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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Beschluss verkündet am 17.01.2005
Aktenzeichen: 20 W 30/04
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 23
WEG § 24
WEG § 28 IV
WEG § 28 V
1. Die Wohnungseigentümerversammlung ist nicht-öffentlich. Durch einen Beschluss zur Geschäftsordnung kann nichtteilnahmeberechtigten Personen die Anwesenheit gestattet werden.

2. Gegenstand der Genehmigung der Jahresabrechnung sind die tatsächlich in dem betroffenen Abrechnungszeitraum getätigten Einnahmen und Ausgabe der Gemeinschaft, also die rechnerische Richtigkeit. Die Berechtigung der Ausgaben ist dagegen grundsätzlich bei der Entlastung des Verwalters für seine Tätigkeit im Abrechnungszeitraum maßgeblich. Erstellt ein neuer Verwalter die Abrechnung für Zeiträume, in denen er nicht Verwalter war, betrifft seine Entlastung nur die Abrechnungserstellung.

3. Die Verwendung eines der Teilungserklärung nicht entsprechenden Verteilungsschlüssels bei der Heizkostenabrechnung führt nicht zur Unwirksamkeit der Gesamtjahresabrechnung, sondern allenfalls der Einzelabrechnung(en).

4. Bei Unvollständigkeit des Vermögensstatus ist nur ein Anspruch auf Ergänzung gegeben, der in den Tatsacheninstanzen geltend gemacht werden muss.

5. Wenn die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Vorschussforderungen aus einem konkreten beschlossenen Wirtschaftsplan zu Beginn des Wirtschaftsjahres insgesamt fällig werden, den Wohnungseigentümer jedoch die Möglichkeit monatlicher Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten, handelt es sich um eine Verfallklausel, die von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt ist und im Grundsatz nicht ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht (Anschluss an BGH NJW 2003, 3550).


Gründe:

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ... Straße ... -... in O 1, der Beteiligte zu 3) hat die Verwaltung im Mai 2001 übernommen. Eine ordnungsgemäße Übergabe der Unterlagen von der Vorverwalterin auf den jetzigen Verwalter ist nicht erfolgt. Die Vorverwalterin hatte auch keine Jahresabrechnungen erstellt, der jetzige Verwalter hat die Erstellung der Abrechnungen seit 1998 nachgeholt.

Eingangs des Protokolls über die Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 (Bl. 16 d. A.) heißt es:

"Das Stimmrecht erfolgt abweichend von § 25 Abs. 2 WEG, die Auszählung erfolgt gemäß Teilungserklärung, § 11 (3) nach Wohnungen bzw. Teileigentum (Kopfprinzip), Mehrfacheigentümer haben für jede Einheit eine Stimme."

Auf dieser Versammlung wurden nach den Feststellungen der Vorinstanzen die Gesamt- und Einzelabrechnungen 1998/1999,1999/2000, 2000/2001 sowie der Wirtschaftsplan 2002/2003 zu TOP 1 bis 3 bzw. zu TOP 4 mit den Stimmen aller anwesenden Eigentümer genehmigt (Bl. 16-20 d. A.).

Außerdem hat die Versammlung vom 29. April 2002 zu TOP 5 beschlossen, dass das Hausgeld als Jahresbetrag zu Beginn des Wirtschaftsjahres fällig wird. Es kann in zwölf gleichen Raten jeweils am Monatsersten gezahlt werden. Bei mehr als zwei Monatsraten Rückstand wird das gesamte auf das Wirtschaftsjahr entfallende Wohngeld dann sofort fällig (Bl. 21 d. A.).

Schließlich hat die Eigentümerversammlung vom 29. April 2002 zu Tagesordnungspunkt 6 noch beschlossen, dass ein Fachingenieur beauftragt wird, den derzeitigen Zustand und die Mängel an der Terrasse, die zur Wohnung des Miteigentümers A gehört, zu untersuchen. Das Fachingenieurbüro wird des Weiteren beauftragt, einen Kostenvoranschlag über die vorzunehmenden Sanierungsarbeiten auszuarbeiten. Die Kosten sollen über eine noch zu erhebende Sonderumlage finanziert werden.

Mit am 08.05.2002 bei Gericht eingegangenem Schreiben hat der Antragsteller die Aufhebung sämtlicher Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 beantragt und darüber hinaus noch "Aufhebung der Stimmrechtsänderung abweichend von § 25 Abs. 2 Abs. 2 Anlage Protokoll vom 30. April 2002 der Eigentümerversammlung am 29. April 2002 wegen bewusster Missachtung des WEG- Rechtes" begehrt. Die außerdem beantragte sofortige gerichtliche Verwalterabberufung war laut Niederschrift der Sitzung des Amtsgerichts Offenbach vom 15.05.2002 in dem Verfahren 41 II 46/02 nur noch Gegenstand dieses Verfahrens, während alle anderen Anträge nach der Erklärung des Antragstellers in einem neuen Verfahren behandelt werden sollten (Bl. 28 d. A.). Durch Beschluss vom 17.05.2002 hat das Amtsgericht den Abberufungsantrag des Antragstellers zurückgewiesen (Bl. 29-33 d.A.). Die dagegen gerichtete Beschwerde des Antragstellers hat das Landgericht zurückgewiesen. Über die weitere Beschwerde des Antragstellers insoweit ist in dem Verfahren 20 W 82/03 vom Senat noch nicht entschieden worden.

Zur Begründung seiner Anfechtung der Beschlüsse vom 29.04.2002 hat der Antragsteller in formeller Hinsicht gerügt, dass gegen das Gebot der Nichtöffentlichkeit verstoßen worden sei. Der Verwalter habe einen zu Beginn der Versammlung vom 29.04.2002 anwesenden Begleiter einer Miteigentümerin trotz Rüge des Antragstellers nicht aus dem Versammlungslokal verwiesen.

Inhaltlich hat der Antragsteller die Kosten für Hausmeister, Reinigung und Winterdienst als zu hoch beanstandet und geltend gemacht, die über 3.000,00 DM hinausgehenden Kosten seien allein den Eigentümern der Ladeneinheiten anzurechnen. Auch hinsichtlich der Kosten der Müllbeseitigung sei die Steigerung auf den erhöhten Bedarf der Ladenbetreiber zurückzuführen. Die in der Abrechnung enthaltenen Reparaturkosten seien aus der Instandhaltungsrücklage zu bezahlen. Die Rechts- und Beratungskosten seien nicht in vollem Umfang in der Abrechnung enthalten. Die Nebenkosten für den Geldverkehr seien im einzelnen nicht dargelegt und außerdem überteuert. Der Vermögensstatus sei nicht nachvollziehbar, die Bankkonten im einzelnen nicht nachgewiesen, auch fehlten die Angaben über Einnahmen aus dem Waschcenter und die Offenlegung des angesparten Kapitalstandes der vergangenen Jahre. Die Darstellung der Instandhaltungsrücklage-Anlagekonten sei irreführend und lasse die Unterschlagung zu Gunsten einzelner Eigentümer erkennen. Erst wenn die von der Vorverwalterin fehlgeleiteten Hausgelder durch diese zurückgezahlt würden, dürften sie den einzelnen Miteigentümern gutgebracht werden.

Hinsichtlich der Heizkostenabrechnung hat der Antragsteller beanstandet, dass 50 % davon nicht nach der Wohnfläche von 836,27 qm laut Teilungserklärung, sondern unter Zugrundelegung einer Wohnfläche von 841,51 qm berechnet wurden, da die Bauausführung nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragsgegner abweichend von der Teilungserklärung erfolgte und sich eine größere beheizte Fläche durch den Wegfall von Trennmauern im Teileigentum eines anderen Miteigentümers ergab. Der Antragsteller hat in diesem Zusammenhang weiter geltend gemacht, da der 13 m lange Giebelbereich in seiner Wohnung um 18 cm verkürzt hergestellt worden sei, habe sich seine Nutzfläche um 2,34 qm verkleinert, was bedeute, dass sich auch sein Miteigentumsanteil verkleinert habe und in allen Kostenpositionen eine Reduzierung um 4,25 % zu seinen Gunsten erfolgen müsse.

Den Beschluss über die Beauftragung eines Fachingenieurs zur Untersuchung des Zustandes des Balkons des Miteigentümers A und zur Erarbeitung eines Sanierungskonzeptes hat der Antragsteller mit der Begründung angefochten, damit werde dem Miteigentümer A eine Luxussanierung seines Sondereigentums durch die Gemeinschaft finanziert, um zu erreichen, dass dieser Eigentümer die Anfechtung eines Umlagebeschlusses hinsichtlich einer anderen Terrassensanierung nicht durchführe.

Der Antragsteller hat erstinstanzlich beantragt,

die Beschlüsse zu den Tagesordnungspunkten 1 bis 6 der Versammlung vom 29. April 2002 und die Stimmrechtsänderung aufzuheben sowie die sofortige gerichtliche Verwalterabberufung anzuordnen.

Die Antragsgegner haben Antragsabweisung beantragt.

Die Antragsgegner haben die beanstandeten Kosten für Hausmeister, Reinigung und Winterdienst im einzelnen dargelegt und darauf verwiesen, dass die in den Abrechnungen enthaltenen Kostenpositionen tatsächlich so auch entstanden und beglichen worden seien. Der Ansatz der Müllbeseitigungskosten sei entsprechend den städtischen Bescheiden erfolgt. Die Umlegung nach Miteigentumsanteilen sei nicht zu beanstanden, da bei den Ladenlokalen im Erdgeschoss und dem Büro im ersten Stock wenig Hausmüll anfalle und der Verpackungsmüll von der Stadt kostenlos entsorgt werde. Hinsichtlich der Reparaturkosten sei weder eine Beschlussfassung über die Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage ersichtlich, noch ein sonstiger dies belegender Vorgang. Hinsichtlich der Rüge des unvollständigen Ansatzes von Rechts- und Beratungskosten in der Abrechnung haben die Antragsgegner vorgetragen, aufgrund der mangelhaften Buchführung der Vorverwalterin B seien eben weitere Kostenpositionen nicht zu belegen gewesen. Die Nebenkosten des Geldverkehrs und der Verwaltung haben die Antragsgegner im einzelnen dargelegt und darauf verwiesen, dass die Nachbuchung entsprechend der Aktenlage erfolgt sei. Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage haben die Antragsgegner die Auffassung vertreten, die Tatsache, dass die Vorverwalterin die Konten der Gemeinschaft einschließlich der Instandsetzungsrücklage unzutreffend verbucht und für eigene Zwecke verwandt habe, ändere nichts daran, dass den Miteigentümern, die im Gegensatz zu dem Antragsteller ihre Vorschusszahlungen erbrachten, diese auch gut zu bringen seien.

Bezüglich der Heizkostenabrechnung verweisen die Antragsgegner darauf, dass dem Antragsteller durch diese von den Vorgaben der Teilungserklärung abweichende Art der Abrechnung ein Vorteil entsteht und kein Nachteil, da er geringfügig mit weniger Heizkosten belastet wird, da eben dem Miteigentümer A hier ein geringfügiges Mehr an Kosten in Rechnung gestellt werde als dieser bei einer teilungserklärungsgemäßen Abrechnung zu tragen hätte.

Der zu TOP 4 beschlossene Wirtschaftsplan 2002/2003 basiere auf den Zahlen der Vorjahre.

Der Beschluss zu TOP 5 zur Fälligstellung des Hausgeldes entspreche der ständigen Rechtsprechung.

Die zu TOP 6 beschlossene Beauftragung eines Fachingenieurs entspreche ordnungsgemäßer Verwaltung. Die Einleitung gerichtlicher Beweissicherungsverfahren sei nicht notwendig und außerdem würden dadurch die Instandsetzungsarbeiten verzögert und zusätzliche Kosten verursacht.

Das Amtsgericht hat mit Beschluss vom 14.09.2002 (Bl. 95-102 d. A.), auf dessen Inhalt im einzelnen Bezug genommen wird, die Anträge des Antragstellers, die Feststellung des Stimmrechts aufzuheben sowie die zu TOP 1-6 gefassten Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 aufzuheben, zurückgewiesen und in den Gründen ausgeführt, dass über die Verwalterabberufung bereits in dem Verfahren 41 II 46/02 entschieden worden sei. Falls der Antragsteller diesen Antrag im vorliegenden Verfahren habe wiederholen wollen, sei er als rechtsmissbräuchlich abzuweisen.

Dagegen hat der Antragsteller Beschwerde eingelegt, mit der er die Aufhebung des amtsgerichtlichen Beschlusses begehrt. Insoweit hat der Antragsteller im wesentlichen zur Begründung seines Antrags auf Verwalterabberufung seinen bisherigen Vortrag wiederholt und vertieft. Mit Schriftsatz vom 12.05.2002 (Bl. 132-145 d. A.) hat der Antragsteller in Ergänzung zu seinem Antrag vom 12.11.2002 "Aktenklärung" der vorliegenden Akte, Herausgabe aller abrechnungstechnischen Unterlagen zur Nachvollziehung und Prozesskostenhilfe beantragt.

Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten und haben darauf verwiesen, dass die Verwalterabberufung hier nicht Verfahrensgegenstand sei. Soweit der Antragsteller zur Anfechtung des Beschlusses vom 29.04.2002 zu TOP 6 vorgetragen hatte, es handele sich um Luxussanierung bzw. ein Kompensationsgeschäft, haben die Antragsgegner behauptet, es habe am 10.07.2002 einen Wasserschaden auf Grund der fehlenden Entwässerung der Terrasse des Miteigentümers A gegeben. Die beabsichtigten Reparaturmaßnahmen seien erforderlich, den konstruktiven Fehler der fehlenden Entwässerung zu beseitigen und weitere Schäden zu vermeiden.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 26.11.2003 (Bl. 298-302 d. A.) die Beschwerde des Antragstellers und seinen Prozesskostenhilfeantrag zurückgewiesen. Für die Begründung wird auf den Inhalt des Beschlusses verwiesen.

Gegen den ihm am 17.01.2004 zugestellten Beschluss des Landgerichts hat der Antragsteller am 21.01.2004 zu Protokoll der Geschäftstelle sofortige weitere Beschwerde eingelegt und mit Schriftsatz vom 31.03.2004 (Bl. 317 d. A.) die Aufhebung des landgerichtlichen Beschlusses, die Offenlegung der Buchungsjournale aller Bankkonten für die Abrechnungen 1997-2003 sowie die Vorlage schlüssiger Einnahmen-/Ausgabenabrechnungen und Finanzstatus/Rücklagen für diesen Abrechnungszeitraum beantragt. Mit Schriftsatz vom 30.07.2004 (Bl. 366 d. A.) beantragt der Antragsteller hilfsweise zur Herausgabe von Abrechnungsunterlagen entsprechend dem Antrag vom 31.03.2004 die sofortige gerichtliche Verwalterabberufung. Für diese Anträge begehrt der Antragsteller auch Prozesskostenhilfe.

Der Antragsteller rügt die Unterdrückung von ihm eingereichter Unterlagen.

Ferner wiederholt und vertieft er sein Vorbringen zur fehlenden Nachvollziehbarkeit des jeweiligen Finanzstatus, insbesondere die unterlassene Angabe der Bankkonten, und zu der von ihm behaupteten Unterschlagung der Instandhaltungsrücklage. Diese sei bereits seit Mai 1984 von den jeweiligen Hausverwaltern und Beiräten zweckentfremdet verwendet worden. Auch die beträchtlichen Einnahmen aus dem Betrieb des Waschcenters seit 1982 seien unterschlagen worden in den Abrechnungen. Hinsichtlich der Instandhaltungsrücklage hat der Antragsteller ausgehend von dem Kapitalbestand 1996/1997 einen weiterentwickelten Instandhaltungskapitalbestand von über 64.000,00 DM per 30.04.2001 errechnet.

Die Antragsgegner sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten.

Sie haben die in dem jeweiligen Vermögensstatus der Jahresabrechungen 1998/99, 1999/00 und 2000/01 angegebenen Buchungen auf den Konten der Gemeinschaft im einzelnen erläutert und Kontoauszüge vorgelegt. Auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 14.06.2004 samt Anlagen wird Bezug genommen.

Der Verwalter hat Stellung genommen und u. a. ausgeführt, der Antragsteller gehe bei seiner Aufstellung der Instandhaltungsrücklage von falschen Voraussetzungen aus. Der jetzige Verwalter habe nach seiner Wahl am 15.05.2001 bei der Übernahme der Hausverwaltung keinerlei Gelder übernommen. Wie dem Antragsteller bekannt sei, habe die Vorverwalterin nach der Kündigung aller Konten durch die X...bank O 1 alle Gelder auf ein Konto der Eigentümergemeinschaft bei der Y...bank transferiert und dieses Konto bis auf Null abgebaut. Verschiedene Eigentümer, die am Lastschriftverfahren teilgenommen haben, seien im Gegensatz zum Antragsteller ihren Zahlungsverpflichtungen nachgekommen und die entsprechenden Fehlbeträge seien der von der Vorverwalterin unterschlagenen Summe zugerechnet worden.

Wie dem Antragsteller ebenfalls bekannt sei, resultierten die von ihm als erheblich bezeichneten Einnahmen des Waschcenters aus der Nutzung einer Waschmaschine und eines Wäschetrockners durch zwei Mietparteien. Die Einnahmen würden am Jahresende mit den Wasser-, Kanal-, und Stromkosten verrechnet und seien nicht kostendeckend. Für den Inhalt der Stellungnahme des Verwalters im einzelnen wird auf sein Schreiben vom 06.08.2004 (Bl. 374-376 d. A.) Bezug genommen.

Die gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthafte sofortige weitere Beschwerde ist nach §§ 29 Abs. 4, 21 Abs. 1 und 2 FGG formgerecht eingelegt worden und auch sonst zulässig.

Sie hat jedoch nur hinsichtlich der Anfechtung des zu TOP 5 der Versammlung vom 29.04.2002 gefassten Beschlusses zur Fälligkeit der Hausgeldvorauszahlungen Erfolg. Insoweit beruht die angefochtene Entscheidung auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Nach dem Beschluss des BGH vom 02.10.2003 (NJW 2003, 3550) ist der am 29.04.2002 zu TOP 5 gefasste Beschluss über die Fälligkeit des Hausgeldes nichtig, da die hier beschlossene Fälligkeitsregelung wegen absoluter Beschlussunzuständigkeit der Wohnungseigentümerversammlung einer Beschlussfassung von vornherein entzogen war.

Zwar folgt aus § 28 Abs. 5 WEG auch die Befugnis der Eigentümerversammlung, mangels entgegenstehender Vereinbarung neben der Begründung von Beitragsforderungen durch Beschluss auch die Leistungszeit der entstandenen Forderungen zu bestimmen. Auch in inhaltlicher Hinsicht wird eine Fälligkeitsbestimmung, wie sie vorliegend beschlossen worden ist, von der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer gedeckt. Es handelt sich dabei nicht um eine Vorfälligkeitsbestimmung, sondern vielmehr eine Verfallklausel, da die Wohnungseigentümer hier die Fälligkeit der gesamten Vorschüsse bereits zu Beginn des Wirtschaftsjahres beschlossen haben, den Wohnungseigentümern jedoch die Möglichkeit zeitlich festgelegter Teilleistungen eingeräumt wird, solange sie nicht mit mindestens zwei Teilbeträgen in Rückstand geraten. Eine Regelung, die für den konkreten Wirtschaftsplan die sofortige Fälligkeit der gesamten Jahresbeiträge vorsieht und den Wohnungseigentümern in Verbindung mit einer Verfallklausel die Zahlung in monatlichen Raten nachlässt, wird im Allgemeinen auch ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Dies kann jedoch dahingestellt bleiben, da die durch § 28 Abs. 5 WEG eröffnete Beschlusskompetenz nur den vom Verwalter für einen bestimmten Wirtschaftszeitraum aufgestellten Wirtschaftsplan und auch nur die Fälligkeit der daraus folgenden Beitragsvorschüsse erfasst. Eine allgemeine Regelung der Fälligkeit von Beitragsvorschüssen kann dagegen gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG nur durch Vereinbarung, nicht jedoch durch Beschluss getroffen werden (BGH, aaO., Seite 3554; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 28, Rdnr. 121; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 28, Rdnr. 32; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 5).

Schon auf Grund dessen, dass der Wirtschaftsplan 2002/2003 unter TOP 4 und die Fälligkeit des Hausgeldes unter TOP 5 der Versammlung vom 29.04.2002, also in zwei getrennten Beschlüssen, beschlossen wurden, liegt nahe, dass eine über den konkreten Wirtschaftsplan für 2002/2003 hinausgehende generelle Fälligkeitsregelung getroffen werden sollte. Der BGH ist in seiner zitierten Entscheidung vom 02.10.2003 davon ausgegangen, dass eine allgemeine und nicht auf einen konkreten Wirtschaftsplan beschränkte Bestimmung über die Fälligkeit von Beitragsforderungen beschlossen wurde, obwohl dort der Wirtschaftsplan und die Fälligkeitsregelung in einem einheitlichen Beschluss enthalten waren. Die Annahme einer generellen Fälligkeitsregelung dürfte darauf beruhen, dass in der der Entscheidung des BGH zu Grunde liegenden Fallgestaltung mit der Genehmigung eines konkreten Wirtschaftsplanes dessen Fortgeltung bis zur Ersetzung durch einen neuen Wirtschaftsplan beschlossen wurde. Eine derartige Fortgeltung ist im vorliegenden Fall auch unter TOP 4 mit der Genehmigung des Wirtschaftsplanes 2002/03 beschlossen worden, weshalb auch hier davon ausgegangen werden muss, TOP 5 der Versammlung vom 29.04.2002 enthalte die Beschlussfassung nicht nur zur Fälligkeit der Beiträge für 2002/03. Für eine generelle Fälligkeitsregelung fehlt es dagegen an der Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung, wie bereits ausgeführt.

Die weitere Beschwerde des Antragstellers hat im übrigen jedoch keinen Erfolg.

Der Antrag des Antragstellers auf sofortige gerichtliche Abberufung des Verwalters ist im vorliegenden Verfahren bereits rechtsmissbräuchlich gestellt. Der Antragsteller hat kein Rechtsschutzbedürfnis dafür, dass über die gerichtliche Abberufung des Verwalters, die auf die selben Gründe gestützt wird wie in dem Parallelverfahren 20 W 82/03, mehrfach entschieden wird. Den in der Antragsschrift vom 06.05.2002 enthaltenen Abberufungsantrag hat der Antragsteller ausdrücklich zum Gegenstand des erstinstanzlichen Verfahrens 41 II 46/02 Amtsgericht Offenbach gemacht, das noch nicht rechtkräftig abgeschlossen ist, so dass der Abberufungsantrag noch dort rechtshängig ist.

Dem Antrag des Antragstellers auf "Aufhebung der Stimmrechtsänderung" haben die Vorinstanzen zu Recht den Erfolg versagt.

Über die von dem Antragsteller sogenannte Stimmrechtsänderung hat es keine Beschlussfassung gegeben. Der Antragsteller hat auch nicht vorgetragen, die eingangs der Versammlung vom 29.04.2002 zum Stimmrecht als Teil der Geschäftsordnung getroffene Feststellung entspreche nicht der Teilungserklärung, die nicht Aktenbestandteil ist. Da die in § 25 Abs. 2 Satz 2 WEG enthaltene Regelung des Stimmrechts abdingbar ist, wäre auch eine Regelung in der Teilungserklärung, die das Stimmrecht an den Miteigentumsanteil anknüpft, bei Mehrfacheigentümern also für jede Einheit eine Stimme gewährt, nicht zu beanstanden. Zu Recht hat bereits das Amtsgericht darauf hingewiesen, dass das Abstimmungsverhalten der Miteigentümer sich auch bei einer Stimmenzählung nach Köpfen nicht verändert hätte. Es wäre immer zur Zustimmung sämtlicher anwesender Eigentümer gekommen, wenn auch mit weniger Stimmen.

Es ist aus Rechtsgründen auch nicht zu beanstanden, dass die Vorinstanzen die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 zur Genehmigung der Jahresabrechnungen 1998/99, 1999/00 und 2000/01 nicht für ungültig erklärt haben.

Dabei geht der Senat entsprechend den ihn grundsätzlich bindenden Feststellungen der Tatsacheninstanzen und dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten davon aus, dass entgegen dem Wortlaut des Versammlungsprotokolls zu TOP 1 der Versammlung vom 29.04.2002 die Abrechnung für 1998/99 (und nicht für 1999/2000), unter TOP 2 die Abrechnung für 1999/2000 (und nicht für 2000/2001) und unter TOP 3 die Abrechnung für 2000/2001 (und nicht für 2001/2002) genehmigt worden sind. Nur dies entspricht der im Protokolleingang aufgeführten Tagesordnung, auch kann eine Jahresabrechnung für den Zeitraum vom 01. Mai 2001 bis 30. April 2002 schwerlich schon am 29. April 2002 erstellt sein und genehmigt werden.

Da der Antragsteller konkrete Beanstandungen nur zu den Einzelpositionen der Abrechnung 1998/1999 vorgetragen hat, haben sich die Vorinstanzen zu Recht auch auf die Überprüfung insoweit beschränkt.

Für alle in der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 gefassten Beschlüsse ist allerdings die formelle Beanstandung des Antragstellers erheblich, die Nichtöffentlichkeit der Versammlung sei verletzt worden.

Die Versammlung der Wohnungseigentümer ist nichtöffentlich. Ist durch Teilungserklärung oder Vereinbarung nichts anderes bestimmt, so sind nur die Wohnungseigentümer und deren bevollmächtigte Vertreter -gegebenenfalls mit der sich aus der Teilungserklärung ergebenden Einschränkung- zur Teilnahme befugt, wobei ein Verstoß nicht zur Nichtigkeit, sondern nur zur Anfechtbarkeit führt, wenn die Nichtursächlichkeit nicht ausgeschlossen werden kann (BGH NJW 1993, 1329; BayObLG NZM 2004, 388; Palandt/Bassenge: BGB, 64. Aufl., § 24 WEG, Rdnr. 13; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 23 Rdnr. 1; Weitnauer: WEG, 9. Aufl., § 23 Rdnr. 5).

Zu dieser Beanstandung des Antragstellers haben die Vorinstanzen in tatsächlicher Hinsicht keine Feststellungen getroffen und in der Rechtsbeschwerdeinstanz kann dies nicht nachgeholt werden. Auch aus dem Vortrag der Beteiligten ist nicht ersichtlich, um wen es sich bei dem Begleiter einer Miteigentümerin handelte, der jedenfalls zu Beginn der Versammlung vom 29.04.2002 anwesend war. Dem Schreiben des Verwalters vom 30.04.2002 (Bl. 264 d. A.), ist lediglich zu entnehmen, dass der Antragsteller die Anwesenheit eines Begleiters der Miteigentümerin C gerügt und danach die Versammlung verlassen habe. Somit kann nicht beurteilt werden, ob ein berechtigtes Interesse der Miteigentümerin an der Anwesenheit einer Person, die nicht zu den Eigentümern zählt, in Betracht kommt. Aus dem Versammlungsprotokoll ist auch nicht zu entnehmen, dass die betreffende Person noch bei der Beschlussfassung anwesend war, aus eigenem Wissen könnte der Antragsteller dies auch nicht behaupten, nachdem unwidersprochen vorgetragen wurde und sich dies auch aus der Anzahl der abgegebenen Stimmen ergibt, dass er jedenfalls an den Beschlussfassungen nicht teilgenommen hat.

Letztendlich kann dies aber dahingestellt bleiben, da es nicht entscheidend darauf ankommt. Auch wenn bei der Beschlussfassung eine nichtteilnahmeberechtigte Person anwesend gewesen wäre, ohne dass ein berechtigtes Interesse an ihrer Anwesenheit bestanden hätte, wären die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 nicht schon deshalb für ungültig zu erklären. Denn daraus, dass das Versammlungsprotokoll keine Rüge der bei Beschlussfassung anwesenden Eigentümer enthält, obwohl durch die Beanstandung des Antragstellers bei Versammlungsbeginn die Problematik der Nichtöffentlichkeit der Versammlung zu Tage getreten war, kann jedenfalls ein stillschweigender Verzicht dieser Eigentümer auf die Einhaltung der Nichtöffentlichkeit entnommen werden. Auf einen Verzicht des Antragstellers kann es nicht ankommen, nachdem er vor der Abstimmung die Versammlung verlassen hat, ohne eine Beschlussfassung zur Geschäftsordnung hinsichtlich der Anwesenheit des Begleiters der Miteigentümerin herbeizuführen.

Für die inhaltlichen Beanstandungen der Jahresabrechnung 1998/99 gilt folgendes:

Soweit der Antragsteller geltend macht, die Kosten für Hausmeister, Reinigung, Winterdienst, Müllbeseitigung und den Geldverkehr seien überhöht, verkennt er, dass es für die Ordnungsmäßigkeit der Abrechnung nur darauf ankommt, ob die eingestellten Kosten in dem Abrechnungszeitraum entstanden sind und beglichen wurden. Dies hat der Antragsteller selbst nicht, jedenfalls nicht mit der erforderlichen Konkretisierung, bestritten. Ob die Höhe der abgerechneten Kosten berechtigt ist, spielt grundsätzlich nur für die Entlastung des Verwalters eine Rolle. Da vorliegend die Abrechnung von dem jetzigen Verwalter erstellt worden ist, der im Abrechnungszeitraum noch nicht Verwalter war, ist er für die Berechtigung der Kosten nicht verantwortlich, seine Entlastung betrifft deshalb auch nicht seine Amtsführung im Abrechnungszeitraum, sondern laut Beschluss ausdrücklich nur die Erstellung der Abrechnung. Die Vorinstanzen brauchten deshalb auch im Hinblick auf die Verwalterentlastung den Rügen des Antragstellers wegen der Höhe dieser Positionen nicht nachzugehen.

Soweit der Antragsteller beanstandet hat, die Verteilung sei ungerecht, da die Inhaber von gewerblich genutztem Teileigentums stärker beteiligt werden müssten, kann diese Rüge schon deshalb nicht zu Erfolg führen, da der Verwalter bei seiner Abrechnung an den Verteilungsschlüssel laut Teilungserklärung gebunden war. Dass der angewendete Verteilungsschlüssel nicht der Teilungserklärung entspreche, hat der Antragsteller selbst nicht vorgetragen. Nur im Fall der Vereinbarung oder der rechtskräftigen Entscheidung über einen Änderungsanspruch könnte ein von der Teilungserklärung abweichender Verteilungsschlüssel nachfolgenden Abrechnungen zu Grunde gelegt werden.

Nach dem übereinstimmenden Vortrag der Beteiligten und den Feststellungen der Vorinstanzen sind die Heizkosten zum Teil allerdings nicht gemäß Teilungserklärung abgerechnet worden, da eine größere beheizte Fläche bei der Verteilung der Grundkosten von 50 % zu Grunde gelegt worden ist als die Teilungserklärung an Wohnfläche ausweist. Der Beschluss der Eigentümergemeinschaft über die Genehmigung der Jahresabrechnung mit diesem Verteilungsschlüssel, auch wenn er in der Vergangenheit bereits so getroffen worden sein sollte, bewirkt auch keine Abänderung der Teilungserklärung hinsichtlich des für die Heizkosten maßgeblichen Verteilungsschlüssels. Die Anwendung eines der Teilungserklärung nicht entsprechenden Verteilungsschlüssels führt aber nicht zur Nichtigkeit der Genehmigung der Abrechnung, weil der Verteilungsschlüssel nicht mit Bindungswirkung für die Zukunft geändert wird. Die Anwendung eines falschen Verteilungsschlüssels berührt auch nicht die Gesamtjahresabrechnung (Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 57).

Soweit die Einzelabrechnung des Antragstellers betroffen ist, fehlt ihm ein Rechtsschutzbedürfnis auf Aufhebung, da ihm keinerlei Nachteil durch die Art und Weise der Abrechnung entsteht, sondern er begünstigt wird, wie bereits das Amtsgericht dargelegt hat.

Soweit der Antragsteller in diesem Zusammenhang geltend macht, auch über die Heizkostenverteilung hinaus sei bei der Kostenverteilung für ihn nur ein geringerer Miteigentumsanteil maßgeblich, da seine Nutzfläche um 2,34 qm geringer sei, kann dem nicht gefolgt werden. Bei einer Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen ist das nach § 47 GBO im Wohnungsgrundbuch eingetragene Verhältnis der Anteile maßgeblich (§ 16 Abs. 2 i. V. m. Abs. 1 Satz 2 WEG). Die Größe des Miteigentumsanteils wird sich zwar in der Regel nach der Wohnungsgröße richten, die Miteigentümer sind jedoch bei der Festsetzung der Anteile frei und können andere Maßstäbe bei der Einteilung zu Grunde legen, die sich z. B. aus der Lage und Beschaffenheit des einzelnen Wohnungseigentums ergeben können (Niedenführ/Schulze, aaO., § 16 Rdnr. 3). Deshalb führt die nach dem Vortrag des Antragstellers geringere Wohnfläche seiner Wohnung noch nicht zwangsläufig zu einem geringeren Miteigentumsanteil. Keinesfalls ist in der Abrechnung ein deshalb unzutreffender Verteilungsschlüssel verwendet worden. Selbst unterstellt, die von dem Antragsteller bisher nicht substantiierte Abweichung würde einen Abänderungsanspruch rechtfertigen, wäre erst nach erfolgter Änderung des Miteigentumsanteils dies für danach beschlossene Abrechnungen von Bedeutung und nicht rückwirkend.

Die Beanstandung der Einstellung von Reparaturkosten betreffende Positionen in die Jahresabrechnung, da diese aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren seien, geht fehl. Der Antragsteller hat selbst nicht vorgetragen, dass eine entsprechende Beschlussfassung vorliege, ohne die keine Finanzierung aus der Instandhaltungsrücklage erfolgen muss. Nachdem von der Vorverwalterin keine Rücklagen übernommen wurden, muss der jetzige Verwalter überhaupt erst Rücklagen bilden, bevor Zahlungen daraus erfolgen können.

Ebenso unbegründet ist die Beanstandung des Antragstellers, dass höhere Rechts- und Beratungskosten entstanden seien, als in der Abrechnung aufgenommen wurden, da es nicht darauf ankommt, in welcher Höhe diese Kosten entstanden sind, sondern in welcher Höhe sie im fraglichen Abrechnungszeitraum beglichen wurden.

Soweit der Antragsteller den Vermögensstatus wegen fehlender Kontenangaben beanstandet sowie das Fehlen von Angaben über den angesparten Kapitalstand und die Einnahmen aus dem Waschcenter gerügt hat, sind dies keine Gründe für eine Ungültigerklärung der Genehmigung der Jahresabrechnung insgesamt, sondern könnten allenfalls einen Ergänzungsanspruch in diesen Punkten begründen. Selbst das gänzliche Fehlen einer Vermögensübersicht würde nicht zur Ungültigerklärung der Genehmigung der Jahresabrechnung führen, sondern die Vorlage könnte nachgeholt werden (Senat ZMR 2003, 594, 595; Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 52). Die Geltendmachung eines derartigen Anspruchs, als welche der Antrag auf Vorlage schlüssiger Abrechnungen im Verfahren der weiteren Beschwerde ausgelegt werden kann, hätte aber in den Tatsacheninstanzen erfolgen müssen. Neue Sachanträge sind im Rechtsbeschwerdeverfahren grundsätzlich unzulässig. Deshalb kann auch dahingestellt bleiben, ob der Vermögensstatus überhaupt Gegenstand des Genehmigungsbeschlusses ist oder vielmehr nur eine Auskunft des Verwalters (Palandt/Bassenge, aaO., § 28, Rdnr. 13). Im übrigen hat der Antragsteller nicht konkretisiert, welche Angaben noch fehlen sollen, nachdem die Antragsgegner mit Schriftsatz vom 14.06.2004 (Bl. 326-357 d. A.) nähere Erläuterungen zu den Kontenständen und den Buchungen abgegeben haben, auch beispielsweise hinsichtlich der Einnahmen aus dem Waschcenter.

Auch die Beanstandung der Darstellung der Instandhaltungsrücklage-Konten deshalb, weil einzelnen Wohnungseigentümern der von ihnen mit dem Hausgeld gezahlte Anteil gutgebracht wurde, obwohl von der Vorverwalterin Umbuchungen auf ein Privatkonto vorgenommen wurden, ist nicht gerechtfertigt. Es kommt nicht darauf an, ob die Vorverwalterin diese Beträge zurückzahlt, wie der Antragsteller meint, vielmehr sind sie in die Abrechnung schon deshalb einzustellen, weil sie von den jeweiligen Eigentümern einmal erbracht worden sind. Dass dies nicht bzw. nicht in dem in der Abrechnung berücksichtigten Umfang der Fall gewesen wäre, hat der Antragsteller selbst nicht vorgetragen. Auch wenn anschließend eine unberechtigte Entnahme bzw. eine Umbuchung auf ein Privatkonto durch die Vorverwalterin erfolgt sein sollte, ändert dies nichts daran, dass eine einmal erfolgte Einnahme auch als solche zu verbuchen ist.

Inhaltliche Gründe für die Anfechtung der Genehmigung des Wirtschaftsplanes für das Jahr 2002/2003 hat der Antragsteller nicht angegeben und sie sind auch sonst nicht ersichtlich.

Die für die Anfechtung des TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 angegebene Begründung haben die Vorinstanzen zur Recht nicht für ausreichend erachtet, um anzunehmen, die Beauftragung eines Fachingenieurs entspreche nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Gerade dass der Antragsteller Mängel an der streitgegenständlichen Terrasse bestreitet, während die Antragsgegner einen dadurch verursachten Wasserschaden im einzelnen dargelegt haben, begründet den Handlungsbedarf zur Klärung durch einen Fachmann. Es entspricht allgemeiner Auffassung, dass vor Beschlussfassung über eine Sanierungsmaßnahme die tatsächlichen Grundlagen soweit möglich feststehen müssen, wozu bei für Laien nicht sicher zu beurteilenden Baumängeln auch die Einschaltung eines entsprechenden Sachverständigen gehört. Die Einleitung eines gerichtlichen Beweissicherungsverfahrens ist dagegen nur dann vorzuziehen, wenn Ansprüche gegen einen Dritten z. B. den Bauträger in Betracht kommen, zu deren Begründung das Beweissicherungsverfahren dienen könnte. Entsprechendes hat der Antragsteller aber nicht vorgetragen und es ist auch sonst nicht ersichtlich. Nur zur Klarstellung sei darauf hingewiesen, dass TOP 6 der Versammlung vom 29.04.2002 nur die Finanzierung durch eine Umlage dem Grundsatz nach enthält, aber noch nicht den Umlagenbeschluss selbst.

Insgesamt hat deshalb die Anfechtung der zu TOP 1 bis 4 und zu TOP 6 der Eigentümerversammlung vom 29.04.2002 gefassten Beschlüsse keinen Erfolg.

Die gerichtlichen Kosten des gesamten Verfahrens waren im Verhältnis des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu verteilen, § 92 Abs. 1 Satz 1 ZPO analog.

Dagegen hat der Senat noch keine Veranlassung gesehen, die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner dem Antragsteller aufzugeben und dementsprechend auch die Kostenentscheidung des Landgerichts abgeändert. Wie das Amtsgericht bereits ausgeführt hat, kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Antragsteller das Verfahren hier mutwillig führt. Immerhin hat er mit seiner Anfechtung des zu TOP 5 gefassten Beschlusses obsiegt und es trifft auch zu, dass die Heizkosten nicht entsprechend der Teilungserklärung abgerechnet werden. Dass der Antragsteller zur rechtlichen Bewertung, ob diese Abweichung von der Teilungserklärung im konkreten Einzelfall möglich ist oder nicht anderer Auffassung ist als die Antragsgegner und auch als das Gericht, kann ihm nicht als mutwillige Vorgehensweise angelastet werden. Er ist auch nicht schon wegen seiner Hausgeldrückstände gehalten, von Anfechtungsverfahren generell abzusehen. Allerdings wird die Frage der Mutwilligkeit bei der Anfechtung von Beschlüssen mit einer Begründung, die bereits Gegenstand anderer erfolgloser Verfahren gewesen ist, strenger zu beurteilen sein.

Die Festsetzung des Gegenstandswertes erfolgt gemäß § 48 WEG.

Die Festsetzung der Vorinstanzen war nach § 31 Abs.1 Satz 2 KostO abzuändern, da sie hinsichtlich der Jahresabrechnungen und des Wirtschaftplanes nicht die Einschränkung des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG berücksichtigt. Das Amtsgericht und ihm folgend das Landgericht ist für die Abrechnungen von einem Gegenstandswert von jeweils 13.000,- € ausgegangen. Das entspricht in etwa den Jahressummen der Ausgaben. Für den Wirtschaftsplan wurde ebenfalls die Summe der zu erwartenden Ausgaben angesetzt. Nach allgemeiner Auffassung, der sich auch der Senat angeschlossen hat, ist auch dann, wenn wie hier die Gültigkeit des Genehmigungsbeschlusses insgesamt in Frage gestellt wird, der Geschäftswert in der Regel nicht mit dem Gesamtvolumen von Jahresabrechnung oder Wirtschaftsplan gleichzusetzen. Vielmehr ist ein Prozentsatz von 20-25 % des Gesamtvolumens angemessen, zuzüglich der Summe der Einzelbeanstandungen (Niedenführ/Schulze, aaO., § 48, Rdnr. 40; Senat, Beschluss vom 07.04.2003, 20 W 209/2001).

Bei einer Ausgabensumme von 58.255,50 DM=29.785,56 € der Jahresabrechnung 1998/1999 betragen 25 % 7.446,39 €, zuzüglich der Summe der Einzelbeanstandungen von 12.613, 13 € ist der Geschäftswert insoweit insgesamt 20.059,52 €. Die Beanstandung der Heizkostenrechnung betrifft, wie im vorhergehenden ausgeführt, die Einzel- und nicht die Gesamtabrechnung. Insoweit kann aber kein Wert berücksichtigt werden, da die Verschiebung bei einer Abrechnung nach der Teilungserklärung zu Lasten des Antragstellers gehen würde, wie ebenfalls schon dargelegt worden ist.

Bei Berücksichtigung von 25 % der Ausgabensummen der Abrechnungen 1999/00 und 2000/01 betragen die Geschäftswerte insoweit 5.015,79 € und 5.071,82 €, für den Wirtschaftsplan 2002/03 5.608,93 €. Konkrete Einzelbeanstandungen wurden insoweit nicht erhoben.

Hinsichtlich der Beschlussfassung über die Fälligstellung des Restjahreswohngeldes und des Aufhebungsantrages bzgl. der Stimmrechtsänderung und der Beauftragung eines Fachingenieurs ist vom Regelgeschäftswert von 3.000,00 € nach § 30 Abs. 2 KostO auszugehen. Da die Jahresvergütung des Verwalters nach dem Wirtschaftsplan 2002/03 auch ca. 3.000,00 € beträgt, kann dieser Wert auch für den Antrag auf gerichtliche Abberufung des Verwalters angesetzt werden. Dies führt zu einem Geschäftwert von 47.856,06 € für das amtsgerichtliche Verfahren, wegen der im Erstbeschwerdeverfahren und im Verfahren der weiteren Beschwerde zusätzlich gestellten Anträge auf Herausgabe bzw. Ergänzung der Abrechnungen erhöht sich dieser Wert um 500,00 €. Bei dem beim Landgericht gestellten Antrag auf "Aktenklärung" handelt es sich dagegen nicht um einen Sachantrag, sondern das Begehren, die Vollständigkeit der Akten zu überprüfen, sodass insoweit keine Werterhöhung eintrat.

Die beantragte Prozesskostenhilfe war dem Antragsteller nur in dem Umfang zu gewähren, in dem die weitere Beschwerde erfolgreich war, also hinsichtlich der beantragten Ungültigerklärung von TOP 5 der Versammlung vom 29.04.2002, und im übrigen zurückzuweisen.

Der Beiordnung eines Rechtsanwaltes bedurfte es nicht, da es insoweit nur um eine Rechtsfrage ging und der Senat die Rechtsprechung des BGH bei der Überprüfung der Begründetheit der weiteren Beschwerde von Amts wegen zu berücksichtigen hatte.

Ende der Entscheidung

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