Judicialis Rechtsprechung

Der ehemalige Verwalter muss auch Bauunterlagen an die Wohnungseigentümergemeinschaft herausgeben, wenn er sie von dieser oder von dem Vorverwalter erhalten hat. Ein früherer Bauträger-Verwalter hat ggf. auch die Unterlagen herauszugeben, die er in seiner Eigenschaft als Bauträger und früherer Eigentümer erhalten hat.

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Gründe:

I.

Die Antragsteller bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der sich aus dem Rubrum ergebenden Liegenschaft. Der Antragsgegner war bis März des Jahres 2002 Verwalter der Wohnungseigentumsanlage. Am 19.04.2002 übergab der Antragsgegner die Verwaltung an die neue Verwalterin. Hierbei erstellte er ein Übergabeprotokoll, in welchem der Geschäftsführer der neuen Verwalterin den Erhalt der dort aufgeführten Unterlagen bestätigte. Wegen der Einzelheiten wird auf dieses Übergabeprotokoll (Bl. 26 ff d. A.) verwiesen. Am selben Tag fertigte der Geschäftsführer der neuen Verwalterin seinerseits ein Übergabeprotokoll (Bl. 31 d. A.), in dem die Herausgabe der noch verfahrensgegenständlichen Unterlagen, nämlich der Baugenehmigung nebst nachträglichen Baugenehmigungen, des Bauabnahmeprotokolls, der Abgeschlossenheitsbescheinigung, der Baupläne, Kanalpläne und des Abnahmeprotokolls des Gemeinschaftseigentums als "offen" bezeichnet wurde. Der Antragsgegner unterzeichnete dieses Protokoll.

Die Antragsteller haben behauptet, der Antragsgegner habe die in diesem Protokoll als offen bezeichneten Unterlagen noch in Besitz. Sie haben die Auffassung vertreten, dass der Antragsgegner dies mit der Unterzeichnung des vorgenannten Protokolls auch bestätigt habe.

Die Antragsteller haben vor dem Amtsgericht beantragt,

den Antragsgegner zu verpflichten, sämtliche Verwaltungsunterlagen betreffend die Wohnungseigentumsanlage X ...straße in O1n die Antragsteller zu Händen der Verwalterin herauszugeben, insbesondere:

- die Baugenehmigung nebst nachträglicher Baugenehmigungen und Änderungen

- das Bauabnahmeprotokoll

- die Abgeschlossenheitsbescheinigung

- sämtliche Baupläne und Kanalpläne

- das Abnahmeprotokoll des Gemeinschaftseigentums

- Videoband der Firma Y

sowie alle sonstigen aus der Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage herrührenden Unterlagen.

Der Antragsgegner hat beantragt,

den Antrag kostenpflichtig zurückzuweisen.

Er hat behauptet, die streitgegenständlichen Unterlagen befänden sich nicht in seinem Besitz, er habe diese nie erhalten.

Das Amtsgericht hat den Antragsgegner mit Beschluss vom 31.05.2005 (Bl. 41 ff d. A.), auf dessen Begründung verwiesen wird, verpflichtet, die Baugenehmigung nebst nachträglicher Baugenehmigungen, das Bauabnahmeprotokoll, die Abgeschlossenheitsbescheinigung, Baupläne und Kanalpläne sowie das Abnahmeprotokoll des Gemeinschaftseigentums an die Antragsteller zu Händen der Verwalterin herauszugeben. Im Übrigen hat es den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen.

Hiergegen hat der Antragsgegner sofortige Beschwerde eingelegt. Er hat die Ansicht vertreten, das Amtsgericht habe zu Unrecht unterstellt, dass ihm die streitgegenständlichen Unterlagen zu Beginn seiner Hausverwaltertätigkeit übergeben worden seien.

Er hat beantragt,

den Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 31.05.2005 insoweit aufzuheben, als dem Antrag der Antragstellerin stattgegeben wurde und auch insoweit den Antrag zurückzuweisen.

Die Antragsteller haben beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

Sie haben die Auffassung vertreten, der Antragsgegner habe durch seine widerspruchslose Unterschrift auf dem Übergabeprotokoll erklärt, tatsächlich noch im Besitz der entsprechenden Unterlagen zu sein.

Durch den angefochtenen Beschluss (Bl. 83 ff d. A.), auf den ebenfalls verwiesen wird, hat das Landgericht den Beschluss des Amtsgerichts abgeändert und den Antrag der Antragsteller zurückgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, dass den Antragstellern ein Anspruch auf Herausgabe der streitgegenständlichen Unterlagen nicht zustehe, weil nicht feststellbar sei, dass der Antragsgegner Besitz an diesen Unterlagen erlangt hätte. Für den Besitz des Antragsgegners an den streitgegenständlichen Unterlagen streite auch keine tatsächliche Vermutung. Aus dem Übergabeprotokoll der neuen Verwalterin, in dem die streitgegenständlichen Unterlagen jeweils mit dem Begriff "offen" versehen seien, ließe sich dies nicht herleiten.

Gegen diesen Beschluss haben die Antragsteller mit Schriftsatz vom 26.10.2005 (Bl. 95 d. A.) sofortige weitere Beschwerde eingelegt, die sie mit weiterem Schriftsatz vom 10.01.2006 (Bl. 114 ff d. A.) begründet haben. Sie rügen, dass das Landgericht verkannt habe, dass der Antragsgegner die Wohnanlage sowohl als Gesellschafter des bürgerlichen Rechts als Bauträger errichtet habe als auch erster Verwalter gewesen sei. Gegebenenfalls wäre der Antragsgegner verpflichtet gewesen, die im Einzelnen bezeichneten Unterlagen zu beschaffen und an die Antragsteller herauszugeben.

Sie beantragen,

den Beschluss des Landgerichts Gießen vom 04.10.2005 zu Aktenzeichen 7 T 309/05 aufzuheben und den Beschluss des Amtsgerichts Friedberg vom 31.05.2005 zu Aktenzeichen 810 II 20/04 aufrecht zu erhalten.

Der Antragsgegner beantragt,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Er tritt der sofortigen weiteren Beschwerde entgegen. Hinsichtlich der Einzelheiten seines Vorbringens wird auf den Inhalt des Schriftsatzes vom 22.02.2006 (Bl. 122 ff d. A.) Bezug genommen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, so insbesondere form- und fristgerecht eingelegt worden. Sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg.

Der angefochtene Beschluss beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die hin er lediglich durch den Senat als Rechtsbeschwerdegericht zu überprüfen ist, §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO.

Es ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden, dass das Landgericht einen Herausgabeanspruch der Antragsteller gegenüber dem Antragsgegner im Hinblick auf die verfahrensgegenständlichen Unterlagen aus den §§ 675, 667 BGB abgelehnt hat. Zwar besteht auf Grund dieser Vorschriften grundsätzlich die Pflicht des Verwalters, nach der Abberufung alles, was er zur Ausführung seiner Tätigkeit erlangt hat, herauszugeben (vgl. hierzu Riecke/Schmid/Abramenko, WEG, § 26 Rz. 74; Staudinger/Bub, WEG, Stand Juli 2005, § 26 WEG Rz. 403; Köhler/Bassenge, Anwaltshandbuch Wohnungseigentumsrecht, Teil 3 Rz. 32; Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 26 Rz. 37; Niedenführ/Schulze, WEG, 7. Aufl., § 26 Rz.105; jeweils m. w. N. aus der Rechtsprechung). Damit muss der ehemalige Verwalter auch Bauunterlagen herausgeben, wenn er diese von der Eigentümergemeinschaft oder von dem Vorverwalter erhalten hat (Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 3 Rz. 42). Es besteht allerdings gegenüber dem Beauftragten so lange kein Anspruch auf Herausgabe des Erlangten nach § 667 BGB, wie dieser noch nichts aus der Geschäftsbesorgung erlangt hat (BGHZ 107, 88, 90). Zu Recht ist das Landgericht in diesem Zusammenhang davon ausgegangen, dass der Auftraggeber (hier: die Antragsteller) darlegen und beweisen muss, dass der Beauftragte (hier: der Antragsgegner) durch die Vermögensverwaltung etwas erlangt hat. Der Beauftragte muss dann den Verbleib dartun und beweisen und sich gegebenenfalls entlasten (vgl. BGH WM 1987, 79, 80; Münchener Kommentar/Seiler, BGB, 4. Aufl., § 667 Rz. 26 m. w. N.).

Das Landgericht hat im angefochtenen Beschluss festgestellt (vgl. Seiten 5 ff des angefochtenen Beschlusses), dass und warum es in tatsächlicher Hinsicht nicht davon ausgehen könne, dass der Antragsgegner die verfahrensgegenständlichen Unterlagen erlangt hätte. Nach §§ 43 Abs. 1 WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 559 ZPO sind für die Prüfung durch das Gericht der weiteren Beschwerde die in der angefochtenen Entscheidung rechtsfehlerfrei festgestellten Tatsachen maßgebend. Eine Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse in der dritten Instanz ist damit ausgeschlossen. Tatsachenfeststellungen und die Beweiswürdigung kann das Rechtsbeschwerdegericht nur darauf überprüfen, ob der maßgebliche Sachverhalt ausreichend erforscht ist (§ 12 FGG), ob bei der Erörterung des Beweisstoffs alle wesentlichen Umstände berücksichtigt sind (§ 25 FGG), ob die Beweiswürdigung in sich widerspruchsfrei ist und nicht gegen Denkgesetze oder allgemeine Erfahrungssätze verstößt und ob die Beweisanforderungen zu hoch oder zu niedrig angesetzt sind (vgl. dazu etwa Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 46; Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rz. 42 ff). Dem Gericht der weiteren Beschwerde ist eine eigene Beweiswürdigung verwehrt; der vom Tatgericht gezogene Schluss muss nur rechtlich möglich, nicht aber zwingend sein (vgl. Keidel/Kuntze/Meyer-Holz, a.a.O., § 27 Rz. 43 m. w. N.).

Nach diesen Maßgaben unterliegt die landgerichtliche Beweiswürdigung keinen rechtlichen Bedenken. Die Würdigung der vorgelegten Urkunden durch das Landgericht und der daraus gezogene Schluss ist jedenfalls rechtlich möglich. Zwingend braucht die Tatsachenwürdigung - wie dargelegt - nicht zu sein. Die Eintragungen in dem vorgelegten Übergabeprotokoll der neuen Verwalterin sind nicht in einer Art und Weise eindeutig, dass lediglich die von den Antragstellern - und dem folgend dem Amtsgericht - vorgenommene Auslegung denkbar wäre.

Das Landgericht hat auch nicht gegen den Amtsermittlungsgrundsatz (§§ 43 Abs. 1 WEG, 12 FGG) verstoßen. Zutreffend hat das Landgericht darauf hingewiesen, dass angesichts der Sachlage die Antragsteller hätten dazu vortragen müssen, wie dem Antragsgegner der Besitz an den genannten Schriftstücken eingeräumt wurde (vgl. Seite 5 des angefochtenen Beschlusses). Dazu fehlt es im Vortrag der Antragsteller in den Tatsacheninstanzen an hinreichenden und tragfähigen Anhaltspunkten. Lediglich im Schriftsatz vom 06.10.2005, der beim Landgericht nach Durchführung der mündlichen Verhandlung und unmittelbar vor Ausfertigung des angefochtenen Beschlusses eingegangen ist, haben die Antragsteller vorgetragen, dass vorliegend der Verwalter als Erstverwalter mit dem Bauträger identisch gewesen sei. Dazu findet sich zuvor weder in den Schriftsätzen der Antragsteller oder deren Anlagen noch in den Protokollen der mündlichen Verhandlungen in den Vorinstanzen ein Anhalt. In dem mit der Antragsschrift vorgelegten Schreiben wird dem Antragsgegner als ehemaligem Verwalter lediglich vorgeworfen, "den Bauträger" nicht in Anspruch genommen zu haben. Auf eine "Identität" zwischen Verwalter und Bauträger lässt dies keinesfalls schließen. Sowohl in diesem Schreiben vom 10.09.2003, Seite 2, als auch in den Tatsacheninstanzen dieses Verfahrens haben denn die Antragsteller ihren Herausgabeanspruch lediglich darauf gestützt, dass der Antragsgegner die Unterlagen als Verwalter erhalten habe (vgl. den amtsgerichtlichen Beschluss, Seite 2, Schriftsatz vom 05.09.2005, Seite 1).

Einer weiteren Sachaufklärung durch das Landgericht zu diesem Gesichtspunkt bedurfte es jedenfalls bereits deshalb nicht, weil die Antragsteller ausweislich ihres Vorbringens im weiteren Beschwerdeverfahren an dieser Behauptung offensichtlich nicht mehr festhalten. Nunmehr tragen sie vor (Seiten 1 und 3 des Schriftsatzes vom 10.01.2006), dass der Antragsgegner zusammen mit zwei weiteren Gesellschaftern als Gesellschaft bürgerlichen Rechts Bauträger gewesen sei.

Zwar könnte der Bauträger-Eigenschaft im gegebenen Zusammenhang durchaus Bedeutung zukommen, weil ein früherer Bauträger-Verwalter grundsätzlich auch die Unterlagen herauszugeben hat, die er in seiner Eigenschaft als Bauträger und früherer Eigentümer erhalten hat. Dies sind unter anderem auch die Unterlagen, die die Planung, Errichtung, Abrechnung und Mängelbeseitigung des Bauvorhabens betreffen. Dies gilt nach § 402 BGB jedenfalls dann, wenn der Bauträger-Verwalter die Gewährleistungsansprüche hinsichtlich des in seinem Namen errichteten Objekts im Rahmen der Veräußerung der Wohneinheiten an die Erwerber abgetreten hat (vgl. im Einzelnen Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 26 Rz. 106; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 403 a; vgl. auch Riecke/Schmid/Abramenko, a.a.O., § 26 Rz. 74; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 26 Rz. 105; Köhler/Bassenge, a.a.O., Teil 3 Rz. 43 ff; Köhler ZWE 2002, 255, 257; Müller ZWE 2002, 391, 395, jeweils mit vielfältigen weiteren Nachweisen; OLG Hamm OLGZ 1988, 29; BayObLG NZM 2001, 469). Es kommt dann nicht darauf an, ob der Bauträger-Verwalter die Unterlagen als Verwalter oder Bauträger besessen hat (vgl. hierzu Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 26 Rz. 106; OLG Hamm OLGZ 1988, 29). Der Besitz ist eine tatsächliche Sachherrschaft und kann nur einheitlich ausgeübt werden (vgl. OLG Köln BauR 1980, 283).

Der Antragsgegner hatte aber im Erstbeschwerdeverfahren ausdrücklich behauptet, er sei nie im Besitz der verfahrensgegenständlichen Unterlagen gewesen, sondern lediglich Mitglied einer Bauherrengemeinschaft, die der Bauträger des Objekts gewesen sei. Ersteres ist - wovon auch das Landgericht ausweislich Seite 5 des angefochtenen Beschlusses ausgegangen ist - von den Antragstellern nie unter Benennung konkreter Tatsachen in Abrede gestellt bzw. widerlegt worden. Lediglich im bereits oben zitierten Schriftsatz vom 06.10.2005 ist behauptet worden, dass Verwalter und Bauträger identisch gewesen seien, was immerhin auf einen Besitz des Antragsgegners an den Unterlagen hindeuten könnte. Dies wird jedoch - wie ebenfalls bereits ausgeführt - von den Antragstellern selbst im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr in dieser allgemeinen Form aufrecht erhalten, so dass eine diesbezügliche Sachaufklärung entbehrlich wäre. Die Antragsteller haben nunmehr vorgetragen, dass der Antragsgegner lediglich Mitglied einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts gewesen sei, die als Bauträger fungiert habe. Dies bedeutet jedoch nicht zwingend, dass er als solcher auch im Besitz der verfahrensgegenständlichen Unterlagen gewesen sein müsste (vgl. zu den Besitzverhältnissen bei der Gesellschaft bürgerlichen Rechts etwa Palandt/Bassenge, BGB, 65. Aufl., § 854 Rz. 11 ff m. w. N.; Münchener Kommentar/Joost, a.a.O., § 854 Rz. 24). Auch eine tatsächliche Vermutung des Besitzes ließe sich hieraus noch nicht ableiten. Näheres Vorbringen hierzu, zu den ursprünglichen Eigentumsverhältnissen und auch zu den vertraglichen Verhältnissen des Bauträgers/der Bauträgerin zu den Wohnungseigentümern fehlt gänzlich.

Bereits das Landgericht ist also zutreffend davon ausgegangen, dass die Antragsteller zur Besitzerlangung durch den Antragsgegner nichts vorgetragen hatten. Es ist deshalb nicht rechtsfehlerhaft, dass das Landgericht hinreichende Anhaltspunkte für weitere tatsächliche Ermittlungen nicht gesehen hat. Das lediglich pauschale Vorbringen der Antragsteller im weiteren Beschwerdeverfahren, eine nicht näher beschriebene Gesellschaft bürgerlichen Rechts, deren Mitglied der Antragsgegner gewesen sei, sei als Bauträger aufgetreten, ist in dieser Form neu und schon deshalb im Rechtsbeschwerdeverfahren nicht mehr zu berücksichtigen (vgl. Bärmann/Pick/Merle, a.a.O., § 45 Rz. 85; Niedenführ/Schulze, a.a.O., § 45 Rz. 40). In den Tatsacheninstanzen hatte lediglich der Antragsgegner im Zusammenhang mit den Besitzverhältnissen an den Bauunterlagen ausgeführt, er sei Mitglied einer Bauherrengemeinschaft gewesen (vgl. zu den diesbezüglichen unterschiedlichen rechtlichen Gestaltungsmöglichkeiten: Münchener Kommentar/Ulmer, a.a.O., Vor § 705 Rz. 47; Palandt/Sprau, a.a.O., § 705 Rz. 38). Daraus lässt sich noch nichts Konkretes herleiten, zumal die Antragsteller in der Folge - wie dargelegt - behauptet hatten, Bauträger und Verwalter seien identisch. Eine Aufhebung des angefochtenen Beschlusses und Zurückverweisung des Verfahrens an das Landgericht zur näheren Sachaufklärung wegen Verstoßes gegen die Amtsermittlungspflicht scheidet angesichts dessen aus. Das neue Vorbringen wäre überdies im Hinblick auf die tatsächliche Sachherrschaft - wie oben angesprochen - immer noch unergiebig. Die Folge ist, dass auch von daher nicht davon ausgegangen werden kann, der Antragsteller habe allein aufgrund der Mitgliedschaft in der Gesellschaft bürgerlichen Rechts, die Bauträger des Anwesens war, die verfahrensgegenständlichen Unterlagen im Sinne des § 667 BGB "erlangt".

Aus diesen Erwägungen ergibt sich gleichzeitig, dass der von der weiteren Beschwerde für sich reklamierte Verschaffungsanspruch im Hinblick auf die verfahrensgegenständlichen Unterlagen nach den §§ 675, 666, 259, 260 BGB nicht besteht. Abgesehen davon, dass zweifelhaft wäre, ob sich dieser Verschaffungsanspruch überhaupt auf die offensichtlich im Original herausverlangten Unterlagen beziehen könnte (vgl. etwa OLG Köln BauR 1980, 263; OLG Hamm OLGZ 1988, 29, die lediglich einen Anspruch auf Herausgabe von Fotokopien annehmen), ist er von der Rechtsprechung auf die Fälle beschränkt worden, in denen Verwalter und Bauträger bzw. Veräußerer identisch sind. Bei dieser besonderen Fallgestaltung kann ein Verschaffungsanspruch im Hinblick auf die §§ 402, 444 BGB a. F. auch dann bestehen, wenn der Bauträger-Verwalter sich nicht oder nicht mehr im Besitz dieser Unterlagen befindet (so OLG Hamm OLGZ 1988, 29; OLG Köln BauR 1980, 263; vgl. auch BayObLG NZM 2001, 469; Staudinger/Bub, a.a.O., § 26 WEG Rz. 403 a). Dabei wird berücksichtigt, dass sich aus den vertraglichen Verpflichtungen als Bauträger/Veräußerer ein Verschaffungsanspruch ergeben kann, den dieser - bei Identität - auch als Verwalter erfüllen muss. Da die Bauunterlagen nicht geborener Bestandteil der Verwalterunterlagen sind (vgl. Müller ZWE 2002, 391, 396), besteht ansonsten nicht ohne weiteres ein aus den §§ 675, 666, 259, 260 BGB herrührender Verschaffungsanspruch gegen den Verwalter. Dass das Landgericht angesichts des Sachvorbringens in den Tatsacheninstanzen von einem solchen Fall nicht ausgegangen ist, ist - wie oben in anderem Zusammenhang ausgeführt - nicht rechtsfehlerhaft. Damit kann offen bleiben, ob der Antragsgegner nach dem neuen und nicht mehr zu berücksichtigenden Vorbringen der Antragsteller unter Umständen - je nach rechtlicher Ausgestaltung der Rechtsform des Bauträgers/der Bauträgerin - auch persönlich, beispielsweise als Gesellschafter bürgerlichen Rechts, wie der Bauträger/die Bauträgerin selbst auf Herausgabe der Unterlage hätte haften können.

Es entspricht billigem Ermessen, dass die Antragsteller die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde zu tragen haben, da ihr Rechtsmittel erfolglos war, § 47 Satz 1 WEG.

Gründe, ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, § 47 Satz 2 WEG, hat der Senat schon wegen der unterschiedlichen Entscheidungen der Vorinstanzen nicht gesehen.

Die Wertfestsetzung beruht auf der nicht beanstandeten Festsetzung durch das Landgericht, § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung