Judicialis Rechtsprechung

2 Wx 103/01

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 25. Februar 2002 durch die Richter Dr. Lassen, Puls, Albrecht

beschlossen:

Tenor:

1) Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts, Zivilkammer 18, vom 12. Juli 2001 (Az.: 318 T 47/00) wird zurückgewiesen.

2) Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

3) Der Geschäftswert des Rechtsbeschwerdeverfahrens wird auf DM 25.803,80 = 13.193,27 € festgesetzt.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers ist zulässig (§§ 43, 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG), bleibt jedoch in der Sache ohne Erfolg.

I. Der Antragsteller ist mit 5 von 17 Wohnungen Miteigentümer in der Wohnungseigentümergemeinschaft Bachstr. 121. Deren erster WEG-Verwalter nach der Aufteilung des Altbaus im Jahre 1989 war bis Ende 1994 der - im Handelsregister als Einzelkaufmann eingetragene - Antragsgegner. Die Beteiligten streiten über die Rückzahlung eines für die Instandsetzung des Gebäudes und seiner 5 Wohnungen geleisteten Kostenbeitrags des Antragstellers.

Dieser Kostenbeitrag in Höhe von insgesamt DM 75.500,00 wurde eingezahlt auf ein sog. "Baukonto-Volker Warnke", das der teilende Eigentümer und Verkäufer, der Immobilienkaufmann Nelte, initiiert hatte und das der Antragsgegner übernommen hatte.

Die vom Antragsteller und den übrigen Wohnungseigentümern eingezahlten Gelder wurden für Sanierungs- und Renovierungsarbeiten am Gemeinschaftseigentum sowie an verschiedenen Sondereigentumseinheiten verwendet. Der Antragsteller ist der Ansicht, seine Gelder seien zweckwidrig verwendet worden und verklagte zunächst den Verkäufer Nelte. Diese Klage wurde vom Landgericht abgewiesen (Anl. K 6).

Sodann begehrte der Antragsteller mit dem vorliegenden Verfahren Erstattung vom Antragsgegner in Höhe der vollen Einzahlungen mit der Begründung, der Antragsgegner habe gegen übernommene Pflichten verstoßen. Dem folgte das Amtsgericht und verpflichtete mit Beschluss vom 22. Juli 2000 den Antragsgegner zur Rückzahlung eines Teilbetrages mit der Begründung, in Höhe dieses im Einzelnen errechneten Betrages sei dem Antragsteller die Verwendung nicht zugute gekommen. Dafür sei der Antragsgegner verantwortlich.

Auf die sofortige Beschwerde des Antragsgegners hat das Landgericht mit dem angefochtenen Beschluss die amtsgerichtliche Entscheidung aufgehoben und den Antrag abgewiesen.

Mit der sofortigen weiteren Beschwerde erstrebt der Antragsteller eine Wiederherstellung der amtsgerichtlichen Entscheidung. Er vertritt weiterhin die Ansicht, zwischen ihm und dem Antragsgegner sei zwar ein Instandsetzungsauftrag nicht zustandegekommen. Dies habe dem Antragsgegner aber nicht das Recht gegeben, anderweitig und zweckwidrig über die Gelder zu verfügen. Die von ihm eingezahlten Beträge seien nur für sein Sondereigentum bestimmt gewesen, nicht für das Gemeinschaftseigentum. Die Zweckbestimmung sei dem Antragsgegner bekannt gewesen, denn ihm seien sämtliche zwischen dem Antragsteller und dem Verkäufer Nelte geschlossenen Verträge zur Kenntnis gebracht worden. Da im Ergebnis die eingebrachten Gelder für das Gemeinschaftseigentum und für das Sondereigentum anderer Wohnungseigentümer verwendet worden sei, hafte der Antragsgegner für die zweckwidrige Verwendung der Gelder. Auf die Tätigkeit als bloße Zahlstelle könne er sich nicht berufen. Vielmehr hätte er den Antragsteller zumindest unterrichten müssen bzw. gegen Nelte einschreiten müssen.

Ferner habe das Landgericht die Wirkung der Streitverkündung im Vorprozess nicht beachtet und Ansprüche aus §§ 823, 812 bzw. 242 BGB nicht geprüft.

Der Antragsgegner geht davon aus, die Arbeiten seien ausschließlich durch Nelte vergeben, überprüft und abgenommen worden. Er selbst habe über das Konto nur verfügt aufgrund von Rechnungen, die Nelte oder dessen Architekt abgezeichnet hätten. Da der Kontobestand nach Abschluss der Arbeiten annähernd Null sei (unstreitig), bestehe kein Anspruch auf Auskehrung. Darüber hinaus hafte er nicht.

Angesichts des ausführlichen Sachverhalts sowohl im Beschluss des Amtsgerichts als auch in der angefochtenen Entscheidung, wird auf wiederholende Darstellung der übrigen Einzelheiten verzichtet.

II. Die sofortige weiteren Beschwerde des Antragstellers erweist sich als unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einem Rechtsfehler (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

Zu Recht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht einen Vertragsschluss und damit eine Herausgabeverpflichtung gem. § 667 BGB ebenso abgelehnt, wie eine zum Schadensersatz verpflichtende Pflichtverletzung des Antragsgegners.

1) Die Herausgabepflicht gem. § 667 BGB bzw. §§ 675, 667 BGB setzt einen wirksamen Vertrag voraus. Ohne Rechtsverstoß hat es das Landgericht unterlassen, mit dem Amtsgericht einen Vertragsschluss gem. § 362 Abs. 1 S. 1 HGB anzunehmen.

Auch im Handelsverkehr bedeutet bloßes Schweigen grundsätzlich Ablehnung. Unstreitig hat der Antragsgegner das mit dem Notarschreiben vom 6. November 1989 übersandte Angebot für einen Instandsetzungsauftrag nicht angenommen. Nach § 362 Abs. 1 S. 1 HGB könnte das Schweigen als Annahmeerklärung fingiert werden ("gilt"). Indem die Vorschrift voraussetzt, dass der Gewerbebetrieb die Besorgung von Geschäften mit sich bringt und dem Kaufmann ein Antrag über die Besorgung solcher Geschäfte zugeht, kann die Annahmefiktion nur eingreifen, wenn ein Zusammenhang zwischen der Geschäftsbesorgung und dem Gewerbebetrieb besteht. Dabei ist ausreichend, aber auch erforderlich, dass nach der Verkehrsauffassung das angetragene Geschäft für das jeweilige Gewerbe des Kaufmanns so typisch ist, dass mit der Durchführung derartiger Geschäfte gerechnet werden kann. Eine Spezialisierung innerhalb der Branche bleibt grundsätzlich unbeachtet, solange der Verkehr mit Durchführung von Aufträgen auch außerhalb dieses Bereichs rechnen darf (vgl. etwa Röhricht/Graf v. Westphalen, HGB, 2. Aufl. 2001, § 362 Rz 9; Koller-Roth-Morck, HGB, 3. Aufl. 2002, § 362 Rz 7).

Mithin kommt es darauf an, welche Geschäftsbesorgungen dem Kaufmann nach der Verkehrsauffassung üblicherweise zuzurechnen sind, denn § 362 HGB ist Ausdruck dessen, dass es im Handelsverkehr im Sinne eines Handelsbrauches als selbstverständlich angesehen wird, dass der Kaufmann, der sein Gewerbe mit Geschäftsbesorgungen betreibt, sich der Besorgung eines ihm angetragenen Geschäfts unterziehen will, wenn er nicht widerspricht (MünchKomm HGB-Welter, 2. Aufl. 2001, § 362 Rz 13, 21).

Die Befugnisse und damit zugleich Pflichten eines Verwalters sind in § 27 WEG aufgezählt. Soweit es in Abs. 1 Ziff. 2 und 3 der Vorschrift um Maßnahmen der Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums geht, erfasst die Befugnis im Allgemeinen nur laufende Reparaturen oder außergewöhnliche Instandsetzungen geringeren Umfangs, außer in Fällen der Dringlichkeit (Bärmann/Pick, WEG, 15. Aufl. 2001, § 27 Rz 7, 9 m.w.N.). In erster Linie ist es Sache der Wohnungseigentümer selbst, für die Beseitigung von Mängeln des Gemeinschaftseigentums zu sorgen, womit sich die Verpflichtung des Verwalters in aller Regel darin erschöpft, die erforderlichen Maßnahmen festzustellen, die Wohnungseigentümer darüber zu unterrichten und deren Entscheidung herbeizuführen. Insbesondere zur Vergabe umfangreicher Sanierungsarbeiten ist der Verwalter ohne ausdrücklichen Beschluss der Wohnungseigentümer nicht befugt. Insbesondere hat er nicht die umfassenden Pflichten eines Bauleiters (vgl. Niedenführ/Schulze, WEG, 5. Aufl. 2000, § 27 Rz 10, 11)

Vorliegend kommt hinzu, dass der Instandsetzungsplan der Wohnungseigentümer neben Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum auch die Renovierung und Verbesserung des Sondereigentums umfasste (Teppichböden, Malerarbeiten, Einbauküchen). Schließlich trugen die Wohnungseigentümer dem Antragsgegner einen "Auftrag" an, d.h. ein unentgeltliches Tätigwerden.

Nach der Verkehrsauffassung gehört es aber keinesfalls zur typischen Betätigung von Wohnungseigentumsverwaltern, umfangreiche, auch das Sondereigentum betreffende Sanierungsmaßnahmen unentgeltlich zu betreuen.Der Antragsgegner firmiert unter "Volker Warnke Immobilien" und der Antragsteller hat nicht etwa vorgetragen, dass der Antragsgegner anders als als WEG-Verwalter aufgetreten sei. Fehlt es mithin an einer abweichenden Typizität und waren die Wohnungseigentümer nicht einmal bereit, dem Antragsgegner dafür ein über die Verwaltervergütung hinausgehendes Entgelt anzubieten, konnten sie redlicherweise nicht mit der Annahme eines solchen Auftrags (im Gegensatz zur entgeltlichen Geschäftsbesorgung) rechnen und § 362 HGB greift nicht ein.

2) Des weiteren hat das Landgericht in rechtlich nicht zu beanstandender Weise einen Vertragsschluss im Wege einer konkludenten Willenserklärung durch Aufnahme der Kontoführung über das sog. Baukonto abgelehnt.

Bei der Frage, ob das Verhalten des Antragsgegners als eine konkludente Willenserklärung im Sinne von §§ 133, 157 BGB zu werten ist, handelt es sich um ein Problem der Auslegung verbunden mit einer Beweiswürdigung hinsichtlich der für die Auslegung maßgeblichen Umstände.

Die Auslegung von Willenserklärungen obliegt dem Tatrichter. Sie kann vom Rechtsbeschwerdegericht nicht auf ihre sachliche Richtigkeit, sondern nur auf Rechtsfehler überprüft werden, also darauf, ob die Willenserklärung überhaupt auslegungsfähig oder eindeutig ist, ob die Auslegung denk- und erfahrungsgesetzlich möglich ist, den gesetzlichen Auslegungsregeln (z.B. §§ 133, 157, 242 BGB) nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt. Während die Auslegung fehlerhaft ist, wenn der Tatrichter eine Willenserklärung nur lückenhaft auslegt, indem er etwa wesentlichen Auslegungsstoff unberücksichtigt lässt (BGHZ 37, 233, 243), kann die Rüge fehlerhafter Auslegung demgegenüber nicht mit Aussicht auf Erfolg darauf gestützt werden, dass der Tatrichter den Sachverhalt hätte anders beurteilen müssen, dass die tatsächlichen Folgerungen des Tatrichters nicht die einzig möglichen, dass sie nicht schlechthin zwingend sind oder dass eine andere Schlussfolgerung ebenso nahe oder noch näher gelegen hätte (vgl. statt aller Keidel-Kahl § 27 FGG Rz 42; BayObLG FamRZ 1995, 1235, 1236 jeweils m.w.N.).

Auch die Tatsachen- und Beweiswürdigung ist vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt auf Rechtsfehler überprüfbar, nämlich darauf, ob der Tatrichter den maßgeblichen Sachverhalt ausreichend erforscht hat (§ 12 FGG), bei der Erörterung des Beweisstoffes alle maßgeblichen Umstände berücksichtigt hat (§ 25 FGG) und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze oder zwingende Erfahrungssätze verstoßen hat (vgl. Keidel-Kahl a.a.O.; BayObLG WE 1996, 236).

Solange die vom Tatrichter in Würdigung der Beweismittel gezogene Schlussfolgerung möglich ist, ist sie in der dritten Instanz nicht mit Aussicht auf Erfolg angreifbar. Insbesondere kann nicht geltend gemacht werden, dass eine andere Schlussfolgerung ebenso nahe oder vielleicht noch näher gelegen haben mag. Mehr als dass die getroffenen Feststellungen im Bereich des Möglichen liegen, ist nicht erforderlich (vgl. BayObLG WE 1995, 342).

Rechtsfehler in diesem Sinne liegen nicht vor.

Richtig ist vor allem, dass § 151 BGB nur auf den Zugang der Annahmeerklärung verzichtet, nicht auf die Annahmeerklärung selbst, die in irgendeiner Form geäußert worden sein muss. Welcher Inhalt einem bestimmten konkludenten Verhalten des Erklärenden zugemessen werden kann, beurteilt sich nach den Umständen des Einzelfalls aus der Sicht des objektivierten Empfängerhorizontes unter Berücksichtigung der Verkehrssitte. Wenn aber die Wohnungseigentümer die Übernahme eines unentgeltlichen, umfassenden Instandsetzungsvertrages durch bloßes Schweigen nicht erwarten durften, kann die Aufnahme von Tätigkeiten im Rahmen der reinen Kontoführung redlicherweise nicht als Einverständnis mit dem umfassenden Instandsetzungsauftrag gewertet werden. In diesem Zusammenhang hat das Landgericht in rechtlich nicht zu beanstandender Weise darauf abgestellt, dass der Antragsgegner letztlich zu keinem Zeitpunkt mit den Wohnungseigentümern in Kontakt getreten ist und seine Verhaltensweise schon deshalb vom Erklärungswert her nicht auf einen umfassenden Instandsetzungsvertrag deuten konnten. Die vom Antragsteller mit Nelte vereinbarten Zahlungsmodalitäten (Anl. B 2) hat das Beschwerdegericht mit Recht als zusätzliches Argument für diese Deutung herangezogen: Nelte regelte die Finanzierung für den Antragsteller und der Antragsgegner handelte auf Weisung von Nelte.

Zutreffend ist demzufolge die Schlussfolgerung des Beschwerdegerichts, die Aufnahme der Kontoführung und die Vornahme von Zahlungen nach Hereinreichen von geprüften Rechnungen könne allenfalls als Annahme eines Auftrags zu ordnungsgemäßer Kontoführung als solcher betrachtet werden. Soweit sich das Landgericht dabei auf die Würdigung der vom Amtsgericht erhobenen Beweise stützt, sind ihm ebenfalls keine Rechtsfehler im oben genannten Sinne unterlaufen. Die Würdigung der Zeugenaussagen Nelte, Köster und Bialas dahin, nicht der Antragsgegner, sondern Nelte sei Initiator und Auftraggeber der einzelnen Arbeiten gewesen, ist ohne weiteres jedenfalls möglich. Denn die Zeugen haben geschildert, dass die Vergabe der Aufträge an einzelne Handwerker in der Weise erfolgte, dass die von Nelte eingesetzte Bauleiterin Bialas (abgelöst von Köster) auf Weisung von Nelte Ausschreibungen für jedes Gewerk durchführte und die Preise mit Nelte besprach. Der Antragsgegner, der stets unwiderlegt bestritten hat, die Aufträge an die einzelnen Handwerker erteilt zu haben, hat sodann lediglich die von der Bauleiterin freigegebenen Rechnungen von dem Baukonto angewiesen.

3) Ist das Landgericht nach alledem beanstandungsfrei davon ausgegangen, zwischen dem Antragsteller und dem Antragsgegner sei allenfalls ein Auftrag zur ordnungsgemäßen Kontoführung des Baukontos zustande gekommen, so durfte es weiter zu dem Schluss gelangen, der Antragsgegner habe etwa denkbare Verpflichtungen aus einem solchen begrenzten Auftrag nicht verletzt und somit komme ein Anspruch aus positiver Vertragsverletzung nicht in Betracht.

Rechtlich zutreffend verweist es nämlich den Antragsteller darauf, dass dieser nicht schlüssig dargelegt hat, aufgrund welcher Tatsachen der Antragsgegner die Verpflichtung übernommen haben sollte, vor Auszahlung von Handwerkerrechnungen zu überprüfen, ob diese im Einzelnen einer Zweckbestimmung oder allgemein den Interessen des Antragstellers entsprachen. In der Tat ist in keiner der eingereichten und dem Antragsgegner bekannten Vertragsunterlagen zwischen dem Antragsteller und dem Verkäufer Nelte oder in irgendeinem Beschluss der Wohnungseigentümer eine konkrete Zuweisung der eingezahlten Mittel enthalten, sei es im Sinne einer Zweckbestimmung für bestimmte Gewerke oder im Sinne einer verhältnismäßigen Zuweisung der Gelder auf das Sondereigentum einerseits und das Gemeinschaftseigentum andererseits. Der in Bezug genommene sog. Instandsetzungsplan nennt die vorgesehenen Arbeiten pauschal stichwortartig und in zwangloser Reihenfolge. Weder ist festgelegt, ob vorrangig und nur in bestimmter Höhe Arbeiten am Gemeinschaftseigentum oder am Sondereigentum vorgenommen werden sollen, noch ergibt sich, nach welchen Grundsätzen die einzelnen Sondereigentumseinheiten an die Reihe kommen sollten. Der Antragsteller hat nach dem unstreitigen Sachverhalt hierzu weder Nelte noch dem Antragsgegner Weisungen erteilt, sondern sich unstreitig jahrelang nicht gekümmert. Aus der Aussage des Zeugen Nelte durfte das Landgericht ohne weiteres entnehmen, dass dieser (und nicht der Antragsgegner) die Mittelverwendung veranlasste und dabei der Antragsgegner sich auf die Grundsätze der Anscheins- bzw. Duldungsvollmacht berufen konnte. Insbesondere hat der Zeuge Nelte nämlich deutlich gemacht, dass er mit Renovierungen stets bei den freiwerdenden Wohnungen begann, weil im Falle der Neuvermietung vereinbarungsgemäß die Differenz zwischen der übernommenen Mietgarantie und dem tatsächlich erzielten Mietpreis ihm verblieb. Die Wohnungen des Antragstellers waren aber unstreitig immer vermietet.

Aus Vorstehendem folgt zugleich, dass die angefochtene Entscheidung sich selbst dann als richtig erwiese, wenn man von einem wirksamen Instandsetzungsauftrag ausgehen wollte. Durfte nämlich der Beklagte aufgrund der Anscheins- bzw. Duldungsvollmacht von der Korrektheit der Anweisungen des Zeugen Nelte hinsichtlich der Mittelverwendung ausgehen, hat er sich erfolgreich gegenüber dem Anspruch aus § 667 BGB entlastet, weil dann die Beträge im Ergebnis vereinbarungsgemäß weitergegeben wurden (vgl. Palandt-Sprau, § 667 Rz 9).

Bei dieser Sachlage ist in der Tat nicht erkennbar, aufgrund welcher Tatsachen und zu welchem Zeitpunkt der Antragsgegner hätte erkennen können oder müssen, dass die Mittelverwendung nicht mehr den Interessen des Antragstellers entsprach. Darauf, dass die vorhandenen Gelder nicht für alle Maßnahmen reichen würden, hat der Antragsgegner nach den Bekundungen des Zeugen Nelte sogar hingewiesen.

Eine Verpflichtung oder Veranlassung, gar gegen Nelte vorzugehen, konnte er nicht erkennen.

4) Ohne Erfolg rügt der Antragsteller, das Ergebnis des Landgerichts habe unter Berücksichtigung der Interventionswirkung des Vorprozesses gegen Nelte anders ausfallen müssen. Das Urteil lässt inhaltlich völlig offen, ob ein Anspruch gegen den Antragsgegner bestehen könnte (S. 4 des Urteils vom 25.03.97).

5) Schließlich hat das Landgericht ohne Rechtsverstoß auf die Erörterung weiterer denkbarer Anspruchsgrundlagen verzichtet.

a) Ein Anspruch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i.V.m. § 266 StGB scheitert nach dem Vorstehenden jedenfalls daran, dass der Antragsteller keinen Sachverhalt dartun konnte, aus dem sich ein zumindest bedingt vorsätzlicher Verstoß des Antragsgegners gegen Vermögensbetreuungspflichten ergeben könnte.

b) Im Sinne von § 812 ff. BGB hat der Antragsgegner nicht "etwas erlangt". Das Konto wurde treuhänderisch, getrennt vom übrigen Geschäfts-/Privatvermögen des Antragsgegners geführt und beim Erreichen eines Kontostandes von annähernd Null hinsichtlich des Restbetrages zugunsten der Wohnungseigentümer umgebucht. Da der Antragsgegner nicht nachgewiesenermaßen Auftraggeber der einzelnen Handwerkerleistungen war, hat er nicht etwa einen wirtschaftlichen Vorteil im Sinne der Befreiung einer Verbindlichkeit erlangt.

c) § 242 BGB als eigene Anspruchsgrundlage kommt abgesehen von der bereits geprüften positiven Vertragsverletzung nicht in Betracht. Insbesondere hat der Antragsgegner nicht etwa in besonderer Weise Vertrauen des Antragstellers in Anspruch genommen.

III. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 47, 48 WEG. Es entspricht der Billigkeit, den Antragsteller als unterliegender Partei die Gerichtskosten tragen zu lassen. Die Erstattung außergerichtlicher Kosten wäre angesichts divergierender Entscheidungen der Vorinstanzen hingegen nicht gerechtfertigt.

Ende der Entscheidung