Judicialis Rechtsprechung

2. Eine derartige bei Anhängigmachung eines Antrags der Gemeinschaft im WEG-Verfahren bestehende Ermächtigung gilt auch nach Abberufung des Verwalters weiter, es sei denn, sie wird durch einen Beschluss der Gemeinschaft widerrufen oder der neue Verwalter tritt in das Verfahren ein.

3. Die Gemeinschaft ist nicht deshalb gehindert, sich auf ein in der Teilungserklärung enthaltenes Verbot der Aufrechnung bzw. Zurückbehaltung gegenüber Wohngeldforderungen zu berufen, weil auch andere Wohnungseigentümer außer dem Antragsgegner säumig sind.

Die Beteiligten streiten um rückständiges Wohngeld nebst Zinsen für Dezember 2001 bis Juni 2002.

Nach § 10 Abs. 4 der Teilungserklärung der Gemeinschaft vom 29.02.1972 (auszugsweise vorgelegt auf Bl. 49-54 d. A.) ist das sich aus dem Wirtschaftsplan ergebende Wohngeld jeweils bis zum 3. des Monats im voraus zu entrichten, mit 4 % über dem jeweiligen Diskontsatz der ...bank zu verzinsen und der Wohnungseigentümer darf weder ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen, noch aufrechnen. Nach § 13 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung ist der Verwalter ermächtigt, das Wohngeld und die sonstigen Zahlungen im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer einzuziehen und diese gegenüber einem säumigen Wohnungseigentümer geltend zu machen.

Zu TOP 7 der Erbbauberechtigtenversammlung vom 31.03.1993 wurde beschlossen, dass der jeweilige Verwalter im eigenen Namen insbesondere Wohngeldbeitreibungen gerichtlich geltend machen und entsprechende Klagen unter Hinzuziehung von Rechtsanwälten führen kann. Weiter wurde zu TOP 6 der selben Versammlung beschlossen, dass der jeweilige Wirtschaftsplan solange Fortbestand hat, bis ein neuer Wirtschaftsplan für die Gemeinschaft beschlossen wurde (Bl. 56, 57 d. A.). Nach dem Verwaltervertrag vom 23.11.1998 war die Antragstellerin ermächtigt, die Erbbauberechtigtengemeinschaft in Angelegenheiten der laufenden Verwaltung gerichtlich im eigenen Namen zu vertreten, ohne dass es hierzu eines Mehrheitsbeschlusses bedurfte. In der Versammlung vom 15.12.1999 erfolgte die Beschlussfassung über den Wirtschaftplan 2000 mit der Maßgabe, dass dieser solange gilt, bis er durch einen neuen beschlossenen Wirtschaftsplan ersetzt wird. Ein Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom August 2000 über die Genehmigung des Wirtschaftsplans 2001 wurde auf Anfechtung hin wieder aufgehoben.

Die Antragstellerin wurde durch Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 14.11.2001 (Bl. 135 d. A.) als gewählte Verwalterin abberufen. Diesen Abberufungsbeschluss setzte das Amtsgericht in dem Anfechtungsverfahren 41 II 256/01 durch einstweilige Anordnung vom 04.12.2001 (Bl. 35-37 d. A.) außer Vollzug. Die Beschwerde gegen diese Entscheidung verwarf die Kammer mit Beschluss vom 22.01.2002 als unzulässig (Bl. 38-41 d. A.). Die einstweilige Anordnung änderte das Amtsgericht mit Beschluss vom 03.12.2002 ab und setzte die Abberufung der Antragstellerin wieder in Vollzug. Ferner wurde ab 01.01.2003 die Firma A und B GmbH als Verwalterin bis zur rechtskräftigen Entscheidung eingesetzt. Am 22.11.2003 erging der Beschluss des Amtsgerichts im Hauptsacheverfahren, durch den festgestellt wurde, dass die Verwalterbestellung der Antragstellerin zum 31.12.2002 endete. In einer einstweiligen Anordnung wurde verfügt, das die Fa. A & B die Gemeinschaft bis zur rechtskräftigen Entscheidung oder bis zu einer anderen einstweiligen Anordnung weiter verwaltet.

Die Antragstellerin hat mit am 10.06.2002 bei Gericht eingegangenem und dem Antragsgegner am 14.06.2002 zugestelltem Antrag rückständiges Wohngeld von monatlich 966,86 € für Dezember 2001 bis Juni 2002 in Höhe von 6.768,02 € nebst Zinsen und Kosten geltend gemacht. Zur Begründung ihrer Antragsbefugnis hat sie sich auf den Verwaltervertrag vom 23.11.1998, den § 13 Abs. 2 Nr. 2 der Teilungserklärung sowie auf den am 31.03.1993 zu TOP 7 gefassten Beschluss gestützt. Die Höhe der Wohngeldforderung hat die Antragstellerin aus dem am 15.12.1999 beschlossenen Wirtschaftsplan 2000 nebst der ebenfalls beschlossenen Fortgeltung hergeleitet.

Der Antragsgegner ist dem Zahlungsbegehren entgegengetreten, da kein rechtskräftiger Wirtschaftsplan für den beschlossenen Zeitpunkt vorliege, auch sei keine ordnungsgemäße Verwaltung durch die Antragstellerin gewährleistet. Er hat ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, da mehrere andere Miteigentümer, u. a. die Städtische Wohnungsgesellschaft X, keine Wohngeldzahlungen mehr leisteten und die Außenstände die Höhe des Jahreswirtschaftsplans überstiegen. Die Gemeinschaft treffe keine Maßnahmen zur Beitreibung der Außenstände und habe keinen Wohngeldanspruch, da sie nicht sicherstelle, dass kein Rückgriff der Gläubiger erfolgt.

Dem Antragsgegner ist durch Beschluss des Amtsgerichts vom 29.08.2002 (Bl. 15-18 d. A.) die antragsgemäße Zahlung von rückständigem Wohngeld nebst Zinsen und Kosten aufgegeben worden.

Dagegen hat der Antragsgegner unter Verweis auf sein erstinstanzliches Vorbringen Beschwerde eingelegt und die fehlende Aktivlegitimation der Antragstellerin, die als Notverwalterin anzusehen sei, gerügt.

Dem ist die Antragstellerin entgegengetreten mit dem Vortrag, auf Grund der Außervollzugsetzung des Abberufungsbeschlusses vom November 2001 sei das ursprüngliche Verwalterverhältnis unter Fortgeltung des Verwaltervertrages fortgesetzt worden. Im übrigen hat die Antragstellerin für ihre Antragsbefugnis auf die Ermächtigungen in der Teilungserklärung und dem Beschluss vom 31.03.1993 zu TOP 7 verwiesen. Der Beschluss über die Fortgeltung des Wirtschaftsplans 2000 sei wirksam und eine Zurückbehaltung schon nach der Teilungserklärung ausgeschlossen.

Die Kammer hat mit Beschluss vom 01.09.2004 (Bl. 162-167 d. A.) den amtsgerichtlichen Beschluss nur hinsichtlich Verwalterbearbeitungskosten von 118,62 € und geringfügiger Zinsansprüche abgeändert und die Beschwerde im Übrigen zurückgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, die Antragstellerin sei aktivlegitimiert, da sie durch die Außervollzugsetzung der Abberufung mit amtsgerichtlichem Beschluss vom 04.12.2001 auf Grund des bestehenden Verwaltervertrages und nicht als Notverwalterin weiter verwaltet habe. Die mittlerweile erfolgte Abberufung ändere nichts an der Verfahrensstandschaft der Antragstellerin.

Die Verpflichtung des Antragsgegners zur Wohngeldzahlung beruhe auf dem bestandskräftig beschlossenen Wirtschaftsplan 2000 samt Fortgeltungsbeschluss. Ein Zurückbehaltungsrecht stehe dem Antragsgegner nicht zu, da das Risiko der Zahlungssäumigkeit einzelner Wohnungseigentümer jeder Wohnungseigentümergemeinschaft immanent sei.

Gegen den ihm am 23.10.2004 zugestellten landgerichtlichen Beschluss hat der Antragsgegner mit am 02.11.2004 bei Gericht eingegangenem Fax-Schreiben seines Verfahrensbevollmächtigten sofortige weitere Beschwerde eingelegt. Zur Begründung wird ausgeführt, entgegen der Auffassung der Vorinstanzen gelte der Verwaltervertrag einschließlich der Ermächtigung gemäß § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG für die Antragstellerin seit ihrer Abberufung nicht mehr, da sie vom Amtsgericht als Notverwalterin bestellt worden sei. Für einen Notverwalter gelte aber Inhalt des mit einem abberufenen Verwalter geschlossenen Verwaltervertrages nicht weiter (KG WuM 2001, 627). Maßgeblich seien vielmehr die gesetzlichen Bestimmungen und die im Bestellungsbeschluss getroffenen Anordnungen. Der Ausschluss des Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrechtes gegenüber Wohngeldforderungen der Gemeinschaft könne auch nicht uneingeschränkt gelten. Die Gemeinschaft handele treuwidrig, wenn sie sich auf den Ausschluss berufe, obwohl sie grob gegen die ihr obliegenden Schutz- und Treuepflichten im Hinblick auf einzelne Mitglieder verstoße und insbesondere grob vertragswidriges und schädigendes Verhalten des von ihr bestellten Verwalters untätig hinnehme.

Der Beschluss des Amtsgerichts vom 04.12.2001 über die Außervollzugsetzung der Abberufung der Antragstellerin sei nichtig, da vor Zustellung des Anfechtungsantrags an die Mehrheit der Beteiligten erfolgt.

Die Antragstellerin tritt der weiteren Beschwerde entgegen mit dem Vortrag, wegen der Ermächtigung in der Teilungserklärung und durch TOP 7 der Erbbauberechtigtenversammlung vom 31.03.1993 komme es auf den Verwaltervertrag nicht an. Der Vortrag des Antragsgegners zur treuwidrigen Berufung auf den Ausschluss des Zurückbehaltungsrechts diene nur der Diffamierung der Antragstellerin.

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragsgegners ist gemäß § 45 Abs.1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er alleine zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO.

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass die Antragstellerin antragsbefugt war bei Verfahrenseinleitung und sich daran auch durch ihre zwischenzeitliche Abberufung nichts geändert hat.

Sowohl bei Eingang des Zahlungsantrags am 10.06.2002 als auch im Zeitpunkt der Zustellung an den Antragsgegner war die Antragstellerin als Verfahrensstandschafterin der Erbbauberechtigtengemeinschaft antragsbefugt. Zwar enthält die Teilungserklärung in § 13 Abs. 2 Nr. 2 nur die Ermächtigung zur Einziehung und Geltendmachung von Wohngeld im Namen und für Rechnung der Gemeinschaft, ohne dass darin die gerichtliche Geltendmachung in Form der Verfahrensstandschaft, also in eigenem Namen des Verwalters, enthalten wäre. Hierzu ist die Ermächtigung aber durch den Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 31.03.1993 zu TOP 7 erfolgt. Die Ermächtigung zur Prozessführung in eigenem Namen kann dem Verwalter außer in der Gemeinschaftsordnung oder dem Verwaltervertrag auch durch einen Mehrheitsbeschluss erteilt werden (Bärmann/Pick/Merle: WEG, 9. Aufl., § 27 Rdnr. 142, 143; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., vor §§ 43 ff., Rdnr. 77; Palandt/Bassenge: BGB, 65. Aufl., § 27 WEG, Rdnr. 16).

Die Abberufung der Antragstellerin durch den Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung vom 14.11.2001 ließ die Ermächtigung der Antragstellerin nicht entfallen, da der Vollzug der Abberufung durch die einstweilige Anordnung vom 04.12.2001 außer Vollzug gesetzt worden ist. Die Angriffe des Antragsgegners gegen diese einstweilige Anordnung sind unerheblich. Die dagegen eingelegte Beschwerde ist durch den Beschluss des Landgerichts vom 22.01.2002 -Az. 19 T 539/01- verworfen worden. Der Antragsgegner verkennt, dass Voraussetzung für den Erlass einer einstweiligen Anordnung nur die Anhängigkeit eines Hauptverfahrens, also der Eingang eines Antrags bei Gericht, nicht aber die Rechtshängigkeit, also die Zustellung des Antrags an den Antragsgegner, ist. Die einstweilige Anordnung kann auch ohne Anhörung des Antragsgegners und ohne mündliche Verhandlung ergehen (Niedenführ/Schulze, aaO., § 44, Rdnr. 20).

Zu Recht ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass die Antragstellerin nicht als gerichtlich bestellte Verwalterin, sondern weiterhin als gewählte Verwalterin tätig werden konnte, weil die Abberufung und die Kündigung des Verwaltervertrages zunächst in Folge der Außervollzugsetzung nicht wirksam geworden sind. Die Anfechtung des Abberufungs- bzw. Bestellungsbeschlusses führte noch nicht dazu, dass ein Verwalter im Sinn des § 26 Abs. 3 WEG fehlte, was Voraussetzung für eine Notverwalterbestellung gewesen wäre (Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 26 Rdnr. 236) . Davon abgesehen hat auch der gerichtlich bestellte Notverwalter nach allgemeiner Auffassung in jeder Hinsicht die gleiche Rechtsstellung, also auch die gleichen Aufgaben, Befugnisse und Pflichten wie ein von den Wohnungseigentümern selbst bestellter Verwalter (Niedenführ/Schulze, aaO., § 43, Rdnr. 54; Staudinger/Bub: WEG (2005), § 26, Rdnr. 503), er kann wirksam alle Geschäfte vornehmen, nicht nur die unaufschiebbaren. Vertretungsermächtigungen, die in der Teilungserklärung und/oder einem Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung nicht nur einem bestimmten Verwalter, sondern wie vorliegend generell dem jeweiligen Verwalter erteilt sind, gelten deshalb auch für den gerichtlich bestellten Verwalter.

Weiter zu Recht ist das Landgericht auch davon ausgegangen, dass die im maßgeblichen Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung gegebene Antragsbefugnis der Antragstellerin durch die zwischenzeitliche Änderung der einstweiligen Anordnung bzw. die Feststellung des Endes der Verwalterbestellung zum 31.12.2002 durch die amtsgerichtliche Hauptsacheentscheidung nicht entfallen ist. Sowohl die Invollzugsetzung der Abberufung ab 01.01.2003 durch die einstweilige Anordnung vom 03.12.2002 als auch die Feststellung des Endes der Verwalterbestellung zum 31.12.2002 ändern nichts an der Antragsbefugnis im allein maßgeblichen Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung, die im Juni 2002 erfolgt ist.

Für die Antragsbefugnis, wie die Verfahrensführungsbefugnis auf der Aktivseite heißt und die der Prozessführungsbefugnis des Zivilprozesses entspricht, gilt wie für alle Prozessvoraussetzungen, dass eine einmal gegebene Prozessvoraussetzung nach prozessualen Grundsätzen bestehen bleibt. Nach nahezu einhelliger Auffassung in Rechtsprechung und Literatur ist ein Verwalter deshalb auch nach seiner Abberufung befugt, ein zuvor als Verfahrensstandschafter eingeleitetes Verfahren fortzusetzen. Etwas anderes soll nur dann gelten, wenn die Wohnungseigentümer ausdrücklich die Befugnis des früheren Verwalters widerrufen oder der neue Verwalter das Verfahren übernimmt (KG WuM 1991, 628; BayObLG ZMR 1993, 584 und ZMR 1999, 54; OLG Düsseldorf ZMR 2000, 397 und WuM 2002, 283; Senat Beschluss vom 07.12.2005 -20 W 60/05-; OLG Köln NJW-RR 2004, 1668; Bärmann/Pick/Merle, aaO., § 27 Rdnr. 180; Niedenführ/Schulze, aaO., vor §§ 43 ff., Rdnr. 109; Reichert ZWE 2004, 211, 214; anderer Ansicht: Weitnauer: WEG, 9.Auflage, nach § 43, Rdnr. 16). Im vorliegenden Fall ist kein neuer Verwalter in das Verfahren eingetreten und auch kein wirksamer Widerruf der Prozessführungsbefugnis der Antragstellerin erfolgt, denn dieser hätte wie die Ermächtigung der Antragstellerin einen Beschluss der Erbbauberechtigtenversammlung über den Widerruf dieser Ermächtigung erfordert (Staudinger/Bub, aaO., § 27 Rdnr. 314). Dass ein derartiger Beschluss ergangen wäre, ist aber weder von den Tatsacheninstanzen festgestellt, noch vom Antragsgegner vorgetragen worden, so dass für das Rechtsbeschwerdeverfahren davon ausgegangen werden muss, dass kein Widerruf erfolgt ist.

Die Einwendungen des Antragsgegners gegen den geltend gemachten Wohngeldanspruch sind nicht berechtigt.

Nach Aufhebung des beschlossenen Wirtschaftsplans 2001 in Folge Anfechtung konnte die Vorschusspflicht des Antragsgegners auf den Wirtschaftsplan 2000 gestützt werden, da dessen Fortgeltung zusammen mit der Genehmigung des Wirtschaftsplans 2000 wirksam beschlossen worden war (Niedenführ/Schulze, aaO., § 28, Rdnr. 13 m. w. H.). Soweit sich der Antragsgegner auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft, ist dieses bereits nach § 10 Abs. 4 der Teilungserklärung ausgeschlossen. Es ist auch der Antragstellerin nicht verwehrt, sich darauf zu berufen, denn es geht vorliegend nur um die Wohngeldforderungen, die der Antragsgegner selbst schuldet, nicht um eine Ausfallhaftung wegen der Nichtzahlung anderer Erbbauberechtigter. Der Antragsgegner müsste die hier geltend gemachten Ansprüche in gleicher Weise erfüllen, wenn die übrigen Erbbauberechtigten ihren Verpflichtungen nachgekommen wären.

Ansprüche aus einer mangelhaften Verwaltung können nur gegenüber der Verwaltung geltend gemacht werden, Wohngeldansprüche stehen jedoch materiell-rechtlich der Gemeinschaft zu und nicht dem Verwalter, auch wenn er sie als Verfahrensstandschafter geltend macht. Darüber hinaus ist der Vorwurf der Untätigkeit der Gemeinschaft gegenüber schädigendem Verwalterverhalten nicht nachvollziehbar, nachdem die Antragstellerin durch die Erbbauberechtigtenversammlung am 14.11.2001 abberufen worden ist.

Die Gerichtskosten seines erfolglosen Rechtsmittels hat der Antragsgegner gemäß §§ 47 Satz 1 WEG, 97 Abs. 1 ZPO (analog) zu tragen.

Die Anordnung der Erstattung der außergerichtlicher Kosten im vorliegenden Verfahren entspricht der Billigkeit, da es sich um ein Beitreibungsverfahren handelt und es deshalb unbillig wäre, die gesamte Gemeinschaft mit Kosten zu belasten, die allein auf Grund des Zahlungsverzugs des Antragsgegners entstanden sind, § 47 Satz 2 WEG (Niedenführ/Schulze, aaO., § 47, Rdnr. 9; Palandt/Bassenge, aaO., § 47, Rdnr. 4 ).

Die Wertfestsetzung beruht auf § 48 Abs. 3 WEG (Hauptforderung).

Ende der Entscheidung