Judicialis Rechtsprechung

1. Die Auslegung der Teilungserklärung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbstständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen, entsprechend dem Wortlaut und Sinn des im Grundbuch Eingetragenen, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt.

2. Ist eine Regelung in der Teilungserklärung, die die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG regeln soll, nicht eindeutig, verbleibt es bei der gesetzlichen Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen.

Auch die Miteigentümer, die über keinen Teileigentumsanteil, verbunden mit einem Garagenabstellplatz in einem zu einer Mehrhausanlage gehörenden Parkhaus verfügen, sind nach § 16 Abs. 2 WEG zur Tragung von Sanierungskosten für das Parkhaus verpflichtet. Daran ändert eine Bestimmung in der Teilungserklärung nichts, wonach Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zurechnen lassen und die durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch, Gebrauch oder aus sonstigen Gründen entstehen, nur diesen belastet werden sollen.

3. Für die Bestimmtheit eines Sonderumlagenbeschlusses ist ausreichend, wenn die Einzelbeträge sich aus dem Gesamtbetrag und dem Verteilungsmaßstab ergeben.

4. Die hilfsweise Anfechtung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist wegen Bedingungsfeindlichkeit der Anfechtung unzulässig.

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Gründe:

Die Beteiligten streiten sich um Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung zur Sanierung eines Parkhauses für ca. 1.000.000,00 DM und um die zu deren Finanzierung beschlossene Sonderumlage.

Die Beteiligten sind die Wohnungs- und Teileigentümer der Wohnungseigentumsanlage X in O1. Die Wohnungseigentumsanlage besteht aus mehreren Gebäuden. Eines dieser Gebäude ist ein Parkhaus mit 71 Stellplätzen, für die in der Teilungserklärung jeweils Teileigentum von 10/10.000 gebildet wurde; außerdem besteht in dem Parkhaus gewerbliches Teileigentum an Räumen. Die Antragstellerinnen haben kein Teileigentum an einem der Parkplätze im Parkhaus.

Neben den Stellplätzen im Parkhaus gibt es noch weitere Stellplätze, für die jedoch lediglich Sondernutzungsrechte gebildet wurden.

Die Teilungserklärung enthält insbesondere folgende Regelungen:

In Teil B (Gemeinschaftsordnung):

(Bl. 72 d. A.) § 7 (1):

"Die Instandhaltung und Instandsetzung der zu dem Sondereigentum gehörenden Räume und Gebäudeteile sowie der dem Sondereigentum etwa zugeordneten Sondernutzungsbereiche sind Angelegenheit des Wohnungseigentümers. (...)"

(Bl. 73 d. A.) § 7 (5):

"Soweit sich aus den vorgenannten Absätzen nicht etwas anderes ergibt, obliegt die Instandsetzung und Instandhaltung des Gebäudes und des Grundstücks den Wohnungseigentümern und Teileigentümern gemeinschaftlich. Sie ist vom Verwalter durchzuführen."

(BI. 76 d. A.) § 11 (1):

"Alle Ausgaben, die das gemeinschaftliche Eigentum und nicht lediglich einzelne Anteilseigner im Zusammenhang mit ihrem Sondereigentum betreffen und von diesen selbst zu tragen sind, werden von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen, soweit nicht nachstehend in dieser Urkunde (...) ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist. Gleiches gilt auch für Sonderumlagen und auch für die Ausgaben ordnungsgemäß beschlossener Veränderungen und Neuerungen bezüglich der Wohnanlage. (...)."

(BI. 77 d. A.) § 11 (3):

"Lasten und Kosten gemäß vorgenannter Absätze, die allein den Sondernutzungsberechtigten zugeordnet werden können und sich gesondert erfassen lassen, werden nur von diesen getragen.

Die Kosten für die Einrichtung von Anlagen zur gesonderten Erfassung trägt der jeweilige Eigentümer des Sondernutzungsrechts (z. B. Wasseruhr und Elektrozähler)."

(BI. 77 d. A.) § 11 (6):

"Kosten, die sich ohne Zweifel einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zuordnen lassen und die durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch, Gebrauch oder aus sonstigen Gründen entstehen, werden nur diesen belastet. Die Verteilung solcher Kosten erfolgt im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Hier ist vor allen Dingen an etwaige größere Reparaturen, die durch Beschädigungen in den Treppenhäusern entstanden sind oder an ähnliches gedacht."

Mit Schreiben vom 15.08.2001 (BI. 136 d. A.) lud die Verwalterin zu einer Eigentümerversammlung am 27.09.2001 ein. In der Tagesordnung heißt es zu Punkt 8:

"Beschluss: Sanierung des Parkdecks - Kosten ca. 1.000.000,00 DM"

Zu Tagesordnungspunkt 8 a heißt es:

"Beschluss: Finanzierung der Sanierung durch Sonderumlage"

In der Eigentümerversammlung vom 27.09.2001 wurde laut Protokoll (Bl. 12 d.A.) zu Tagesordnungspunkt 8 zunächst erläutert, dass ein Architekt beauftragt war, ein Leistungsverzeichnis zu erstellen, Angebote einzuholen und diese zu vergleichen. Der Architekt beantwortete Fragen zur Sanierung. Weiter fand eine Besprechung statt, in der auf die Frage eines Miteigentümers erklärt wurde, dass auch solche Miteigentümer, die an dem zu sanierenden Parkdeck kein Teileigentum haben, die Kosten der Parkhaussanierung im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile tragen müssen. Hierzu wurde laut Protokoll auch die rechtliche Stellungnahme des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner vorgelegt. Anschließend wurde über die Sanierung des Parkdecks bis zu 1.000.000,00 DM abgestimmt, wobei 43 Eigentümer mit Ja, 16 mit Nein stimmten bei zwei Enthaltungen.

Mit derselben Stimmenverteilung wurde unter TOP 8 a die Finanzierung der Sanierung durch eine in drei Raten zu zahlende Sonderumlage beschlossen, wobei die Höhe der Sonderumlage den Eigentümern per Zahlungsplan mitgeteilt werden sollte.

Gegen die Beschlüsse zur Sanierung und über die Sonderumlage richteten sich die ursprünglichen Anträge der Antragstellerinnen.

Die Antragstellerinnen sind der Ansicht gewesen, bei der geplanten Sanierung handele es sich um Modernisierungen und bauliche Veränderungen, die nicht mit einfacher Mehrheit beschlossen werden können. Dies ergebe sich bereits aus der Höhe der Sonderumlage bzw. aus dem Leistungsverzeichnis des Architekten.

Da der Beschluss zur Sanierung ungültig sei, gelte dies auch für den Beschluss über die Finanzierung. Die Sonderumlage sei zudem zu unbestimmt. Aus ihr gehe weder der Verteilungsschlüssel, noch die Höhe der Sonderumlage hervor.

Die Antragstellerin zu 2) hat weiter vorgetragen, die im Versammlungsprotokoll erwähnte anwaltliche Stellungnahme habe weder vorgelegen, noch sei sie verlesen worden. Sie hat bestritten, dass keine bauliche Veränderung geplant und die Sanierung dringend erforderlich sei. Weiter hat sie darauf verwiesen, dass sie keinen Nutzen von dem Parkhaus habe. Nur den Teileigentümern mit einem Stellplatz bzw. ihren Mietern ist nach dem unwidersprochenen Vortrag der Antragstellerin zu 2) das aus Untergeschoss, Erdgeschoss und Parkdeck bestehende Parkhaus zugänglich. Deshalb könne sie auch nicht an den Kosten beteiligt werden.

Die Antragstellerinnen haben ursprünglich sinngemäß beantragt,

die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2001 zu TOP 8 und 8 a für ungültig zu erklären.

Nachdem sich am 16.01.2002 in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht herausgestellt hat, dass es den Antragstellerinnen im wesentlichen um ihren Beitrag zur Finanzierung der Sonderumlage ging, haben sie beantragt (Bl. 185 d. A.), den zu Tagesordnungspunkt 8a der Versammlung vom 27. September 2001 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären und aufzuheben.

Nur noch hilfsweise haben sie beantragt,

den zu Tagesordnungspunkt 8 der Versammlung vom 27. September 2001 gefassten Beschluss für ungültig zu erklären und aufzuheben.

Die Antragsgegner haben beantragt,

den Haupt- und den Hilfsantrag zurückzuweisen.

Sie haben vorgetragen, bei der beschlossenen Sanierung handele es sich weder um eine bauliche Veränderung, noch liege ein optischer Eingriff in das äußere Erscheinungsbild vor.

Eine Sanierung des Parkdecks sei dringend erforderlich. Der planende Architekt habe anderenfalls die baupolizeiliche Schließung des Parkhauses befürchtet, da bereits Betonbrocken von der Decke gefallen waren. Auch sei es ausreichend, dass die Sanierung, wenn auch nicht dringend, so jedenfalls erforderlich sei, damit der Sanierungsbeschluss der ordnungsgemäßen Verwaltung entspreche. Der Beschluss zu TOP 8 a sei wirksam, da sich der Verteilungsschlüssel aus dem Gesetz bzw. der Teilungserklärung ergebe. Die Höhe der Sonderumlage ergebe sich aus der im Beschluss zu TOP 8 beschlossenen maximalen Höhe der Sanierungskosten von 1 Mio. DM. Unabhängig davon, ob die Antragstellerinnen über einen Abstellplatz im Parkhaus verfügten, seien sie zur anteiligen Kostentragung verpflichtet, da die Teilungserklärung keine besonderen Regelungen für die Kostentragung hinsichtlich der Sanierung des Parkhauses enthalte.

Mit Beschluss vom 05.04.2002 (Bl. 218-226 d. A.) hat das Amtsgericht Offenbach am Main den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 27.09.2001 zu TOP 8 a aufgehoben. Die Kosten hat es - ohne Erstattung außergerichtlicher Auslagen - den Antragsgegnern auferlegt und den Gegenstandswert auf 2.500,00 € festgesetzt.

Die Aufhebung ist damit begründet worden, dass die Sonderumlage gegen Bestimmungen der Teilungserklärung verstoße. Eine Auslegung der Teilungserklärung ergebe, dass die Sanierung des Parkdecks allein von den dadurch begünstigten Miteigentümern zu finanzieren sei. Die Teilungserklärung beabsichtige eine möglichst weitgehende Aufteilung der Kosten auf diejenigen, für deren Eigentum sie tatsächlich entstünden, wobei es nicht auf die Unterscheidung zwischen Sondernutzungsberechtigten und Sondereigentümern ankäme. Die Antragstellerinnen könnten deshalb nicht durch Mehrheitsbeschluss zur Finanzierung herangezogen werden.

Gegen diesen Beschluss, der den Antragsgegnern am 17.04.2002 zugestellt wurde, haben sie mit am 26.04.2004 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige Beschwerde eingelegt.

Mit der Beschwerde haben die Antragsgegner geltend gemacht, die Auslegung der Teilungserklärung durch das Amtsgericht sei unzutreffend. Die Teilungserklärung enthalte keine Anhaltspunkte dafür, dass die Sanierungskosten allein von den begünstigten Teileigentümern zu tragen seien. Insbesondere lasse sich die Regelung in § 11 (3), die Sondernutzungsrechtsinhaber betreffe, nicht auf die Inhaber von Sondereigentum übertragen. In § 11 (6) der Teilungserklärung sei nur die Verteilung der Kosten durch besondere Verursachungsmomente geregelt. Wenn eine Trennung nach besonderen Bauteilen gewollt gewesen sei, hätte die Teilungserklärung klarer gefasst werden müssen. Auch bei der Rücklagenbildung nach § 11 (7) der Teilungserklärung werde nicht nach Bauteilen differenziert.

Im Hinblick auf die Kostenverteilung haben die Antragsgegner die Ansicht vertreten, es liege eine teilweise Antragsrücknahme vor, da die Aufhebung des Beschlusses zu TOP 8 zunächst unbedingt, später aber nur noch hilfsweise beantragt wurde. Diese Teilrücknahme müsse bei der Kostenregelung berücksichtigt werden.

Schließlich sei der Gegenstandswert zu niedrig angesetzt, denn allein der Anteil der Antragstellerinnen an der angegriffenen Sonderumlage habe ca. 15.000,00 EUR betragen.

Die Antragsgegner haben beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts abzuändern und den Haupt- und Hilfsantrag der Antragstellerinnen zurückzuweisen.

Die Antragstellerinnen haben beantragt, die Beschwerde zurückzuweisen.

Die Antragstellerin zu 1) hat klargestellt, dass sie eine Ungültigerklärung des Sonderumlagenbeschlusses begehre in Bezug auf alle Miteigentümer, die nicht Eigentümer eines Garagenabstellplatzes seien.

Die Antragstellerin zu 2) hat ihren Antrag allein auf ihre eigene Beteiligung an der Sonderumlage bezogen.

Die Antragstellerin zu 1) hat vorgetragen, die Teilungserklärung beabsichtige insbesondere in § 11 (3) und (6) eine möglichst weitgehende Aufteilung der Kosten auf diejenigen, für deren Eigentum sie entstehen, deshalb seien die Antragstellerinnen nicht mit den Kosten der Sanierung zu belasten.

Auch die Antragstellerin zu 2) hat die Auffassung vertreten, da sie nicht Eigentümerin eines Garagenabstellplatzes ist und deshalb keinen Nutzen von der Sanierung des Parkdeckes habe, sei sie nicht an den Kosten zu beteiligen.

Beide Antragstellerinnen haben die Auffassung vertreten, für die Sanierung des Parkhauses sei ein einstimmiger Beschluss erforderlich, da sie über eine Instandsetzung hinausgehe und auch ästhetische Veränderungen, Verbesserungen und Umstrukturierungen enthalte. Zum Beweis haben sich die Antragsteller auf die Einholung eines gerichtlichen Sachverständigengutachtens berufen.

Das Landgericht hat durch Beschluss vom 30.06.2003 (Bl. 300-309 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss hinsichtlich der Kosten und des Gegenstandswertes abgeändert, im übrigen aber die Beschwerde der Antragsgegner zurückgewiesen. Es ist der Auslegung der Teilungserklärung durch das Amtsgericht gefolgt und hat die Auffassung vertreten, die Kosten der Sanierung des Parkhauses ließen sich eindeutig und zweifelsfrei denjenigen Miteigentümern zuordnen, die Sondereigentum an dem Parkhaus haben. Ausschließlich ihnen seien auch die Abnutzungserscheinungen des Parkhauses zuzuordnen, auch komme nur ihnen der Nutzen der beschlossenen Sanierung zu Gute. Dagegen könnten die übrigen Miteigentümer weder einen der sanierten Parkplätze nutzen, noch führe die Sanierung zu einer Wertsteigerung ihres Sondereigentums.

Gegen diesen ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 11.08.2003 zugestellten Beschluss haben die Antragsgegner mit am 18.08.2003 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz sofortige weitere Beschwerde eingelegt, mit der sie die Zurückweisung der Anfechtungsanträge der Antragstellerin weiterverfolgen.

Sie rügen die Auslegung der Teilungserklärung durch das Landgericht als rechtsfehlerhaft, da nicht berücksichtigt worden sei, dass § 11 (6) der Teilungserklärung auch einen besonderen Entstehungsgrund der Kosten erfordere. Auch mit dem Passus " aus sonstigen Gründen" könnten nur verhaltensbedingte Gründe gemeint sein, die wegen Betonschäden erforderliche Sanierung des Parkhauses habe aber nichts mit dem Verhalten der Teileigentümer zu tun. Eine Trennung der Kosten nach den betroffenen Bauteilen sei mit der Teilungserklärung gerade nicht gewollt, wie auch das Beispiel der Schäden in den Treppenhäusern belege, für deren Beseitigung die Schadensverursacher einzutreten hätten. Wenn eine Kostentragung entsprechend der Eigentumsbeteiligung an einzelnen Bauteilen gewollt gewesen wäre, wäre bei der teilweise perfektionistischen Formulierung der Teilungserklärung eine so bedeutsame Frage eindeutiger geregelt worden.

Die Antragstellerinnen sind der weiteren Beschwerde entgegengetreten unter Wiederholung und Vertiefung ihres bisherigen Vortrags.

Die Antragstellerin zu 2) rügt zusätzlich die Prozessvollmacht des Verfahrensbevollmächtigten der Antragsgegner.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner ist zulässig (§ 45 Abs. 1 WEG), insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Die Prozessvollmacht der bei Beschwerdeeinlegung amtierenden Verwalterin ist vorgelegt worden.

Die weitere Beschwerde hat auch in der Sache Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Rechtes beruht (§§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Die Beteiligung der Miteigentümer, die wie die Antragstellerinnen nicht über Teileigentum in dem Parkhaus verfügen, an der zur Finanzierung der Sanierung des Parkdecks beschlossenen Sonderumlage verstößt nicht gegen die Teilungserklärung, deshalb widerspricht der angefochtene Beschluss zu TOP 8 a über die Sonderumlage nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Für die Feststellung des Inhalts der Teilungserklärung, hier insbesondere der §§ 7 und 11 hinsichtlich der Kostenverteilung, ist zunächst davon auszugehen, dass nach Eintragung der Teilungserklärung im Grundbuch die Vereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums geworden ist und nunmehr den allgemeinen Grundsätzen für Eintragungsbewilligungen und Grundbucheintragungen unterliegt. Es ist nur auf den Wortlaut und den Sinn des im Grundbuch Eingetragenen abzustellen, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Beobachter als nächstliegende Bedeutung der Gemeinschaftsordnung ergibt. Damit kommt es für die Erklärung also nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 10 Rdnr. 53; Staudinger/Kreuzer, BGB, Stand Juni 1997, § 10 WEG, Rdnr. 44; Palandt/Bassenge: WEG, 64. Aufl., § 10, Rdnr. 8; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 10, Rdnr. 15; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschluss vom 07.03.2003 -20 W 431/2000- und Beschluss vom 28.01.2004 -20 W 124, 180/2003-). Diese Auslegung hat das Rechtsbeschwerdegericht selbständig - ohne Bindung an die Auffassung der Vorinstanzen - vorzunehmen (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 45, Rdnr. 87; Staudinger/Bub, aaO., § 45 WEG, Rdnr. 40; Niedenführ/Schulze, aaO., § 45, Rdnr. 41).

Bei der rechtlichen Bewertung ist zunächst davon auszugehen, dass zwar eine Mehrhausanlage vorliegt, dass aber keine Verselbständigung der Teilgemeinschaften vorliegt, insbesondere die Teilungserklärung nicht die Bildung separater Abrechungskreise vorsieht, wie sie die Antragstellerinnen im Ergebnis anstreben, auch nicht im Verhältnis zu dem am Parkhauses gebildeten Teileigentum.

Sowohl hinsichtlich des Wohn-, als auch des Teileigentums gilt für alle Kosten der Instandhaltung, Instandsetzung, sonstigen Verwaltung und eines gemeinschaftlichen Gebrauchs des gemeinschaftlichen Eigentums der Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG i. V. m § 1 Abs. 6 WEG, nämlich Kostentragung im Verhältnis der Miteigentumsanteile. Eine Regelung in der Gemeinschaftsordnung, die diese Kostenverteilung abweichend regelt, muss eindeutig und klar sein und dem Bestimmtheitsgrundsatz genügen, bei Zweifeln am Regelungsinhalt gilt die gesetzliche Regel des § 16 Abs. 2 WEG (BayObLG ZMR 1999, 48, 49; OLG Köln OLG-Report 2002, 91; OLG Hamburg ZMR 2004, 614; Senatsbeschluss vom 27.04.2004 -20 W 183/02-).

An einer derartigen eindeutig vom Grundsatz der Kostentragung im Verhältnis der Miteigentumsanteile abweichenden Regelung fehlt es entgegen der Auffassung der Vorinstanzen im vorliegenden Fall.

Es geht hier nicht um die Instandhaltung des räumlichen Bereichs des einzelnen Garagenabstellplatzes, sondern um die Sanierung des Parkhauses im Ganzen. Schon deshalb kann die in II (5) der Teilungserklärung geregelte Instandhaltungsverpflichtung der Miteigentümer, die an einem Abstellplatz ein Sondernutzungsrecht haben, nicht auch im vorliegenden Fall entsprechend angenommen werden für die Kostentragungspflicht der Teileigentümer, die einen Garagenabstellplatz haben. Auch in § 7 (1) der Teilungserklärung ist lediglich die Instandhaltung und Instandsetzung der zu dem Sondereigentum gehörenden Räume und Gebäudeteile sowie der dem Sondereigentum zugeordneten Sondernutzungsbereiche geregelt. Die für die vorliegende Entscheidung maßgebliche Bestimmung der Teilungserklärung ist deshalb der § 11 (1), wonach alle Ausgaben, die gemeinschaftliches Eigentum betreffen, von den Wohnungseigentümern gemeinschaftlich grundsätzlich nach dem Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile getragen werden, soweit nicht in der Teilungserklärung ein anderer Verteilungsschlüssel vereinbart ist, wobei gleiches auch für Sonderumlagen gilt.

Die Regelung in § 11 (6) der Teilungserklärung ist nach Auffassung des Senats für die streitgegenständlichen Sanierungskosten nicht anwendbar. Die Vorinstanzen haben diese Bestimmung zu Unrecht als in der Teilungserklärung vereinbarter anderer Verteilungsschlüssel herangezogen und nicht berücksichtigt, dass danach außer der eindeutigen Zurechenbarkeit der Kosten Voraussetzung ist, dass die Kosten durch unsachgemäße Behandlung oder durch einen das gewöhnliche Maß übersteigenden Verbrauch oder Gebrauch entstanden sind. Im Grunde handelt es sich bei dieser Bestimmung um die Regelung eines Schadensersatzanspruchs auf Grund von Verstößen gegen die in § 14 Nr. 1 und Nr. 2 WEG enthaltene Verpflichtung zu schonendem Gebrauch von Sonder- und Gemeinschaftseigentum.

Um eine derartige Fallgestaltung, die beispielsweise vorliegen würde, wenn ein Teileigentümer auf Grund eines Fahrfehlers die Parkhauswand beschädigt hätte, geht es vorliegend aber nicht. Die Antragstellerinnen behaupten selbst nicht, dass die beschlossene Sanierung auf Grund eines unsachgemäßen Gebrauchs des Parkhauses durch die Teileigentümer erforderlich geworden wäre. Zu Recht verweisen die Antragsgegner darauf, dass die in § 11 (6) weiter aufgeführte Alternative, dass die eindeutig einzelnen Miteigentümern oder Eigentümergruppen zuordenbare Kosten "aus sonstigen Gründen" entstehen, nur so ausgelegt werden kann, dass die Ursachen der Kosten einer unsachgemäßen Behandlung oder übermäßigem Gebrauch vergleichbar sein müssen. Bei einer Auslegung dahingehend, dass die Alternative "aus sonstigen Gründen" keine derartige Beschränkung enthält, wie die Antragstellerinnen meinen, wäre die vorangestellte Voraussetzung der unsachgemäßen Behandlung oder des übermäßigen Gebrauchs ohne jeden Sinn. Die Regelung wäre bei einer Auslegung im Sinn der Antragstellerinnen jedenfalls so unklar, dass sie den in § 11 (1) der Teilungserklärung bzw. den gesetzlichen Grundsatz des § 16 Abs. 2 WEG nicht wirksam abändern könnte.

Auf die Nutzungsmöglichkeit und das Sanierungsinteresse der Antragstellerinnen hinsichtlich des Parkdecks kommt es für die Kostenverteilung nicht entscheidend an. Bei einer Mehrhausanlage, bei der -wie bereits ausgeführt- in der Teilungserklärung keine Verselbständigung der Teilgemeinschaften, auch nicht hinsichtlich der Teileigentümer des Parkhauses, enthalten ist, ist die tatsächliche Nutzung von baulichen Anlagen in einem der zur Gemeinschaft gehörenden Häuser kein Kriterium für die Kostenbeteiligung. Alle Teile des Parkhauses, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, also die Fundamente, das Dach, die tragenden Decken und Wände, ferner Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen wie Treppenhäuser und Fahrstühle sind auch in dem sog. Parkhaus zwingend gemäß § 5 Abs. 2 WEG Gemeinschaftseigentum. Es gilt hier insoweit nichts anderes als auch sonst für die Kosten von Gemeinschaftseinrichtungen wie z. b. dem Aufzug, der nur in einem Haus einer Mehrhausanlage vorhanden ist und den die Miteigentümer mit Sondereigentum in den anderen Häusern nicht nutzen (vgl. hierzu BGH NJW 1984, 2576=WuM 1985,33; BayObLG WuM 1992, 155). Das Kriterium der Nutzung ist nur dann von Bedeutung für die Kostentragung, wenn darauf in der Teilungserklärung oder einer Vereinbarung abgestellt worden ist. Dieser Ausnahmefall ist vorliegend, wie bereits ausgeführt, nicht gegeben.

Demnach verstößt die Beteiligung auch der Miteigentümer, die wie die Antragstellerinnen nicht Teileigentümer von Garagenabstellplätzen sind, an der zu TOP 8 a beschlossenen Sonderumlage nicht gegen die Teilungserklärung.

Der Beschluss ist auch nicht wegen Unbestimmtheit unwirksam. Die auf die einzelnen Miteigentümer entfallenden Anteile brauchen nicht der Höhe nach bei der Sonderumlage mitbeschlossen zu werden. Es ist ausreichend, wenn der Beschluss selbst nur den Verteilungsmaßstab festlegt, so dass sich der geschuldete Betrag ohne weiteres errechnen lässt (OLG Düsseldorf ZWE 2002, 90, BayObLG NZM 2003, 66 = NJW 2003, 2323; KG NZM 2002, 873; Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 28 Rdnr. 38). Diese Voraussetzung ist vorliegend deshalb erfüllt, weil bei der Auslegung von TOP 8 a, der die Sonderumlage betrifft, der unter TOP 8 gefasste Beschluss über die Sanierung des Parkdecks, die durch die Sonderumlage finanziert werden soll, mit zu berücksichtigen ist. In TOP 8 ist aber sowohl der maximale Finanzierungsbetrag von 1 Mio. DM enthalten, als auch die ausdrückliche Feststellung, dass alle Eigentümer, auch diejenigen, die kein Teileigentum am Parkhaus haben, im Verhältnis ihrer Miteigentumsanteile die Kosten der Parkhaussanierung tragen müssen.

Der Antrag der Antragstellerinnen auf Ungültigerklärung des Sonderumlagenbeschlusses war deshalb unbegründet und zurückzuweisen.

Der zu TOP 8 der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.09.2001 gefasste Beschluss über die Sanierung selbst ist dagegen nicht Gegenstand der amtsgerichtlichen Entscheidung und auch nicht der Verfahren der Erst- und der weiteren Beschwerde geworden. Innerhalb der Anfechtungsfrist nach § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG haben die Antragstellerinnen sowohl den zu TOP 8 gefassten Sanierungsbeschluss als auch den zu TOP 8 a gefassten Sonderumlagenbeschluss angefochten. Die erst in der mündlichen Verhandlung vom 16.01.2002 erklärte hilfsweise Anfechtung von TOP 8 ist nicht zulässig. Aus Gründen der Rechtssicherheit muss innerhalb der Anfechtungsfrist feststehen, welche Beschlüsse in Bestandskraft erwachsen und welche nicht, eine nur hilfsweise Anfechtung ist damit nicht vereinbar. Die Ausübung von Gestaltungsrechten wie die Anfechtung ist bedingungsfeindlich, da dem Empfänger keine Ungewissheit und kein Schwebezustand zugemutet werden kann (Palandt/Heinrichs: BGB, 64. Aufl., Einf. vor § 158, Rdnr. 13). Dies gilt auch für die Anfechtung von Beschlüssen der Wohnungseigentümerversammlung. Die "hilfsweise" beantragte Ungültigerklärung des Sanierungsbeschlusses ist deshalb als teilweise Antragsrücknahme auszulegen. Weil die Anfechtung des Sanierungsbeschlusses nicht Gegenstand des Verfahrens der weiteren Beschwerde geworden ist, braucht der Senat zur Wirksamkeit des Sanierungsbeschlusses keine Stellung zu nehmen, obwohl der "Hauptantrag" der Antragstellerinnen in der weiteren Beschwerde erfolglos geblieben ist.

Den Antragstellerinnen waren die Gerichtskosten sämtlicher Instanzen aufzuerlegen, weil sie unterlegen sind (§ 47 Satz 1 WEG). Für die Anordnung der Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegner hat der Senat keine Veranlassung gesehen, da das Unterliegen dazu nicht ausreicht.

Die Festsetzung der Geschäftswerte beruht auf § 48 Abs. 2 WEG und erfolgte in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Festsetzung des Landgerichts.

Die Kammer hat allerdings insoweit, als sie für die Antragstellerin zu 2) einen gesonderten Geschäftswert von 7.500,00 € festgesetzt hat, nicht berücksichtigt, dass dies nur die Beschwer der Antragstellerin zu 2) darstellt und die Interessen aller Beteiligter, auch der Antragsgegner, für den Geschäftswert maßgeblich sind.

Deren Interesse an der Gültigkeit des Sonderumlagenbeschlusses umfasst aber die Kostenbeteiligung sämtliche Miteigentümer. Auch die Erklärung der Antragstellerin zu 2) im Erstbeschwerdeverfahren, es gehe ihr nur um ihre Belastung mit der Sonderumlage, kann nicht zu einer Beschränkung des Geschäftswertes auf ihren Anteil führen, allenfalls zu einer Berücksichtigung bei der Beurteilung der Angemessenheit nach § 48 Abs. 3 Satz 3 WEG, wie sie die Kammer auch vorgenommen hat, indem sie von 25 % der auf die Miteigentümer ohne Teileigentum am Parkhaus entfallenden Kosten ausgegangen ist. Wäre die Anfechtung der Antragstellerin zu 2) begründet gewesen, hätte dies zur Ungültigerklärung des Sonderumlagenbeschlusses insgesamt geführt, nicht nur zu einer teilweisen Ungültigerklärung hinsichtlich ihres Kostenanteils. Ob eine beschränkte Anfechtung mit dem Inhalt, dass der Sonderumlagenbeschluss nicht für die Antragstellerin gilt, zulässig gewesen wäre, kann dahingestellt bleiben, da diese Einschränkung nicht während der Anfechtungsfrist erklärt worden ist. Der Senat hat deshalb die Geschäftwertfestsetzung einheitlich für alle Beteiligten vorgenommen.

Ende der Entscheidung