Judicialis Rechtsprechung

1. Im Verfahren der Inanspruchnahme eines Wohnungseigentümers auf Zahlung findet keine "Inzidentkontrolle" von in diesem Zusammenhang maßgeblichen Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung statt. Deren Überprüfung bleibt vielmehr dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG vorbehalten, es sei denn, es läge Nichtigkeit eines solchen Beschlusses vor.

2. Zur Frage der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümergemeinschaft betreffend eine Sonderumlage

3. Zur Anfechtung einer Stimmabgabe in einer Wohnungseigentümerversammlung wegen arglistiger Täuschung durch einen Wohnungseigentümer

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Gründe:

I.

Die Beteiligten sind Wohnungs- bzw. Teileigentümer der im Beschlusseingang bezeichneten Liegenschaft. Auf die Teilungserklärung (Bl. 9 ff d. A.) wird Bezug genommen.

Die Eigentümergemeinschaft fasste am 20.11.1997 zu TOP 4 einen Beschluss betreffend eine Sonderumlage "Treppenhaussanierung" wegen eines Vorschusses auf die Kosten einer von der Stadt O1 verhängten Ersatzvornahme. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 17 d. A.) wird Bezug genommen. Die Eigentümergemeinschaft fasste weiter in der Eigentümerversammlung vom 11.11.1998 zu TOP 1 einen Beschluss betreffend die Höhe der zu entrichtenden Hausgeldvorauszahlung ab März 1998. Diese wurde mit DM 370,00 festgelegt. Auf das Protokoll der Eigentümerversammlung (Bl. 23 ff d. A.) wird Bezug genommen.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich von der Antragsgegnerin zunächst die Zahlung von DM 8.370,00 (DM 1.500,00 Sonderumlage und DM 870,00 Hausgeldrückstände von Dezember 1998 bis Februar 1999) begehrt. Mit Schriftsatz vom 02.08.1999 haben die Antragsteller eine Antragserweiterung bezüglich der Hausgeldrückstände um DM 1.850,00 (bis einschließlich Juli 1999) vorgenommen. Nachdem die Jahresabrechnung für 1998 beschlossen worden war, haben die Beteiligten das Verfahren in Höhe von DM 130,00 (Hausgeldrückstand für Dezember 1998) übereinstimmend für erledigt erklärt. Die Antragsteller haben sodann die Zahlung des Anteils der Antragsgegnerin an der am 20.11.1997 beschlossenen Sonderumlage in Höhe von DM 7.500,00 begehrt und die Nachzahlung rückständigen Hausgeldes für den Zeitraum von Januar 1999 bis Juli 1999 in Höhe von DM 2.590,00 geltend gemacht.

Die Antragsteller haben erstinstanzlich beantragt,

der Antragsgegnerin aufzugeben, DM 10.220,00 nebst 4 % Zinsen aus DM 7.500,00 seit 03.01.1998 und aus DM 130,00 seit 02.12.1998 sowie aus jeweils DM 370,00 seit 02.01.1999, 02.02.1999, 02.03.1999, 02.04.1999, 02.05.1999, 02.06.1999 und 02.07.1999 an die Antragsteller als Gesamtberechtigte zu Händen der Verwalterin zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat Gegenanträge gestellt, die in diesem Verfahren nicht gegenständlich sind, sowie weiter beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin hat gegen die von den Antragstellern geltend gemachten Zahlungsansprüche Einwände erhoben. Die Antragsgegnerin hat die fehlende Vollmacht der Verwalterin zur Geltendmachung der Forderung gerügt. Weiter sei - so hat sie gemeint - die Einschaltung eines Rechtsanwaltes nicht erforderlich gewesen, zumal mit Beschluss vom 28.01.1998 (Bl. 79 ff d. A.) beschlossen worden sei, dass Rechtsanwalt A gegen die Antragsgegnerin wegen Nebenkostenrückständen vorgehen soll.

Bezüglich der Wohngeldvorauszahlung hat die Antragsgegnerin geltend gemacht, der Beschluss vom 11.11.1998 sei unwirksam. Zum einen sei am 11.11.1998 überhaupt kein Beschluss bezüglich der Höhe der Wohngeldvorauszahlung gefasst worden. Doch selbst wenn man von einer Beschlussfassung ausginge, übersteige der Betrag der Wohngeldvorauszahlung den Betrag der tatsächlich anfallenden Nebenkosten wesentlich. Zudem werde in dem Beschluss der Zeitraum, für welchen die festgelegte Vorauszahlung gelten solle, nicht bestimmt. Für 1999 seien die Vorauszahlungen nicht beschlossen. Außerdem hat die Antragsgegnerin die Aufrechnung mit einem erhobenen Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Wohngelder für das Jahr 1998 in Höhe von DM 1.037,71 erklärt. Weil die Vorauszahlungshöhe nicht rückwirkend beschlossen werden könne, habe sie bis November 1998 nur DM 250,00 monatlich geschuldet, und DM 4.157,71 abzüglich DM 3.120,00 (statt DM 4.200,00) ergebe eine Überzahlung von DM 1.037,71.

Bezüglich der Sonderumlage hat die Antragsgegnerin ausgeführt, der Beschluss betreffend die Zahlung der Sonderumlage sei nur mit Stimmengleichheit gefasst worden. Außerdem handele es sich bei der Treppenhaussanierung nicht um eine Gemeinschaftsangelegenheit, weil jeder Eigentümer sich in den Kaufverträgen mit der B GmbH verpflichtet habe, die Kosten für die Erfüllung des Instandsetzungsgebotes selbst zu tragen, womit die Zahlung auf die Instandsetzungskosten eine einzelvertragliche Pflicht aus den Kaufverträgen sei.

Weiter sei am 23.10.1995 eine Vereinbarung zwischen den Antragstellern und der Stadt O1 geschlossen worden, nach welcher die Instandsetzung bis zum 30.06.1996 beendet sei. Die Antragsgegnerin sei erst im April 1997 in das Grundbuch eingetragen worden. Ein eine Sonderumlage rechtfertigender Finanzierungsbedarf habe tatsächlich nicht bestanden und sei künstlich dadurch herbeigeführt worden, dass zweckgebundene Gelder von der Verwalterin zweckwidrig verwendet worden seien. Den Antragstellern sei aus Mietpfändungen ein Betrag von insgesamt DM 73.591,36 zur Verfügung gestellt worden, und da der Teilbetrag für die Instandsetzung des Treppenhauses am 03.12.1997 an die Antragsteller überwiesen worden sei, seien diese Sanierungskosten abgedeckt.

Hilfsweise hat sich die Antragsgegnerin auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil ihre Mieter wegen zögerlicher Erfüllung der Instandsetzungspflicht die Miete mindern würden.

Die Antragsteller haben auf diese Einwände der Antragsgegner hin erwidert, die Vollmacht der Verwalterin ergebe sich aus § 8 der Teilungserklärung. Materielle Einwände gegen die Wohngeldhöhe könnten wegen der Bestandskraft des Beschlusses vom 11.11.1998 nicht mehr geltend gemacht werden. Die Verwalterin habe mit Schreiben vom 31.08.1999 von ihrem Recht auf Festsetzung der Hausgeldvorauszahlungen Gebrauch gemacht. Eine Rückwirkung der Festlegung der Wohngeldhöhe ab März 1998 sei wirksam beschlossen worden.

Bei Beschlussfassung am 20.11.1997 habe der Kapitalisierungsbedarf bestanden, der durch die Sonderumlagen abzudecken gewesen sei. Es handele sich bei dem Treppenhaus um Gemeinschaftseigentum und damit bei der Sanierung um eine Gemeinschaftsangelegenheit. Die im Bauzeitenplan festgelegten Fristen seien in Absprache mit der Stadt O1 verlängert worden. Der Betrag von DM 73.591,36 sei ausschließlich für die Instandsetzung von Fassade und Dach verwendet worden. Die Auszahlung der Beträge sei nicht für bestimmte Sanierungsmaßnahmen erfolgt. Das Gesamtvolumen der Sanierung von DM 145.305,67 übersteige die erhaltenen Teilbeträge.

Das Amtsgericht hat der Antragsgegnerin im Teilbeschluss nach § 301 ZPO analog vom 29.03.2000 (Bl. 342 ff d. A.), auf den verwiesen wird, aufgegeben, an die Antragsteller DM 10.090,00 nebst Zinsen zu zahlen und zur Begründung ausgeführt, die Verwalterin sei aufgrund § 8 der Teilungserklärung und § 1 des Verwaltervertrages zur Führung des Rechtsstreits befugt, eine Bevollmächtigung der Verfahrensbevollmächtigten sei nachgewiesen. Die Zahlungsanträge seien begründet. Die Verpflichtung zur Zahlung der Wohngeldvorauszahlung ergebe sich aus dem Schreiben der Verwalterin vom 31.08.1999, worin diese von ihrer Befugnis aus § 13 Abs. 2 der Teilungserklärung zur Festsetzung der monatlichen Vorauszahlung Gebrauch gemacht habe. Nach § 14 der Teilungserklärung bedurfte es hierzu keines Beschlusses der Eigentümerversammlung. Die Festsetzung könne auch rückwirkend geschehen. Die zitierten Regelungen der Teilungserklärungen seien wirksam, weil § 28 Abs. 2 WEG nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG abdingbar sei. Die Eigentümerversammlung habe die erhobene Sonderumlage wirksam am 20.11.1997 beschlossen. Eine Stimmenmehrheit sei gegeben, weil Stimmenthaltungen nicht als Neinstimmen gelten würden. Der Beschluss sei nicht für ungültig erklärt. Nichtigkeitsgründe seien ebenfalls nicht ersichtlich. Eine Täuschung sei nicht nachvollziehbar dargelegt, der Einwand, das Protokoll sei bezüglich des Vorliegens des Schreibens vom 19.11.1997 fehlerhaft, sei unzureichend. Zudem komme es bei der Beschlussfassung auf den Zeitpunkt der Auszahlung der letzten Rate gar nicht an. Ein Finanzierungsbedarf habe im Hinblick auf das Gesamtvolumen von DM 145.305,87 bei einem von der Stadt ausgezahlten Betrag von DM 73.591,36 bestanden. Etwaige zweckwidrige Verwendungen der von der Stadt gezahlten Gelder berührten nicht das Verhältnis der Beteiligten, sondern einzig dasjenige der Antragsteller zur Stadt O1. Weil auch nach der Endabrechnung weiterhin ein Fehlbetrag bestehe, führe das Vorliegen der Abrechnung auch nicht zu einer Erledigung des Anspruches auf Zahlung des Vorschusses in Form einer Sonderumlage. Aufrechnungen und Zurückbehaltungsrechte seien im Hinblick auf den Beschluss zu TOP 5 vom 11.11.1998 ausgeschlossen.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie unter Wiederholung des gesamten erstinstanzlichen Vorbringens geltend gemacht hat, der Teilbeschluss sei nicht von dem selben Richter gefasst worden, der die mündliche Verhandlung geführt habe. Ein Teilbeschluss sei unzulässig gewesen, weil die Gegenanträge 2 und 7 vorgreiflich gewesen seien. Der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zur Sonderumlage am 20.11.1997 sei eine Täuschung vorangegangen, weil die Verwalterin mitgeteilt habe, es liege ihr ein - tatsächlich nicht existentes - Schreiben der Stadtverwaltung vor, in dem diese eine Beauftragung der Firma C vorschlage. Hingegen sei ein Schreiben der Stadtverwaltung, nach dem diese eine Auszahlung des zweiten Teilbetrages bei Nachweis der Auftragserteilung angekündigt habe, der Antragsgegnerin verschwiegen worden.

Die Antragsgegnerin hat eine Wohngeldabrechnung für die Zeit von 01.01. bis 31.12.1999 (Bl. 447 d. A.) vorgelegt, nach der sich eine Nachzahlung für 1999 in Höhe von DM 4.241,27 ergibt. Diese Abrechnung wurde in der Eigentümerversammlung vom 11.10.2000 beschlossen.

Die Antragsteller haben nach Vorliegen dieser genehmigten Abrechnung ihren Zahlungsantrag nicht erweitert. Die Antragsgegnerin hat weiter eine Abrechnung der Sanierungskosten (Bl. 454 ff d. A.) vorgelegt. Diese enthält unter der Überschrift "Gesamtbetrag" folgende Angaben :

Eigentümer Anteil Betrag bereits bezahlt noch zu zahlen Frau D 113,6+1/3 10.264,00 DM - DM 10.264,00 DM

Diese Abrechnung wurde in der Eigentümerversammlung vom 11.10.2000 beschlossen. Eine weitere Sanierungskostenabrechnung wurde am 30.08.2001 beschlossen. Die Antragsteller haben nach Vorliegen dieser genehmigten Abrechnungen ihren Zahlungsantrag gleichfalls nicht erweitert.

Die Antragsgegnerin hat beantragt,

den angefochtenen Beschluss aufzuheben und den Zahlungsantrag der Antragsteller zurückzuweisen.

Die Antragsteller haben beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 509 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht die sofortige Beschwerde der Antragsgegnerin zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass die formalen Einwände der Antragsgegnerin gegen den amtsgerichtlichen Beschluss nicht durchgreifen würden. Die geltend gemachten Ansprüche würden den Antragstellern auch zustehen. Der Anspruch auf Zahlung der Hausgeldvorauszahlungen sei durch das Schreiben der Verwalterin vom 31.08.1999 wirksam begründet worden und nicht durch die Aufrechnung mit Überzahlungen aus dem Jahr 1998 erloschen. Die in der Eigentümerversammlung vom 11.10.2000 beschlossene Wohngeldabrechnung für 1999 ändere hieran nichts, weil der sich daraus ergebende Fehlbetrag der Antragsgegnerin den hier geltend gemachten Vorschussanspruch übersteige. Auch der Anspruch auf Zahlung der Sonderumlage sei auf Grund des von der Gemeinschaft getroffenen Sonderumlagenbeschlusses begründet. Unerheblich sei, dass die Antragsgegnerin erst nach dem vorgesehenen Ende der Instandsetzung Eigentümerin geworden sei. Eine Täuschung über den Finanzierungsbedarf sei angesichts des Versammlungsprotokolls nicht substanziiert dargelegt. Die in der Eigentümerversammlung vom 11.10.2000 genehmigte Abrechnung der Sanierungskosten ändere daran nichts, weil der geforderte Sonderumlagenbetrag in dem ausgewiesenen Nachzahlungsbetrag von DM 10.264,00 aufgehe.

Gegen diesen Beschluss hat die Antragsgegnerin mit Schriftsatz vom 30.07.2002 (Bl. 529 d. A.) "weitere Beschwerde" eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 05.11.2003 (Bl. 540 ff d. A.), auf den verwiesen wird, begründet hat.

Sie beantragt,

den Beschluss des Landgerichts Frankfurt vom 27.06.2002, Az.: 2/9 T 285/00, abzuändern und den Antrag der Antragsteller zurückzuweisen.

Die Antragsteller sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten. Sie beantragen,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Hinsichtlich ihres Vorbringens im Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 17.09.2004 (Bl. 552 ff d. A.) verwiesen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie ist jedoch nicht begründet.

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

So ist es aus Rechtsgründen zunächst nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die Antragsgegnerin zur Zahlung von DM 7.500,00 (= nunmehr € 3.834,69) verpflichtet haben. Diese Verpflichtung der Antragsgegnerin ergibt sich aus § 16 Abs. 2, 28 Abs. 5 WEG in Verbindung mit dem bestandskräftigen Wohnungseigentümerbeschluss vom 20.11.1997 zu TOP 4.

Dabei sind die Vorinstanzen zunächst zutreffend davon ausgegangen, dass es im Verfahren der Inanspruchnahme eines Wohnungseigentümers keine "Inzidentkontrolle" von in diesem Zusammenhang maßgeblichen Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung gibt. Deren Überprüfung bleibt vielmehr dem Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG vorbehalten, es sei denn, es läge Nichtigkeit eines solchen Beschlusses vor (vgl. etwa OLG Karlsruhe WuM 1992, 567; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rz. 212; Palandt/Bassenge, BGB, 64. Aufl., § 16 WEG Rz. 14).

Gründe, aus denen sich eine Nichtigkeit des oben bezeichneten Wohnungseigentümerbeschlusses ergeben könnten, sind nicht ersichtlich, wie bereits die Vorinstanzen zutreffend dargelegt haben.

Soweit die weitere Beschwerde nach wie vor darauf abstellt, die Wohnungseigentümergemeinschaft habe keine Beschlusskompetenz zur Fassung des bezeichneten Sonderumlagenbeschlusses gehabt, geht dieser Einwand fehl. Nur ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer, durch den eine gesetzliche oder vereinbarte Regelung des Verhältnisses der Wohnungseigentümer untereinander geändert wird, ist aus diesem Gesichtspunkt heraus nichtig, weil hierzu nach § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer erforderlich ist. Die Vorschrift des § 23 Abs. 4 WEG ist nämlich auf solche gesetzes- oder vereinbarungsändernde Beschlüsse nicht anwendbar, da sie nur für Beschlüsse gemäß § 23 Abs. 1 WEG gilt. Damit sind nur Beschlüsse in Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer diese durch Beschluss entscheiden können, ihnen also die Beschlusskompetenz zusteht, nach Maßgabe des § 23 Abs. 4 WEG gültig und können bestandskräftig werden; anderenfalls sind sie wegen Verstoßes gegen § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nichtig (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 23 Rz. 143 unter Hinweis auf BGH NJW 2000, 3500).

Es kann hier keinem Zweifel unterliegen, dass der Wohnungseigentümergemeinschaft die Kompetenz zusteht bzw. zustand, über eine Sonderumlage, die die Finanzierung der Sanierung des Treppenhauses des Anwesens - mithin des Gemeinschaftseigentums - betrifft, mehrheitlich eine Entscheidung zu treffen. Diese Beschlusskompetenz ergibt sich bereits aus den §§ 16 Abs. 2, 21 Abs. 3, 5, 28 Abs. 1, 2, 5 WEG (vgl. zur Sonderumlage etwa auch BayObLG NJW-RR 2001, 1020). Nur darauf kommt es aber bei der Frage der Beschlusszuständigkeit, deren Fehlen nach den obigen Ausführungen die Nichtigkeit eines Mehrheitsbeschlusses begründen könnte, an.

Unerheblich ist in diesem Zusammenhang, ob die dem Finanzierungsbeschluss der Eigentümer zugrunde liegende Sanierung auf einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung oder auf einer anderweitig motivierten Entschließung der Wohnungseigentümer beruhte. Der Wohnungseigentümerbeschluss beinhaltet die einmalige Zahlung eines Geldbetrages und bezieht sich nicht auf die Grundordnung der Gemeinschaft. Es handelt sich nicht um eine Regelung, die weitere Maßnahmen in der Zukunft legitimieren soll, sondern um eine Einzelentscheidung, die sich mit ihrem Vollzug erschöpft. Dafür hat - wie ausgeführt - die Eigentümerversammlung unabhängig von der Ordnungsmäßigkeit der Verwaltungsmaßnahme eine Beschlusskompetenz (vgl. etwa BayObLG, Beschluss vom 30.10.2003, 2Z BR 155/03 = MietRB 2004, 77; ZMR 2004, 763; ZMR 2003, 950; NJW-RR 2001, 1020; OLG Köln OLGR 2002, 335).

Selbst wenn der angeführte Beschluss der Wohnungseigentümer also in irgendeiner Weise vereinbarungswidrig sein sollte, wovon die weitere Beschwerde offensichtlich unter Bezugnahme auf die "Vereinbarung" vom 23.10.1995 ausgehen will, würde dies an der Beschlusszuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung für die Sonderumlage nichts ändern und würde keine Nichtigkeit begründen (vgl. dazu BayObLG, Beschluss vom 30.10.2003, 2Z BR 155/03 = MietRB 2004, 77; ZMR 2003, 950; NJW-RR 2001, 1020; OLG Köln OLGR 2002, 335). Allerdings könnte auch - wie bereits das Amtsgericht zutreffend ausgeführt hat - von einer Vereinbarungswidrigkeit im wohnungseigentumsrechtlichen Sinn hier gar nicht ausgegangen werden. Die Vereinbarung vom 23.10.1995 zwischen der Stadt O1 und den Wohnungseigentümern, die ausweislich der vorgelegten Unterlagen im Übrigen nicht vollständig mit den Antragstellern übereinstimmen, regelt nur das öffentlich-rechtlich ausgestaltete Verhältnis zur Stadt als Bauplanungsbehörde und nicht dasjenige der Wohnungseigentümer untereinander, unabhängig von der Frage des Vorliegens der Voraussetzungen des § 10 Abs. 2 WEG.

Danach sind also auch sämtliche Einwendungen der Antragsgegnerin unerheblich, mit denen sie - auch im Verfahren der weiteren Beschwerde - Verstöße des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 20.11.1997 zu TOP 4 gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung (§ 21 Abs. 3, 4 WEG) rügt, da diese nicht zur Nichtigkeit eines Eigentümerbeschlusses führen würden. Soweit die weitere Beschwerde meint, dass "Maßnahmen, die nicht ordnungsgemäße Verwaltung sind, nicht mit Mehrheitsbeschluss entschieden werden (können), sondern nur einstimmig", vermag dies nicht durchzugreifen; vielmehr werden derartige Beschlüsse bestandskräftig, wenn sie nicht rechtzeitig angefochten werden (vgl. Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 21 Rz. 26a unter Hinweis auf BGH NJW 2000, 3500 = BGHZ 145, 158). Das Gesetz räumt den Wohnungseigentümern nach den genannten Vorschriften ausdrücklich die Möglichkeit einer Mehrheitsentscheidung ein, sofern es um eine "ordnungsmäßige" Maßnahme geht. Die Wohnungseigentümerversammlung ist also nicht von vorneherein für eine Beschlussfassung absolut unzuständig. Sie darf nur keine Beschlüsse fassen, die über die "Ordnungsmäßigkeit" des Gebrauchs, der Verwaltung und der Instandhaltung hinausgehen. Da dies aber von den Umständen des Einzelfalles abhängt und die Frage der Abgrenzung vielfach nicht leicht zu entscheiden ist, kann die Beschlusszuständigkeit nicht davon abhängen, ob eine Maßnahme ordnungsmäßig ist. Die "Ordnungsmäßigkeit" ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht kompetenzbegründend, so dass für Gebrauchs-, Verwaltungs- und Instandhaltungsregelungen daran festzuhalten ist, dass in diesen Angelegenheiten bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse gültig sind, auch wenn der Regelungsgegenstand den Abschluss einer Vereinbarung oder Einstimmigkeit erfordert hätte (BGH NJW 2000, 3500).

Aus diesen Gründen ist weiter unerheblich, ob die Sanierung nach der "Vereinbarung" vom 23.10.1995 ursprünglich bis 30.06.1996 hätte beendet sein sollen, und inwieweit die Wohnungseigentümer jeweils schuldrechtliche Vereinbarungen mit ihrem jeweiligen Wohnungsverkäufer geschlossen haben. Selbst wenn die Antragsgegnerin - wie sie meint - zu Unrecht mit Kosten belastet worden wäre, würde dies noch keine Nichtigkeit des Sonderumlagenbeschlusses begründen. Grundsätzlich haftet aber ein Wohnungseigentümer - wie das Landgericht zutreffend festgestellt hat - ohnehin für Beträge, die nach dem Eigentumswechsel durch Beschluss der Wohnungseigentümer begründet worden sind, sogar für solche, die vor dem Eigentumswechsel begründet, aber erst danach fällig geworden sind (vgl. etwa Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 16 Rz. 66; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 32, je mit weiteren Nachweisen). Gleiches würde sogar gelten, wenn - wofür aber angesichts des Abstimmungsergebnisses tragfähige Anhaltspunkte nicht vorliegen - die Antragsteller im Zusammenwirken den Eigentümerbeschluss erst nach Eigentumserwerb der Antragsgegnerin herbeigeführt hätten, um den Wohnungseigentümern einen zahlungskräftigen Schuldner zu verschaffen (vgl. BayObLG WuM 1995, 52; Palandt/Bassenge, a.a.O., § 16 WEG Rz. 32). Davon abgesehen ergibt sich aus der vorgelegten Vereinbarung vom 23.10.1995 in § 4 Ziffer (1) keine zwingende Laufzeit; dort ist lediglich von einer zügigen Durchführung der Arbeiten und einem für den 30.06.1996 vorgesehenen Ende der Maßnahmen die Rede. Gegen eine feste Laufzeit spricht auch, dass die Stadt O1 noch im Dezember 1997 Zahlungen aufgrund dieser Vereinbarung geleistet hat. Aus dem Vorbringen in der Antragserwiderung vom 29.04.1999, Seite 5 (Bl. 62 d. A.), ergibt sich weiter, dass die Antragsgegnerin und ihre Verkäuferin durchaus eine Verpflichtung der Antragsgegnerin gegenüber den Wohnungseigentümern für möglich gehalten haben, weil ansonsten eine Freistellung durch die Verkäuferin nicht erforderlich gewesen wäre. Dass diese schuldrechtliche Verpflichtung von der Antragsgegnerin gegenüber ihrer Vertragspartnerin nun ggf. nicht realisiert werden kann, würde sie - selbst unabhängig von dem bestandskräftigen Sonderumlagebeschluss - im Verhältnis zwischen den Wohnungseigentümern nicht entlasten (vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., Anhang zu § 21 WEG Rz. 28).

Die Entscheidungen der Vorinstanzen weisen auch keine Rechtsfehler auf, soweit sie die von der Antragsgegnerin behauptete arglistige Täuschung nicht haben durchgreifen lassen.

Zum einen ist darauf hinzuweisen, dass eine arglistige Täuschung die Antragsgegnerin allenfalls zur Anfechtung ihrer Stimmabgabe nach § 123 BGB berechtigen würde und noch nicht ohne weiteres eine Nichtigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses insgesamt begründen könnte. Abgesehen davon, dass eine Anfechtungserklärung nicht ersichtlich wäre, könnte eine darauf gestützte Nichtigkeit der Einzelstimme nach § 142 BGB nur dann von Bedeutung sein, wenn sich diese auf das Stimmergebnis ausgewirkt hätte und die Ungültigkeitserklärung des Beschlusses innerhalb des Monatsfrist beantragt worden wäre (vgl. Senat OLGZ 1979, 144; Staudinger/Bub, BGB, Stand Juni 1997, § 23 WEG Rz. 266; vgl. auch BayObLG WE 1995, 149). Beides wäre hier unter Berücksichtigung der vom Amtsgericht zutreffend bewerteten Mehrheitsverhältnisse (vgl. dazu auch BGHZ 106, 179) bei der Abstimmung nicht der Fall.

Zum anderen haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei das allerdings umfangreiche Vorbringen der Antragsgegnerin dennoch nicht als hinreichend erachtet, um die Voraussetzungen einer arglistigen Täuschung begründen zu können. Eine arglistige Täuschung - durch wen (also einzelne, alle Wohnungseigentümern bzw. die Verwalterin) auch immer - über den Finanzbedarf liegt schon deshalb fern, weil der Finanzbedarf für die Sanierung erheblich über den von der Stadt O1 hierfür zur Verfügung gestellten Geldern lag. Jedenfalls stand fest, dass (unter anderem) das Treppenhaus zu sanieren war und dass eine Zahlung der Stadt O1 bevorstand. Letzteres ergibt sich aus dem bezeichneten Wohnungseigentümerbeschluss vom 20.11.1997 selbst. Die konkrete Verwendung einzelner von der Stadt O1 ausgekehrter Raten spielt vor diesem Hintergrund keine entscheidende Rolle. Darauf hat bereits das Amtsgericht im Beschluss vom 29.03.2000 zutreffend hingewiesen.

Ob und inwieweit die anderen Wohnungseigentümer die auf sie entfallene Sonderumlage gezahlt haben bzw. ob für die Sanierung bestimmte Gelder zweckwidrig verwendet worden sind, spielt im vorliegenden - einen Vorschuss betreffenden - (Einziehungs-)Verfahren keine Rolle; ggf. ist dies bei der evt. Überprüfung eines (Sanierungs-)Abrechnungsbeschlusses von Relevanz. Dass die vorliegende und genehmigte Sanierungsabrechnung - auch diejenige vom 30.08.2001 - eine weitere Geltendmachung des auf den bezeichneten Wohnungseigentümerbeschluss gestützten Vorschusses aus verfahrensrechtlicher Sicht nicht ausschließt, hat das Landgericht zutreffend festgestellt. Durchgreifende Einwendungen hiergegen erhebt die weitere Beschwerde auch nicht.

Ebenfalls rechtsfehlerfrei haben die Vorinstanzen die Antragsgegnerin zur Zahlung rückständigen Wohngeldes in Höhe von DM 2.590,00 (= nunmehr € 1.324,25) verpflichtet.

Einer Umstellung des Sachantrags auf den Fehlbetrag der Jahresabrechnung 1999 bedurfte es nicht, wie das Landgericht im angefochtenen Beschluss zutreffend ausgeführt hat (vgl. auch Senat, Beschluss vom 25.03.2004, 20 W 282/2001).

Für die Berechtigung der Vorschussforderung kann sogar dahinstehen, ob - wovon die Vorinstanzen ausgegangen sind und was die weitere Beschwerde anzweifelt - die Regelungen in den §§ 13, 14 der vorliegenden Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung, die Vereinbarungscharakter haben (vgl. die §§ 5 Abs. 4, 8 Abs. 2, 10 Abs. 1 Satz 2, Abs. 2 WEG; vgl. Palandt/Bassenge, a.a.O., § 5 WEG Rz. 5), umfassend wirksam sind, wonach etwa der vom Verwalter aufgestellte Wirtschaftsplan ohne Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft Verbindlichkeit für diese entfaltet und bereits mit "Aufstellung" Verpflichtungen gegenüber den Wohnungseigentümern begründet. Auf das Schreiben der Verwalterin vom 31.08.1999 kommt es deshalb in diesem Zusammenhang nicht entscheidend an, weil die Gemeinschaft jedenfalls bereits in der unmittelbar anschließenden Wohnungseigentümerversammlung vom 21.09.1999 (Protokoll Bl. 279 d. A.) den Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1999 beschlossen hat. Dieser enthielt den Gesamtwirtschaftsplan und leitete aus den darin enthaltenen Gesamtausgaben sogar höhere monatliche Zahlungen für die Antragsgegnerin ab, als sie vorliegend verfahrensgegenständlich sind. Selbst wenn diese höheren monatlichen Zahlungen - wovon die Beteiligten offensichtlich ausgehen, auch wenn sich dies aus dem protokollierten Inhalt des Eigentümerbeschlusses nicht direkt ergibt - erst ab Oktober 1999 Wirksamkeit entfalten sollten, ergibt sich aus diesem Beschluss über den Wirtschaftsplan jedoch gleichzeitig, dass die vorangegangenen niedrigeren Festlegungen der monatlichen Zahlungen für das Wirtschaftsjahr 1999 durch die Verwaltung, die auf den Festlegungen des Wirtschaftsplans für 1998 beruhten, genehmigt werden sollten. Wäre dies nicht so, hätten die sich in dem Wirtschaftsplan für das Wirtschaftsjahr 1999 festgelegten Gesamtausgaben nur zu einem geringen Teil abgedeckt werden können und die Aufstellung eines Wirtschaftsplans für das Wirtschafts- bzw. Kalenderjahr 1999 hätte keinen wirtschaftlichen Sinn ergeben, da dieser gerade dazu dient, die Aufbringung der zur Deckung der Ausgaben für das Wirtschaftsjahr notwendigen Beiträge sicherzustellen. Dies wird letztendlich durch die Genehmigung der Jahresabrechnung für die Zeit von 01.01. bis 31.12.1999 durch Beschluss der Wohnungseigentümer vom 11.10.2000 weiter gesichert, nach der sich für die Antragsgegnerin eine Nachzahlung für 1999 in Höhe von DM 4.241,27 ergibt. Dieser Genehmigung kommt nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs hinsichtlich der - hier geringeren - Vorschussrückstände jedenfalls eine den Wirtschaftsplan bestätigende oder rechtsverstärkende Wirkung zu (vgl. etwa BGH NJW 1994, 1866; NJW 1996, 725; vgl. auch Senat, Beschluss vom 25.03.2004, 20 W 282/2001; vgl. auch Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 28 Rz. 125a; Wenzel, WE 1997, 124; Demharter FGPrax 1999, 134).

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die außergerichtlichen Kosten des Beschwerdeverfahrens der Antragsgegnerin auferlegt hat. Dabei ist zunächst festzuhalten, dass der Senat als Rechtsbeschwerdegericht die als Ermessensentscheidung ergangene Kostenentscheidung nur auf ihre Gesetzmäßigkeit (§ 27 FGG) überprüfen kann, nämlich darauf, ob von ungenügenden und verfahrenswidrigen Feststellungen ausgegangen wurde, ob wesentliche Umstände außer Betracht gelassen wurden, ob gegen die Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstoßen wurde, oder ob von dem Ermessen ein dem Sinn und Zweck des Gesetzes zuwider laufender oder die Grenzen des eingeräumten Ermessens überschreitender und damit rechtlich fehlerhafter Gebrauch gemacht wurde (vgl. Senat, Beschluss vom 22.04.2003, 20 W 122/03; BayObLG WuM 1992, 569; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 47 Rz. 23; vgl. auch Staudinger/Wenzel, a.a.O., § 47 WEG Rz. 34; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 47 Rz. 56, jeweils mit weiteren Nachweisen).

Nach diesem Prüfungsmaßstab lässt die Entscheidung keinen Rechtsfehler erkennen. Die Erwägung, dass die Antragsgegnerin die Kosten des Beitreibungsverfahrens zu tragen hat, weist nach den obigen Kriterien keine Rechtsfehler auf. Es entspricht auch der Rechtsprechung des Senats, dass säumige Wohngeldschuldner den Antragstellern grundsätzlich die außergerichtlichen Kosten zu erstatten haben. Die sich auf die Kostenentscheidung beziehenden Ausführungen der weiteren Beschwerde vermögen hieran nichts zu ändern.

Die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde hat die Antragsgegnerin zu tragen, § 47 Satz 1 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die Kosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat.

Aus den oben genannten Erwägungen heraus entspricht es vorliegend auch billigem Ermessen, dass die Antragsgegnerin die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen hat, § 47 Satz 2 WEG.

Die Wertfestsetzung für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung