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9 U 71/99 2 O 67/99 Landgericht Wiesbaden

Verkündet am 31. Mai 2000

In dem Rechtsstreit ...

hat der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Frankfurt am Main

durch die Vorsitzende Richterin am Oberlandesgericht Werning, den Richter am Oberlandesgericht Gatzka und den Richter am Amtsgericht Nöhre

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 10. Mai 2000

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Wiesbaden vom 24. Juni 1999, Aktenzeichen 2 O 67/99, abgeändert.

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 18.500,- DM zu zahlen nebst 4 % Zinsen seit 7. Juni 1998 bis 30. April 2000 und 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz nach § 1 des DiskontsatzÜG vom 9. Juni 1998, höchstens jedoch 10 % Zinsen, ab 1. Mai 2000. Im Übrigen werden die Klage abgewiesen und die Berufung zurückgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits hat die Beklagte zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Wert der Beschwer beträgt für die Beklagte 25.000,- DM.

Tatbestand

Der Kläger verlangt von der Beklagten, von der er eine Gaststätte gepachtet hatte, Schadenersatz, weil sie einen von ihm vorgeschlagenen Nachpächter nicht akzeptierte, der angeblich bereit gewesen wäre, dem Kläger einen Abstand zu zahlen.

Die Beklagte ist Eigentümerin des Hauses ... In diesem Haus befindet sich eine Gaststätte, die in den letzten vier Jahrzehnten stets von einem deutschen Pächter bewirtschaftet wurde, mit Ausnahme eines Jahres zu Beginn der achtziger Jahre, in dem die Beklagte die Gaststätte an einen Griechen verpachtet hatte.

Mit Pachtvertrag vom 29.4.93 verpachtete die Beklagte dem Kläger die Gaststätte für die Zeit von Mai 1993 bis April 1998. Im Zuge der Übernahme des Lokals zahlte der Kläger an den Vorpächter einen Abstand von 17.000,- DM.

In § 7 des Pachtvertrages ist bestimmt:

Die Vermieterin gibt dem Pächter die Gelegenheit einen auch Ihr genehmen Nachpächter zu bringen, der den von ihm gezahlten Abstand in Höhe

von 17.000,- DM wieder übernimmt."

Ab Januar 1998 zahlte der Kläger die monatlichen Pachtzinsen nicht mehr. Zwischen den Parteien ist streitig, ob hierüber Einvernehmen bestand.

Mit Schreiben vom 27.1.98 an den Kläger kündigte die Beklagte das Pachtverhältnis unter Bezugnahme auf die rückständige Pacht zum 31.3.98. Der Kläger war mit der vorzeitigen Aufhebung des Vertrages einverstanden und nannte der Beklagten als Nachpächter den Zeugen H., einen Türken. Als dieser die Beklagte anrief, lehnte sie den Abschluss eines Pachtvertrages mit der Begründung ab, dass eine Verpachtung an einen Ausländer nicht in Betracht komme. Im Weiteren verpachtete die Beklagte die Gaststätte anderweitig an einen von ihr ausgewählten Pächter, der dem Kläger keinen Abstand zahlte.

Mit der Klage hat der Kläger von der Beklagten Zahlung von Schadenersatz gefordert, weil es die Beklagte durch die anderweitige Vermietung vereitelt habe, dass er den vereinbarten Abstand von dem Zeugen H. erhielt.

Der Kläger hat behauptet, der Zeuge H. hätte ihm bei Übernahme der Gaststätte einen Abstand von 18.500,- DM gezahlt. Er hat gemeint, die Beklagte habe den Zeugen nicht wegen seiner Nationalität ablehnen dürfen.

Der Kläger hat beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an ihn 18.500,- DM nebst 10 % Zinsen seit 7.6.98 zu zahlen.

Die Beklagte hat beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen: Der Anspruch des Klägers sei verjährt. Der Kläger könne ohnehin keine Rechte mehr aus dem Pachtvertrag herleiten, da sie das Pachtverhältnis wegen des Zahlungsverzuges fristlos gekündigt habe. Die Ablehnung des Zeugen H. sei aus sachlichen Gründen gerechtfertigt gewesen. Die L.-Brauerei, mit der ein langfristiger Bierbezugsvertrag bestehe, habe auf einem deutschen Pächter bestanden. Die Bewirtung durch einen ausländischen Pächter hätte unweigerlich das Ausbleiben des deutschen Kundenstammes zur Folge gehabt. Zudem könnten die Belange der Bewohner des Hauses nachteilig beeinträchtigt werden, da zumindest die Möglichkeit bestehe, dass sich der bisherige Charakter des Lokals ändere.

Die Beklagte hat gegen den Klageanspruch hilfsweise mit streitigen Schadenersatzansprüchen gegen den Kläger in Höhe von 6.500,- DM aufgerechnet. Wegen ihres Vorbringens insoweit wird auf den Schriftsatz vom 26.4.99 (Bl. 28 ff., 33 f. d.A.) verwiesen.

Das Landgericht hat die Klage mit Urteil vom 24.6.99 (Bl. 44 ff. d.A.), auf das verwiesen wird, abgewiesen. Hiergegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung des Klägers.

Der Kläger wiederholt und vertieft sein bisheriges Vorbringen und trägt ergänzend vor: Das Landgericht habe zu Unrecht das Vorliegen eines sachlichen Grundes zur Ablehnung des Zeugen H. bejaht. Der Zeuge habe nicht beabsichtigt, den Charakter des Lokals zu verändern.

Der Kläger beantragt, unter Abänderung des angefochtenen Urteils die Beklagte zu verurteilen, an ihn 18.500,- DM nebst 10 % Zinsen seit dem 7.6.98 zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil.

Der Senat hat gemäß Beweisbeschluss vom 2.2.00 (Bl. 106 f. d.A.) Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen H. und J..

Entscheidungsgründe

Die Berufung ist zulässig und - bis auf einen Teil der Zinsforderung - auch begründet. Das angefochtene Urteil war abzuändern, weil dem Kläger ein Anspruch auf Schadenersatz aus positiver Forderungsverletzung in der geltend gemachten Höhe gegenüber der Beklagten zusteht.

1) § 7 des Pachtvertrages gewährte dem Kläger - ähnlich wie die sogenannte echte Ersatzmieterklausel" (vgl. OLG Frankfurt am Main ZMR 91, 383) - einen Anspruch darauf, einen Nachfolgepächter zu stellen, der ihm einen Abstand zahlt. Gegen die sich hieraus für sie ergebende Verpflichtung hat die Beklagte verstoßen, als sie den von dem Kläger vorgeschlagenen Zeugen H. als Nachpächter mit der Begründung ablehnte, eine Verpachtung der Gaststätte an einen Ausländer komme nicht in Frage.

Selbst wenn man die von den Parteien gewählte Formulierung in § 7 des Pachtvertrages zugunsten der Beklagten weit auslegt und insbesondere berücksichtigt, dass der Beklagten der von dem Kläger vorgeschlagene Nachpächter genehm" sein sollte, durfte sie den Zeugen H. nicht allein deshalb ablehnen, weil er Ausländer ist. Die Beklagte hätte zuvor prüfen müssen, wie der Zeuge die Gaststätte führen wollte und ob er in der Lage war, die Pacht zu zahlen.

Nach heute weit überwiegender Auffassung in Literatur und Rechtsprechung, der sich der Senat anschließt, stellt die Ausländereigenschaft allein keinen Grund dar, auf den sich ein Vermieter bzw. Verpächter zur Ablehnung eines Nachmieters oder - pächters berufen kann (Bub/Treier/Heile, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Auflage, II RN 825; Schmidt-Futterer/ Blank, Mietrecht, 7. Auflage, Nach § 564 RN 18; Sternel, Mietrecht, 3. Auflage, I RN 105; BGH WM 70, 93; LG Hannover WuM 77, 223; LG und AG Saarbrücken WuM 95, 313 - jeweils mit weiteren Nachweisen). Anders kann es liegen, wenn nicht die Ausländereigenschaft allein, sondern damit zusammenhängende besondere Risiken in Betracht kommen (vgl. dazu Bub/Treier/Heile, a.a.O.). Das erkennende Gericht hat in einer Entscheidung aus dem Jahre 1991 ausgeführt, dass sich der Vermieter nicht auf jeden für ihn zumutbaren und geeigneten Mieter einlassen muss, aber darzulegen hat, dass er vernünftige Gründe zur Ablehnung des gestellten Nachmieters hat (ZMR 91, 383). Diesen Erfordernissen wird die Ablehnung des Zeugen H. durch die Beklagte auch dann nicht gerecht, wenn man die Argumente berücksichtigt, die sie in dem Rechtsstreit vorgebracht hat. Nach der vor dem Senat durchgeführten Beweisaufnahme ist kein sachlicher Grund für die Ablehnung ersichtlich.

So hat der Zeuge J. zwar die Behauptung der Beklagten bestätigt, dass die Gaststätte durch einen langfristigen Bierlieferungsvertrag an die L.-Brauerei gebunden ist. Nach den weiteren Bekundungen des Zeugen hat die Brauerei jedoch keinesfalls darauf bestanden, dass die Beklagte das Lokal an einen deutschen Wirt verpachtet.

Auch die Befürchtung der Beklagten, die Verpachtung an den Zeugen H. hätte zu einer Veränderung des Charakters des Lokals und seines Kundenstammes oder zum Ausbleiben der Gäste geführt, erweist sich nach der Beweisaufnahme als unbegründet.

Nach den durchweg glaubhaften Bekundungen des Zeugen hatte dieser vielmehr beabsichtigt, die Gaststätte - so wie sie war - weiter zu betreiben und das vorhandene Inventar und die Mitarbeiter zu übernehmen.

Es gab für die Beklagte auch keinen Anlass, an der Solvenz des Zeugen H. oder an seiner Fähigkeit, das Lokal zu führen, zu zweifeln, denn - wie der Zeuge weiterhin glaubhaft bekundete - lebt er bereits seit 30 Jahren in Deutschland und ist seit 1992 Inhaber eines Friseurgeschäfts mit drei Mitarbeitern in der Wiesbadener Innenstadt.

Soweit die Beklagte eingewandt hat, dem Zeugen H. wäre keine Konzession für die Gaststätte erteilt worden, weil er das Lokal nach seiner Aussage nur abends aufsuchen wollte, vermag der Senat auch hierin keinen sachlichen Grund für die Ablehnung des Zeugen als Nachpächter zu sehen. Wäre es tatsächlich zu den von der Beklagten beschriebenen Problemen bei der Erteilung der Ausschankerlaubnis gekommen, hätte der Zeuge H. dem dadurch begegnen können, dass er seine Anwesenheit in der Gaststätte auch auf die Tagesstunden ausgeweitet oder die Öffnungszeiten des Lokals auf die Abendstunden beschränkt hätte.

2. Der Schadenersatzanspruch des Klägers ist auch nicht verjährt, wie die Beklagte meint. Nach §§ 558, 581 II BGB verjähren Ansprüche des Pächters auf Ersatz von Verwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung in sechs Monaten. Solche Ansprüche macht der Kläger vorliegend indes nicht geltend. Zwar ist eine gewisse Nähe zu Verwendungsersatzansprüchen gegeben, da der Abstand auch für Verwendungen, also in der Pachtsache verbleibende Gegenstände, gezahlt wurde. Der Kläger hatte den Abstand aber nicht an die Beklagte, sondern seinen Vorpächter gezahlt. § 558 I BGB gilt indes seinem Sinn nach nur für solche Verwendungen des Pächters, die dem Verpächter unmittelbar zugute kommen.

3. Als Schadenersatz stehen dem Kläger die geltend gemachten 18.500,- DM zu, die er erhalten hätte, wenn die Beklagte den Zeugen H. als Nachpächter akzeptiert und nicht in unzulässiger Weise abgelehnt hätte (Sternel, a.a.O., I RN 108). Auch insoweit hat der Zeuge H. in seiner Vernehmung glaubhaft bekundet, dass er bereit gewesen wäre, für die Übernahme der Gaststätte an den Kläger einen Abstand von 18.500,- DM zu zahlen und dies schriftlich in der von dem Kläger vorgelegten Vereinbarung vom 9.2.98 festgehalten worden sei.

Soweit die Beklagte einwenden könnte, auch ohne die Vertragsverletzung wäre es nicht zwangsläufig zu einem Vertragsabschluss mit dem Zeugen H. gekommen, muss sie sich entgegenhalten lassen, dass es ihr in diesem Fall nach § 7 des Pachtvertrages oblegen hätte, dem Kläger die Möglichkeit einzuräumen, einen anderen Nachpächter vorzustellen, der bereit gewesen wäre, die Abstandsverpflichtung zu übernehmen.

Weil der Kläger verlangen kann, so gestellt zu werden, als wäre die Vertragspflichtverletzung nicht erfolgt, ist sein Schadenersatz auch nicht auf die in § 7 des Pachtvertrages genannten 17.000,- DM beschränkt, wie die Beklagte meint. Der Schadenersatzanspruch aus positiver Forderungsverletzung erstreckt sich nämlich auf alle Nachteile des schädigenden Verhaltens und findet seine Grenze erst in Folgeschäden, die außerhalb des Schutzzwecks der verletzten Vertragspflicht liegen (Palandt/Heinrichs § 276 RN 123).

4. Die Beklagte kann auch nicht mit Erfolg einwenden, der Kläger könne sich nicht auf § 7 des Pachtvertrages berufen, weil das Vertragsverhältnis bereits durch die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges vom 27.1.98 beendet worden sei. Diese Kündigung ist unwirksam, weil der Kläger zu diesem Zeitpunkt nur mit dem Pachtzins für Januar 1998, d.h. für einen Zahlungstermin, in Verzug gewesen ist.

Eine fristlose Kündigung nach §§ 554 I, 581 II BGB setzt jedoch voraus, dass der Pächter für zwei aufeinander folgende Termine mit der Entrichtung des Pachtzinses oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung des Pachtzinses in Verzug gekommen ist. Darüber hinaus hat die Beklagte durch den Abschluss des Aufhebungsvertrages mit dem Kläger zu erkennen gegeben, dass sie an ihrer Kündigung vom 27.1.98 nicht festhalten will.

5. Auch die von der Beklagten zitierte Entscheidung des BGH aus dem Jahre 1963 (NJW 63, 1299) steht dem Schadenersatzanspruch des Klägers nicht entgegen, denn der dort entschiedene Fall ist mit dem vorliegenden nicht vergleichbar. Während in dem zitierten Fall eine vertragliche Regelung fehlte, nach der der Vermieter verpflichtet gewesen wäre, einen neuen Mietvertrag nur mit einem von dem ausziehenden Mieter vorgeschlagenen Nachfolger abzuschließen, bestand für die Beklagte gerade durch § 7 des Pachtvertrages eine solche Verpflichtung.

6. Schließlich steht auch die geltend gemachte Hilfsaufrechnung der Beklagten dem Schadenersatzanspruch des Klägers nicht entgegen. Die Beklagte hat keinen Schadenersatzanspruch wegen unterlassener Renovierungsarbeiten bzw. Schönheitsreparaturen und dadurch begründetem Pachtzinsausfall gegenüber dem Kläger. Ihr Vortrag zu dem angeblichen Zustand der Gaststätte nach Ende des Pachtverhältnisses und dem zur Renovierung erforderlichen Aufwand ist unsubstantiiert geblieben, worauf der Senat in der mündlichen Verhandlung vom 15.12.99 hingewiesen hat. Die Beklagte hätte detailliert darlegen müssen, inwieweit der Zustand der Gaststättenräume bei Ende des Pachtverhältnisses nicht vertragsgemäß war, welche Renovierungsarbeiten insoweit erforderlich waren, wie lange diese gedauert haben und welche Kosten hierdurch im Einzelnen verursacht wurden. Die Beklagte hat dagegen im Wesentlichen lediglich pauschal vorgetragen, der Kläger habe die Pachtsache unrenoviert und in einem völlig heruntergekommenen Zustand" zurückgegeben, die Küche sei verschmutzt, insbesondere mit Fettresten überzogen" gewesen, weshalb der Nachpächter die Renovierung durchgeführt habe und eine Weiterverpachtung erst ab Mai 1998 erfolgen konnte.

Zinsen auf die zugesprochene Forderung kann der Kläger unter dem Gesichtspunkt des Verzuges, der nach Ablauf der im Schreiben vom 11.5.98 gesetzten Frist eingetreten ist, in Höhe von 4 % ab 7.6.98 nach § 288 I 1 BGB alte Fassung verlangen. Für die Zeit ab 1.5.2000 steht ihm nach § 288 I 1 BGB neue Fassung ein Zinssatz von 5 % über dem Basiszinssatz nach § 1 des DiskontsatzÜG vom 9.6.98 zu. Für eine Verzinsung zu 10% fehlt entsprechender Vortrag des Klägers.

Die Beklagte hat die gesamten Kosten des Rechtsstreits nach § 92 II ZPO zu tragen, da die Zuvielforderung des Klägers hinsichtlich der Zinsen verhältnismäßig geringfügig war und keine besonderen Kosten verursacht hat.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Die Festsetzung des Wertes der Beschwer erfolgt gemäß § 546 II ZPO. Sie errechnet sich aus dem geforderten Zahlungsanspruch (18.500,- DM) und der hilfsweise aufgerechneten Gegenforderung (6.500,-DM).

Ende der Entscheidung