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Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, ist für sein Amt ungeeignet. Dies gilt auch dann, wenn die selbe Person, die zunächst einzelkaufmännische Verwalterin war, eine Verwalter-GmbH gründet und als deren alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin tätig wird. Auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessensspielraumes entspricht die Bestellung dieser GmbH in einem derartigen Fall nicht den Grundsätzen der ordnungsgemäßen Verwaltung.

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OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Beschluss

20 W 290/2003

Entscheidung vom 05.01.2004

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ...

an der beteiligt sind:

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 21.07.2003 am 05.01.2004 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 19.488,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten bilden die Eigentümergemeinschaft ... Str. ... in O1. Die Beteiligte zu 2) war seit über 20 Jahren als Inhaberin der Hausverwaltung X Verwalterin der Gemeinschaft. Jetzt ist sie eine der alleinvertretungsberechtigten Geschäftsführerinnen der weiteren Beteiligten, der derzeitigen Verwalterin, um deren Bestellung der Streit im vorliegenden Verfahren geht.

Zu TOP 4 beschloss die Gemeinschaft in der Eigentümerversammlung vom 12.05.1998 in Verlängerung des bestehenden Verwaltervertrages die Bestellung der Hausverwaltung X zur Verwalterin für die Zeit vom 01.01.1999 bis 31.12.2003.

Gleichzeitig wurde die Hausverwaltung X ermächtigt, zu einem von ihr zu bestimmenden Zeitpunkt die Rechte und Pflichten aus dem Verwaltervertrag auf die Hausverwaltung X GmbH zu übertragen, wobei alle anderen Bestimmungen des Verwaltervertrags gültig bleiben sollten. In der Eigentümerversammlung vom 16.05.2000 wurde durch Beschluss zu TOP 4 a der Antrag der Beteiligten zu 1), die Hausverwaltung X als Verwalterin abzuberufen und den Verwaltervertrag fristlos zu kündigen, bei vier Stimmenthaltungen mit zehn zu vier Stimmen abgelehnt. Diesen Beschluss hatte die Beteiligte zu 1) angefochten und schließlich beantragt, die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Verwalterin durch das Gericht zu ersetzen.

Der Antrag war insbesondere darauf gestützt, dass die Beteiligte zu 2) ihre Interessen als Eigentümerin bzw. Miteigentümerin von mehreren Wohnungen über ihre Pflichten als Verwalterin gestellt habe und deshalb ihre Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche. Dies werde durch das Verhalten der Beteiligten zu 2) bei der Errichtung eines gemeinsamen Ausgangs der Wohnungen Nr. ... und ..., die der Beteiligten zu 2) und dem Beteiligten zu 15) gehören und neben der Wohnung der Beteiligten zu 1) liegen, deutlich. Die Beteiligte zu 2) hatte unter Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum diesen Ausgang errichtet, obwohl der in der Eigentümerversammlung vom 27.05.1997 unter TOP 7 gefasste Beschluss über die Genehmigung dieser Maßnahme und die Einräumung eines Sondernutzungsrechtes vom Amtsgericht in dem amtsgerichtlichen Verfahren 61 UR II 76/97 am 11.02.1998 für ungültig erklärt worden war. Zwar hatte die Beteiligte zu 2) nach erneuter mehrheitlicher Beschlussfassung über die Genehmigung in der Eigentümerversammlung vom 16.03.1999 unter TOP 5 selbst zu Protokoll genommen, der Antrag sei abgelehnt, da er der Einstimmigkeit bedürfe. Dem vor dem Amtsgericht in dem Verfahren 61 II 156/99 erfolgreich geltend gemachten Beseitigungsverlangen der Beteiligten zu 1) war sie unter Berufung auf die nicht erfolgte Anfechtung des Mehrheitsbeschlusses entgegen getreten und erst Anfang 2001 nachgekommen, nachdem das Landgericht mit Beschluss vom 09.08.2000 nach Zurückverweisung durch den Senat ihre Erstbeschwerde erneut zurückgewiesen hatte und bereits eine zweite weitere Beschwerde anhängig war.

Das Amtsgericht hatte in dem Verfahren 61 UR II 71/2000 mit Beschluss vom 16.11.2000 antragsgemäß die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zur Abberufung der Beteiligten zu 2) als Verwalterin ersetzt, da auf Grund ihres Verhaltens im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung der Eingangstür allein die Abberufung ordnungsgemäßer Verwaltung entspreche.

Die dagegen von den Antragsgegnern erhobene Beschwerde war zunächst erfolgreich. Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.07.2001 in dem Verfahren 4 T 61/2001 den amtsgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Anträge der Beteiligten zu 1) zurückgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, auf Grund des Übergangs der Hausverwaltung zum 01.01.2001 auf die weitere Beteiligte sei das Rechtsschutzbedürfnis für eine Abberufung der Beteiligten zu 2) entfallen und mangels Erledigungserklärung zurückzuweisen. Auch dem Hilfsantrag auf Ersetzung der Zustimmung zur Abberufung der weiteren Beteiligten fehle das Rechtsschutzbedürfnis, bevor nicht die vorherige Beschlussfassung durch die Eigentümerversammlung herbeigeführt worden sei. Dies sei nicht entbehrlich, da das Ergebnis der erneuten Beschlussfassung nicht mit der erforderlichen Sicherheit feststehe.

Der Senat hat mit Beschluss vom 18.08.2003 zu Az. 20 W 302/2001, auf dessen Inhalt Bezug genommen wird, den landgerichtlichen Beschluss aufgehoben und die Erstbeschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Zur Begründung hat der Senat ausgeführt, im vorliegenden Fall erforderten die Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung auch unter Berücksichtigung eines der Gemeinschaft zustehenden Ermessenspielraumes die Abberufung der Beteiligten zu 2) als Verwalterin, weil sie als Inhaberin der Hausverwaltung X sich im Zusammenhang mit der Veränderung der Hauseingangstüren und den daraus resultierenden Beschlussfassungen der Gemeinschaft nicht mit der gebotenen Neutralität verhalten habe. Ein Verwalter, der durch Maßnahmen in seiner Eigenschaft als Wohnungseigentümer Rechtsstreitigkeiten der Wohnungseigentümer provoziert und durch sein Verhalten den Eindruck erweckt, er nutze seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer aus, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen, sei für sein Amt ungeeignet.

In einem Schreiben vom 12.03.2002 (Blatt 53 d. A.) hat die frühere Antragstellerin von der weiteren Beteiligten verlangt, ihre Abberufung und die Wahl eines neuen Verwalters mit Ausnahme der weiteren Beteiligte selbst, der Beteiligten zu 2) bzw. der Firma ... X, des Beteiligten zu 15) und der Firma A B C auf die Tagesordnung der nächsten Eigentümerversammlung zu setzen. Unter Bezugnahme auf dieses Schreiben hat die weitere Beteiligte in ihrer Einladung zur Wohnungseigentümerversammlung vom 06.05.2002 (Blatt 51 d. A.) als TOP 4 angegeben, sie möchte den Verwaltervertrag kündigen und hat als TOP 5 die Verwalterneubestellung aufgeführt.

In der Eigentümerversammlung vom 06.05.2002 hat die Beteiligte zu 2) dann zu TOP 4 (Kündigung der weiteren Beteiligten) die fristgemäße Kündigung des Verwaltervertrags zum 31.12.2002 ausgesprochen. Unter TOP 5 hat die Eigentümerversammlung die Neubestellung der weiteren Beteiligten für die Zeit vom 01.01.2003 bis 31.12.2007 mit 12 Ja-Stimmen bei 2 Gegenstimmen und einer Stimmenthaltung beschlossen (Blatt 4 d. A.). Das Amtsgericht hat in dem Verfahren 61 UR II 75/02 mit Beschluss vom 04.02.2003 diesen Eigentümerbeschluss für ungültig erklärt (Blatt 109-118 d. A.).

Die Antragsgegner haben dagegen Beschwerde erhoben und unwidersprochen vorgetragen, die Beteiligte zu 2) sei zwar noch alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin der weiteren Beteiligten, aber nicht mehr Gesellschafterin.

Das Landgericht hat diese Beschwerde zurückgewiesen und u. a. ausgeführt, die weitere Beteiligte müsse sich die in der Person ihrer Geschäftsführerin entstandenen Gründe, die sie zur Führung des Amts ungeeignet machten, zurechnen lassen. Auf den Zeitablauf seit der von der Beteiligten zu 2) durchgeführten rechtswidrigen baulichen Veränderung komme es nicht an angesichts der seit Anfang 2000 bereits betriebenen Abberufung.

Die Antragsgegner verfolgen ihre weiteren Beschwerde trotz der zwischenzeitlich ergangenen Senatsentscheidung vom 18.08.2003 weiter mit dem Hinweis auf den wesentlichen Unterschied zwischen den Anforderungen an die begründete Anfechtung eines Bestellungsbeschlusses und eines Abberufungsbeschlusses.

Der Rechtsnachfolger der Beteiligten zu 1) verteidigt den angefochtene Beschluss.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte und auch sonst zulässige, insbesondere form- und fristgemäß eingelegte weitere Beschwerde ist nicht begründet, denn der angefochtene Beschluss beruht auf keiner Verletzung des Rechts (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Das Landgericht hat zu Recht die Erstbeschwerde der Antragsgegner gegen die Ungültigerklärung des Bestellungsbeschlusses vom 06.05.2002 zurückgewiesen, da die Bestellung der weiteren Beteiligten nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprach.

Für die Ungültigerklärung eines Beschlusses über die Verwalterbestellung ist anerkannt, dass sie außer bei Vorliegen allgemeiner Anfechtungsgründe wie z. B. bei rechtsmissbräuchlicher Ausübung von Stimmrechten nur dann erfolgen kann, wenn die Bestellung den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, weil in der Person des Gewählten ein wichtiger Grund gegen seine Bestellung vorliegt. Ein solcher Grund ist entsprechend den für die Abberufung des Verwalters geltenden Grundsätzen nach allgemeiner Meinung dann gegeben, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände eine Zusammenarbeit mit dem gewählten Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört bzw. von vornherein nicht zu erwarten ist. Dies wird dann der Fall sein, wenn Umstände vorliegen, die den Gewählten als unfähig oder ungeeignet für das Amt erscheinen lassen. Weil sich im Gegensatz zur Abberufung eines Verwalters im Fall der Bestellung die Mehrheit der Wohnungseigentümer für den Verwalter entschieden hat, sind bei der Anfechtung des Bestellungsbeschlusses höhere Anforderungen an das Vorliegen des wichtigen Grundes als bei der Anfechtung der Abberufung zu stellen. Die Gerichte sollen nicht ohne zwingende Notwendigkeit in die Mehrheitsentscheidung der Eigentümer eingreifen (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLG WE 90, 68, dass. NZM 2000, 510, 511 und NZM 2001, 754, 756; OLG Karlsruhe NZM 1998, 768, 769; OLG Köln NZM 1999, 128; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 26 Rdnr. 40 ; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl., § 26 Rdnr. 16; Staudinger/Bub: WEG 12. Aufl., § 26 Rdnr. 160).

Das Vorliegen eines wichtigen Grundes für eine Abberufung des Verwalters im Sinn von § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG berechtigt zwar die Gemeinschaft zur Abberufung, verpflichtet sie aber noch nicht zwangsläufig dazu. Vielmehr steht der Gemeinschaft wie auch anderen Berechtigten aus einem Dauerschuldverhältnis ein Beurteilungsspielraum zu, ob sie im Hinblick auf die bisherigen Leistungen eines Verwalters und dem Risiko einer Neubestellung von einer Abberufung absieht. Nur wenn auch unter Berücksichtigung dieses Beurteilungsspielraumes der wichtige Grund so schwerwiegend ist, dass die Nichtabberufung nicht mehr den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht, d. h. nicht mehr vertretbar erscheint, kann ein Wohnungseigentümer von der Gemeinschaft die Abberufung des Verwalters verlangen (OLG Celle, NZM 1999, 841). Ebenso genügt es für die Ungültigerklärung eines Verwalterbestellungsbeschlusses nicht, dass ein wichtiger Grund im Sinn des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG vorliegt, sondern die Bestellung muss gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung im Sinn des § 21 Abs. 3 und Abs. 4 WEG verstoßen (OLG Celle ZWE 2002, 474, 476). Diese Voraussetzungen hat das Landgericht vorliegend zu Recht auch in der Person der weiteren Beteiligten für gegeben erachtet.

Wie aus den Vorverfahren ersichtlich ist, liegt zwar keine Störung des Vertrauensverhältnisses zwischen Verwalterin und den übrigen Wohnungseigentümern vor, sondern lediglich das Vertrauensverhältnis zwischen der früheren Antragstellerin und der Beteiligten zu 2) war zerstört. Nach dem Abstimmungsergebnis hinsichtlich der Bestellung von 2 Gegenstimmen und einer Enthaltung bei 15 zu Beginn der Versammlung anwesenden bzw. vertretenen Wohnungseigentümern genießt die weitere Beteiligte ganz eindeutig das Vertrauen der überwiegenden Mehrheit der Eigentümer.

Es kann aber auch ausreichen, wenn das Vertrauensverhältnis eines Verwalters zu einer Gruppe von Wohnungseigentümern (wie dem Verwaltungsbeirat) oder zu einzelnen Wohnungseigentümern nicht mehr besteht, es sei denn das Zerwürfnis wurde von den Betroffenen in vorwerfbarer Weise herbeigeführt (BayObLG NZM 1999, 283 und NZM 2000, 510 für den Fall der vorzeitigen Abberufung des Verwalters), wovon vorliegend aber keine Rede sein kann.

Auch aus der Sicht eines unbefangenen Betrachters an der Stelle der früheren Antragstellerin ist der Eindruck gerechtfertigt, die Beteiligte zu 2) habe sich als Inhaberin der Hausverwaltung X im Zusammenhang mit der Veränderung der Wohnungseingangstüren und den daraus resultierenden Beschlussfassungen der Gemeinschaft nicht mit der gebotenen Neutralität verhalten. Mit ihrer Berufung auf die fehlende Anfechtung der nicht allstimmig beschlossenen Genehmigung der Veränderung der Eingangstüren, um die mit Inanspruchnahme von Gemeinschaftseigentum ohne Genehmigung vorgenommene Baumaßnahme zu rechtfertigen, obwohl die Beteiligte zu 2) in TOP 5) der Versammlung vom 16.03.1999 selbst die Ablehnung des Antrags protokolliert hatte, hat die Beteiligte zu 2) erkennen lassen, dass sie die eigenen Interessen zumindest den Interessen der früheren Antragstellerin vorzieht.

Dies hat das Amtsgericht bereits zutreffend und ausführlich begründet, worauf zur Vermeidung von Wiederholungen Bezug genommen werden kann. Allgemein gehört ein Mindestmaß an Objektivität bereits zu den wesentlichen Kriterien für die Eignung als Verwalter. Der Verwalter darf nicht die Interessen der Wohnungseigentümer eigenen Interessen unterordnen (Merle, aaO., § 26 Rdnr. 170). Noch weniger darf der Eindruck entstehen, der Verwalter könne seine Stellung und das Vertrauen der übrigen Wohnungseigentümer ausnutzen, um seine Interessen gegenüber einem einzelnen Wohnungseigentümer durchzusetzen (OLG Hamburg, Beschluss vom 14.10.2002 -2 Wx 69/02-). Dieser Eindruck drängt sich aber hier deshalb auf, weil die Beteiligte zu 2) ohne sachliche Rechtfertigung über die Genehmigung der Veränderung der Hauseingangstüren ein zweites Mal abstimmen ließ und vollendete Tatsachen schuf trotz der auch danach fehlenden Genehmigung. Dadurch hat die Beteiligte zu 2) die von der früheren Antragstellerin - als der wegen ihrer Flurnachbarschaft tatsächlich beeinträchtigten Eigentümerin- anhängig gemachten Vorverfahren provoziert. Einem Verwalter, der als Wohnungseigentümer Maßnahmen trifft, die Streitigkeiten unter den Eigentümern provozieren, fehlt, wie der Senat in seinem das Vorverfahren betreffenden Beschluss vom 18.08.2003 bereits festgestellt hat, die erforderliche Eignung für sein Amt. Auch unter Berücksichtigung des den Eigentümern zustehenden Ermessensspielraums erfordert eine ordnungsgemäße Verwaltung seine Abberufung, denn die aus Eigeninteresse des Verwalters provozierten Rechtsstreitigkeiten sind unter objektiven Gesichtspunkten für eine Wohnungseigentümergemeinschaft nicht nützlich, schon wegen der von der Gemeinschaft zu tragenden außergerichtlichen Kosten.

Dieses Verhalten der Beteiligte zu 2) muss sich die weitere Beteiligte zurechnen lassen. Auch wenn die Beteiligte zu 2) nicht mehr Gesellschafterin ist, so ist sie doch als alleinvertretungsberechtigte Geschäftsführerin ihr Organ geblieben und führt damit weiter persönlich, wenn auch in anderer juristischer Form, die Verwaltung. Die Ungeeignetheit der Beteiligten zu 2) als Verwalterin ist in dem Vorverfahren 20 W 302/2001 bereits festgestellt worden, daran kann sich durch den Zeitablauf als solchen nichts ändern. Zu Recht hat bereits das Amtsgericht insoweit ausgeführt, dass sonst bei Beschlussfassung vorliegende Abberufungsgründe durch den Instanzenzug hinfällig würden.

Hinzu kommt die Übertragung der Verwalterstellung auf die weitere Beteiligte zum 01.01.2001, also während des schwebenden Vorverfahrens, von der erst im März 2001 Mitteilung gemacht worden ist, und die die für die frühere Antragstellerin nachteilige Entscheidung des Landgerichts in dem Vorverfahren zur Folge hatte.

Auch daraus kann ein unbefangener Betrachter den Schluss ziehen, dass die Beteiligte zu 2), ob als einzelkaufmännisch organisierte Verwalterin oder als Geschäftsführerin einer Verwalter-GmbH, zur Sicherung ihrer Verwalterstellung die Interessen einzelner Wohnungseigentümer hintanstellt. Die Bestellung einer nach objektiven Kriterien ungeeigneten Verwaltung entspricht aber auch dann nicht ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn sie mit großer Mehrheit erfolgt.

Nachdem in der Stellungnahme der Beteiligten zu 5) und 17) vom 01.07.2002 (Bl. 12 d. A.) zum Ausdruck kommt, dass der Gesamtrechtsnachfolger der früheren Antragstellerin als Triebfeder für die Streitigkeiten mit der Verwaltung angesehen werde, ist auch nicht von einer maßgeblich anderen Sachlage deshalb auszugehen, weil die frühere Antragstellerin verstorben ist.

Die Gerichtskosten ihrer demnach erfolglosen Beschwerde haben die Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG i. V. m. 97 Abs. 1 ZPO analog zu tragen.

Es bestand für den Senat ausnahmsweise Veranlassung, von dem in der freiwilligen Gerichtsbarkeit geltenden Grundsatz abzuweichen, dass die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst tragen, § 47 Satz 2 WEG. Zwar reicht das Unterliegen der Antragsgegner für eine Anordnung nicht aus, die Grenze der Mutwilligkeit erscheint dem Senat aber überschritten, da die Antragsgegner die Auffassung des Senats zur Geeignetheit der Beteiligten zu 2) nach der Senatsentscheidung vom 18.08.2003 kannten und an der Durchführung der weiteren Beschwerde festhielten, obwohl keine Gründe angeführt wurden, die von den Vorinstanzen bzw. dem Senat in dem Vorverfahren nicht bereits gewürdigt worden wären.

Die Festsetzung des Geschäftswertes für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG und erfolgt in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung der Vorinstanzen.

Ende der Entscheidung