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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 21.02.2007
Aktenzeichen: 2 U 220/06
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 550
Zum Schriftformerfordernis des § 550 BGB.
Gründe:

I.

Der Kläger begehrt mit der Klage von den Beklagten die Räumung eines Ladenraumes nebst Nebenräumen.

Die Beklagten haben von der Vermieterin A einen Ladenraum nebst Nebenräumen in der ... Straße ... in O1 zum Betrieb eines Geschäftes für saisonale Waren, Spezialitäten und Kaffee angemietet. Die Vermieterin A trat bei dem Mietvertragsabschluss nicht selbst auf, vielmehr wurde sie von ihrer Hausverwaltung insoweit vertreten.

Die Hausverwaltung selbst entwarf unter dem 09. Juni 2004 einen Entwurf zu § 23 des Mietvertrages in dem sonstige Vereinbarungen beinhaltet sind. Dieses Schreiben wurde von der Hausverwaltung am 09. Juni 2004 unterzeichnet, von den Beklagten am 08.07.2004. Der handschriftlich ausgefüllte Mietvertrag über gewerbliche Räume selbst wurde dann von Vermieterseite am 17.06.2004 unterzeichnet.

In diesem Mietvertrag wurde der Mietzins mit monatlich 427,-- EUR festgelegt. In § 2 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien weiterhin, dass das Mietverhältnis am 01.07.2004 beginnen solle und auf eine bestimmte Dauer von 36 Monaten laufen solle und somit am 30.06.2007 ende. Weiterhin wurde in § 2 des Mietvertrages eine Verlängerungsklausel um weitere 36 Monate vereinbart, sofern das Mietverhältnis nicht spätestens sechs Monate vor dem Termin gekündigt werde. Außerdem wurde den Mietern ein zweimaliges Optionsrecht für weitere vier Jahre eingeräumt, welches nach dem Vertragsinhalt spätestens sechs Monate vor dem Vertragsende geltend gemacht werden muss. Das Mietobjekt selbst wurde in § 1 des Mietvertrages beschrieben und dort ausgeführt, dass auch die Freifläche vor dem Laden zur Dekoration (Durchgangsweg zur Hautür muss frei bleiben) von den Mietern genutzt werden könne. In § 1 des Mietvertrages wird weiterhin ein Kellerraum erwähnt, der nicht konkret bezeichnet wurde.

In § 23, der einen Zusatz zum Mietvertrag enthält, wurde auf § 1, 1 b hinsichtlich der Freifläche nochmals Bezug genommen und vereinbart, dass die Freifläche vor dem Ladengeschäft während der Öffnungszeiten zur Präsentation der Waren und für Stehtische benutzt werden könne. Ein ausreichender Durchgang zur Eingangstür müsse für die Mieter zu jeder Zeit gewährleistet sein, Blumenbeete und -kästen könnten bepflanzt werden.

Wegen der Einzelheiten des Inhalts des Mietvertrages wird auf dessen Fotokopie und das Schreiben vom 09. Juni 2004 (Bl. 5 - 11 d.A.) verwiesen.

Der Kläger erwarb das Anwesen von der früheren Vermieterin und wurde Ende August 2005 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen. Mit anwaltlichem Schreiben vom 14.10.2005 erklärte er die Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.06.2006 unter Hinweis darauf, dass die Schriftform des Mietvertrages nicht gewahrt sei, weil die Annahmeerklärung der Beklagten nicht rechtzeitig abgegeben worden sei. Wegen der Einzelheiten des Inhalts des Kündigungsschreibens wird auf dieses (Bl. 14, 15 d.A.) Bezug genommen.

Der Kläger hat die Auffassung vertreten, zwischen den Parteien sei die Schriftform des § 550 BGB mangels rechtzeitiger Annahme des Angebots durch die Beklagten nicht eingehalten worden, so dass der Mietvertrag mit der gesetzlichen Kündigungsfrist zum 30.06.2006 habe gekündigt werden können. Das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages sei seitens der Voreigentümerin mit Schreiben vom 09.06.2004 übersandt worden und von den Beklagten erst am 08.07.2004 angenommen worden. Außerdem sei der Vertragsgegenstand in dem Mietvertrag nicht hinreichend bestimmt, da weder die Freifläche konkret bezeichnet sei noch der Kellerraum.

Der Kläger hat beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltenen Geschäftsräume im Hause ... Straße ..., O1, bestehend aus einem Ladenraum, zwei Nebenräumen, einer Küche, einem WC, einem Kellerraum zu räumen und bis zum 30.06.2006 an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, ihnen sei kein Exemplar des Mietvertrages übersandt worden, vielmehr sei eine Mitarbeiterin der Hausverwaltung am 07.07.2004 zu ihnen gekommen und habe zwei Exemplare des von der Hausverwaltung bereits unterzeichneten Vertrags übergeben, die an Ort und Stelle gegengezeichnet worden seien. Ein so von den Beklagten unterzeichnetes Exemplar sei dann von der Zeugin Z1 mitgenommen worden.

Die Beklagten haben die Auffassung vertreten, die Freifläche sei hinreichend bestimmt, da es vor dem von ihnen gemieteten Laden nur eine Freifläche gebe, die durch Mauern von der restlichen Vorfläche deutlich abgegrenzt sei. Hinsichtlich des Kellerraums haben die Beklagten die Ansicht vertreten, dass dieser nicht konkret bezeichnet werden müsse, da es üblich sei, die Lage von Kellerräumen in Mietverträgen nicht näher zu beschreiben, insoweit vielmehr das Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters nach § 315 BGB eingreife.

Hinsichtlich des weiteren Sach- und Streitstandes im ersten Rechtszug wird auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen, soweit ihnen die Feststellungen im Berufungsurteil nicht entgegenstehen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Mit Urteil vom 21. September 2006 hat das Landgericht die Klage abgewiesen und ausgeführt, dem Kläger stehe gegen die Beklagten kein Anspruch auf Räumung der Mietsache gemäß § 546 BGB zu, da die ordentliche Kündigung vom 14.10.2005 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet habe, da dieses auf Zeit abgeschlossen sei. Zur Begründung hat das Landgericht weiterhin ausgeführt, dass das Schriftformerfordernis des Mietvertrages gewahrt sei, denn die Beklagten hätten das Angebot der Vermieterin noch rechtzeitig angenommen. Hinsichtlich der Freifläche hat das Landgericht dargelegt, dass die Angaben in dem Mietvertrag hinreichend konkret seien, da die Freifläche durch die vorhandenen Begrenzungen eindeutig identifizierbar sei. Bezüglich des Kellerraums hat das Landgericht eine nähere Bestimmung nicht für notwendig erachtet, da insoweit von einem Leistungsbestimmungsrecht des Vermieters auszugehen sei.

Gegen dieses ihm am 25. September 2006 zugestellte Urteil hat der Kläger am 13.10.2006 Berufung eingelegt, die nach entsprechender Verlängerung der Berufungsbegründungsfrist am 27. Dezember 2006 begründet wurde.

In der Berufungsbegründung führt der Kläger aus, die Annahme des Angebotes zum Abschluss des Mietvertrages sei nicht rechtzeitig erklärt worden, da die Rechtsvorgängerin des Klägers den Mietvertrag bereits am 17.06.2004 unterzeichnet habe, die Gegenzeichnung aber erst am 07. oder am 08.07. erfolgt sei. Zwischen Angebot und Annahme lägen somit 20 oder 21 Tage, so dass die von der Rechtsprechung zugebilligte Überlegungsfrist hier überschritten sei.

Hinsichtlich der Freifläche ist der Kläger der Auffassung, dass diese nicht hinreichend beschrieben sei und deshalb ungeklärt sei, welche Teilfläche gerade vermietet sei. Insbesondere hinsichtlich des Zugangs zur Haustür enthalte der Vertrag keine deutliche Definition.

Außerdem ist der Kläger der Meinung, hinsichtlich des Kellerraumes sei gleichfalls keine hinreichende Bestimmtheit und Bezeichnung vorgenommen. Es sei aus dem Mietvertrag nicht zu entnehmen, dass dem Vermieter hinsichtlich der Zuweisung des Kellerraums ein einseitiges Leistungsrecht zustehen solle. Die Lage der Mieträume auf einem Grundstück und in dem Gebäude selbst sei deshalb nicht so hinreichend beschrieben, dass zweifelsfrei zu erkennen sei, welche Bereiche und welche Räume im Einzelnen Vertragsobjekt seien, so dass den Anforderungen an die gesetzliche Schriftform des § 550 BGB nicht hinreichend Rechnung getragen werde.

Der Kläger beantragt,

das Urteil des Landgerichts vom 21.09.2006 abzuändern und die Beklagten zu verurteilen, die von ihnen innegehaltenen Geschäftsräume im Hause ... Straße ..., O1, bestehend aus einem Ladenraum, zwei Nebenräumen, einem WC zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigen unter Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens das angefochtene Urteil.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 519, 520 ZPO). Sie hat in der Sache jedoch keinen Erfolg, da das Landgericht völlig zu Recht und mit zutreffender Begründung die Klage abgewiesen hat.

Die Entscheidung des Landgerichts wird auch durch die in der Berufungsbegründung erhobenen Angriffe nicht in Frage gestellt.

Dem Kläger steht gegen die Beklagten kein Anspruch auf die Räumung und Herausgabe des vermieteten Ladenraums zu, weil zwischen den Parteien ein Mietvertrag besteht, der nicht durch die von dem Kläger ausgesprochene Kündigung vom 14.10.2005 zum 30.06.2006 beendet wurde. Der Kläger war nämlich nicht zum Ausspruch einer ordentlichen Kündigung berechtigt, da zwischen den Ursprungsparteien des Mietvertrags eine konkrete Mietzeit mit einer Verlängerungsoption bestimmt wurde (§§ 542, 580 a Abs. 2 BGB). Da in § 2 des Mietvertrages ausdrücklich eine Mietdauer von 36 Monaten vereinbart wurde und das Mietverhältnis somit nach dieser Regelung ohne Ausübung einer Option oder Verlängerung noch bis zum 30.06.2007 läuft, kam eine Kündigung nicht in Betracht.

Entgegen der Ansicht des Klägers ist dieser auch nicht deshalb zur Kündigung berechtigt, weil die erforderliche Schriftform des § 550 BGB nicht gewahrt wurde.

Die Beklagten haben das Angebot der ursprünglichen Vermieterin auf Abschluss des schriftlichen Mietvertrages angenommen, indem sie diesen unterzeichnet haben. Dass die von den Beklagten erklärte Annahme nicht mehr rechtzeitig innerhalb der Frist des § 147 Abs. 2 BGB erklärt wurde, hat der Kläger nicht hinreichend dargetan.

So ist völlig unklar, wann das Angebot auf Abschluss des Mietvertrages von der Vermieterin überhaupt an die Beklagten übersandt bzw. übergeben wurde. Soweit der Kläger in seiner Argumentation auf das Schreiben vom 09. Juni 2004 abstellt, kann dies nicht das Angebot auf den Abschluss des Mietvertrages dargestellt haben. In dem Schreiben vom 09. Juni 2004 sind nämlich nur Ausführungen zu § 23 des Mietvertrages unter der Rubrik sonstige Vereinbarungen zu finden. Die übrigen Regelungen des Mietvertrages werden in diesem Schreiben nicht erwähnt, so dass ersichtlich dieses Schreiben kein vollständiges Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages gewesen sein kann. Zudem trägt der vollständige Mietvertrag selber das Datum vom 17.06.2004. Das heißt, dass die Vermieterin an diesem Tag den Mietvertrag selbst erst unterschrieben haben kann. Wann aber dieses von der Vermieterin unterschriebene Angebot zum Abschluss eines Mietvertrages den Beklagten genau übersandt und übergeben wurde, hat der Kläger nicht konkret dargelegt, vielmehr finden sich hinsichtlich der Übersendung und Übergabe des Mietvertragsformulars, welches die Vermieterin selbst unterzeichnet hat, in dem Vortrag des Klägers überhaupt keine Angaben. Er kann insoweit auch nicht geltend machen, dass er zur damaligen Zeit noch nicht Eigentümer des Grundstückes war und er deshalb keine Kenntnis davon habe, wann das von der Vermieterin unterschriebene Mietvertragsexemplar an die Beklagten übersandt wurde. Er befindet sich insoweit nicht in Darlegungsnot, da er die Frage der Übersendung des unterzeichneten Mietvertragsangebotes durch eine Nachfrage bei der früheren Hausverwaltung hätte klären können. Es oblag dem Kläger, hinsichtlich des konkreten Mietvertragsabschlusses Erkundigungen bei dem Hausverwalter und dessen Angestellten einzuholen. Dies hat der Kläger aber ersichtlich nicht getan. Zudem steht dem Vortrag des Klägers, der viel zu pauschal ist, auch die Erklärung der Angestellten der Hausverwaltung entgegen, die nämlich schriftlich unter dem 15.03.2006 bestätigt hat, dass sie den vermieterseits unterschriebenen Mietvertrag erst Anfang Juli zu den Mietern gebracht habe und diese dann in ihrem Beisein das Vertragsexemplar unterschrieben haben.

Der rechtzeitig von den Beklagten angenommene Mietvertrag enthält auch ansonsten die notwendige Bestimmtheit um dem Schriftformerfordernis zu genügen.

Bezüglich der Freifläche vor dem Haus ist die mietvertragliche Regelung hinreichend bestimmt. Es finden sich insoweit eindeutige Regelungen in § 1 des Mietvertrages, da dort die Freifläche als diejenige bezeichnet ist, die sich vor dem Laden befindet. Auch haben die Parteien bewusst keine ausschließliche Nutzung der Freifläche durch die Beklagten vereinbart, vielmehr ist in dem Mietvertrag selbst festgehalten, dass der Durchgangsweg zur Haustür frei bleiben muss. Der Durchgangsweg ist zwar im Einzelnen nicht beschrieben, jedoch ergibt er sich zwangsläufig aus den sonstigen Umständen und der Lage des Grundstückes. Zudem haben die Parteien auch in § 23 des Mietvertrages unter § 1 1 b nochmals die Freifläche vor dem Ladengeschäft erwähnt und insoweit die Nutzung dergestalt beschrieben, dass die Freifläche nur während der Ladenöffnungszeiten genutzt werden kann und ein ausreichender Durchgang zur Eingangstür für die Mieter jederzeit zu gewährleisten sei. Den ursprünglichen Vertragsparteien war deshalb angesichts dieser genauen Beschreibung klar, wie es mit der Freifläche beschaffen war und sie haben deshalb auch auf die Möglichkeit der Beifügung eines Lageplans, die für den Fall der Unklarheit der Bestimmtheit in dem Mietvertrag vorgesehen war, gerade verzichtet.

Ein solcher Lageplan war zur Bestimmung der Freifläche auch nicht erforderlich, weil die nutzbare Fläche selbst in ihren Grenzen eindeutig war, da sie durch die vorhandenen Begrenzungsmauern bestimmt war und sich deshalb die Lage des Mietgegenstandes an Ort und Stelle unschwer feststellen lässt. Es reicht für die Bestimmbarkeit des Inhalts eines Mietvertrages aus, wenn zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durch Auslegung und Hinzuziehung von Umständen außerhalb der Urkunde der Mietgegenstand bestimmt werden kann. Dies ist aber hier eindeutig gegeben, wie dies aus den vorgelegten Bildern eindeutig erhellt. Irgendwelche Unklarheiten darüber, welche Teilfläche hier zu nutzen war, ergaben sich aufgrund der Begrenzungsmauern und der vorgegebenen Örtlichkeiten nicht. Soweit der Kläger argumentiert, es sei nicht genau bezeichnet, wie der Durchgangsweg zum Hauseingang zu gewährleisten sei, führt dies nicht zu einer Unbestimmtheit des Nutzungsrechtes der Beklagten, vielmehr ergibt sich dieses aus der örtlichen Lage selbst und vermag die Bestimmtheit des Mietgegenstandes nicht in Frage zu stellen. Dass sich möglicherweise gelegentlich wegen des Durchgangs zur Eingangstür Beschwerden finden, liegt nicht darin, dass die Freifläche nicht genau bezeichnet ist, sondern vielmehr darin, dass die Freifläche überhaupt vermietet wurde. Dies ist aber die Entscheidung der früheren Vermieterin gewesen, an die sich der Kläger nunmehr nach § 566 BGB halten muss.

Auch hinsichtlich des Kellerraums musste eine nähere Bestimmung in dem Mietvertrag nicht vorgenommen werden, da die Parteien sich generell darüber geeinigt haben, dass ein Kellerraum mitvermietet werden sollte. Zwar ist dieser im Einzelnen nicht bezeichnet, jedoch führt dies nicht zu einer Unbestimmtheit der Regelungen, vielmehr haben die Beklagten aufgrund des Mietvertrages nur einen Anspruch auf einen Kellerraum. Welcher Kellerraum den Beklagten zur Verfügung zu stellen ist, hat der Kläger als Vermieter kraft Leistungsbestimmung nach § 315 BGB vorzunehmen (Schmidt/Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 9. Aufl., § 535, Rdnr. 28; Lindner/Figura, Geschäftsraummiete Kapitel 6, Rdnr. 29). Soweit sich der Kläger hinsichtlich des Kellerraums auf eine Entscheidung des Amtsgerichts Gießen beruft, ist diese Entscheidung für den vorliegenden Fall nicht einschlägig. Wesentliches Begründungselement der zitierten Entscheidung des Amtsgerichts Gießen ist nämlich, dass für den Kellerraum eine Extramiete vereinbart war, so dass dieser auch konkret habe bestimmt werden müssen. Hier ist aber der Kellerraum nur ein Nebenpunkt im Rahmen des Mietvertrages, für den keine gesonderte Mietzinszahlung vereinbart wurde. Auch aus der tatsächlichen Handhabung der Parteien ist ersichtlich, dass es sich bei dem Kellerraum um einen zu vernachlässigenden Nebenpunkt handelt, da der Kläger selbst ausführt, dass die Beklagten bisher noch nicht die Zuverfügungsstellung eines Kellerraumes verlangt haben.

Das Urteil des Landgerichts stellt sich damit auch nach einer Überprüfung durch den Senat als völlig zutreffend dar.

Die Kosten des Berufungsverfahrens sind nach § 97 Abs. 1 ZPO dem Kläger aufzuerlegen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ist den §§ 708 Ziffer 10, 713 ZPO entnommen.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da es sich vorliegend um eine Einzelfallentscheidung ohne grundsätzliche Bedeutung handelt (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO). Auch ist eine Entscheidung des Revisionsgerichtes zur Fortbildung des Rechtes und zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung nicht erforderlich (§ 543 Abs. 1 Nr. 2 ZPO).

Der Streitwert für das Berufungsverfahren ist gemäß § 41 Abs. 2 ZPO auf die vereinbarte Jahresmiete, mithin auf 5.124,-- EUR festzusetzen.

Ende der Entscheidung

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