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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 23.01.2006
Aktenzeichen: 20 W 195/03
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 133
BGB § 157
WEG § 7 Abs. 3
WEG § 8
WEG § 10
WEG § 22 Abs. 1
Bei einem nicht durch Auslegung lösbaren Widerspruch zwischen Teilungserklärung und Aufteilungsplan wird ein Sondernutzungsrecht mit dinglicher Wirkung nicht wirksam begründet. Die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Dachfläche umfasst ohne ausdrückliche Gestattung nicht den Ausbau als Dachterrasse.
Gründe:

Die Beteiligten zu 1) und 2) bilden die Eigentümergemeinschaft Xstraße in O1. Der Antragsteller ist seit 2001 Eigentümer der Penthousewohnung Nr. a im 5. Obergeschoss der Liegenschaft, in dem sich noch eine weitere Penthousewohnung befindet. Er strebt den Ausbau von Dachflächen als Dachterrasse an.

Nach der Teilungserklärung vom 24.11.1969 gehört zu den unter Nr. 36 und 37 aufgeführten Miteigentumsanteilen der jeweils als "Dachterrassenwohnung" bezeichneten Wohnungen Nr. a und b neben dem Sondereigentum an im einzelnen beschriebenen Räumen die "Nutzung der Dachfläche im Bereich begehbarer Terrassen" (Bl. 18 d. A.). Nach Ziffer 4. d, e der Teilungserklärung wurde gemäß § 10 Abs. 2 WEG als Inhalt des Sondereigentums vereinbart, dass die Miteigentümer der Wohnungen Nr. a und b das Recht haben sollen, die durch das Dach gebildete Terrasse zu nutzen in einem Umfang, der eine Beschädigung und eine Belästigung Anderer ausschließt, und dass die übrigen Wohnungs-, bzw. Teileigentümer von der Benutzung der Terrasse auf dem Dach ausgeschlossen sind (B. 19 d. A.).

Nach dem der Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 03.11.1969 zu Grunde liegenden Aufteilungsplan gehört zur Wohnung Nr. a eine Loggia. Auf diesen Aufteilungsplan samt Abgeschlossenheitsbescheinigung wurde bei Beantragung der Wahrung der Teilungserklärung vom 25.11.1969 im Grundbuch Bezug genommen, wie den vom Landgericht beigezogenen Grundakten für O1 Blatt ... zu entnehmen ist. Im Bestandsverzeichnis des Wohnungsgrundbuchs von O1, Band ..., Blatt ..., das die Wohnung des Antragstellers betrifft, wurde auf Grund der Eintragungsbewilligung vom 24.11.1969 am 25.02.1970 u. a. eingetragen:

" Die Miteigentümer der Wohnungen nach dem Teilungsplan mit Nr. a und b, gelegen im 5. Obergeschoß haben das Recht, die durch das Dach gebildete Terrasse zu nutzen in einem Umfang, der eine Belästigung Anderer ausschließt. Die übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer sind von der Benutzung der Terrasse auf dem Dach ausgeschlossen."

In der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.04.2002 lehnten die Wohnungseigentümer unter TOP 4.1 mehrheitlich den Antrag des Antragstellers ab auf Zustimmung der Gemeinschaft zu einer Erweiterung der Dachterrasse auf dem Umlaufdach. Diese sollte in der Form erfolgen, dass die Dachhaut mit einer Bautenschutzmatte (8 mm) ausgekleidet wird und darauf ein Aufbau von Gehwegplatten (Kunststein) auf Stelzlagern erfolgt (Bl. 79 d. A.).

Diesen Beschluss hat der Antragsteller im vorliegenden Verfahren angefochten und einen seinem Beschlussantrag entsprechenden Verpflichtungsantrag gestellt.

Der Antragsteller hat die Auffassung vertreten, er habe das Recht, die Dachfläche auch über die bereits ausgebaute 15 qm umfassende Terrassenfläche hinaus als Terrasse zu benutzen, da ihm nach der Teilungserklärung ein Sondernutzungsrecht sowohl an der ausgebauten Terrasse als auch an der sonstigen Fläche des Umlaufdaches zustehe. Er habe einen Anspruch auf Nutzung der Dachfläche entsprechend seinem Sondernutzungsrecht, weshalb die Antragsgegner verpflichtet seien, ihm den beantragten Ausbau zu gestatten. Außerdem sei die Gemeinschaft zur Sanierung des Flachdaches verpflichtet, das mangelhaft sei, wie das Privatgutachten Krug ergeben habe.

Die Antragsgegner sind dem entgegengetreten und haben geltend gemacht, die Teilungserklärung sei so auszulegen, dass Sondernutzungsrechte allein an den bauseits ausgebauten Terrassen begründet werden. Auch wenn in Ziffer 4 d) der Teilungserklärung ein Nutzungsrecht für die gesamte Dachfläche eingeräumt worden sei, ergebe sich kein Anspruch auf Herstellung als Terrasse aus der Teilungserklärung. Vielmehr richte sich dieser Anspruch nach § 22 WEG und setze wegen der Beeinträchtigung der Antragsgegner Einstimmigkeit voraus.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 20.01.2003 (Bl. 152-160 d. A.) die Anträge des Antragstellers zurückgewiesen.

Die Beschwerde des Antragstellers hat die Kammer in ihrem Beschluss vom 23.04. 2003 (Bl. 193-198 d. A.) zurückgewiesen und zur Begründung ausgeführt, der zu TOP 4.1 der Versammlung vom 10.04.2002 gefasste Beschluss entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung, da dem Antragsteller kein Anspruch auf Erteilung der beantragten Zustimmung zur Terrassenerweiterung zustehe. Wie schon zuvor der Amtsrichter hat auch die Kammer die Teilungserklärung dahin ausgelegt, dass keine über die bestehenden Dachterrassen hinausgehenden Sondernutzungsrechte zu Gunsten der Eigentümer der Wohnungen a und b begründet worden seien. Die Bezeichnung in Ziffer 4 d) der Teilungserklärung als "durch das Dach gebildete Terrasse" " bedeute nicht zwingend, dass damit die gesamte Dachfläche gemeint gewesen sei. Der Nutzungsausschluss der übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer in Ziffer 4 e) der Teilungserklärung wäre auch anders formuliert worden, wenn er die gesamte Dachfläche betroffen hätte. Auch dass auf einer von dem Antragsteller selbst zu den Akten gereichten Planskizze für die Wohnungen Nr. a und b nur noch bestimmte Flächen als Loggien ausgewiesen seien, spreche gegen die Auslegung im Sinn des Antragstellers. Insbesondere stehe dieser entgegen, dass aus der Teilungserklärung nicht hervorgehe, wie ein die gesamte Dachfläche umfassendes Sondernutzungsrecht zwischen den jeweiligen Eigentümern der Wohnungen Nr. a und b aufgeteilt würde. Eine gemeinschaftliche Nutzung sei wegen des Streitpotentials nur schwer vorstellbar.

Dagegen richtet sich die weitere Beschwerde des Antragstellers, mit der er seine Anträge weiterverfolgt und an der von ihm bereits ausgeführten Auslegung der Teilungserklärung festhält.

Ergänzend wird noch vorgetragen, die in Ziffer 4 d) enthaltene Regelung begründe ein Recht der jeweiligen Eigentümer der Einheiten a und b, die gesamte Dachfläche zu nutzen, sofern hierdurch keine Beschädigung des Daches eintritt. Für eine Regelung der Nutzung der bereits vorhandenen, begehbaren Terrassen wäre diese Bestimmung absolut entbehrlich gewesen. Auch der in Ziffer 4 e) der Teilungserklärung enthaltene Ausschluss der übrigen Wohnungseigentümer von der Benutzung der Terrasse auf dem Dach mache nur dann Sinn, wenn er mit der in Ziffer 4 d ) eingeräumten Nutzungsberechtigung an der gesamten Dachfläche korrespondiere.

Unstreitig sei, dass bei der Bezeichnung der Miteigentumsanteile zu den Ziffern ... und ... der Teilungserklärung nur die Fläche definiert sei, die seinerzeit bereits befestigt war. Hier gehe es darum, dass über Ziffer 4 der Teilungserklärung zusätzliche Nutzungsrechte optiert worden seien. Ursache sei gewesen, dass der frühere Bauträger aus Kostengründen die Terrassenflächen der Penthouse-Wohnungen nicht insgesamt habe herstellen wollen. Noch vor dem Kauf der Wohnung Nr. a sei dem Antragsteller aber durch den Hausverwalter ausdrücklich bestätigt worden, dass ein Ausbau der Dachfläche möglich sei.

Der vom Antragsteller vorgenommenen Auslegung - die eigentlich wegen der deutlichen Formulierung zu den Nutzungsrechten nicht erforderlich sei- stehe auch nicht entgegen, dass in Ziffer 4 der Teilungserklärung keine klare Regelung erfolgte, welchem Eigentümer der Wohnungen a und b jeweils welche Dachfläche zur Nutzung zugeordnet werden soll. Allein hier bedürfe die Teilungserklärung einer Auslegung, die so vorzunehmen sei, dass den jeweiligen Sondereigentümern das Recht an der Nutzung der Terrassenfläche zustehen soll, die sich unmittelbar vor seinem Sondereigentum befinden.

Die Antragsgegner verteidigen demgegenüber die Beschlüsse der Vorinstanzen und verweisen erneut darauf, dass auch die Einräumung eines Sondernutzungsrechts an der gesamten Dachfläche nichts daran ändere, dass für einen Ausbau als Terrasse die Voraussetzungen des § 22 Abs. 1 WEG erfüllt sein müssten.

Der Vortrag des Antragstellers zur Genehmigung des Ausbaus durch den Verwalter sei unerheblich und werde bestritten.

Auch wenn die Formulierung in Ziffer 4 d) der Teilungserklärung zur schonenden Ausübung der Nutzung der Terrasse etwas Selbstverständliches ausdrücke, so diene sie doch der Klarstellung, dass auch auf dem als Terrasse bereits ausgebauten Teil der Dachfläche Gefährdungen z. B. durch Pflanzkübel oder übermäßige Lärmbelästigung zu vermeiden sei. Wenn das eingeräumte Sondernutzungsrecht die gesamte Dachfläche habe umfassen sollen, wäre dies in der Teilungserklärung auch unzweifelhaft festgelegt und nicht nur in der Formulierung "durch das Dach gebildete Terrasse" zum Ausdruck gebracht worden.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist jedoch nicht begründet. Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Ein Anspruch des Antragstellers auf Zustimmung zu der begehrten Erweiterung der Dachterrasse besteht nach dem Inhalt der Teilungserklärung nicht. Deshalb entsprach der zu TOP 4. 1 der Wohnungseigentümerversammlung vom 10.04.2001 gefasste Negativbeschluss ordnungsgemäßer Verwaltung und der entsprechende Verpflichtungsantrag des Antragstellers war unbegründet.

Zunächst ist festzustellen, dass Gegenstand und Inhalt des Wohnungseigentums sich aus der Eintragung im Grundbuch ergibt, welche Bezug nimmt auf die Einräumung von Sondereigentum gemäß § 8 WEG in Verbindung mit dem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG. Dabei kann das Rechtsbeschwerdegericht den Inhalt des Grundbuchs sowie die in der Eintragung zulässigerweise in Bezug genommenen Anlagen selbständig auslegen.

Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung ist wie für die Grundbucheintragung davon auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die in Ziffer 4 geregelte Gemeinschaftsordnung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Auslegung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Erklärung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Palandt/Bassenge: BGB, 65. Aufl., § 10 WEG, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl. § 10, Rdnr. 15, jeweils mit weiteren Hinweisen; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 - 20 W 431/2000 -).

Der Senat kann als Rechtsbeschwerdegericht die Auslegung der Teilungserklärung selbst vornehmen. Eine Auslegung ist entgegen der Meinung des Antragstellers auch erforderlich, da die Bezeichnung des Teils der Dachfläche -und damit des gemeinschaftlichen Eigentums- , der dem Sondernutzungsrecht unterliegen soll, alles andere als eindeutig bestimmt ist. Denn im Rahmen der eigentlichen Teilungserklärung, nämlich bei der Beschreibung der Wohnungen Nr. a und b ist von "Nutzung der Dachfläche im Bereich der begehbaren Terrassen" die Rede, während in der Vereinbarung über die Begründung von Sondernutzungsrechten unter Ziffer 4 d) das Nutzungsobjekt als "die durch das Dach gebildete Terrasse" bezeichnet wird und der Ausschluss der übrigen Wohnungs- bzw. Teileigentümer sich nach Ziffer 4 e) auf die "Benutzung der Terrasse auf dem Dach" bezieht. Nach dem Aufteilungsplan, bezüglich dessen die Abgeschlossenheitsbescheinigung vom 03.11.1969 des Bauaufsichtsamtes erteilt worden ist und der mit der Teilungserklärung vom 24.11.1969 (UR-Nr. .../69 des Notars A, O2) dem Grundbuchamt im Dezember 1969 zum Vollzug vorgelegt worden ist, gibt es im 5. Obergeschoss der betroffenen Liegenschaft keine Terrasse, sondern nur 3 Loggien, die angrenzenden Flächen werden als "Dachfläche" bezeichnet. Eine Loggia, die mehr oder weniger in das Gebäude integriert ist, stellt begrifflich aber etwas anderes dar als eine Terrasse, die nicht überdacht ist.

Der im Grundbuch herrschende Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass in der Eintragungsbewilligung die Flächen, an denen Sondernutzungsrechte bestehen sollen, klar und bestimmt bezeichnet werden. In § 10 Abs. 2 WEG i. V. m. § 7 Abs. 4 WEG kommt überdies zum Ausdruck, dass der in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung nicht weniger Bedeutung zukommt als dem zur Konkretisierung beigefügten Aufteilungsplan. Für die Einräumung von Sondernutzungsrechten gilt nichts anderes als für den Gegenstand von Sondereigentum. Lassen sich der Text der Eintragungsbewilligung und die Angaben im Aufteilungsplan auch nicht durch eine Auslegung entsprechend §§ 133, 157 BGB in Einklang bringen und verbleibt somit ein nicht ausräumbarer Widerspruch, so ist ein Sondernutzungsrecht nicht entstanden (BGH NJW 1995, 2851, 2853 für das Sondereigentum; BayObLG DWE 2001, 71; OLG Düsseldorf WuM 2001, 617; OLG Hamm Rpfleger 2003, 574; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 15 Rdnr. 19; Palandt/Bassenge: WEG, 65. Aufl., § 5, Rdnr. 1 ; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 15, Rdnr. 33; Staudinger/Rapp: WEG (2005), § 7, Rdnr. 19).

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden und wird vom Antragsteller auch nicht angegriffen, dass die Vorinstanzen zu Gunsten des Antragstellers eine Auslegung dahingehend vorgenommen haben, dass die Widersprüche in der Bezeichnung der Gemeinschaftsfläche, die dem Sondernutzungsrecht der jeweiligen Wohnungseigentümer der Penthouse-Wohnungen unterliegen, in der Weise gelöst werden können, dass die im Aufteilungsplan als "Loggia" bezeichneten Teile der Dachfläche dem entsprechen, was unter Ziffer 3 der Teilungserklärung bei der Beschreibung der Wohnungen Nr. a und Nr. b als "begehbare Terrassen" bezeichnet werden. Zu Recht hat die Kammer in diesem Zusammenhang einen Vergleich mit einem Entwurf der Teilungserklärung angestellt, der sich in den beigezogenen Grundakten von O1 Blatt ... befindet, und vorsah, das zum Sondereigentum der Wohnungen Nr. a und b jeweils eine Loggia gehörte "zuzüglich Terrasse". Dabei war aber im Tatsächlichen nicht berücksichtigt, dass das Dachgeschoss in der baulichen Ausführung von den Normgeschossen insoweit abwich, dass keine Loggien vorhanden waren, sondern drei Dachterrassen. Außerdem war nicht berücksichtigt, dass diese, weil sie als Bedachung des Gebäudes einen konstruktiv notwendigen Bestandteil des Gebäudes bilden, bis auf den Plattenbelag zwingend Gemeinschaftseigentum sind, § 5 Abs. 2 WEG (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 5 Rdnr. 51; Palandt/Bassenge, aaO., § 1, Rdnr. 11). Es lag deshalb nahe, statt Sondereigentum ein Sondernutzungsrecht an den Terrassen zu begründen, um dadurch das Problem der Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum im baulichen Aufbau der Terrasse zu vermeiden. Diese zu seiner Entstehung notwendige Begründung des Sondernutzungsrechts ist in der Fassung der Teilungserklärung, die im Grundbuch gewahrt worden ist, unter Ziffer 4 d) der Gemeinschaftsordnung hinsichtlich der zuweisenden und unter Ziffer 4 e) hinsichtlich der ausschließenden Komponente enthalten. Deshalb ist unter Ziffer 4 d) auch der Hinweis auf die Verpflichtung zur schonenden Ausübung des Sondernutzungsrechts aufgenommen worden. Dagegen ist eine Auslegung im Sinn des Antragstellers, es seien unter Ziffer 3 und Ziffer 4 zwei Sondernutzungsrechte begründet worden, nämlich einmal hinsichtlich der ursprünglich als Loggien bezeichneten, bauseits fertiggestellten Terrassen und einmal hinsichtlich der gesamten übrigen Dachfläche eher fernliegend. Zu Recht haben das Landgericht wie auch die Antragsgegner darauf verwiesen, dass eine derartige Regelung anders formuliert worden wäre. Im Hinblick auf die von einer notariellen Urkunde zu erwartende Klarheit und Vollständigkeit ist dies ein durchaus für die Auslegung verwertbarer Gesichtspunkt, zu mal da die Urkunde die Grundlage für eine Verdinglichung des Sondernutzungsrechts bilden sollte und deshalb dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz Rechnung zu tragen hatte. Ergänzend ist noch hinzuzufügen, dass eine so weitreichende Sondernutzungseinräumung, wie sie der Antragsteller annimmt, einen Niederschlag in der Regelung der Instandsetzungskosten gefunden hätte, die vorliegend dazu aber keine Regelung enthält.

Wie ebenfalls von der Kammer bereits ausgeführt, spricht gegen die Auslegung im Sinn des Antragstellers auch, dass jede Abgrenzung zwischen den Sondernutzungsrechten der jeweiligen Eigentümer der Wohnungen Nr. a und Nr. b fehlen würde, wenn die gesamte Dachfläche Gegenstand des Sondernutzungsrechts wäre. Weder in dem Aufteilungsplan, der Gegenstand der Eintragungsbewilligung war, ist eine Markierung insoweit enthalten, da die Dachflächen nicht zum Sondereigentum gehören, das mit farblicher Umrandung und den Nummern a bzw. b gekennzeichnet ist, noch enthält der Text der Teilungserklärung ein Aussage über die Abgrenzung. Wenn bei einer für zwei Sondernutzungsrechte vorgesehenen Gesamtfläche im Aufteilungsplan keine Abgrenzung der einzelnen Sondernutzungsflächen enthalten ist, entsteht das Sondernutzungsrecht ungeachtet der erfolgten Eintragung im Grundbuch nicht. Eine nachträgliche Annahme einer bestimmten Grenzziehung wäre willkürlich, weil sie im Aufteilungsplan keine hinreichende Grundlage hat (OLG Hamm Rpfleger 2000, 385; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 15 Rdnr. 19).

Würde man davon ausgehen wollen, dass dem Antragsteller und dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. b gemeinsam - was rechtlich möglich wäre- das Sondernutzungsrecht an der gesamten Dachfläche zustehen würde, könnte der Antragsteller jedenfalls nicht allein die Ansprüche aus dem Sondernutzungsrecht gegen die Antragsgegner geltend machen.

Aber selbst wenn man unterstellen würde, dem Antragsteller sei wirksam ein Sondernutzungsrecht an der gesamten umlaufenden Dachfläche eingeräumt - soweit sie an sein Sondereigentum angrenzt- könnte dies seinen Anträgen nicht zu Erfolg verhelfen, denn die Einräumung eines Sondernutzungsrechts berechtigt nicht ohne entsprechende ausdrückliche Vereinbarung zu einer zustimmungspflichtigen baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums (Palandt/Bassenge, aaO., § 13, Rdnr. 17; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 15 Rdnr. 17). Eine nach §§ 22 Abs. 1 Satz 1, 14 Nr. 1 WEG nur mit der Zustimmung aller Wohnungseigentümer zulässige bauliche Veränderung stellt die beabsichtigte Terrassenerweiterung schon deshalb dar, weil das äußere Erscheinungsbild der Gebäudes verändert wird, ohne dass damit die Herstellung eines dem Aufteilungsplan, der den zur Terrassenerweiterung herangezogenen Bereich als "Dachfläche" bezeichnet, entsprechenden Zustands bewirkt wird, und der nicht hinzunehmende Nachteil der übrigen Wohnungseigentümer in der Erschwerung der Feststellung, Behebung und Zuordnung von Schäden liegt (OLG Köln WE 1997, 430; BayObLG WE 1997, 74; Palandt/Bassenge, aaO., § 22, Rdnr. 16). Zwischen den Beteiligten ist streitig, ob das Dach mangelhaft ist oder nicht. Würde ein Plattenbelag zur Terrassenerweiterung aufgebracht, wäre die Feststellung von Schäden des Dachaufbaus und deren Ursachen erschwert und im Fall der Sanierung des Daches müsste die Gemeinschaft nach § 14 Nr. 4 WEG Schadensersatz leisten.

Soweit sich der Antragsteller auf eine angebliche Aussage der Beteiligten zu 3) beruft, eine Terrassenerweiterung sei möglich, hat diese im Verhältnis zu den Antragsgegnern keinerlei Relevanz.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog).

Zur Anordnung der Erstattung außergerichtlicher Kosten ( § 47 Satz 2 WEG) hat der Senat keine Veranlassung gesehen.

Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG und entspricht der unbeanstandet gebliebenen Bewertung der Vorinstanzen.

Ende der Entscheidung

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