Judicialis Rechtsprechung

2. Für die Beurteilung der Übereinstimmung eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung mit der Teilungserklärung ist deren Inhalt im Zeitpunkt der Beschlussfassung maßgeblich.

Die Beteiligten zu 2) und 3) bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ...straße in O1. Die Beteiligte zu 1) hat nach Verfahrenseinleitung ihren Anteil an der Eigentumswohnung Nr. ... auf den Beteiligten zu 2) übertragen. Die Umschreibung im Grundbuch erfolgte am 02.11.2000.

Die Wohnungseigentümergemeinschaft wurde durch Teilungserklärung vom ...1980 zu URNr. .../1980 der Notarin Dr. A, ... begründet. Darin heißt es unter II:

" Auf dem unter I. bezeichneten Grundstück befinden sich ein Wohnhaus, bestehend aus zehn Wohnungen, einschließlich Keller und Dachgeschoß sowie sechs Garagen und vier Autoabstellplätze....

Bezüglich der vier Autoabstellplätze, die auf dem Teilungsplan mit den Ziffern .... bezeichnet sind, wird den jeweiligen Wohnungseigentümern ein Nutzungsrecht unter Ausschluß der Bildung von Sondereigentum gemäß § 15 Abs. 1 WEG zugewiesen. Die Miteigentümer können über ihr Nutzungsrecht an den ihrer Wohnung zugeordneten Abstellplätzen ebenso verfügen, als ob sie Miteigentümer sind, denen eine Garage in Sondereigentum zugeordnet ist."

In den Grundakten von O1 Band ... Blatt ... befindet sich ein Umschlag, der eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des Bauaufsichtsamtes der Stadt O1 vom 13.02.1980 -Az. 63 B-246/61/Dö/As- enthält und auf eine Bauzeichnung als Anlage verweist. Weiter befindet sich in dem Umschlag eine Bauzeichnung des Architekturbüros B mit einem Stempel des Bauaufsichtsamtes der Stadt O1 vom 13.02.1980, in der die einzelnen Wohnungen und Nebenräume farblich markiert sind. In dem das Erdgeschoss betreffenden Teil der Zeichnung sind sechs parallel nebeneinander liegende farbig markierte Flächen mit den Ziffern ... rot durchgestrichen und mit der roten Aufschrift "ungültig" versehen worden. An beidem sind geschlängelte Linien und ein Vermerk " irrtümlich gestrichen" angebracht worden. Bei vier weiteren, mit den Ziffern ... und ... bezeichneten Flächen, von denen zwei direkt an die Balkone der Wohnungen Nr. ... und Nr. ... angrenzen und zwei dazwischen Liegende an die Hauswand, ist ebenfalls in roter Farbe " ungültig" vermerkt worden. Außerdem sind diese Flächen rot durchkreuzt worden. Weiter befindet sich in diesem Umschlag eine Zeichnung, die den Stempel des Architekten B trägt und eine Unterschrift und mit "Abstellplätze" sowie "Deckblatt zum Antrag der Erbengemeinschaft C" bezeichnet ist. In dieser Zeichnung sind nur drei Flächen mit den Ziffern ..., ..., ... als an das Wohnhaus direkt angrenzend angeordnet, die mit der Ziffer ... jetzt quer verlaufend, während die mit der Ziffer ... versehene Fläche auf der anderen Seite des Wohnhauses links vom Eingang eingezeichnet ist. Eine Verbindung eines Planes mit der an der Abgeschlossenheitsbescheinigung angebrachten Aktenschnur besteht nicht mehr.

Der Umschlag trägt einen Vermerk vom 15.01.1999, wonach der Rechtspfleger angab, die Bescheinigung sei durch ihn im Umschlag verwahrt worden. Die Verbindung mittels Schnur sei gelöst gewesen, was möglicherweise bei der Lochung geschehen sei. Über die ursprüngliche Zahl und Folge der Blätter sowie ihre Faltung vermöge er nichts eindeutig zu erkennen, Perforation und Druckspuren der Kordel ließen keine zwingende Anordnung erkennen. Weiter wird die Vermutung niedergelegt, nach Vorlage bei der Bauaufsicht sei der Plan für die Stellplätze geändert und vor Eingang beim Grundbuchamt mit Klebestreifen das Blatt -Abstellplätze- beigeklebt worden.

Zu UR-Nr. .../1980 der Notarin Dr. A vom 02.04.1980 wurde die Wohnung Nr. ... und das Nutzungsrecht an dem Pkw-Abstellplatz Nr. ... zur Auflösung der Erbengemeinschaft auf Frau C übertragen. Diesem Vertrag war eine Abzeichnung der Flurkarte vom 02.04.1980 im Maßstab 1:250 mit dem Stempel des öffentlich bestellten Vermessungsingenieurs Dipl.-Ing. D beigefügt, nach der sich der mit 12 qm ausgewiesene Stellplatz Ziffer ... links vom Eingang befindet. Frau C schloss am ....12.1980 zu UR-Nr. .../1980 des Notars Dr. E, O1 mit Frau F einen Kaufvertrag über die Wohnung Nr. ..., in dem der Abstellplatz nicht ausdrücklich erwähnt wird. Von dieser erwarben die Antragsteller mit von ihrem Verfahrensbevollmächtigten zu UR-Nr. .../1998 vom ....1998 protokollierten Vertrag die Eigentumswohnung Nr. .... In der Urkunde wird als Kaufgegenstand auch das Sondernutzungsrecht mit dem im Aufteilungsplan mit Nr. ... bezeichneten Kfz. - Stellplatz erwähnt. Wegen Inhalt und Gegenstand des Sondereigentums wird auf die Teilungserklärung vom 18.03.1980 Bezug genommen sowie etwaige Ergänzungen der Urkundsnotarin bezüglich Nachweis der Stellplätze vom 29.03.1980.

Mit Schreiben vom 30.07.1999 (Bl. 4 d. A.) lud die Hausverwaltung zu einer Eigentümerversammlung am 07.09.1999 ein und nannte als TOP 3 " Parkplatzsituation im Hof". In der Wohnungseigentümerversammlung vom 07.09.1999 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich, dass der zur Wohnung Nr. ... gehörige Parkplatz Nr. ... nicht im Hof, sondern auf der Straßenseite einzurichten sei.

Mit am 30.09.1999 beim Amtsgericht eingegangenem Schriftsatz haben die Antragsteller diesen Beschluss angefochten, weil sein Gegenstand bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung nicht ausreichend bezeichnet sei. Der Beschluss verstoße gegen öffentliches Recht, da nach der Baugenehmigung sämtliche Stellplätze im Hof untergebracht seien. Da nach der Teilungserklärung auf das Sondernutzungsrecht die Vorschriften für das Sondereigentum anzuwenden seien, habe darüber nicht mittels eines Mehrheitsbeschlusses entschieden werden können. Da die Antragsteller einen Anspruch auf einen Stellplatz hätten, baurechtlich ein Stellplatz vor dem Haus aber nicht zulässig sei, müsse die Wohnungseigentümergemeinschaft Abhilfe schaffen.

Die Antragsgegner sind der Anfechtung entgegengetreten mit dem Vortrag, die Abgeschlossenheitsbescheinigung entfalte keine dingliche Wirkung, verdinglicht worden sei vielmehr der Plan, in dem sich der Stellplatz für die Wohnung Nr. ... an der Straße neben dem Eingang befindet. Demnach werde durch den angefochtenen Beschluss nur die dingliche Rechtslage wiedergegeben.

Mit Beschluss vom 30.03.2002 (Bl. 75- 79 d. A.) hat das Amtsgericht den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Zur Begründung ist ausgeführt worden, zwar seien nach der öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung alle Stellplätze auf der Balkonseite untergebracht, maßgeblich sei jedoch, was verdinglicht worden sei. Es bestehe keine Verpflichtung der Antragsgegner, die verdinglichte Situation der öffentlich-rechtlichen Baugenehmigung anzupassen und dadurch auf ihre Rechte an dem gemeinschaftlichen Eigentum zu verzichten.

Da der angefochtene Beschluss keine Rechtsänderung hinsichtlich des den Antragstellern zustehenden Sondernutzungsrechts enthalte, sondern nur die erstmalige Herstellung eines der Teilungserklärung entsprechenden Zustands zum Gegenstand habe, entspreche er ordnungsgemäßer Verwaltung und habe mehrheitlich beschlossen werden können.

Gegen den amtsgerichtlichen Beschluss, der ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 07.06.2000 zugestellt worden ist, richtet sich die per Fax-Schreiben am 21.06.2000 bei Gericht eingegangene Beschwerde der Antragsteller.

Die Antragsteller haben geltend gemacht, auf die verdinglichte Rechtslage könne nicht abgestellt werden, da in die Grundakte eine Abgeschlossenheitsbescheinigung mit gefälschter Lageplanskizze Eingang gefunden habe. Auf dem vom Bauaufsichtsamt gestempelten Plan befänden sich nicht von diesem herrührende Streichungen. Daraus, dass eine auf die Errichtung eines Stellplatzes auf der Straßenseite gerichtete Bauvoranfrage der Antragsteller mit Bescheid vom 18.07.2000 abgelehnt wurde (Bl. 105 d. A.), werde deutlich, dass ein derartiger Standort wie in der gefälschten Skizze als Anlage zur Abgeschlossenheitsbescheinigung nicht in Betracht kommen könne. Die Antragsgegner seien verpflichtet, an einer baurechtlich zulässigen Zuordnung des Stellplatzes der Antragsteller mitzuwirken.

Die Antragsgegner sind der Beschwerde entgegengetreten unter Bezugnahme auf den bisherigen Vortrag und haben ergänzt, dass bereits in dem Kaufvertrag der Erwerber Staudt vom 29.03.1980 -betreffend die Wohnung Nr. ... der beigefügte Lageplan den zur Wohnung Nr.... gehörenden Stellplatz auf der Straßenseite zeigt.

Das Landgericht hat die Grundakten von O1, Bezirk ..., Band ..., Blatt ... und Blatt ... sowie die Baugenehmigungsakten des Bauaufsichtsamts der Stadt O1 Az. 63-B-246/61 beigezogen und Beweis erhoben durch die Vernehmung des Zeugen Z1. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird Bezug genommen auf den Inhalt des Terminsprotokolls vom 13.06.2001 (Bl. 151-155 d. A.). Weiterhin hat die Kammer Beweis erhoben durch die Einholung eines Schriftsachverständigengutachtens zu der Frage, ob die Zusätze "ungültig" bzw. "irrtümlich gestrichen" auf dem großen Plan, der sich in dem Umschlag mit der Aufschrift Abgeschossenheitsbescheinigung in den Grundakten von O1 Blatt ... befindet, von Urkundsbeteiligten, gegebenenfalls von der Notarin herrührt. Wegen des Ergebnisses des Sachverständigenbeweises wird auf das Schriftgutachten des Sachverständigen SV1 vom 05.11.2001 (Bl. 174-178) mit Ergänzung vom 12.04.2002 (Bl. 191-195 d. A.) Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 06.02.2004 (Bl. 210- 214 d. A.) die Beschwerde der Antragsteller zurückgewiesen. Es habe nicht mit der erforderlichen Sicherheit festgestellt werden können, von wem die Zusätze auf dem Plan stammen und wer den Plan in die Grundakten eingebracht habe. Dies führe allerdings nicht dazu, dass eine Regelung gemäß dem Plan, der einen Stellplatz im Hof vorsieht, seinen Niederschlag im Grundbuch gefunden habe. Sich widersprechende Planunterlagen könnten auch die Folge nach sich ziehen, dass überhaupt kein Stellplatz für die Wohnung Nr. ... in dinglich verfestigter Form festgelegt worden sei. Dies bedürfe aber keiner abschließenden Beurteilung, da jedenfalls nicht feststehe, dass der Stellplatz der Antragsteller im Bereich des Hofes festgelegt worden sei.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist gemäß § 45 Abs. 1 WEG statthaft und auch ansonsten zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt. Sie ist aber nicht begründet, da die angefochtenen Entscheidung nicht auf einem Rechtsfehler beruht, worauf sie im Rechtsbeschwerdeverfahren lediglich zu überprüfen war (§§ 43 WEG, 546 ZPO).

Zu Recht sind die Vorinstanzen davon ausgegangen, dass der angefochtene Beschluss weder nichtig, noch unwirksam ist, da er mit der Teilungserklärung in Einklang steht und lediglich deklaratorisch die dingliche Rechtslage wiedergibt, wie sie das Grundbuch verlautbart.

Sowohl Grundbucheintragungen als auch Verfahrenshandlungen im Grundbuchverfahren wie Eintragungsbewilligungen unterliegen der selbständigen Auslegung durch das Rechtsbeschwerdegericht (Demharter: GBO, 25. Aufl., § 78, Rdnr. 17 m. w. H.). Angesichts des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs und des damit angestrebten Verkehrsschutzes ist zur Ermittlung des Inhalts und Umfangs eines dinglichen Rechts vorrangig auf den Wortlaut und den Sinn der Grundbucheintragung abzustellen, wie er sich aus dem Grundbuch und der darin in Bezug genommenen Eintragungsbewilligung für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Umstände außerhalb dieser Urkunde dürfen zur Auslegung nur insoweit herangezogen werden, als sie nach den besonderen Verhältnissen des Einzelfalls für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGH Rpfleger 2000, 540, 541; BayObLG Rpfleger 1987, 16, OLG Düsseldorf Rpfleger 1993, 193; Senat FGPrax 1997, 221).

Sondernutzungsrechte sind zwar selbst keine dinglichen Rechte, obwohl sie in der Wirkung ähnlich sind, sie gehören aber zum Inhalt des Sondereigentums. Zur Verdinglichung ist deshalb die Bezugnahme auf die Eintragungsbewilligung des teilenden Eigentümers ausreichend, obwohl die heutige Praxis zunehmend zu einer konkreten Eintragung des Inhalts des Sondernutzungsrechts übergeht (KG NJW-RR 1997, 205, 206; Niedenführ/Schulze: WEG, 7. Aufl., § 15, Rdnr. 16). Deshalb steht der Verdinglichung des Sondernutzungsrechts an dem Stellplatz Nr. ... nicht entgegen, dass es im Bestandsverzeichnis des Grundbuchblattes ... nicht ausdrücklich als Inhalt des Sondereigentums aufgeführt ist, die darin enthaltene Bezugnahme auf die Bewilligung vom 18.03.1980 ist ausreichend. Die Wirkungen der Bezugnahme, nämlich die Eintragung des Sondernutzungsrechts im Grundbuch und damit die Rechtsbeständigkeit auch gegenüber Sondernachfolgern von Miteigentümern gemäß § 10 Abs. 2 WEG erfordern allerdings nach dem sachenrechtlichen Bestimmtheitsgrundsatz und dem Gebot der Klarheit der Grundbucheintragung, dass die Teilungserklärung das Sondernutzungsrecht ausreichend bestimmt.

Sondernutzungsrechte werden begründet in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG ( Niedenführ/Schulze, aaO., § 15, Rdnr. 9; Palandt/Bassenge: WEG, 65. Aufl., § 13, Rdnr. 9 ). Vorliegend ist in § II der Teilungserklärung die Begründung einschließlich der Zuordnung zu dem jeweiligen Sondereigentum erfolgt. Allerdings wird die erforderliche Abgrenzung zwischen den Teilen des Gemeinschaftseigentums, die der allgemeinen Nutzung unterliegen und denjenigen, an denen das Sondernutzungsrecht eingeräumt wird, nicht im Urkundstext vorgenommen, sondern auf den " Teilungsplan" verwiesen. Der sachenrechtliche Bestimmtheitsgrundsatz verlangt, dass die Eintragungsbewilligung (als Grundlage des Eintragungsvermerks und -in Folge der Bezugnahme- als Teil der Eintragung) klar und eindeutig bezeichnet, an welcher Fläche das Sondernutzungsrecht bestehen soll. Den Anforderungen kann wahlweise durch eine Beschreibung der Fläche in der Teilungserklärung oder durch Bezugnahme auf einen Lageplan, der nicht zwingend Teil des Aufteilungsplans im Sinn von § 7 Abs. 3 Nr. 1 WEG sein muss, Rechnung getragen werden (OLG Saarbrücken MittBayNot 2005, 43, 44; OLG Hamm NZM 2000, 659; BayObLG DNotZ 1994, 244). Es genügt, dass die Flächen bestimmbar sind (Senat NJW-RR 1996, 1168). Der Aufteilungsplan im Sinn von § 7 Abs. 3 Nr. 1 WEG ist zwar für die Abgrenzung von Sondereigentum und Gemeinschaftseigentum maßgebend (Niedenführ/Schulze, aaO., §7, Rdnr. 13), diese Abgrenzung betrifft aber die Gebäudeteile, nicht die Freiflächen, weshalb ein Freiflächenplan grundsätzlich nicht zu den Eintragungsunterlagen nach § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG gehört. Die Abgeschlossenheitsbescheinigung soll lediglich ausweisen, dass die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen, also dass die Wohnungen und sonstigen Räume in sich abgeschlossen sind, für die Freiflächen und damit auf diesen eingeräumte Sondernutzungsrechte hat die Abgeschlossenheitsbescheinigung keine rechtliche Bedeutung. Deshalb ist es für die Wirksamkeit der Grundbucheintragung des Sondernutzungsrechts auch unschädlich, dass zwischen der Abgeschlossenheitsbescheinigung und dem ihr zu Grunde liegenden Aufteilungsplan nach dem Vermerk des Rechtspflegers in den Grundakten offenbar nachträglich die Verbindung gelöst und Änderungen an der Einzeichnung der Stellplätze vorgenommen sowie ein anderer Stellplatzplan beigefügt worden ist. Nach den eingangs dargelegten objektiven Auslegungskriterien besteht für den unbefangenen Betrachter im Hinblick auf die Festlegung der Sondernutzungsrechte an den Stellplätzen kein Widerspruch zwischen dem Inhalt des Aufteilungsplans und dem anderen Plan betreffend die Abstellplätze. Beide stehen vielmehr dadurch, dass im Aufteilungsplan die Einzeichnung von vier Stellplätzen im Hof als "ungültig" bezeichnet ist, im Einklang. Die vom Landgericht durchgeführte Beweisaufnahme dazu, ob der Vermerk " ungültig" von der beurkundenden Notarin stammt und wie es zu den Veränderungen nach Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung gekommen ist, verlief zwar ergebnislos. Als nicht für jedermann ohne weiteres erkennbaren Umstände außerhalb der Urkunde wäre dies aber für die Auslegung ohnedies nicht zu berücksichtigen. Die Beweisaufnahme hat auch nicht ergeben, dass nicht von vornherein die Abgeschlossenheitsbescheinigung mit beiden Plänen mit dem Antrag auf Vollzug der Teilungserklärung beim Grundbuchamt vorgelegt worden sind, wie es der Grundbuchinhalt bei objektiver Betrachtungsweise nahe legt. Wie die Beiziehung sämtlicher Wohnungsgrundbücher ergeben hat, ist sämtlichen Erst-Kaufverträgen, die am 29.03.1980 bzw. 02.04.1980 von der gleichen Notarin beurkundet wurden, die auch die Teilungserklärung am 18.03.1980 und einen Nachtrag dazu, betreffend lediglich die Person des ersten Verwalters (und keine Stellplätze), am 25.03.1980 protokollierte, eine Abzeichnung der Flurkarte als Anlage beigefügt, nach der lediglich drei mit ..., ... und ... nummerierte Stellplätze im Hof eingezeichnet sind und der Stellplatz Nr. ... sich vor dem Haus befindet. Dies gillt auch für die erste Übertragung der Wohnung Nr. ..., die zum Zweck der Auflösung der Miterbengemeinschaft an eine der früheren Grundstückseigentümerinnen erfolgte. Hier haben diese Abzeichnung der Flurkarte die Notarin und dieselben Personen unterzeichnet, die auch die Urkundsbeteiligten der Teilungserklärung waren. Es ist deshalb nach Auffassung des Senats fernliegend, dass nach Einreichung der Teilungserklärung und der Pläne beim Grundbuchamt erst nachträglich eine Veränderung an den Plänen im Hinblick auf die Stellplätze vorgenommen worden wäre.

Demnach entsprach der angefochtene Beschluss dem Inhalt der Teilungserklärung und war als Mehrheitsbeschluss gültig, wie die Vorinstanzen zutreffend ausgeführt haben. Die Wohnungseigentümer konnten, ohne gegen die Teilungserklärung zu verstoßen, im Beschlussweg keine Regelung dahin treffen, dass das Sondernutzungsrecht an dem Stellplatz Nr. ... im Hof auszuüben wäre.

Für die Beurteilung der Wirksamkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung ist die Teilungserklärung nur mit dem zur Zeit zur Zeit der Beschlussfassung gültigen Inhalt maßgeblich. Deshalb kann für die hier zu treffende Entscheidung dahingestellt bleiben, ob den Antragstellern ein Anspruch auf Änderung der Teilungserklärung zustehen würde, weil sie aus Gründen des öffentlichen Baurechts ihr Sondernutzungsrecht nicht ausüben können.

Da die Antragsteller mit ihrem Rechtsmittel unterlegen sind, entspricht es billigem Ermessen, dass sie die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde tragen, § 47 Satz 1 WEG.

Dagegen bestand keine Veranlassung hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten von dem in Wohnungseigentumsverfahren geltenden Grundsatz abzuweichen, wonach jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen hat, § 47 Satz 2 WEG.

Die Festsetzung des Geschäftswertes des Verfahrens der weiteren Beschwerde folgt aus § 48 WEG und orientiert sich an der unbeanstandet gebliebenen Festsetzung durch das Landgericht.

Ende der Entscheidung