Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Wohnungseigentümer kann unter den Voraussetzungen des § 14 Nr. 4 WEG jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dazu zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietausfall.

2. Zur Berechnung eines Mietausfallschadens

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Gründe:

I.

Die Antragsteller bilden eine Gesellschaft bürgerlichen Rechts und sind als solche gemeinsame Eigentümer einer Wohnung in der sich aus dem Rubrum ergebenden Liegenschaft. In diese Wohnung dringt bereits seit dem Jahr 1986 Feuchtigkeit ein, wie die früheren Eigentümer dies der Verwaltung bereits im Jahr 1987 anzeigten (Bl. 79 d. A.). Mit Schreiben vom 25.06.1999 (Bl. 80 d. A.) zeigte die frühere Eigentümerin Frau A gegenüber der Hausverwaltung erneut Feuchtigkeitsschäden an. Am 07.09.1999 erstellte der von der Wohnungseigentümergemeinschaft beauftragte Dipl.-Ing. B ein Gutachten, wonach für die eindringende Feuchtigkeit unter anderem die Fensterflügel bzw. Fensterrahmen ursächlich seien, da diese nicht richtig schlössen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Gutachtens wird auf Bl. 81 ff d. A. Bezug genommen. Die Wohnungseigentümergemeinschaft ließ andere in dem Sachverständigengutachten benannte Schäden beheben, ein Fensteraustausch fand nicht statt. Mit Schreiben vom 07.07.2000 teilte Frau A der Verwaltung einen erneuten Feuchtigkeitseintritt in ihrem Wohnzimmer von der Balkontür ausgehend mit (Bl. 89 d. A.), ohne dass weitere Maßnahmen ergriffen wurden.

Die Antragsteller erwarben am 16.12.2000 das Eigentum an der Wohnung und vermieteten sie ab dem 01.06.2001 an die Eheleute C. Auf die Abschrift des Mietvertrages (Bl. 221 ff d. A.) wird Bezug genommen. Auf Beschwerden der Mieter hin teilten die Antragsteller mit Schreiben vom 16.10.2001 der Verwaltung die eintretende Feuchtigkeit mit, diese wiederum vermutete ein Leck am Heizungssystem. Daraufhin beauftragten die Antragsteller die Firma D mit der Ermittlung der Schadensursache. Diese stellte die Undichtigkeit des Wohnzimmerfensters fest (Bl. 91 d. A.) und empfahl den Austausch des Fensters. Für das Gutachten der Firma D zahlten die Antragsteller 653,08 DM (Bl. 92 d. A.).

Den Messbericht leiteten sie an die Verwalterin weiter und baten um Schadensbeseitigung, ohne dass eine Reaktion hierauf erfolgte. Im Januar 2002 ließen die Antragsteller von sich aus das im Gemeinschaftseigentum stehende Fenster für einen Betrag von 2.352,80 € austauschen (Bl. 94 ff d. A.).

Ende Januar 2002 beauftragte die Verwalterin die Dachdeckerfirma E mit der Schadensermittlung, nachdem auch noch in der Wohnung der Miteigentümer F und G Feuchtigkeitsschäden aufgetreten waren. Die Firma E legte die Dachterrasse der Wohnung der Antragsteller frei und stellte fest, dass die Hartschaumisolierung unterhalb der Dachpappe völlig durchnässt war, ebenso die darunter liegende Dampfsperre und die Betonplatte. Ihr Angebot auf Beseitigung der Schäden belief sich auf etwa 25.000,- €. Daraufhin beauftragte die Verwalterin den Sachverständigen H mit der Feststellung der Schadensursache. Dieser vermutete diese ebenfalls in der Dachterrasse, schloss aber weitere Undichtigkeitsstellen nicht aus; wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Bl. 103 ff d. A. Bezug genommen.

Zwischenzeitlich ließen die Antragsteller ein zweites Gutachten der Firma D erstellen, welches einen Leitungswasserschaden ausschloss. Am 18.02.2002 (Bl. 97 d. A.) beauftragte die Wohnungseigentümergemeinschaft die Firma I und die Firma J unter anderem mit einer Leckageprüfung.

Mit Schreiben vom 20.02.2002 (Bl. 98 d. A.) wandten sich die Antragsteller erneut am die Verwalterin und baten sie dringend um Schadensbeseitigung. Ein weiteres Schreiben folgte am 25.02.2002, ohne dass die Verwalterin reagierte. Deshalb beantragten die Antragsteller mit Schreiben vom 11.03.2002 (Bl. 102 d. A.) die Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung, die am 04.04.2002 stattfand. Unter TOP 4 wurde nach Anhörung des Sachverständigen H beschlossen, dass eine Leckageortung durchgeführt werden und der Verwaltungsbeirat in Abstimmung mit der Verwalterin unmittelbar nach Vorliegen des Ergebnisses über die zu veranlassenden Maßnahmen bis zu einer Kostenobergrenze von 8.000,- € entscheiden solle, anderenfalls eine außerordentliche Eigentümerversammlung einberufen werden solle (Bl. 110 d. A.).

In den Monaten März und April 2002 minderten die Mieter im Hinblick auf die Feuchtigkeitsschäden die Miete um insgesamt 511,30 €. Das Mietverhältnis wurde schließlich zum 30.04.2002 beendet, wobei der Stromzähler am 22.04.2002 abgelesen wurde. Eine Neuvermietung scheiterte nach Angaben der Antragsteller an den Feuchtigkeitsschäden und den anhaltenden Arbeiten an der Dachterrasse. Die Wohnung war bis zum 20.02.2003 unvermietet.

Ende April/ Anfang Mai 2002 fand dann eine Leckageortung durch den Sachverständigen H statt. Dieser hielt eine lokale Instandsetzung der Dachterrasse für ausreichend, stellte aber weiterhin fest, dass das Wohnzimmer der Wohnung der Antragsteller unbedingt trocken zu legen sei. Die lokale Instandsetzung der Dachterrasse wurde sodann durchgeführt und eine Trocknungsanlage in der Wohnung aufgestellt, die jedoch nicht zu dem gewünschten Erfolg führte.

In der Wohnungseigentumsversammlung vom 08.10.2002 wurde unter TOP 2 über den Antrag der Antragsteller abgestimmt, wonach sie einen Schadensersatz von insgesamt 10.987,16 € gegenüber der Gemeinschaft geltend machten. Dieser wurde einstimmig abgelehnt (Bl. 3, 4 d. A.). Unter Anfechtung dieses Beschlusses haben die Antragsteller im vorliegenden Verfahren ihren Schaden geltend gemacht.

Leckageortung Firma D	333,91 €,
Mietminderung und Mietausfall	7.391,15 €,
Stromverbrauch Trocknungsanlage	200,00 €,
Fensteraustausch	2.352,80 €,
Mietminderung März/April 2002	511,30 €.

Das Amtsgericht hat durch Beschluss vom 14.08.2003 (Bl. 256 ff d. A.), auf dessen Einzelheiten verwiesen wird, die Wohnungseigentümergemeinschaft zur Zahlung der Kosten des Fensteraustausches verpflichtet und insoweit einen Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag angenommen, da es sich um eine Notmaßnahme gehandelt habe. Die übrigen Ansprüche hat es mit der Begründung zurückgewiesen, es sei der Gemeinschaft nicht anzulasten, dass die Verwalterin nicht bzw. verspätet reagiert habe, da diese nicht deren Erfüllungsgehilfin sei. Die Gemeinschaft selbst habe nach Einberufung der Eigentümerversammlung unverzüglich reagiert. Die von ihr veranlassten Maßnahmen entsprächen ordnungsgemäßer Verwaltung.

Dagegen haben die Antragsteller sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihr Begehren weiter verfolgt und beantragt haben,

unter Abänderung des Beschlusses des Amtsgerichts Königstein vom 14.08.2003 -3 UR II 91/02 - den Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer X in O1 vom 08.10.2002 zu TOP 2 für ungültig zu erklären und die Antragsgegner zu verurteilen, an die Antragsteller zur gesamten Hand Schadensersatz in Höhe von 11.700,36 € nebst Zinsen in Höhe von 5% über dem Basissatz seit 10.11.2002 zu zahlen.

Dabei haben sie in Abweichung zur ersten Instanz die gesamten Stromkosten aus der Rechnung Bl. 218 ff d. A. geltend gemacht, die sich auf 1.111,30 € beläuft. Sie haben die Auffassung vertreten, angesichts der heutigen Strukturen von großen Wohnungseigentumsgemeinschaften sei der Verwalter als Vertreter der Gemeinschaft zu behandeln.

Die Antragsgegner haben ebenfalls sofortige Beschwerde hinsichtlich ihrer Verpflichtung zur Tragung der Kosten des Fensteraustausches eingelegt. Sie haben sich darauf berufen, angesichts des Zeitablaufes habe es sich um keine Notmaßnahme gehandelt. Darüber hinaus sei ein Austausch nicht erforderlich gewesen, vielmehr wäre eine Reparatur in Höhe von etwa 200,- € ausreichend gewesen.

Im Übrigen haben sie beantragt,

die Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 348 ff d. A.), auf den gleichfalls verwiesen wird, hat das Landgericht unter Abänderung des angefochtenen amtsgerichtlichen Beschlusses die Antragsgegner verpflichtet, an die Antragsteller zur gesamten Hand 7.908,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 %-Punkten über dem Basissatz seit dem 10.11.2002 zu zahlen. Insoweit hat das Landgericht den Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer des Anwesens X in O1 vom 08.10.2002 zu TOP 2 für ungültig erklärt; die weitergehende Beschwerde der Antragsteller hat es zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, dass die Antragsgegner zum Ersatz des während der Sanierungsmaßnahmen entstandenen Mietausfalls und der Stromkosten verpflichtet seien, wobei sich die Antragsteller jeweils den auf ihren Miteigentumsanteil entfallenden Anteil anrechnen zu lassen hätten. In Anwendung des § 14 Nr. 4 WEG ergäbe sich dies bereits aus Aufopferungsgesichtspunkten. Weitere Ansprüche stünden ihnen allerdings nicht zu, insbesondere liege im Hinblick auf den Austausch der Fenster keine Notmaßnahme vor.

Gegen diesen am 17.08.2004 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner mit am 20.08.2004 eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit Schriftsatz vom 10.06.2005 (Bl. 398 ff d. A.), auf dessen Einzelheiten gleichfalls verwiesen wird, begründet haben. Sie rügen insbesondere, dass das Landgericht sie auch zur Zahlung der Nebenkostenvorauszahlungen verpflichtet habe. Verbrauchsabhängige Nebenkosten seien aber nicht entstanden. Die Wohnung sei auch nicht über den gesamten Zeitraum von Mai bis September 2002 zu Instandsetzungsarbeiten betreten und überlassen worden. Überdies hätte einer Schadensberechnung der objektive Mietwert der Wohnung zugrunde gelegt werden müssen.

Die Antragsgegner beantragen,

den Beschluss des Landgerichts Darmstadt (gemeint offensichtlich: Frankfurt am Main) insoweit aufzuheben, als dass die Antragsgegner verpflichtet werden, an die Antragsteller einen Betrag in Höhe von 7.908,30 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 10.11.2002 zu zahlen und insoweit die Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen.

Die Antragsteller sind der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen getreten. Auf den Schriftsatz vom 13.07.2005 (Bl. 402 ff d. A.) wird verwiesen.

Sie beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden.

Sie hat jedoch in der Sache lediglich insoweit Erfolg, als die Antragsgegner zur Zahlung eines 6.975,10 € nebst Zinsen übersteigenden Betrages an die Antragsteller verpflichtet worden sind. Im Übrigen beruht die Entscheidung des Landgerichts im angefochtenen Umfang nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin sie durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht lediglich zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Es ist zunächst aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht die Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruches der Antragsteller gemäß § 14 Nr. 4 WEG dem Grunde nach angenommen hat. Nach dieser Vorschrift ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten und die Benutzung der im Sondereigentum stehenden Gebäudeteile zu gestatten, soweit dies zur Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlich ist; der hierdurch entstehende Schaden ist zu ersetzen. Der danach zur Gestattung verpflichtete Wohnungseigentümer kann jeden Schaden ersetzt verlangen, der infolge der Gestattung des Betretens und der Benutzung im Vorfeld der Instandhaltung und Instandsetzung und im Zuge ihrer Abwicklung entsteht, ob verschuldet oder nicht. Dieser Anspruch umfasst auch den Schaden, der adäquat dadurch verursacht wird, dass das Sondereigentum bei der Benutzung im Zuge der Instandsetzungsarbeiten in einen nachteiligen Zustand versetzt und beim Ende der Instandsetzungsarbeiten in diesem Zustand belassen wird (vgl. Müller, Praktische Fragen des Wohnungseigentums, 4. Aufl., Rz. 230; Rechenberg, Gestattungspflicht und Aufopferungsanspruch nach § 14 Nr. 4 WEG, ZWE 2005, 47, 54, unter 2.; vgl. auch BayObLG ZMR 1987, 227). Zum insoweit ersatzfähigen Schaden zählt auch ein entgangener Gewinn wie der beim Sondereigentümer eingetretene Mietausfall (vgl. OLG Köln WE 1997, 199; Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand Juli 2005, § 14 WEG Rz. 41; Müller, a.a.O., Rz. 230; Rechenberg, a.a.O., ZWE 2005, 47, 55, Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 14 Rz. 11; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 14 Rz. 60; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 14 Rz. 8).

Ein derartiger Mietausfallschaden ist den Antragstellern vorliegend in Höhe von 6.391,15 € entstanden, von dem der Eigenanteil der Antragsteller noch abzuziehen ist. Unstreitig war die Wohnung der Antragsteller für den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum von Mai bis September 2002 nicht vermietet. Das diesem Zeitraum vorangegangene Mietverhältnis endete aufgrund eines Aufhebungsvertrages zum 30.04.2002; hiervon geht auch die weitere Beschwerde aus (vgl. Seite 3 des Begründungsschriftsatzes vom 10.06.2005, Bl. 400 d. A.). Gemäß § 252 Satz 2 BGB gilt der Gewinn als entgangen, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Dabei kann hier dahinstehen, ob sich der objektive (Netto-)Mietwert der Eigentumswohnung in jenem Zeitraum tatsächlich auf monatlich 2.500,- DM belief, was die Antragsgegner in Abrede stellen. Dafür könnte aber immerhin sprechen, dass die Antragsteller die Wohnung ursprünglich auch für diesen Zeitraum für gerade diesen Preis vermietet hatten. Aus dem bereits in erster Instanz vorgelegten Mietvertrag vom 09.05.2001 ergibt sich nämlich, dass er auf bestimmte Dauer bis zum 31.05.2003 abgeschlossen worden war, bis sich die Mietvertragsparteien auf Grund des Aufhebungsvertrages hiervon lösten. Jedenfalls ergibt sich aber aus diesem Umstand, dass nach den hier konkret getroffenen Anstalten und Vorkehrungen von den Antragstellern der Mietpreis von 2.500,- DM für den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum erzielbar gewesen wäre. Es bestand für diese Zeit ein Mietvertrag, von dem die Mieter sich jedenfalls nicht ohne Weiteres durch ordentliche Kündigung hätten lösen können.

Dass die Mietvertragsparteien dieses Vertragsverhältnis durch Abschluss eines Aufhebungsvertrages zum 30.04.2002 beendeten, führt zu keiner anderen Beurteilung. Zum einen spricht nichts dagegen, dass - wie die Antragsteller vortragen - alleinige Ursache für den Abschluss des Aufhebungsvertrages die Mangelhaftigkeit der Wohnung war, die auf den im vorliegenden Verfahren erörterten Mängel des Gemeinschaftseigentums und dessen Sanierungsbedürftigkeit beruhte. Tatsächlich war im damaligen Zeitpunkt deren Beseitigung nicht absehbar. Dies hat sich durch die nachfolgenden Geschehnisse bestätigt; erst im Oktober 2002 hat die Gemeinschaft einen (nochmaligen) Beschluss zur Beseitigung der Mängel gefasst, dessen Ausführung offensichtlich bis Februar 2003 andauerte. Zwar haben die Antragsgegner in den Tatsacheninstanzen in Abrede gestellt, dass die durch die Schäden des Gemeinschaftseigentums begründete Mangelhaftigkeit der Wohnung Hintergrund des Aufhebungsvertrages gewesen sein soll. Selbst die Hausverwaltung - die weitere Beteiligte - hat aber in ihrem Schreiben vom 25.01.2002 von massiven Durchfeuchtungsschäden in der Wohnung gesprochen. In den vorgelegten Schreiben der Mieter und auch der gutachtlichen Stellungnahme des Sachverständigen H vom 13.03.2002 ist von Schimmel in der Wohnung die Rede. Dass das von den Antragstellern vorgelegte und mit einer Unterschrift versehene Angebotsschreiben der Mieter eine Fälschung darstellen könnte, ist auch im Hinblick darauf nicht ersichtlich; dies wird von den Antragsgegnern auch nicht konkret behauptet. Zum anderen aber wären die Antragsteller im damaligen Zeitpunkt jedenfalls auch zur Beendigung des Mietverhältnisses durch dessen einvernehmliche Aufhebung berechtigt gewesen, nachdem eine schnelle Beseitigung der erheblichen Mängel am Gemeinschaftseigentum nicht absehbar war und ggf. höhere Regressansprüche der Mieter drohten. Diese waren in dem vorgelegten Schreiben der Mieter sogar bereits angekündigt worden.

Wäre also ohne die Mängel am Gemeinschaftseigentum für die Antragsteller ein Nettomietzins von 2.500,- DM erzielbar gewesen, so ist vorliegend in Anwendung des § 252 Satz 2 BGB davon auszugehen, dass für die Zeit der Benutzung der Räume zur Instandsetzung dieser Gewinn mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Damit kann dann auch offen bleiben, ob die Antragsteller für diese Zeit einen konkreten anderen Mietinteressenten zur Verfügung hatten. Immerhin haben denn aber die Antragsteller die Wohnung unmittelbar nach Abschluss der Beseitigungsarbeiten wieder vermieten können. Im Ergebnis zu Recht hat also das Landgericht den genannten Nettomietzins bei seiner Schadensberechnung in Ansatz gebracht.

Ebenfalls zutreffend hat das Landgericht den hier verfahrensgegenständlichen Zeitraum von Mai bis September 2002 für seine Schadensersatzberechnung zugrunde gelegt, wobei hier nochmals festzuhalten ist, dass es in diesem Zusammenhang auf eine etwa durch die Gemeinschaft verschuldete Verzögerung der Arbeiten am Gemeinschaftseigentum nicht ankommt. Dabei kann entgegen der Auffassung der weiteren Beschwerde nicht lediglich der Zeitraum zugrunde gelegt werden, in dem die Wohnung innerhalb dieses Zeitraums getrocknet wurde, wobei das Landgericht auch zu Recht offengelassen hat, ob dafür ein oder zwei Trockengeräte im Einsatz waren. Nach den obigen Ausführungen ist nämlich auch der Schaden zu ersetzen, der durch die Gestattung der Benutzung im Vorfeld der Instandsetzung entsteht. Bereits am 03.05.2002 kam es zu einer Untersuchung der Mängel am Gemeinschaftseigentum durch einen Gutachter. Der Sachverständige H hat in der von den Antragsgegnern selber vorgelegten Sachstandsermittlung vom 03.05.2002 (Bl. 175 d. A.) eine Trocknung des Wohnzimmers dringend vorgeschlagen. Die Antragsgegner haben im Schriftsatz vom 28.01.2003, Seite 8 (Bl. 167 d. A.), selber vorgetragen, dass unmittelbar danach der Auftrag zur Trocknung erteilt worden sei. Nach den Feststellungen des Landgerichts ist zudem sodann die lokale Instandsetzung der Dachterrasse vorgenommen worden. Auch in dieser der weiteren Schadensbeseitigung durch Trocknung vorangehenden Zeit war die Nutzung der Wohnung für die Antragsteller nicht möglich. Abgesehen von den weiter bestehenden Mängeln am Gemeinschaftseigentum und den - wie sich später herausstellte - nicht erfolgreichen Mangelbeseitigungsarbeiten während dieser Zeit, wäre es angesichts einer unmittelbar bevorstehenden Trocknung der Wohnung den Antragstellern nämlich keinesfalls zumutbar oder auch nur angezeigt gewesen, die Wohnung in dieser Zeit neu zu vermieten, unabhängig davon, ob dies überhaupt möglich gewesen wäre. Die Trockenarbeiten dauerten dann zunächst mindestens bis 12.08.2002; dies ergibt sich aus Schreiben der Verwaltung vom 09.08.2002 (Bl. 122 d. A.). Nach diesem Schreiben sollten danach noch Kontrollmessungen des Sachverständigen vorgenommen werden; erst danach sollte die Auftragsvergabe wegen des Parketts erfolgen. Die Wohnung wurde also nach wie vor genutzt, um die Mängel am Gemeinschaftseigentum zu beseitigen. Erst dann stellte sich die Erfolglosigkeit der Maßnahmen heraus. Am 08.10.2002 ist als Folge von der Gemeinschaft überhaupt erst die umfassende Sanierung beschlossen worden; noch im November 2002 waren Feuchtigkeitsschäden in der Wohnung deutlich sichtbar, wie sich aus den vorliegenden Lichtbildern ergibt (Bl. 127 ff d. A.). Die Antragsgegner haben im Schriftsatz vom 28.01.2003, Seiten 10, 11 (Bl. 165, 168 d. A.), selber vorgetragen, dass im Dezember 2002 nochmals mit einer Trocknung der Wohnung begonnen worden sei, selbst danach seien noch feuchte Stellen festgestellt worden; noch im Februar 2003 sei in der Wohnung eine abermalige Bodenöffnung erforderlich geworden. Die Wohnung befand sich also jedenfalls im gesamten streitgegenständlichen Zeitraum in einem Zustand, der eine Vermietung ausschloss. Dabei kann dahinstehen, ob die Wohnung - wie die Antragsteller vortragen - nicht nur für die Trocknung "benutzt" wurde oder ob sie darüber hinaus von den Handwerkern auch jeweils betreten wurde, um zur Dachterrasse zu gelangen bzw. um die durch das schadhafte Gemeinschaftseigentum hervorgerufenen Schäden in der Wohnung - etwa das Parkett - zu reparieren. Das bestreitende Vorbringen der Antragsgegner, dass die Nichtvermietung der hochpreisigen Wohnung an den Sanierungsarbeiten gescheitert wäre, ist angesichts dieser Umstände unzureichend, zumal - wie bereits erwähnt - im Februar 2003 ein Mieter gefunden wurde. Von dem Mietausfallschaden in Höhe von 6.391,15 € ist noch der Eigenanteil der Antragsteller von 426,93 € abzuziehen, so dass 5.964,22 € verbleiben.

Begründet ist die sofortige weitere Beschwerde jedoch, soweit das Landgericht den Antragstellern (teilweise) einen Schadensersatzanspruch in Höhe 1.000,- € abzüglich des Eigenanteils der Antragsteller als weiteren Mietausfall zugesprochen hat. Das Landgericht hat diesen Betrag ohne Begründung als Teil des Mietzinses erachtet (vgl. Seite 10 des angefochtenen Beschlusses). Die Antragsgegner haben bereits in den Tatsacheninstanzen zu Recht gerügt, dass den Antragstellern in dieser Höhe kein Mietausfallschaden entstanden ist. Die Antragsteller haben den diesbezüglichen Anspruch darauf gestützt, dass sie mit den Mietern monatliche Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 400,- DM monatlich vereinbart hatten (vgl. auch die Berechnung im Schriftsatz vom 31.03.2003, Seite 10, Bl. 215 d. A.); dieser Betrag ist in Höhe von 1.000,- € als Schaden geltend gemacht worden. Nach § 4 des Mietvertrages vom 09.05.2001 waren im Einzelnen aufgeführte Betriebskosten neben dem Nettomietzins an die Antragsteller zu zahlen, die nach einem bestimmten Verteilungsschlüssel auf den Mieter umzulegen waren. Hierfür war eine Betriebskostenvorauszahlung in der genannten Höhe zu leisten, § 5 des Mietvertrages. Da diese jedoch von den Antragstellern mit den Mietern abzurechnen waren, können diese Einnahmen nicht als Gewinn der Antragsteller in Ansatz gebracht werden. Sie sollten nicht im Vermögen der Antragsteller verbleiben, sondern von diesen entweder an die jeweiligen Kostenträger abgeführt oder aber - bei Überzahlung - nach Abrechnung an die Mieter zurückgezahlt werden. Dass auch in dieser zusätzlichen Höhe noch eine Nettomiete erzielbar gewesen wäre, behaupten selbst die Antragsteller nicht.

Daran ändert sich nichts dadurch, dass den Antragstellern während der Zeit der Inanspruchnahme ihres Sondereigentums durch die Antragsgegner Auslagen etwa im Hinblick auf verbrauchsunabhängige Kosten der Wohnung entstanden sind, die - den gesondert geltend gemachten Stromkosten ähnlich - sich nun als unnütze Aufwendungen darstellen, da die Wohnung für sie nicht nutzbar war bzw. die ansonsten - das heißt ohne die Benutzung der Wohnung durch die Antragsgegner - auf vorhandene Mieter hätten umgelegt werden können. Ein derartiger Schadensersatzanspruch ist von dem hier lediglich geltend gemachten Mietausfall bzw. entgangenem Gewinn (die Antragsteller bezeichnen dies im weiteren Beschwerdeverfahren im Schriftsatz vom 13.07.2005 als "entgangene Nebenkosten") zu trennen; er hat dem Grunde und auch der Höhe nach mit den mietvertraglich vereinbarten Vorauszahlungen nichts zu tun. Ein derartiger Anspruch hätte allenfalls dann bestehen können, wenn die Antragsteller von ihren Mietern unabhängig von dem tatsächlichen Anfall von Betriebskosten eine Nebenkostenpauschale hätten verlangen können, weil dann ein tatsächlicher Einnahmeausfall eingetreten wäre, der von den tatsächlichen Aufwendungen der Antragsteller unabhängig gewesen wäre. So liegt der Fall hier aber nicht. Es besteht kein Rechtsgrund dafür, die Antragsgegner im Wege des Schadensersatzes mit Beträgen zu belasten, die die Antragsteller ihren Mietern in Rechnung stellen, um damit im Laufe des Jahres oder später fällig werdende Kosten des Sondereigentums ausgleichen zu können. Dies lässt sich auch über § 252 Satz 2 BGB nicht rechtfertigen. Dies würde dazu führen, dass die Antragsteller im Falle zu hoch gegriffener Vorauszahlungen - was im Hinblick auf die verbrauchsabhängigen Kosten wegen des Leerstandes nahe liegt -, die sie ansonsten gegenüber den Mietern zurückzuzahlen hätten, im Wege des Schadensersatzes günstiger stehen würden, als ohne das schädigende Ereignis.

Ein Anspruch auf Ersatz unnötiger Aufwendungen für die Wohnung ist im vorliegenden Verfahren aber nicht geltend gemacht worden. Er hätte der Darlegung, Auflistung und Berechnung der entsprechenden Aufwendungen der Antragsteller bedurft. Dies war den Antragstellern jedenfalls im amtsgerichtlichen, eventuell auch noch im landgerichtlichen Verfahren, nicht möglich, da die diesbezügliche Berechnung - zumindest wohl zum größten Teil - die Festlegung der entsprechenden (anteiligen) Aufwendungen/Betriebskosten für die Wohnung der Antragsteller erforderlich gemacht hätte, die in der Regel erst über die Jahresabrechnung für das Jahr 2002 erfolgt. Damit wäre ein eventueller Anspruch wohl auch noch gar nicht fällig gewesen. Dies kann aber im vorliegenden Verfahren offen bleiben, da ein auf einen entsprechenden Schaden gerichteter Anspruch hier nicht geltend gemacht wird, sondern hier lediglich der Ersatz (entgangener) laufender Mietzinszahlungen als Schaden verlangt wurde.

Hinsichtlich der vom Landgericht als Schadensersatz zugesprochenen Stromkosten in Höhe von 1.010,88 € ist die sofortige weitere Beschwerde unbegründet. Nach den tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts beruhten diese von den Antragstellern aufgewendeten Kosten auf der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, konkret auf der Trocknung. Die Wohnung stand, wie das Landgericht rechtsfehlerfrei festgestellt hat, im Abrechnungszeitraum leer. Ebenfalls rechtsfehlerfrei ist der daraus gezogene Schluss, dass die Antragsteller damit keinen nennenswerten Stromverbrauch gehabt haben können. Die im Erstbeschwerdeverfahren dagegen erhobenen Einwendungen, die Trocknung im Juli/August 2002 könne Kosten in derartiger Höhe nicht verursacht haben, ist schon deshalb wenig überzeugend, weil nach dem eigenem Vorbringen der Antragsgegner im Dezember 2002 nochmals eine Wohnungstrocknung durchgeführt wurde. Ob also die Stromkosten nur auf dem Betrieb der Trocknungsgeräte beruhten oder darüber hinaus noch auf den ebenfalls von den Antragsgegnern veranlassten Parkettarbeiten zur Beseitigung der durch das mangelhafte Gemeinschaftseigentum in der Wohnung verursachten Schäden, kann damit dahinstehen. Die weitere Beschwerde erhebt insgesamt auch gar keine konkreten Einwendungen gegen diese Schadensersatzposition mehr.

Soweit das Landgericht den Beschluss der außerordentlichen Eigentümerversammlung der Wohnungseigentümer des Anwesens X in O1 vom 08.10.2002 zu TOP 2 in Höhe des ausgesprochenen Zahlungsbetrages für ungültig erklärt hat, ist dies durch die weitere Beschwerde nicht angegriffen worden, wie der im Schriftsatz vom 10.06.2005 eingeschränkt formulierte Sachantrag zeigt. Auch in der Begründung ist dieser Teil der landgerichtlichen Entscheidung nicht angegriffen worden. Die damit eingetretene Bestandskraft des Wohnungseigentümerbeschlusses im Sinne des landgerichtlichen Beschlusses hindert jedoch die Abänderung des Zahlungsantrages nicht.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Beteiligten die Gerichtskosten des Verfahrens nach den Anteilen des jeweiligen Obsiegens und Unterliegens zu tragen haben, § 47 Satz 1 WEG.

Der Senat hat angesichts der von mehreren Gerichtsinstanzen unterschiedlich beurteilten Rechtsfragen keine Veranlassung gesehen, die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG.

Die Festsetzung des Geschäftswerts beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung