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Gericht: Oberlandesgericht Frankfurt
Urteil verkündet am 04.05.2005
Aktenzeichen: 4 U 215/04
Rechtsgebiete: BNotO


Vorschriften:

BNotO § 19 Abs. 1
BNotO § 23
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Gründe:

I.

Die Klägerin nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz in Anspruch, weil er im Zusammenhang mit der Abwicklung von drei Grundstückskaufverträgen gegen bestehende Auflagen aus den Treuhandaufträgen verstoßen habe.

Die Klägerin war die jeweils kreditfinanzierende Bank der Grundstückskäufer B einerseits und A andererseits. Der Beklagte beurkundete am 28.08.2000 zu UR-Nr. ... einen Kaufvertrag zwischen den Eheleuten B und der Firma D-gesellschaft mbH über eine mit der Nr. ...bezeichnete Eigentumswohnung in einem Mehrfamilienhaus in O1 zum Preis von DM 108.394,00. Am 04.09.2000 beurkundete der Beklagte zu UR-Nr. ... und UR-Nr. ... zwei Grundstückskaufverträge zwischen dem Käufer A und der Firma D-gesellschaft mbH über zwei Eigentumswohnungen in O1. Die Wohnung mit der Nr. ... wurde zu einem Kaufpreis von DM 233.376,00 und die Wohnung mit der Nr. ... zu einem Preis von DM 202.956,00 veräußert. Sämtliche Kaufverträge enthalten die jeweils gleichlautende Bestimmung, wonach alle Zahlungen auf ein noch zu benennendes Konto des amtierenden Notars bei der K-bank O2 eG erfolgen sollten. Wegen der weiteren Einzelheiten der jeweiligen Grundstückskaufverträge wird auf die Anlagen K 6, K 13 und K 14 zur Klageschrift Bezug genommen.In allen drei Fällen wurden die Kaufverträge beurkundet, ohne daß dabei die Kaufvertragsparteien persönlich anwesend waren; vielmehr wurden diese jeweils von Frau Z1, einer Notariatsangestellten des Beklagten, zunächst vollmachtlos vertreten, wobei die abgegebenen Willenserklärungen später von den Kaufvertragsparteien genehmigt wurden. Die Klägerin gewährte den Käufern B ein Darlehen in Höhe von DM 86.565,00 (= € 44.259,98) und dem Käufer A zwei Darlehen über DM 188.055,00 (= € 96.150,99 für die Wohnung Nr. ...) und über DM 163.180,00 (= € 83.432,61 für die Wohnung Nr. ...).

In allen drei Fällen schloß die Klägerin mit dem Beklagten Treuhandverträge ab, die unter anderem vorsahen, daß über den Darlehensbetrag nur verfügt werden dürfe, wenn der "gesamte Kaufpreis belegt ist". Wegen der Einzelheiten der Vertragsgrundlagen wird auf die Anlagen K 5 und K 17 zur Klageschrift verwiesen. Noch vor Abschluß der beiden Treuhandaufträge in Sachen A hatte der Beklagte von der Firma D-gesellschaft per Telefax vom 29.09.2000 zwei "unwiderrufliche Zahlungsanweisungen" erhalten, wonach hinsichtlich der Wohnung Nr. ... ein Teilbetrag über DM 37.611,00 und hinsichtlich der Wohnung Nr. ... ein Teilbetrag in Höhe von DM 32.636,00 aus der Hinterlegungssumme an den Käufer A überwiesen werden sollten. Ebenfalls noch vor Abschluß der Treuhandaufträge B und A Nr. ... beziehungsweise zeitgleich mit Abschluß des Treuhandauftrages A Nr. ... erhielt der Beklagte von der D-gesellschaft mbH jeweils in etwa gleichlautende Telefaxschreiben, wonach die von den Käufern geschuldeten Restkaufpreise gezahlt worden seien. Unter anderem diese Zahlungsbestätigungen nahm der Beklagte zum Anlaß, über die von der Klägerin auf den Notaranderkonten hinterlegten Darlehensbeträge entsprechend den Weisungen der Verkäuferin zu verfügen. Im übrigen wird hinsichtlich der konkreten Abwicklung der jeweiligen Kauf- und Treuhandaufträge auf die ausführliche Darstellung im Tatbestand des Urteils des Landgerichts Limburg vom 07.09.2004 Bezug genommen. Die den Käufern gewährten Kredite wurden notleidend; die Klägerin ließ die Ansprüche ihrer Darlehensnehmer zwischenzeitlich pfänden und an sich überweisen.

In erster Instanz hat die Klägerin den Beklagten im Hauptantrag auf Schadensersatz in Höhe von € 224.065,99 in Anspruch genommen, hilfsweise Zug um Zug gegen Abgabe eines jeweils notariellen Angebots zur Übertragung der auf den jeweiligen Wohnungen lastenden Grundschulden sowie gegen Abtretung der Ansprüche aus den jeweiligen Darlehensverträgen. Sie hat vorgetragen, der Beklagte habe seine Amtspflichten verletzt, weil er die Darlehensvaluta in allen drei Fällen bereits vor Erfüllung sämtlicher Treuhandauflagen ausgezahlt habe. Zugleich wirft sie dem Beklagten betrügerisches Verhalten und Amtsmißbrauch vor und stützt ihren Anspruch ergänzend aus übergegangenem Recht auf behauptete Amtspflichtverletzungen gegenüber den Grundstückskäufern.

Das Landgericht hat der Klage auf den Hilfsantrag hin im wesentlichen stattgegeben und den Beklagten zur Zahlung von € 223.843,58 Zug um Zug gegen Abgabe notarieller Angebote zur Übertragung der jeweils mithaftenden Grundschulden sowie gegen Abtretung der Ansprüche aus den Darlehensverträgen verurteilt. Das Landgericht, auf dessen tatsächliche Feststellungen ergänzend Bezug genommen wird, hat zur Begründung ausgeführt, der Beklagte habe seine Pflichten aus den jeweiligen Treuhandverträgen verletzt, weil er die auf den Notaranderkonten zur Verfügung gestellten Darlehensbeträge ausgezahlt habe, obgleich die Treuhandauflage "Belegung des gesamten Kaufpreises" nicht erfüllt gewesen sei. Diese Treuhandauflage sei so zu verstehen, daß der Kaufpreis, soweit er nicht finanziert worden sei, tatsächlich gezahlt sein und dem Notar hierüber ein Zahlungsnachweis vorliegen müsse. Dazu reiche die Bestätigung der Grundstücksverkäufer für sich genommen nicht aus. Denn tatsächlich habe der Beklagte nicht wissen können, ob die seitens der Verkäuferin der Wohnungen übermittelte Bestätigung über die Zahlung des nicht finanzierten Restkaufpreises inhaltlich richtig gewesen sei. Lasse sich der Notar auf die ungewöhnliche Verfahrensweise ein, daß ein Teil des Kaufpreises am Notaranderkonto vorbeilaufe, dann müsse er für die inhaltliche Richtigkeit derartiger Zahlungsbestätigungen einstehen. Der Beklagte habe aber nicht den Nachweis geführt, daß der Restkaufpreis von den Käufern der Wohnungen tatsächlich gezahlt worden sei; so habe er weder vorgetragen, wann und auf welche Weise die Zahlung des Restkaufpreises erfolgt sei noch hierfür Beweis angetreten. Die Notwendigkeit eines konkreten Vortrages zu der tatsächlichen Zahlung des Restkaufpreises ergebe sich gerade auch mit Blick auf die im Fall der Wohnungen A erfolgten "unwiderruflichen Zahlungsanweisungen" der Firma D-gesellschaft mbH, wonach jeweils Teile der hinterlegten Darlehensvaluta an den Käufer selbst ausgezahlt werden sollten. Denn diese (Teil-)Rückzahlungen ließen vermuten, daß zwischen den Kaufvertragsparteien ein niedrigerer Kaufpreis verabredet gewesen sei als derjenige, der in den Urkunden protokolliert worden sei. Dies aber habe dem Beklagten Veranlassung geben müssen, ein möglicherweise betrügerisches Vorgehen zu Lasten der kreditfinanzierenden Bank in Betracht zu ziehen. Im Falle der Wohnung A Nr. ... habe der Beklagte darüber hinaus eine weitere Treuhandauflage nicht eingehalten, weil es bis zum Ablauf des Treuhandauftrages am 05.08.2001 weder zur Eintragung einer Auflassungsvormerkung noch zur Eintragung einer Grundschuld an erster Rangstelle zu Gunsten der Klägerin gekommen sei. Das pflichtwidrige und zumindest fahrlässige Verhalten des Beklagten habe kausal zum Schadenseintritt geführt, denn hätte der Beklagte die Darlehensvaluta nicht weisungswidrig ausgezahlt, hätten die Gelder nach Ablauf der jeweiligen Befristungen der Treuhandaufträge beziehungsweise nach dem Widerruf des Treuhandauftrages im Falle der Wohnung A Nr. ... noch zur Rückzahlung zur Verfügung gestanden. Gegen dieses Urteil wendet sich der Beklagte mit der form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Berufung, mit der er weiterhin die volle Abweisung der Klage erstrebt. Er greift zunächst die Auffassung des Landgerichts an, wonach die Treuhandauflage "Belegung des Kaufpreises" durch die Zahlungsbestätigungen seitens der Verkäuferin der Wohnungen nicht erfüllt sei. Bereits nach dem Wortlaut, so trägt er vor, bedeute "Belegung" nichts anderes, als daß ein Beleg für die Zahlung vorhanden sein müsse. Dieses Erfordernis sei durch die Bestätigungen der Verkäuferseite erfüllt. Im übrigen bietet der Beklagte nunmehr zum Beweis für die tatsächliche Kaufpreiszahlung Zeugenbeweis an. Selbst bei Annahme eines Verstoßes gegen die Treuhandauflagen, so trägt er vor, fehle es aber in allen drei Fällen an einem hierdurch verursachten Schaden. Hinsichtlich der Wohnung B Nr. ..., seien sämtliche Treuhandauflagen bis zum Ablauf der Befristung am 31.12.2000 erfüllt worden. Selbst wenn Auszahlung der Darlehensvaluta am 20.09.2000 vor vollständiger Erfüllung der Treuhandauflagen erfolgt sei, so sei die letzte Bedingung des Treuhandauftrages, nämlich die Löschung der voreingetragenen Grundpfandrechte, am 14.12.2000 eingetreten. Ebenso fehle es mit Blick auf den hypothetischen Kausalverlauf an der Kausalität des Schadens. Denn unabhängig vom konkreten Auszahlungszeitpunkt vom Notaranderkonto und unabhängig von der Erfüllung der Treuhandauflagen wäre die Klägerin verpflichtet gewesen, nach Bestellung und Eintragung ihrer erstrangigen Grundschuld die Darlehenssumme als Teil des vom Käufer geschuldeten Kaufpreises an die Verkäuferin auszuzahlen, nachdem die Käufer den Anspruch auf Auszahlung des Darlehensbetrages im Kaufvertrag unwiderruflich an die Verkäuferin abgetreten hätten. Die Klägerin hätte den von ihr geltend gemachten Betrag folglich selbst dann nicht mehr in ihrem Vermögen, wenn er den Betrag an die Klägerin zurückgezahlt hätte. Hinsichtlich der Wohnung A Nr. ... sei zwar "strittig", ob die Eintragung der Auflassungsvormerkung zugunsten des Käufers A erst am 19.09.2002 (und damit nach dem Widerruf des Treuhandauftrages am 28.01.2002) erfolgt sei; gleichwohl wirke sich auch hier der hypothetische Kausalverlauf zu seinen Gunsten aus, weil die Klägerin spätestens nach Eintragung der Grundschuld an rangerster Stelle und nach Vollzug der Eigentumsumschreibung verpflichtet gewesen sei, der Verkäuferin als Abtretungsempfängerin den Darlehensbetrag als Teil des vom Käufer A geschuldeten Kaufpreises auszuzahlen. Hinsichtlich der Wohnung A Nr. ... gelte das gleiche wie bei der Wohnung B. Sämtliche Treuhandauflagen seien bis zum Ablauf der Befristung am 31.01.2001 erfüllt gewesen, so daß er in jedem Fall rechtmäßig innerhalb der Frist über den Darlehensbetrag habe verfügen dürfen.

Der Beklagte beantragt,

die Klage unter Abänderung des Urteils des Landgerichts abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vortrages. Ergänzend verweist sie in einem nach Schluß der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsatz vom 18.04.2005 auf verschiedene Fallgestaltungen aus dem bei der Staatsanwaltschaft Frankfurt am Main unter anderem gegen den Beklagten geführten Ermittlungsverfahren (Az.: 90 Js 40174.1/97). In zahlreichen dieser Fälle seien sogenannte "Kick-Back"-Vereinbarungen vorgenommen worden, indem Kaufpreisanteile an die Wohnungserwerber zurücküberwiesen worden seien. Dies zeige, daß der Beklagte gerade nicht auf die Kaufpreisbestätigungen der Wohnungsverkäuferin habe vertrauen dürfen; jedenfalls sei er in dieser Situation verpflichtet gewesen, auf die genaue Einhaltung der vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere auf die vollständige Abwicklung der Kaufpreiszahlung über das Notaranderkonto, zu achten.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die gewechselten und inhaltlich vorgetragenen Schriftsätze der Parteien Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache nur teilweise Erfolg.

Eine Amtspflichtverletzung mit einer hieraus folgenden Schadensersatzpflicht aus §§ 19 I, 23 BNotO in Höhe von € 179.583,60 fällt dem Beklagten sowohl im Fall der Wohnung A Nr. ... als auch im Fall der Wohnung A Nr. ... zur Last. Demgegenüber ist die Klage hinsichtlich der Wohnung B Nr. ... in Höhe eines Betrages von € 44.259,98 unbegründet.

Dazu im einzelnen:

Treuhandauftrag B Wohnung Nr. ...

Die dem Beklagten von der Klägerin vorgeworfenen Pflichtverletzungen, nämlich

a) Auszahlung der Darlehensvaluta zu einem Zeitpunkt, als vorrangige Grundpfandrechte noch nicht gelöscht waren,

b) Auszahlung der Darlehensvaluta, obgleich die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes erst nach Ablauf des bis zum 31.12.2000 befristeten Treuhandauftrages erteilt wurde,

c) Auszahlung der Darlehensvaluta ohne ausreichenden Nachweis über die "Kaufpreisbelegung",

sind nicht geeignet, einen Schadensersatzanspruch zu begründen.

zu a) Durch die Auszahlung der Darlehensvaluta bereits am 19./20.09.2000 hat der Beklagte gegen seine Amtspflichten zur Beachtung der Treuhandauflagen verstoßen; denn zum Zeitpunkt der Auszahlung waren vorrangige Grundpfandrechte noch nicht gelöscht. Der Beklagte hätte bei pflichtgemäßer Beachtung der Treuhandauflagen die Auszahlung der Darlehensvaluta erst nach der Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte, also nach dem 14.12.2000 vornehmen dürfen.

Es fehlt aber an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden. Denn auch nach der Löschung der vorrangigen Grundpfandrechte war der bis zum 31.12.2000 befristete Treuhandauftrag noch nicht abgelaufen, so daß kein Grund für die Annahme ersichtlich ist, die Vermögenslage der Klägerin hätte sich bei pflichtgemäßem Handeln des Beklagten anders dargestellt. Zwar hätte die Klägerin die Verwahranweisung bis zur vollständigen Erfüllung sämtlicher Treuhandauflagen jederzeit widerrufen und die Rückzahlung des Geldes an sich verlangen können; für die Frage, ob eine derartige Entwicklung eingetreten wäre, ist die Klägerin als Anspruchstellerin jedoch in vollem Umfang darlegungs- und beweisbelastet. Die Klägerin hat nicht behauptet, daß sie zum damaligen Zeitpunkt Veranlassung gehabt hätte, den Treuhandauftrag vor Ablauf der Befristung zu widerrufen.

zu b) Soweit die Klägerin die Ansicht vertritt, die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes sei ausdrücklich zum Gegenstand des Treuhandauftrages gemacht worden, weshalb sich der Beklagte auch insoweit wegen Verstoßes gegen die Treuhandauflagen schadensersatzpflichtig gemacht habe, vermag der Senat dem im Ergebnis nicht zu folgen. Zwar ist zutreffend, daß der Beklagte im Treuhandauftrag B handschriftlich den Vermerk eingefügt hat: "nach UB". Dieser Eintrag befindet sich zwischen der ausdrücklich nicht zur Treuhandauflage gemachten Klausel "Antrag auf Eigentumsumschreibung" und den Weisungen über die Grundbucheinsicht im Zusammenhang mit dem Antrag auf Grundschuldbestellung. Daß sich der handschriftliche Eintrag auf die Auflagen bezüglich der Eintragung der Grundschulden beziehen könnte, wird selbst von der Klägerin nicht behauptet. Denn weder ist für die Eintragung der Grundschulden an vereinbarter Rangstelle die Unbedenklichkeitsbescheinigung erforderlich, noch hätte eine damit möglicherweise verbundene verzögerte Beantragung der Grundschuldbestellung im Interesse der Klägerin gelegen. Ebensowenig ergibt die Annahme einer selbständigen Treuhandauflage einen Sinn. Denn nachdem der Beklagte - im Einvernehmen mit der Klägerin - bereits den im Formular vorgesehenen Vollzug der Eintragung der Auflassungsvormerkung in "Sicherstellung" abgeändert hatte, spielte die Unbedenklichkeitsbescheinigung für die Sicherstellung der Eintragung der Auflassungsvormerkung keine Rolle. Selbst wenn man mit dem Vortrag der Klägerin davon ausgeht, daß es sich bei dem handschriftlichen Nachtrag zumindest um eine mißverständliche oder unklare Weisung gehandelt hat, die dem Notar Anlaß zur Klarstellung gegeben hätte, so vermag die Klägerin hieraus keine für sie günstigen Rechtsfolgen herzuleiten. Denn aus den bereits oben genannten Gründen ist davon auszugehen, daß die Klägerin bei einer entsprechenden Nachfrage des Beklagten nicht auf der Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigungen als Bedingung des Treuhandauftrages bestanden hätte. So hat die Klägerin selbst keinerlei plausible Erklärung dafür abgegeben, warum die Vorlage der Unbedenklichkeitsbescheinigung bei der Abwicklung des Treuhandauftrages für sie von Bedeutung hätte sein können. Insofern fehlt es auch hier jedenfalls an einem Nachweis der haftungsausfüllenden Kausalität zwischen der möglichen Amtspflichtverletzung des Beklagten und dem geltend gemachten Schaden.

zu c) Schließlich erweist sich die Schadensersatzforderung der Klägerin im Ergebnis auch nicht deshalb als begründet, weil der Beklagte schuldhaft die Bestätigung der Firma D-gesellschaft mbH, den Restkaufpreis erhalten zu haben, als ausreichenden Nachweis für die "Kaufpreisbelegung" erachtete.Grundsätzlich war der Beklagte gehalten, die Weisungen des Treuhandauftrages streng zu befolgen; er hat dabei peinliche Genauigkeit zu beachten (vgl. Hertel in Zugehöhr/Ganter/Hertel, Handbuch der Notarhaftung, Rdnr. 1857 ff.). Einen Ermessensspielraum bei der Auslegung der Treuhandauflage hat der Notar nicht, und er ist auch nicht berechtigt, seine eigene Einschätzung der Risikolage und des Sicherungsbedürfnisses an die Stelle derjenigen des Treugebers zu setzen.

Ausgehend von diesen Grundsätzen spricht die Formulierung "Kaufpreisbelegung" nach dem allgemeinen Sprachverständnis zunächst nur dafür, daß dem Notar ein Nachweis über die Zahlung vorliegen muß. Üblicherweise ist dies solange unproblematisch, solange die Abwicklung der gesamten Kaufpreiszahlung über das Notaranderkonto erfolgt, denn in diesem Fall kann der Notar persönlich überprüfen, ob der Kaufpreis geleistet ist. Wird dagegen der nicht kreditfinanzierte Kaufpreisrest unter Ausschluß des Notaranderkontos abgewickelt, hat der Notar jedenfalls keine eigene sichere Erkenntnismöglichkeit hinsichtlich der tatsächlichen Kaufpreiszahlung. Es ist daher fraglich, ob er sich in einem solchen Fall auf die Zahlungsbestätigung des Verkäufers verlassen kann, von deren Richtigkeit er sich nicht persönlich überzeugen kann. Andererseits ist nicht ohne weiteres ersichtlich, warum der Bestätigung der Verkäuferin über die Restkaufpreiszahlung ein geringerer Nachweiswert zukommen soll als einer Zahlung über das Notaranderkonto. Denn im Regelfall gründet sich das Interesse der kreditfinanzierenden Bank an einem Nachweis der Restkaufpreiszahlung darauf, die Berechnungsgrundlagen der abgeschlossenen Finanzierung abzusichern. Die Bank möchte gewährleistet wissen, daß die Darlehensnehmer tatsächlich in der Lage sind, den nicht finanzierten Kaufpreisanteil aufzubringen, weil die Höhe des zu erbringenden Eigenanteils maßgebend für das gesamte Finanzierungskonzept ist. Diesem Interesse der Bank kann aber auch nicht dadurch Rechnung getragen werden, daß die Zahlung des Restkaufpreises über das Notaranderkonto abgewickelt wird. Denn unterstellt man das von der Klägerin behauptete gemeinsame betrügerische Vorgehen der Kaufvertragsparteien zu ihren Lasten, so hätte dies auch nicht durch eine vollständige Zahlungsabwicklung über das Notaranderkonto verhindert werden können. Vielmehr wären die Kaufvertragsparteien auch in diesem Fall in der Lage gewesen, durch Rücküberweisungen der ausgezahlten Darlehensvaluta die tatsächliche Kaufpreiszahlung nach Gutdünken zu gestalten. Unter den gegebenen Umständen bestand somit kein Anlaß für den Beklagten, die Klägerin darüber zu unterrichten, daß die Zahlung des Restkaufpreises entgegen der kaufvertraglichen Regelung nach der Bestätigung der Verkäuferin unmittelbar zwischen den Kaufvertragsparteien erfolgt ist. Vor diesem Hintergrund war der Beklagte berechtigt, die Bestätigung der Wohnungsverkäuferin vom 18.09.2000 als Beleg für die Kaufpreiszahlung anzusehen. Diese Bestätigung bot den Beweiswert einer Quittung. Selbst wenn diese Frage im Sinne der Klägerin entschieden würde, wäre ein Schadensersatzanspruch nicht begründet. Denn es fehlte dann an einem Kausalzusammenhang zwischen der Pflichtverletzung und dem geltend gemachten Schaden. Hätte der Beklagte mit Blick auf die Formulierung im Treuhandauftrag Zweifel haben müssen, ob die Bestätigung der Verkäuferin über die Restkaufpreiszahlung zur Erfüllung der Auflage ausreichte, so wäre er verpflichtet gewesen, der Klägerin seine Auslegung der Treuhandauflage vor einer Auszahlung der Darlehensvaluta mitzuteilen. Denn entgegen der Ansicht des Landgerichts führt die Auslegungsbedürftigkeit der Klausel über die Kaufpreisbelegung im Treuhandauftrag nicht ohne weiteres dazu, daß der Beklagte den Zahlungsnachweis im Sinne der vom Landgericht getroffenen Auslegung führen muß. Vielmehr ist zu prüfen, wie der Beklagte bei Erkennen der fehlenden Eindeutigkeit der Klausel richtigerweise hätte handeln müssen. Dies ist dahin zu beantworten, daß der Beklagte der Klägerin vorab hätte mitteilen müssen, wie er ihre Weisung versteht (vgl. Hertel in Zugehör/Ganter/Hertel, Rdnr. 1862). Hieran anknüpfend stellt sich die Frage, wie die Klägerin auf eine entsprechenden Anfrage des Beklagten reagiert hätte. Eine hohe Wahrscheinlichkeit dahin, daß die Klägerin zum damaligen Zeitpunkt, nämlich im Anschluß an die Zahlungsbestätigung vom 18.09.2000 in jedem Fall auf einer Zahlung des Restkaufpreises über das Notaranderkonto bestanden und die Zahlungsbestätigung der Verkäuferin als nicht ausreichend angesehen hätte, besteht nicht. Hiervon wäre nur dann auszugehen, wenn der Interessenlage der Klägerin bei verständiger Betrachtung nur durch Abwicklung über das Notaranderkonto hätte Genüge getan werden können und die Bestätigung der Verkäuferin deshalb als nicht ausreichend hätte erachtet werden müssen. Davon kann aber bei der gegebenen Sachlage nicht ausgegangen werden.

Wie bereits ausgeführt, war es aus der damaligen Sicht der Klägerin nicht zwingend erforderlich, ihrem Interesse nach Absicherung der Finanzierungsgrundlagen durch Zahlung über das Notaranderkonto Rechnung zu tragen. Auch bestand zum damaligen Zeitpunkt kein Anlaß, an der Redlichkeit der Kaufvertragsparteien zu zweifeln, weshalb sich auch keine Bedenken an der inhaltlichen Richtigkeit der Kaufpreisbestätigung aufdrängen mußten. Demzufolge trägt die Klägerin die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, daß sie bei pflichtgemäßer Nachfrage des Notars die Kaufpreisbestätigung der Firma D-gesellschaft mbH als nicht ausreichend für die Erfüllung der Treuhandauflage erachtet hätte. Diesen Nachweis hat sie indessen nicht geführt. Es fehlt jeglicher konkrete Vortrag dazu, wie sie selbst die Treuhandauflage verstanden hat und wie sie die Kaufpreisbestätigung der Verkäuferseite zum damaligen Zeitpunkt bewertet hätte.

Soweit die Klägerin ihre Ansprüche daneben auf eine vorsätzliche betrügerische Handlung des Beklagten stützt, reichen ihre Ausführungen für eine diesbezügliche Inanspruchnahme des Beklagten nicht aus. Ihre Darlegungen beschränken sich im Kern auf eine Aufzählung einzelner Beurkundungsvorgänge, die Gegenstand eines umfangreichen, bei der Staatsanwaltschaft Frankfurt/Main geführten Ermittlungsverfahrens sind, ohne jedoch konkret eine strafbare Handlung des Beklagten im vorliegenden Fall vorzutragen und unter Beweis zu stellen. Wie bereits das Landgericht im angefochtenen Urteil zutreffend festgestellt hat, vermag der Verweis auf die staatsanwaltschaftlichen Ermittlungen einen konkreten Sachvortrag zu den Voraussetzungen einer etwaigen deliktischen Haftung des Beklagten im vorliegenden Verfahren nicht zu ersetzen. Eine andere Beurteilung folgt auch nicht aus dem nicht nachgelassenen Schriftsatz vom 18.04.2005. Ungeachtet dessen, daß der darin enthaltene neue Sachvortrag gemäß § 531 Abs. 2 ZPO in der Berufungsinstanz nicht mehr zugelassen werden kann, ist er auch in der Sache nicht geeignet, einen deliktischen Anspruch zu begründen, weil jegliche konkreten Anhaltspunkte für eine sogenannte Kick-Back-Zahlung im Falle B fehlen.

Anlaß zur Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung gemäß § 156 ZPO bestand nicht.

Schließlich kann die Klägerin nicht mit Erfolg Ansprüche aus übergegangenem Recht wegen Aufklärungspflichtverletzungen des Beklagten gegenüber den Grundstückskäufern geltend machen. Selbst wenn man zu ihren Gunsten unterstellt, daß die von dem Beklagten vorgenommene Beurkundung von Grundstückskaufverträgen unter Einschaltung eines vollmachtlosen Vertreters einen Verstoß gegen die Amtspflichten aus § 14 BNotO darstellt, so kann nach dem vorgetragenen Sachverhalt jedenfalls nicht davon ausgegangen werden, daß die Käufer im Falle pflichtgemäßen Verhaltens die Kaufverträge nicht abgeschlossen hätten. Vielmehr geht die Klägerin im Rahmen der Klageschrift selbst davon aus, daß die Käufer zusammen mit den Veräußerern der Immobilien betrügerisch zusammengewirkt haben. So soll es den Erwerbern ausschließlich darum gegangen sein, durch den Kaufvertrag eine Provision in bar zu erhalten. Dies unterstellt, kann aber nicht davon ausgegangen werden, daß die Käufer bei eingehender Aufklärung durch den Beklagten von dem Grundstücksgeschäft abgesehen hätten. Denn dann waren sie sich der Unredlichkeit ihres Handelns bewusst und handelten in Bezug auf eine etwaige Straftat nach § 263 StGB zumindest mit bedingtem Vorsatz.

Nach alledem ist der in Bezug auf die Wohnung B Nr. ... geltend gemachte Schadensersatzanspruch unbegründet.

Treuhandauftrag Wohnung A Nr. ...

Zutreffend hat das Landgericht einen Schadensersatzanspruch der Klägerin aus §§ 19 I, 23 BNotO in Höhe des zur Finanzierung der Wohnung A Nr. ... überwiesenen Darlehensbetrages von DM 188.055,00 (= € 96.150,99) bejaht.

Nach dem Inhalt des Treuhandauftrages durfte der Beklagte über die Darlehensvaluta unter anderem verfügen, wenn die Eigentumsumschreibung auf den Käufer sichergestellt und die Grundschuldeintragung gemäß der Grundschuldbestellungsurkunde vom 15.09.2000 gewährleistet war. Hiergegen hat der Beklagte verstoßen, weil er noch am 05.10.2000, dem selben Tag, als er die Mitteilung der Verkäuferin erhalten hatte, wonach der Restkaufpreis bezahlt worden sei, die Auszahlung der Hinterlegungssumme verfügte. Der Beklagte hat bei seiner Auszahlung nicht beachtet, daß dem am 15.09.2000 gestellten Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung seitens des Grundbuchamtes noch nicht entsprochen worden war. Solange dies nicht geschehen war, durfte der Beklagte über die Darlehensvaluta nicht verfügen. Daß er vorzeitig auszahlte, wird dadurch belegt, daß das Grundbuchamt durch rechtskräftigen Beschluß vom 19.10.2000 den Eintragungsantrag zurückgewiesen hat. Einen erneuten Antrag auf Eintragung einer Auflassungsvormerkung hat der Beklagte aufgrund neuer Bewilligung erst am 10.12.2001 gestellt. Zu diesem Zeitpunkt war der letztmalig bis zum 05.08.2001 verlängerte Treuhandauftrag der Klägerin bereits abgelaufen. Damit steht fest, daß der Beklagte die Auszahlung der Darlehensvaluta bereits verfügt hatte, obgleich die Treuhandauflage "Sicherstellung der Eigentumsumschreibung" bis zum Ablauf der Befristung nicht erfüllt war. Die vorzeitige Auszahlung des Hinterlegungsbetrages vor Sicherstellung der Eigentumsumschreibung stellt eine zumindest fahrlässige Amtspflichtverletzung dar, die den geltend gemachten Schaden kausal verursacht hat. Wenn sich der Beklagte der Auflage entsprechend verhalten hätte, dann wäre der Darlehensbetrag bis zum Ablauf der Befristung auf dem Notaranderkonto verblieben und hätte zur Rückerstattung zur Verfügung gestanden. Der Beklagte kann nicht einwenden, daß der Klägerin deshalb kein Schaden entstanden sei, weil die Treuhandauflagen später noch erfüllt wurden und die Klägerin deshalb verpflichtet gewesen wäre, der Verkäuferin als Abtretungsempfängerin den Darlehensbetrag als Teil des vom Käufer A geschuldeten Kaufpreises auszuzahlen. Dem kann nicht gefolgt werden, weil zu diesem späteren Zeitpunkt der bis zum 05.08.2001 befristete Treuhandauftrag abgelaufen war und nicht mehr bestand. Es entspricht der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, daß die Hinterlegungsanweisung bis zum Eintritt der Bindungswirkung jederzeit widerrufen werden kann und daß § 19 I BNotO den Treugeber auch davor schützen soll, daß der Notar den noch zulässigen Widerruf des Treuhandauftrages und die darauf gegründete Rückerstattung des Treugutes vereitelt (vgl. BGH NJW 1987, 3201 f.; BGH NJW-RR 1990, 629 ff.). Dies gilt dann erst recht, wenn der Treuhandauftrag bereits abgelaufen ist; in diesem Fall hat sich der Schaden der Klägerin mit der Unmöglichkeit der Rückerstattung des Darlehensbetrages vom Notaranderkonto verwirklicht (vgl. BGH a.a.O.).

Der Beklagte ist deshalb, wie das Landgericht zutreffend erkannt hat, Zug um Zug gegen Abtretung der Darlehensansprüche der Klägerin und ihrer Rechte aus der Grundschuldbestellung zum Schadensersatz verpflichtet. Ob den Beklagten im Rahmen des Treuhandauftrages bezüglich der Wohnung A Nr. ... der Vorwurf weiterer Pflichtverletzungen trifft, kann unter den gegebenen Umständen dahinstehen.

Treuhandauftrag A Nr. ...

Im Ergebnis zutreffend hat das Landgericht den Beklagten auch hinsichtlich der Wohnung A Nr. ... zum Schadensersatz in Höhe von € 83.432,61 wegen zumindest fahrlässiger Amtspflichtverletzung verurteilt. Dem Beklagten ist eine Amtspflichtverletzung nach §§ 19 I, 23 BNotO, § 54 a III BeurkG zur Last zu legen, weil er mit Blick auf die "unwiderrufliche Zahlungsanweisung" der Firma D-gesellschaft mbH vom 29.09.2000 bereits den Treuhandauftrag der Klägerin vom 02.10.2000 nicht ohne vorherige Rücksprache mit der Klägerin hätte annehmen dürfen. Wie der Beklagte in seinem Schriftsatz vom 18.06.2004 vorgetragen hat, erhielt er bereits am 29.09.2000 per Telefax Kenntnis von der Zahlungsanweisung der Verkäuferin, wonach von der Hinterlegungssumme ein Teilbetrag in Höhe von 32.636,00 DM unwiderruflich an den Käufer A ausgezahlt werden sollte. Erst im Anschluß hieran übermittelte die Klägerin dem Beklagten mit Schreiben vom 02.10.2000 den Treuhandauftrag, wonach über den Hinterlegungsbetrag unter anderem nur verfügt werden durfte, wenn der gesamte Kaufpreis belegt ist. Diesen Treuhandauftrag nahm der Beklagte am 05.10.2000 an. Der Beklagte wußte damit noch bevor die Treugelder der Klägerin am 02.10.2000 auf dem Anderkonto eingingen, daß der Käufer A einen nicht unerheblichen Teilbetrag aus der Darlehenssumme erhalten sollte. Diesen Umstand hätte der Beklagte gegenüber der Klägerin offenlegen müssen. Insoweit traf ihn eine erweiterte Betreuungs- und Hinweispflicht (§ 14 II BNotO). Dem Beklagten war bekannt, daß das Grundstücksgeschäft weitgehend kreditfinanziert werden sollte; ihm war ebenfalls bekannt, daß die Höhe der Darlehensvaluta - wie allgemein üblich - auf einem zwischen der Bank und dem Käufer ausgearbeiteten Finanzierungskonzept beruht, welches insbesondere die Leistungsfähigkeit des Käufers, die durch die Höhe des vom Käufer selbst zu tragenden Eigenanteils bestimmt wird, berücksichtigt. Vor diesem Hintergrund hätte der Beklagte die Klägerin bereits vor Annahme des Treuhandauftrages darauf aufmerksam machen müssen, daß seitens der Verkäuferin bereits eine unwiderrufliche Zahlungsanweisung vorliegt, wonach ein Teil des Darlehensbetrages an den Käufer selbst ausgezahlt werden sollte. Angesichts dieser jedenfalls unüblichen Zahlungsanweisung hätte sich dem Beklagten der Verdacht einer möglichen Gefährdung der Vermögensinteressen der Klägerin und eines betrügerischen Zusammenwirkens der Kaufvertragsparteien zum Nachteil der Darlehensgeberin aufdrängen müssen. Wie bereits oben ausgeführt, liegt es im wohlverstandenen Interesse des kreditfinanzierenden Instituts, daß die Berechnungsgrundlagen der Darlehensgewährung, insbesondere die Angaben zu der finanziellen Leistungsfähigkeit des Käufers in Bezug auf den von ihm zu erbringenden Eigenanteil, zutreffend und richtig sind. Liegt jedoch bereits vor Annahme des Treuhandauftrages eine Zahlungsanweisung vor, wonach Gelder aus der Darlehenssumme an den Käufer überwiesen werden sollen, dann besteht zumindest der Verdacht, daß im Wege der betrügerischen Überfinanzierung Finanzmittel bei der Klägerin abgeschöpft werden sollten. Wie bereits das Landgericht zutreffend ausgeführt hat, hätte der Beklagte vor diesen Vorgängen, aufgrund derer der Verdacht einer Vermögensgefährdung der Klägerin bestand, nicht die Augen verschließen dürfen. Die unterlassene Rücksprache mit der Klägerin und die Auszahlung der Darlehensvaluta ohne vorherige Unterrichtung der Klägerin über die Zahlungsanweisung der Verkäuferin begründet einen Verstoß des Beklagten gegen die ihm obliegenden Amtspflichten aus §§ 19 Abs. 1, 23 BNotO in Verbindung mit § 54 a Abs. 3 BeurkG.

Zwischen diesem pflichtwidrigen Verhalten und dem der Klägerin entstandenen Schaden besteht ein adäquater Ursachenzusammenhang. Denn anders als im Falle B kann mit großer Wahrscheinlichkeit angenommen werden, daß die Klägerin im Falle der Kenntnis von der Zahlungsanweisung der Firma D-gesellschaft vom 29.09.2000 zur Vermeidung eines Schadens bis zur Klärung der tatsächlichen Hintergründe der Zahlungsanweisung von einer Bereitstellung des Darlehensbetrages auf dem Notaranderkonto abgesehen, jedenfalls die Auszahlung der Darlehensvaluta untersagt hätte. Denn daß der Käufer selbst Teilzahlungen aus der Darlehenssumme erhalten sollte, legte bei verständiger Betrachtung den Verdacht nahe, daß die Kaufvertragsparteien in Wahrheit einen niedrigeren Kaufpreis vereinbart hatten als in der Urkunde protokolliert und damit auch die finanzielle Leistungsfähigkeit des Käufers in Bezug auf den von ihm zu erbringenden Eigenanteil in Frage stand. Etwaige Umstände, die diesen zu vermutenden Geschehensablauf erschüttern könnten, lassen sich dem Sachvortrag des Beklagten nicht entnehmen. Insbesondere kann der Beklagte auch in diesem Fall nicht mit Erfolg geltend machen, daß die Klägerin nach Erfüllung sämtlicher Treuhandauflagen zur Auszahlung des Darlehensbetrages an die Verkäuferin als Abtretungsempfängerin verpflichtet gewesen wäre. Dies ist schon deshalb nicht stichhaltig, weil die Verpflichtung zur Auszahlung des Darlehensbetrages in erster Linie von den Bedingungen des zwischen der Klägerin und dem Wohnungskäufer A abgeschlossenen Darlehensvertrag abhängen. Erweisen sich aber die Grundlagen des Finanzierungsvetrages wegen möglicher irreführender Täuschung der Bank als unzutreffend, dann besteht schon aus diesem Grund kein Anspruch auf Auszahlung der Darlehensvaluta.

Somit ist der Beklagte zum Schadensersatz in Höhe eines Darlehensbetrages über € 83.432,61 Zug um Zug gegen Abtretung der entsprechenden Bereicherungsansprüche verpflichtet (§ 255 BGB).

Was den geltend gemachten Zinsanspruch angeht, so folgt der Senat den Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Urteil, die im übrigen mit der Berufung nicht angegriffen worden sind.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Es besteht keine Veranlassung, die Revision zuzulassen, weil die Voraussetzungen des § 543 ZPO nicht vorliegen.

Ende der Entscheidung

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