Judicialis Rechtsprechung

Mit der integrierten Volltextsuche, die vom Suchmaschinenhersteller "Google" zur Verfügung gestellt wird, lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 14.04.2005
Aktenzeichen: 20 W 114/02
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 21 III
WEG § 21 III Nr. 2
WEG § 24
WEG § 28
1. Die in einer Wohnungseigentümerversammlung durch alle Wohnungseigentümer gefassten Beschlüsse sind nicht deshalb unwirksam, weil die Einladung zur Versammlung durch einen nicht wirksam bestellten Verwalter (zwei natürliche Personen nebeneinander) erfolgt war.

2. Eine bauliche Veränderung, die der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands dient, gehört zur Instandsetzung und kann deshalb mehrheitlich beschlossen werden.

3. Etwaige Ansprüche von Wohnungseigentümer gegen den Bauträger ändern im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander nichts an der Verpflichtung bzw. dem Anspruch auf ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nach § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG.

4. Bei einem Objekt, das nach einem umfangreichen Umbau in Wohnungseigentum aufgeteilt worden ist, sind die im Zeitpunkt des Umbaus geltenden Regeln der Technik für eine durch die Gemeinschaft beschlossene Sanierung maßgeblich.

5. Für den Beschluss über eine Sonderumlage gelten die selben Grundsätze wie für den Wirtschaftsplan, es steht den Wohnungseigentümer deshalb ein weiter Ermessensspielraum zu. Als Tatsachengrundlage ist die Kostenschätzung in einen gerichtlichen Beweissicherungsverfahren ausreichend, auch wenn dieses sich gegen den Bauträger richtete.


Gründe:

Die Beteiligten waren bei Verfahrenseinleitung Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ... in O1. Der Beteiligte A ist inzwischen als Wohnungseigentümer ausgeschieden, aber Verwalter.

Ursprünglich war die Schwiegermutter der Antragstellerin, Frau B, Alleineigentümerin der Liegenschaft. Diese errichtete auf dem Grundstück eine aus drei Wohnungen bestehende Eigentumswohnanlage durch Umbau eines vorhandenen Einfamilienhauses und Anbau einer Doppelhaushälfte. Mit Teilungserklärung vom 23.03.1994 (Bl. 112 ff. d. A.) erfolgte die Aufteilung in drei Wohnungen. Die Antragsgegner zu 3) sind Eigentümer der im Erdgeschoss des Altbaus gelegenen Wohnung Nr. I mit einem Miteigentumsanteil von 317,42/1.000, die Antragsgegner zu 2) sind Eigentümer der im Dachgeschoss des Altbaus gelegenen Wohnung Nr. III mit einem Miteigentumsanteil von 298,26/1.000. Die Antragstellerin erwarb die im Anbau befindliche Wohnung Nr. II durch notarielle Urkunde vom 11.03.1999 von ihrer Schwiegermutter (Bl. 89-91 d. A.). Die Antragsgegner erwirkten am 03.05.2000 beim Landgericht Wiesbaden - Az. 10 O 260/99 - ein Urteil gegen die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin, in dem diese zur Zahlung von insgesamt 75.000,00 DM verurteilt wurde (Bl. 156, 157 d. A.). In einem von den Antragsgegnern gegen die ursprüngliche Alleineigentümerin wegen Mängeln an ihrem Sondereigentum und dem Gemeinschaftseigentum, u.a. betreffend feuchte Kellerwände eingeleitetem selbständigen Beweissicherungsverfahren vor dem Landgericht Wiesbaden -Az. 10 OH 1/98- erstattete unter dem 11.11.1998 der Sachverständige Prof. Dipl.-Ing. SV1 ein Gutachten, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird.

Zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 (Bl. 177 d. A.) wurden die Antragsgegner zu 2) als gemeinsame Verwalter bestellt. Diese luden mit Schreiben vom 16.03.2000 (Bl. 17, 18 d. A.), auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, zu einer Eigentümerversammlung am 14.04.2000 ein. Auf dieser Versammlung, an der alle Wohnungseigentümer teilnahmen, wurde u. a. zu TOP 2 mehrheitlich gegen die Stimme der Antragstellerin unter Zugrundelegung eines Kostenaufwands von 58.500,00 DM für die Sanierung des Gemeinschaftseigentums laut Beweissicherungsverfahren die Erhebung einer anteiligen Sonderumlage beschlossen und die Verwaltung zur gerichtlichen Geltendmachung der Umlagen sowie zur Auftragsvergabe ermächtigt (Bl. 13 d. A.).

Zu TOP 7 beschlossen die Eigentümer mehrheitlich gegen die Stimmen der Antragstellerin die Schaffung von zwei neuen Stellplätzen für zwei Abfalltonnen für die Eigentümer der Wohnungen I und III auf Kosten dieser Eigentümer (Bl. 17 und 18 d. A.)

Die Antragstellerin hat mit am 08.05.2000 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz ihres Verfahrensbeteiligten u. a. die Ungültigerklärung der zu TOP 2 und 7 der Versammlung vom 14.04.2002 gefassten Beschlüsse beantragt.

Sie hat zur Begründung vorgetragen, dass der Beschluss hätte einstimmig gefasst werden müssen, da insbesondere der von dem Sachverständigen SV1 geforderte Abriss und Neuaufbau der Außentreppe eine bauliche Veränderung darstelle. Für den Beschluss über eine Sonderumlage sei kein Raum, da zunächst gegen die Verkäuferin aus dem gegen sie erwirkten Titel vorzugehen sei. Der für die Sonderumlage zu Grunde gelegte Kostenrahmen sei zu hoch und außerdem ohne sachliche Grundlage, da der Sachverständige keine Aussage zu den Einzelheiten der Sanierung gemacht habe. Seine Schätzung sei lediglich pauschal und zudem in einem Verfahren mit anderen Beteiligten erfolgt. Die Position "Unvorhergesehenes" im Sachverständigengutachten SV1 sei nicht nachvollziehbar. Die Kosten der Sanierung des Parkplatzes der Wohnung Nr. III könnten wegen des bestehenden Sondernutzungsrechts mit den übrigen Kosten der Sanierung des Gemeinschaftseigentums nicht in einen Topf geworfen werden. Vor der Beschlussfassung über die Sonderumlage und die Ermächtigung der Verwaltung zur Auftragsvergabe hätten Kostenvoranschläge bezüglich der konkreten Arbeiten eingeholt werden müssen. Da die konkrete Beauftragung der Sanierung noch nicht feststehe, gehe die Auftragsermächtigung an die Verwalter ins Leere.

Die Antragsgegner haben die Auffassung vertreten, ein Mehrheitsbeschluss sei ausreichend, da die Sanierung eine Angelegenheit der Verwaltung darstelle, wie die Sanierung im einzelnen ausgeführt werde, sei Sache der hierzu ermächtigten Verwalter. Bauliche Veränderungen seien durch die Sanierung nicht zu erwarten, die Außentreppe werde wieder hergestellt, allerdings in verkehrssicherer Ausführung. Der Sachverständige SV1 habe Ausführungen über die Einzelheiten der Sanierung gemacht. Der Erfolg einer Zwangsvollstreckung gegen die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin sei zweifelhaft.

Das Amtsgericht hat in seinem Beschluss vom 09.08.2000 (Bl. 48-53 d. A.) u. a. den zu TOP 7 der Eigentümerversammlung vom 14.04. 2000 gefassten Beschluss für ungültig erklärt und den Antrag auf Ungültigerklärung des zu TOP 2 gefassten Beschlusses zurückgewiesen.

Dagegen hat die Antragstellerin Beschwerde und die Antragsgegner haben Anschlussbeschwerde eingelegt.

Die Antragstellerin hat zur Anfechtung von TOP 2 ihren erstinstanzlichen Vortrag wiederholt und vertieft. Unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme des von ihrer Rechtsvorgängerin beauftragten Sachverständigen SV2 vom 18.12.1998 zu dem Sachverständigengutachten SV1 (Bl. 98-103 d. A.) hat die Antragstellerin behauptet, die Feuchtigkeit im Keller beruhe auf unzureichender Belüftung und Beheizung. Nach einem weiteren Privatgutachten des Dr. Ing. SV3 vom 08.09.2000 (Bl. 104-106 d. A.) sei die vom Sachverständigen SV1 vorgeschlagene Sanierung in Form einer Querschnittsverkieselung nicht das Mittel der Wahl, da keine Gewähr für die Beseitigung der Feuchtigkeit gegeben werden könne. Außerdem wären bei einer völligen Austrocknung des Mauerwerks nicht unerhebliche Schwundrissbildungen zu erwarten. Also sei sowohl dem Grunde nach als auch in der Höhe eine Kostenumlage entsprechend dem Sachverständigengutachten SV1 falsch.

Die Kammer hat mit Teilbeschluss vom 18.10.2000 (Bl. 204-211 d. A.) die Beschwerde der Antragsgegner wegen der Ungültigerklärung des zu TOP 7 der Versammlung vom 14.04.2000 (Stellplatz/Mülltonnen) gefassten Beschlusses zurückgewiesen. Gemäß Beweisbeschluss vom 15.11.2000 (Bl. 213, 214 d. A.) hat die Kammer Beweis erhoben über die Ursache der Feuchtigkeitsschäden an den Kelleraußenwänden der Liegenschaft sowie darüber, welche Mängelbeseitigungsarbeiten erforderlich und wie hoch deren Kosten sind, durch Einholung eines Gutachtens des Sachverständigen Dipl.-Ing. SV4.

Der Sachverständige ist in seinem Gutachten vom 04.12.2001 (Seite 17) zusammenfassend zu dem Ergebnis gekommen, dass die vorhandenen Feuchteschäden in den Kelleraußenwänden auf eine, den bei Umbau- und Gebäudeerweiterung 1994 gültigen DIN nicht entsprechende, mangelhafte Abdichtung und eine nicht funktionsfähige Drainage zurückzuführen sind. Die Kosten der im einzelnen dargelegten Maßnahmen zur Mangelbeseitigung hat der Sachverständige auf insgesamt 86.900,-- DM beziffert.

In ihrer Stellungnahme zu dem Gutachten SV4 hat die Antragstellerin darauf verwiesen, dass bei dem vor über 40 Jahren errichteten Gebäude eine dem heutigen Stand der Technik entsprechende Abdichtung nicht vorliegen könne. Insoweit stelle sich die Frage, ob die von dem Sachverständigen SV4 vorgeschlagene Art der Sanierung bzw. die Durchführung entsprechender Maßnahmen schlechthin überhaupt erforderlich sei, um die Substanz des Anwesens zu schützen bzw. zu erhalten, bejahenden Falls, welche Maßnahmen insoweit durchzuführen sind. Insoweit hat die Antragstellerin auf die bereits vorgelegte Stellungnahme des Sachverständigen SV3 verwiesen und beantragt, den Sachverständigen SV4 zur mündlichen Erläuterung seines Gutachtens zu laden bzw. seine schriftliche Stellungnahme einzuholen.

Das Landgericht hat mit Schlussbeschluss vom 29.01.2002 (Bl. 248-254 d. A.) den Beschluss des Amtsgerichts teilweise abgeändert und den in der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.2000 zu TOP 2 gefassten Beschluss insoweit für unwirksam erklärt, als die Verwaltung ermächtigt worden ist zur Beauftragung der Sanierung auf der Grundlage des Sachverständigengutachtens SV1. Im übrigen hat die Kammer die Beschwerde der Antragstellerin zurückgewiesen.

Zur Begründung wird ausgeführt, die Abänderung sei nur deshalb im Umfang des Beschlusstenors erfolgt, weil die Sanierung entsprechend dem Sachverständigengutachten SV1 nicht ausreichend sei zur Beseitigung der Feuchtigkeitsschäden, sondern die auf Grund besserer Erkenntnisse beruhende Ausführung der Abdichtung und Drainage gemäß dem Sachverständigengutachten SV4 ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Eine entsprechende Beschlussfassung stehe den Eigentümern frei.

Im übrigen sei die Beschwerde unbegründet, da durch die Teilnahme aller Wohnungseigentümer der Mangel der Einberufung durch die nicht wirksam bestellten Verwalter geheilt sei. Die beschlossene Sonderumlage entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Der Vollstreckungstitel gegen die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin stehe nicht entgegen, da die Antragstellerin selbst nicht behaupte, dass die Zwangsvollstreckung Aussicht auf Erfolg habe. Den Wohnungseigentümern stehe wegen der Höhe der Umlage ein Ermessenspielraum zu, auch sei ein Mehrheitsbeschluss ausreichend. Der nach dem Sachverständigengutachten SV1 erforderliche Abriss und der Neubau der Außentreppe stelle keine bauliche Veränderung dar, sondern eine aus Gründen der Verkehrssicherheit erforderliche Instandsetzung. Da die von dem Sachverständigen SV3 vorgeschlagenen Maßnahmen nach dem Gutachten SV4 nicht die Schadensursachen beseitigen würden, worauf aber jeder Wohnungseigentümer einen Anspruch habe, habe es keiner weiteren Anhörung des Sachverständigen SV4 zu dem Privatgutachten SV3 bedurft. Auch die Ermächtigung zur gerichtlichen Geltendmachung der Sonderumlage durch die Verwaltung und zur Auftragsvergabe entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung und sei nicht zu beanstanden.

Gegen den ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 11.02.2002 zugestellten Beschluss des Landgerichts hat die Antragstellerin mit am 25.02.2002 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die Aufhebung des zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.2000 gefassten Beschlusses insgesamt weiterverfolgt.

Zur Begründung wird ausgeführt, das Landgericht habe in seiner Entscheidung den von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschluss vorweggenommen.

Außerdem habe die Kammer durch die Entscheidung ohne Anhörung des Sachverständigen SV4 der Antragstellerin das rechtliche Gehör versagt. Mit der Begründung, dass die von dem Sachverständigen SV3 vorgeschlagenen Maßnahmen keine ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums darstellten, habe sich die Kammer selbst gutachterliche Kenntnisse angemaßt, ohne deren Herkunft zu belegen. Die Antragstellerin ist der Meinung, auch unter Berücksichtigung des den Antragsgegnern beim Erwerb bekannten Alters des Gebäudes und der Gefahr des Austrocknung entsprächen die von dem Sachverständigen SV3 vorgeschlagenen Sanierungsmaßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Bei dem den Wohnungseigentümern grundsätzlich zustehenden Ermessensspielraum seien auch finanzielle Gesichtspunkte im Rahmen der Abwägung zwischen den einzusetzenden Mitteln und dem erstrebten Erfolg zu berücksichtigen. Bei dieser Abwägung sei die Sanierung auf der Basis des Gutachtens SV3 das Mittel der Wahl.

Weiter ist die Antragstellerin der Auffassung, dass die Antragsgegner verpflichtet seien, zunächst aus dem Vollstreckungstitel gegen die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin zu vollstrecken und dazu im einzelnen vorzutragen, da Grundlage dieses Zahlungstitels, soweit bekannt, Mängel am Sonder- und Gemeinschaftseigentum seien, beinhaltend wohl auch die Feuchtigkeit im Keller. Die Antragstellerin bestreitet, dass die Zwangsvollstreckung keine Aussicht auf Erfolg habe.

Ein Mehrheitsbeschluss sei vorliegend nicht ausreichend, da es um eine Verbesserungsmaßnahme außerhalb eines vernünftigen Kosten-Nutzen-Verhältnisses gehe, weil nicht der Stand der Technik im Erbauungszeitpunkt zu Grunde gelegt werde.

Zwischen den Ansprüchen der Antragsgegner als Käufer und als Wohnungseigentümer sei zu differenzieren. Auch wenn die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin aus ihren Kaufverträgen auf Einhaltung der im Zeitpunkt des Umbaus 1994 geltenden DIN hafte, gelte dies nicht für die Antragstellerin. Im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander seien die im Zeitpunkt der Erbauung des Gebäudes geltenden DIN-Vorschriften maßgeblich. Deshalb habe sich die Antragstellerin nur an einer Sanierung entsprechend den Vorschlägen des Sachverständigen SV3 zu beteiligen.

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten und verteidigen den angefochtenen Beschluss. Der Sachverständige SV4 habe sich bei seiner Beurteilung an die den Erwerbsverträgen zu Grund liegende Baubeschreibung gehalten, während die Grundlage der Feststellungen des Sachverständigen SV3 nicht bekannt sei. Auf den Stand der Technik im Zeitpunkt der Bebauung komme es nicht an, weil in 1994 ein vollständiger Umbau erfolgte.

Zu einer Aufhebung des zu TOP 2 gefassten Beschlusses insgesamt habe keine Veranlassung bestanden, da auch eine geringere Umlage habe beschlossen werden können, als in Anbetracht des Sanierungsaufwandes möglicherweise erforderlich sei.

Auf die Zwangsvollstreckung gegen die Rechtsvorgängerin der Antragstellerin könne diese nicht verweisen, da die Schuldnerin die eidesstattliche Versicherung abgegeben habe, wie die Antragsgegner unwidersprochen vortragen.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO.

So ist die Kammer zu Recht davon ausgegangen, dass der zu TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.2000 gefasste mehrgliedrige Beschluss nicht aus formellen Gründen unwirksam ist.

Zwar war die zu TOP 3 der Wohnungseigentümerversammlung vom 04.08.1999 beschlossene gemeinsame Bestellung der Antragsgegner zu 2) zu Verwaltern (Bl. 178 d. A.), die auch gemeinsam zu der Wohnungseigentümerversammlung vom 14.04.2000 eingeladen haben (Bl. 7 d. A.) nichtig (BGH WuM 1990, 128; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 26, Rdnr. 10; Palandt/Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 26, Rdnr. 1).

Die Einberufung der Versammlung vom 14.04.2000 durch die nicht wirksam bestellten Verwalter führt jedoch nicht zur Ungültigkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse. Dem stehen sowohl Gründe des Vertrauensschutzes entgegen, weil alle Wohnungseigentümer von der Wirksamkeit der Bestellung ausgegangen sind und diesen Mangel nicht gerügt haben, auch nicht die Antragstellerin (BayObLG Wohnungseigentum 1992, 227 für den Fall der rückwirkenden Beseitigung der Bestellung des einberufenden Verwalters; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 23, Rdnr. 16). Außerdem ist dieser Mangel jedenfalls dadurch geheilt, dass vorliegend alle Wohnungseigentümer in der Versammlung vom 14.04.2000 anwesend bzw. vertreten waren und an der Beschlussfassung mitgewirkt haben (BayObLG Wohnungseigentum 1997, 268 und NZM 1999, 852; Weitnauer, aaO.).

Der Wirksamkeit der Beschlussfassung vom 14.04.2000 zu TOP 2 steht auch nicht entgegen, dass sich die ausdrückliche Feststellung und die Bekanntgabe des Beschlussergebnisses durch den Vorsitzenden der Wohnungseigentümerversammlung nicht der Versammlungsniederschrift entnehmen lässt. Zwar handelt es sich hierbei nach der Rechtsprechung des BGH im Regelfall um eine Voraussetzung des wirksamen Zustandekommens eines Eigentümerbeschlusses (BGH ZWE 2001, 530).

Nach dieser Entscheidung muss die Feststellung und die Verkündung des Beschlussergebnisses aber nicht in das Versammlungsprotokoll aufgenommen werden und kann auch in konkludenter Weise erfolgen. Allein aus dem Fehlen einer Beschlussfeststellung im Protokoll lässt sich regelmäßig noch nicht schließen, dass ein Beschluss nicht zu Stande gekommen ist, im Zweifel wird vielmehr bei einem - wie im vorliegenden Fall - protokollierten klaren Abstimmungsergebnis von einer konkludenten Beschlussfeststellung auszugehen sein (BGH, aaO., Seite 534). Nach diesen Grundsätzen ist also davon auszugehen, dass eine der Höhe nach entsprechend den Miteigentumsanteilen bezifferte Sonderumlage, die Ermächtigung der Verwaltung zur gerichtlichen Geltendmachung sowie zur Auftragsvergabe mehrheitlich beschlossen wurden. Zwar enthält die Niederschrift zu TOP 2 keine ausdrückliche Feststellung über die Beschlussfassung zur Vornahme der Sanierung des Gemeinschaftseigentums. Der Beschluss über die Sonderumlage ist aber, insbesondere im Zusammenhang mit der Formulierung von TOP 1 und TOP 2 in dem Einladungsschreiben vom 16.03.2000 dahin auszulegen, das er auch die Beschlussfassung über die Sanierung auf der Basis der im Beweissicherungsverfahren 10 OH 1/98 -Landgericht Wiesbaden- durch den Sachverständigen SV1 getroffenen Feststellungen mitumfasst. Davon sind auch alle Beteiligten bisher ausgegangen.

Die Gemeinschaft war entgegen der Meinung der Antragstellerin auch nicht daran gehindert, das Sachverständigengutachten SV1 als tatsächliche Grundlage ihrer Beschlussfassung zu verwenden, obwohl die Antragstellerin an dem Beweissicherungsverfahren gegen ihre Rechtsvorgängerin nicht beteiligt sein konnte, weil es bereits 1998 eingeleitet worden war, sie aber erst im März 1999 die Wohnung Nr. II erworben hat. Es geht hier nicht um die prozessuale Bindung der Antragstellerin im Sinn von § 493 Abs. 1 ZPO, sondern um die Tatsachengrundlage für die Beschlussfassung der Gemeinschaft. Diese könnten auch die von einem sachkundigen Wohnungseigentümer oder dem Verwalter selbst oder mit Hilfe eines Privatgutachters getroffenen Feststellungen sein oder auch Kostenvoranschläge von Handwerkern, aus denen sich die zu beseitigenden Mängeln ausreichend deutlich ergeben. So fundiert wie derartige Tatsachenfeststellungen ist das hier von einem durch die IHK öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen in jedem Fall.

Entgegen der Meinung des Antragstellerin bot bereits das Gutachten des Sachverständigen SV1 für den hier noch streitgegenständlichen Bereich der Mängel des Gemeinschaftseigentums auch eine ausreichende Tatsachengrundlage, um jedenfalls eine Sonderumlage zu beschließen, ohne dass noch zusätzliche Kostenvoranschläge von Firmen eingeholt werden mussten. So hat der Sachverständige SV1 im unteren Bereich der Kelleraußenwände, bei denen es sich abweichend von der Baubeschreibung noch um Altwände handelt, das Zulässige übersteigende Feuchtigkeit festgestellt und zur Sanierung eine Querschnittsverkieselung im Niederdruck-Injektionsverfahren vorgeschlagen mit geschätzten Kosten von 22.700,00 DM netto (Bl. 21-24 des Gutachtens vom 11.11.1998). Hinsichtlich der Außentreppe hat der Sachverständige SV1 auf Blatt 27-30 seines Gutachtens festgestellt, dass wegen mehrerer Verstöße gegen die HBO eine Neuherstellung mit pauschalen Kosten von 7.000,00 DM erforderlich ist. Hinsichtlich des trotz des bestehenden Sondernutzungsrechts der Eigentümer der Wohnung Nr. III - und deshalb im Gutachten SV1 dieser zugeordnet - im Gemeinschaftseigentum stehenden Parkplatzes und der Mängel seines Belags hat der Sachverständige auf Seite 34-36 die zur Behebung der Schäden erforderlichen Arbeiten angeführt und die Kosten auf 6.250,00 DM geschätzt. Für den Beschluss über die Erhebung einer Sonderumlage, für die die selben Grundsätze gelten wie für den Wirtschaftsplan, steht den Wohnungseigentümern ein weiter Ermessensspielraum zu, wie das Landgericht bereits zutreffend ausgeführt hat (BayObLG NZM 1998, 337; OLG Düsseldorf NZM 2001, 1039; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 32; Palandt/Bassenge, aaO., § 28, Rdnr. 19, 4). Der maßgebliche geschätzte Sanierungsbedarf ist auch nach den Feststellungen des im Beschwerdeverfahren eingeholten Sachverständigengutachtens SV4 jedenfalls nicht überhöht zu Grunde gelegt worden.

Über die Sonderumlage musste entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht einstimmig beschlossen werden. Da die Grundsätze über den Wirtschaftsplan entsprechend gelten und die ordnungsgemäße Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums betroffen ist, reicht ein Mehrheitsbeschluss aus (§ 21 Abs. 3, Abs. 5 Nr. 2 WEG). Auch eine bauliche Veränderung, die zur erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands dient, gehört zur Instandsetzung und kann deshalb mit Mehrheit beschlossen werden (BayObLG WuM 1996, 299 und NZM 1999, 378; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 22 Rdnr. 19; Niedenführ/Schulze, aaO., § 21, Rdnr. 66; Weitnauer, aaO., § 22 Rdnr. 5). Es geht dagegen nicht um Modernisierung, die Verbesserung eines bereits ordnungsgemäßen Zustandes zum Ziel hat, so dass auch nicht wegen der Überschreitung eines vernünftigen Kosten-Nutzen-Verhältnisses eine einstimmige Beschlussfassung erforderlich wäre, wie die Antragstellerin meint. Da die Außentreppe nach den Feststellungen des Sachverständigen SV1 nicht der HBO entspricht, muss sie zur Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten der Wohnungseigentümer erstmals ordnungsgemäß hergestellt werden. Nach den Feststellungen des Sachverständigen SV4 entspricht der Zustand der Kelleraußenwände und der Drainage nicht den im Zeitpunkt des Umbaus 1994 geltenden DIN. Dies wird von der Antragstellerin auch nicht angegriffen. Sie meint nur, es seien die bei Errichtung des Gebäudes in den sechziger Jahren gültigen Normen maßgeblich und zu deren Erfüllung die Sanierungsvorschläge des Sachverständigen SV3 ausreichend.

Dem kann nicht gefolgt werden. Im Innenverhältnis der Wohnungseigentümer besteht auf Grund der Verpflichtung der Gemeinschaft zur ordnungsgemäßen Verwaltung der Anspruch des einzelnen auf Einhaltung der im Zeitpunkt der Sanierung geltenden Regeln der Technik, auch wenn es sich um die erstmalige Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands handelt. Da mit der Begründung der Wohnungseigentümergemeinschaft ein umfassender Umbau des Hauses einhergegangen ist, der nach der einen Bestandteil nicht nur der Erwerbsverträge, sondern auch der Teilungserklärung bildenden Baubeschreibung die in 1994 geltenden DIN für die Feuchtigkeitsisolierung und Drainage (Bl. 124 d. A.) umfasste, sind diese auch bei der Sanierung einzuhalten.

Weil die von dem Privatsachverständigen SV3 vorgeschlagene Sanierungsmethode aber - auch nach dem eigenen Vortrag der Antragstellerin - die Einhaltung dieser DIN nicht zum Ziel hat, sondern im wesentlichen aus pragmatischen, d. h. Kostengründen eine andere Methode befürwortet, konnte die Kammer schon aus Rechtsgründen von einer Anhörung des Sachverständigen SV4 zu dem Gutachten SV3 absehen. Auf einer verfahrensfehlerhaften Beweisaufnahme-, bzw. Beweiswürdigung beruht die Entscheidung des Landgerichts deshalb nicht.

Zu Recht hat das Landgericht schließlich in dem Vorliegen des Zahlungstitels gegen die Verkäuferin keinen Hinderungsgrund für die Erhebung der streitgegenständlichen Sonderumlage gesehen.

Unabhängig von dem Willen oder der Möglichkeit, Gewährleistungsansprüche selbst durchzusetzen, kann jeder Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft gemäß § 21 Abs. 4, Abs. 5 Nr. 2 WEG die Instandsetzung und Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums einschließlich der Beseitigung vom Baumängeln verlangen. Etwas anderes käme nur in Betracht, wenn der Veräußerer gegenüber dem Wohnungseigentümer wirksam die Mängelhaftung ausgeschlossen haben sollte oder ein Verzicht des Wohnungseigentümers auf Ansprüche vorliegen würde (Niedenführ/Schulze, aaO., Anhang zu § 21, Rdnr. 28; Weitnauer, aaO., nach § 8, Rdnr. 58). Die Antragstellerin hat selbst die Auffassung vertreten, dass die Rechtsbeziehung im Verhältnis Verkäufer/Erwerber strikt von den Rechtsbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zu trennen sind. Im letztgenannten Verhältnis ist aber unerheblich, ob die Erwerber Gewährleistungsansprüche durchsetzen konnten. Selbst wenn die Zwangsvollstreckung erfolgreich gewesen wäre, hätte dies noch nicht die ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums bewirkt. Ohne entsprechende Beschlussfassung über die Sanierung des Gemeinschaftseigentums wären die Antragsgegner gar nicht befugt gewesen, Maßnahmen zur Mangelbeseitigung am Gemeinschaftseigentum vorzunehmen (OLG Hamm Wohnungseigentum 1993, 244, 245). Da die Antragstellerin selbst nicht vorträgt, dass die zur Sanierung erforderlichen Mittel in der Instandhaltungsrücklage vorhanden gewesen wären, musste eine Sonderumlage zur Finanzierung beschlossen werden. Für die Wirksamkeit dieser Beschlussfassung ist ohne Bedeutung, ob die Antragsgegner ihren Anteil aus einem Zwangsvollstreckungserlös aufbringen oder nicht. Jedenfalls wegen der Mängel am Gemeinschaftseigentum ist die Antragstellerin nach dem Vollstreckungstitel auch Gesamtberechtigte, sodass es - von der persönlichen Beziehung zur Schuldnerin abgesehen -, ihr schon aus sachlichen Gründen bekannt geworden wäre, wenn insoweit die Zwangsvollstreckung erfolgreich gewesen wäre.

Über den Zusammenhang mit der beschlossenen Sonderumlage hinausgehende besondere Gründe, weshalb die unter TOP 2 der Versammlung vom 14.04.2000 weiterhin beschlossene Ermächtigung der Verwaltung zur gerichtlichen Geltendmachung der Sonderumlage unwirksam sein sollte, hat die Antragstellerin nicht vorgetragen. Sie sind auch nicht ersichtlich. In Anbetracht der Auffassung, die die Antragstellerin im vorliegenden Verfahren zu ihrer Zahlungsverpflichtung vertreten hat, entsprach die Einschätzung der Gemeinschaft, diese Ermächtigung werde erforderlich, ganz offensichtlich der Realität. Da die Ermächtigung nicht einem bestimmten Verwalter erteilt wurde und zwischenzeitlich Herr A nur noch alleiniger Verwalter ist, ergeben sich auch aus der früheren unwirksamen Verwalterbestellung keine Unwirksamkeitsgründe.

Zur Klarstellung wird darauf hingewiesen, dass das Landgericht die unter TOP 2 der Wohnungseigentümerversammlung beschlossene Ermächtigung der Verwaltung zur Auftragsvergabe bereits aufgehoben hat. Insoweit trifft es auch nicht zu, dass das Landgericht den von den Wohnungseigentümern zu fassenden Beschluss über die Frage, wie die Sanierung der Kelleraußenwände vorzunehmen wäre, vorweggenommen habe, denn die Kammer hat ausdrücklich auf einen von der Wohnungseigentümerversammlung insoweit noch zu treffenden Beschluss verwiesen.

Im übrigen ist die Beurteilung dieses der Erstbeschwerde teilweise stattgebenden Entscheidungsteils der Beurteilung des Senats entzogen, da nur die Antragstellerin weitere Beschwerde eingelegt hat.

Die Gerichtskosten ihres erfolglosen Rechtsmittels hat die Antragstellerin gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.

Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlicher Kosten im vorliegenden Verfahren entsprach nicht der Billigkeit, da das Unterliegen der Antragstellerin dafür nicht ausreicht.

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und erfolgte entsprechend dem Betrag der Sonderumlage. Die zusätzlichen Ermächtigungen der Verwaltung haben keinen gesonderten wirtschaftlichen Wert.

Ende der Entscheidung

Zurück