich hier auch dadurch, dass kein Mangel an Vergleichspreisen herrscht. Bei der für die streitgegenständlichen Grundstücke maßgeblichen Ortsrandlage mit dem benachbarten Dauerkleingartengebiet kommt ebenso wie bei den immer noch siedlungsnah gelegenen Flächen am oder im Landschaftsschutzgebiet durchaus eine außerlandwirtschaftliche Nutzung in Betracht.

b) Gegenüber der Einstufung als begünstigtes Agrarland ist der Einwand der Stadt, es handele sich um rein landwirtschaftliche Flächen, nicht zu folgen. Für die von der Stadt gegebene Begründung, die erforderliche Nachfrage im gewöhnlichen Geschäftsverkehr für eine außerlandwirtschaftliche oder außerforstliche Nutzung fehle, und allein die Nähe zu Wohngebieten oder die Darstellungen im Flächennutzungsplan 1966 als Dauerkleingärten seien ohne Belang, findet sich weder in der Literatur noch in den tatsächlichen Umständen eine Stütze. Die tatsächliche Nutzung der Grundstücke zu rein landwirtschaftlichen Zwecken ist ohne Belang, da es nicht auf die tatsächliche Nutzung, sondern auf die Erwartungen des Marktes ankommt, wie der Sachverständige in der mündlichen Anhörung nochmals überzeugend ausgeführt hat. Dass die Darstellung im Flächennutzungsplan im Vorgriff auf späteren Geschosswohnungsbau erfolgt ist, zu dem es jedoch erst in der 1. Hälfte der 70er Jahre gekommen ist, ändert hieran nichts, da die Erwartung des Marktes durch diese planerische Situation gerade entscheidend geprägt wurde. Dass das Grundstück Flur A, Flurstück Nr. 3 dort nur als Fläche für Landwirtschaft ausgewiesen war, steht der Bewertung als begünstigtes Agrarland aus allen diesen Gründen nicht entgegen (Ernst/Zinkahn/Bielenberg/ Krautzberger, a.a.O., § 4 WertV Rn. 33).

c) Für die in den früheren Stellungnahmen und Gutachten teilweise vorgenommene Bewertung der Grundstücke Flur A als Bauerwartungsland fehlt es hingegen an jeglichen Anhaltspunkten. Dem Sachverständigen Dr. Y ist hier zu folgen, insbesondere aufgrund seiner überzeugenden zusätzlichen Erläuterungen in der mündlichen Anhörung: Dem in diesem Zusammenhang von den Eigentümern angeführten Flächennutzungsplan 1972, der erst 1977 bestandskräftig wurde, kommt aufgrund des Stichtags im Jahr 1971 keine Bedeutung zu. Dass die verschiedenen früheren Begutachtungen durch den Gutachterausschuss der Stadt Dietzenbach den Grundstücken Flur A, Nr. 12 und 3 für Stichtage in den Jahren 1968/69 und 1971/73 eine geringe Bauerwartung zugeschrieben haben, vermag keine andere Einstufung zu begründen. Auch insoweit ist dem Sachverständigen Dr. Y zu folgen, wonach die frühere Beurteilung durch den Gutachterausschuss und andere Sachverständige nicht zwingend aufgrund der größeren zeitlichen Nähe auch objektiv zutreffender sein muss, sondern letztlich zu berücksichtigen ist, dass die damals gegebene planmäßig unklare Situation für die Grundstücke den Schluss auf eine tendenziell eher ungünstige Reaktion des Marktes rechtfertigt.

d) Aus diesen Gründen kommt auch dem Umstand, dass das Grundstück Flur A Flurstück Nr. 3 in seiner ganzen südlichen Seite unmittelbar an die Wohnbebauung angrenzt, da der im Jahr 1970 aufgestellte und im Jahr 1972 rechtskräftig gewordene Bebauungsplan Nr. 25 über die Grenzen des 1971 rechtskräftig gewordenen Flächennutzungsplans ausgedehnt worden ist, keine der Bewertung lediglich als begünstigtes Agrarland entgegenstehende Bedeutung zu. Der vom Gutachterausschuss früher vorgenommenen Bewertung der Fläche als Bauerwartungsland dürfte eine andere Prognose über die künftige Ausdehnung des beplanten Gebiets zugrunde liegen, die maßgeblich von den damaligen, insgesamt hohen Erwartungen geprägt war. Gerade dass der Bebauungsplan Nr. 25 nur bis an die Grenze des Grundstücks geführt wurde, es aber nicht einschloss, spricht gegen eine vom Markt anzunehmende Bauerwartung.

e) Eine Entschädigungspflicht für die drei Grundstücke Flur A, Flurstück 1, 2 und 3 als Bauerwartungsland untere Stufe ergibt sich entgegen der Ansicht der Eigentümer auch nicht daraus, dass sich die Beteiligten in der Teileinigung vom 08.10.1985 auf eine solche Einstufung geeinigt hätten. Die Beteiligten haben unter Abschnitt e) der Niederschrift ausdrücklich vorangestellt, dass die Entschädigung für Grund und Boden zwischen den Beteiligten streitig ist, den hierfür zu zahlenden Betrag nur vorab auf 20,-- DM/m2 bestimmt und sind übereingekommen, dass die endgültige Höhe der Entschädigung der Festsetzung durch die Enteignungsbehörde (nebst Rechtsweg) vorbehalten bleibt. Auch für zwei lediglich mit 10 DM/m2 angesetzte Grundstücke findet sich eine Qualitätsbezeichnung nicht.

Zwar mag allseits Einigkeit darüber bestanden haben, dass die Zahlung zu 20 DM/m² für diese Grundstücke nur erfolge, weil sie als solche mit "schwacher Bauerwartung" anzusehen seien. Dies beschreibt aber lediglich die Motivlage für die Beteiligten, die vorab zu zahlende Entschädigungssumme anhand bestimmter Preise zu berechnen. Eine Qualitätseinstufung der jeweiligen Grundstücke hat gerade keinen Eingang in die Vereinbarung gefunden, woraus zu schließen ist, dass diese gerade - auch nach oben - offen gehalten werden sollte. Hätten die Beteiligten eine "Mindest-Qualität" festschreiben wollen, hätte dies - wie die Festschreibung eines "unstreitigen Entschädigungsbetrags", s. dazu unten unter VI.5.a. - in der Urkunde Ausdruck finden müssen. Allein aus den zugrunde gelegten qm-Preisen lässt sich ein solcher Wille, über die Vorab-Zahlung hinaus auch die Qualitätseinstufung festzulegen, nicht entnehmen.

Dem Beweisantrag der Eigentümer auf Vernehmung von Teilnehmern an der Verhandlung über die Teileinigung vom 08.10.1985 als Zeugen brauchte nicht gefolgt zu werden. Dass die Stadt, Mitglieder des Gutachterausschusses und andere damals die Einschätzung hatten, dass es sich um Wohnbauerwartungsland untere Stufe handelte, ist nach den vorangehenden Ausführungen unstreitig. Dass über den zwischen den an der Teileinigung Beteiligten bestimmten Wortlaut und den Zusammenhang der Urkunde hinaus übereinstimmend zum Gegenstand der Einigung hatte gemacht werden sollen, dass die drei Grundstücke im weiteren Entschädigungsverfahren mindestens als "Wohnbauerwartungsland untere Stufe" zu behandeln und auf dieser Qualitätsbasis die endgültige Entschädigung zu berechnen sei, dass also entsprechend dem übereinstimmenden Willen der Beteiligten etwas maßgeblich sein solle, was in der Urkunde keinen Ausdruck gefunden hat (vgl. Palandt-Heinrichs, BGB, 66. Aufl. 2007, § 133 Rn. 8 m. Nachw. zur st. Rspr.), tragen auch die Eigentümer nicht vor.

III. Der Senat schätzt den Wert der Grundstücke Flur B, Nr. 1, Flur C Nr. 1 und 2 - Wohn-Bauerwartungsland unterer Stufe - am 31.7.1971 auf der Grundlage des ihn auch insoweit überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen Dr. Y - zuletzt S. 14 des 2. Ergänzungsgutachtens - auf 17,49 DM/m2. Hierbei handelt es sich um eine Ausgangsgröße, mit deren Hilfe die Werte zu den für die Entschädigungsbemessung maßgebenden Zeitpunkten - den Bewertungsstichtagen - ermittelt werden können (dazu unten VI.).

1. Der Sachverständige Dr. Y hat diese Ausgangsgröße methodisch einwandfrei ermittelt. Zunächst hat er ansatzweise zum Preisvergleich geeignete Kaufpreise aus Geschäften gesammelt, die in zeitlicher Nähe zum Qualitätsstichtag abgeschlossen worden waren. Ein Großteil dieser Daten stammt aus den Kaufpreissammlungen der früher von den Sachverständigen SV4 und X erstellten Gutachten; er hat hierbei fehlende Daten grau hinterlegt und in beiden Gutachten voneinander abweichende Daten in Fettdruck hervor gehoben (Abschnitt 3.5.3, S. 31 - 35 des Hauptgutachtens). Weitere Daten hat er den Vertragsurkunden entnommen, die die Stadt mit Schriftsatz vom 3.5.2005 (Bl. 1464 f. d. A.) als Anlagen P 45 und 46 (Sonderband I) und die der Gutachterausschuss mit Schreiben gleichen Datums (Sonderband II) jeweils in Kopie vorgelegt haben. Die verkauften Grundstücke hat er dann wie die streitgegenständlichen (s. o. C. I. 3.) in qualitativer Hinsicht eingeordnet. Die entstandene Kaufpreissammlung hat er in einem weiteren Bewertungsschritt um solche Geschäfte bereinigt, die sich nicht für einen Preisvergleich eignen, etwa weil der zeitliche Abstand zum Qualitätsstichtag zu groß war (Geschäfte aus 1969) oder das Geschäft nach dem Qualitätsstichtag abgeschlossen wurde, weil der Kaufgegenstand mangels hinreichend genauer Lokalisierung nicht zu qualifizieren war, weil neben dem Grundstück auch Gebäude verkauft wurden und der Kaufvertrag die Aufteilung des Kaufpreises zwischen beiden Leistungsteilen nicht erkennen ließ, oder weil besondere Umstände i. S. d. § 6 WertV vorlagen, die den Schluss darauf zuließen, dass das Geschäft nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr zuzuordnen ist (z. B. aus dem Rahmen fallende, spekulativ überhöhte oder städtisch subventionierte, nicht marktgerechte Preise, Besonderheiten des Vertragsgegenstandes, persönliche Beziehungen zwischen den Vertragsparteien). Das Ergebnis dieses Bereinigungs- und Ordnungsprozesses hat der Sachverständige in einer Liste der Vergleichsdaten zusammengefasst (S. 20 des 1. Ergänzungsgutachtens, aktualisiert und vervollständigt S. 12 des 2. Ergänzungsgutachtens). Diese Vergleichsdaten hat er nach der Qualifizierung der verkauften Grundstücke gruppiert und für die verschiedenen Grundstücksqualitäten Durchschnittspreise errechnet (zuletzt S. 13 ff. des 2. Er-gänzungsgutachtens). Dabei hat er entsprechend einer anerkannten, üblichen Methode der Statistik Preise, die sich zu stark vom sonstigen Preisniveau abhoben, die "Standardabweichung" überschritten, unberücksichtigt gelassen ("Ausreißer"-Bereinigung), und die Preise nach der Größe der verkauften Fläche gewichtet, so dass sich der ermittelte Durchschnittspreis als "flächengewichteter Mittelwert nach Standardabweichung" versteht. Den Wert für Wohn-Bauerwartungsland mittlerer und langfristiger Bauerwartung hat er - weil ihm keine Vergleichspreise vorlagen - durch eine Abzinsungsrechnung aus dem Wert für Wohn-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung hergeleitet (S. 45 des 1. Ergänzungsgutachtens, S. 14 des 2. Ergänzungsgutachtens).

2. Der Senat folgt den Ausführungen des Sachverständigen Dr. Y zur Ermittlung des Grundstückswertes am Qualitätsstichtag. Diese sind transparent, logisch nachvollziehbar und auch in Zweifelsfällen fundiert begründet. Das Gutachten stellt insoweit ungeachtet dessen, dass bei der einen oder anderen Zweifelsfrage auch eine andere Betrachtungsweise nicht gänzlich von der Hand zu weisen sein mag, jedenfalls eine geeignete Grundlage für die dem Senat obliegende Schätzung zur Höhe der angemessenen Entschädigung dar. Auch die Beteiligten stellen den methodischen Ansatz des Sachverständigen und dessen wesentliche Annahmen nicht infrage. Sie beschränken sich vielmehr auf Detailkritik etwa zur qualitativen Einstufung der Grundstücke, die der Sachverständige zum Preisvergleich herangezogen hat, zur Vollständigkeit und zum notwendigen Umfang der Sammlung der Vergleichspreise und zur rechnerischen Ermittlung der flächengewichteten Mittelwerte. Das Gutachten hält dieser Kritik stand. Im Einzelnen:

a) Einzelfragen zur Vollständigkeit der Vergleichsdaten und zur Qualifizierung von Grundstücken, die der Sachverständige zum Preisvergleich herangezogen hat

aa) Die Kaufpreisdaten aus ab dem 1.8.1971, also nach dem Qualitätsstichtag abgeschlossenen Kaufverträgen haben der Sachverständige und vor ihm schon das Landgericht zu Recht unberücksichtigt gelassen. Die von den Eigentümern aufgegriffene Annahme des Sachverständigen X, Grundstückskaufverträge würden typischerweise langfristig angebahnt, ist hinsichtlich des genauen Zeitpunkts der - zudem bis zum Vertragsschluss unverbindlichen - Preisübereinkunft offensichtlich spekulativ. Auch der Privatgutachter Z der Eigentümer muss insoweit verbleibende Unsicherheiten einräumen (S. 14 seines Gutachtens vom 29.3.2004). Zahlenmaterial aus der Zeit nach dem Bewertungsstichtag setzt notwendig Erkenntnisse voraus, die damals noch nicht vorlagen, auf dem Markt nicht bekannt waren; die Rückrechnung mag rechnerisch plausibel wirken, muss aber die Marktverhältnisse nicht zutreffend widerspiegeln (vgl. Dieterich in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 194 Rn. 135a). Es fehlen jegliche Anhaltspunkte für die Richtigkeit der Behauptung der Eigentümer (Bl. 5 ff. des Schriftsatzes vom 18.7.2006, Bl. 1522 ff. d. A.), die Stadt habe die Verhandlungen über einzelne Kaufverträge arglistig über den 1.8.1971 hinaus verzögert, um die Höhe der künftig anfallenden Entschädigungen zu drücken. Die Stadt konnte damals nicht wissen, wie der Qualitätsstichtag in einem späteren Enteignungsverfahren einmal bestimmt werden würde. Der Senat sieht von einer Beweisaufnahme hierzu ab (§ 287 Abs. 1 S. 2 ZPO).

bb) Soweit der Sachverständige Vergleichspreise aus Kaufverträgen mangels Lokalisierbarkeit der verkauften Grundstücke zunächst nicht berücksichtigt hat, die sich dann doch als lokalisierbar erwiesen haben, hat er dies im Rahmen seiner schriftlichen Ergänzungsgutachten korrigiert, ebenso den Ansatz teilweise unzutreffender oder unklarer Preise in Fällen, zu denen die früheren Gutachten SV4 und X differierende Angaben gemacht hatten.

cc) Der weit überwiegende Teil der von der Stadt in den Anlagenkonvoluten P 45 und P 46 nachgereichten Kaufverträge (vgl. die Aufstellung auf S. 13 des 1. Ergänzungsgutachtens) wurde zwischen ihr und Privaten oder Bauträgern über Bauland zu Preisen zwischen 21 und 35 DM/m2 - der letztgenannte, höhere Betrag schloss eine Ablösung der Erschließungsbeiträge in Höhe von 10 DM/m2 ein - unter der Auflage geschlossen, binnen fünf Jahren steuerbegünstigten Wohnungsbau zu betreiben. Der Sachverständige hat diese Kaufverträge mit der Begründung ausgeschlossen, es habe sich nicht um gewöhnlichen Geschäftsverkehr (§ 194 BauGB), sondern um das politisch gewollte Anschieben des Entwicklungsprozesses - nicht der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme, die damals als solche noch nicht vorauszusehen war - zu nicht marktgerechten Preisen gehandelt (S. 12, 14, 22, 48 ff. des 1. Ergänzungsgutachtens). Dagegen wendet sich die Stadt zu Unrecht. Der Sachverständige hat in der Anlage 5.1 zu seinem 1. Ergänzungsgutachten (S. 48 ff.) detailliert nachgewiesen, dass der private Markt deutlich höhere Preise verlangte, also nicht insgesamt durch die städtischen Verkäufe bestimmt wurde; weiter hat er darauf hingewiesen, dass in Bauträgerverträgen über den Weiterverkauf, die in zeitlicher Nähe zum Qualitätsstichtag abgeschlossen wurden, meistens ein Verrechnungspreis von 80 DM/m2 für Mehr- oder Minderflächen vereinbart wurde. Der Gutachterausschuss hat auf S. 5, 9 seines für die Stadt erstellten Gutachtens vom 23.6.2006 (Anl. P 49 zum Schriftsatz der Stadt vom 19.07.2006, Bl. 1618 a ff d. A.) bestätigt, dass es sich um "Subventionspreise" bei einem tatsächlichen Wert um 80 DM/m2 handelte. Die Verkäufe zum "Subventionspreis" waren durch eine Auflage an eine bestimmte Art der Bebauung gebunden, eine auf dem Markt eher außergewöhnliche Vertragsbedingung. Hinzu kommt, dass die Stadt möglicherweise bevorzugt an Dietzenbacher Bürger verkaufte, wofür S. 6 f. des Protokolls der Gemeindevertretungssitzung vom 21.1.1970 (Anl. P 50 zum Schriftsatz der Stadt vom 19.7.2006, Bl. 1618 l ff d.A.) spricht; gemeindliche Baulandverkäufe zu Sozialpreisen an Einheimische sind ein Musterfall ungewöhnlichen Geschäftsverkehrs (vgl. Dieterich, a. a. O., § 194 Rn. 42). Die entscheidend auf den Umfang ihrer Verkäufe im Vergleich zum privaten Markt abstellende Ansicht der Stadt würde es ihr letztlich erlauben, einen "Marktpreis" und damit die Höhe etwa anfallender Entschädigungen selbst abschließend zu definieren; das normative Kriterium des "gewöhnlichen Geschäftsverkehrs" dient gerade dazu, Preisbemessungsfaktoren, die dem Markt ansonsten fremd sind, aus der Entschädigungsberechnung zu eliminieren. Ersichtlich unbehelflich ist schließlich der Hinweis der Stadt darauf, sie habe nur zum Verkehrswert verkaufen dürfen; der Schluss von dem Erlaubten auf das tatsächlich Geschehene ist nicht zulässig.

Ein Großteil dieser städtischen Verkäufe fand außerdem im Jahre 1969 statt. Der Sachverständige hat derartige Altfälle zwecks Vergleichbarkeit mit den Vorgutachten generell ausgeschlossen (S. 14 des 1. Ergänzungsgutachtens). Das hält der Senat für gut vertretbar, auch angesichts dessen, dass die Eignung derart alter Preise für die Wertbestimmung zum 31.7.1971 zweifelhaft erscheint.

dd) Einzelne Vergleichsfälle (Nummerierung entsprechend der Liste auf S. 20 des 1. Ergänzungsgutachtens, ergänzt auf S. 12 des 2. Ergänzungsgutachtens).

(i) Das Grundstück im Verkaufsfall Nr. 7 (Kaufvertrag vom 10.04.1970, Flur G, Flurstück 1, ...m2 zu 27,72 DM/m2) hat der Sachverständige auf S. 32, 43 seines 1. Ergänzungsgutachtens überzeugend als Wohn-Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung eingestuft.

Die Eigentümer meinen unter Hinweis auf S. 15 des 1. Ergänzungs-Privatgutachtens Z, die Bauerwartung sei zum Verkaufszeitpunkt nicht hoch gewesen; die Einleitung eines Bebauungsplanverfahrens sei damals nicht absehbar gewesen und tatsächlich erst vier Jahre später erfolgt, der Beschluss sei sechs Jahre später gefasst worden.

Das greift nicht durch. Der Senat folgt der Qualifizierung durch den Sachverständigen Dr. Y.

Zwar hat der Sachverständige eine hohe Bauerwartung auf S. 40 seines Hauptgutachtens ansonsten nur bei Verkäufen in zeitlicher Nähe der Planaufstellungsbeschlüsse angenommen, die hier mit rund vier Jahren Abstand fehlt. Die Nachbarschaft zu einem beplanten Gebiet (hier: Bebauungsplan Nr. 7, S. 52 des 1. Ergänzungsgutachtens) begründet allein noch keine hohe Bauerwartung. Der Bebauungsplan Nr. 27 betrifft ausweislich der Karte auf S. 52 des 1. Ergänzungsgutachtens kein Gebiet in der Nähe dieses Grundstücks. Eine "hohe" Bauerwartung, d. h. eine solche binnen fünf Jahren hat sich hier - ex post betrachtet - bei Rechtskraft des Bebauungsplans nach über sechs Jahren nicht bestätigt. Das 1. Ergänzungsgutachten bleibt auf S. 43 unter 4.2.1 hinsichtlich der zeitlichen Dimension der Bauerwartung unscharf.

Für die Einstufung des Grundstücks im 1. Ergänzungsgutachten Dr. Y spricht aber - ähnlich wie im Verkaufsfall Nr. 34, s. u. (vii) S. 28 -, dass die ex ante-Betrachtung entscheidend ist. Ausweislich S. 16 des Hauptgutachtens fußt der Flächennutzungsplan 1966 auf dem Gesamtentwicklungsplan 1965, der vier fünfjährige Entwicklungsstufen vorsah; der Flächennutzungsplan 1966 bezog sich nur auf die Entwicklungsstufen 1 und 2 des Gesamtentwicklungsplans, also auf die ersten zehn Jahre. Da das Grundstück - wie sich dies aus S. 35 f. des Sachverständigengutachtens X ergibt - im Flächennutzungsplan 1966 als Wohnbaufläche dargestellt, damit also den Entwicklungsstufen 1 und 2 zugeordnet war, war beim Verkauf im Jahre 1970 infolge der bereits verstrichenen Zeit von fünf Jahren binnen etwa fünf Jahren mit einer Bebaubarkeit zu rechnen. Dass sich diese Prognose nicht ganz bewahrheitete, sondern die Bebaubarkeit erst gut 14 Monate später eintrat, ist für die Bewertung zum Qualitätsstichtag ohne Belang.

(ii) Den Verkaufsfall Nr. 14 (Kaufvertrag vom 30.07.1970, Flur H, Flurstücke 1 und 2, ...m2 zu 28,00 DM/m2) lässt der Sachverständige für die Berechnung mit der Begründung außer Betracht, es handle sich nur um ein Angebot, die Annahme sei unsicher, dies sei vielleicht Indiz für einen überhöhten Preis (S. 26 des 1. Ergänzungsgutachtens). Die Eigentümer rügen unter Hinweis auf S. 6 des 1. Ergänzungs-Privatgutachtens Z, eine etwaige Annahme sei zwar unbekannt, der Preis sei aber nicht überhöht.

Der Sachverständige hat das Angebot zu Recht nicht berücksichtigt. Auf die Frage der Preisüberhöhung kommt es nicht an, weil das Zustandekommen des Kaufvertrags zu den angebotenen Bedingungen jedenfalls offen ist.

(iii) Das am 19.11.1970 verkaufte, in den Ergänzungsgutachten nunmehr unter Nr. 17 aufgelistete Grundstück Flur I, Flurstück 1 (...m2 zu 42,00 DM/m2) hat der Sachverständige zu Recht als Wohn-Rohbauland qualifiziert und berücksichtigt. Das Landgericht hatte den Fall noch mangels Lokalisierung unberücksichtigt gelassen (S. 16 des landgerichtlichen Urteils). Dass der Verkaufsfall zu berücksichtigen ist, ist nunmehr außer Streit, nachdem die Stadt früher - eher fernliegend - gemeint hatte, er müsse wegen seiner Einbeziehung in ein Umlegungsverfahren außer Betracht bleiben. Die Eigentümer befürworten unter Bezugnahme auf das Privatgutachten Z eine Qualifizierung als Wohn-Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung.

Die Qualifikation des Sachverständigen Dr. Y rechtfertigt sich nicht allein aus der Einbeziehung des Grundstücks in ein Umlegungsverfahren, sondern zusätzlich aus der unangegriffenen Feststellung auf S. 27 des 1. Ergänzungsgutachtens, dass es im Bereich des seit dem 23.9.1970, also vor Abschluss des Kaufvertrags rechtskräftigen Bebauungsplans 8 B liegt.

(iv) All dies gilt gleichermaßen für den Verkaufsfall Nr. 23 (Kaufvertrag vom 18.01.1971, Flur I, Flurstück 2, ...m2 zu 45,00 DM/m2).

(v) Die unter Nrn. 24 - 30 der Liste auf S. 12 des 2. Ergänzungsgutachtens (= Nrn. 20 - 26 der Liste auf S. 39 des Hauptgutachtens) aufgeführten Grundstücke hat der Sachverständige Dr. Y nicht wie der Sachverständige X als Wohn-Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung, sondern als Rohbauland eingestuft mit der Begründung, sie seien in ein Umlegungsverfahren einbezogen gewesen, was die Bauerwartung sehr gestärkt habe. Dem treten die Eigentümer (Bl. 1268 f., 1275 ff. d. A.) und ihr Privatgutachter Z (S. 20 ff. seines Hauptgutachtens vom 29.3.2004) unter Hinweis auf das Fehlen eines zur Aufstellung beschlossenen (§ 33 BauGB) oder gültigen Bebauungsplans (§ 30 BauGB) und einer zusammenhängenden Bebauung (§ 34 BauGB) zu Unrecht entgegen. Zum Einen war mindestens 14 Monate vor den genannten Verkäufen, nämlich am 25.11.1969 i. S. d. § 33 BauGB ein Verfahren zur Aufstellung eines Bebauungsplans eingeleitet worden (S. 27, 53 des 1. Ergänzungsgutachtens). Zum Anderen kann nach der Einleitung eines Umlegungsverfahrens mit der Aufstellung des Bebauungsplans fest gerechnet werden (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. 2007, Rn. VII 68). Hierbei handelt es sich um eine "gesunde Verkehrsauffassung", eine nicht spekulative Erwägung, die es rechtfertigt, vom (bisherigen) Fehlen des Baurechts als objektivem Kriterium für Rohbauland (vgl. hierzu Kleiber/Simon/Weyers, a. a. O., § 4 WertV Rn. 11) ausnahmsweise abzusehen.

Soweit die Eigentümer für den Verkaufsfall Nr. 28 unter Bezugnahme auf S. 15 des 1. Ergänzungs-Privatgutachtens Z (Bl. 1585 d. A.) bezüglich des am 06.02.1971 zu 55,00 DM/m2 verkauften, ...m2 großen, unter Nr. 28 aufgelisteten Grundstücks Flur A Flurstück 4 eine Qualifizierung als Wohn-Bauerwartungsland unter Hinweis darauf befürworten, dass der Bebauungsplan erst ein Jahr nach dem Kauf Rechtskraft erlangt hat, verkennen sie, dass es auf den Eintritt der Rechtskraft des Bebauungsplans nach § 4 Abs. 3 WertV nicht ankommt, weil sich die Bestimmung zur baulichen Nutzung auch aus § 33 BauGB ergeben kann, also aus einem zur Aufstellung beschlossenen, aber noch nicht rechtskräftig gewordenen Bebauungsplan (vgl. Kleiber in Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a. a. O., § 4 WertV Rn. 63).

(vi) Den Verkaufsfall Nr. 33 (Kaufvertrag vom 11.03.1971, Flur J Flurstücke 1-3, ...m2 zu 64,76 DM/m2) hat der Sachverständige zu Recht als für ein Bauerwartungsland-Grundstück ungewöhnlich unberücksichtigt gelassen. Der Preis fällt völlig aus dem Rahmen dessen, was ansonsten für Bauerwartungsland gezahlt worden ist (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 WertV); das hat der Privatgutachter der Eigentümer Z, der nun auf S. 9 seines 1. Ergänzungsgutachtens (Bl. 1579 d. A.) eine Berücksichtigung befürwortet, auf S. 23, 26 seines Hauptgutachtens selbst noch erkannt und eine "Ausreißer"-Streichung vorgenommen. Der Verweis Zs auf den Verkaufsfall Nr. 37 trägt wegen der dortigen Unklarheiten (s. u.) nicht.

(vii) Der Verkaufsfall Nr. 34 (Kaufvertrag vom 11.03.1971, Flur J, Flurstück 4, ...m2 zu 29,37 DM/m2) ist auf S. 26, 32, 42, 57 des 1. Ergänzungsgutachtens Dr. Y zu Recht als Geschäft über Wohn-Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung berücksichtigt. Für ihre Ansicht, es habe sich um Wohn-Bauerwartungsland mit niedriger Bauerwartung gehandelt, sind die Eigentümer und ihr Privatgutachter Z (S. 20 seines Hauptgutachtens) eine Begründung schuldig geblieben. Die Einstufung bei Dr. Y ist wie im oben behandelten Verkaufsfall Nr. 7 aus der maßgebenden Sicht ex ante gerechtfertigt: Das Grundstück war im Flächennutzungsplan 1966 als Bestandteil eines Wohngebiets dargestellt (S. 34 f. des städtischen Schriftsatzes vom 9.12.1996, Bl. 597 f. d. A., mit Anl. P 15 [Anlagenband I]). 1971 war infolge der bereits verstrichenen Zeit binnen etwa fünf Jahren mit einer Bebaubarkeit zu rechnen. Dass sich diese Prognose später als um ein halbes Jahr unzutreffend erwies, ist ohne Belang.

Z führt auf S. 8 f. seines von den Eigentümern vorgetragenen 1. Ergänzungs-Privatgutachtens außerdem aus, das Grundstück sei relativ minderwertig, weil es am Rand eines Neubaugebietes von Steinberg und am Waldrand liege, wegen des zu diesem einzuhaltenden Abstandes baulich geringer nutzbar sei. Das steht der Berücksichtigung dieses relativ hohen Preises nicht zwingend entgegen, die Vergleichbarkeit ist dadurch nicht infrage gestellt. Steinberg ist eine gesuchte Wohnlage, erst recht - wie der Sachverständige Dr. Y anlässlich der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens bestätigt hat - am Waldrand unter den Gesichtspunkten größerer Abstandsflächen, der geringeren Beeinträchtigungen durch Nachbarn und der Nähe von Erholungsmöglichkeiten. Das Grundstück ist günstig rechteckig geschnitten.

Der Senat hält das Geschäft im Rahmen der ihm obliegenden Schätzung (§ 287 ZPO) entgegen den Erwägungen der Eigentümer ungeachtet dessen für voll und ohne jegliche Anpassungen berücksichtigungsfähig, dass die verkaufte Fläche besonders stark ins Gewicht fällt, andererseits an eine Preisermäßigung im Sinne eines "Mengenrabatts" denken lässt. Beide Gesichtspunkte heben einander tendenziell auf. Es handelt sich um den höchsten Preis, den der Sachverständige Dr. Y beim Wohn-Bauerwartungsland berücksichtigt hat (S. 14 des 2. Ergänzungsgutachtens), d. h., eine weniger starke Gewichtung dieses Geschäfts müsste zu einer Herabsetzung des Mittelwertes für Wohn-Bauerwartungsland führen; hierauf hat der Sachverständige auf S. 6 seines Schreibens vom 10.3.2007 zutreffend hingewiesen. Die Annahme eines "Mengenrabattes" würde demgegenüber eine Erhöhung des einzustellenden Preises nahelegen. Es besteht allerdings kein Erfahrungssatz dahin, dass größere Grundstücke tendenziell preisgünstiger verkauft werden, und dem vom Sachverständigen Dr. Y ausgewerteten Vergleichsmaterial ist, wie er in der mündlichen Verhandlung erläutert hat, eine Tendenz ebenfalls nicht zu entnehmen.

(viii) Besonders lebhaft umstritten war und ist, dass der Sachverständige Dr. Y den Verkaufsfall Nr. 37 (Kaufvertrag vom 21.04.1971; Flur J, Flurstück 5, ...m2 zu 48,25 DM/m2) über ein Grundstück, das unstreitig als Wohn-Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung zu qualifizieren ist (S. 26 des Haupt-, S. 19 des 1. Ergänzungsgutachtens [sinngemäß]) unberücksichtigt gelassen hat.

Der Sachverständige begründet diesen Ausschluss auf S. 18 f., 32 f. seines Ergänzungsgutachtens dreifach: Ausweislich des Vorgutachtens X sei eine ideelle Hälfte verkauft worden, was - auch wenn keine Verwandtschaft bestehe - für persönliche Beziehungen zwischen den Vertragsparteien spreche. Der Preis sei hinsichtlich der Berücksichtigung der Hälfte unklar, was nur durch Einsicht in den nicht vorliegenden Kaufvertrag zu klären sei, dessen Beschaffung einen unverhältnismäßigen Aufwand erfordere. Preislich handele es sich um einen "Ausreißer", was auch darin zum Ausdruck komme, dass sich bei Berücksichtigung zusammen mit Fall 33, wie die Eigentümer und Z sich das vorstellten, ein eine zu große Bandbreite der Grunddaten ausweisender Variationskoeffizient von 0,57 ergäbe - akzeptabel sei maximal 0,20. Dem Vertrag liege wohl eine verfrühte Bauerwartung zugrunde.

Die Ausschlussgründe des Sachverständigen Dr. Y sind insgesamt hinreichend tragfähig. Der Erwerb einer ideellen Hälfte weckt Zweifel daran, ob nicht persönliche Beziehungen zwischen den Vertragsparteien die Preisbildung beeinflusst haben. Der Preis pro m2 ist unklar. Wenn die Angabe von 48,25 DM/m2 zuträfe, sprengte sie den Rahmen dessen, was ansonsten für Bauerwartungsland gezahlt worden ist (§ 6 Abs. 2 Nr. 1 WertV).

(ix) Das unter Nr. 39 aufgelistete Kaufgeschäft vom 21.05.1971 über das ... m2 große, zum Preis von 28,95 DM/m2 verkaufte Grundstück Flur K, Flurstück 1 hat der Sachverständige mit der Begründung unberücksichtigt gelassen, es handle es um ein Außenbereichs-Grundstück, dafür sei der Preis ungewöhnlich, offenbar liege eine verfehlte Bauerwartung zugrunde (S. 28, 33, 41 des 1. Ergänzungsgutachtens). Dieses Geschäft ist hinsichtlich der Qualifizierung und hinsichtlich des Ausschlusses umstritten. Die Stadt hatte das Grundstück als Rohbauland qualifiziert und einen Ausschluss des Geschäfts aus anderen Gründen vertreten. Z, auf dessen Ausführungen sich die Eigentümer stützen, hatte das Grundstück in seinem Hauptgutachten auf S. 20 ohne Begründung als Wohn-Bauerwartungsland mittlerer Bauerwartung eingestuft; in seinem 1. Ergänzungsgutachten rügt er auf S. 12 nur noch, Konsequenz eines Ausschlusses als Außenbereichsgrundstück hätte die Berücksichtigung beim Bauerwartungsland sein müssen.

Der Senat folgt auch insoweit dem Gutachten des Sachverständigen Dr. Y.

Das Grundstück ist dem Außenbereich zuzuordnen. Es liegt ausweislich der Karte auf S. 52 des 1. Ergänzungsgutachtens in der Nähe eines erst 1992 beplanten Gebietes, und es ist kein objektiver Grund für eine konkrete Bauerwartung im Jahre 1971 behauptet oder sonst ersichtlich.

Dass der im Vertrag vereinbarte Preis für ein Außenbereichsgrundstück ungewöhnlich und deshalb nicht berücksichtigungsfähig ist, liegt auf der Hand und ist auch zwischen den Beteiligten außer Streit. Der von den Eigentümern und Z vertretene Automatismus, dann müsse der Preis eben beim Bauerwartungsland berücksichtigt werden, besteht aus Rechtsgründen nicht, weil keine hinreichenden objektiven Anhaltspunkte für eine Bauerwartung vorlagen und subjektive Erwartungen im Sinne von Spekulationen bei der Wertermittlung außer Betracht zu bleiben haben (vgl. nur BGHZ 39, 198, 204 ff.).

(x) Das unter Nr. 47 aufgeführte Kaufgeschäft vom 07.07.1971 über das Grundstück Flur L, Flurstücke 1 und 2 (...m2 zum Kaufpreis von 42,12 DM/m2) lässt der Sachverständige Dr. Y mit der Begründung unberücksichtigt, es handle sich um Wohn-Bauerwartungsland, für das der Preis ungewöhnlich sei, offenbar habe sich der Käufer in zeitlicher Hinsicht geirrt (Bl. 3 ff., 11 des 2. Ergänzungsgutachtens). Diese Beurteilung hält der Kritik der Eigentümer und ihres Privatgutachters Z stand. Der Verweis auf die Geschäfte Nr. 33 und 37 kann die Zugehörigkeit dieses Geschäfts zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr nicht begründen, weil jene Geschäfte - wie oben ausgeführt - aus verschiedenen Gründen für einen Preisvergleich ungeeignet sind. Die Wertermittlung Zs für Wohn-Bauerwartungsland mittlerer Bauerwartung auf S. 27 seines Hauptgutachtens auf 38,70 DM/m2 ist unbrauchbar und deshalb kein Beleg für die Gewöhnlichkeit des Preises. Sie beruht auf einem Ausgangswert von 49,40 DM/m2 für Wohn-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung, dieser Wert wiederum auf der unzutreffenden Qualifizierung von Rohbauland als Bauerwartungsland (s. o. [v]). Unbehelflich ist schließlich der Hinweis darauf, dass sich der Kaufpreis von 42,12 DM/m2 innerhalb der Richtwertspanne des Gutachterausschusses für Wohn-Bauerwartungsland im Jahre 1971 (20 - 50 DM, Anl. 2.1 zum 2. Ergänzungsgutachten) hält; mit dieser Spannenangabe ist keine Aussage über die Häufigkeit der genannten Preise und die Zugehörigkeit zum gewöhnlichen Geschäftsverkehr verbunden.

b) Es ist im Rahmen des § 287 ZPO nicht zu beanstanden, dass der Sachverständige die Preise aus Verträgen über Wohnbauland, die 1970 abgeschlossen wurden, zum Zwecke der Angleichung an das Preisniveau am 31.7.1971 um 5 % erhöht in die Berechnung der Mittelwerte eingestellt hat.

Das Ergänzungsgutachten ist insoweit nicht widersprüchlich, wie die Stadt meint. Der Sachverständige führt auf S. 41 des 1. Ergänzungsgutachtens aus, eine zeitbedingte Anpassung sei angesichts der unvermeidbaren Ungenauigkeiten jeder Wertermittlung bei nur 1 1/2 Jahren nicht zwingend erforderlich, andererseits aber auch nicht falsch; die 5 % hat er vergröbernd der damaligen Steigerungsrate der Bodenrichtwerte entnommen. All dies ist vernünftig im Sinne einer vertretbaren Schätzung.

Eine stärkere Erhöhung ist entgegen der Ansicht der Eigentümer ebenso wenig geboten. Die zeitliche Distanz der Verkäufe zum 31.7.1971 ist sehr unterschiedlich, so dass es nicht sachgerecht wäre, generell für 1 1/2 Jahre, also um 7,5 % zu erhöhen. Warum gerade in diesem Zusammenhang dem Gutachten des Sachverständigen X zu folgen und eine jährliche Preissteigerung von 13 % anzusetzen sein sollte, zeigen die Eigentümer nicht auf; auch ihr Privatgutachter Z teilt diese ihre Ansicht nicht.

c) Dass der Sachverständige den Wert von Wohn-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung auf der Basis von sechs Vergleichspreisen ermittelt - und dabei einen wegen Überschreitung der Standardabweichung nicht berücksichtigt - hat, ist nicht grundsätzlich bedenklich und begründet hier nicht die Notwendigkeit der Erhebung und Berücksichtigung von Daten aus anderen Gemeinden, zumal eine Vergleichbarkeit derartiger Daten angesichts der beschriebenen, für Dietzenbach gegebenen Besonderheiten wiederum äußerst fraglich wäre, oder gar aus der Zeit nach dem Qualitätsstichtag. Ungeachtet dessen, dass möglichst umfangreiches Vergleichsmaterial wünschenswert ist, können keine Mindestzahlen für Vergleichsfälle fixiert werden (vgl. BGH WM 1979, 83 ff. [juris-Rn. 41]; Kleiber/Simon/ Weyers, a. a. O., Teil V, Systematische Darstellung des Vergleichswertverfahrens, Rn. 41 ff. [S. 1146 ff.]). Die Wertermittlung des Sachverständigen beruht nicht allein auf den Preisen, die nach einem umfangreichen Ordnungs- und Aussonderungsprozess zuletzt übrig blieben. Vielmehr wird hier der Wert für Wohn-Bauerwartungsland, wie der Sachverständige in der mündlichen Anhörung nochmals eindrucksvoll erläutert hat, durch das sich insgesamt für die verschiedenen Qualitäten ergebende Preisgefüge gestützt. Für die dem Senat obliegende Schätzung kommt es nicht darauf an, ob die Wertermittlung des Sachverständigen den Anforderungen an wissenschaftliche Statistiken genügt; vielmehr reicht ein - hier erreichter - Grad vernünftiger Gewissheit aus, wie er in der Wertermittlungspraxis üblich ist.

Dass, wie die Eigentümer meinen, die Stadt durch zahlreiche Baulandverkäufe zu 21 - 35 DM/m2 das Preisniveau gedrückt habe, ist schon in tatsächlicher Hinsicht nicht zu quantifizieren, weil der private Markt deutlich höhere Preise verlangte (vgl. oben C.III.2.a.cc). Im Übrigen wäre auch ein derartiger Effekt der - bei der Ermittlung von Vergleichsgrundstücken als nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechend ausgesonderten - städtischen Verkäufe als Teil des seinerzeitigen Geschehens auf dem örtlichen Immobilienmarkt bei der Bemessung der Entschädigung zu berücksichtigen.

Der Senat sieht aus diesen Gründen in Ausübung seines Ermessens nach § 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO von einer weiteren Beweisaufnahme oder der Einholung eines Obergutachtens ab.

d) Der Sachverständige hat verschiedene Rechenfehler bei der Ermittlung des flächengewichteten Mittelwerts nach Standardabweichung für die Qualitätsstufen "baureifes Wohnbauland, erschließungsbeitragsfrei" (89,77 DM/m2) und "Wohn-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung" (28,49 DM/m2) mit dem 2. Ergänzungsgutachten korrigiert. Die genannten Werte treffen zu, einzelne Rundungsfehler im Pfennigbereich wirken sich im Ergebnis nicht aus, wie folgende Kontrollrechnungen zeigen:

(Es folgen zwei Vergleichstabellen, von deren Darstellung zu Veröffentlichungszwecken abgesehen wird - die Red.)

Die Rüge der Eigentümer, der Sachverständige habe arithmetische, nicht flächengewichtete Mittelwerte ausgewiesen, ist jedenfalls für die 2. Ergänzung des Gutachtens nicht berechtigt.

e) Der Senat folgt dem Sachverständigen auch bezüglich der Wertermittlung für Wohn-Bauerwartungsland mittlerer (22,33 DM/m2) und langfristiger Bauerwartung (17,49 DM/m2) durch eine Abzinsungsrechnung aus dem Wert für Wohn-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung (S. 45 des 1. Ergänzungsgutachtens, S. 14 des 2. Ergänzungsgutachtens). Der Rückgriff auf dieses finanzmathematische Hilfsmittel rechtfertigt sich aus dem Umstand, dass ihm für solche Grundstücke keine geeigneten Vergleichspreise vorlagen. Die Richtigkeit des methodischen Ansatzes ist zwischen den Beteiligten denn auch außer Streit; Z und der Gutachterausschuss haben sich des nämlichen Verfahrens bedient. Streitig ist - abgesehen von der Ausgangsgröße, dem Wert des Wohn-Bauerwartungslandes hoher Bauerwartung - allein, ob der Sachverständige für die richtige Zeit und mit dem richtigen Zinssatz abgezinst hat, oder ob nicht - wie die Stadt und der Gutachterausschuss dies annehmen - vielmehr beide Größen erhöht werden müssen, um dem Risiko Rechnung zu tragen, dass sich eine Bauerwartung nicht erfüllt. Diese Streitfrage ist zu verneinen, wie der Sachverständige auf S. 9 f. seines 2. Ergänzungsgutachtens und im Rahmen der mündlichen Erläuterung seines Gutachtens zur Überzeugung des Senats ausgeführt hat. Das genannte Risiko kann anerkanntermaßen uno actu durch einen relativ großzügigen Wartezeit-Abzug erfasst werden (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, a. a. O., § 4 WertV Rn. 154 f.), wie der Sachverständige dies hier getan hat; die doppelte Berücksichtigung des Risikos beim Wartezeit-Abzug und zusätzlich beim Zinssatz birgt die Gefahr tendenziell verfälschter Ergebnisse in sich und ist daher abzulehnen (vgl. Kleiber/ Simon/Weyers, a. a. O.). Der vom Sachverständigen ermittelte Ausgangswert für Wohn-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung bezieht sich auf Geschäfte mit durchschnittlich 2 2/3 Jahren Wartezeit, also auf einen Wert im mittleren bis oberen Bereich des fünfjährigen Zeitraums. Das setzt sich bei einer Addition von 5 (= mittlere Bauerwartung) bzw. 10 Jahren (= langfristige Bauerwartung) fort; es ergeben sich angesetzte Wartezeiten von 7 2/3 und 12 2/3 Jahren, so dass im Ergebnis entgegen der Ansicht des Gutachterausschusses keine Rede davon sein kann, dass jeweils mit einem Mindestwert ("von-Wert" 5 bzw. 10 Jahre) abgezinst worden ist. Der Liegenschaftszinssatz von 5 % ist als Mittelwert gerechtfertigt, weil für den mit erfassten Einfamilienhausbau 3 % angemessen gewesen wären.

Das vom Sachverständigen ermittelte Verhältnis der Wohn-Bauerwartungslandpreise zu den Preisen für baureifes Wohnbauland - 31,74 % für hohe, 24,87 % für mittlere und 19,49 % für langfristige Bauerwartung, S. 14 des 2. Ergänzungsgutachtens - ist nicht unplausibel. Eine schematische Übernahme scheinbar typischer Prozentsätze verbietet sich. Entscheidend sind stets die Verhältnisse des örtlichen Marktes, der hier insbesondere dadurch gekennzeichnet war, dass reichlich Bauland zur Verfügung stand, was die Attraktivität des Bauerwartungslandes herabsetzte.

IV. Der Senat schätzt den Wert der streitgegenständlichen Gewerbe-Bauerwartungslandgrundstücke - untere Stufe - Flur D, Flurstücke 1 und 2 am 31.7.1971 auf der Grundlage des auch insoweit überzeugenden Gutachtens des Sachverständigen Dr. Y - S. 44 des Hauptgutachtens, S. 36 des 1. Ergänzungsgutachtens, S. 10 des 2. Ergänzungsgutachtens - auf 13,32 DM/m2. Mit dieser Ausgangsgröße können die Werte zu den für die Entschädigungsbemessung maßgebenden Zeitpunkten - den Bewertungsstichtagen - ermittelt werden (dazu unten VI).

1. Die Ermittlung dieser Ausgangsgröße durch den Sachverständigen Dr. Y ist ebenfalls methodisch einwandfrei. Allerdings ergab sich hier eine nur schmale Datenbasis anhand von drei Verkaufsfällen, die einzig aus dem Gutachten X stammen, da sich nur dort Angaben zu Gewerbebauerwartung für die aufgeführten Verkaufsfälle fanden. Dass sie nicht ausgeschieden wurden, obwohl die Verkaufsfälle vom 11.8.1971 knapp zwei Wochen nach dem Stichtag liegen, ist angesichts des nur geringen zeitlichen Abstands und angesichts der schmalen Datenlage hinnehmbar. Mit Blick auf das 1972 für die Fluren M und D eingeleitete Bebauungsplanverfahren 28 "Erweiterung Industriegebiet Steinberg" ist die Beurteilung der Kaufgeschäfte als Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung oder gar Rohbaulandqualität nicht zu beanstanden. Aus den Bodenrichtwertangaben zum 31.12.1971 von 15 - 25 DM/m2 für Gewerbe-Bauerwartungsland, von 18 - 30 DM/m2 für Gewerbe-Rohbauland sowie für baureifes Gewerbeland von 25 - 40 DM/m2 hat der Sachverständige Dr. Y methodisch einwandfrei hergeleitet, dass der prozentuale Anteil des Bauerwartungslandes am Wert des baureifen Landes vom oberen Wert der Bodenrichtwertspanne abzuleiten ist, und damit den sodann aus den Verkaufsfällen gebildeten flächengewichteten Mittelwert von 24,82 DM für Bauerwartungsland mit hoher Bauerwartung erzielt; angesichts der schmalen Datenbasis hält der Senat die vom Sachverständigen vorgenommene Rundung auf 25 DM/m2 für angemessen.

2. Für die Erwägung der Eigentümer unter Bezug auf das Privatgutachten Z vom 13.07.2006, S. 13 f, möglicherweise lägen bei diesen Verkaufsfällen ungewöhnliche Verhältnisse (§ 6 Abs. 2 WertV) vor, sieht der Senat keine hinreichenden Anhaltspunkte. Dass das von Dr. Y angenommene Gewerbegebiet laut Bebauungsplan 29 nicht im Bereich der Verkaufsgrundstücke, sondern in den Fluren N und O liegt, ändert an der Bewertung der Situation zum Qualitätsstichtag zunächst nichts. Allein der Umstand eines Erwerbs benachbarter Grundstücke am selben Tag lässt nicht schon auf "ungewöhnliche Verhältnisse" i.S.d. § 6 WertV schließen. Weder für eine erhebliche Abweichung vom gewöhnlichen Kaufpreis noch für besondere persönliche Verhältnisse lassen sich Anhaltspunkte feststellen. Auch für ein besonderes Interesse von Erwerber oder Verkäufer ist nichts Substantiiertes vorgetragen worden. Dass die öffentliche Hand in Gestalt der Stadt Dietzenbach an den Kaufgeschäften beteiligt war, schließt die Verwendung der Kaufpreise als Vergleichspreise nicht schon grundsätzlich aus, solange es sich dabei um gesetzlich zulässige oder gar vorgesehene Maßnahmen handelt (Kleiber in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, a.a.O., § 6 WertV Rn. 21, m. Nachw. zu BGH-Rspr.).

3. Von einer von den Eigentümern unter Berufung auf ihren Privatgutachter verlangten Heranziehung von Vergleichspreisen aus benachbarten Orten hat der Senat abgesehen (§ 287 ZPO). Zwar kann die Heranziehung von Vergleichspreisen aus vergleichbaren Gebieten (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, a.a.O., S. 1151 Rdnr. 62) in Betracht kommen, wenn der Vergleichspreis vor Ort fehlt. Allerdings ist der Vergleichswertermittlung der Vorzug zu geben, und hier sind immerhin Vergleichspreise vorhanden, wenn sie auch nicht optimal passen mögen und die Basis schmal ist. Auch die Eigentümer unter Einschluss ihres Privatgutachters Z vermögen keinen greifbaren, konkreten Gesichtspunkt aufzuzeigen, warum eine Schätzung etwa auf der Grundlage der Richtwerte für Gewerbe-Bauerwartungsland der umliegenden Gemeinden (vgl. S. 46 des Ergänzungsgutachtens X) zutreffender wäre als die Anknüpfung in Dietzenbach selbst. Der Senat sieht daher eine Schätzung auf der Grundlage der Dietzenbacher Werte als vorzugswürdig an, bezeichnenderweise nimmt auch Z eine Berechnung nur auf der Grundlage der Dietzenbacher Werte und nicht eine solche mit Vergleichswerten anderer Gemeinden vor. Der Senat sieht daher eine Schätzung auf der Grundlage der Dietzenbacher Werte als vorzugswürdig an, zumal eine Vergleichbarkeit von Daten aus anderen Gemeinden oder potentiell vergleichbaren Gebieten angesichts der beschriebenen, für Dietzenbach gegebenen Besonderheiten wiederum äußerst fraglich wäre.

4. Der Senat folgt dem Sachverständigen auch bezüglich der Wertermittlung für Gewerbe-Bauerwartungsland langfristiger Bauerwartung (13,32 DM/m2) durch eine Abzinsungsrechnung aus dem Wert für Gewerbe-Bauerwartungsland hoher Bauerwartung (S. 44 des Hauptgutachtens, S. 36 des 1. Ergänzungsgutachtens). Der Rückgriff auf dieses finanzmathematische Hilfsmittel rechtfertigt sich - wie bei Wohn-Bauerwartungsland - aus dem Fehlen geeigneter Vergleichspreise für solche Grundstücke, und der methodische Ansatz selbst ist auch hier zwischen den Beteiligten unstreitig. Der dabei zunächst im Hauptgutachten aufgetretene Fehler in der Darstellung der Indexreihen (dort S. 61) wurde im 1. Ergänzungsgutachten bereinigt (S. 36).

Der Senat folgt dem Sachverständigen auch insoweit, als er in seinem 2. Ergänzungsgutachten (S. 10) auf die Ausführungen zur Abzinsung von Wohn-Bauerwartungsland Bezug genommen hat, mangels besserer Anhaltspunkte bei seinem schematischen Ansatz geblieben ist und den nach WertR für Geschäftsnutzungen üblichen Zinssatz von 6,5% für die Abzinsung zugrunde gelegt hat (s. Hauptgutachten S. 44, 1. Ergänzungsgutachten S. 44, 45 f.). Auch der für die Stadt tätige Gutachterausschuss (S. 10 der Stellungnahme vom 23.06.2006, Anl. P 49) wusste für seine andere Auffassung keine sachlich belegbaren Anhaltspunkte anzugeben. Angesichts dessen, dass die von Bürgermeister ... beabsichtigte Entwicklung von 40 ha gewerblicher Baufläche im Jahr 1971 in Gang gesetzt wurde, und unter Berücksichtigung des heutigen Bebauungsstandes ist die vom Sachverständigen zugrunde gelegte kalkulatorische durchschnittliche Entwicklungszeit von 10 Jahren, der damit nach der Interpretation des Sachverständigen einen Zeitraum von 5 bis 15 Jahren umfassen kann, durchaus plausibel und nachvollziehbar.

V. In Bezug auf die als begünstigtes Agrarland einzustufenden Grundstücke Flur A Flurstück 1, 2 und 3 hat der Sachverständige Dr. Y den Wert der Grundstücke am 31.07.1971 auf 9,51 DM/m² geschätzt (S. 45 des Hauptgutachtens, S. 33 des 1. Ergänzungsgutachtens, S. 10 des 2. Ergänzungsgutachtens). Da für diese Grundstücke aufgrund der Teileinigung vom 08.10.1985 ein Quadratmeterpreis von 20 DM gezahlt wurde und diese Zahlung - wie noch im einzelnen zu erörtern sein wird (s. unten S. 51 ff) - als "unstreitiger Entschädigungsbetrag" einen Mindestpreischarakter hatte, braucht der Senat rechtlich nur zu beurteilen, ob die Schätzung des Sachverständigen Dr. Y insoweit zutreffend ist, als der zu schätzende Wert einen solchen von 20 DM/m² keinesfalls überschreitet. Eine solche Überschreitung ist nach den überzeugenden Ausführungen des Sachverständigen nicht gegeben.

1. Der Sachverständige Dr. Y hat die Ausgangsgröße von 9,51 DM auch hier methodisch einwandfrei ermittelt, indem er zunächst ansatzweise zum Preisvergleich geeignete Kaufpreise aus Geschäften gesammelt, die in zeitlicher Nähe zum Qualitätsstichtag abgeschlossen worden waren, dabei Daten aus den Kaufpreissammlungen der früher von den Sachverständigen SV4 und X erstellten Gutachten zugrunde gelegt und bereinigt hat (s. im Einzelnen oben III.).

2. Der Senat folgt auch hier den Ausführungen des Sachverständigen Dr. Y zur Ermittlung des Grundstückswertes am Qualitätsstichtag. Der Detailkritik etwa zur qualitativen Einstufung der Grundstücke, die der Sachverständige zum Preisvergleich herangezogen hat, zur Vollständigkeit und zum notwendigen Umfang der Sammlung der Vergleichspreise und zur rechnerischen Ermittlung der flächengewichteten Mittelwerte hält das Gutachten auch im Hinblick auf diese Grundstücke insbesondere insoweit stand, als diese Kritik keinen höheren Wert als 20 DM/m2 zu begründen vermag. Im Einzelnen:

a) Der Sachverständige Dr. Y hat im 1. Ergänzungsgutachten eine Berichtigung des Verkaufsfalles Nr. 15 (Grundstück Flur P, Flurstück Nr. 1) im Kaufpreis vorgenommen (jetzt 6,00 DM) und die in der aktualisierten Liste (S. 20) aufgeführten, im Außenbereich gelegenen Fälle Nr. 3 (Flur Q, Flurstück Nr. 1), 39 (Flur K, Flurstück Nr. 1) und 43 (Flur F, Flurstück Nr. 2) ausgeschieden, da er die außergewöhnlich hohen Kaufpreise (26,50 DM; 28,95 DM und 15,00 DM) auf eine verfehlte Bauerwartung zurückgeführt hat. Die Einwände der Eigentümer unter Berufung auf ihren Privatgutachter Z, Y scheide alle Kaufpreise aus, die ihm als zu hoch erschienen, während sie selbst jedoch den Kaufpreis im Fall von Nr. 43 mit 15 DM als eine plausible Größenordnung ansehen, führen zum einen schon nicht zu einem höheren als dem in der Teileinigung veranschlagten Wert von 20 DM/m2 und greifen zum anderen hier auch inhaltlich nicht durch. Das Grundstück liegt eindeutig im Außenbereich, der Preis von 15 DM/m2 ist als spekulativ anzusehen im Hinblick auf die Nähe zum Gebiet des Bebauungsplans Nr. 14, und es ist deshalb als ungewöhnlich auszuscheiden. Die Plausibilität dieser Größenordnung haben die Eigentümer und Z angesichts dessen, dass alle anderen Kaufpreise auch für siedlungsnahes Agrarland bis maximal 10,51 DM/m2 reichen und mithin schon ein deutlicher Preissprung feststellbar ist, nicht substantiiert darzulegen vermocht. Die Wertermittlung des Privatgutachters Z von 15 DM/m² für begünstigtes Agrarland beruht nicht auf einer Datenauswertung, sondern auf einer bloßen Schätzung nach in der Literatur angegebenen Erfahrungswerten (S. 30 Gutachten vom 29.03.2004), denn aus seiner Sicht mangelt es an einer hinreichenden Datenbasis, da er alle von Y ermittelten Agrarland-Verkaufsfälle mit einer Ausnahme als einfaches Agrarland einstuft, ohne dies jedoch im einzelnen zu begründen. Er erhöht deshalb den von ihm für reines Agrarland angenommenen Wert von 10 DM/m² um einen pauschalen Aufschlag von 50 % auf 15 DM/m². Dass ein solcher Wert aus Kaufgeschäften in Dietzenbach nicht nachweisbar und damit unzutreffend ist, hat der Sachverständige Dr. Y auf S. 5 des 2. Ergänzungsgutachtens nochmals überzeugend ausgeführt.

b) Bei Verkaufsfall Nr. 42 (Flur R, S) ist von Y zwar ein Teil zunächst falsch lokalisiert oder verwechselt worden (Ergänzungsgutachten Z, S. 13), gleichwohl aber nicht ungeeignet zur Wertermittlung. Sowohl die Eigentümer unter Berufung auf ihren Privatgutachter Z (Bl. 1582 d. A.) als auch der Sachverständige Dr. Y gehen zuletzt davon aus, dass sich das Geschäft auf die Grundstücke Flur R, Flurstück 1und Flur S, Flurstück 1, 2, und 3 bezieht. Der Einstufung als begünstigtes Agrarland steht nicht schon entgegen, dass die Grundstücke teilweise in einer für Forstwirtschaft vorgesehenen Fläche bzw. nach dem Vorbringen der Eigentümer zudem im Landschaftsschutzgebiet liegen. Dass einer der Eigentümer ein in der Nähe gelegenes Grundstück, das hierbei ausdrücklich als Agrarland bezeichnet wurde, zum Preis von 10,00 DM/m2 erworben hat, gibt nicht bereits einen tragfähigen Anhalt für eine entsprechende Qualitätseinstufung. Eine mögliche Freizeitnutzung und damit ein außerlandwirtschaftlicher Verkehrswert lag aufgrund der immer noch deutlichen Nähe zur Siedlung und einem damit einhergehenden Erholungswert durchaus nahe, zumal angesichts der Entwicklungsplanung sichtbar geworden sein musste, dass landwirtschaftliche Nutzung gegenüber einer städtisch geprägten Nutzung - der Außenbereich als Erholungsraum - ohnehin künftig zurücktreten wird. Die Eigenschaft - bisher - landwirtschaftlich genutzter Bereiche als Naherholungsgebiet kann durchaus zu einem höheren Preis führen, da die Schaffung und Erhaltung solcher Gebiete eine wichtige kommunale Aufgabe darstellt (vgl. BGH, 12.10.1970 - III ZR 117/67, zit. nach Kleiber/Simon/Weyers, a.a.O., S. 683 Rn. 89). Die Einordnung von Agrarland als begünstigt durch die Lage in Ballungsräumen wie dem Rhein-Main-Gebiet hat der Sachverständige Dr. Y in der mündlichen Anhörung nochmals eindrucksvoll erläutert.

c) In Bezug auf den Verkaufsfall Nr. 46 (Flur C, Flurstück 3) hat auf Hinweis des Privatgutachters Z nunmehr auch der Sachverständige Dr. Y das Grundstück als Flurstück 3 in Flur C identifiziert (S. 6 des 2. Ergänzungsgutachtens). Die sich daraus ergebende relative Entfernung des Grundstücks vom Siedlungsgebiet und dessen Lage im Außenbereich sprechen dennoch nicht gegen die Beurteilung als begünstigtes Agrarland, da diese Fläche schon im Flächennutzungsplan 1966 als Dauerkleingartengebiet und damit als typischer Nutzungsfall des begünstigten Agrarlandes ausgewiesen ist. Ob nach dem zum Stichtag geltenden Planungsrecht - wie die Eigentümer meinen - dafür die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich war, ist angesichts der damit sich ergebenden Erwartung, dass bei Verwirklichung der zum Stichtag vorgesehenen Planungen dieses Gebiet einer außerlandwirtschaftlichen Nutzung zugeführt werden kann, unbeachtlich. Dass es sich - laut Eigentümer - um ein "staunasses Aufforstungsgrundstück" handelt, spricht nicht gegen die Erwartung eines außerlandwirtschaftlichen Nutzungszwecks, da es gerade nicht auf einen landwirtschaftlichen Nutzwert ankommt, dem die Staunässe als Mangel entgegenstehen könnte.

d) Die von den Eigentümern mit Schriftsatz vom 27.02.2007 (Bl. 1879 a, 1947 ff d.A.) aufgeführten Verkaufsfälle aus den Jahren 1988, 1989 und 2002 vermögen ebenfalls nicht einen höheren Wert als 20 DM/m2 zu begründen; sie können aus mehreren Gründen zur Wertermittlung nicht herangezogen werden: Der insoweit maßgebliche Stichtag liegt im Jahr 1971, so dass spätere Verkaufsfälle allenfalls zur Berechnung der Wertsteigerung herangezogen werden könnten. Zum anderen wird man die Grundstücke Flur C, Flurstück 4 und 5 (Kaufverträge 1988) in Zusammenhang mit dem späteren Projekt der ...-Schule mit Kindergarten etc. zu sehen haben, die in der Kartengrundlage zur Bodenrichtwertkarte mit Stichtag 31.12.2001 erstmals in der unmittelbaren Nachbarschaft verzeichnet ist. Das Grundstück Flur G Nr. 2 lag zum Zeitpunkt des Kaufvertrags (2002) schon derart siedlungsnah und offensichtlich im Bereich des Bebauungsplans 44, so dass es sich um den Erwerb von Rohbauland handeln dürfte (Ergänzung Dr. Y vom 10.03.2007).

e) Auch die Verkaufsfälle Nr. 16 (Flur C, Flurstück 6), zu dem die Eigentümer einwenden, es handele sich um einen verfüllten Steinbruch, sowie Nr. 12 (Flur N, Flurstück 1), das nach ihrem Vorbringen am Waldrand liegt und nur eingeschränkt besonnt wird, sind zutreffend als begünstigtes Agrarland bewertet worden, da sie aufgrund der oben genannten Kriterien geeignet sind, außerlandwirtschaftlichen Zwecken im Sinne des § 4 WertV zu dienen und ein an diesen Zwecken ausge-richteter Grundstücksverkehr durchaus plausibel erscheint.

f) Die Verkaufsfälle Nr. 16 (Flur C, Flurstück 6) zu 4,71 DM/m2 und 41 (Flur P, Flurstück 2) zu 16,29 DM/m2 hat der Sachverständige Dr. Y zu Recht im Rahmen der Anwendung der Methode der Standardabweichung ausgesondert (s. S. 33 des 1. Ergänzungsgutachtens).

g) Der von den Eigentümern durch ihren Privatgutachter Z aufgeführte Kauffall mit 30 DM/m2 (Kaufgeschäft Nr. 38) ist mit dem Sachverständigen Dr. Y (S. 31 des 1. Ergänzungsgutachtens) als Rohbauland zu qualifizieren.

h) Auch die Einwände der Eigentümer in Bezug auf den Variationskoeffizienten führen erkennbar nicht zu einem höheren Wert als 20 DM/m2. Der Sachverständige Dr. Y hat hierzu eine plausible, nachvollziehbare Erläuterung gegeben (2. Ergänzungsgutachten S. 7), die auch in der Literatur (vgl. die Darstellung bei Kleiber, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 5. Aufl. 2007, S. 1161 ff) belegt ist. Die Berechnung des Sachverständigen Dr. Y weicht von der nach der Literatur gängigen Berechnungsart nicht signifikant ab, und seine Auffassung, dass schon ein Wert von 0,2 als kritisch zu betrachten ist, findet dort Bestätigung. Die Ansicht der Eigentümer, es seien so lange Daten ausgeschieden worden, bis ein zufrieden stellender Variationskoeffizient erreicht worden sei, und der damit verbundene Willkürvorwurf finden keinerlei Stütze.

VI. Die Höhe der angemessenen Entschädigung für die streitgegenständlichen Grundstücke und des von der Beteiligten zu 4. hierauf noch zu zahlenden Betrages ergibt sich aus der Wertermittlung zu den maßgebenden Zeitpunkten - den Bewertungsstichtagen - in Anwendung der sog. "Steigerungsrechtsprechung" des BGH, der der Senat folgt.

1. Der Bewertungsstichtag bezeichnet den Zeitpunkt, für den die allgemeinen Wert- und Preisverhältnisse zu bestimmen sind, etwa in dem Sinne, was das - qualitativ zum Qualitätsstichtag beschriebene und als unverändert gedachte - Enteignungsobjekt an einem bestimmten Tag für einen Verkehrswert gehabt hätte. Der Bewertungsstichtag fällt grundsätzlich auf den Zeitpunkt der Entschädigungszahlung (vgl. BGH BRS 45 Nr. 111 [S. 270]). Aufgrund der Annahme, dass eine Behörde ihre Schulden alsbald tilgt, hat der BGH diesen Zeitpunkt regelmäßig mit dem Tag der behördlichen Festsetzung der Entschädigung bzw. der Zustellung dieser Festsetzungsentscheidung gleichgesetzt (vgl. BGHZ 25, 225, 230; 30, 281, 283; nunmehr § 95 Abs. 1 S. 2 BauGB). In Zeiten schwankender Grundstückspreise hat er jedoch hiervon Ausnahmen gemacht, wenn die Entschädigung nicht unwesentlich zu niedrig festgesetzt (vgl. BGHZ 25, 225, 230 f.; 26, 373, 375; 29, 217, 219 ff.; 30, 281, 283) oder in vom Enteignungsbegünstigten objektiv zu verantwortender Weise verspätet ausgezahlt (vgl. BGH WM 1962, 919, 920; BGHZ 38, 104, 109; 44, 52, 55 ff., BGH BRS 19 Nr. 79 [S. 146 f.]) worden ist, wobei er dem Enteignungsbegünstigten grundsätzlich die Verantwortung für die angemessene und rechtzeitige Entschädigung auferlegt hat (vgl. BGHZ 44, 52, 58; WM 1972, 52, 53; 1975, 640, 641; 1976, 721; 1977, 506, 508; anders bei Verzögerungen, die auf einer unbegründeten Anfechtung der Enteignung durch den Eigentümer beruhen, vgl. etwa BGH DVBl 1983, 1147 ff. [juris-Rn. 8]; WM 1983, 997 ff. [juris-Rn. 19]); in diesen Fällen verschiebt sich der Bewertungsstichtag für den noch nicht gezahlten Entschädigungsrest (vgl. BGHZ 26, 373, 377; 29, 217, 220 WM 1962, 919, 921; DVBl 1978, 378 f. [unter III 1 der Entscheidungsgründe]; BRS 45 Nr. 111 [S. 271]) auf den Tag der letzten mündlichen Tatsachenverhandlung (vgl. BGHZ 25, 225, 231; 29, 217, 220; 30, 281, 283).

2. Diese "Steigerungsrechtsprechung" ist entgegen der Rechtsansicht der Stadt auch auf Enteignungen im Bereich städtebaulicher Entwicklungsmaßnahmen anwendbar. Das Gegenteil ist - soweit ersichtlich - bisher in Rechtsprechung und Schrifttum noch nicht vertreten worden. Die dargestellten Grundsätze beruhen nicht, wie die Stadt meint, darauf, dass der Enteignungsbegünstigte den enteigneten Gegenstand behalten, also dauerhaft seinem Vermögen einverleiben darf. Sie sind vielmehr Konsequenz des verfassungsrechtlichen Erfordernisses, dass der Eigentümer ein volles Äquivalent für das erhalten soll, was ihm genommen worden ist. Das wäre nicht gewährleistet, wenn der Enteignende die Entschädigung durch Verzögerungsmaßnahmen entwerten könnte. Die Ermittlung und die rechtzeitige Auszahlung des angemessenen Entschädigungsbetrages fällt hier wie sonst auch in die Verantwortung des Enteignungsbegünstigten, also der Stadt bzw. ihres Entwicklungsträgers. Eine Bindung an die Gutachten des Gutachterausschusses besteht nicht, kann insbesondere nicht durch Verwaltungsvorschriften bewirkt werden. Die ganz erheblichen Belastungen der Stadt durch die Steigerung beruhen auf einer unangemessen niedrigen Entschädigung der betroffenen Eigentümer; es ist kein Gebot der Billigkeit, das Risiko von Schätzungsfehlern auf die Eigentümer abzuwälzen. Dass der Enteignungsbegünstigte durch die Steigerungsrechtsprechung mit zunächst unbekannten Risiken und Ausgaben belastet wird, hat der BGH bereits 1958 als verfassungsrechtlich geboten bezeichnet und hinzugefügt, die öffentliche Hand dürfe die Enteignung nicht als Mittel missbrauchen, sich Land unter dem Marktwert zu verschaffen (BGHZ 26, 373, 375).

3. Die tatbestandlichen Voraussetzungen der "Steigerungsrechtsprechung" liegen - außer bei den Grundstücken Flur A Flurstück 1, 2 und 3, die zum ersten Bewertungsstichtag (8.10.1985 als Zeitpunkt der Einigung über den Eigentumsübergang) voll entschädigt wurden, s. dazu unten unter 5.a. - vor. Die Verschiebung des Bewertungsstichtages scheitert entgegen der Rechtsansicht der Stadt nicht, auch nicht teilweise daran, dass die Verzögerung der Entschädigungszahlung von den Eigentümern zu verantworten wäre.

a) Die Verantwortung für die richtige Ermittlung des Verkehrswertes und die alsbaldige Auszahlung der entsprechenden Entschädigung liegt - wie ausgeführt - grundsätzlich beim Enteignungsbegünstigten. Da der Bewertungsstichtag - abgesehen vom Fall vorgezogenen Besitzübergangs - frühestens auf den Tag der behördlichen Entschädigungsfestsetzung fällt, stellt sich die Frage seiner Verschiebung nach hinten nur für Verzögerungen der Entschädigungszahlung, die nach jenem Tag eingetreten sind, z. B. durch eine unbegründete Anfechtung der Enteignung selbst, die es dem Enteignungsbegünstigten unzumutbar macht, eine Entschädigung für einen noch nicht feststehenden Rechtsverlust zu leisten. Die Parteien haben sich hier schon während des Verwaltungsverfahrens - am 8.10.1985 - über den Übergang von Eigentum und Besitz geeinigt (Bl. 101 ff der Beiakte) und damit den Streit auf die Höhe der Entschädigung beschränkt. Die Verzögerung durch das Normenkontrollverfahren ist lange vor dem Übernahmeantrag der Eigentümer (13.12.1984) und der Festsetzung der Entschädigung (3.8.1989) eingetreten. Hinzu kommt, dass das laufende Normenkontrollverfahren einem Enteignungsverfahren rechtlich nicht entgegen gestanden hätte; jedenfalls hat die Stadt nicht nachvollziehbar ausgeführt, aus welchem Grund der Beteiligte zu 5. und die Baulandkammer einen entsprechenden Antrag hätten unbearbeitet lassen dürfen. Schließlich ist unklar, auf welche Norm eine Zurechnung dieser Verzögerung zum Eigentümer gestützt werden könnte. Die Dauer dieses Baulandverfahrens mag von den Beteiligten nicht verschuldet sein. Darauf kommt es indessen nicht an. Es bleibt bei der objektiven Regel-Verantwortung des Enteignungsbegünstigten.

b) Eine Steigerung der Entschädigung ist nicht für die Zeit nach dem landgerichtlichen Urteil deshalb ausgeschlossen, weil die Eigentümer keine Sicherheit geleistet und damit nicht die Zwangsvollstreckung eingeleitet haben. Der BGH hat in den beiden von der Stadt herangezogenen Entscheidungen (BGHR GG vor Art. 1/ enteignungsgleicher Eingriff Verzögerungsschaden 1; NVwZ 1992, 915 ff.) ausgesprochen, dass die vom Entschädigungspflichtigen tatsächlich geleistete Entschädigungszahlung selbst dann preisfixierende Wirkung hat, also eine fortlaufende Steigerung der Entschädigung nach der Steigerungsrechtsprechung ausschließt, wenn sie zur Abwendung der Zwangsvollstreckung aus einem vorläufig vollstreckbaren Urteil erfolgt; der Entschädigungsberechtigte werde durch die Zahlung in die Lage versetzt zu sanieren bzw. er gelange in den Genuss der Entschädigung, eine etwaige Rückzahlungspflicht im Umfang einer Rechtsmittelkorrektur falle in seinen Risikobereich. Entscheidender Grund für die Preisfixierung ist danach die durch die geleistete Zahlung bereits erfolgte Kompensation. Die Möglichkeit, die Kompensation durch Vollstreckungsmaßnahmen zu erzwingen, steht dem nicht gleich. Der BGH hat seinen in ständiger Rechtsprechung vertretenen Grundsatz, die rechtzeitige und vollständige Kompensation falle in den Verantwortungsbereich des Enteignungsbegünstigten, in den beiden genannten Entscheidungen nicht aufgegeben. Auf die Behauptung der Eigentümer, der damalige Bürgermeister der Stadt habe sie angefleht, nicht zu vollstrecken und die Stadt damit in den Ruin zu treiben, kommt es danach nicht an.

4. Im vorliegenden Fall hatte der Senat die Grundstücke zu verschiedenen Zeitpunkten zu bewerten. Konkrete Kaufangebote haben die Stadt oder die Beteiligte zu 3. offenbar nicht gemacht, aber im Vorfeld des Antrags der Eigentümer auf Übernahme ihrer Grundstücke die Bereitschaft erklärt, die Grundstücke zum Quadratmeterpreis der Verkehrswertschätzung des Gutachterausschusses zu übernehmen, die sich - entsprechend dem bei der Teileinigung am 8.10.1985 rechnerisch zugrunde gelegten Quadratmeterwert - auf 20 DM/m2 belief. Als erster rechtlich greifbarer Bewertungsstichtag ist mithin der 8. Oktober 1985 anzusetzen als Zeitpunkt der Einigung über den Eigentumsübergang und Teilzahlung in Höhe von insgesamt 582.500 DM, nämlich je 20 DM/m2. Wenn dieser Betrag als Entschädigungsleistung angemessen gewesen wäre, hätte er jegliche Steigerung der Entschädigung ausgeschlossen (§ 95 Abs. 2 Nr. 3 BauGB). Des Weiteren waren Bewertungen erforderlich für den August 1989 (Entschädigungsfestsetzung durch den Beteiligten zu 4. mit anschließender Zahlung) und für den Schluss der mündlichen Verhandlung. Der Senat schätzt auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens Dr. Y folgende Werte:

(Es folgt eine Tabelle, von deren Darstellung zu Veröffentlichungszwecken abgesehen wird - die Red.)

a) Auf S. 54 ff. seines Hauptgutachtens hat der Sachverständige Dr. Y die Verkehrswerte betreffend Wohn- bzw. Gewerbe-Bauland zu den ihm vorgegebenen Bewertungsstichtagen errechnet. Dabei hat er den Zustand und den Verkehrswert des jeweiligen Grundstücks am 31.7.1971 zugrunde gelegt und auf die späteren Wertverhältnisse mithilfe von Indexreihen umgerechnet, die er aus Bodenrichtwerten für baureifes, erschließungsbeitragsfreies Wohn- bzw. Gewerbebauland gebildet hat, dies unter Beibehaltung des (historischen) Wertverhältnisses zwischen Bau- und Bauerwartungsland zu jenem Zeitpunkt. Dieser methodische Ansatz ist nicht zu beanstanden, wie auch Z einräumt (S. 36 des 1. Gutachtens). Die Zahlenwerte hat der Sachverständige Dr. Y unter Berücksichtigung des erweiterten Datenbestandes auf S. 16 ff. des 2. Ergänzungsgutachtens aktualisiert. Die Geeignetheit der Dietzenbacher Bodenrichtwerte als Ausgangsmaterial für die Indexreihe hat er durch einen ausführlichen Vergleich dieser Werte mit denen für die Nachbargemeinden Götzenhain, Heusenstamm, Jügesheim und Offenthal belegt (S. 56 ff. des Hauptgutachtens); der Vergleich ergibt u. a. eine über die Zeit relativ einheitliche Wertentwicklung. Sodann hat er für Wohnbauland in Dietzenbach seit Ende 1971 eine tabellarische Feinindexierung vorgenommen, und zwar für den unteren und den oberen Wert der Bodenrichtwertspannen sowie - entscheidend - den Mittelwert, den er auf der Grundlage des zuvor ermittelten Ausgangswertes von 89,77 DM/m2 interpoliert hat (S. 17 des 2. Ergänzungsgutachtens); den Interpolationsvorgang hat er rechnerisch auf S. 16 des 2. Ergänzungsgutachtens erläutert. Für Gewerbebauland waren Bodenrichtwerte nur in wenigen Fällen als Spannen angegeben, so dass insoweit der Interpolationsvorgang entfiel (s. S. 61 des Hauptgutachtens). Den dem Sachverständigen im Hauptgutachten unterlaufenen Fehler einer Vertauschung der Indexreihen für Gewerbebauland hat er auf S. 36 des 1. Ergänzungsgutachtens berichtigt und die Indexreihe bis zum 31.12.2003 fortgeführt. Auf S. 18 seines 2. Ergänzungsgutachtens sowie in der mündlichen Anhörung hat er dargelegt, dass es seit Ende 2003 keine Wertveränderungen gebe.

b) Der Senat folgt der Wertermittlung des Sachverständigen auch in dieser Hinsicht. Der Sachverständige hat die Wertentwicklung seit dem Qualitätsstichtag plausibel und nachvollziehbar dargestellt. Dies gilt nach dem 2. Ergänzungsgutachten insbesondere für den Interpolationsvorgang zur Fortschreibung des flächengewichteten Mittelwertes nach Standardabweichung zu Wohnbauland; die Stadt lässt jegliche Begründung dafür vermissen, warum dieses Berechnungsverfahren zu unrichtigen, für sie ungünstigen Ergebnissen führen soll. Auch ein Rechenfehler für den Zeitpunkt 31.12.2002 ist nicht ersichtlich.

c) Die Tabelle zur Wertentwicklung Wohn-Bauerwartungsland auf S. 17 des 2. Ergänzungsgutachtens ist lediglich hinsichtlich einzelner Rundungsfehler im Pfennigbereich sowie hinsichtlich eines Übertragungsfehlers für den 31.12.1997 zu korrigieren: Ausweislich der Anl. 2.5 zum 2. Ergänzungsgutachten betrug der "bis"-Wert nicht 730, sondern 790 DM/m2, so dass sich als interpolierter Mittelwert 755,99 DM/m2 ergeben. Die korrigierte Wertentwicklungstabelle hat danach folgenden Inhalt:

(Es folgt eine Tabelle, die im Volltext aus technischen Gründen nicht dargestellt werden kann, in der pdf-Datei aber enthalten ist - die Red.).

Daraus ergeben sich folgende Werte für Wohnbauland und Wohn-Bauerwartungsland zu den Bewertungsstichtagen:

(Es folgt eine Tabelle, die im Volltext aus technischen Gründen nicht dargestellt werden kann, in der pdf-Datei aber enthalten ist - die Red.).

Dabei entspricht der für 2005 ausgewiesene Wert dem aktuellen Erkenntnisstand zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Berufungsverhandlung. Der Sachverständige hat darauf hingewiesen, dass neuere Werte nicht veröffentlicht sind und dass die Übernahme der Werte für 2005 angesichts relativ stabiler Bodenpreise unproblematisch sei (S. 16 des 2. Ergänzungsgutachtens); dem folgt der Senat. Angesichts dieser relativen Preisstabilität hält er es nicht für erforderlich, den für den Tag der letzten Berufungsverhandlung erwarteten Beschluss des Gutachterausschusses zu Wohnbaulandrichtwerten für 2006 abzuwarten (§ 287 Abs. 1 Satz 2 ZPO). Diese neuen Werte werden erst in einiger Zeit, wenn nicht erst im nächsten Grundstücksmarktbericht 2008, verlässlich veröffentlicht werden. Angesichts der vom Sachverständigen geschilderten Dreiteilung des Marktes für Wohnbauland lässt sich eine etwaige Weiterentwicklung - anders als beim Gewerbebauland - derzeit nicht verlässlich prognostizieren. Ein weiteres Zuwarten erscheint dem Senat angesichts der bisherigen Länge des Entschädigungsverfahrens als nicht vertretbar.

d) Für das Gewerbe-Bauland hat der Sachverständige Dr. Y zunächst den Fehler der Vertauschung der Indexreihen berichtigt (S. 36 des 1. Ergänzungsgutachtens) und dann auf dieser Basis die Werte für die weiteren Bewertungsstichtage abgeleitet (S. 18 des 2. Ergänzungsgutachtens und mündliche Anhörung):

Bodenrichtwerte für Gewerbebauland in Dietzenbach - Übersicht der Entwicklung (S. 36 des 1. Ergänzungsgutachtens Dr. Y, ergänzt um Angaben S. 18 des 2. Ergänzungsgutachtens und in der mündlichen Anhörung)

 Datum von DM/m² Index
31.12.1971 40 100
31.12.1973 45 113
31.12.1975 45 113
31.12.1977 45 113
31.12.1979 65 163
31.12.1981 70 175
31.12.1983 70 175
20.05.1984 70 175
31.12.1985 70 175
31.12.1987 75 188
31.12.1989 180 450
31.12.1991 260 650
31.12.1993 350 875
31.12.1995 350 875
31.12.1997 280 700
31.12.1999 300 750
31.12.2000 303 758
31.12.2001 303 758
31.12.2003 303 758
31.12.2005 303 758
März 2007 303 758

Daraus ergeben sich folgende Werte für Gewerbebauland und Gewerbe-Bauerwartungsland zu den Bewertungsstichtagen:

(Es folgt eine Tabelle, die im Volltext aus technischen Gründen nicht dargestellt werden kann, in der pdf-Datei aber enthalten ist - die Red.).

Dabei entspricht der für 2007 ausgewiesene Wert dem maßgeblichen Erkenntnisstand zum Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Berufungsverhandlung auf der Basis der identischen Werte zum 31.12.2005. Dabei legt der Senat auch die Mitteilung des Sachverständigen in der mündlichen Anhörung zugrunde, dass sich nach mündlicher Angabe des Gutachterausschusses die aktuellen Werte nicht geändert hätten.

e) Dass die Grundstückspreise für Wohnbauland und für Gewerbebauland seit dem 31.12.1995 wieder gefallen sind, ist bei der Bemessung der Entschädigung zu berücksichtigen, da es nicht um eine Unterschreitung der behördlichen Entschädigung, sondern um die teilweise Reduzierung eines zwischenzeitlichen Preisanstiegs geht (vgl. BGH BRS 34 Nr. 88 [juris-Rn. 46]; BGHZ 118, 25 ff. [juris-Rn. 11]).

5. Die Entschädigung errechnet sich nach der Steigerungsrechtsprechung folgendermaßen (vgl. zur Berechnungsmethode BGH WM 1962, 919, 924):

a) Am 08.10.1985 hatten die Grundstücke Flur A Flurstück. 1 2 und 3 mit insgesamt ... m² einen Wert von 10,00 DM/m², insgesamt 248.570 DM. Mit der an diesem Tag vereinbarten Teilleistung in Höhe von 20 DM/m² = 497.140 DM sind die Grundstücke wertmäßig entschädigt, und es ist eine rechnerische Überzahlung festzustellen. Eine Rückerstattung dieser Überzahlung kommt aber nicht in Betracht. Zwischen den Parteien war ausweislich der Niederschrift über die Teileinigung vom 08.10.1985 (Bl. 103 ff der Beiakte) der sich aus dem qm-Wert von 20 DM ergebende Gesamtbetrag als jedenfalls zu zahlender Entschädigungsbetrag gewollt. Dies ergibt sich daraus, dass dieser Gesamtbetrag in der Urkunde unter Buchstabe e) zweimal als "zwischen den Parteien unstreitiger Betrag" bzw. "unstreitiger Entschädigungsbetrag" bezeichnet ist, nachdem zuvor ausgeführt ist, dass die Entschädigung für Grund und Boden zwischen den Beteiligten streitig sei. Der Senat versteht diese Formulierung als Mindestfestpreisvereinbarung, weil eine solche Festlegung eines "unstreitigen Entschädigungsbetrages" in einer Teileinigung nach § 111 BauGB, wie sie hier vorgenommen wurde, als sehr unübliche Vertragsklausel anzusehen ist; gerade diese Besonderheit verdeutlicht, dass die Beteiligten eine nicht am üblichen Inhalt einer Teileinigung über den Besitz- und Eigentumsübergang orientierte Vereinbarung, sondern eine spezielle Regelung treffen wollten. Dass ein solcher "unstreitiger", also fester Mindestpreis gewollt war, ergibt sich auch daraus, dass der Festsetzung dieses Betrages für sämtliche betroffenen Grundstücke genau der qm-Preis der Verkehrswerteschätzung des Gutachterausschusses zugrunde gelegt wurde - ein Preis, zu dem die Stadt oder die Beteiligte zu 4. ausweislich des vorangehenden Schriftverkehrs mehrfach eine Bereitschaft zum freihändigen Erwerb erklärt hatten (vgl. Schreiben der Stadt vom 28.03.1984 sowie der Beteiligten zu 4. vom 14.11.1983 [Bl. 27, 33 der Beiakte]). Zwar ist der Stadt zuzugeben, dass Vorauszahlungen auf die Höhe der zu erwartenden Entschädigung, welche nach einer Teileinigung über den Übergang des Grundstückseigentums von der Enteignungsbehörde gemäß § 111 Satz 2 BauGB zwingend festzusetzen sind, keine Bindungswirkung für die endgültige Entschädigungsfestsetzung entfalten, wenn die "zu erwartende Entschädigung" - selbst rechtskräftig - zu hoch festgesetzt wurde (vgl. BGH, Urt. v. 27.11.1986 - III ZR 243/85 -, BRS 53 Nr. 189 [Juris Rn. 8]; Beschl. v. 30.09.2004 - III ZR 81/04 -, NVwZ 2005, 240 [Juris Rn. 4]). Um einen solchen anordnenden Verwaltungsakt der Entschädigungsbehörde mit Vorläufigkeitscharakter ("zu erwartende Entschädigung") handelt es sich aber gerade nicht, sondern um eine vertragliche Vereinbarung zwischen den am Enteignungsverfahren materiell Interessierten auf - jedenfalls in diesem Punkt - "unstreitiger" Grundlage. Rechtliche Bedenken gegen die Wirksamkeit einer solchen Mindestpreisvereinbarung bestehen nicht; insbesondere zeigt § 111 Satz 2 letzter Hs. BauGB, wonach die Anordnung einer Vorauszahlung der zu erwartenden Entschädigung nur dann zu erfolgen hat, soweit sich aus der Einigung nichts anderes ergibt, dass dem Gestaltungswillen der Beteiligten für eine Einigung, welchem im Enteignungsverfahren der Vorrang vor staatlichen Eingriffen zu geben ist (vgl. nur § 110 BauGB), auch in der Frage der Festlegung der Enteignungsentschädigung der Vorrang gebührt.

Auch eine Anpassung der Teileinigung vom 08.10.1985 unter dem Gesichtspunkt eines Wegfalls der Geschäftsgrundlage (§ 60 Abs. 1 Satz 1 HVwVfG) kommt nicht in Betracht. Ein Wegfall der Geschäftsgrundlage ist nämlich dann nicht anzunehmen, wenn sich durch die Störung ein Risiko verwirklicht, das einer der Vertragspartner zu tragen hat (Palandt-Heinrichs, BGB, 61. Aufl. 2002, § 242 Rn. 126; Palandt-Grüneberg, BGB, 66. Aufl. 2007, § 313 Rn. 19 m.w.N.). Dies hat auch zu gelten, wenn einer der Vertragspartner ausdrücklich oder stillschweigend vertraglich ein bestimmtes Risiko übernimmt (Palandt-Heinrichs, a.a.O., Rn. 127; Palandt-Grüneberg, a.a.O., Rn. 20). Eine solche stillschweigende Risikoübernahme kann auch in der Festlegung eines Mindestpreises liegen (BGHZ 129, 236, 253). So liegt der Fall hier. Zwar mögen die Beteiligten der Teileinigung übereinstimmend davon ausgegangen sein, dass die hier in Rede stehenden drei Grundstücke jedenfalls 20 DM/m² wert waren. Dadurch dass sie aber den sich daraus ergebenden Gesamtbetrag zum "unstreitigen Entschädigungsbetrag" erklärt haben, haben die Entschädigungspflichtigen - die Stadt und die Beteiligte zu 4. - vom Empfängerhorizont der Eigentümer her zum Ausdruck gebracht, dass sie den Eigentümern das Risiko, dass die Grundstücke einen geringeren qm-Wert haben könnten, abnehmen wollten; an eine solche Risikoübernahme sind die Entschädigungspflichtigen gebunden.

b) Allerdings hat die Beteiligte zu 4) am 17./24.11.1989 auf der Grundlage des Entschädigungsfestsetzungsbeschlusses vom 03.08.1989 für die beiden Grundstücke Flur A, FlSt. 1 und 2 weitere Zahlungen an die Eigentümer in Höhe von (46.504,29 + 143.138,89 =) 189.643,18 DM erbracht. Diese Beträge sind zu verrechnen; wie oben (unter A.3.) ausgeführt, ist weder durch die Zahlung als solche noch aufgrund einer nur auf einen Teil beschränkten Anfechtung des Bescheids eine Anerkennung der Festsetzung des Bescheids durch die Beteiligten zu 3 oder 4 erfolgt.

c) Die Anrechnung der per 17./24.11.1989 überzahlten 189.643,18 DM hat in der Weise zu erfolgen, dass eine Verrechnung auf die für die übrigen Grundstücke per 03.08.1989 zu gewährenden Entschädigungsleistungen erfolgt. Die Zahlung vom 17./24.11.1989 ist zu verstehen als Zahlung auf den Gesamtvorgang der Entschädigungsfestsetzung durch das Regierungspräsidium. Sämtliche gemäß dem Beschluss zu entschädigenden Grundstücke befanden sich in der Hand derselben Eigentümer. Bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise ist daher die gezahlte Entschädigung als Einheit zu sehen; dies hat die Beteiligte zu 4. auch dadurch zum Ausdruck gebracht, dass sie den ihrer Meinung nach für ein Agrarlandgrundstück 1985 überzahlten Betrag mit der von ihr aufgrund des Entschädigungsfestsetzungsbeschlusses für andere Grundstücke geschuldeten Entschädigung verrechnet hat. Entsprechend dem Grundgedanken der Steigerungsrechtsprechung wurden die Eigentümer in die Lage versetzt, auch mit dem zu Unrecht für bestimmte Grundstücke gezahlten Betrag wirtschaftlich zu arbeiten und das Geld für den Erwerb von Ersatzgrundstücken einzusetzen.

Als Maßstab der Aufteilung erscheint es dem Senat angemessen (§ 287 ZPO), den insoweit von der Beteiligten zu 4. überzahlten Betrag soweit möglich anteilig nach dem für 1989 anzusetzenden Wert der übrigen zu entschädigenden Grundstücke zu verteilen, sofern nicht diese durch die Zahlung vom 17./24.11.1989 ohnehin voll entschädigt wurden, was (s. dazu unten unter h.) für die vier Grundstücke, derentwegen nur die Stadt Antrag auf gerichtliche Entscheidung gestellt hat, zutrifft. Ebenso haben die Grundstücke Flur A, Flurstück 1, 2 und 3 für eine solche Aufteilung unberücksichtigt zu bleiben. Denn diese hatten am 08.10.1985 bei insgesamt ...m² einen Wert von 10,00 DM/m², insgesamt 248.570 DM; mit der an diesem Tag vereinbarten Teilleistung in Höhe von 20 DM/m² = 497.140 DM sind die Grundstücke wertmäßig entschädigt, und es ist eine rechnerische Überzahlung festzustellen.

d) Eine solche Aufteilung würde für die übrigen fünf Grundstücke bezüglich der 1989 zur Entschädigung noch offenen Beträge bedeuten:

aa) Die insgesamt ...m² großen Grundstücke Flur D, Flurstück 1 und 2 hatten am 08.10.1985 einen Wert von 23,31 DM/m², insgesamt rund 277.016 DM. Sie waren mit dem zu diesem Zeitpunkt gezahlten Betrag von 20 DM/m² nicht angemessen entschädigt, so dass die dargestellten Grundsätze der Steigerungsrechtsprechung eingreifen. Immerhin ist der gezahlte Wert deutlich über 10% zu niedrig angesetzt. Mit der vereinbarten Teilleistung von 237.680 DM sind die Grundstücke wertmäßig zu 85,80 % entschädigt, so dass noch 14,20 % zu entschädigen waren. Am 03.08.1989 ergibt sich bei einem qm-Wert von 59,94 DM für diesen Tag ein Gesamtwert von 712.327 DM.

bb) Die insgesamt 13.948 m² großen Grundstücke Flur B, Flurstück 1 sowie Flur C, Flurstück 1 und 2 hatten am 08.10.1985 einen Wert von 45,73 DM/m², insgesamt rund 637.842 DM. Sie waren mit dem zu diesem Zeitpunkt gezahlten Betrag von 20 DM/m² bei Weitem nicht angemessen entschädigt, so dass die dargestellten Grundsätze der Steigerungsrechtsprechung eingreifen. Mit der vereinbarten Teilleistung in Höhe von 20 DM/m² = 278.960 DM sind die Grund-stücke wertmäßig zu 43,73 % entschädigt, so dass noch 56,27 % zu entschädigen waren. Am 03.08.1989 ergibt sich bei einem qm-Wert von 91,56 DM für diesen Tag ein Gesamtwert von 1.277.079 DM.

e) Setzt man die somit noch offenen Beträge für Flur D, FlSt. 1und 2 von 712.327 DM und für die drei Flurstücke Flur B, FlSt. 1 sowie Flur C, FlSt. 1 und 2 von 1.277.079 DM, also zusammen 1.989.406 DM ins Verhältnis, stellt der erstgenannte Einzelbetrag einen Anteil von 35,81 % (= 67.911,22 DM) und der zweitgenannte einen Anteil von 64,19 % (= 121.731,96 DM) der überzahlten Summe von 189.643,18 DM dar.

f) Legt man diesen Aufteilungsmaßstab für die Berechnung der Entschädigungszahlung auf die beiden Grundstücke Flur D, FlSt. 1 und 2 an, ergibt sich Folgendes: Am 03.08.1989 waren - wie ausgeführt - noch zu entschädigen: 14,20 % von 712.327 DM = 101.150,43 DM. Nähme man zu der auf diese Grundstücke am 17./24.11.1989 erfolgte Zahlung in Höhe von 70.590,96 DM den anteiligen Wert von 35,81 % der überzahlten Summe in Höhe von 189.643,18 DM, also den Wert von 67.911,22 DM rechnerisch hinzu, ergäbe sich eine Überzahlung auf die noch offenen 101.150,43 DM. Es ist daher nur derjenige Teil der überzahlten Summe zu verrechnen, der eine 100%ige Auffüllung der noch offenen Entschädigungsforderung von 101.150,43 DM zur Folge hat. Dies ist ein Betrag von 30.559,47 DM. Mit dieser Anrechnung ist die Entschädigungsforderung für diese beiden Grundstücke getilgt, und der vom prozentualen Anteil nicht verbrauchte Betrag von (67.911,22 - 30.559,47 =) 37.351,75 DM steht für die zu entschädigenden Grundstücke in Flur B und C zusätzlich zur Verfügung, so dass dort zusätzlich insgesamt als Entschädigung ein Betrag von (37.351,75 + 121.731,96 =) 159.083,71 DM angerechnet werden kann.

g) Das bedeutet für diese drei Grundstücke in Flur B und C:

Am 03.08.1989 waren noch zu entschädigen: 56,27 % von 1.277.079 DM = 718.612,35 DM. Am 17./24.11.1989 erfolgte eine Zahlung auf diese Grundstücke von 353.721,28 DM; dem ist der anzurechnende Betrag von 159.083,71 DM hinzuzusetzen, so dass insoweit eine Gesamtzahlung vom 512.804,99 DM anzusetzen ist. Damit ist der Wert von 1.277.079 DM zu 40,15 % entschädigt worden.

Insgesamt sind die drei Grundstücke durch die beiden Entschädigungszahlungen zu (43,73 + 40,15 =) 83,88 % entschädigt worden, so dass eine Wertberechnung auf den aktuellen Stand nur noch für die restlichen 16,12 % in Betracht kommt. Bei einem aktuellen Wert von rund 1.970.434 DM (13.948 m² * 141,27 DM m²) entspricht dies noch zu zahlenden 317.633,96 DM = 162.403,66 €.

h) Die vier Grundstücke Flur E, FlSt. 1 und Flur F, FlSt. 1 sowie Flur D, FlSt. 3 und 4 sind - wie ausgeführt - nicht Gegenstand des Antrags auf gerichtliche Entscheidung der Eigentümer, jedoch hat die Stadt den Entschädigungsfestsetzungsbeschluss des Beteiligten zu 5) vom 03.08.1989 auch insoweit wegen Nichtberücksichtigung der Steigerungsrechtsprechung angefochten. Für die Wertberechnung sind daher die Werte aus dem Entschädigungsfeststellungsbeschluss zugrunde zu legen.

aa) Grundstücke Flur E, FlSt. 1 und Flur F, FlSt. 1, Gesamtfläche ...m²:

Am 08.10.1985 war laut Gutachten des Sachverständigen SV4 (s. S. 5 des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses, Bl. 263 der BA) ein Wert von 21 DM/m² anzunehmen, also insgesamt ein Betrag von 857.283 DM. Mit der vereinbarten Teilleistung in Höhe von 10 DM/m² = 408.230 DM sind die Grundstücke wertmäßig zu 47,62 % entschädigt, es waren also noch 52,38% offen.

Am 03.08.1989 ergibt sich bei einem zugrunde zu legenden qm-Wert von 24,20 DM für diesen Tag ein Gesamtwert in Höhe von rund 987.917 DM. Dieser war noch zu 52,38% zu entschädigen, mithin zu 517.470,92 DM. Hierauf sind lt. Schreiben der Beteiligten zu 4) vom 17.11.1989 (Anl. P 3, Bl. 221 d.A.) 517.569,50 DM gezahlt worden. Damit wurden die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt zur Gänze entschädigt. Auf das Sonderproblem, dass bei der Auszahlung der Entschädigungsbeträge am 17./24.11.1989 ein Betrag von 173.780 DM als auf das Grundstück Flur A, FlSt. 3 überzahlt abgezogen wurde, ist unten bei der Frage der Verzinsung noch einzugehen.

bb) Grundstücke Flur D, FlSt. 3 und 4,Gesamtfläche ...m²:

Am 08.10.1985 war laut Gutachten des Sachverständigen SV4 (s. S. 5 des Entschädigungsfeststellungsbeschlusses, Bl. 263 der BA) ein Wert von 25 DM/m² anzunehmen, also insgesamt ein Betrag von 104.025 DM. Mit der vereinbarten Teilleistung in Höhe von 20 DM/m² = 83.220 DM sind die Grundstücke wertmäßig zu 80,00 % entschädigt, es waren also noch 20,00 % offen.

Am 03.08.1989 ergibt sich bei einem zugrunde zu legenden qm-Wert von 29,70 DM für diesen Tag ein Gesamtwert in Höhe von rund 123.582 DM. Dieser war noch zu 20,00 % zu entschädigen, mithin zu 24.716,34 DM. Hierauf sind lt. Schreiben der Beteiligten zu 4) vom 17.11.1989 (Anl. P 3, Bl. 221 d.A.) 24.716,34 DM gezahlt worden. Damit wurden die Eigentümer zu diesem Zeitpunkt zur Gänze entschädigt. Auch hier ist auf das Sonderproblem, dass bei der Auszahlung der Entschädigungsbeträge am 17./24.11.1989 ein Betrag von 173.780 DM als auf das Grundstück Flur A, FlSt. 3 überzahlt abgezogen wurde, unten bei der Frage der Verzinsung noch einzugehen.

D. Die Entschädigungsforderung ist nach § 99 Abs. 3 BauGB zu verzinsen.

I. Der Zinssatz knüpft nach § 1 Abs. 1 Satz 1 DÜG für die Zeit vom 1.1.1999 bis zum 3.4.2002, nach § 2 des Gesetzes zur Aufhebung des DÜG (BGBl I 2002, 1220) und Art. 1 Abs. 1 Nr. 1 der ZinsErsV (BGBl I 2002, 1250) für die Zeit ab dem 4.4.2002 nicht mehr an den Diskontsatz, sondern an den Basiszinssatz an. Bis zum 31.12.1998 ist gemäß § 2 DÜG weiterhin der Diskontsatz als Bezugsgröße maßgebend.

II. Die Verzinsung des Entschädigungsbetrages soll die Vermögensnachteile ausgleichen, die dem Enteigneten durch die verspätete Auszahlung der Entschädigung entstehen. Sie muss ansatzweise die Wertentwicklung abbilden, d. h. sie muss berücksichtigen, dass sich die ausstehende Entschädigungssumme bei steigenden Preisen nicht stufenförmig erst zu den jeweiligen Bewertungsstichtagen ändert. Dies kann im Sinne des landgerichtlichen Urteils durch Einfügung von Zwischengrößen im Wege grober Schätzungen geschehen (vgl. BGH a. a. O.; Kreft, WM Sonderbeilage Nr. 7/1982, 29 f.). Der aus der Entscheidungsformel ersichtlichen Zinsstaffel liegen danach folgende Erwägungen zugrunde (§ 287 ZPO):

1. Grundstücke Flur B, FlSt. 1, Flur C FlSt. 1 und 2:

Am 08.10.1985 waren diese Grundstücke der Eigentümer insgesamt rund 637.842 DM wert (s. o.). Nach Abzug der Zahlung in Höhe von 278.960 DM ergab sich ein zu verzinsender Betrag von 358.882 DM (= 183.493,45 €).

Am 03.08.1989 waren die hier in Rede stehenden Grundstücke der Eigentümer insgesamt rund 1.277.079 DM wert, davon waren noch 56,27 % = 718.612,35 DM zu entschädigen, nach Abzug der anzurechnenden Zahlung in Höhe von 512.804,99 DM noch 205.807,36 DM (= 105.227,63 €).

Allerdings verdoppelten sich zwischen 1985 und 1989 die Grundstückspreise für Wohnbauland in Dietzenbach annäherungsweise (s. o. Tabelle zur Entwicklung der Wohnbaulandpreise), wobei der überwiegende Teil der Preissteigerungen auf die Zeit zwischen dem 31.12.1987 und dem 03.08./31.12.1989 fällt. Das lässt es angemessen erscheinen, einen angenäherten Mittelwert von 538.747 DM (= 275.456,97 €) zwischen dem 1985 noch offenen Betrag (358.882 DM) und dem 1989 noch zu entschädigenden Wert (718.612,35 DM, die dann erbrachte Zahlung kann erst für den darauf folgenden Zeitraum berücksichtigt werden) am 1.11.1988 einzuschieben, einem Tag, der etwa in der Mitte des Zeitraumes ab dem 31.12.1987 und Anfang August 1989 liegt, in den die wesentlichen Preissteigerungen fallen.

Das aktuelle Wertniveau war näherungsweise bereits Ende 1991 erreicht. Das rechtfertigt es, die Verzinsung des insoweit noch offenen Entschädigungsbetrages von 317.633,96 DM (= 162.403,66 €) am 1.1.1992 einsetzen zu lassen.

2. Grundstücke Flur D, FlSt. 1 und 2:

Am 08.10.1985 waren diese Grundstücke der Eigentümer insgesamt rund 277.016 DM wert (s. o.). Nach Abzug der Zahlung in Höhe von 237.680 DM ergab sich ein zu verzinsender Betrag von 39.336 DM (= 20.112,18 €).

Am 03.08.1989 waren die Grundstücke der Eigentümer insgesamt rund 712.327 DM wert, davon waren noch 14,20 % = 101.150,43 DM zu entschädigen, was - wie ausgeführt - mit der Zahlung vom 17./24.11.1989 vollständig erfolgte.

Allerdings verdoppelten sich zwischen 1985 und 1989 die Grundstückspreise für Gewerbebauland in Dietzenbach annäherungsweise (s. o. Tabelle zur Entwicklung der Gewerbebaulandpreise), wobei der überwiegende Teil der Preissteigerungen auf die Zeit zwischen dem 31.12.1987 und dem 03.08./31.12.1989 fällt. Das lässt es angemessen erscheinen, einen angenäherten Mittelwert von 70.243 DM (= 35.914,68 €) zwischen dem noch offenen Betrag von 1985 (39.336 DM) und dem 1989 noch zu entschädigenden Wert (101.150,43 DM, die dann erbrachte Zahlung kann erst für den darauf folgenden Zeitraum berücksichtigt werden) am 1.11.1988 einzuschieben, einem Tag, der etwa in der Mitte des Zeitraumes ab dem 31.12.1987 und Anfang August 1989 liegt, in den die wesentlichen Preissteigerungen fallen.

3. Grundstücke Flur E, FlSt. 1 und Flur F, FlSt. 1:

Am 08.10.1985 waren diese Grundstücke der Eigentümer gemäß den obigen Ausführungen insgesamt rund 857.283 DM wert. Nach Abzug der Zahlung in Höhe von 408.230 DM ergibt sich ein zu verzinsender Betrag von 449.053 DM (= 229.597,15 €).

Für den 03.08.1989 ist - wie ausgeführt - bezüglich der beiden Grundstücke ein Wert von insgesamt rund 987.917 DM zugrunde zu legen, davon waren noch 52,38 % (= 517.470,92 DM) zu entschädigen, was - wie ausgeführt - mit der Zahlung vom 17./24.11.1989 vollständig erfolgte, so dass insoweit keine Zinspflicht mehr besteht.

Veranlassung, einen Zwischen-Zinsschritt zu erwägen, besteht nicht. Denn dieser würde die Eigentümer begünstigen, die bezüglich dieser Grundstücke - wie ausgeführt - den Entschädigungsfestsetzungsbeschluss nicht angefochten haben.

4. Grundstücke Flur D, FlSt. 3 und 4:

Am 08.10.1985 waren diese Grundstücke der Eigentümer gemäß den obigen Ausführungen insgesamt rund 104.025 DM wert. Nach Abzug der Zahlung in Höhe von 83.220 DM ergibt sich ein zu verzinsender Betrag von 20.805 DM (= 10.637,43 €).

Für den 03.08.1989 ist - wie ausgeführt - bezüglich der beiden Grundstücke ein Wert von insgesamt rund 123.582 DM zugrunde zu legen, davon waren noch 20% (= 24.716,40 DM) zu entschädigen, was mit der Zahlung vom 17./24.11.1989 vollständig erfolgt war, so dass insoweit keine Zinspflicht mehr besteht.

Veranlassung, einen Zwischen-Zinsschritt zu erwägen, besteht nicht. Denn dieser würde die Eigentümer begünstigen, die bezüglich dieser Grundstücke - wie ausgeführt - den Entschädigungsfestsetzungsbeschluss nicht angefochten haben.

5. Grundstücke Flur A, FlSt. 1, 2 und 3:

Am 08.10.1985 wurde der damalige Wert vollständig entschädigt. Eine weiter gehende Zinspflicht besteht insoweit nicht.

6. Bei ihrer Zahlung vom 17./24.11.1989 hat die Beteiligte zu 4) zu Unrecht einen Betrag von 173.780 DM als überzahlt abgezogen. Hierfür gab es zum einen - wie ausgeführt - keine sachliche Berechtigung aufgrund einer Überzahlung auf das Grundstück Flur A FlSt. 3. Zum anderen überschritten gemäß den obigen Ausführungen die per 03.08.1989 noch zu zahlenden Entschädigungen den tatsächlich in der Hauptsache gezahlten Betrag von 983.759,88 DM auch unter Hinzunahme des abgezogenen Betrages deutlich. Der Abzugsbetrag ist daher ab 03.08.1989 zu verzinsen, und zwar durchgehend bis heute. Allerdings ist eine geringe Korrektur der Höhe nach vorzunehmen, als die Beteiligte zu 4) für die beiden Grundstücke Flur E, FlSt. 1 und Flur F, FlSt. 1 nach den obigen Ausführungen eine Überzahlung in Höhe von 98,58 DM vorgenommen hat. Dies ergibt einen zu Unrecht einbehaltenen Betrag von 173.681,42 DM (= 88.801,90 €).

7. Somit ergeben sich folgende zu verzinsenden Werte insgesamt:

ab 08.10.1985:

183.493,45 + 20.112,18 + 229.597,15 + 10.637,43 = 443.840,21 €

ab 01.11.1988:

275.456,97 + 35.914,68 = 311.371,65 €

ab 03.08.1989:

105.227,63 + 88.801,90 = 194.029,53 €

ab 01.01.1992:

88.801,90 + 162.403,66 = 251.205,56 €

8. Hiervon abzuziehen sind die am 24.11.1989 gezahlten Zinsen in Höhe von 225.236,68 DM = 115.161,68 €.

E. Die Revision war für die Stadt und die Beteiligte zu 4. zuzulassen. Die Zulassung der Revision kann grundsätzlich auf diejenige Prozesspartei beschränkt werden, zu deren Ungunsten die als grundsätzlich angesehene Rechtsfrage entschieden worden ist (vgl. BGHZ 7, 62, 63 f.; 130, 50, 59; BGH NJW-RR 2002, 1148; 2004, 426, 427). Das Verfahren wirft nur eine klärungsbedürftige Grundsatzfrage i. S. d. § 543 Abs. 2 ZPO auf, nämlich die, ob der Zusammenbruch des Marktes für Bauerwartungsland lange nach dem Qualitätsstichtag im Rahmen der Bemessung der Enteignungsentschädigung zu berücksichtigen ist.

Der Senat hat diese Grundsatzfrage zu Lasten der Stadt und der Beteiligten zu 3., zugunsten der Eigentümer beantwortet (s.o. C.I.4.).

Angesichts dessen besteht kein Anlass, den Eigentümern die Revisionsinstanz zur Prüfung nicht grundsätzlich bedeutsamer Fragen zu eröffnen.

Die übrigen Nebenentscheidungen folgen aus §§ 92 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung

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