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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 21.12.2005
Aktenzeichen: 4 U 168/04
Rechtsgebiete: BeurkG, BGB, BNotO, MaBV


Vorschriften:

BeurkG § 54a
BGB § 134
BGB § 641
BNotO § 19 I
MaBV § 3 II
MaBV § 12
1. Auslegung der Treuhandauflage "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" der finanzierenden Bank als Übernahme der kaufvertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen

2. Zu den Folgen der Unwirksamkeit einer Auszahlungsregelung im Grundstückskaufvertrag wegen Verstosses gegen § 3 II MaBV auf die Auszahlungsanweisung der finanzierenden Bank an den Notar im Rahmen eines erteilten Treuhandauftrages


Gründe:

I.

Die Klägerin verlangt von dem beklagten Notar Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzungen bei der Erledigung von Treuhandaufträgen, die sie dem Beklagten im Zusammenhang mit der Gewährung von Darlehen an verschiedene Käufer zur Finanzierung des Erwerbs von noch zu sanierenden Eigentumswohnungen erteilt hatte.

Wegen des erstinstanzlichen Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des Urteils des Landgerichts Limburg vom 06.07.2004 Bezug genommen.

Das Landgericht hat mit dem genannten Urteil erkannt, dass der Beklagte an die Klägerin 185.903,77 Euro Zug um Zug gegen Abgabe der notariellen Angebote zur Übertragung der zugunsten der Klägerin eingetragenen Grundschulden und gegen Abtretung der Ansprüche aus den Darlehensverträgen zu zahlen hat. Der Beklagte, so hat das Landgericht zur Begründung ausgeführt, habe seine Pflichten aus den jeweiligen Treuhandverhältnissen verletzt, weil er die auf den Notaranderkonten von der Klägerin zur Verfügung gestellten Beträge zu früh an die Verkäuferin ausgezahlt habe. Betreffend des Treuhandauftrages A sei bei Auszahlung vom Anderkonto die Eigentumsumschreibung noch keineswegs sichergestellt gewesen. Die Wirksamkeit der zugunsten des Erwerbers A angetragenen Auflassungsvormerkung sei davon abhängig gewesen, dass die Verkäuferin, die B AG, tatsächlich das Eigentum erwerbe; erst am 11.05.1999 - mithin nach Auszahlung von Teilbeträgen - sei die B AG aber als Eigentümerin ins Grundbuch eingetragen worden.

Betreffend der Treuhandaufträge C, D und E habe der Beklagte die in Bezug genommenen besonderen Auszahlungsvoraussetzungen in § 3 der notariellen Kaufverträge nicht beachtet, weil die ihm vorliegenden Bautenstandsberichte vom 10.03. und 07.05.1999 nicht von einem bauleitenden Architekten stammten. Nach der durchgeführten Beweisaufnahme stehe fest, dass weder der Zeuge Z1 noch der Zeuge Z2 bauleitende Architekten gewesen seien. Die Funktion der die Bautenstandsberichte unterzeichnenden Personen hätte vom Beklagten indes vor Auszahlung der Teilbeträge überprüft werden müssen. Entgegen der Auffassung des Beklagten seien die klägerischen Forderungen nicht verjährt.

Gegen diese ihm am 09.07.2004 zugestellte Entscheidung wendet sich der Beklagte mit der am 09.08.2004 eingelegten und innerhalb verlängerter Frist am 05.11.2004 begründeten Berufung.

Der Beklagte trägt mit der Berufung vor, betreffend des Treuhandauftrages A fehle es an einer notariellen Pflichtverletzung. Aus der Verwahrungsvereinbarung in § 3 des Kaufvertrages könne auf keinen Fall eine Pflichtverletzung hergeleitet werden, weil die Bestimmungen der MaBV keine Schutzwirkungen für das hier maßgebliche Treuhandverhältnis im Rahmen der Darlehensauszahlung zugunsten der finanzierenden Bank entfalten würden. Eine Pflicht unmittelbar aus dem Treuhandauftrag der Klägerin habe er ebenfalls nicht verletzt, weil entgegen der Auffassung des Landgerichts die besonderen Auszahlungsvoraussetzungen aus dem Kaufvertrag nicht Inhalt des Treuhandauftrages geworden seien. Die danach allein maßgebliche Treuhandauflage "Sicherung der Eigentumsumschreibung" sei im Sinne des Vorliegens der allgemein üblichen Auszahlungsvoraussetzungen auszulegen. Die Auszahlung der Teilbeträge sei daher möglich gewesen, sobald

1. die Eintragung der Auflassungsvormerkung für den Käufer gesichert war,

2. die Eintragung einer Grundschuld an erster Rangstelle zugunsten der Klägerin eingetragen war und

3. die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorlag.

Ein Antrag auf Eigentumsumschreibung sei nicht erforderlich gewesen, weil ansonsten die Anweisungen zur Kaufpreiszahlung aus dem Kaufvertrag undurchführbar geworden wären. Mit der am 01.07.1998 erfolgten Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Erwerbers A sei infolge des erfolgten Rangrücktritts der Auflassungsvormerkung der Verkäuferin die Eintragung des Erwerbers A als Eigentümer im Sinne der Treuhandauflage sichergestellt gewesen. Die Rangänderung sei am 08.12.1998 - damit vor Ablauf der Befristung des Treuhandauftrages - erklärt worden.

Die Forderung betreffend des Treuhandverhältnisses A sei entgegen der Auffassung des Landgerichts auch auf jeden Fall verjährt. Die Klägerin sei durch die Schreiben vom 23.06., 02.07. und 05.08.1998 von ihm über das Vorliegen der Auszahlungsvoraussetzungen für die erste und zweite Sanierungsrate informiert worden. Auch habe die Klägerin gewusst, dass die Eintragung der Grundschuld beantragt gewesen sei. Auf die förmliche Annahme des Treuhandauftrages am 16.10.1998 könne für den Beginn der Verjährungsfrist nicht maßgeblich abgestellt werden, weil die Annahmebestätigung im Sinne des § 54 a BeurkG keine Wirksamkeitsvoraussetzung der Verwahrung sei. Der Treuhandauftrag sei vielmehr konkludent durch Entgegennahme des Geldes durch ihn angenommen worden.

Hinsichtlich des Treuhandauftrages Darlehen C lägen entgegen der Auffassung des Landgerichts mit den Bautenstandsberichten vom 23.03. und 07.05.1999 der Zeugen Z1 und Z2 dem Zweck der Regelung in § 3 des Kaufvertrages genügende Bestätigungen des jeweiligen Baufortschrittes vor. Das Erfordernis der Erklärung eines "bauleitenden Architekten" sei obsolet geworden, weil es sich bei dem Bauvorhaben um eine genehmigungsfreie Sanierungsmaßnahme gehandelt habe, für die nach der einschlägigen Landesbauordnung ein bauleitender Architekt nicht hinzuzuziehen sei. Über dies werde die vorliegende Erklärung eines "unabhängigen Dritten" angesichts der Kritik in der Literatur am Erfordernis der Bestätigung durch einen bauleitenden Architekten, weil es sich bei diesen um eine dem Lager des Bauträgers zugehörige Person handele (vgl. Arndt/Lerch/Steinkühler, BNotO, § 23 Rn. 65), dem mit diesem Erfordernis verbundenem Zweck wesentlich besser gerecht.

Jedenfalls fehle es an der kausalen Verknüpfung von Pflichtverletzung und Schaden, weil ein "bauleitender Architekt" nichts anderes als die Zeugen Z1 und Z2 bestätigt hätte.

Der Zusatz in den Treuhandaufträgen D und E, wonach "die Eigentumsumschreibung gemäß den im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen sichergestellt wird", führe nicht - wie vom Landgericht angenommen - dazu, dass alle Auszahlungsvoraussetzungen des Kaufvertrages Bestandteil der Treuhandvereinbarungen geworden seien. Allenfalls seien die - wie bereits am Treuhandauftrag A dargestellt - "üblichen Auszahlungsvoraussetzungen" Inhalt des Treuhandauftrages gewesen. Betreffend der Bestätigung des Bautenstandes durch einen "bauleitenden Architekten" und des Kausalitätserfordernisses gelte im Übrigen das zum Treuhandauftrag C bereits Ausgeführte.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Limburg an der Lahn vom 06.07.2004 (Az.: 4 O 385/01) aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das landgerichtliche Urteil und führt unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrages weiter aus, dass hinsichtlich des Treuhandauftrages A für die "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" die Eintragung einer Auflassungsvormerkung dann nicht ausreiche, wenn der Verkäufer, wie hier die B AG, noch nicht Eigentümerin geworden sei. Es fehle dann an einer gesicherten Rechtsposition des Erwerbers, selbst wenn die zu seinem Gunsten eingetragene Auflassungsvormerkung im Rang vorgehe.

Alle erteilten Treuhandaufträge seien dahin auszulegen, dass der Beklagte erst vom Notaranderkonto habe auszahlen dürfen, wenn die Auszahlungsbedingungen aus den jeweiligen Kaufverträgen erfüllt waren. Es entspreche gerade ihrem Interesse als kreditgebender Bank, dass die strengen kaufvertraglichen Pflichten auch bei der Auszahlung der treuhänderisch überlassenen Beträge eingehalten würden. Im Übrigen gehe es zu Lasten des beurkundenden Notars, wenn unklar bleibe, ob die kaufvertraglichen Regeln zur Fälligkeit der Raten in den Treuhandauftrag einbezogen seien.

Schließlich würden die vorgelegten Bautenstandsbestätigungen - unabhängig davon, dass sie nicht von einem bauleitenden Architekten stammten - den für die Auszahlung der jeweiligen Rate erforderlichen Sanierungsstand tatsächlich nicht bestätigen.

Der Klageanspruch rechtfertige sich weiterhin daraus, dass der Beklagte die Beurkundung der Kaufangebote nebst Annahme gemäß § 14 Abs. 2 BNotO in Verbindung mit § 4 BeurkG nicht hätte vornehmen dürfen. Wegen des Verstoßes der Kaufpreisfälligkeitsregelung in § 3 der notariellen Verträge gegen die Bestimmungen der MaBV sei der Kaufpreis gemäß § 641 BGB a. F. erst nach vollständiger Fertigstellung des Bauvorhabens fällig gewesen. Der Beklagte hätte demzufolge keinerlei Kaufpreisrate auszahlen dürfen.

Betreffend des Treuhandauftrages C habe zudem die weitere Treuhandauflage des Nachweises der Zahlung des Teilbetrages von 10.000 DM durch den Käufer gefehlt. Mit der Bestätigung der B AG vom 16.10.1998 werde zwar der Erhalt des Geldes "zur Abdeckung der Nebenkosten" bestätigt, dabei handelte es sich aber gerade nicht um den geschuldeten Kaufpreisteilbetrag.

Zu Recht habe das Landgericht auch für die Schadensersatzforderung aus der Verletzung des Treuhandauftrages A die Verjährung abgelehnt. Sie, die Klägerin, habe nicht vor dem 16.10.2001 von den Auszahlungen Kenntnis erlangt, sondern erst mit Vorlage der Massebücher im laufenden Verfahren. Zum maßgeblichen Zeitpunkt habe sie auch nicht gewusst, dass die Arbeiten entgegen der Bautenstandsberichte erst im viel geringeren Umfange erfüllt gewesen seien.

Die Klägerin hat innerhalb der bis zum 12.01.2005 bestimmten Frist zur Berufungserwiderung am 15.12.2004 Anschlussberufung eingelegt. Mit der Anschlussberufung fordert die Klägerin auch Schadensersatz für die auf die Altbausubstanz durch den Beklagten ausgezahlten Beträge. Sie ist der Auffassung, dass dieser Schadensersatzanspruch nicht verjährt sei, weil sie erst durch Vortrag des Beklagen mit Schriftsatz vom 09.01.2004 im laufenden Verfahren die zur Klagebegründung erforderlichen Kenntnisse erlangt habe, wann der Beklagte welche Zahlungen vorgenommen habe. Auch sei ihr der tatsächliche Zustand der Objekte sowie die Tatsache, dass die Bautenstandsbestätigungen nicht durch bauleitende Architekten gefertigt worden seien, erst durch die mit Schriftsatz des Beklagten vom 23.06.2003 vorgelegten Gutachten sowie die Beweisaufnahme am 23.04.2004 bekannt geworden. Betreffend der Treuhandaufträge E und D habe sie zudem ebenfalls erst im Jahr 2004 durch den Beklagen erfahren, dass in beiden Fällen die Käufer ihre jeweiligen Eigenanteile nicht erbracht haben.

Mit am 28.06.2005 eingegangenem Schriftsatz hat die Klägerin die Anschlussberufung erweitert. Sie verfolgt nunmehr weitergehend die Beschränkung der durch das Landgericht ausgeurteilten Zug um Zug Verurteilung auf die anteilig für jeden einzelnen Erwerber zugesprochene Schadensersatzsumme (die von den jeweiligen Käufern auf die Sanierungsarbeiten erbrachten Teilleistungen).

Die Klägerin beantragt, über

1) das Urteil des Landgerichts Limburg an der Lahn vom 06.07.2004, Az.: 4 O 385/01, zugestellt am 12.07.2004, insoweit aufzuheben, als die Verurteilung des Beklagten zur Zahlung von EUR 185.903,77 Zug um Zug gegen Abgabe notarieller Angebote zur Übertragung der zu ihren Gunsten im Grundbuch des Grundbuchamtes des Amtsgerichts O1,

a) Blatt ... eingetragenen mithaftenden Grundschuld über DM 183.500,00 über einen nachrangigen Betrag von DM 121.745,90 hinaus,

b) Blatt ... eingetragenen mithaftenden Grundschuld über DM 200.000,00 über einen nachrangigen Betrag von DM 100.595,90 hinaus,

c) Blatt ... eingetragenen mithaftenden Grundschuld über DM 227.000,00 über einen nachrangigen Betrag von DM 113.443,20 hinaus und

d) Blatt ... eingetragenen mithaftenden Grundschuld über DM 152.000,00 über einen nachrangigen Betrag in Höhe von DM 57.648,60 hinaus

und

Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus ihren Darlehensverträgen

a) mit ... C, Konto-Nummer ..., über einen Betrag in Höhe von DM 121.745,90 hinaus,

b) mit Herrn ... D, Konto-Nummer ..., über einen Betrag in Höhe von DM 100.595,90 hinaus,

c) Herr ... E, Konto-Nummer ..., über einen Betrag in Höhe von DM 113.443,20 hinaus und

d) Herrn ... A, Konto-Nummer ..., über einen Betrag in Höhe von DM 57.648,60 hinaus erfolgte;

sowie

den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 100.939,30 nebst Zinsen in Höhe von 1,5 %

vom 02.11.1998 bis 09.04.2001 aus EUR 11.359,55 (C),

vom 18.12.1998 bis 04.10.2000 aus EUR 28.495,52 (D),

vom 23.12.1998 bis 18.06.2001 aus EUR 32.803,00 (E)

und vom 18.08.1998 bis 23.03.2000 aus EUR 40.905,49 (A)

und

5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz

seit dem 10.04.2001 aus EUR 11.359,55 (C),

seit dem 05.10.2000 aus EUR 28.495,52 (D),

seit dem 19.06.2001 aus EUR 32.803,00 (E)

und seit dem 24.03.2000 aus EUR 40.905,49 (A)

zu zahlen,

Zug um Zug gegen Abgabe des notariellen Angebots zur Übertragung der zu ihren Gunsten im Grundbuch des Grundbuchamtes des Amtsgerichts O1,

a) Blatt ... eingetragenen mithaftenden nachrangigen Grundschuld über DM 183.500,00 anteilig in Höhe von DM 22.217,36 (entspricht EUR 11.359,55),

b) Blatt ... eingetragenen mithaftenden nachrangigen Grundschuld über DM 200.000,00 anteilig in Höhe von DM 55.732,40 (entspricht EUR 28.495,52),

c) Blatt ... eingetragenen mithaftenden nachrangigen Grundschuld über DM 227.000,00 anteilig in Höhe von DM 64.157,10 (entspricht EUR 32.803,00),

d) Blatt ... eingetragenen mithaftenden nachrangigen Grundschuld über DM 152.000,00 anteilig in Höhe von DM 80.004,23 (entspricht EUR 40.905,49)

sowie Zug um Zug gegen Abtretung der Ansprüche aus ihren Darlehensverträgen

a) mit Herrn ... C, Konto-Nummer ..., anteilig in Höhe von EUR 11.359,55,

b) mit Herrn ... D, Konto-Nummer ..., anteilig in Höhe von EUR 28.495,52,

c) Herrn ... E, Konto-Nummer ..., anteilig in Höhe von EUR 32.803,00 und

d) Herrn ... A, Konto-Nummer ..., anteilig in Höhe von EUR 40.905,49;

2) hilfsweise - für den Fall der Zurückweisung des gesamten zuvor gestellten Antrags zu 1) - den Beklagten zu verurteilen, an die Klägerin EUR 100.939,30 nebst Zinsen in Höhe von 1,5 % vom 02.11.1998 bis 09.04.2001 aus EUR 11.359,55 (C), vom 18.12.1998 bis 04.10.2000 aus EUR 28.495,52 (D), vom 23.12.1998 bis 18.06.2001 aus EUR 32.803,00 (E) und vom 18.08.1998 bis 23.03.2000 aus EUR 40.905,49 (A),

und

5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz

seit dem 10.04.2001 aus EUR 11.359,55 (C),

seit dem 05.10.2000 aus EUR 28.495,52 (D),

seit dem 19.06.2001 aus EUR 32.803,00 (E)

und seit dem 24.03.2000 aus EUR 40.905,49 (A) zu zahlen.

Der Beklagte beantragt,

die Anschlussberufung zurückzuweisen.

Er rügt bereits die Unzulässigkeit der Anschlussberufung und erhebt den Einwand der Verjährung betreffend der mit der Anschlussberufung geltend gemachten weiteren Schadensersatzbeträge. Spätestens mit der mit Schriftsatz vom 15.10.2001 erhobenen Klage seien der Klägerin sämtliche maßgeblichen Umstände zu Schaden, Schadensentstehung und Schädiger bekannt gewesen. Die mit der Anschlussberufung erstmals geltend gemachten Forderungen seien demzufolge erst nach Ablauf der dreijährigen Verjährungsfrist geltend gemacht worden.

II.

Die Berufung ist zulässig, insbesondere form- und fristgerecht eingelegt und begründet worden. In der Sache bleibt die Berufung aber ohne Erfolg.

Zu Recht hat das Landgericht den Beklagten gemäß § 19 Abs. 1 BNotO verurteilt, an die Klägerin Schadensersatz in Höhe von 185.903,77 Euro zu zahlen. Der Beklagte hat in den vier streitgegenständlichen Fällen unter Verstoß gegen die ihm von der Klägerin erteilten Treuhandauflagen die auf die Sanierungsraten geleisteten Darlehensvaluta vorzeitig vom Notaranderkonto an die Verkäuferin, die B AG, ausgezahlt und damit gegen ihm obliegende Amtspflichten verstoßen.

Bei der Abwicklung eines finanzierten Grundstücksvertrages über das Anderkonto eines Notars kann die finanzierende Bank dem Notar einseitige Verwahrungsanweisungen für die Verwendung der Darlehensmittel im Rahmen der Durchführung des Kaufvertrages erteilen. Die Einschaltung des Notars bei der Auszahlung der Darlehensvaluta an den Verkäufer beruht auf einem selbstständigen Betreuungsgeschäft im Sinne der §§ 23, 24 BNotO, wobei der Notar die ihm von der Bank erteilten Anweisungen peinlich genau zu beachten hat (BGH MDR 2003, 987 m.w.N.).

Der Beklagte hätte vorliegend nach den erteilten Treuhandaufträgen sowohl betreffend des Darlehens Eheleute C, als auch hinsichtlich der Darlehen D und E sowie des Darlehens A die von der Klägerin zur Verfügung gestellten Beträge an die B AG erst nach Fertigstellung und Abnahme der Altbausanierungsarbeiten gemäß § 641 BGB auszahlen dürfen. Dies ergibt sich im Einzelnen aus Folgendem:

Nach der von der Klägerin in der Darlehenssache C am 30.10.1998, geändert am 25.11.1998, erteilten Treuhandanweisung durfte der Beklagte über den auf dem Notaranderkonto hinterlegten Betrag nur verfügen, "wenn

- die Auflassungsvormerkung vollzogen ist,

- die Eigentumsumschreibung zugunsten der Eheleute C gewährleistet ist,

- in Abt. II und III des Grundbuches keine vorrangigen Rechte mehr eingetragen sind,

- der gesamte Kaufpreis belegt ist und

- die Auflagen des notariellen Kaufvertrages erfüllt sind".

Mit der letztgenannten Auflage sind die in § 3 des notariellen Kaufvertrages vom 15.09.1998 geregelten Fälligkeitsvoraussetzungen Inhalt der Treuhandanweisung geworden. Dies wird vom Beklagten mit der Berufung auch nicht angegriffen.

Die Kaufpreisfälligkeitsregelung in dem notariellen Kaufvertrag weicht aber zum Nachteil der Erwerber von § 3 Abs. 2 MaBV ab und ist daher gemäß den §§ 12 MaBV, 134 BGB insgesamt nichtig und führt zur ersatzweisen Anwendung der Fälligkeitsregel des § 641 BGB (BGHZ 146, 250 ff.). Gemäß § 34 c GewO in Verbindung mit § 3 Abs. 2 MaBV dürfen Gewerbetreibende unter den Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV Vermögenswerte in bis zu sieben Teilbeträgen nach dem Bauablauf entgegennehmen, wobei hinsichtlich der Zusammensetzung der Teilbeträge gemäß § 12 MaBV nicht zum Nachteil des Erwerbers abgewichen werden darf. Die B AG als Verkäuferin ist Bauträgerin in diesem Sinne gewesen. Die in dem Kaufvertrag C festgelegten Teilzahlungen widersprechen der Regelung in § 3 Abs. 2 MaBV. So ist die getroffene Zahlungsvereinbarung bereits insgesamt missverständlich. Es wird betreffend des "Sanierungspaketes" nämlich nicht konsequent zwischen den Kaufpreisanteilen getrennt. Vielmehr sollen in der ersten Rate (58 %) Anteile von 30 % für die Vertragskosten und 28 % für den Altbau enthalten sein. Es bleibt dann jedoch offen, welche Anteile auf die in der letztgenannten Rate ebenfalls enthaltenen Positionen "Entkernung und Rohbau, Umbaumaßnahme, Zimmermann und Dachdecker" entfallen sollten. Da nach der Baubeschreibung Dach- und Zimmermannsarbeiten auszuführen waren, ist die Ungereimtheit in der Vertragsformulierung im vorliegenden Fall auch keineswegs unschädlich gewesen.

Die rechtliche Beurteilung verändert sich nicht dadurch, dass abweichend von der der Entscheidung BGHZ 146, 250 ff. zugrundeliegenden Fallgestaltung im vorliegenden Fall nicht ein neu zu errichtendes Objekt, sondern ein zu sanierender Altbau Vertragsgegenstand gewesen und ferner für den Altbau ein gesonderter Preis ausgewiesen ist und sich der Ratenzahlungsplan für die Sanierungsarbeiten erst daran anschließt. Gemäß § 3 Abs. 2 Satz 2 MaBV gelten für Bauvorhaben, die einen Altbau betreffen, die Sätze 1 und 2 mit der Maßgabe entsprechend, dass der zu errechnende Teilbetrag für schon erbrachte Leistungen mit Vorliegen der Voraussetzungen des § 1 MaBV entgegengenommen werden kann. Eine sinngemäße oder einzelfallbezogene Anwendung, die zu § 3 Abs. 2 MaBV in der früheren Fassung teilweise begründet wurde (vgl. insoweit Nachweise bei Marcks, MaBV, 6. Aufl. 1998, § 3 Rn. 46) scheidet aus. Sie hätte zur Konsequenz, dass die Fälligkeitsvoraussetzungen nach den Anforderungen des Einzelnen Bauvorhabens modifiziert werden könnten, was aus Gründen der Rechtssicherheit und wegen der zu befürchtendenden Übervorteilung des Auftraggebers abzulehnen ist.

Die Frage, ob nicht zwischen den jeweils im Vertrag aufgeführten Kaufpreisanteilen für die Altsubstanz und für das Sanierungspaket unterschieden werden und die zitierten Grundsätze der Entscheidung des Bundesgerichtshofs im 146. Band über die Nichtigkeit der Zahlungsvereinbarung allein auf das Sanierungspaket angewendet werden muss, bedarf in diesem Zusammenhang keine Entscheidung.

Die nichtige und durch die gesetzliche Fälligkeitsregelung in § 641 BGB ersetzte Abschlagszahlungsvereinbarung im notariellen Kaufvertrag ist durch die ausdrückliche Bezugnahme auch zum Inhalt des von der Klägerin erteilten Treuhandauftrages gegenüber dem beklagten Notar geworden. Die Treuhandauflage, dass "die Auflagen des Kaufvertrages erfüllt" sein müssen, meint nur die im Kaufvertrag rechtlich wirksam vereinbarten Auflagen. Maßgeblich für diese Auslegung ist dabei die Interessenlage der finanzierenden Bank (Hertel in Zugehör/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rn. 1773). Durch die Bezugnahme auf die Auszahlungsvoraussetzungen des Kaufvertrages hat die Klägerin deutlich zu erkennen gegeben, dass der zur Verfügung gestellte Betrag vom Anderkonto erst dann ausgekehrt werden darf, wenn auch der Darlehensnehmer/Käufer gegenüber dem Verkäufer zur Kaufpreiszahlung verpflichtet ist. Wird infolge einer rechtlich unwirksamen Abschlagszahlungsvereinbarung im Kaufvertrag der Kaufpreis erst zu einem späteren Termin fällig, wird die finanzierende Bank auch erst zu diesem späteren Fälligkeitstermin eine Auskehrung des Darlehensbetrages vom Anderkonto wünschen. Für ein ausnahmsweise gegebenes Interesse der Bank an einer Auskehrung der Kaufpreisraten vor der kaufvertraglich vereinbarten Fälligkeit fehlen im vorliegenden Fall jegliche Anhaltspunkte.

Jedenfalls aber hätte der Beklagte die Klägerin darauf hinweisen müssen, dass die im Kaufvertrag schriftlich fixierte Abschlagszahlungsvereinbarung unwirksam ist und der Kaufpreis erst nach Abnahme des Werkes fällig wird. Er hätte gegebenenfalls eine Anpassung des Treuhandvertrages erwirken müssen, jedenfalls aber nicht den Treuhandauftrag getreu der kaufvertraglich festgeschriebenen Zahlungsvereinbarung ausführen dürfen. Der Beklagte kann daher der festgestellten Amtspflichtverletzung auch nicht damit begegnen, er habe trotz der etwaigen Nichtigkeit der Zahlungspläne auszahlen müssen, weil er im Rahmen der Treuhandtätigkeit nicht den Fehler bei der Beurkundung habe korrigieren dürfen.

Der Einwand des Beklagten, die Kaufvertragsparteien hätten bei ordnungsgemäßer Belehrung eine Ratenzahlung entsprechend der Regelung in § 3 MaBV protokolliert, lässt den hier maßgeblichen Kausalzusammenhang wegen der rechtlichen Eigenständigkeit von Kaufvertrag und Treuhandverhältnis zwischen Notar und finanzierender Bank nicht entfallen. Inwieweit bei den Kaufvertragsparteien eine andere, dem § 3 MaBV entsprechende Regelung im Wege der Vertragsänderung hätte umgesetzt werden können, spielt im Verhältnis zwischen Notar und finanzierender Bank zunächst keine Rolle.

Ist somit die Fälligkeitsregelungen in § 3 des notariellen Kaufvertrages Inhalt des Treuhandauftrages geworden, kommt es auf die vom Beklagten mit der Berufung problematisierte Frage, ob die Regelungen der MaBV auch Schutzwirkungen für die finanzierende Bank entfalten, nicht an. Es kann des weiteren auch die Frage nach der Auslegung und der Funktion des Begriffs "bauleitender Architekt" dahingestellt bleiben. Schließlich bedarf es keiner berufungsrechtlichen Überprüfung, ob die in dem Treuhandauftrag der Klägerin in Bezug genommenen Fälligkeitsvoraussetzungen des Kaufpreises nach dem notariellen Kaufvertrag erfüllt gewesen sind, insbesondere ob sich der Beklagte bei Auszahlung der Geldbeträge für Sanierungsleistungen aufgrund der Bautenstandsberichte vom 10.03.1999 des Zeugen Z1 und vom 07.05.1999 des Zeugen Z2 pflichtgemäß verhalten hat.

Die dargestellte Pflichtverletzung des Beklagten war für den entstandenen Schaden kausal, denn die Klägerin hätte ansonsten die Darlehensvaluta nach Widerruf des Treuhandauftrages zurückerhalten können, hätte der Beklagte sie nicht vorzeitig pflichtwidrig ausgezahlt.

Der Schaden beläuft sich ausweislich der vom Beklagten nicht angegriffenen Berechnung in der Klagebegründung unter Abzug der auf dem Notaranderkonto noch vorhandenen und bereits zurückgewährten 29.837,45 DM auf 91.908,36 DM (entspricht 46.992 Euro).

Dieser Schaden ist vom Schutzzweck des § 19 BNotO umfasst, weil die Klägerin als Treugeberin davor geschützt werden soll, dass der Notar nach zulässigen Widerruf des Treuhandauftrages zur Rückerstattung des Treugutes nicht mehr in der Lage ist (BGH NJW-RR 1990, 629 ff., 613; Kammergericht, KG-Report 2000, 291, 292).

Auch in den Treuhandaufträgen D vom 18.12.1998 und E vom 23.12.1998 nimmt die Klägerin auf die Auszahlungsvoraussetzungen in § 3 der jeweiligen zu finanzierenden Kaufverträge Bezug. Danach hat der Beklagte über die auf dem Notaranderkonto zur Verfügung gestellten Beträge unter anderem erst verfügen dürfen, "wenn die Eigentumsumschreibung gemäß den im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarungen... sichergestellt wird". Dieser Zusatz bezieht sich nach dem Wortlaut zwar allein auf die Sicherstellung der Eigentumsumschreibung und lässt die kaufvertraglichen Fälligkeitsvoraussetzungen für die Zahlungen auf das "Sanierungspaket" unerwähnt. Da Treuhandauflagen grundsätzlich so wortlautgetreu wie möglich befolgt werden sollen, gerade um den Notar der Notwendigkeit zu entheben, die für den Außenstehenden nicht immer eindeutig erkennbare Interessenlage zu prüfen und in seinen Überlegungen mit einzubeziehen, spricht dies zunächst dafür, dass die weitergehenden Fälligkeitsbestimmungen aus dem notariellen Kaufvertrag gerade nicht Inhalt der Treuhandanweisungen geworden sind. Die weitere Auslegung führt vorliegend jedoch zum Ergebnis, dass die Klägerin die Fälligkeitsbestimmungen in § 3 des notariellen Kaufvertrages mit übernommen wissen wollte. Dabei ist zu berücksichtigen, dass bezüglich der Verwahrung des Kaufpreises zwei rechtlich streng zu trennende notarielle Treuhandverhältnisse vorliegen, zum einen das zu den Kaufvertragsparteien und zum anderen dass zu der finanzierenden Bank, deren Inhalt der Notar jeweils eigenständig zu ermitteln und zu befolgen hat. Maßgeblich für die Auslegung des Treuhandverhältnisses des Notars zur finanzierenden Bank ist deren für den Notar erkennbares Sicherungsinteresse. Im vorliegende Fall entspricht es bei der der Klägerin bekannten Kaufpreisfälligkeitsregelung im Kaufvertrag nach MaBV deren Sicherungsinteresse, dass die Darlehensbeträge erst bei jeweiliger Fälligkeit der Kaufpreisteilbeträge gezahlt werden. Andernfalls würde die Bank Gefahr laufen, dass die eingeräumten und eingetragenen Grundschulden den ausgezahlten Betrag wegen des eventuell noch nicht erreichten Baufortschritts nicht ausreichend sichern würden. Hierbei handelt es sich um ein dem beklagten Notar bekanntes typisches Interesse eines einen Grundstückskaufvertrag finanzierenden Kreditinstituts, welches die Klägerin durch die Formulierung in der Treuhandanweisung "Eigentumsumschreibung gemäß der im Kaufvertrag getroffenen Vereinbarung" bei diesem Verständnis hinreichend deutlich zum Ausdruck gebracht hat.

Ist damit die Fälligkeitsregelung in § 3 der notariellen Kaufverträge ebenfalls Bestandteil der von der Klägerin erteilten Treuhandaufträge vom 18.12. und 23.12.1998 geworden, so folgt aus der bereits vorstehend festgestellten Nichtigkeit dieser Abschlagszahlungsvereinbarung die Anwendung der Fälligkeitsbestimmung des § 641 Abs. 1 BGB mit der weiteren Folge, dass der beklagte Notar die Auszahlungen auf die fällig gestellten erste und zweite Sanierungsrate nicht hätte vornehmen dürfen. Der der Klägerin daraus entstandene Schaden beläuft sich betreffend des Treuhandauftrages E auf 58.002,58 Euro (113.443,20 DM) und betreffend den Treuhandauftrag D auf 51.415,46 Euro (100.559,90 DM).

Der Beklagte haftet der Klägerin gemäß § 19 Abs. 1 BNotO auch für die vorzeitigen Auszahlungen aus dem Treuhandauftrag A. Nach dem am 18.08.1998 erteilten Treuhandauftrag durfte der Beklagte über den zur Verfügung gestellten Betrag in Höhe von 173.652,83 DM (70.380,77 Euro) nur verfügen, "wenn die Eigentumsumschreibung auf Herrn ... A... sichergestellt ist". Die sich maßgeblich an der Interessenlage der finanzierenden Bank orientierende Auslegung dieser Auflage gebietet, die Formulierung "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" als kurzgefasste Übernahme der kaufvertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen zu verstehen (Hertel, a.a.O., Rn. 1776 und derselbe in Eylmann/Vaasen, BeurkG, 2. Aufl. 2004, § 54 a Rn. 84). Für dieses Auslegungsergebnis spricht außer dem im Rahmen der Auslegung der Treuhandaufträge D und E dargelegten Interesse der Klägerin als finanzierender Bank auch der Umstand, dass der Klägerin bereits vor Überweisung der Darlehensvaluta an den Beklagten der Grundstückskaufvertrag vorgelegen hat, ihr also die gestaffelte Kaufpreisfälligkeit nach Baufortschritt bekannt gewesen ist. Außerdem ist den dem Darlehensvertrag beigefügten Bedingungen für die Darlehensauszahlung zu entnehmen, dass bei Valutierung nach Baufortschritt (Auszahlung in Teilbeträgen) eine Bautenstandsbestätigung eines bauleitenden Architekten vorzulegen ist.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08. Mai 2003 (MDR 2003, 987) steht der hier vertretenen Auslegung nicht entgegen. Zwar hat der Bundesgerichtshof die Treuhandauflage "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" gerade nicht als Übernahme der kaufvertraglichen Auszahlungsvoraussetzungen verstanden wissen wollen. Dabei ging es aber um die abweichende Fallkonstellation, ob die im notariellen Kaufvertrag als Fälligkeitsvoraussetzung ausdrücklich ausgenommene Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung auch für den Treuhandvertrag zwischen finanzierender Bank und Notar gilt. Die Erkenntnis des Bundesgerichtshofs, dass kaufvertraglich vereinbarte "Lockerungen" in den Auszahlungsvoraussetzungen nicht ohne weiteres im Auslegungswege in den Treuhandvertrag hineingelesen werden könnten, lässt vielmehr den Rückschluss zu, dass die "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" im Treuhandauftrag der Bank zumindest die im Kaufvertrag zur Absicherung des Käufers üblicherweise geregelten Auszahlungsvoraussetzungen umfasst. Setzt der Kaufvertrag strengere Anforderungen als üblich, so wird die Bank diese im Zweifel - wie im vorliegenden Fall - übernehmen wollen (Hertel, a.a.O.).

Die hier vertretene Interpretation des Willens der Klägerin ist vom Beklagten auch so verstanden worden, wie seine Schreiben vom 02.07.1998 und 05.08.1998 an die Klägerin eindrucksvoll belegen, in denen er bei der Klägerin unter Bezugnahme auf die beigefügten Bautenstandsberichte weitere Darlehensraten entsprechend der Auszahlungsregelung in § 3 des notariellen Kaufvertrages abgerufen hat.

Es gilt daher auch betreffend dem Treuhandauftrag A, dass wegen der Nichtigkeit der Fälligkeitsregelung in § 3 des notariellen Kaufvertrages vom 22.06.1998 die Kaufpreiszahlung gemäß § 641 Abs. 1 BGB erst mit Abschluss der Arbeiten fällig geworden ist und die zuvor vom Beklagten vorgenommenen Auszahlungen damit pflichtwidrig gewesen sind.

Es kann insoweit die vom Landgericht für entscheidungserheblich erachtete Frage, ob es auch an der weiteren Fälligkeitsvoraussetzung, dass die Eintragung des Eigentums des Erwerbers A sichergestellt sein musste, gemangelt hat, dahingestellt bleiben.

Entgegen den Angriffen der Berufung ist der sich auf 29.475,26 Euro (57.648,60 DM) bezifferte Schadensersatzanspruch aus dem Treuhandauftrag A nicht verjährt. Zwar ist entgegen der Auffassung des Landgerichts die Treuhandanweisung von der Klägerin nicht erst am 16.10.1998, sondern bereits am 18.08.1998 wirksam erteilt worden. Der zu dieser Zeit fehlende schriftliche Annahmevermerk des Beklagten gemäß § 54a Abs. 6 BeurkG führt nicht zur Unwirksamkeit der Verwahrungsanweisung (Hertel in Eylmann/Vaasen a. a. O. § 54a RN 35). Mit der am 28.08.1998 erfolgten Auszahlung des Betrages von 137.652,83 DM ist damit der hier streitgegenständliche Schaden auch bereits entstanden gewesen. Allerdings hat die Klägerin jedenfalls nicht vor dem 16.10.1998 von der erfolgten Auszahlung Kenntnis erlangt. Zwar wusste sie aufgrund der Schreiben vom 02.07. und 05.08.1998 von der Teilfälligkeit gemäß § 3 des Kaufvertrages. Ihr war aber nicht bekannt, ob die übrigen Fälligkeitsvoraussetzungen, insbesondere die Eintragung der erstrangigen Grundschuld gewährleistet gewesen ist.

Die Berufung des Beklagten ist nach alledem im Ergebnis erfolglos.

Die Anschlussberufung der Klägerin vom 28.06.2005, mit der die Begrenzung der Zug um Zug Verurteilung auf die erstinstanzlich anteilig für jeden Erwerber zugesprochene Summe angestrebt wird, ist bereits unzulässig. Sie ist nicht binnen der in § 524 Abs. 2 S. 2 ZPO bestimmten Frist erhoben worden. Die der Klägerin zur Berufungserwiderung gesetzte Frist bis 12.01.2005 war zur Zeit der Erhebung der Anschlussberufung am 28.06.2005 bereits verstrichen.

Demgegenüber ist die Anschlussberufung der Klägerin vom 15.12.2004 fristgerecht erhoben worden. Diese Anschlussberufung ist auch im übrigen zulässig. Die Erweiterung der Schadensersatzklage um die auf die Altbausubstanz gezahlten Teilbeträge in Höhe von 100.939,30 Euro ist eine Änderung des Klageantrags nach § 264 Nr. 2 ZPO, die in der Berufungsinstanz nicht den besonderen Zulassungsvoraussetzungen des § 533 ZPO unterfällt (BGH, BGHR, 2004, 1110ff). Den vom Senat im Termin vom 29.06.2005 geäußerten Bedenken aus § 531 Abs. 2 ZPO hat die Klägerin dadurch Rechnung getragen, dass sie die zunächst zur Anspruchsbegründung herangezogenen, über die Auszahlungsbeträge hinausgehenden sonstigen Schadenspositionen nicht mehr weiterverfolgt und den Klageerweiterungsanspruch ausschließlich mit den von ihr auf die Altbausubstanzen zur Verfügung gestellten Teilbeträge begründet hat. Da es sich dabei lediglich um verschiedene Berechnungsgrundlagen (Rechnungsposten) innerhalb ein und derselben Schadensart handelt, die nur unselbständige Faktoren eines einheitlichen Schadensersatzanspruches und daher austauschbar sind (Greger in Zöller, ZPO, 25. Auflage 2005, § 263 RN 8), beinhaltet entgegen der Auffassung des Beklagten der im Termin vom 09.11.2005 neu formulierte Erweiterungsantrag keine teilweise Rücknahme.

Die Anschlussberufung bleibt in der Sache aber ohne Erfolg, weil die von der Klägerin mit der Klageerweiterung verfolgten Ansprüche verjährt sind.

Die gemäß § 852 BGB a. F. maßgebliche Dreijahresfrist hat spätestens mit der Fertigung der Klageschrift vom 15.10.2001 zu laufen begonnen. Zumindest zu diesem Zeitpunkt hatte die Klägerin die für den Beginn der kurzen Verjährungsfrist erforderliche Erkenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen. Wie sich aus der schriftsätzlich formulierten Klagebegründung ergibt, wusste die Klägerin zu diesem Zeitpunkt um die für den Schadensersatzanspruch maßgeblichen Tatsachen. Zwar hat die Klägerin nicht gewusst, wann der Beklagte welche Teilbeträge vom Notaranderkonto an die Verkäuferin ausgezahlt hatte. Ihr ist aber bekannt gewesen, dass die von ihr auf das Anderkonto angewiesenen Beträge bis auf die rückerstatteten Beträge in den Fällen C, D und E in vollem Umfang an die Verkäuferin, die B AG, ausgekehrt worden waren. Dass sie mit der ursprünglichen Klage zunächst nur die auf den Sanierungsanteil entfallenden Teilbeträge vom Beklagten zurückgefordert hat, beruht nicht auf einer Unkenntnis von für den weitergehenden Schadensersatzanspruch maßgeblichen Tatsachen, sondern ist Folge einer fehlerhaften rechtlichen Bewertung. Darauf kommt es indes nicht an. Der Bundesgerichtshof hat in ständiger Rechtsprechung (zuletzt BGH WM 2005, 1328ff m. w. N.) ausgeführt, dass erforderlich und genügend im Allgemeinen die Kenntnis der tatsächlichen Umstände ist; nicht vorausgesetzt wird die zutreffende rechtliche Würdigung des bekannten Sachverhalts. Daher kommt es grundsätzlich nicht darauf an, ob die Klägerin die Rechtswidrigkeit des Geschehens, das Verschulden des Schädigers oder den in Betracht kommenden Kausalverlauf richtig eingeschätzt hat. Rechtlich fehlerhafte Vorstellungen des Geschädigten beeinflussen den Beginn der Verjährung nicht. Nur wenn die Rechtslage unübersichtlich oder zweifelhaft ist, sodass sie selbst ein rechtskundiger Dritter nicht zuverlässig einzuschätzen vermag, kann der Verjährungsbeginn wegen Rechtsunkenntnis hinausgeschoben sein (BGH NJW 2005, 429, 433).

Dieser Ausnahmefall ist vorliegend jedoch nicht gegeben. Entgegen der von der Klägerin selbst geäußerten Auffassung ist die ursprüngliche Klage nicht allein darauf gestützt worden, dass der Beklagte die von der Klägerin angewiesenen Beträge bereits vor Vorliegen einer Bestätigung durch den "bauleitenden Architekten" über dem jeweiligen Bautenstand ausgezahlt habe. Die Klägerin hat vielmehr bereits damals die pflichtwidrige und vorzeitige Auszahlung damit begründet, dass die Kaufpreise wegen der Nichtigkeit der Auszahlungsregelung in § 3 der notariellen Kaufverträge erst nach vollständiger Fertigstellung der zu sanierenden Wohnungen fällig geworden seien. Die Klägerin hatte daher auch bereits damals den für den nunmehr mit der Klageerweiterung geltend gemachten Schadensersatzanspruch maßgeblichen Gesichtspunkt erkannt.

Die mögliche damalige Unkenntnis der Klägerin über die konkreten Daten der erfolgten Auszahlungen der einzelnen Teilbeträge durch den Beklagten steht dem Beginn des Laufs der Verjährungsfrist spätestens am 15.10.2001 nicht entgegen. Der zur Vorlage von Kopien aus den Massebüchern des Beklagten führende rechtliche Hinweis des Landgerichts vom 14.11.2003 (Bd. II, Bl. 492f d. A.) basiert auf einer anderen rechtlichen Verankerung der Amtspflichtverletzung des Beklagten. Das Landgericht hat die maßgebliche Amtspflichtverletzung darin erkannt, dass der Beklagte nur nach Vorliegen einer Bestätigung durch den bauleitenden Architekten über den jeweiligen Bautenstand die auf die Gebäudesanierung entfallenen Teilbeträge hätte auszahlen dürfen. Dieser rechtliche Aufhänger hat zur Annahme einer Pflichtverletzung des Beklagten konkrete Feststellungen erfordert, wann der Beklagte welche Teilbeträge an die Verkäuferin ausgekehrt hatte, die durch Vorlage von Kopien aus den Massebüchern ermöglicht werden sollte.

Auch der weitere Vortrag der Klägerin, der tatsächliche Zustand der Objekte sei ihr nicht schon bei Klageerhebung, sondern erst durch die mit Schriftsatz vom 23.06.2003 (Bd. II, Bl. 352ff d. A.) vorgelegten Gutachten sowie die Beweisaufnahme am 23.04.2004 bekannt geworden, steht dem hier angenommenen Beginn der Verjährungsfrist nicht entgegen. Es ist in Rechtsprechung und Literatur anerkannt, dass ein Kennenmüssen der Kenntnis dann gleichzusetzen ist, wenn sich der Geschädigte diese ohne Mühe und Kosten hätte verschaffen können (Haug, Die Amtshaftung des Notars, 2. Auflage 1997, RN 268 m. w. N.). Der Klägerin war es im Oktober 2001 nicht nur ohne weiteres möglich, sich vom Zustand der mit den Darlehen finanzierten Immobilienobjekten zu überzeugen. Angesichts der angestrengten Schadensersatzklage ist es vielmehr gar ihre Obliegenheit gewesen, die finanzierten Objekte in Augenschein zu nehmen bzw. in Augenschein nehmen zu lassen.

Mit der Klageerhebung vom 16.10.2001 ist die Verjährung betreffend der den Gegenstand der Anschlussberufung bildenden Forderungen nicht unterbrochen worden. Die verjährungsunterbrechende Wirkung der ursprünglichen Klage hat sich allein auf die erhobene Forderung in Höhe von 201.159,40 Euro beschränkt. Sie umfasst nicht die Mehrforderung, die erst durch die Anschlussberufung in den Rechtsstreit eingeführt worden ist (BGHZ 151, 1).

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit resultiert aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, die Rechtssache hat weder grundsätzliche Bedeutung noch erfordert die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs (§ 543 ZPO).

Ende der Entscheidung

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