Judicialis Rechtsprechung

Zur ordnungsgemäßen Verwaltung, die jeder Wohnungseigentümer nach § 21 Abs. 4 WEG verlangen kann, gehört insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums ( § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG), z.B. auch die erstmalige mangelfreie Erstellung von Gemeinschaftseigentum (hier: Einbau einer fehlenden Dampfsperre bei einem Flachdach). Zur gerichtlichen Geltendmachung dieses Anspruch ist grundsätzlich die vorherige Herbeiführung eines Beschlusses der Eigentümerversammlung erforderlich, es sei denn dass mit einer positiven Beschlussfassung nicht zu rechnen ist auf Grund der Umstände des Einzelfalles.

---

OBERLANDESGERICHT FRANKFURT AM MAIN Beschluss

20 W 297/01

Entscheidung vom 16.12.2003

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentümergemeinschaft ...

an der beteiligt sind:

...

hat der 20. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner gegen den Beschluss der 4. Zivilkammer des Landgerichts Wiesbaden vom 10.05.2001 am 16.12.2003 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner wird zurückgewiesen. Die Antragsgegner tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde. Die außergerichtlichen Kosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde werden nicht erstattet.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 15.000,00 DM =7.669,38 EUR festgesetzt.

Gründe:

Die Beteiligten sind die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft ...straße ... in O1. Auch nach Übertragung des früher den Beteiligten X zustehenden Wohnungseigentums auf die jetzige Verwalterin nach Anhängigkeit des Verfahrens sind weiterhin die Veräußerer als Antragsgegner am Verfahren beteiligt.

Die Antragstellerin ist Eigentümerin der im ersten Obergeschoss links befindlichen Wohnung direkt unter dem Dach des 1970 mit einem Flachdach auf einer Holzdeckenkonstruktion errichteten Gebäudes. Die Beteiligten streiten seit Jahren um die Ursache von Verfärbungen und Flecken, die an den Unterseiten der holzverkleideten Zimmerdecken, hauptsächlich im Wohn-Esszimmer der Antragstellerin, aufgetreten sind. Die Antragstellerin führt diese Verfärbungen und Flecken auf die mangelhafte Dachkonstruktion zurück und begehrt deren Sanierung.

Nach der Baubeschreibung vom 25.04.1969 (Bl. 103-107 d. A.) war die Ausführung des Daches als Grabendach, d. h. mit innenliegender Entwässerung als Kiespressdach auf Holzkonstruktion vorgesehen. Weiter heißt es darin unter der Position Erd- und Obergeschoss: "Die Decke über dem Obergeschoß wird als Holzdecke ausgeführt und erhält eine Verkleidung in Rigipsplatten. Die Decken werden mit Rauhfaser tapeziert und mit Binderfarbe angelegt. Das Wohnzimmer erhält eine Naturholzdecke."

Nach einem Schreiben der damaligen Hausverwaltung vom Mai 1988 (Bl. 131 d. A.) waren im Dezember 1986 sowie Januar 1988 Reparaturen durch die Fa. A durchgeführt worden, nachdem infolge von Rissen in den Schweißnähten der Bitumenbahnen des Daches drei Mal Wasser in die Wohnung des Obergeschosses eingedrungen war. Eine weitere Reparatur nahm die Firma A im Juni 1988 vor. Laut Rechung der Fa. B C GmbH vom 07.09.1994 (Bl. 44 d. A.) erfolgte im September 1994 eine Komplettsanierung der Dachfläche unter Einbau einer Gefällewärmedämmung gemäß Angebot vom 06.06.1994 (Bl. 39-43 d. A.) .

Die Antragstellerin hatte vor diesen Arbeiten mit anwaltlichem Schreiben vom 02.08.1994 (Bl. 108-111) von dem Verwalter die Öffnung des Daches, die Untersuchung der Wärmedämmung und den Einbau einer Dampfsperre verlangt, weil sie die mangelhafte Wärmedämmung als Ursache für einen gegenüber den im Parterre gelegenen Wohnungen höheren Heizkostenverbrauch ansah. Der Verwalter beauftragte den Sachverständigen G1 daraufhin mit der Klärung der Ursache der Feuchtigkeitsaustritte in der Wohnung der Antragstellerin. Dieser kam in seinem Gutachten vom 25.07.1995 (Bl. 112-121 d. A.), das ohne Öffnung der Paneeldecke erstellt wurde, zu dem Ergebnis, dass zwar eine Undichtigkeit der Dachhaut nach den durchgeführten Sanierungen auszuschließen sei, diese Maßnahmen aber an der Problematik eines belüfteten Daches vorbeigingen. Ursache der Verfärbungen infolge Feuchtigkeit sei die entweder überhaupt nicht vorhandene oder durch Nagelung beschädigte Dampfsperre in Verbindung mit einer nicht ausreichenden Querbelüftung in dem Luftzwischenraum zwischen den beiden Konstruktionsebenen des Daches. Dadurch falle Wasser in Folge des Erreichens des Taupunktes in dem Luftzwischenraum aus, tropfe in die Wärmedämmung und trete wegen der nicht vorhandenen bzw. durchlöcherten Dampfsperre in den Fugenspalten der Holzlattung aus. Die Kosten für die Mängelbeseitigung durch Einbringung einer Dampfsperre über der Wohnung der Antragstellerin schätzte der Sachverständige G1 auf ca. 13.000, DM netto.

In dem von der Antragstellerin eingeleiteten selbständigen Beweissicherungsverfahren 61 (44 a) UR II 118/95 hat das Amtsgericht gemäß Beweisbeschluss vom 07.12.1995 (Bl. 37, 38 d. A.) Beweis erhoben durch Einholung eines schriftlichen Sachverständigengutachtens über die Ursachen und die Kosten der Beseitigung einer von der Antragstellerin behaupteten Dachundichtigkeit während der Frostperiode, die dazu führe, dass Wasser durch die Decke in die Eigentumswohnung der Antragstellerin - Wohnzimmer, Schlafzimmer, Flur und Küche - tropfe bzw. Tropfen sich an den Decken bildeten. Ferner sollte der Sachverständige die Kosten der Wiederherstellung einer funktionierenden Wärmedämmung feststellen. Diese funktioniere nicht ordnungsgemäß und führe zu einem überhöhten Heizkostenverbrauch in der Wohnung der Antragstellerin. Für den Inhalt des Gutachtens des Sachverständigen ... G2 vom 04.10.1996 in dem Beweissicherungsverfahren wird Bezug genommen auf Blatt 7 -50 des Hauptsacheverfahrens. Danach konnte der Sachverständige bei den Ortsterminen im Juni und Juli 1996 im Bereich einer Deckenzone hinter der Wohnzimmertüre bräunliche, aber trockene Verfärbungen in den Nuten der Deckenpaneelbretter und verteilt einzelne klein bemessene Flecken an der Deckenfläche feststellen.

Außerdem waren bei Abdunkelung und Streiflicht an zahlreichen Stellen mehrere glänzende Punkte auf der matten Dispersionsfarboberfläche erkennbar, ebenfalls trocken und nicht wegzuwischen. Letzteres führte der Sachverständige auf Harzstellen der Bretter zurück und sah lediglich in den Verfärbungen Spuren aufgetretener Nässe. Auch wenn eine Tropfenbildung entsprechend der Behauptung der Antragstellerin bei der Ortsbegehung nicht festgestellt wurde, kann nach den Feststellungen des Sachverständigen G2 auch nicht ausgeschlossen werden, dass die bauphysikalischen Eigenschaften des Dachpaketes unter dem Einfluss bestimmter Witterungs- und Klimabedingungen dies ermöglichten. Zwar funktioniere die Wärmedämmung für sich betrachtet durchaus, dies müsse jedoch im Zusammenhang mit dem Diffusionsverhalten gesehen werden. Obwohl die Wärmedämmeigenschaften der unteren Dachschale -separat beurteilt- den Anforderungen der maßgeblichen DIN 4801 Teil 2 auch nach den Feststellungen des Sachverständigen entsprechen, seien die Anforderungen hinsichtlich des klimabedingten Feuchteschutzes des Daches nach Teil 3 der DIN 4801 nicht erfüllt. Dies habe zur Folge und sei die Ursache, dass trotz rechnerisch ausreichender Werte zur Wärmedämmung eine ursprüngliche Mangelhaftigkeit des Daches vorliege, was bei entsprechenden Witterungs- und Klimaverhältnissen zu Tauwasserausscheidungen führen könne. Zur Sanierung schlägt der Sachverständige alternativ den Einbau einer zusätzlichen Dampfsperre nach Entfernung und mit anschließender Wiederanbringung der Holzverkleidung mit einem geschätzten Kostenaufwand von 21.500,00 DM oder die Aufbringung einer weiteren Schale aus mit Alufolie kaschierten Gipskartonplatten direkt unter die vorhandene Deckenunterseite mit geschätzten Kosten von 13.000,00 DM vor. Zusätzlich müsse in beiden Fällen eine Verbesserung der Dachdeckendurchlüftung erfolgen durch rein rechnerisch erforderliche zusätzliche 12 Bohrungen, die nach exakter bauphysikalischer Berechnung zur Festlegung der exakten Wärmedämm- und Dampfdiffusionswerte auch reduziert werden könnten.

Gestützt auf dieses Gutachten des Sachverständigen G2 hat die Antragstellerin beantragt, die Antragsgegner zu verpflichten, auf ihre Kosten entsprechend ihren Miteigentumsanteilen die Schäden an der Decke der Wohnung der Antragstellerin auf Grund aufgetretener Feuchtigkeit am Dach der Anlage zu beseitigen mittels im einzelnen aufgeführter Arbeiten, die auch die Sanierung des Sondereigentums umfassen.

Ferner hat die Antragstellerin beantragt, die Antragsgegner zur Anbringung von zusätzlichen 12 Lüftungsschlitzen unterhalb des Dachrandes zu verpflichten.

Die Antragsgegner sind diesem Begehren entgegengetreten und haben bestritten, dass schadhaftes Gemeinschaftseigentum für die -ebenfalls bestrittenen- Schäden am Sondereigentum der Antragstellerin ursächlich geworden sei. Jedenfalls sei die beantragte Sanierung unverhältnismäßig.

Zur Vorbereitung einer gütlichen Einigung kamen die Beteiligten überein, einen Sachverständigen mit der Feststellung zu beauftragen, ob die Wärmedämmung ordnungsgemäß ist und den Regeln der Baukunst entspricht. In seinem Gutachten vom 24.03.1999 (Bl. 148-153 d. A.) kam der Sachverständige ... G3 auf Grund von Feuchtmessungen bei einem Ortstermin am 01.03.1999 in der Wohnung der Antragstellerin zu dem Ergebnis, mit Ausnahme des Rollladenkastens sei die Deckenverschalung eindeutig trocken und keine Feuchtigkeitsschäden vorhanden. Bei den geringen farblichen Unregelmäßigkeiten an der Decke handele es sich um Wasserflecke eines alten Dachschadens, der vor dem Aufbringen des weißen Anstrichs nicht fachgerecht isoliert worden sei.

Das Amtsgericht hat, nachdem eine gütliche Einigung nicht zu Stande kam, gemäß Beweisbeschluss vom 19.05.1999 (Bl. 199, 200 d. A.) Beweis erhoben, ob die Wärmedämmung des Daches der Liegenschaft ausreichend ist und den Regeln der Baukunst entspricht, und zum Sachverständigen erneut Dipl.-Ing. ... G2 bestellt.

Dieser hat in seinem Gutachten vom 06.12.1999, für dessen Inhalt im einzelnen auf Blatt 170-190 d. A. Bezug genommen wird, die Wärmedämmwerte entsprechend den anerkannten Regeln der DIN 4108 sowohl für die Ausführung der Unterdecke mit Holzbrettern als auch mit Gipskarton-Plattenverkleidung berechnet. Dabei hat er festgestellt, dass für beide Ausführungsarten die Wärmedämmwerte den Minimalbzw. Maximalgrenzdaten entsprechen, soweit es die normalen Deckenfelder mit Wärmedämmeinlagen aus Mineralfasermatten betrifft, die Deckenzonen entlang der Deckenbalkenfluchten, also unterhalb der Balkenunterseiten den DIN-Forderungen entsprechend aber nicht ausreichend wärmegedämmt sind. Deshalb könne sich in diesen Zonen mit viel höherem Risiko Kondenswasser bilden und insbesondere an den Nut und Federfugen einer Holzverbretterung an einzelnen Stellen zeitweise Feuchte ansammeln und nach unten durchdringen. Auch wenn er nicht in der Lage sei, Letzteres als Tatsachenfeststellung real manifestieren zu können, handele es sich jedoch in jedem Fall um ein typisches Ausführungskriterium mit theoretisch durchaus möglicher Schadensursachenquelle. Mit dem nachträglichen Einbau einer Dampfsperrschicht sei diese auszuschließen und auch die Notwendigkeit einer nach DIN 4108 Teil 3 an sich kumulativ geforderten Dachdurchlüftung werde reduziert, ebenso sei nach Einbau einer wirksamen Dampfsperre die unzureichende Wärmedämmung in den Deckenstreifen unterhalb der Holzbalken von weitaus geringerer Bedeutung.

Das Amtsgericht hat nach einem erfolglosen Vergleichsvorschlag durch Beschluss vom 23.05.2000 (Bl. 223-231 d. A.) unter Zurückweisung des weitergehenden Antrags die Antragsgegner verpflichtet, auf Kosten der Wohnungseigentümer nach ihrem jeweiligen Miteigentumsanteil das Dach der Liegenschaft so instandsetzen zu lassen, dass danach die DIN-Vorschrift 4108 zur Wärmedämmung und Dachdurchlüftung erfüllt ist. Der objektiv vom Sachverständigen festgestellte Mangel der Wärmedämmung in Verbindung mit der nicht von der Hand zu weisenden Möglichkeit der Ursächlichkeit für die aufgetretenen Schäden rechtfertige den Instandsetzungsanspruch der Antragstellerin nach §§ 21 Abs. 5 Nr. 2 i. V. m. 15 Abs. 3 WEG, allerdings könne sie nicht die Vornahme bestimmter Maßnahmen verlangen, da der Gemeinschaft für die Art und Weise der Instandsetzung ein pflichtgemäßes Ermessen zustehe.

Ein Erstattungsanspruch hinsichtlich der Schäden am Sondereigentum scheitere am mangelnden Verschulden der Antragsgegner.

Dagegen haben die Antragsgegner Beschwerde eingelegt und die Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses sowie die Zurückweisung des Antrags der Antragstellerin begehrt mit der Begründung, dass nicht feststehe, ob die streitgegenständliche Sanierung erforderlich sei. Mangels konkreter Feststellungen nach Öffnung der unteren Konstruktionsteile habe der Sachverständige G2 nur theoretische Vermutungen und Schlussfolgerungen äußern können. Zu keinem Zeitpunkt sei tatsächlich Feuchtigkeit in der Wohnung der Antragstellerin festgestellt worden. Weder sei durch die Voreigentümerin derartiges reklamiert worden, noch habe die Antragstellerin in den letzten sechs Jahren den Verwalter wegen einer aufgetretenen Feuchtigkeit verständigt.

Bei der Dachöffnung durch die Fa. B anlässlich der Sanierung in 1994 sei weder eine Schimmelbildung, noch sonstige Mangelhaftigkeit festgestellt worden. Auch sei der Verhältnismäßigkeitsgrundsatz zu beachten sowie die in 1970 geltenden Regeln der Baukunst.

Dem ist die Antragstellerin entgegen getreten und hat bestritten, dass die in 1970 geltende DIN 4108 eingehalten sei. Sie hat ihrerseits Beschwerde eingelegt, soweit den Antragsgegnern nicht auch die Beseitigung der Schäden am Sondereigentum aufgegeben wurde, da sich ein entsprechender Ersatzanspruch aus § 14 Nr. 4 WEG ergebe, abgesehen davon, dass ein Verschulden der Antragsgegner darin liege, dass nicht entsprechend dem Anwaltsschreiben vom 02.08.1994 eine Untersuchung der Wärmedämmung vor der Sanierung in 1994 vorgenommen wurde.

Das Landgericht hat gemäß Beweisbeschluss vom 05.10.2000 (Bl. 286 d. A.) ein Ergänzungsgutachten des Sachverständigen G2 dazu eingeholt, ob er die in 1970 geltende oder die aktuelle Fassung der DIN 4108 seinen Gutachten zu Grunde gelegt hat und ob die vorhandene Wärmedämmung/Belüftung der Liegenschaft den 1970 geltenden DIN-Vorschriften entspricht und eine Dampfsperre nach den damals geltenden DIN-Vorschriften für ein Dach diese Art nicht erforderlich gewesen wäre.

Der Sachverständige G2 hat in seinem Gutachten vom 17.10.2000, für dessen Einzelheiten auf Blatt 301-317 d. A. Bezug genommen wird, ausgeführt, den vorhergehenden Gutachten sei wegen der Dachsanierung in 1994/1995 die DIN 4108 in der Fassung vom August 1981 zu Grunde gelegt worden, die für die Begutachtung relevanten Bezugspunkte der DIN-Regeln 4108 bezüglich der Wärmedämmung des Daches und der Belüftung des Dachzwischenraumes entsprächen auch den Grundsätzen der DIN-Regeln in der Ausgabe 1969. Der Einbau einer Dampfsperre sei in der alten DIN-Fassung 1996 (richtig: 1969) ausdrücklich als Regel eingeführt worden. In dem Termin vom 14.03.2001 hat der Sachverständige sein Gutachten gemäß Kammerbeschluss vom 10.01.2001 (Bl. 297 R d. A. ) und gerichtlichem Hinweis gemäß Schreiben vom 05.03.2001 (Bl. 335 d. A.) vor der Berichterstatterin mündlich erläutert. Wegen des Ergebnisses der Anhörung wird auf den Inhalt des Terminsprotokolls vom 14.03.2001 (Bl. 345-349 d. A.) Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 10.05.2001 (Bl. 355-361 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss dahin abgeändert, dass die Verpflichtung der Antragsgegner zur Instandsetzung nur die Erfüllung der DIN-Vorschrift 4108 im Hinblick auf eine Vermeidung von Tauwasserbildung umfasst. Den weitergehenden Antrag der Antragstellerin und ihre Beschwerde sowie die Anschlussbeschwerde der Antragsgegner im übrigen hat die Kammer zurückgewiesen.

Die Beschwerde der Antragstellerin hat das Landgericht für unbegründet erachtet, da die Antragsgegner nicht schuldhaft ihre Verpflichtung zur Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzt hätten, denn sie hätten erst im Lauf des gerichtlichen Verfahrens Kenntnis der baulichen Mängel des Gemeinschaftseigentums erlangt. Daher stünden der Antragstellerin keine Schadensersatzansprüche zu, auch auf § 14 Nr. 4 WEG könne derzeit kein fälliger Anspruch gestützt werden.

Der Beschwerde der Antragsgegner hat die Kammer insoweit stattgegeben, als die Verpflichtung zur Instandsetzung nach dem amtsgerichtlichen Beschluss auch die Wärmedämmung des Daches umfasste. Insoweit liege nach den Feststellungen des Sachverständigen G2, denen sich die Kammer angeschlossen hat, kein Baumangel vor. Dagegen sei ein Mangel der Dachkonstruktion darin zu sehen, dass sie nicht entsprechend der DIN 4108 in der Fassung von 1969 im Hinblick auf die Vermeidung von Tauwasser errichten wurde, unabhängig davon, ob die von der Antragstellerin vorgetragenen Feuchtigkeitsschäden darauf beruhten.

Gegen diesen dem Verfahrensbevollmächtigten laut Empfangsbekenntnis am 18.06.2001 (Bl. 364 d. A.) zugestellten Beschluss des Landgerichts haben die Antragsgegner mit am 29.06.2001 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Sie beanstanden eine rechtsfehlerhafte Würdigung der gutachterlichen Feststellungen des Sachverständigen G2 und berufen sich auf den Wortlaut von 1.2 der DIN 4108 Fassung August 1969, wo es unter der Überschrift "Bedeutung des Wärmeschutzes" in Absatz 2 heißt:

"Ausreichender Wärmeschutz verringert auch die Instandhaltungskosten, denn durch ihn werden Frostschäden an weiterführenden Leitungen, außerdem Tauwasserbildung und die damit verbundenen Schäden vermieden."

Die Antragsgegner sind deshalb der Meinung, das Landgericht habe den daraus zu entnehmenden Zusammenhang zwischen Wärmeschutz und Tauwasserbildung nicht hinreichend gewürdigt. Als anerkannte Erfahrung der Baukunst/Bautechnik sei anzusehen, dass ausreichender Wärmeschutz zur Vermeidung von Tauwasserbildung führt. Daraus erkläre sich auch, dass bisher keine nachweisbar auf Tauwasserbildung beruhende Schäden aufgetreten seien, die eindeutig auf einen Schaden am Gemeinschaftseigentum hätten zurückgeführt werden können. Wenn in der Entscheidung des Landgerichts ein Baumangel im Hinblick auf die Wärmedämmung nicht festgestellt wird, könne im Hinblick auf die Tauwasserbildung auch kein anderweitiger Baumangel vorliegen, da nach DIN 4108 durch ausreichenden Wärmeschutz Tauwasserbildung vermieden werden kann. Insoweit liege auch ein innerer Widerspruch in den Ausführungen des Sachverständigen G2. Schließlich habe die Kammer sich nicht mit dem vom Sachverständigen G2 bei seiner Anhörung dargelegten Alternativverfahren zur Einbringung einer Dampfsperre auseinandergesetzt.

Die Antragstellerin ist der weiteren Beschwerde entgegengetreten, insbesondere der Behauptung der Antragsgegner, die sie auch in den Vorinstanzen aufgestellt haben, die Antragstellerin habe Arbeiten im Deckenbereich ihres Sondereigentums vorne hmen lassen, die allein die Ursache der aufgetretenen Veränderungen seien. Vielmehr habe die Antragstellerin lediglich auf die von Anfang an vorhandene Holzdecke einen fachgerechten Dispersionsanstrich aufbringen lassen. Sie hat weiter geltend gemacht, dass nach den Feststellungen des Sachverständigen, denen sich das Landgericht für das Rechtsbeschwerdeverfahren bindend angeschlossen habe, das Dach zwar im Hinblick auf die Wärmedämmung beanstandungsfrei sei, dies ändere nichts daran, dass ein ausreichender Tauwasserschutz fehle.

Wegen des Vortrags der Beteiligten im einzelnen wird auf den Inhalt ihrer Schriftsätze samt Anlagen Bezug genommen.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist form- und fristgerecht eingelegt worden, sie hat in der Sache aber keinen Erfolg, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Rechtsverletzung (§§ 45 Abs. 1 WEG, 27 FGG, 546 ZPO).

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass jeder Wohnungseigentümer eine ordnungsgemäße, den Interessen der Gesamtheit der Wohnungseigentümer entsprechende Verwaltung verlangen kann, zu der insbesondere die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums gehört ( §§ 21 Abs. 4 WEG, 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG). Bevor ein Wohnungseigentümer die übrigen gemäß § 21 Abs. 4 WEG auf Zustimmung zu einer Maßnahme der ordnungsgemäßen Verwaltung im Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG in Anspruch nehmen kann, muss er sich jedoch grundsätzlich vorher um eine entsprechende Beschlussfassung in der Eigentümerversammlung bemühen, da seinem Antrag ansonsten das Rechtschutzbedürfnis fehlen kann. Aus dem Regelungszusammenhang von §§ 21 Abs. 1 und Abs. 3, 25, 26, 28 Abs. 4 WEG folgt, dass die Willensbildung zunächst innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft erfolgen soll. In diese Willensbildung würde eingegriffen, wenn der einzelne Wohnungseigentümer seinen Anspruch aus § 21 Abs. 4 unmittelbar gerichtlich durchsetzen könnte, falls die anderen Wohnungseigentümer seinem Begehren nicht bereits ohne Befassung der Wohnungseigentümerversammlung nachkommen. Häufig entsprechen mehrere Maßnahmen ordnungsgemäßer Verwaltung, deshalb ist die Eigentümerversammlung als das zuständige Organ aufgerufen, eine Auswahl zu treffen (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 21 Rdnr. 89). Die Antragstellerin hat zwar anwaltlich vertreten in dem Schreiben vom 02.08.1994 die Einberufung einer Versammlung zur Beschlussfassung verlangt, Gegenstand der gewünschten Beschlussfassung konnte damals nach dem Sachzusammenhang aber erst die Untersuchung des Daches hinsichtlich Mängeln, insbesondere der Wärmedämmung, nicht jedoch schon die Sanierung selbst sein. Bei Stellung ihres Antrags beim Amtsgericht hat die Antragstellerin zwar vorgetragen, die Antragsgegner seien ihrer Aufforderung zur Mängelbeseitigung nicht nachgekommen, aber nicht, ob die Einberufung einer Versammlung zur Beschlussfassung über die Sanierung des Daches erfolglos versucht worden sei. Es ist jedoch im Ergebnis nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen diese Fragen nicht aufgeklärt haben, denn der vorherigen Einschaltung der Eigentümerversammlung bedarf es nicht, wenn wegen der Stimmrechtsverhältnisse nicht mit einer Beschlussfassung zu rechnen ist und ohne weitere Aufklärung feststeht, dass der antragstellende Wohnungseigentümer ohnehin keine Mehrheit in der Eigentümerversammlung finden wird (Merle, aaO., § 21 Rdnr. 90; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 21, Rdnr. 10; Staudinger/Bub. BGB, 12.Aufl, § 21 WEG, Rdnr. 117). So liegen die Verhältnisse hier bei einem Stimmenverhältnis entsprechend § 25 Abs. 2 WEG von 1: 3 zu Lasten der Antragstellerin. Nachdem die weitere Beschwerde von den Antragsgegnern auch in ihrer jetzigen personellen Zusammensetzung und nach Verwalterwechsel aufrecht erhalten worden ist, besteht kein Grund zur Annahme, die Antragsgegner würden die Dachsanierung entsprechend dem Begehren der Antragstellerin beschließen, so dass sich die Einberufung einer Eigentümerversammlung als sinnlose Förmlichkeit darstellt. Für ihren Antrag fehlt der Antragstellerin demnach auch nicht das erforderlichen Rechtsschutzbedürfnis.

Zur Instandsetzung im Sinn von § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG gehört auch eine bauliche Veränderung, die der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustands dient (BayObLG WuM 1996, 299, 300; dass. NZM 1999, 578; Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 21, Rdnr. 66 ; Palandt/Bassenge: WEG, 63. Aufl., § 21, Rdnr. 12). Mit den Vorinstanzen ist davon auszugehen, dass die Dachkonstruktion der Liegenschaft bereits nicht ordnungsgemäß erstellt worden ist.

Der Sachverständige G2 hat in seinem für das Landgericht erstellten Ergänzungsgutachten vom 17.10.2000 unter Bezugnahme auf das Gutachten vom 04.10.1996 in dem Beweissicherungsverfahren und bei seiner mündlichen Anhörung vor dem Landgericht zwar die Wärmedämmung auch nach der DIN-Regel aus 1969 für ausreichend beurteilt. Dennoch es ist aus rechtlichen Gründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht das Ergebnis der Beweisaufnahme dahin gewürdigt hat, jedenfalls hinsichtlich der Vermeidung von Tauwasserbildung erfülle die Dachkonstruktion schon bei Erstellung 1970 nicht die damals gültigen allgemein anerkannten Regeln der (Bau-)Technik. In seinem Ergänzungsgutachten vom 17.10.2000 (auf Seite 8, Bl. 308 d. A.) hatte der Sachverständigen schon festgestellt, dass der Einbau einer Dampfsperre bereits nach der alten DIN-Fassung 1996 (richtig 1969) ausdrücklich wörtlich als Regel eingeführt sei. Nach den Ausführungen des Sachverständigen bei seiner mündlichen Anhörung spiegelte die DIN 4108 von 1969 nur das wieder, was zum damaligen Zeitpunkt den anerkannten Regeln der Bautechnik entsprach. Von den in Teil 4 dieser DIN 4108 genannten Möglichkeiten zur Verhütung von Tauwasser im Innern von Bauteilen, von denen der Einbau einer Dampfsperre die wirksamste sei, müsse jedenfalls eine ausgeführt werden. Wie der Sachverständige G2 bei der Deckenöffnung in der Küche anlässlich der Begutachtung im Beweissicherungsverfahren festgestellt hat (Seite 9 zum Gutachten vom 04.10.1996, Bl. 15 d. A.), ist eine spezielle Dampfsperre nicht vorhanden. Auch in dem Gutachten des von der Gemeinschaft beauftragten Sachverständigen G1 vom 25.07.1995 (Seite 6, Bl. 117 d. A.) wird schon deshalb davon ausgegangen, dass eine ausreichend luftdichte Dampfsperre nicht vorhanden sei, da schon in der Architektenplanung nur die Isolierung=Wärmedämmung angesprochen sei. Danach ist die Tatsachenfeststellung und Beweiswürdigung des Landgerichts, die nur eingeschränkt darauf überprüft werden kann, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend erforscht ist (§ 12 FGG), ob bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt sind (§ 25 FGG), ob die Beweiswürdigung in sich widerspruchsfrei ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt und ob die Beweisanforderungen zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind (Niedenführ/Schulze: WEG, 6. Aufl. § 45, Rdnr. 46 ), nicht zu beanstanden.

Die Meinung der Antragsgegner, weil nach dem Abs. 2 von 1.2 der DIN 4108, Ausgabe August 1969, bei einem ausreichenden Wärmeschutz eine Tauwasserbildung vermieden werde, habe das Landgericht den Zusammenhang zwischen beiden nicht hinreichend gewürdigt, vermag der Senat nicht zu folgen. Wie sich bereits aus dem Gutachten des Sachverständigen G2 vom 04.10.1996 (Seite 20, Blatt 26 d. A.), an das er in seinem Ergänzungsgutachten im landgerichtlichen Verfahren angeknüpft hat, ergibt, stellt die fehlende Dampfsperre trotz rechnerisch ausreichender Werte zur Wärmedämmung eine ursprüngliche Mangelhaftigkeit des Daches und die Ursache dar dafür, dass bei entsprechenden Witterungs- und Klimaverhältnissen sich Tauwasser bilden kann. Die Antragsgegner verkennen, dass ein ausreichender Wärmeschutz, wie er nach Abs. 2 von 1.2 der DIN 4108 August 1969 Tauwasserbildung vermeidet, die Einhaltung der Grundlagen des Wärmeschutze nach Teil 4 der DIN-Norm, also den Einbau von Dampfsperrschichten, voraussetzt, wie er vorliegend gerade fehlt. Der in Teil 1 der DIN 4108 August 1969 verwendete Begriff des Wärmeschutzes ist nicht gleichzusetzen mit Wärmedämmung, wie die Antragsgegner anscheinend meinen. Hinzukommt, dass in jedem Fall die Belüftung des Daches im derzeitigen Zustand unzureichend ist. Daran ändert es nichts, wenn der Sachverständige bei seinem Alternativvorschlag zur Mangelbeseitigung durch den Einbau von Rigipsplatten von einer Lösung auch des Belüftungsproblems ausgeht.

Schließlich ist in der Baubeschreibung für die Decke über dem Obergeschoss eine Verkleidung in Rigipsplatten vorgesehen und zwar insgesamt, nicht nur für Teile der Decke. Die für das Wohnzimmer vorgesehene Naturholzdecke ist danach nicht alternativ zur Rigipsverkleidung aufgeführt, sondern alternativ zur Tapezierung der Decken mit Rauhfaser. Demnach entspricht der Zustand der Decken in der Wohnung der Antragstellerin, soweit diese keine Rigipsverkleidung aufweisen, schon nicht der Baubeschreibung, was aber entgegen der Meinung der Antragsgegner nicht der Antragstellerin angelastet werden kann, da nicht festgestellt worden ist, dass sie eine vorhandene Rigipsverkleidung hätte entfernen lassen. Zumindest die erstmalige Herstellung entsprechend der Baubeschreibung kann die Antragstellerin verlangen.

Zwar ist es grundsätzlich zutreffend, dass die Gemeinschaft einen Ermessensspielraum hat, ob und welche Maßnahmen sie zur Beseitigung von Mängeln am Gemeinschaftseigentum vornimmt (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 8. Aufl., § 21, Rdnr. 61; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 21 Rdnr. 57). Bei der Beurteilung ist also immer auch die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Gemeinschaft zu berücksichtigen. Daher ist in jedem Fall eine Kosten-Nutzen-Analyse vorzunehmen und darauf zu achten, dass die beabsichtigte Maßnahme die einzelnen Wohnungseigentümer in finanzieller Hinsicht nicht überfordert (BayObLG NZM 2002, 531, 532; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 60, 61). Dabei mag es im Einzelfall auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen, aus wirtschaftlichen Gründen - etwa mangels Erheblichkeit des Schadenseintritts - keine schadensbeseitigenden Maßnahmen zu ergreifen oder diese lediglich zurückzustellen. Andererseits ist es möglich, dass trotz hoher finanzieller Belastung der Wohnungseigentümer das Verschieben von Instandsetzungsmaßnahmen angesichts einer fortschreitenden Verschlechterung des Bauzustands nicht in Frage kommt ( BayObLG WE 1996, 476; Senat Beschluss vom 12.03. 2003 -20 W 283/01- und vom 17.07.2003 -20 W 342/2000-; Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 21 Rdnr. 61). Eine Verschiebung oder gar Ablehnung von erforderlichen Sanierungsmaßnahmen darf nämlich nicht zu einer weiteren Verschlechterung des Bauzustands der Anlage führen; ggf. sind dann nämlich im Endeffekt höhere Kosten zu tragen, wenn mit einer erforderlichen Sanierungsmaßnahme zu lange zugewartet würde.

Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze ist die vom Landgericht ausgesprochene Sanierungsverpflichtung nicht zu beanstanden, da sie einer ordnungsgemäßen, dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer dienenden Verwaltung entspricht.

Dabei geht die Rüge der Antragsgegner, die Kammer habe den Alternativvorschlag des Sachverständigen nicht berücksichtigt, ins Leere. Da die Tenorierung nur das durch die Sanierung zu erreichende Ziel beschreibt, sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, auch diese Alternative zu beschließen.

Das der Gemeinschaft zustehende Ermessen geht im vorliegenden Fall jedoch nicht so weit, eine Dachsanierung zur Vermeidung von Tauwasserbildung ganz zu unterlassen, auch wenn durch alle Sachverständigen bisher nur die Spuren von früheren Feuchtigkeitseintritten und keine aktuellen Feuchtigkeitsschäden festgestellt werden konnten. Der Sachverständige G2 hat in seinem Gutachten vom 04.10.1996 (Seite 20,21, Bl. 26, 27 d. A.) die Verfärbung der Deckenpaneelbrettern hinter der Wohnzimmertür als typisch für Tauwasserausscheidungen infolge mangelhaftem Feuchteschutz bezeichnet. Auch in seinem Gutachten vom 06.12.1999 (Seite 13, Bl. 182 d. A.) hat er diese Erscheinungen als typisches Ausführungskriterium mit theoretisch durchaus möglicher Schadensursachenquelle bezeichnet. Auszugehen ist deshalb von einem objektiv vorliegenden ursprünglichen Ausführungsmangel, der klimaabhängig jederzeit neu eintretende Schäden verursachen kann. Wenn es auch nicht eindeutig feststeht, dass die bisher aufgetretenen Schäden auf diesen Mangel zurückzuführen sind, so kann dies andererseits auch nicht ausgeschlossen werden.

Bei dieser Sachlage muss eine technisch einwandfreie, den allgemein anerkannten Regeln der Bautechnik entsprechende Lösung, die die vorhandenen Mängel und Schäden dauerhaft beseitigt, den Vorrang haben bei einer Kollision mit dem Grundsatz der kostenbewussten, sparsamen Wirtschaftsführung (Bub, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 94). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass die geschätzten Sanierungskosten sich bisher zwischen 27.000,00 DM und 18.000,00 DM bewegen, demnach keine die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Eigentümergemeinschaft von vornherein überfordernde Summe zu investieren ist. Das Verlangen der Antragstellerin, die sich selbst nach ihrem Anteil an diesen Kosten zu beteiligen hat und die im wesentlichen die mit der Maßnahme verbundenen Unannehmlichkeiten hinzunehmen hat, begegnet auch im Hinblick auf Treu und Glauben keinen Bedenken. Die Beurteilung der Verhältnismäßigkeit der aufzuwendenden Sanierungskosten hat sich nicht nur an den bereits aufgetretenen Schäden zu orientieren, sondern auch zu berücksichtigen, welches Schadensausmaß verhindert werden kann. Nachdem die Mangelhaftigkeit des Dachaufbaus hinsichtlich der fehlenden Dampfsperre durch die Sachverständigengutachten festgestellt worden ist, könnten sich die Gemeinschaft und die Verwalterin bei darauf beruhenden Schäden am Sondereigentum der Antragstellerin jetzt schadensersatzpflichtig machen, wenn sie diesen Mangel nicht beheben lassen.

Die Gerichtskosten ihrer erfolglosen weiteren Beschwerde haben die Antragsgegner zu tragen (§§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO analog). Dagegen sah der Senat keine Veranlassung zur Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten (§ 47 Satz 2 WEG).

Den Wert des Verfahrens der weiteren Beschwerde (§ 48 Abs. 3 WEG) hat der Senat in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts festgesetzt.

Ende der Entscheidung