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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 03.04.2007
Aktenzeichen: 18 U 31/01
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 463
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Tatbestand:

Die Kläger begehren Schadensersatz anlässlich des Kaufs zweier Wohnhausgrundstücke von den Beklagten zu 1.) und 2.), bezüglich dessen die ehemalige Beklagte zu 3.), die während des Rechtsstreits insolvent gewordene Firma A-GmbH, als Maklerin tätig war. Die Kläger haben im Verlaufe des Rechtsstreits sowohl in erster als auch in zweiter Instanz ihre Klage mehrfach umgestellt und machen nunmehr unter Berufung auf insgesamt noch sechs vermeintlich arglistig verschwiegene Mängel bzw. fehlende zugesicherte Eigenschaften bezüglich der gekauften Hausgrundstücke gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) den "großen" Schadensersatzanspruch gemäß § 463 BGB a. F., hilfsweise den "kleinen" Schadensersatzanspruch und weitere Feststellungsbegehren geltend. Von der Beklagten zu 3.), der Insolvenzverwalterin der ehemaligen Beklagten zu 3.), begehren sie die Feststellung eines Schadensersatzanspruchs wegen Verletzung von Sorgfalts- und Aufklärungspflichten aus dem mit der ehemaligen Beklagten zu 3.) geschlossenen Maklervertrag sowie aus unerlaubter Handlung zur Insolvenztabelle.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) waren Eigentümer des Anwesens A-Straße Nr. X-Y, Grundbuch von O1, Bezirk ..., Band ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../.... Mit Vertrag vom 3. Juli 1991 (Bl. 318 ff. d. A.) erwarben sie das Eigentum an dem bebauten Nachbargrundstück A-Straße Nr. Z, Grundbuch von O1, Bezirk ..., Band ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../.... Auf den in O1-Stadtteil A gelegenen Grundstücken befinden sich Mietshäuser mit Wohn- und Gewerberäumen, wobei es sich um mehr als 100 Jahre alte Gebäude handelt. Das Anwesen A-Straße Z war im ersten, zweiten und dritten Obergeschoss vollständig in insgesamt 19 einzelne Appartments aufgeteilt, die an die B-Gesellschaft als Wohnheim vermietet waren. Am 7. Mai 1992 erteilte die Stadt O1 eine bereits von den Voreigentümern im Jahre 1988 beantragte Baugenehmigung (Bl. 322 d. A.). Die Beklagten zu 1.) und 2.) bauten unter Einschaltung des Architekten Dipl.-Ing. C als Bauleiter das Dachgeschoss so aus, dass nunmehr insgesamt 21 Appartments vorhanden waren. Daneben nahmen sie genehmigungsfreie Instandsetzungs- und Sanierungsarbeiten vor. Hinsichtlich des Anwesens A-Straße X-Y erstellte der Architekt Dipl.-Ing. D eine Wohnflächenberechnung vom 23. Januar 1983 (Bl. 86 d. A.). Gemäß seinen Plänen (Bl. 324 ff. d. A.) erfolgte in den Jahren 1984/1985 ein entsprechender Ausbau des Dachgeschosses, der von der Stadt O1 mit Bescheinigungen vom 25. März 1985 (Bl. 2393 ff. d. A.) genehmigt wurde. Im Jahre 1988 wurde das Dach des Anwesens A-Straße X-Y neu eingedeckt. Die Arbeiten wurden von dem Dachdeckermeister E, O1, vorgenommen. Dabei wurde von der Herstellerfirma F empfohlenes Material verwendet. Die Arbeiten wurden von dem Architekten und öffentlich vereidigten Sachverständigen G begutachtet, wofür dieser am 5. August 1988 399,00 DM berechnete (Bl. 2962 d. A.). Mit Schreiben vom 13. Dezember 1989 (Bl. 2664 d. A.) teilte die Bauaufsichtsbehörde den Beklagten zu 1.) und 2.) mit, dass bei einer Überprüfung des Anwesens A-Straße Z keine Verletzung nachbarschützender Rechte, die ein Einschreiten rechtfertigen könnte, festgestellt worden sei.

Die Grundstücke grenzen vorderseits an die A-Straße und rückseits an die Böschung zu einem erhöht gelegenen Gleiskörper der H AG. Zwischen der Grundstücksparzelle mit dem Haus Nr. Z und der Böschung zu dem Bahngleiskörper befand sich ein weiteres Grundstück, das im Grundbuch von O1 am Main unter Bezirk ..., Blatt ..., Flur ..., Flurstück .../... aufgeführt war. Diese Parzelle stand nicht im Eigentum der Beklagten, sie gehörte vielmehr der H, später der K, vertreten durch die L- GmbH. Auf dieser Parzelle befindet sich ein Parkdeck mit fünf PKW-Stellplätzen, welche von den Beklagten auf der Grundlage einer entsprechenden Vereinbarung mit der H an Mieter der Häuser vermietet wurden. Die Stellplätze waren nur über das Grundstück des Hauses Nr. Z erreichbar. Unter dem Parkdeck befand sich ein abgeschlossener Raum, der nicht zum Abstellen von Fahrzeugen geeignet war. Bezüglich der genauen Lage der Grundstücke wird auf den als Anlage 2 dem Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 4. April 2000, roter Beiordner (Leitzordner), beigefügten Plan verwiesen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) wollten die beiden ihnen gehörenden Grundstücke verkaufen und wandten sich deshalb im November 1994 an die ehemalige Beklagte zu 3.) mit dem Auftrag, Kaufinteressenten zu suchen. Aus diesem Anlass besichtigte der damalige Geschäftsführer der ehemaligen Beklagten zu 3.), der Zeuge Z1, Anfang November 1994 die Liegenschaften. Dabei händigten ihm die Beklagten zu 1.) und 2.) Aufstellungen der Mietzinseinnahmen, Flächenberechnungen, einen Mustermietvertrag, Wohnungsgrundrisse und eine Berechnung des umbauten Raumes aus. Daneben wurde das beschriebene Parkdeck besichtigt.

Am Freitag, den 28. April 1995, bot die ehemalige Beklagte zu 3.) durch ein Inserat in der M-Zeitung (Bl. 65 d. A.) das Anwesen A-Straße Nr. Z zum Kauf an. Auf diese Annonce wandten sich die Kläger, die Eigentümer bedeutender Liegenschaften in O1 wie des Anwesens ...-Straße ..., eines großen Wohn- und Geschäftshauses in Innenstadtlage, sind, an die ehemalige Beklagte zu 3.). Am Dienstag, den 2. Mai 1995, um 11.00 Uhr, besichtigten sie erstmals die Grundstücke gemeinsam mit dem Zeugen Z2, einem Mitarbeiter der ehemaligen Beklagten zu 3.), wobei der Beklagte zu 2.) gegen Ende der Besichtigung hinzukam. Die Kläger erhielten das Exposé der ehemaligen Beklagten zu 3.) (Bl. 1155 ff. d. A.) sowie Grundrisspläne und eine Aufstellung der Mietzinseinnahmen. Bei der Besichtigung erfuhren die Kläger, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) das benachbarte Anwesen A-Straße X-Y ebenfalls verkaufen wollten, was ihr Interesse fand. Als Preisvorstellung wurde den Klägern ein Gesamtbetrag von 15 Millionen DM für alle Grundstücke genannt.

Am Freitag, den 5. Mai 1995 fand vereinbarungsgemäß ein erneuter Besichtigungstermin statt, bei dem den Klägern weitere die Liegenschaften betreffende Unterlagen und Mietverträge vorgelegt wurden. An diesem Tag einigten sich die Parteien bei Verhandlungen in der Wohnung der Beklagten zu 1.) und 2.), die sich bis in den Nachmittag hinzogen, auf einen Kaufpreis von 13,2 Millionen DM. Die Kläger hatten geplant, an dem folgenden Wochenende einen Urlaub anzutreten, und baten die Beklagten zu 1.) und 2.) deshalb um einen Aufschub der weiteren Verhandlungen. Dies lehnten die Beklagten zu 1.) und 2.) unter Hinweis auf schlechte Erfahrungen mit potentiellen Käufern in der Vergangenheit und weitere aktuelle Interessenten ab. Sie schlugen ihrerseits vor, dass die Kläger vor deren Urlaubsantritt eine Sicherheit leisten oder einen Vorvertrag abschließen sollten. Hierzu kam es jedoch nicht. Vielmehr verschoben die Kläger ihren Urlaubsbeginn um einige Tage mit dem Ziel, die Verhandlungen noch vor Urlaubsantritt abzuschließen. Am Samstag, den 6. Mai 1995, übergab der Zeuge Z2 den Klägern zwei mit "Verkaufswertgutachten" überschriebene Schriftstücke, hinsichtlich deren genauen Inhalts auf die Fotokopien (Bl. 66 ff. d. A.) Bezug genommen wird. Am Montag, den 8. Mai 1995, klärten die Kläger bei ihrer Hausbank die Finanzierungsmodalitäten bezüglich des Kaufpreises.

Am Dienstag, den 9. Mai 1995, besichtigten die Kläger zunächst mit einem von ihnen beauftragten Architekten, dem Zeugen Z3, erneut die Liegenschaften. Der Kläger zu 2.) begab sich außerdem noch einmal zu den Beklagten zu 1.) und 2.) und erhielt dort weitere Einsicht in die Mietverträge über die Wohn- und Gewerbeeinheiten. Noch am selben Tage erwarben die Kläger mit notariellem Kaufvertrag, der erst nach mehrstündigen intensiven Nachverhandlungen anlässlich des Beurkundungstermins geschlossen wurde, die Grundstücke zu dem bereits ausgehandelten Kaufpreis von 13,2 Millionen DM. Der Vertrag Nr. ... der Urkundenrolle für 1995 des Notars Notar1 enthält u. a. folgende Regelungen:

"I. Grundbuchstand

A. Grundstück A-Straße Z

1.)

Die Erschienen zu 1.) und 2.) -nachfolgend Verkäufer genannt- sind Eigentümer zu Bruchteilen von je 1/2 des im Grundbuch von O1, Amtsgericht O1, Bezirk ..., Band ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../..., verzeichneten Grundstücks, im Bestandsverzeichnis ausgewiesen wie folgt:

lfd. Nr. 1: Hof- und Gebäudefläche, A-Straße Z, ... qm groß; ...

B. Grundstück A-Straße X-Y

1.)

Die Verkäufer sind ferner Eigentümer von je einem Bruchteil zu 1/2 des im Grundbuch von O1, Amtsgericht O1 Bezirk ..., Band ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../..., Liegenschaftsbuch ... verzeichneten Grundstücks, im Bestandsverzeichnis ausgewiesen wie folgt:

lfd. Nr. 2, Hof- und Gebäudefläche A-Straße X-Y, ... qm groß; ...

4.)

Der Notar hat die Grundbücher und die Grundakten zu A. und B. am 08.05.1995 eingesehen und vorstehenden Grundbuchstand festgestellt.

II. Verkauf

4.)

...

Die Verkäufer legen Einzelaufstellungen der eingezogenen Mieten, Stand 02.02.1995, (A-Straße X-Y und Z) vor, die als Anlage 1 zum Bestandteil dieses Vertrages gemacht und mit ihm verlesen werden. Die Käufer hatten Einsicht in die Mietverträge. Die Verkäufer legen ferner eine Flächenberechnung für die Häuser A-Straße X-Y vor, die als - Anlage 2 - zum Bestandteil dieses Vertrages gemacht und mit ihm verlesen wird. Die Flächenangaben für das Haus A-Straße Z sind in der als Anlage 1 diesem Vertrag beigefügten Aufstellung über die Mieten enthalten.

...

V. Gewährleistung

1.)

Die Grundstücke nebst Aufbauten werden von den Käufern übernommen wie eingehend besichtigt, unter Ausschluß jeglicher Gewährsleistung. ...

3.)

Die Verkäufer versichern, dass sie keine ihnen bekannten Mängel den Käufern verschwiegen haben. Sie versichern ferner, dass derzeit weder Mietrechtsstreitigkeiten, ob aktiv oder passiv, mit den derzeitigen Mietern gerichtsanhängig sind bzw. in Aussicht stehen. Es werden auch keine Mietminderungen von den derzeitigen Mietern vorgenommen, noch sind sie angekündigt. ...

VII. Belehrungen, Anweisungen für den Notar

...

2.)

Der Notar belehrte ferner darüber, daß mündliche Nebenabreden, die nicht protokolliert wurden, zur Unwirksamkeit dieses Vertrages führen können. Die Parteien erklären, daß es solche nicht gibt."

Bezüglich des weiteren Inhalts der Vereinbarung wird auf die vorgelegte Ablichtung des notariellen Vertrages nebst Anlagen(Bl. 71 ff. d. A.) Bezug genommen.

Die Kläger zahlten in der Folgezeit den Kaufpreis und wurden im Grundbuch als Eigentümer der Grundstücke eingetragen. Sie zahlten auch die ihnen von der ehemaligen Beklagten zu 3.) vereinbarungsgemäß berechnete Maklercourtage in Höhe von 600.000,00 DM. Die in dem notariellen Vertrag aufgeführten Mieten wurden von den Mietern gezahlt. Die Kläger hielten sie jedoch für überhöht und senkten sie deshalb ab.

Im September 2002 wurden die Gebäude von einem Baukontrolleur der Bauaufsichtsbehörde besichtigt. Durch Verfügung vom 16. September 2002 (Bl. 2321 f. d. A.) untersagte die Bauaufsichtsbehörde die Nutzung von insgesamt vier Appartments im zweiten und dritten Obergeschoss des Anwesens A-Straße Z, weil ein zweiter Flucht - und Rettungsweg nicht vorhanden sei. Die Nutzung wurde später wieder gestattet, nachdem ein Gerüst an der Außenwand des Hauses angebracht worden war. Unter dem 17. September 2002 stellte die Baubehörde verschiedene weitere Mängel fest (vgl. Anl. BB-12 B). Unter dem 12. März 2003 sandte sie an die Klägerin zu 1.) ein entsprechendes Anhörungsschreiben (Anl. BB-12 A). Weitere Maßnahmen seitens der Bauaufsichtsbehörde erfolgten bisher nicht.

Durch in dem Rechtsstreit vor dem Oberlandesgericht Frankfurt am Main, Az. 3 U 99/02, am 25. März 2004 geschlossenen Vergleich erwarben die Kläger das Parkdeckgrundstück und eine weitere Parzelle von der K, vertreten durch die L- GmbH, zu einem Gesamtkaufpreis von 60.000,00 €. Wegen der weiteren Einzelheiten der dort abgeschlossenen Vereinbarung wird auf deren Fotokopie (Bl. 2738 ff. d. A.) verwiesen.

Die Kläger haben geltend gemacht, der Beklagte zu 2.) habe ihnen zugesichert, die Mietzinshöhen lägen innerhalb des Rahmenwertes des ...-Mietspiegels bzw. seien ortsüblich. Insoweit meinen sie, es sei von den Beklagten zu 1.) und 2.) eine Eigenschaft des Kaufobjektes im Sinne des § 463 BGB a. F. zugesichert worden. Tatsächlich hätten jedoch Wuchermieten vorgelegen. Ferner haben sie behauptet, die Beklagten zu 1.) und 2.) hätten kollusiv mit den Mitarbeitern der ehemaligen Beklagten zu 3.) Fehler des Kaufobjektes arglistig verschwiegen. Dabei habe es sich um Feuchtigkeitsschäden sowie die bauordnungswidrige Ausführung von Dachgeschossarbeiten gehandelt.

Die Kläger haben zunächst wegen Fehlern der Kaufsache, Fehlens zugesicherter Eigenschaften und arglistigen Verhaltens den "kleinen" Schadensersatzanspruch gemäß § 463 BGB a. F. gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) geltend gemacht und die Klage dann durch zusätzliche Inanspruchnahme der ehemaligen Beklagten zu 3.) erweitert. Sie haben im weiteren Verlauf des erstinstanzlichen Rechtsstreits ihre Klage gegen alle Beklagte auf den "großen" Schadensersatzanspruch umgestellt und diesen auf insgesamt 19.399.945,00 DM beziffert. Hinsichtlich der Berechnung und der einzelnen geltend gemachten Schadenspositionen wird auf die Ausführungen in dem Tatbestand des landgerichtlichen Urteils (UA S. 10 ff., Bl. 1839 ff. d. A.) verwiesen.

Die Kläger haben in erster Instanz zuletzt beantragt,

I.

die Beklagten zu 1.) 2.) und 3.) als Gesamtschuldner, haftend auch wegen unerlaubter Handlungen, zu verurteilen,

Zug um Zug gegen Rückauflassung der verkauften, in dem Antrag näher bezeichneten Liegenschaften

a) an die Kläger als Gesamtgläubiger den Betrag in Höhe von 19.399.945,00 DM zuzüglich 7,06 % Zinsen aus 3.900.000,00 DM vom 18.8.1995 bis 6.2.1996, 7,06 % Zinsen aus 5.348.080,92 DM vom 7.2.1996 bis 30.4.2000, sowie Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG, hilfsweise aber mindestens 7,06 % aus 1.606.208,08 DM seit dem 13.10.2000 und Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 DÜG aus 8.545.656,00 DM seit dem 3.4.2001 zu zahlen;

b) die Kläger als Gesamtgläubiger von einer näher bezeichneten Teilverbindlichkeit gegenüber der A-Bank freizustellen;

II.

festzustellen, dass sich die Beklagten zu 1.), 2.) und 3.) bezüglich der Rückübertragung der verkauften, in dem Antrag näher bezeichneten Grundstücke in Annahmeverzug befinden;

III.

festzustellen, dass die Beklagten zu 1.), 2.) und 3.) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern als Gesamtgläubigern alle Schäden zu ersetzen, die aus Fehlern der Kaufsache, dem Fehlen zugesicherter Eigenschaften und arglistigem Verhalten - nämlich einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung - der Beklagten zu 1.) und 2.) im Zusammenwirken mit der Beklagten zu 3.) hinsichtlich des Kaufvertrages vom 9.5.1995 (Nr. .../1995 der Urkundenrolle des Notars Notar1) unter anderem durch unzutreffende Angaben zu erzielten Mieten, den unzutreffenden Angaben zur Größe der Wohnungen und sonstigen Flächen, den unzutreffenden Angaben zu Streitigkeiten mit Mietern, den fehlenden Hinweisen auf die Baurechtswidrigkeit der Gebäude sowie der sonstigen Mangelhaftigkeit des Kaufobjekts entstanden sind und nicht von dem Leistungsantrag unter Ziffer I. erfasst sind und noch entstehen werden;

IV.

festzustellen, dass die Beklagten zu 1.), 2.) und 3.) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern als Gesamtgläubigern alle Schäden zu ersetzen, die aus der Täuschung - nämlich einer vorsätzlichen unerlaubten Handlung - der Beklagten zu 1.) und 2.) im Zusammenwirken mit der Beklagten zu 3.) über die Eigentumsverhältnisse im Rahmen des Kaufvertrages vom 9.5.1995 (Nr. .../1995 der Urkundenrolle des Notars Notar1), insbesondere der Täuschung hierüber, dass das Parkdeck einschließlich der Grundfläche weder zum - in dem Antrag genau bezeichneten - Grundstück A-Straße Z noch zum - in dem Antrag ebenfalls genau bezeichneten - Grundstück A-Straße X-Y gehört, entstanden sind und nicht vom Leistungsantrag unter Ziffer I. erfasst sind und noch entstehen werden.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben das Vorliegen von Baumängeln und Feuchtigkeitsschäden bestritten und geltend gemacht: Das Parkdeckgrundstück sei nicht Kaufgegenstand gewesen, worauf die Kläger hingewiesen worden seien. Diesbezüglich sei ihnen weder etwas zugesichert noch arglistig verschwiegen worden. Die Dachgeschosse der Anwesen seien nicht baurechtswidrig ausgebaut worden, ihnen sei jedenfalls nichts derartiges bekannt gewesen. Sie hätten hinsichtlich der Mietzinshöhen keine Zusicherung dahin gehend abgegeben, dass diese ortsüblich seien bzw. sich im Rahmen des Mietspiegels bewegten. Die Kläger seien insoweit auch nicht getäuscht worden. Daneben sei keine der im Kaufvertrag abgegebenen Erklärungen unwahr. Der Anspruch der Kläger sei weiter gemäß § 351 BGB a. F. ausgeschlossen, da die Kläger die Mietzinshöhen reduziert und die Kaufsache damit verschlechtert hätten. Schließlich haben sie Einwände hinsichtlich einzelner Schadenspositionen wie den Finanzierungskosten, der Grundsteuer, den Verwaltungskosten und dem Disagio erhoben.

Das Landgericht hat Beweis erhoben gemäß den Beschlüssen vom 21. April 1997 (Bl. 827 ff. d. A.), 5. August 1998 (Bl. 1186 f. d. A.) und 17.12.1998 (Bl. 1138 d. A.) durch Vernehmung der Zeugen Z2, Z4, Z5, Z6, Z7, Z8 und Z9, Z3, Z10, Z11 und Z1, durch Einholung einer schriftlichen Aussage des Zeugen Notar1 sowie eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen SV1. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Niederschriften der mündlichen Verhandlungen vom 9. Juli 1997 (Bl. 909 ff. d. A.), 24. September 1997 (Bl. 961 ff. d. A.) und 17. Dezember 1997 (Bl. 1027 ff. d. A.), die schriftliche Aussage des Zeugen Notar1 vom 12. Oktober 1997 (Bl. 1195 ff. d. A.) sowie das im roten Beiordner (Leitzordner) befindliche Gutachten des Sachverständigen SV1 vom 4. April 2000 Bezug genommen.

Sodann hat das Landgericht die Klage durch Urteil vom 28.9.2001 abgewiesen.

Zur Begründung hat es ausgeführt, den Klägern stehe kein Anspruch auf Schadensersatz aus §§ 463, 462 BGB, Verschulden bei Vertragsschluss (c.i.c.), Delikt oder positiver Vertragsverletzung (pVV) gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) sowie die ehemalige Beklagte zu 3.) zu.

Die Klage sei zu einem erheblichen Teil bezüglich der einzelnen Schadenspositionen unschlüssig. Bei der Position "Disagio" hätten die Kläger ihre Besteuerung offen legen müssen, da die Steuervorteile im Wege der Vorteilsausgleichung zu berücksichtigen gewesen seien. Bezüglich der geltend gemachten Verwaltungskosten sei zu beachten, dass der Einsatz der eigenen Arbeitskraft grundsätzlich kein Vermögensschaden und daher nicht ersatzfähig sei. Die Position Verwendungsersatz sei ebenfalls nicht nachvollziehbar dargelegt, da bei den einzelnen Summen nicht angegeben sei, wofür das Geld verwendet worden sei. Die Nutzungen seien nur bis zum 31. Dezember 2000 berechnet, obwohl die letzte mündliche Verhandlung am 7. Juni 2001 stattgefunden habe.

Der Anspruch scheitere jedoch insgesamt. Aufgrund des in dem notariellen Kaufvertrag wirksam vereinbarten Gewährleistungsausschlusses seien die Kläger mit Gewährleistungsanschlüssen, soweit dies zulässig sei, ausgeschlossen.

Eine Haftung der Beklagten zu 1.) sei mangels schlüssigen Vortrages nicht ersichtlich. Die Kläger hätten nicht dargelegt, ob und wie die Beklagte zu 1.) bei dem Kauf überhaupt in Erscheinung getreten sei. Ohne Hinzutreten besonderer Umstände sei nicht davon auszugehen, dass ein von mehreren Verkäufern für das Verhalten eines anderen in vollem Umfang einstehen wolle.

Der verkauften Sache habe zur Zeit des Verkaufs im Übrigen weder eine zugesicherte Eigenschaft gefehlt, noch hätten die Beklagten zu 1.) und 2.) einen Fehler arglistig verschwiegen oder anderweitig schuldhaft gehandelt.

Bezüglich des Umstands, dass die Mieten der Objekte ortsüblich seien bzw. im Rahmen des ...-Mietspiegels lägen, liege keine zugesicherte Eigenschaft vor bzw. sei eine solche nicht nachgewiesen. Die Zusicherung müsse wegen der Formvorschriften beim Erwerb eines Grundstücks ihren Niederschlag in dem notariellen Kaufvertrag gefunden haben, auf andere Angaben könne nicht ohne Weiteres zurückgegriffen werden. Zum Bestandteil des Vertrages seien aber nur die "Einzelaufstellungen der eingezogenen Mieten, Stand 2.2.1995" gemacht worden. Dem Text sei nicht zu entnehmen, dass es sich hierbei um ortsübliche oder innerhalb des Mietspiegels liegende Mieten handele und die Beklagten dafür einstehen wollten. Die Formulierung spreche vielmehr für eine Wissenserklärung. Allenfalls könne eine Zusicherung bezüglich der tatsächlich erzielten Miethöhe angenommen werden. Diese Miethöhe sei aber unstreitig erzielt worden. Die Aussage des beurkundenden Notars, des Zeugen Notar1, sei lediglich zu entnehmen, dass die streitigen Punkte Gesprächsgegenstand gewesen seien, nicht aber, dass insoweit eine Zusicherung vorgelegen habe. Auch der Aussage des Zeugen Z2 lasse sich allenfalls eine entsprechende Wissensbekundung des Beklagten zu 2.), nicht aber eine Zusicherung entnehmen.

Eine arglistige Täuschung des Beklagten zu 2.) liege insoweit ebenfalls nicht vor. Ein entsprechender Täuschungswille des Beklagten zu 2.) scheide aus. Er habe vor Vertragsschluss die Grundlagen der Mietberechnung den Klägern gegenüber offen gelegt. Diese hätten deshalb die Möglichkeit der Überprüfung gehabt.

Bezüglich des Parkdecks scheide eine Sachmängelhaftung bereits deshalb aus, weil das Parkdeck nicht Vertragsgegenstand geworden sei. Im Übrigen könne nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme ein arglistiges Verschweigen der Eigentumsverhältnisse an dem Parkdeck durch den Beklagten zu 2.) nicht angenommen werden.

Soweit die Kläger ihre Ansprüche auf verschiedene Mängel stützen würden, sei ihnen dies aufgrund des vereinbarten Gewährleistungsausschlusses verwehrt. Dies betreffe insbesondere die behaupteten Feuchtigkeitsschäden und die behauptete bauordnungswidrige Ausführung der Dachgeschossausbauten der Häuser X-Y sowie des Umbaus des Hauses Nr. Z. Derartige Mängel hätten die Beklagten nicht arglistig verschwiegen. Eine Offenbarungspflicht habe ebenfalls nicht bestanden. Eine Pflicht zur Offenbarung sei bei Altbauten regelmäßig nur wegen verborgener, nicht unerheblicher Mängel zu bejahen. Bei den Klägern sei davon auszugehen, dass sie Erfahrung mit Immobilien hatten. Sie seien an den Kauf auch professionell herangegangen und hätten das Objekt mit ihrem Architekten, dem Zeugen Z3 besichtigt. Zudem hätten sie Einsicht in die Unterlagen und Pläne erhalten. Der Zeuge Z3 habe sich nach der Bekundung des Zeugen Z2 nach der Besichtigung sogar dahin gehend geäußert, dass "hier und da noch etwas gemacht" werden müsse. Selbst wenn man im Übrigen von arglistig verschwiegenen Fehlern ausgehe, scheitere der Anspruch daran, dass es sich im Verhältnis zur Größe der Kaufsache allenfalls um unerhebliche Mängel handele.

Für eine Haftung der ehemaligen Beklagten zu 3.) sei ebenfalls kein Anhaltspunkt ersichtlich. Diese träfen keine über die Pflichten des Verkäufers hinausgehende Aufklärungspflichten. Soweit die Mitarbeiter der ehemaligen Beklagten zu 3.) auf den Angaben der Beklagten zu 1.) und 2.) beruhende Verkaufswertgutachten erstellt hätten, seien diese Unterlagen jedenfalls für die Kaufentscheidung der Kläger nicht kausal geworden. Diese nur für interne Zwecke der ehemaligen Beklagten zu 3.) erstellten Unterlagen seien den Klägern erst nach der Kaufentscheidung vom 5. Mai 1995 am 6. Mai 1995 übergeben worden. Anhaltspunkte für eine deliktische Haftung seien ebenfalls nicht ersichtlich.

Mangels eines Schadensersatzanspruchs stehe den Klägern auch der unter I. b. geltend gemachte Freistellungsanspruch nicht zu. Dasselbe gelte bezüglich des Feststellungsanspruchs hinsichtlich des Annahmeverzugs. Die Feststellungsanträge zu III. und IV. seien darüber hinaus schon unzulässig, da kein Feststellungsinteresse vorliege. Es sei nicht ersichtlich, welche Schadenspositionen außer den bereits mit der Klage geltend gemachten noch bestehen könnten. Die Feststellungsanträge seien im Übrigen zuvor neben dem zunächst geltend gemachten Minderungsanspruch gestellt und auf die Erfüllung des Kaufvertrags gerichtet gewesen. Die Kläger begehrten nunmehr aber den großen Schadensersatzanspruch, mithin im Kern die Wandlung des Kaufvertrages.

Soweit die Kläger mit Schriftsatz vom 23.7.2001 neue Tatsachen bezüglich der baurechtswidrigen Ausführung von Aus- und Umbauten im Keller des Gebäudes A-Straße Z vortrügen, seien sie mit diesem Vortrag gemäß § 296 a ZPO ausgeschlossen. Ein Anlass, die mündliche Verhandlung erneut zu eröffnen, bestehe nicht. Die Kläger hätten zwischenzeitlich nahezu 5 Jahre Zeit gehabt, die entsprechenden Informationen einzuholen und rechtzeitig vorzutragen.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des erstinstanzlichen Urteils (Bl. 1852 ff. d. A.) Bezug genommen.

Gegen dieses ihnen am 4. Oktober 2001 zugestellte Urteil haben die Kläger am 5. November 2001 Berufung eingelegt und diese innerhalb verlängerter Frist am 1. Februar 2002 begründet.

Die Kläger haben im Berufungsverfahren zunächst weiterhin gegen alle drei Beklagten den "großen" Schadensersatzanspruch geltend gemacht und neben mehreren weiteren Ansprüchen die Zahlung von 9.983.226,71 € Zug um Zug gegen Rückübertragung der verkauften Liegenschaften beantragt. Hinsichtlich der Einzelheiten ihres diesbezüglichen Begehrens wird auf die Ausführungen in der Berufungsbegründung vom 1. Februar 2002 (Bl. 1992 ff. d. A.), insbesondere die schriftsätzlich angekündigten Berufungsanträge (Bl. 1992 ff. d. A.), verwiesen. In der mündlichen Verhandlung vom 12. Mai 2003, auf deren Protokoll (Bl. 2500 ff. d. A.) Bezug genommen wird, haben sie ihre Anträge nach umfangreichen rechtlichen und tatsächlichen Hinweisen durch den Senat modifiziert. Unter anderem haben sie von der ehemaligen Beklagten zu 3.) nur noch die Zahlung von 500.000,00 € nebst Zinsen begehrt und die Berufung gegen diese im Übrigen zurückgenommen.

Die Kläger haben die von ihnen geltend gemachten Ansprüche in zweiter Instanz zunächst auf insgesamt elf von ihnen behauptete und nach ihrer Ansicht offenbarungspflichtige Mängel bzw. arglistige Täuschungen der Beklagten gestützt. Dabei handelte es sich weiterhin um die Eigentumsverhältnisse an dem Parkdeck und daneben um den Umbau des Anwesens A-Straße Z, den Umbau des Anwesens A-Straße X-Y, die Mieterträge, die Wohnflächen, die Tieferlegung des Anwesens A-Straße Z, Mietstreitigkeiten, die Kellerabdichtung, die Kellerhöhe, den Bauzustand des Parkdecks sowie die Anzahl der Wohneinheiten. Als Schadenspositionen haben sie den Kaufpreis, Zinsen, Finanzierungskosten, Disagiokosten, Vertragskosten, Untersuchungskosten, Verwaltungskosten und Verwendungen aufgeführt und von ihnen gezogene Nutzungen abgezogen. Hinsichtlich der jeweiligen Einzelheiten wird auf die S. 7 ff., 73 ff. der Berufungsbegründung vom 1. Februar 2002 (Bl. 1998 ff., 2064 ff. d. A.) verwiesen.

Mit Schriftsatz vom 1. September 2003 (Bl. 2593 ff. d. A.) und den in der Sitzung vom 10. November 2003 (Bl. 2679 f. d. A.) gestellten Anträgen haben die Kläger ihre Klage erneut insgesamt umgestellt. Sie haben jetzt wieder den "kleinen" Schadensersatzanspruch verfolgt. Dabei haben sie die Höhe des Gesamtschadens zunächst auf 4.030.297,26 € beziffert und die folgenden Positionen geltend gemacht (vgl. im Einzelnen Schriftsatz vom 1. September 2003, S. 27 ff., Bl. 2619 ff. d. A.):

Da das Parkdeck Gegenstand des Kaufvertrages gewesen sei, sei zur Herstellung des vertraglich zugesicherten Zustandes ein Erwerb des Grundstückes notwendig, wofür Kosten in Höhe von 200.000,00 € anfielen. Weiterhin betrage hinsichtlich des Anwesens A-Straße Z der anteilige Kaufpreis 4.356.000,00 DM. Der Verkehrswert zum 1. Juli 1995 habe sich lediglich auf 355.000,00 DM belaufen, so dass sich insoweit ein überzahlter Kaufpreis von 2.045.678,82 € (4.001.000,00 DM) errechne. Hinzu kämen Untersuchungskosten zur Schadensfeststellung in Höhe von 15.925,89 € und Architektenkosten anlässlich der Vermessung der Wohn- und Nutzflächen in Höhe von 1.955,05 €. Wegen der Durchfeuchtung sei die Installation einer Drainage notwendig, die diesbezüglichen Reparaturkosten beliefen sich auf 64.703,85 €. Aufgrund der amtlichen Nutzungsuntersagung habe ein Gerüst installiert werden müssen, was Kosten in Höhe von 4.179,60 € verursacht habe. Bezüglich der Liegenschaft A-Straße X-Y belaufe sich die Wertminderung aufgrund verminderter Mieteinnahmen auf 1.442.723,98 €. Daneben seien Kosten für den Innenausbau der Dachgeschosswohnung in Höhe von 60.097,60 € zu berücksichtigen. Ersatzfähig seien auch die Kosten für die Eindeckung des Daches in Höhe von 12.824,50 € für ein Außengerüst sowie weiteren 179.207,59 € für die Dachbedeckung selbst. Hinsichtlich des Parkdecks seien Untersuchungskosten in Höhe von 514,49 € sowie für das Einbringen von Stahlsprießen Kosten in Höhe von 2.485,89 € angefallen.

Nach dem Erwerb des Parkdeckgrundstücks sowie einer weiteren Parzelle haben die Kläger den Rechtsstreit in der Hauptsache in Höhe von 119.356,08 € für erledigt erklärt. Dazu haben sie ausgeführt: Von dem geltend gemachten Wert des Grundstücks von 200.000,00 € sei zunächst der Kaufpreis von 60.000,00 € abzuziehen. Sie seien aber auch aus Schadensminderungsgründen gehalten gewesen, sich gegen das Herausgabebegehren der H zu wehren. Deshalb seien auch die ihnen in dem Rechtsstreit entstandenen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 15.484,82 € sowie die von ihnen nach dem Vergleich zu tragenden hälftigen Gerichtskosten in Höhe von 5.159,10 € zu berücksichtigen. Sie könnten deshalb noch die Zahlung von 80.643,92 € verlangen. Sie haben behauptet, der Abschluss des Vergleichs und der dort vereinbarte Kaufpreis änderten an dem Wert des Parkdeckgrundstücks von 200.000,00 € nichts.

Die Kläger haben weiterhin geltend gemacht, der Beklagte zu 2.) habe anlässlich eines Besichtigungstermins erklärt, das Parkdeck gehöre zu den verkauften Grundstücken. Das Parkdeck sei Gegenstand des Kaufvertrages gewesen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben sich der Teilerledigungserklärung der Kläger nicht angeschlossen.

Die Kläger haben nunmehr beantragt,

das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 28.9.2001 (Az. 2/27 O 19/96) aufzuheben und

1 a. die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger zu 1.) und 2.) EUR 3.910.941,18 zuzüglich

-7,06 % Zinsen aus EUR 1.994,038,34 seit dem 24.8.1995, zuzüglich

-7,06 % Zinsen aus weiteren EUR 759.845,44 seit dem 7.2.1996, zuzüglich

-Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus weiteren EUR 801.784,66 seit dem 13.10.2000, zuzüglich

-Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus weiteren EUR 355.272,74 seit dem 3.4.2001 zuzüglich

-Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz aus EUR 119.356,08 für die Zeit vom 3.5.2001 bis zum 3.5.2004

zu zahlen;

1 b. festzustellen, dass der Rechtsstreit in der Hauptsache teilweise, nämlich in Höhe von EUR 119.356,08, erledigt ist;

2. festzustellen, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern sämtliche weitere Schäden zu ersetzen, die den Klägern noch durch den Kauf vom 09.05.1995 (Nr. .../1995 der Urkundsrolle des Notars Notar1) durch Mängel der Kaufsache und dem Fehlen von zugesicherten Eigenschaften entstehen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben die erneute Umstellung der Klage auf den "kleinen" Schadensersatzanspruch als Klageänderung bewertet und die Ansicht vertreten, dass die teilweise für erledigt erklärte Forderung von Anfang an nicht bestanden und sich deshalb nicht erledigt habe.

Die Beklagten haben nochmals darauf hingewiesen, dass das Parkdeckgrundstück nicht Vertragsgegenstand gewesen sei. Die Kläger seien über die Rechtsverhältnisse an dem Parkdeck positiv informiert gewesen. In der Anlage 1 b zu dem Kaufvertrag sei ausdrücklich erwähnt worden, dass die fraglichen Stellplätze sich auf einem Grundstück der H befinden. Dies ergebe sich auch aus dem in dem Kaufvertrag aufgeführten Grundbuchbestand und den dort aufgeführten Grundstücksgrößen. Die Kläger hätten volle Einsicht in die einschlägigen Vertragsunterlagen gehabt. Der Beklagte zu 2.) habe bei der Begehung lediglich gesagt, dass das Parkdeck von den Käufern entsprechend einer Vereinbarung mit der H genutzt werden könne. Die Kläger hätten sich auch unschwer durch Einsicht in den Katasterauszug davon überzeugen können, was zum Bestand der verkauften Grundstücke gehört habe und was nicht. Bei den notariellen Verhandlungen habe ein Katasterplan in einer Fotokopie vorgelegen, aus dem erkennbar gewesen sei, dass der hintere Teil nicht zu dem fraglichen Flurstück gehört habe.

Mit Beschluss vom 30. Januar 2004, Az.: 810 IN 1425/03 E (Bl. 2730 d. A.), hat das Amtsgericht Frankfurt am Main das Insolvenzverfahren über das Vermögen der ehemaligen Beklagten zu 3.) eröffnet und die Beklagte zu 3.) zur Insolvenzverwalterin bestellt.

Durch Teilurteil vom 27. Juli 2004 (Bl. 2793 ff. d. A.) hat der Senat die Berufung der Kläger bezüglich des Zahlungsantrages 1 a. gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) in Höhe von 80.643,92 € nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz hieraus seit dem 3.4.2001 sowie Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 119.356,08 € für die Zeit vom 3.5.2001 bis zum 3.5.2004 und des Antrages 1 b. auf Feststellung der teilweisen Erledigung des Rechtsstreits in der Hauptsache in Höhe von 119.356,08 € zurückgewiesen. Gegenstand dieses Teilurteils sind die Ansprüche der Kläger im Zusammenhang mit den Eigentumsverhältnissen an dem benachbarten Parkdeckgrundstück gewesen.

Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, dass die Voraussetzungen für den Erlass eines Teilurteils gemäß § 301 Abs. 1 Satz 1 ZPO vorliegen, weil die Kläger mit den weiteren Schadenspositionen das Fehlen zugesicherter Eigenschaften der gekauften Grundstücke beziehungsweise das arglistige Verschweigen von Mängeln geltend machen, und die Entscheidung über die Ansprüche der Kläger wegen der Eigentumsverhältnisse an dem Parkdeck unabhängig von dem Streit der Parteien über die weiteren Schadenspositionen ergehen könne. In der Sache stehe den Klägern ein Schadensersatzanspruch aus § 463 BGB a. F. nicht zu, weil das Parkdeckgrundstück nicht Gegenstand des Kaufvertrages gewesen sei. Auch gemäß den Grundsätzen des Verschuldens bei Vertragsschluss (c.i.c.) oder aus unerlaubter Handlung (§§ 823 ff. BGB) seien die Beklagten nicht zum Schadensersatz verpflichtet, weil sie im Zusammenhang mit den Eigentumsverhältnissen an dem Parkdeck keine Hinweis- oder Aufklärungspflichten verletzt haben. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe des Teilurteils vom 27. Juli 2004 (Bl. 2808 ff. d. A.) Bezug genommen. Die Revision hat der Senat nicht zugelassen.

Mit Beschluss vom selben Tage (Bl. 2817 f. d. A.) hat der Senat außerdem die Kläger - wie schon mehrfach zuvor - darauf hingewiesen, dass ihr bisheriger Sachvortrag in verschiedener Hinsicht prozessualen Anforderungen nicht genüge und nicht geeignet sei, die geltend gemachten Ansprüche zu begründen. Insbesondere werde nicht ausreichend deutlich, auf welche Mängel die Kläger die einzelnen geltend gemachten Schadenspositionen stützten.

Die gegen die Nichtzulassung der Revision im Urteil des Senats vom 27. Juli 2004 von den Klägern erhobene Beschwerde hat der V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs durch Beschluss vom 6. April 2005, Az.: V ZR 181/04, zurückgewiesen.

Der Senat hat sodann mit Beschluss vom 19. Mai 2005 (Bl. 2872 d. A.) ausgeführt, dass er an seinen Ausführungen bezüglich des Vorbringens der Kläger gemäß dem Beschluss vom 27. Juli 2004 festhalte.

Daraufhin haben die Kläger ihre Klageforderung neu aufgeschlüsselt, auf insgesamt nur noch sechs arglistig verschwiegene Mängel bzw. fehlende zugesicherte Eigenschaften gestützt und ihren "kleinen" Schadensersatzanspruch nunmehr auf insgesamt 4.047.614,46 € beziffert. Im Einzelnen haben sie wegen behaupteter Baurechtswidrigkeit des Anwesens A-Straße 1.078.633,25 € sowie behaupteter Baurechtswidrigkeit des Anwesens A-Straße X-Y 612.444,09 € geltend gemacht. Daneben haben sie als Kosten zur Schadensfeststellung 20.065,85 €, wegen unzutreffender Flächenangaben in dem Kaufvertrag 569.067,86 €, wegen der Tieferlegung des Anwesens A-Straße Z 1.909,36 €, wegen der schadhaften Kellerabdichtung des Anwesens A-Straße Z 31.933,50 € und unter Berufung auf eine Täuschung über den Mietzinsertrag insgesamt 1.668.856,70 € beansprucht. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 1. Juli 2005(Bl. 2874 ff. d. A.) verwiesen.

In der mündlichen Verhandlung vom 10. Oktober 2005 haben die Kläger auf erneute entsprechende Hinweise des Senats den Anspruch neu berechnet und beantragt,

die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 3.830.297,26 € nebst Zinsen zu zahlen und festzustellen, dass die Beklagten verpflichtet sind, den Klägern sämtliche weitere Schäden zu ersetzen, die den Klägern noch durch den Kauf vom 09.05.1995 (Nr. .../1995 der Urkundsrolle des Notars Notar1) durch Mängel der Kaufsache und dem Fehlen von zugesicherten Eigenschaften entstehen.

Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf die Anlage 1 zum Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 10. Oktober 2005(Bl. 2882 d. A.) verwiesen.

Vor dem vom Senat in der mündlichen Verhandlung anberaumten Verkündungstermin haben die Kläger, nunmehr vertreten von einem neuen Prozessbevollmächtigten, mit nicht nachgelassenem Schriftsatz vom 8. Dezember 2005 (Bl. 3034 ff. d. A.) erneut primär den "großen" Schadensersatzanspruch geltend gemacht und die zuletzt gestellten Klageanträge nur noch als Hilfsanträge aufrechterhalten. Der Senat musste in der Folgezeit wegen der Erkrankung und des anschließenden Todes eines an der letzten mündlichen Verhandlung beteiligten Senatsmitglieds mit Beschluss vom 15. Dezember 2005 (Bl. 3045 f. d. A.) den Verkündungstermin aufheben und einen neuen Verhandlungstermin bestimmen.

Die Beklagte zu 3.) hat mit Schriftsatz vom 31. Januar 2006 (Bl. 3057 d. A.) den Rechtsstreit wieder aufgenommen.

Die Kläger meinen, die erneute Umstellung der Klage auf den "großen" Schadensersatzanspruch sei wiederum keine Klageänderung, zumindest aber als solche sachdienlich und damit zulässig. Auch das Teilurteil des Senats vom 27. Juli 2004 stehe dem nicht entgegen, da es einen anderen Sachkomplex betreffe und widerspruchsfreie Entscheidungen möglich seien. Der Anspruch sei bereits deshalb begründet, weil sie von den Beklagten zu 1.) und 2.) über die Baurechtswidrigkeit arglistig getäuscht worden seien.

Im Einzelnen bringen sie vor:

Der vertragliche Gewährleistungsausschluss verstoße aufgrund der Art und Anzahl der Mängel sowie der Vielzahl der Täuschungen durch die Beklagten gegen Treu und Glauben und sei deshalb gemäß § 242 BGB unwirksam.

Die Baurechtswidrigkeit der Anwesen sei insgesamt durch die Tatbestandswirkung der Entscheidungen der Bauaufsichtsbehörde, an die der Senat gebunden sei, sowie das Gutachten des Sachverständigen SV1 nachgewiesen.

Der Umbau des Anwesens A-Straße Z sei baurechtswidrig, weil er ohne Baugenehmigung und Einschaltung eines qualifizierten Bauleiters erfolgt sei. Vier der fünf Geschosse seien baurechtswidrig. So enthalte das Gebäude etwa 21 statt 6 Wohnungen, das Brandschutzkonzept sei verändert, die KFZ-Stellplätze seien ungenügend, Abstellräume fehlten, der Keller sei umgewandelt etc. Die notwendigen Maßnahmen seien so kostenintensiv, dass ein erheblicher Mangel vorliege. Der Beklagte zu 2.) habe von diesen Umständen Kenntnis gehabt, da die Umbauten zu einem Zeitpunkt stattgefunden hätten, als die Beklagten zu 1.) und 2.) bereits Eigentümer der Grundstücke waren. Die Kläger hätten demgegenüber keine Kenntnis vom Fehlen einer entsprechenden Baugenehmigung gehabt. Sie seien nicht verpflichtet gewesen, in die Grund- oder Bauakten Einsicht zu nehmen oder vor der Beurkundung sachverständige Maßnahmen zu veranlassen. Die Mängel seien offenbarungspflichtig gewesen. Für die Annahme der Arglist genüge, dass der offenbarungspflichtige Verkäufer mit der Möglichkeit einer Unzulässigkeit der Nutzung der Räumlichkeiten zu Wohnzwecken rechne. Dies gelte gerade bei einem Großvermieter. Schon das Fehlen der Baugenehmigung bedeute einen erheblichen Mangel. Im Hinblick auf Ziffer V. 3 des Kaufvertrages habe sogar eine erweiterte Offenbarungspflicht bestanden.

Auch bezüglich des Anwesens A-Straße X-Y seien die Kläger über die formelle und materielle Baurechtswidrigkeit nicht aufgeklärt worden. Es bestünden auch insoweit zahlreiche Mängel, zum Beispiel sei die Dacheindeckung fehlerhaft. Deshalb fehle es bei 35 von 37 Wohnungen an einer Baugenehmigung. Die Mängel seien auch erheblich. Die Kläger hätten hiervon keine Kenntnis gehabt, wohl aber die Beklagten zu 1.) und 2.). Diese seien zur Offenbarung verpflichtet gewesen. Da wegen der eigenverantwortlichen Ausführung die Möglichkeit der Unzulässigkeit der Nutzung in Kauf genommen worden sei, müsse Arglist angenommen werden.

Das Landgericht habe weiter die Abweichung zwischen der tatsächlichen Nutzfläche und den Angaben im Kaufvertrag nicht berücksichtigt. Diese betrage bei beiden Objekten jeweils 11%, was sich aus dem Gutachten des gerichtlichen Sachverständigen SV1 und einem Privatgutachten des Architekten Z3 ergebe. Dies stelle einen wesentlichen Mangel dar. Die Kläger hätten über die Angaben im Kaufvertrag hinaus keine Kenntnisse gehabt. Eine Überprüfung der Flächenmaße sei nicht möglich gewesen. Die Verkäufer hätten demgegenüber exakte Kenntnisse gehabt, da sie entsprechende Umbaumaßnahmen vorgenommen hätten. Der Beklagte zu 2.) habe bestimmte Größenmaße vorgetäuscht und arglistig gehandelt. Es seien beliebig Daten genannt worden, um das Kaufobjekt positiv darzustellen. Auch eine entsprechende Zusicherung sei anzunehmen. Eine Bereitschaft, für die Folgen des Fehlens einzustehen, sei zu erkennen gewesen. Die Zahlen seien auch in dem Verkaufswertgutachten zugrunde gelegt worden. Der Schaden bestehe in einem geringeren Ertragswert der Grundstücke und betrage für das Anwesen A-Straße X-Y 187.644,12 € sowie für das Anwesen A-Straße Z 381.423,74 €, insgesamt mithin 569.067,86 €.

Ein weiterer Mangel sei die Tieferlegung des Gebäudes A-Straße Z. Das Kellergeschoss sei ohne Genehmigung um ca. 60 cm abgesenkt worden. Die Verfüllung der abgestemmten Fundamente sei unterblieben. Dies ergebe sich aus einem anonymen Schreiben an die Bauaufsichtsbehörde vom 25. Juni 1992 (Bl. 1725 d. A.) und einem Schreiben eines Herrn N aus dem Jahre 1994 (Bl. 1714 d. A.). Dadurch sei der Straftatbestand der Baugefährdung gemäß § 319 StGB verwirklicht. Die statische Situation sei grundlegend verändert, die Gesundheit der Anwohner sei erheblich gefährdet worden. Bei einer Ortsbesichtigung der Bauaufsicht sei festgestellt worden, dass Abgrabungen von mindestens 36 cm stattgefunden hätten. Die Beklagten zu 1.) und 2.) hätten als Ausführende genaue Kenntnis gehabt. Die Kläger hätten keine Kenntnis erlangen können. Es habe ein aufklärungsbedürftiger Mangel vorgelegen. Durch die Tieferlegung seien Kosten zur Schadensfeststellung in Höhe von 1.909,36 € entstanden.

Die Feuchtigkeit im Keller des Anwesens A-Straße Nr. Z beruhe auf grundlegenden konstruktiven Mängeln und Ausführungsmängeln, wie dem unsachgemäßen Anschluss an die Kanalisation und dem Fehlen der notwendigen Isolierung der Außenwände, was durch Granitplatten an der Außenseite des Gebäudes verborgen worden sei. Die Kläger hätten keine Möglichkeit gehabt, hiervon Kenntnis zu nehmen. Die Beklagten hätten demgegenüber über eine genaue Kenntnis verfügt, was sich etwa aus einer handschriftlichen Notiz des Beklagten zu 2.) vom 30. Juni 1994 (Bl. 1122d. A.) und aus einem Schreiben von Mietern (Bl. 1715 ff. d. A.) ergebe. Ihre fehlende Mitteilung sei als arglistiges Verschweigen anzusehen, eine Offenbarungspflicht habe bestanden. Dem Zeugen Z3 sei zudem erklärt worden, der Keller sei trocken. Die Installation einer geeigneten Drainage koste für das Anwesen A-Straße Z 31.933,50 €, für das Anwesen A-Straße X-Y 64.703,85 €, insgesamt mithin 96.637,35 €.

Das Begehren der Kläger wird ferner auf Unzuträglichkeiten bezüglich des Mietzinsertrags gestützt. Während der Kaufvertrag auf einen Gesamtbetrag von 985.000,00 DM verweise, habe der Sachverständige SV1 eine ortsübliche Wohnungsmiete von 481.707,00 DM ermittelt. Es ergebe sich ein eklatantes Missverhältnis zwischen Zusage und Realität. Der Mietausfall habe im Jahr 1995 84.693,00 DM, im Jahr 1996 165.864,00 DM betragen. Die Beklagten seien systematisch mietwucherisch vorgegangen. Dies belege auch ein Schreiben des Amtes für Wohnungswesen der Stadt O1 am Main vom 19. März 2003 (Anl. BB-37 A). Die weitreichende Überschreitung der ortsüblichen Mieterträge bedeute einen wesentlichen Mangel. Ein Großteil der Mietverträge sei zumindest teilnichtig gewesen. Eine Mangellage sei vom Landgericht Frankfurt am Main bis zum Jahre 1993 unterstellt worden. Auch für die Zeit danach sei ein Ausnutzungstatbestand anzunehmen, da die Wohnungen dem studentischen Einzugskreis gedient hätten und die Besonderheiten der Lage in Stadtteil A zu berücksichtigen sei. Die überhöhten Mieten bedeuteten gleichzeitig einen Sach- und einen Rechtsmangel. Die Beklagten zu 1.) und 2.) hätten die bestehende Wohnungsnot auch ausgenutzt. Dies ergebe sich etwa aus der Vielzahl der Mietprozesse und den langjährigen Erfahrungen der Beklagten zu 1.) und 2.). Die Kläger hätten bezüglich der Miethöhen ausdrücklich nachgefragt. Der Kaufvertrag sowie die Aussagen der Zeugen Z2 und Notar1 belegten, dass ihnen bestätigt worden sei, es lägen keine wucherischen Mieten vor. Vielmehr sei ausdrücklich gesagt worden, die Mieten seien ortsüblich und stimmten mit dem Mietspiegel überein. Dies stelle eine arglistige Täuschung dar. Ob der Mietspiegel zusätzlich Gegenstand einer Zusicherung gewesen sei, könne dahinstehen. Die Einsicht der Kläger in die Mietverträge schließe ihre Ansprüche nicht aus. Den Klägern hätten die Unterlagen am Tag der Protokollierung nur für zwei Stunden zur Verfügung gestanden; auch enthielten die Mietverträge keine Größenangaben. Der Sachverständige SV1 habe ein Jahr gebraucht, um seine Feststellungen zu treffen. Die Prüfung durch den Architekten der Kläger dürfe nicht zu deren Lasten gehen. Auch der ehemaligen Beklagten zu 3.) sei ein entsprechender Rückschluss nicht gelungen. Das Landgericht habe zu Unrecht unterstellt, die Kläger seien Immobilienmanager. Schließlich sei § 460 Satz 1 BGB a. F. zu beachten. Die Haftung der Beklagten sei danach nur dann ausgeschlossen, wenn die Kläger nachweislich Kenntnis der Mängel gehabt hätten.

Die Kläger seien auch über die Erzielbarkeit der Mieten getäuscht worden. Es hätten verschiedene Mietminderungsankündigungen vorgelegen, zwei Wohnungen seien nicht vermietet gewesen. Die Mieten hätten entgegen der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs nicht in gesetzmäßiger, sondern nur in wucherischer Weise erzielt werden können. Ob der Mietspiegel zugesichert worden sei, sei unerheblich. Die Ansprüche seien bereits gerechtfertigt, weil wegen der Mietminderungen, der Baurechtswidrigkeit und des Wuchers falsche Angaben gemacht worden seien.

Im Übrigen sei ohnehin eine Zusicherung der Mieten anzunehmen. Die Einzelaufstellungen der Mieten seien als Anlage 1 zum Bestandteil des Kaufvertrages gemacht und verlesen worden. Damit sei nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs von einer Zusicherung auszugehen. Dies gelte erst recht aufgrund der Besonderheiten des vorliegenden Falles wie der Zeitungsanzeige, dem Expose, dem Mietwertgutachten und den Verhandlungen vor dem Notar. Die Auffassung des Landgerichts könne auch nicht durch das Urteil des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main, Az. 23 U 179/99, gestützt werden.

Bezüglich des Anwesens A-Straße Z vermindere sich der Ertragswert wegen der Differenz zwischen den vertraglich vorgesehenen und den rechtlich erzielbaren Mieten um 464.764,32 €. Bei der Liegenschaft A-Straße X-Y betrage der auf diese Weise berechnete Schaden 1.204.092,38 €. Bezüglich der Mietstreitigkeiten seien Schäden von 56.778,45 € und 118.108,42 € entstanden, die aber lediglich hilfsweise geltend gemacht würden.

In der Höhe machen die Kläger gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) mit ihrem Hauptantrag den gezahlten Kaufpreis von 13,2 Millionen DM (6.749.052,83 €), die gezahlte Maklerprovision von 600.00,00 DM (306.775,13 €), Notarkosten von 47.948,12 DM (24.530,82 €), Grundbuchkosten in Höhe von 48.650,70 DM (24.874,71 €) sowie Grunderwerbssteuer in Höhe von 252.200,00 DM (128.947,81 €) geltend. Sie meinen, im Rahmen des großen Schadensersatzanspruchs müssten sie sich erlangte Vorteile, insbesondere die erzielten Mieten, nicht anrechnen lassen. Im Übrigen hätten sie ohnehin mit den Grundstücken nur Verluste erwirtschaftet.

Bezüglich der Haftung der ehemaligen Beklagten zu 3.) gelte Folgendes:

Die ehemalige Beklagte zu 3.) habe gegen ihre Informationspflichten verstoßen, und zwar zunächst bezüglich der Eigentumsverhältnisse an dem Parkdeck, die ihrem Geschäftsführer Z1 bekannt gewesen seien. Jedenfalls habe eine Belehrung über die Art und Weise des Nutzungsrechts erfolgen müssen. Sie habe von den Umbau- und Renovierungsmaßnahmen gewusst und habe jedenfalls um deren massive Bauordnungswidrigkeit wissen müssen. Auch über die überhöhten Mieten habe belehrt werden müssen. Dies gelte auch für die mangelhafte Bausubstanz. Die ehemalige Beklagte zu 3.) habe nur richtige Auskünfte auf einer hinreichenden Grundlage erteilen dürfen. Es habe der Hinweis erfolgen müssen, dass zu den Ertragsverhältnissen keine Aussage möglich sei, und belehrt werden müssen, dass keine Prüfung bezüglich Wucher oder überhöhten Mieten möglich gewesen sei. Die Aussagen im Exposee hätten nicht getroffen werden dürfen. Es sei davon auszugehen, dass der ehemaligen Beklagten zu 3.) "der Mietwucher vor Augen gestanden" habe, dies aber an die Kläger nicht weitergegeben worden sei. Eine wesentliche Pflichtverletzung sei in der Missachtung der Prüfungsobliegenheiten zu sehen. Mitgeteilt habe werden müssen, dass der ehemaligen Beklagten zu 3.) keine Prüfungsunterlagen zur Verfügung standen. Die Aussagen zum Zustand des Gebäudes seien treuwidrig gewesen. Es seien auch insbesondere zu den Ertragswerten Angaben ins Blaue hinein gemacht worden. Die Renditeberechnung sei gänzlich unzutreffend (Bl. 2090).

Daneben stelle der Maklervertrag zwischen den Beklagten zu 1.) und 2.) und der ehemaligen Beklagten zu 3.) einen Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter, hier der Kläger dar. In diesem Zusammenhang seien noch weitere Pflichten verletzt worden als im Rahmen des Maklervertrages mit den Klägern.

Die Aussagen des Landgerichts zur Kausalität des Verhaltens der ehemaligen Beklagten zu 3.) seien nicht haltbar. Das Exposee, die mündlichen Ausführungen und die vor der Beurkundung des Kaufvertrages vorgelegten Gutachten seien für den Vertragsschluss ursächlich gewesen. Hierfür spreche nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs auch eine Vermutung.

Die ehemalige Beklagte zu 3.) hafte daher aus positiver Vertragsverletzung und allen anderen denkbaren Anspruchsgrundlagen auf das negative Interesse. Der Schaden setze sich aus den Positionen Maklerprovision in Höhe von 600.00,00 DM (306.775,13 €), Notarkosten in Höhe von 47.948,12 DM (24.530,82 €), Grundbuchkosten in Höhe von 48.650,70 DM (24.874,71 €) sowie Grunderwerbssteuer in Höhe von 252.200,00 DM (128.947,81 €) zusammen und summiere sich somit auf 485.128,50 €.

Zwischen allen Beklagten bestehe eine Gesamtschuld, auch wenn das Begehren bezüglich der Beklagten zu 1.) und 2.) wandlungsähnlich sei. Gehe es um den Ausgleich von Schäden, liege grundsätzlich eine Gesamtschuld vor. Zwischen den Ansprüchen bestehe Gleichstufigkeit.

Die Kläger beantragen nunmehr,

1. das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 28.09.2001 aufzuheben und die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger den Betrag in Höhe von 7.234.181,30 € zuzüglich gesetzlicher Zinsen ab Rechtshängigkeit Zug um Zug gegen Rückübertragung der Liegenschaften A-Straße Z, eingetragen im Grundbuch von O1, Bezirk ..., Band ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../... und A-Straße X-Y, eingetragen im Grundbuch von O1, Bezirk ..., Band ..., Blatt ..., Gemarkung ..., Flur ..., Flurstück .../... zu zahlen;

2. hilfsweise, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 28.09.2001 aufzuheben und die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Kläger 3.830.297,26 € zuzüglich

-7,06 % Zinsen aus EUR 1.994,038,34 seit dem 24.8.1995, zuzüglich

-7,06 % Zinsen aus weiteren EUR 759.845,44 seit dem 7.2.1996, zuzüglich

-Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus weiteren EUR 801.784,66 seit dem 13.10.2000, zuzüglich

-Zinsen in Höhe von 5 % über dem Basiszinssatz aus weiteren EUR 355.272,74 seit dem 3.4.2001 zuzüglich

-Zinsen in Höhe von 5% über dem Basiszinssatz aus EUR 119.356,08 für die Zeit vom 3.5.2001 bis zum 3.5.2004

zu zahlen;

3. weiter hilfsweise, das Urteil des Landgerichts Frankfurt am Main vom 28.09.2001 aufzuheben und festzustellen, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) als Gesamtschuldner verpflichtet sind, den Klägern sämtliche weitere Schäden zu ersetzen, die den Klägern noch durch den Kauf vom 09.05.1995 (Nr. .../1995 der Urkundsrolle des Notars Notar1) durch Mängel der Kaufsache und dem Fehlen von zugesicherten Eigenschaften entstehen;

4. die Forderung der Kläger gegen die Firma A-GmbH (vormalige Beklagte zu 3.) in Höhe von 485.128,50 € zur Insolvenztabelle festzustellen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) beantragen,

die Berufung zurückzuweisen und die Klage einschließlich aller Hilfs- und Feststellungsanträge abzuweisen.

Die Beklagte zu 3.) beantragt,

die gegen sie gerichtete Berufung zurückzuweisen und alle gegen sie gerichteten Anträge abzuweisen.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) sind der Auffassung, die erneute Umstellung der Anträge auf den großen Schadensersatzanspruch sei unzulässig. Es liege eine Klageänderung vor, der die Beklagten nicht zustimmten. Sie sei im Hinblick auf die Prozessdauer und den Prozessverlauf auch nicht sachdienlich. Dem stehe auch das Teilurteil des Senats entgegen, mit dem über einen Teil des Streitgegenstandes bereits rechtskräftig entschieden sei. Der neue Antrag Nr. 1 sei auch unbegründet. Die Kläger müssten jedenfalls auch die gezogenen Nutzungen herausgeben, was sie entgegen ihren früheren Ausführungen nicht beachteten. Die Kläger seien daneben nicht mehr in der Lage, die Liegenschaften in dem Zustand herauszugeben, in dem sie diese erhalten hätten. Eine formelle oder materielle Baurechtswidrigkeit liege nicht vor. Auch der subjektive Tatbestand der Arglist sei nicht gegeben. Der Hilfsantrag zu 2) sei unzulässig. Wer auf Wandlung klage, könne nicht hilfsweise auf Minderung klagen. Der Hilfsfeststellungsantrag sei unzulässig, weil kein besonderes Feststellungsinteresse gegeben sei. Es sei weiter unklar, auf welche Schäden sich der Anspruch beziehen solle. Bezüglich bisher nicht rechtshängiger Schadenspositionen werde die Einrede der Verjährung erhoben.

Zu den einzelnen Positionen tragen sie vor:

Der Anhörungsbogen der Bauaufsichtsbehörde vom 12. Februar 2003 (Anl. 12-BB A) enthalte grobe inhaltliche Mängel. Das Gebäude A-Straße Nr Z werde nicht formell oder materiell baurechtswidrig genutzt. Zum Zeitpunkt des Erwerbs der Beklagten sei es bereits in 19 Apartments aufgeteilt gewesen. Die Baugenehmigung zum Umbau sei am 7.5.1992 erteilt worden. Die Umbauten hielten sich im Rahmen der Genehmigung. Weder an tragenden Wänden noch an dem Brandschutzkonzept sei etwas geändert worden. Die Bauausführung sei durch den Architekten C überwacht worden. Das Erdgeschoss werde schon immer zulässig gewerblich genutzt. Das erste und zweite Obergeschoss seien nicht umgebaut worden. Die Wohnnutzung des ausgebauten Dachgeschosses sei ebenfalls genehmigt. Dort befänden sich nur zwei abgeschlossene Wohnungen. Im Keller sei lediglich der Kanalanschluss neu hergestellt worden. Die Kostenschätzungen der Kläger seien abwegig. Zusätzliche Stellflächen könnten auf dem H-grundstück errichtet werden. Die Kläger seien nicht gehindert, den angeblich rechtswidrigen Zustand zu beenden und einen rechtmäßigen Zustand nach der Baugenehmigung herzustellen. Stattdessen nutzten sie die Gebäude seit dem Erwerb in der angeblich rechtswidrigen Weise. Den Beklagten sei nicht ein Gebäude mit 21 in sich abgeschlossenen Wohnungen, sondern ein solches verkauft worden, das sechs abgeschlossene Wohneinheiten enthalte, die jeweils in Ein-Zimmer-Apartment aufgeteilt seien. Den Beklagten zu 1.) und 2.) sei subjektiv keine Baurechtswidrigkeit bewusst gewesen. Die Nutzung der Liegenschaft sei den Klägern auch bekannt gewesen, zumal diese sich bei der Besichtigung eines Architekten bedient hätten. Die Beklagten hätten den Klägern auch die gesamten Unterlagen, nicht nur die Mietverträge, sondern zum Beispiel auch die Baugenehmigung, zur Verfügung gestellt. Die Kläger hätten die Akten ausgiebig begutachtet. Die Beklagten hätten auch die Einsicht der Kläger in die Bauakten genehmigt. Da die Nutzung den Klägern bekannt gewesen sei, hätten die Beklagten keine weitergehende Offenbarungspflicht gehabt. Ein schwerwiegender Mangel liege jedenfalls nicht vor.

Auch die Liegenschaft Nr. X-Y sei nicht baurechtswidrig umgebaut worden. Für den Dachausbau hätten die Beklagten zu 1.) und 2.) Genehmigungen eingeholt. Außerhalb des Dachgeschosses hätten die Beklagten zu 1.) und 2.) keine Veränderungen an den Zuschnitten der Wohnungen und der tragenden Wände vorgenommen. Der entsprechende Vortrag der Kläger sei erstmals sieben Jahre nach Prozessbeginn erfolgt. Es gebe in dem gesamten Gebäudekomplex keinerlei baurechtswidrige Zustände, über die die Beklagten die Kläger hätten aufklären müssen. Es sei absurd anzunehmen, dass die Beklagten sich bei der Neueindeckung des Daches im Jahre 1988 bewusst baurechtswidrig verhalten hätten.

Bestandskräftige Verfügungen der Bauaufsichtsbehörde, die im Zivilverfahren eine Bindungswirkung entfalten könnten, lägen nicht vor. Diesbezüglich seien auch keine Verfahren wegen materieller Baurechtswidrigkeit bei der Behörde anhängig. Die lange nach Abschluss des Kaufvertrages von der Bauaufsicht getroffenen Maßnahmen seien auch bezüglich der subjektiven Kenntnis der Beklagten zu 1.) und 2.) nicht relevant. Diese gingen nach wie vor davon aus, dass die Nutzung in der Form, wie sie bei Vertragsschluss gegeben und den Klägern bekannt war, zulässig sei.

Die Flächenangaben in dem Kaufvertrag seien nicht unzutreffend. Die Unterschiede zu den Feststellungen des Sachverständigen SV1 beruhten auf leicht erklärbaren Messfehlern. Der Sachverständige habe zum Beispiel die Flure nicht berücksichtigt. Bezüglich des Erd- und Tiefgeschosses des Anwesens A-Straße Z liege ohnehin nur ein Parteigutachten des Architekten Z3 vor, dessen Inhalt bestritten werde. Die Beklagten zu 1.) und 2.) hätten selbst keine Ausmessungen vorgenommen, sondern die Zahlen für das Anwesen A-Straße X-Y aus einem Aufmaß des Architekten D vom 23. Januar 1983 und diejenigen für das Gebäude A-Straße Z aus den Bauunterlagen für die Umbaugenehmigungen übernommen. Falsche Flächenangaben lägen somit weder objektiv noch subjektiv vor. Über die Flächen sei auch nicht vor dem Notar gestritten worden. In der Anlage 2 zu dem Kaufvertrag sei lediglich zur Korrektur eines offensichtlichen Rechenfehlers eine Änderung vorgenommen worden.

Hinsichtlich der von den Klägern behaupteten Absenkung des Fundaments habe die Baugenehmigung die Erneuerung der Kanalisation im Keller enthalten. Im Zuge der Sanierung seien auch Fallrohre und Kanalisation erneuert worden. Hierzu habe der Boden des Kellers des Anwesens A-Straße Z aufgestemmt werden müssen. Dabei sei der Boden keineswegs um 60 cm abgesenkt worden. Da die jetzige Höhe des Kellers 2,33 Meter betrage, habe es sich ansonsten zuvor um einen "Kriechkeller" mit einer Höhe von 1,73 Metern handeln müssen. Von einer Tieferlegung der Keller könne deshalb keine Rede sein. Unter Bezugnahme auf ein Schreiben des Architekten C vom 16. Juli 1992 (Bl. 2230 d. A.) tragen sie vor, die genehmigte Sanierung sei fachgerecht ausgeführt und überwacht worden. Der bauliche Zustand des Kellers entspreche der Genehmigung. Ein Mangel liege nicht vor. Die Ausführungen wegen Baugefährdung lägen neben der Sache. Die Durchführung sei von einem Prüfstatiker kontrolliert worden. Es seien keine Bodengrabungen vorgenommen worden, die von den Beklagten zu 1.) und 2.) veranlasst worden seien.

Bezüglich der Feuchtigkeitsschäden habe es in dem Anwesen A-Straße Z im Jahre 1992 einen Wasserschaden wegen eines unsachgemäßen Anschlusses eines Rückstauventils gegeben. Dies sei behoben worden. Überschwemmungen des Kellers seien danach nicht mehr aufgetreten und auch nicht mehr gerügt worden. Die Außendrainage der Häuser sei während der Besitzzeit der Beklagten, die bei dem Anwesen A-Straße Z ohnehin nur etwa vier Jahre betragen habe, nicht verändert worden. Es handele sich zudem um über 100 Jahre alte Altbauten, bei denen mit einer gewissen Feuchtigkeit gerechnet werden müsse. Entsprechende Mängel seien den Beklagten jedenfalls weder bekannt noch für diese erkennbar gewesen. Deshalb greife der Gewährleistungsausschluss. Die Kläger hätten im Übrigen entsprechende Mängel an dem Anwesen A-Straße X-Y erstmals in der Berufungsinstanz etwa zehn Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages geltend gemacht. Zu dieser Zeit sei die Drainage in Ordnung gewesen, Feuchtigkeitsschäden hätten nicht vorgelegen.

Soweit sich die Ausführungen der Kläger bezüglich des Mietzinsertrags auf das Gutachten des Sachverständigen SV1 gründeten, habe der Gutachter eklatante Fehler gemacht. Er sei insbesondere von einem falschen Mietspiegel ausgegangen und habe ungeeignete Vergleichsobjekte herangezogen. Seine Ausführungen seien deshalb unverwertbar. Die tatsächlich von den Klägern erzielten Mieten hätten bereits 1997 annähernd auf dem Niveau zur Zeit des Abschlusses des Kaufvertrages gelegen und dieses im Jahre 1999 überschritten. Ein Mangel liege deshalb weder im wirtschaftlichen noch im rechtlichen Sinne vor. Die Beklagten zu 1.) und 2.) hätten weder eine Erklärung des Inhalts abgegeben, dass die von ihnen verlangten und in dem Kaufvertrag als Anlage wiedergegebenen Mieten der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen, noch lasse sich dies aus den restlichen Umständen, insbesondere der Beifügung der Mietertragslisten zum Kaufvertrag, inzident herleiten. Der Zeuge Z2 sei wenig glaubwürdig, die Aussage des Zeugen Notar1 sei wenig hilfreich.

Das Landgericht habe zu Recht abgelehnt, die Erklärungen des Beklagten zu 2.) der Beklagten zu 1.) zuzurechnen. Die Beklagten hätten keine Aussagen getroffen, die nicht ihrem Kenntnisstand entsprochen hätten. Die Kläger hätten laut Kaufvertrag bekundet, dass sie Einsicht in die Mietverträge hatten. Sie hätten hierzu auch vor Vertragsschluss ausreichend Gelegenheit gehabt. Der Tatbestand der Mietüberhöhung bedürfe komplexer Feststellungen, die die Beklagten zu 1.) und 2.), die keine Großvermieter seien, nicht hätten wissen müssen. Auch eine Täuschung über die Erzielbarkeit der Mieten sei nicht erfolgt. Mietminderungsankündigungen oder zwei leere Wohnungen hätten nicht vorgelegen. Eine Zusicherung der Erzielbarkeit durch die Beifügung der Anlage zum Kaufvertrag liege nicht vor. Die Beklagten hätten nur erklären wollen, welche Bruttomieten sie am Tage des Kaufvertragsabschlusses erzielten. Aus den Umständen der Vertragsverhandlungen ergebe sich auch, dass die Beklagten nicht für nachteilige Folgen hätten einstehen wollen. Die Kläger erzielten mittlerweile zumindest teilweise auch Mieten, die weit über den Berechnungen des Sachverständigen SV1 lägen. Sie hätten ihren Anspruch diesbezüglich zu keinem Zeitpunkt schlüssig vorgetragen.

Die Beklagte zu 3.) trägt vor:

Da sie zu den meisten Vorwürfen der Klägerin aus eigener Kenntnis nicht Stellung nehmen könne, bestreite sie mit Nichtwissen die von den Klägern vorgetragenen Mängel des Anwesens Nr. Z und des Anwesens Nr. X-Y , den Klägervortrag zu den Mietzinserträgen, den Flächenangaben, der "Tieferlegung des Gebäudes" und "Auflösung" des Fundaments, den Mietstreitigkeiten, der Kellerabdichtung bzw. Feuchtigkeit im Keller, verschiedene Behauptungen bezüglich des Parkhauses, der Anzahl der Wohneinheiten, der Gesamterheblichkeit, darunter insbesondere die von den Klägern angegebenen Kosten und tatsächlichen Mieterträge, bezüglich des Schadens etwa die Finanzierungskosten, die Notwendigkeit der Kontenüberziehung, die Vorfälligkeitsentschädigung, die Schätzkosten, die Steuervorteile, die Untersuchungskosten, die Verwaltungskosten, die Aufwendungen und die Höhe der Bruttomieten.

Bezüglich der Ortsüblichkeit der Mieten sei den Klägern das entsprechende Verhältnis auch aufgrund ihres Fachwissens genau bekannt gewesen. Die ehemalige Beklagte zu 3.) habe selbst keine Angaben zur Ortsüblichkeit oder dem Mietspiegel gemacht. Die ortsübliche Vergleichsmiete sei nicht überschritten worden. Die gegenteilige Meinung des Sachverständigen SV1 sei unhaltbar. Auch hätten die Kläger tatsächlich weit höhere als die von diesem ermittelten Mieten eingenommen. In den Kaufvertrag sei gerade nicht aufgenommen worden, dass die Mieten der ortsüblichen Vergleichsmiete entsprechen.

Bezüglich der angeblich mangelhaften Bausubstanz seien der ehemaligen Beklagten zu 3.) alle behaupteten Mängel unbekannt gewesen. Das Verkaufswertgutachten sei nicht für die Kläger bestimmt gewesen. Diese hätten es auch erst erhalten, nachdem der Kaufentschluss gefallen gewesen sei. Es enthalte auch keinen Hinweis darauf, dass die Bausubstanz eingehend untersucht worden sei. Es sei auch ausdrücklich die Rede von einer "Schätzung". Die ehemalige Beklagte zu 3.) habe insbesondere nicht eine Gewähr übernehmen wollen, mit der dann im Ergebnis sogar der kaufvertragliche Gewährleistungsausschluss für sie keine Bedeutung gehabt hätte.

Bezüglich der Mieterträge seien die Angaben in dem Expose unmissverständlich. Die Kläger hätten im Übrigen eine eigene Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt. Das Expose enthalte auch einen Hinweis darauf, dass Mietverträge etc. von der ehemaligen Beklagten zu 3.) nicht überprüft worden seien. Hierzu sei sie auch nicht verpflichtet gewesen. Prüfungspflichten seien nicht verletzt, Angaben ins Blaue hinein nicht gemacht worden.

Die Auffassung der Kläger, der Vertrag der ehemaligen Beklagten zu 3.) mit den Beklagten zu 1.) und 2.) stelle einen Vertrag mit Schutzwirkung zu Gunsten Dritter dar, sei weder in tatsächlicher noch in rechtlicher Hinsicht haltbar. Eine Kausalität sei ebenfalls nicht gegeben. Die Kläger hätten der ehemaligen Beklagten zu 3.) von Anfang an bedeutet, dass sie sich aus allen Beratungsgesprächen heraus halten solle.

Zur Ergänzung wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, den Tatbestand des erstinstanzlichen Urteils (Bl. 1833 ff. d. A.) sowie den Tatbestand des Teilurteils des Senats vom 27. Juli 2004 (Bl. 2795 ff. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Da die zwischen den Parteien bestehenden Schuldverhältnisse vor dem 1. Januar 2002 entstanden sind, sind gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB die entsprechenden Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches in der bis zu diesem Tag geltenden Fassung anzuwenden.

Die Berufung der Kläger ist zulässig. Sie ist insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden.

Soweit die Kläger im Berufungsverfahren ihre Anträge und das Klagebegehren vielfach umgestellt und modifiziert haben, insbesondere von der Geltendmachung des "großen" Schadensersatzanspruches zum "kleinen" Schadensersatzanspruch übergegangen und dann wieder zum "großen" Schadensersatzanspruch zurückgekehrt sind, ist zwar ein Grenzbereich des für die Beklagten zu 1.) und 2.) noch Zumutbaren erreicht, zumal diese in beiden Instanzen auch ansonsten ständig wechselnden Klagebegehren ausgesetzt waren. Mit der höchstrichterlichen Rechtsprechung ist jedoch der Wechsel vom "großen" zum "kleinen" Schadensersatzanspruch im Rahmen des § 463 BGB und umgekehrt lediglich als eine unterschiedliche Art der Schadensberechnung bezüglich desselben Anspruchs anzusehen und damit keine Klageänderung im Sinne der §§ 263 ff. ZPO (vgl. BGH v. 9. Mai 1990 - VIII ZR 237/89, NJW 1990, 2683, 2684; BGH v. 9. Oktober 1991 - VIII ZR 88/90, NJW 1992, 566, 568), so dass auch die wiederholten Umstellungen der Klageanträge durch die Kläger zulässig waren.

Der erneuten Geltendmachung des "großen" Schadensersatzanspruchs zuletzt steht auch nicht die Rechtskraft des Teilurteils des Senats vom 27. Juli 2004 entgegen. Der Senat hat dort zur Zulässigkeit des Teilurteils Folgendes ausgeführt:

"Der Rechtsstreit ist entscheidungsreif, soweit die Kläger Schadensersatz in Höhe von noch 80.643,92 EUR nebst Zinsen begehren, weil das Parkdeckgrundstück nicht im Eigentum der Beklagten zu 1.) und 2.) stand. Dies gilt auch, soweit die Kläger die Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits in Höhe von 119.356,08 EUR beantragen sowie für diesen Betrag Zinsen verlangen. Daher war hinsichtlich dieses Komplexes gemäß § 301 Abs. 1 Satz 1 ZPO ein Teilurteil zu erlassen. Auch die weiteren Voraussetzungen dieser Vorschrift sind gegeben. Der von den Klägern insgesamt geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist hinsichtlich der einzelnen Positionen teilbar und der weitere Verlauf des Prozesses kann die in diesem Teilurteil getroffene Entscheidung unter keinen Umständen mehr berühren. Bei den weiteren Schadenspositionen machen die Kläger das Fehlen zugesicherter Eigenschaften der gekauften Grundstücke beziehungsweise das arglistige Verschweigen von Mängeln geltend. Die dort streitentscheidenden Umstände, insbesondere die Fragen der Zusicherung und des arglistigen Verhaltens der Kläger in Bezug auf Mängel, hängen mit den hier maßgebenden nicht derart zusammen, dass die weiteren Entscheidungen des Senates diesem Teilurteil widersprechen können. Die Entscheidung über die Ansprüche der Kläger wegen der Eigentumsverhältnisse an dem Parkdeck kann vielmehr unabhängig von dem Streit der Parteien über die weiteren Schadenspositionen ergehen. Insoweit hat noch eine weitere Sachaufklärung -zunächst nach Maßgabe des Hinweisbeschlusses des Senats vom heutigen Tage- zu erfolgen."

In der Sache hat der Senat in seinem Teilurteil Ansprüche der Kläger aus § 463 BGB bereits deshalb abgelehnt, weil die Kläger und die Beklagten zu 1.) und 2.) über das Parkdeckgrundstück keinen Kaufvertrag geschlossen haben, so dass lediglich Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss (c.i.c.) oder unerlaubter Handlung in Betracht kamen. Bei dem jetzt noch zur Entscheidung anstehenden Streitstoff geht es um Schadensersatzansprüche der Kläger wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften oder arglistigen Verschweigens von Mängeln der verkauften Grundstücke. Diese Entscheidung kann unabhängig von dem Inhalt des Teilurteils ergehen. Sie ist unabhängig davon, ob die Kläger den "großen" oder den "kleinen" Schadensersatzanspruch geltend machen, und durch das Teilurteil nicht ganz oder teilweise vorweggenommen.

Die Berufung ist jedoch insgesamt nicht begründet.

Das Landgericht hat die Klage auf der Grundlage des von ihm zu beurteilenden Sach- und Streitstandes unter zutreffender Würdigung des Ergebnisses der erstinstanzlichen Beweisaufnahme zu Recht abgewiesen. Der Senat nimmt insoweit zur Vermeidung von Wiederholungen auf den Inhalt der Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils Bezug.

Auch das Vorbringen der Kläger in der Berufungsinstanz kann nicht zu einer Abänderung der landgerichtlichen Entscheidung führen.

Sämtliche in der zweiten Instanz gestellten Haupt- und Hilfsanträge bleiben ohne Erfolg, weil den Klägern bereits dem Grunde nach gegen alle Beklagten kein Anspruch auf Schadensersatz zusteht. Ansprüche gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) kommen nicht in Betracht, weil weder den verkauften Grundstücken zugesicherte Eigenschaften fehlen, noch die Beklagten zu 1.) und 2.) aufgrund arglistigen Verhaltens haften. Ansprüche gegen die Beklagte zu 3.) bestehen nicht, weil die ehemalige Beklagte zu 3.) keine sie im Verhältnis zu den Klägern treffende Aufklärungs-, Hinweis- oder sonstige Pflicht verletzt hat.

Der Senat hatte dabei lediglich noch die Gesichtspunkte zu bewerten, auf welche die Kläger ihr Begehren nach dem Hinweisbeschluss vom 27. Juli 2004 in Verbindung mit dem Beschluss vom 19. Mai 2005 gestützt haben. Dies sind die Baurechtswidrigkeit der Grundstücke, die Flächenangaben in dem Kaufvertrag nebst Anlagen, die Tieferlegung des Anwesens A-Straße Z, die Kellerabdichtung sowie der Mietzinsertrag. Auf diese Umstände haben die Kläger ihren Vortrag nach den Hinweisbeschlüssen des Senats beschränkt. Soweit die Kläger zuvor weitere Mängel bzw. fehlende Eigenschaften der Grundstücke geltend gemacht hatten, sind diese Umstände bei verständiger Würdigung nicht mehr Gegenstand ihres weiteren Vorbringens gewesen. Aufgrund des ausdrücklichen Hinweises des Senats in den genannten Beschlüssen reicht insofern insbesondere die spätere pauschale Bezugnahme auf das gesamte frühere Vorbringen, wie etwa auf S. 11 des Schriftsatzes vom 8. Dezember 2005 (Bl. 3044 d. A.), nicht aus. Die Kläger, die den Prozessstoff durch zahlreiche umfangreiche, regelmäßig erst unmittelbar vor den mündlichen Verhandlungen bei Gericht eingegangene oder nicht nachgelassene Schriftsätze erheblich ausgeweitet haben, waren vielmehr gehalten, ausdrücklich und ausreichend deutlich zu machen, auf welche Umstände sie ihr Schadensersatzbegehren noch stützen wollten, nachdem ihnen der Senat hierzu zum wiederholten Male Gelegenheit gegeben hatte.

I. Berufung bezüglich der Beklagten zu 1.) und 2.)

Die Kläger können von den Beklagten zu 1.) und 2.) keinen Schadensersatz verlangen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob, wie das Landgericht meint, die Haftung der Beklagten zu 1.) schon deshalb ausscheidet, weil diese selbst keine Erklärungen abgegeben hat, oder ob die Beklagte zu 1.) sich die Erklärungen des Beklagten zu 2.), ihres Ehemannes, etwa gemäß §§ 164 ff. BGB zurechnen lassen muss. Jedenfalls liegen die Voraussetzungen aller in Betracht kommenden Anspruchsgrundlagen nicht vor. Es mag sein und ist in gewisser Weise für den Senat nachvollziehbar, dass die Kläger im Nachhinein der schnelle Kauf der Grundstücke, die mit mehr als 100 Jahre alten Gebäuden bebaut waren, reut, weil sich ihre mit dem Erwerb verbundenen Erwartungen nicht oder nur teilweise erfüllt haben. Aufgrund des in dem notariellen Vertrag vereinbarten umfassenden Gewährleistungsausschlusses, an dessen Wirksamkeit als solchem grundsätzlich kein Zweifel besteht, haften die Beklagten zu 1.) und 2.) als Verkäufer jedoch grundsätzlich nur noch unter erhöhten Voraussetzungen wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften oder arglistigen Verhaltens. Diese Voraussetzungen sind von den Klägern aber nicht dargetan bzw. bewiesen worden.

1. Der zwischen den Klägern und den Beklagten zu 1.) und 2.) in dem notariellen Kaufvertrag über die Grundstücke vom 9. Mai 1995 unter Ziffer V. 1.) vereinbarte Gewährleistungsausschluss ist wirksam. Der von den Klägern im Laufe der Berufungsinstanz geltend gemachte Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB liegt nicht vor. Die Vereinbarung eines Gewährleistungsausschlusses in einem individuellen notariellen Kaufvertrag über bebaute Grundstücke begegnet grundsätzlich keinen rechtlichen Bedenken. Sie ist in der Praxis weitgehend üblich. Der vorliegende Fall bietet keine Besonderheiten, die dazu führen könnten, hier ausnahmsweise eine Unwirksamkeit anzunehmen. Aus den weiteren Darlegungen des Senats ergibt sich, dass insbesondere das Vorbringen der Kläger, aufgrund der Art und Anzahl der Mängel sowie der Vielzahl der Täuschungen durch die Beklagten liege ein Verstoß gegen Treu und Glauben vor, bereits im Tatsächlichen nicht zutrifft.

Der Gewährleistungsausschluss umfasst grundsätzlich alle Mängel, für die die Beklagten zu 1.) und 2.) ohne diese Vereinbarung haften würden. Bestehen bleibt nur die Haftung der Beklagten zu 1.) und 2.) für das Fehlen zugesicherter Eigenschaften, sofern die Grundstücke entgegen der Zusicherung für den vorgesehenen Verwendungszweck ungeeignet sind, sowie für arglistiges Verhalten.

2. Ansprüche aus § 463 BGB

Ein Anspruch der Kläger gegen die Beklagten zu 1.) und 2.) gemäß § 463 Satz 1, 2 BGB scheidet bereits dem Grunde nach aus, weil die tatbestandlichen Voraussetzungen von den Klägern nicht dargetan bzw. bewiesen sind. Dementsprechend können die Kläger weder den "großen", noch den "kleinen" Schadensersatz verlangen.

Bezüglich § 463 Satz 1 BGB fehlte den verkauften Grundstücken zur Zeit des Kaufes keine den Klägern von den Beklagten zu 1.) und 2.) zugesicherte Eigenschaft. Eine Eigenschaft in diesem Sinne ist jedes der Kaufsache auf gewisse Dauer anhaftende Merkmal, das für ihren Wert, ihren vertraglich vorausgesetzten Gebrauch oder aus sonstigen Gründen für den Käufer erheblich ist. Eine solche Eigenschaft ist zugesichert, wenn der Verkäufer durch eine ausdrückliche oder stillschweigende Erklärung, die Vertragsinhalt geworden ist, die Gewähr für das Vorhandensein der Eigenschaft übernimmt und dem Käufer seine Bereitschaft zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der betreffenden Eigenschaft und für alle Folgen ihres Fehlens einstehen will.

Auch wurde den Klägern nicht gemäß § 463 Satz 2 BGB ein Fehler der Kaufsache arglistig verschwiegen oder eine nicht vorhandene Eigenschaft arglistig vorgespiegelt. Dementsprechend haben die Beklagten zu 1.) und 2.) auch nicht gegen ihre Pflicht gemäß Ziffer V.3.) Satz 1 des Kaufvertrages verstoßen, wo sie versichert haben, dass sie keine ihnen bekannten Mängel verschwiegen haben. Bei der Täuschung durch Verschweigen eines offenbarungspflichtigen Mangels handelt arglistig, wer einen Fehler zumindest für möglich hält, gleichzeitig weiß oder damit rechnet und billigend in Kauf nimmt, dass der Vertragspartner den Fehler nicht kennt und bei Offenbarung den Vertrag nicht oder nicht mit dem vereinbarten Inhalt geschlossen hätte (vgl. BGH v. 22. November 1991 - V ZR 215/90, NJW-RR 1992, 333, 334). Eine Eigenschaft spiegelt arglistig vor, wer dem Vertragspartner mit zumindest bedingtem Vorsatz ihr Vorhandensein vortäuscht.

All diese Voraussetzungen liegen bei keinem der Gesichtspunkte vor, auf welche die Kläger ihre Berufung zuletzt noch gestützt haben.

Hinsichtlich des "großen" Schadensersatzanspruchs ist das Vorbringen der Kläger darüber hinaus auch zur Anspruchshöhe unschlüssig.

Im Einzelnen gilt dabei Folgendes:

a. Mietzinsertrag

Bezüglich des Mietzinsertrages hat das Landgericht mit im Wesentlichen zutreffender Begründung, auf die Bezug genommen wird, und unter überzeugender Würdigung der unstreitigen Gesamtumstände sowie des Ergebnisses der Beweisaufnahme eine Zusicherung verneint.

Die in einem Kaufvertrag enthaltenen und ausdrücklich zum Gegenstand der Vereinbarungen gemachten Angaben über tatsächlich erzielte Mieterträge können zwar nach Maßgabe des Einzelfalles grundsätzlich als Zusicherung einer Eigenschaft zu verstehen sein (vgl. BGH v. 8. Oktober 1997 - VIII ZR 373/96, NJW 1998, 445; BGH v. 30. März 2001 - V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552; BGH v. 31. Januar 2003 - V ZR 389/01, NJW-RR 2003, 700, 701). Nach den maßgeblichen konkreten Umständen des vorliegenden Einzelfalles ist jedoch nicht dargetan und nachgewiesen, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) bezüglich der Höhe des zu erzielenden Mietzinses eine verbindliche Zusicherung abgeben wollten und eine entsprechende Gewähr übernommen haben.

Gegen das Vorliegen einer Zusicherung spricht schon der Wortlaut der einschlägigen Vertragsbestimmungen. In der notariellen Vereinbarung ist unter Ziffer II. 4.) (Bl. 74 d. A.) zunächst nur ein Hinweis auf die Vermietung des Kaufgegenstands und § 571 BGB enthalten. Sodann ist lediglich ausgeführt, dass die Verkäufer Einzelaufstellungen der eingezogenen Mieten, Stand 02.02.1995, vorlegen, und diese als Anl. 1 (Bl. 83 ff. d. A.) zum Bestandteil des Vertrages gemacht und verlesen werden. Bereits das Landgericht hat zutreffend ausgeführt, dass diesem Text nicht zu entnehmen ist, dass es sich hierbei um Mieten innerhalb des Rahmens des Mietspiegels oder um ortsübliche Mieten handeln sollte. Auch wird nicht erkennbar, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) für die entsprechende Mietzinshöhe unbedingt einstehen wollten. Schon gar nicht wird von einer "Zusicherung" oder "Versicherung" gesprochen, wie es hinsichtlich anderer Umstände bzw. Eigenschaften unter Ziffer V. 3.) und 5.) des Vertrages ausdrücklich geschehen ist.

Eine derartige ausdrückliche und eindeutige Formulierung wäre jedoch bereits im Hinblick auf den im Übrigen vereinbarten generellen Gewährleistungsausschluss erforderlich gewesen, wenn eine haftungsbegründende Zusicherung hätte vereinbart werden sollen. Dies gilt erst recht, wenn man bedenkt, dass die Beklagten sich während der langdauernden Verhandlungen vor dem Notar, bei denen die Frage des Mietzinses Gegenstand umfangreicher Erörterungen war, sich zunächst geweigert hatten, bezüglich der Mietzinshöhe irgendwelche Erklärungen in der notariellen Vereinbarung abzugeben, und sich dann letztlich nur mit der in Ziffer II. 4.) des Kaufvertrages getroffenen Regelung einverstanden erklärten. Zwar liegt das Interesse der Kläger auf der Hand, dass sie im Hinblick auf die Bedeutung der nachhaltigen Erzielbarkeit einer bestimmten Mietzinshöhe für die Wirtschaftlichkeit der Objekte eine gewisse Sicherheit hinsichtlich der zu erzielenden Rendite erlangen wollten, sie haben dies aber nicht in Form einer verbindlichen Zusicherung durchsetzen können.

Auch der ausdrückliche Hinweis auf ein bestimmtes Datum, den 2.2.1995, in der Vertragsklausel, spricht dafür, die Erklärung im Gesamtzusammenhang so auszulegen, dass lediglich der tatsächliche Mietzinsertrag zu diesem Zeitpunkt angegeben wurde, hiermit aber keine weitergehende Zusicherung der Höhe oder Rechtmäßigkeit der erzielten Mieten verbunden sein sollte.

Bestätigt wird dies durch systematische Erwägungen bei der Auslegung des Kaufvertrages. So sind die von den Beklagten zu 1.) und 2.) vorgelegten Einzelaufstellungen über die Mieten unter der Ziffer II., die mit "Verkauf" überschrieben ist, als Anlage 1 zum Bestandteil des Vertrages gemacht worden. Dies spricht für einen lediglich deskriptiven Charakter der Klausel. Hätten die Parteien einverständlich eine Zusicherung gewollt, so hätte es in systematischer Hinsicht nahe gelegen, die Bestimmung unter Ziffer V. des Vertrages aufzuführen, wo entsprechend der Überschrift die "Gewährleistung" insgesamt geregelt wurde und unter Ziffer 3.) und 5.) (Bl. 78 d. A.) die von den Beklagten zu 1.) und 2.) abgegebenen Zusicherungen bzw. "Versicherungen" auch im Einzelnen enthalten sind. Der Umstand, dass die Mieten dort nicht als zugesichert aufgeführt wurden, kann im Wege des Umkehrschlusses bei verständiger Auslegung nur bedeuten, dass insoweit keine verbindliche Zusicherung erfolgen sollte.

Schließlich hat das Landgericht in diesem Zusammenhang auch die Aussagen der Zeugen Notar1 und Z2 zutreffend gewertet und das Ergebnis der Beweisaufnahme richtig gewürdigt. Der Senat nimmt insofern auf die Ausführungen in dem angefochtenen Urteil (S. 29 f.) Bezug. Soweit die Berufung in diesem Zusammenhang eine eigene Beweiswürdigung vornimmt und beantragt, die Zeugen erneut zu vernehmen, besteht hierfür kein Anlass. Das Landgericht hat beide Aussagen zu Recht lediglich als Beleg für entsprechende Wissensbekundung der Beklagten zu 1.) und 2.) angesehen und den Schluss auf eine erfolgte Gewährleistungsübernahme durch die Beklagten zu 1.) und 2.) nicht gezogen.

Letztlich ist noch darauf hinzuweisen, dass eine verbindliche mündliche Zusicherung bezüglich der Mieten in dem von den Klägern geltend gemachten Sinne schon im Hinblick auf Ziffer VII. 2.) des Kaufvertrages ausscheidet, wo die Parteien erklärt haben, dass es keine mündlichen Nebenabreden außerhalb des protokollierten Vertragstextes gebe.

Eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels kommt in diesem Zusammenhang schon deshalb nicht in Betracht, weil der (mangelnde) Ertrag eines Grundstücks zwar eine Eigenschaft der Sache darstellen kann, nicht aber einen Fehler im Sinne des § 459 Abs. 1 BGB (vgl. BGH v. 8. Februar 1980 - V ZR 174/78, NJW 1980, 1456, 1458).

Schließlich ist nicht anzunehmen, dass den Klägern von den Beklagten zu 1.) und 2.) ein bestimmter, rechtmäßig erzielter Mietzinsertrag arglistig vorgespiegelt worden ist. Hiervon kann aufgrund der konkreten Einzelfallumstände nicht ausgegangen werden. Die Kläger konnten die Grundstücke zumindest teilweise besichtigen. Sie hatten die Möglichkeit der Einsicht in alle Mietverträge. Dies ist in Ziffer II. 4.) des Kaufvertrages (Bl. 74 d. A.) ausdrücklich festgehalten. Die Wohnungen waren sogar teilweise in den Anlagen zum Kaufvertrag näher beschrieben. Dies alles spricht gegen eine arglistige Täuschung durch die Beklagten zu 1.) und 2.), auch wenn man etwa berücksichtigt, dass in den Mietverträgen keine genauen Flächenangaben enthalten waren.

b. Flächenangaben

Was die Wohnflächen der Gebäude angeht, enthält der zwischen den Klägern und den Beklagten zu 1.) und 2.) geschlossene notarielle Kaufvertrag nebst Anlagen ebenfalls keine Zusicherung der Beklagten zu 1.) und 2.) bezüglich einer bestimmten Größe. In Ziffer II. 4.) des notariellen Kaufvertrages (Bl. 74 d. A.) ist vereinbart, dass bezüglich des Anwesens A-Straße Nr. X-Y eine Flächenberechnung vorgelegt wird und bezüglich des Anwesens A-Straße Nr. Z die Flächenangaben in der Mietaufstellung enthalten sind. Beide Unterlagen sind dem Vertrag als Anlagen beigefügt (Bl. 84, 86 d. A.). Aufgrund der konkreten Umstände des vorliegenden Falles ist auszuschließen, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) hierdurch die Gewähr für eine bestimmte Wohnfläche übernehmen und für die nachteiligen Folgen bei tatsächlichen Abweichungen einstehen wollten.

Hiergegen spricht wie schon beim Mietzinsertrag bereits der Wortlaut der entsprechenden Vertragsklausel, in der es nur heißt, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) eine Flächenberechnung vorlegen bzw. entsprechende Angaben in einer Mietaufstellung enthalten sind. Irgendwelche Hinweise auf eine Übernahme der entsprechenden Gewähr durch die Beklagten enthält der Vertrag auch im Übrigen nicht.

Dieses Ergebnis wird auch hier durch systematische Erwägungen bestätigt. So ist die entsprechende Vereinbarung unter der Ziffer II. getroffen, die mit "Verkauf" überschrieben ist. Dies spricht wie bei dem Mietzinsertrag für einen rein deskriptiven Charakter der Klausel. Wollte man eine Zusicherung annehmen, so hätte es näher gelegen, die Bestimmung unter Ziffer V. des Vertrages im Zusammenhang mit den sonstigen Gewährleistungsregelungen einzuordnen.

Auch die sonstigen zu berücksichtigenden Umstände sprechen gegen die Annahme einer Zusicherung. So haben die Beklagten zu 1.) und 2.) ersichtlich die Flächen nicht selbst ermittelt, sondern auf von Dritten erstellte Unterlagen zurückgriffen. Besonders deutlich wird dies für das Anwesen A-Straße X-Y. Die dem Kaufvertrag beigefügte Anlage besteht aus einer Berechnung des Architekten D aus dem Jahre 1983. Dies war auch für die Kläger aufgrund der Angaben auf der Berechnung ohne Weiteres erkennbar. Aus der Sicht eines objektiven Dritten kann bei lebensnaher Betrachtungsweise unter angemessener Berücksichtigung der beiderseitigen Interessen nicht angenommen werden, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) für derartige, beim Abschluss des Kaufvertrages bereits zwölf Jahre alte Angaben die Gewähr übernehmen wollten. Ähnliches gilt für die Angaben bezüglich des Anwesens A-Straße Z. In der entsprechenden Anlage sind noch nicht einmal die einzelnen Wohneinheiten separat ausgewiesen. Der Inhalt beschränkt sich in eher pauschaler Weise insoweit auf die Angaben eines gesamten Geschosses, wobei Erdgeschoss und Keller sogar noch zusammengefasst sind. Unter diesen Umständen kommt auch dem Gesichtspunkt, dass der Beklagte zu 2.) auf der Anlage für das Anwesen A-Straße X-Y eine handschriftliche Ergänzung tätigte, keine entscheidungserhebliche Relevanz zu.

Eine Haftung der Beklagten wegen arglistigen Verhaltens scheidet ebenfalls aus. Dabei kann der Streit zwischen den Parteien dahinstehen, ob und gegebenenfalls inwieweit die tatsächlichen Flächen von den Angaben in dem Kaufvertrag überhaupt abweichen. Dies ist entgegen der Ansicht der Kläger nicht schon durch den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen SV1 nachgewiesen. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben bereits in erster Instanz erhebliche Einwände gegen dieses Gutachten erhoben, so dass die Ausführungen des Sachverständigen (vgl. Bl. 188 ff. des Gutachtens) zumindest ergänzungsbedürftig sind, wenn nicht sogar ein neues Gutachten eines anderen Sachverständigen einzuholen wäre.

Jedenfalls bestehen für ein arglistiges Verhalten der Beklagten zu 1.) und 2.) keine Anhaltspunkte. Diese haben erkennbar weitestgehend lediglich fremde Berechnungen weitergegeben, ohne dass angenommen werden kann, dass sie zumindest bedingt vorsätzlich davon ausgingen, dass diese unzutreffend seien. Sie haben den Klägern auch vor Abschluss des Kaufvertrages Einsicht in die betreffenden Unterlagen und Mietverträge gewährt. Diese haben die Räumlichkeiten auch mehrfach zumindest teilweise mit einem Architekten besichtigt.

c. Baurechtswidrigkeit Anwesen A-Straße Z

In Betracht kommt im Hinblick auf den vereinbarten Gewährleistungsausschluss und das Fehlen diesbezüglicher Zusicherungen allein eine Haftung wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln.

Ein im Zeitpunkt des Gefahrenübergangs von der Baugenehmigung abweichender und damit baurechtswidriger Zustand eines Kaufgrundstücks stellt einen Fehler dar, solange nicht dem Käufer von der Baubehörde die künftige Duldung des baurechtswidrigen Zustands zugesagt worden ist (vgl. BGH v. 12. Dezember 1986 - V ZR 180/85, NJW-RR 1987, 457; BGH v. 26. April 1991 - V ZR 73/90, NJW 1991, 2138; BGH v. 30. März 2001 - V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2552). Demgemäß begründet die Veräußerung eines Hauses mit Wohnungen, die ohne Baugenehmigung ausgebaut sind, grundsätzlich einen Sachmängelvorwurf (vgl. OLG Hamm v. 30. Mai 1996 - 22 U 16/95, NJW-RR 1997, 47).

Es ist bereits fraglich, ob im vorliegenden Fall tatsächlich von einer derartigen Bauordnungswidrigkeit ausgegangen werden kann. Das Vorliegen eines Mangels lässt sich entgegen der Auffassung der Kläger nicht allein mit der Bindung der Zivilgerichte an in einem Verwaltungsverfahren ergangene Entscheidungen begründen. Eine Bindungswirkung aus Gründen der Rechtskraft scheidet bereits aus, weil keine gerichtliche Entscheidung über die Bauordnungswidrigkeit des Anwesens vorliegt. Unter dem Gesichtspunkt der Bindungswirkung aus Gründen der materiellen Bestandskraft eines Verwaltungsakts sind die ordentlichen Gerichte zwar grundsätzlich verpflichtet, einen Verwaltungsakt, der nicht nichtig ist, als gültig anzuerkennen, solange er nicht von Amts wegen oder auf einen Rechtsbehelf in dem dafür vorgesehenen Verfahren aufgehoben worden ist. Dabei sind die Zivilgerichte auch an den Inhalt der in dem Verwaltungsakt getroffenen Regelung gebunden (vgl. BGH v. 25. Oktober 1990 - IX ZR 13/90, BGHZ 112, 363, 365). Ein derartiger Verwaltungsakt, der zwischen den Parteien Bindungswirkung entfalten könnte, liegt jedoch nicht vor. Zum einen waren die Beklagten zu 1.) und 2.) an dem behördlichen Bauordnungsverfahren gar nicht beteiligt. Zum anderen hat die Bauaufsichtsbehörde bisher keinen verbindlichen Bescheid erlassen, von dessen Bindungswirkung ohnehin nur der Entscheidungssatz, nicht aber die Gründe der Entscheidung, Vorfragen oder präjudizielle Rechtsverhältnisse erfasst wären (vgl. BGH v. 4. Februar 2004 - XII ZR 301/01, MDR 2004, 766, 767). Vielmehr beziehen sich die Kläger insoweit auf das Anhörungsschreiben der Bauaufsicht vom 12. Februar 2003 (Anl. BB-12 A). Dieses stellt jedoch keinen eine Bindungswirkung entfaltenden Verwaltungsakt in dem genannten Sinne dar. Gleiches gilt erst recht für den Bericht der Bauaufsicht vom 17. September 2002 (Anl. BB-12 B). Demgemäß kommt schließlich eine Bindungswirkung unter dem Gesichtpunkt der Tatbestandswirkung eines Verwaltungsakts nicht in Betracht.

Die Bauordnungswidrigkeit ist entgegen der Ansicht der Kläger ferner nicht bereits durch den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen SV1 nachgewiesen. Aufgrund der erheblichen Einwendungen, welche die Beklagten bereits in erster Instanz erhoben haben, könnte auch in diesem Zusammenhang nicht ohne Weiteres auf die Feststellungen des Sachverständigen SV1 zurückgegriffen werden.

Ein entscheidungserheblicher weiterer Aufklärungsbedarf besteht insoweit jedoch nicht. Bei verständiger Würdigung der konkreten Umstände des vorliegenden Falles ist nicht davon auszugehen, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) die Kläger in arglistiger Weise, das heißt mit zumindest bedingtem Vorsatz, über Fragen der Baurechtswidrigkeit getäuscht haben.

Unstreitig waren bereits zum Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch die Beklagten zu 1.) und 2.) insgesamt 19 Appartments vorhanden, die einzeln vermietet wurden. Die Kläger hatten bei der Besichtigung des Gebäudes die Gelegenheit, mit einem Architekten den Zuschnitt des Hauses zur Kenntnis zu nehmen, auch wenn sie nicht in jedes einzelne Appartment eintreten konnten. In dem notariellen Kaufvertrag sind in der Anlage 1 a (Bl. 83 d. A.) betreffend die Einzelaufstellung der Mieten für das Anwesen A-Straße Z ausdrücklich insgesamt 21 "Appartments", nicht aber eine bestimmten Anzahl von "Wohnungen" aufgeführt.

Die Kläger hatten zudem die Möglichkeit der Einsicht in die Mietverträge sowie in die sonstigen den Beklagten zur Verfügung stehenden Unterlagen. Sofern die Kläger im Nachhinein meinen, aufgrund des knappen Zeitraums bis zum Abschluss des Kaufvertrages habe diese Einsicht nicht ausgereicht, betrifft dies letztlich ihren eigenen Verantwortungsbereich.

Die Beklagten zu 1.) und 2.) verfügten für den Ausbau des Dachgeschosses über eine Baugenehmigung und ließen die Arbeiten von einem Architekten überwachen. Insbesondere dann, wenn Räume erst im Nachhinein umgestaltet werden, die Behörde mithin nicht schon im Genehmigungsverfahren durch unrichtige Planunterlagen getäuscht wird, kann nicht ohne Weiteres auf einen bedingten Vorsatz geschlossen werden (vgl. BGH v. 30. März 2001 - V ZR 461/99, NJW 2001, 2551, 2553; anders der Sachverhalt bei OLG Hamm v. 30. Mai 1996 - 22 U 16/95, NJW-RR 1997, 47, und OLG Köln v. 17. Februar 1999 - 13 U 174/98, ZMR 1999, 756). Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) mit einer Bauordnungswidrigkeit rechnen mussten, bestehen deshalb nicht. Entsprechende vorläufige Feststellungen hat die Bauaufsichtsbehörde auch erst etwa sieben Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages getroffen. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben schließlich auch in diesem Rechtsstreit bis zuletzt mit substantiiertem Vortrag und plausiblen Erwägungen Verstöße gegen das Bauordnungsrecht bestritten.

d. Baurechtswidrigkeit Anwesen A-Straße X-Y

Hinsichtlich dieses Anwesens gelten die obigen Ausführungen sinngemäß und im Wesentlichen entsprechend.

Auch hier steht die Baurechtswidrigkeit nicht bereits aufgrund der Bindungswirkung verwaltungsrechtlicher Entscheidungen oder der Ausführungen des Sachverständigen SV1 fest. Bezüglich dieses Anwesens besteht ebenfalls kein Anlass zu weiterer Sachaufklärung durch eine Beweisaufnahme, weil jedenfalls die Beklagten zu 1.) und 2.) die Kläger bei Vertragsschluss nicht arglistig getäuscht haben.

Ausreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) mit einer Baurechtswidrigkeit des Anwesens A-Straße X-Y rechneten oder eine solche für möglich hielten, bestehen nicht. Dagegen sprechen zunächst die bereits für die Liegenschaft A-Straße Z relevanten Gesichtspunkte wie der Umstand, dass die Beklagten das Gebäude besichtigen konnten, sowie die Tatsache, dass ihnen die im Besitz der Beklagten zu 1.) und 2.) befindlichen Verträge und Unterlagen zugänglich gemacht wurden. Auch hier ist ein Rückschluss auf die Kenntnisse und Vorstellungen der Beklagten zu 1.) und 2.) zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht ausreichend aus der Tatsache möglich, dass die Verwaltungsbehörde etwa sieben Jahre später gewisse Mängel feststellte. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben insoweit ebenfalls substantiiert vorgetragen, dass eine Baurechtswidrigkeit nicht gegeben sei. Als materiell baurechtswidrig ist in dem Anhörungsschreiben der Bauaufsicht vom 12. Februar 2003 ohnehin für diese Liegenschaft nur die Dachbedeckung aufgeführt (vgl. Teil 3, Seite 5 des Schreibens Anl. BB-12 A). Diesbezüglich bedienten sich die Beklagten jedoch bei der Neueindeckung im Jahre 1988 eines Fachunternehmens und verwendeten vom Hersteller empfohlenes Material. Die Arbeiten wurden anschließend von einem Architekten und öffentlich vereidigten Sachverständigen begutachtet. Anhaltspunkte dafür, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) damit rechneten, gegen bauordnungsrechtliche Vorschriften zu verstoßen, sind deshalb nicht ersichtlich. Entsprechendes gilt hinsichtlich des zuvor in den Jahren 1984/1985 erfolgten Ausbaus des Dachgeschosses, der von der Stadt O1 mit Bescheinigungen vom 25. März 1985 (Bl. 2393 ff. d. A.) genehmigt worden war.

e. Tieferlegung Anwesen A-Straße Z

Hinsichtlich der Tieferlegung des Anwesens A-Straße Z liegt eine Zusicherung in dem notariellen Kaufvertrag nicht vor. Die Haftung der Beklagten zu 1.) und 2.) wegen arglistigen Verschweigens eines Mangels scheidet aus.

Es ist bereits fraglich, ob in diesem Zusammenhang überhaupt von dem Bestehen eines Mangels auszugehen ist. Die von den Klägern behauptete Absenkung des Bodens um 60 cm wird jedenfalls selbst nach ihrem eigenen Vortrag noch nicht einmal durch die Feststellungen der Bauaufsichtsbehörde bestätigt. In deren Anhörungsschreiben vom 12. Februar 2003 (Anl. BB-12 A, S. 4) wird lediglich ausgeführt, es sei bei der Ortsbesichtigung im September 2002 festgestellt worden, dass der Kellerboden ca. 36 cm abgegraben worden sei, ohne dass klar gewesen sei, ob dadurch die Standfestigkeit des Gebäudes beeinträchtigt sei. Deshalb sei ein Standfestigkeitsgutachten verlangt worden, das mittlerweile auch eingereicht sei. Irgendwelche Maßnahmen werden von der Bauaufsicht in diesem Zusammenhang nicht gefordert. Insoweit bleibt unklar, welche konkrete Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit des Gebäudes vorliegen soll. Dies gilt umso mehr, als die Kläger bei der Berechnung ihres noch hilfsweise geltend gemachten "kleinen" Schadensersatzes wegen dieses Punktes lediglich die Kosten der Mangelfeststellung in Höhe von knapp 2.000,00 €, nicht aber irgendwelche Kosten zur Mangelbeseitigung geltend machen. Sie haben auch nicht vorgetragen, in den mittlerweile fast zwölf Jahren seit Abschluss des Kaufvertrages insoweit irgendwelche konkrete Maßnahmen vorgenommen zu haben.

Der Anspruch der Kläger scheitert aber in jedem Fall daran, dass auch insoweit nicht von einem arglistigen Verschweigen seitens der Beklagten zu 1.) und 2.) auszugehen ist. Unstreitig wurde während der Besitzzeit der Beklagten zu 1.) und 2.) die Kanalisation im Keller des Anwesens erneuert, wobei auch Fallrohre erneuert wurden, weshalb der Boden des Kellers aufgestemmt werden musste. Für diese Arbeiten war eine Baugenehmigung erteilt. Ausweislich des Schreibens des Architekten Dipl.-Ing. C vom 16. Juli 1992 (Bl. 2230 d. A.) wurden im Kellerbereich die Kanalführung erneuert, sämtliche Mauerwerksteile und Fundamente überprüft und falls erforderlich in voller Breite abschnittsweise erneuert. Damit ist belegt, dass die Beklagten insoweit nicht mehr mit einem Mangel rechnen mussten.

f. Kellerabdichtung

Insoweit liegt eine Zusicherung nicht vor. Daneben scheidet ein arglistiges Verschweigen eines Mangels durch die Beklagten zu 1.) und 2.) aus.

Auch insoweit kann dahinstehen, ob ein Mangel, dessen Vorliegen die Kläger überwiegend unter Berufung auf erst lange nach Abschluss des Kaufvertrages erstattete Privatgutachten (vgl. zum Beispiel das Privatgutachten R vom 12. März 2002, Anl. BB-27) vortragen, gegeben ist. Jedenfalls ist auch bezüglich dieses Umstands nicht von einem arglistigen Verhalten der Beklagten zu 1.) und 2.) auszugehen.

Soweit die Kläger sich in diesem Zusammenhang zunächst auf eine handschriftliche Notiz des Beklagten zu 2.) vom 30. Juni 1994 berufen (Bl. 1122 d. A.), ist diese im Hinblick auf ihren dürftigen Inhalt nur wenig aussagekräftig. In ihr bittet der Beklagte zu 2.) lediglich darum, das Fenster geschlossen zu halten, da festgestellt werden solle, ob das Wasser im Trockenraum durch das Fenster komme. Damit ist nicht dargetan, dass dem Beklagten zu 2.) nähere Einzelheiten bezüglich eines ernsthaften Wasserschadens bekannt waren. Hinzu kommt ein nicht unerheblicher zeitlicher Abstand zum Kaufvertragsabschluss von fast einem Jahr. Ähnliches gilt für das Schreiben des Mieters P an den Beklagten zu 2.) vom 31. August 1992 samt dessen handschriftlichen Anmerkungen (Bl. 1715 ff. d. A.). Dort wird zwar unter Punkt 12. auf Feuchtigkeit wegen Nichtbelüftbarkeit und eines Wasserschadens hingewiesen. Dies korrespondiert jedoch zwanglos mit dem im Jahre 1992 eingetretenen und behobenen Wasserschaden wegen eines unsachgemäßen Anschlusses eines Rückstauventils. Dass danach noch Überschwemmungen des Kellers eingetreten und den Beklagten zu 1.) und 2.) bekannt gewesen seien, haben die Kläger nicht substantiiert vorgetragen.

Bezüglich der Außendrainage der Häuser haben die Kläger nicht belegt, dass diese während der Besitzzeit der Beklagten, die bei dem Anwesen A-Straße Z ohnehin nur etwa vier Jahre betrug, verändert wurde. Dementsprechend kann nicht angenommen werden, dass den Beklagten diesbezügliche Mängel bekannt oder für diese erkennbar waren. Auch die Kläger haben im Übrigen entsprechende Mängel an dem Anwesen A-Straße X-Y erstmals in der Berufungsinstanz etwa zehn Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages geltend gemacht. Insofern spricht nichts dafür, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) sie zum Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrages arglistig verheimlicht haben.

Daneben hat das Landgericht in diesem Zusammenhang zutreffend ausgeführt, dass die Kläger Altbauten gekauft haben, bei denen mit bestimmten typischen Mängeln gerechnet werden musste. Die Verkleidung der Außenfassade des Gebäudes A-Straße Z mit Granitplatten war bei den Besichtigungen der Anwesen durch die Kläger und ihren Architekten, die in Ziffer V. 1.) des Kaufvertrages (Bl. 77 d. A.) als "eingehende" Besichtigungen bezeichnet wurden, ohne weiteres erkennbar. Ausweislich der Aussage des Zeugen Z2 äußerte sich der Architekt Z3 nach der Besichtigung auch dahin, dass "hier und da noch etwas gemacht" werden müsse. Hieraus hat das Landgericht zu Recht geschlossen, dass den Klägern klar war, dass sie jedenfalls keine völlig mangelfreien Gebäude erwarben. Wenn sie sich gleichwohl auf die Vereinbarung eines umfassenden Gewährleistungsausschlusses einließen, so müssen sie von Rechts wegen auch mit den für sie nachteiligen Folgen rechnen.

g. Schadenshöhe beim "großen" Schadensersatzanspruch

Daneben reichen die Ausführungen der Kläger zur Höhe des "großen" Schadensersatzanspruches nicht aus. Bei der Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrages im Wege des "großen" Schadensersatzes ist die Nutzung des Grundstücks durch den Käufer im Rahmen des Vorteilsausgleichs insoweit zu berücksichtigen, als sie mit dem geltend gemachten Schaden in einem qualifizierten Zusammenhang steht. Verlangt der Käufer auch Ersatz seiner Finanzierungskosten bzw. der Kosten für die Unterhaltung des Grundstücks, muss er sich hierauf den nach dem üblichen Miet- oder Pachtzins zu berechnenden Wert der Eigennutzung anrechnen lassen. Beschränkt der Käufer sich darauf, den Leistungsaustausch rückgängig zu machen und Ersatz der Vertragskosten wie Notargebühren, zu verlangen, ist als Nutzungsvorteil die abnutzungsbedingte , zeitanteilig linear zu berechnende Wertminderung der Immobilie anzurechnen, da der Käufer die ersparte Abnutzung eines andernfalls erworbenen gleichartigen Leistungsgegenstandes erspart hat (vgl. BGH v. 31. März 2006 - V ZR 51/05, MDR 2006, 1159). Den sich hieraus ergebenden Anforderungen genügt der Klägervortrag nicht. In diesem werden lediglich die Schadenspositionen aufgeführt und behauptet, die Kläger hätten mit den Immobilien keine Gewinne gemacht. Allein mit diesen Angaben ist eine Schadensberechnung entsprechend den dargelegten Grundsätzen nicht möglich.

2. Sonstige Ansprüche

Aus den obigen Darlegungen ergibt sich, dass den Klägern die geltend gemachten Ansprüche auch nicht aus sonstigen in Betracht zu ziehenden Anspruchsgrundlagen zustehen. Insbesondere sind Ansprüche aus unerlaubter Handlung, etwa § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 263 StGB oder § 826 BGB nicht gegeben. Die Beklagten zu 1.) und 2.) haben die Kläger weder beim Abschluss des Kaufvertrages betrogen, noch diese in vorsätzlicher sittenwidriger Weise geschädigt.

II. Berufung bezüglich der Beklagten zu 3.)

1. Vertragliche Ansprüche

a. Ein Anspruch wegen schuldhafter Verletzung von Nebenpflichten aus dem zwischen den Klägern und der ehemaligen Beklagten zu 3.) bestehenden Maklervertrag (pVV) kommt nicht in Betracht. Es nicht dargelegt und erwiesen, dass die ehemalige Beklagte zu 3.) gegenüber den Klägern Hinweis- oder Aufklärungspflichten verletzt hat. Die Haftung der ehemaligen Beklagten zu 3.) als Maklerin geht somit im vorliegenden Fall nicht weiter als diejenige der Beklagten zu 1.) und 2.) als Verkäufer.

Nach den in der höchstrichterlichen Rechtsprechung (vgl. zuletzt BGH v. 18. Januar 2007 - III ZR 146/06) entwickelten Grundsätzen, von denen abzuweichen kein Anlass besteht, steht der Makler zu seinem Auftraggeber als dessen Interessenvertreter in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für ihn bei der Erfüllung seiner Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergeben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können (vgl. BGH v. 8. Juli 1981 - IVa ZR 244/80, NJW 1981, 2685 f.; BGH vom 28. September 2000 - III ZR 43/99, NJW 2000, 3642). Diese Verpflichtung trifft den Makler im Allgemeinen auch dann (nach beiden Seiten), wenn er wie im vorliegenden Fall nicht nur einseitiger Interessenvertreter einer der beiden zusammenzuführenden Vertragsseiten ist, sondern im zulässigen Rahmen sowohl zu dem Verkäufer als auch dem Kaufinteressenten in Vertragsbeziehung getreten ist. Wie weit die Unterrichtungspflicht zu ziehen ist, hängt von den Umständen des einzelnen Falles ab (vgl. BGH v. 18. Januar 2007 - III ZR 146/06, S. 6 f.).

Diesen Grundsätzen entsprechend hat das Landgericht die Klage gegen die ehemalige Beklagte zu 3.) zu Recht abgewiesen. Nach den konkreten Umständen des vorliegenden Falles hat die ehemalige Beklagte zu 3.) keine sie treffende Aufklärungs-, Hinweis- oder Prüfungspflicht verletzt.

Umstände, die ein über das normale Maß hinausgehendes Vertrauensverhältnis zwischen den Klägern und der ehemaligen Beklagten zu 3.) und damit besonders hohe Nebenpflichten begründen könnten, sind im Ergebnis nicht feststellbar. Zwar waren die wirtschaftliche Bedeutung des Kaufvertrages und die Höhe der geleisteten Maklervergütung nicht unerheblich. Dies kann im Einzelfall grundsätzlich dazu führen, die Pflichten des Maklers als besonders hoch anzusehen. Die ehemalige Beklagte zu 3.) durfte hier jedoch davon ausgehen, dass die Finanzierung des Kaufpreises der Objekte die Kläger vor keine allzu hohen Probleme stellte, zumal diese bereits nach eintägigen Gesprächen mit ihrer Hausbank zum Abschluss des Kaufvertrages in der Lage waren. Außerdem fällt ins Gewicht, dass die Kläger weiteren erheblichen Immobilienbesitz in der Innenstadt von O1 hatten und verwalteten, so dass die ehemalige Beklagte zu 3.) mit Recht annehmen konnte, dass die Kläger über eine nicht unerhebliche eigene Sachkenntnis bezüglich der beim Kauf der Anwesen wesentlichen Gesichtspunkte verfügten. Dies gilt hier noch in besonderer Weise, da sich die Kläger der Mitwirkung eines Architekten und damit eines Fachmannes für Fragen der Bausubstanz u. ä. bedienten. Sie führten mit den Beklagten zu 1.) und 2.) als den Verkäufern die intensiven Verhandlungen weitestgehend persönlich und zu einem großen Teil ohne Beisein bzw. Mitwirkung eines Mitarbeiters der ehemaligen Beklagten zu 3.).

Entgegen der Auffassung der Berufung begründen die von der ehemaligen Beklagten zu 3.) in Schriftform gemachten Angaben über die Objekte keine Haftung auf Schadensersatz. Die von der ehemaligen Beklagten zu 3.) für das Anwesen A-Straße Z geschaltete Zeitungsannonce (Bl. 65 d. A.) enthält ersichtlich Anpreisungen der üblichen Art (vgl. hierzu BGH v. 2. April 1982 - V ZR 54/81, WM 1982, 696, 697). Für derartige allgemeine Angaben haftet der Makler grundsätzlich nicht. Soweit in der Zeitungsannonce Renditeerwartungen aufgeführt sind, sind die Angaben derart pauschal, dass für jeden verständigen Leser eindeutig ist, dass er sich hierauf nicht im Sinne einer Garantie verlassen kann, sondern zu eigenen Überprüfungen und Berechnungen gehalten ist. Entsprechendes gilt für das von der ehemaligen Beklagten zu 3.) erstellte Exposé (Bl. 1059 f. d. A.). In diesem sind im Übrigen zum Beispiel die durchschnittlichen erzielten Mietzinshöhen den tatsächlichen Verhältnissen entsprechend dargestellt.

Auch die Überlassung der "Verkaufswertgutachten" vom 3. Februar 1995 (Bl. 66 ff. d. A.) durch die ehemalige Beklagte zu 3.) an die Kläger führt nicht dazu, dass die ehemalige Beklagte zu 3.) im Verhältnis zu den Klägern quasi als Anlagevermittler anzusehen ist und die in diesem Bereich geltenden Haftungsmaßstäbe anzuwenden sind (vgl. hierzu BGH v. 28. September 2000 - III ZR 43/99, NJW 2000, 3642, und klarstellend BGH v. 18. Januar 2007 - III ZR 146/06, S. 7). Schon der Wortlaut der Unterlagen spricht gegen eine Pflichtverletzung der ehemaligen Beklagten zu 3.). Die Berechnungen sind mit "Verkaufswertschätzung" überschrieben (Bl. 67, 70 d. A.), wodurch deutlich wird, dass sie wie jede Schätzung unter dem Vorbehalt einer gewissen Unsicherheit standen. Dies gilt in besonderer Weise für die zukünftigen Entwicklungen. In ihnen werden im Übrigen die für die Schätzung relevanten Daten aufgeführt, so dass die Kläger auch insoweit entsprechende Klarheit hatten, und es sich nicht um ungewisse "Behauptungen ins Blaue hinein" handelt. Mit den Berechnungen wurden außerdem ausweislich des Schreibens der ehemaligen Beklagten zu 3.) an die Beklagten zu 1.) und 2.) vom 3. Februar 1995 (Bl. 69 d. A.) die ursprünglichen Preisvorstellungen der Beklagten zu 1.) und 2.) von insgesamt 15,2 Millionen DM auf 13,7 Millionen DM und damit erheblich reduziert. Die betreffenden Unterlagen waren auch nicht im Auftrag der Kläger, sondern aufgrund der Vereinbarung zwischen den Beklagten zu 1.) und 2.) und der ehemaligen Beklagten zu 3.) gefertigt worden. Sie wurden den Klägern zudem erst überlassen, nachdem bereits am Tage zuvor die Kaufentscheidung grundsätzlich gefallen und eine Einigung auf den Kaufpreis erfolgt war, und sollten den Klägern lediglich zur Hilfe bei den Finanzierungsgesprächen dienen. Das Landgericht hat daraus zu Recht geschlossen, dass der Inhalt der Schriftstücke für die Kaufentscheidung der Kläger und die Höhe des gezahlten Kaufpreises, somit auch für die Wertvorstellungen, welche die Kläger sich von den Grundstücken gebildet hatten, nicht mehr ursächlich war, wenn die Schriftstücke auch vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages übergeben wurden.

Besondere Umstände, welche die ehemalige Beklagte zu 3.) zu weitergehenden eigenen Ermittlungen verpflichtet hätten, liegen nicht vor. Der Makler verletzt zwar unter anderem seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen (vgl. BGH v. 28. September 2000 - III ZR 43/99, NJW 2000, 3642). Grundsätzlich darf der Makler jedoch Angaben, die er von dem Veräußerer erhalten hat, ungeprüft weitergeben (vgl. BGH v. 16. September 1981 - IVa ZR 85/80, NJW 1982, 1147; OLG Frankfurt am Main v. 26. September 2001 - 7 U 3/01, NJW-RR 2002, 778), wenn er die betreffenden Informationen mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. Der Makler darf keine Angaben der Verkäuferseite in sein Exposé aufnehmen, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnisse ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Hiervon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen; insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. BGH v. 18. Januar 2007 - III ZR 146/06, S. 8).

Die ehemalige Beklagte zu 3.) wich bei den Angaben, die sie an die Kläger weitergegeben hat, nicht von den Vorgaben der Verkäufer ab. In den Verkaufswertgutachten wird ausdrücklich erklärt, auf welche Weise die ehemalige Beklagte zu 3.) die Informationen gewann. Dort ist im Einzelnen beschrieben, auf welcher Grundlage die ehemalige Beklagte zu 3.) den Verkaufswert der Grundstücke ermittelte. Wesentliche Umstände, die dafür sprechen, dass die ehemalige Beklagte zu 3.) den Klägern verheimlicht hat, auf welchem Wege sie die relevanten Daten ermittelt hat und welche Unterlagen ihr für die Ermittlung zur Verfügung standen, liegen deshalb nicht vor. Die den Klägern von der ehemaligen Beklagten zu 3.) überlassenen Informationen waren auch in sich schlüssig und plausibel. Die ehemalige Beklagte zu 3.) war nicht verpflichtet, darüber hinaus etwa die Vereinbarkeit der Höhe des Mietzinses mit dem einschlägigen Mietspiegel zu überprüfen. Die ehemalige Beklagte zu 3.) durfte aufgrund des Verhaltens der Kläger zudem davon ausgehen, dass diese sich etwa aufgrund der intensiven Verhandlungen mit den Beklagten zu 1.) und 2.), der eigenen Durchsicht der ihnen zur Verfügung gestellten Mietverträge und sonstigen Unterlagen sowie der Besichtigung der Liegenschaften im Beisein eines Architekten einen eigenen Eindruck von den Kaufobjekten gewinnen wollten, ohne dass die Informationen, über welche die ehemalige Beklagte zu 3.) verfügte, letztlich entscheidend für den Abschluss des Kaufvertrages waren.

Besondere, über die allgemeinen Pflichten eines Maklers hinausgehende Beratungsverpflichtungen, waren zwischen den Parteien nicht vereinbart.

b. Die ehemalige Beklagte zu 3.) haftet auch entgegen der Annahme der Berufung nicht unter dem Gesichtspunkt eines Vertrages mit Schutzwirkung für Dritte.

Unter diesem Gesichtspunkt kommt eine Haftung in Betracht, wenn der Anspruch auf die geschuldete Leistung allein dem Gläubiger zusteht, ein Dritter jedoch in der Weise in die vertraglichen Sorgfalts- und Obhutspflichten einbezogen ist, dass er bei deren Verletzung vertragliche Schadensersatzansprüche geltend machen kann (vgl. schon BGH v. 22. Januar 1968 - VIII ZR 195/65, BGHZ 49, 350, 353). Voraussetzung ist, dass im Wege der ergänzenden Vertragsauslegung festgestellt werden kann, dass der Dritte mit der Leistung bestimmungsgemäß in Berührung kommt und den Gefahren von Schutzpflichtverletzungen ebenso ausgesetzt ist wie der Gläubiger selbst. Daneben muss der Gläubiger entweder dem Dritten Schutz und Fürsorge schulden oder an der Einbeziehung des Dritten in den Schutzbereich des Vertrages ein besonderes Interesse haben und der Vertrag dahin ausgelegt werden können, dass sein Schutz in Anerkennung dieses Interesses auf den Dritten ausgedehnt werden soll (vgl. Palandt/Grüneberg, BGB, 66. Aufl., § 328 Rn 16 ff. mit zahlr. weit. Nachw.).

Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Die Kläger waren als potentielle Käufer nicht in der beschriebenen Weise in den Maklervertrag eingebunden, den die Beklagten zu1.) und 2.) als Verkäufer mit der ehemaligen Beklagten zu 3.) geschlossen hatten. Die Annahme, dass die Beklagten zu 1.) und 2.) von Rechts wegen als Verkäufer der Grundstücke für das "Wohl und Wehe" der Kläger verantwortlich waren oder ein sonstiges, vergleichbares besonderes Interesse hatten, liegt in besonderer Weise fern. Auch die mittlerweile in der Rechtsprechung anerkannte Fallgruppe der Gutachterverträge bzw. Expertenhaftung (vgl. hierzu Palandt/Grüneberg, BGB, 66. Aufl. § 328 Rn 34 f.) scheidet aus. Die ehemalige Beklagte zu 3.) war Maklerin, nicht aber Sachverständige.

Schließlich hatten die Kläger einen eigenen Maklervertrag mit der ehemaligen Beklagten zu 3.) geschlossen, der ausreichende Hinweis- und sonstige Aufklärungspflichten der ehemaligen Beklagten zu 3.) gegenüber den Klägern im Zusammenhang mit dem Grundstückserwerb begründete. Deshalb bedarf es einer Einbeziehung der Kläger zu ihrem Schutze in den zwischen den Beklagten zu 1.) und 2.) sowie der ehemaligen Beklagten zu 3.) geschlossenen Maklervertrag nicht.

2. Sonstige Ansprüche

Sonstige Anspruchsgrundlagen, insbesondere solche aus unerlaubter Handlung wie etwa § 831 BGB, § 823 Abs.2 BGB i. V. m. § 263 StGB oder § 826 BGB scheiden wie bei den Beklagten zu 1.) und 2.) auch bei der ehemaligen Beklagten zu 3.) aus. Die Kläger sind auch nicht von den Mitarbeitern der ehemaligen Beklagten zu 3.) vorsätzlich in betrügerischer Absicht oder sonst sittenwidriger Weise getäuscht worden. Auch ein "kollusives Zusammenwirken" ist nicht dargetan oder gar bewiesen.

III. Nebenentscheidungen

Die Kostenentscheidung ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO, § 515 Abs. 3 ZPO a. F. Die Kläger haben die Kosten der Berufung zu tragen, da sie diese teilweise zurückgenommen haben und das Rechtsmittel im Übrigen ohne Erfolg geblieben ist.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO nicht vorliegen. Die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung, noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs als Revisionsgericht.

Die für dieses Urteil maßgebenden Rechtsfragen, insbesondere die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches aus § 463 BGB wegen Fehlens zugesicherter Eigenschaften oder arglistigen Verschweigens von Mängeln anlässlich des Verkaufs von Wohngrundstücken, sind in der höchstrichterlichen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinreichend geklärt. Der Senat hat die dort in langjähriger Rechtsprechung entwickelten Grundsätze ohne Abweichungen auf den vorliegenden Fall angewendet.

Bemerkungen:

Das Urteil vom 3.4.2007 ist auf die Nichtzulassungsbeschwerde der Kläger durch Beschluss des Bundesgerichtshofs (Az: V ZR 81/07) bezüglich der Klageabweisung gegen die Beklagten zu 1. und 2. aufgehoben worden. Die Sache ist zur neuen Verhandlung und Entscheidung an einen anderen Senat des Oberlandesgerichts zurückverwiesen worden.

Ende der Entscheidung

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