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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 25.10.2004
Aktenzeichen: 2 Wx 12/02
Rechtsgebiete: WEG, FGG


Vorschriften:

WEG §§ 10-29
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 4
WEG § 45 Abs. 1
FGG § 20
FGG § 22
FGG § 27
FGG § 27 Abs. 1
FGG § 29 Abs. 2
FGG § 29 Abs. 4
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluss

Geschäftszeichen: 2 Wx 12/02

In dem Rechtsstreit

beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 25.10.2004 durch die Richter Dr. Lassen, Albrecht, Meyn

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 11. Januar 2002 (Az. 318 T 125/01) wird zurückgewiesen.

Der Antragsteller trägt die Gerichtskosten des weiteren Beschwerdeverfahrens und hat den Antragsgegnern die außergerichtlichen Kosten des weiteren Beschwerdeverfahrens zu erstatten, soweit solche entstanden sind.

Der Geschäftswert des weiteren Beschwerdeverfahrens wird auf € 2.960,- festgesetzt.

Gründe:

Die gemäß §§ 43 Abs.1 Nr.4, 45 Abs.1 WEG, 27,29 Abs.2, Abs.4, 20, 22 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde hat in der Sache keinen Erfolg.

I.) Zum Sachverhalt wird zunächst auf die Darstellung in der angefochtenen Entscheidung sowie im amtsgerichtlichen Beschluss vom 12. Juni 2001 Bezug genommen.

Mit seiner weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller nach wie vor sein Ziel, den in der Eigentümerversammlung vom 20. Februar 2001 gefassten Beschluss zu TOP 2 für ungültig bzw. für nichtig zu erklären. In jenem Beschluss ist bestimmt, dass sich "die Tiefgarage" (Teileigentum des Antragstellers) mit pauschal 10 % an den Kosten der Versicherungen des Hauses beteiligt.

Nach Auffassung des Landgerichts kann dieser Beschluss weder nichtig noch ungültig sein, weil mit ihm nicht der in der Teilungserklärung festgelegte Kostenschlüssel geändert werde. Vielmehr kehre die Eigentümergemeinschaft nach einigen Jahren einer anderweitig praktizierten Kostenverteilung zum ursprünglich angeordneten Kostenschlüssel zurück (wie er unstreitig auch in den ersten Jahren nach Bildung der Wohnungseigentümergemeinschaft angewendet worden war).

Der Antragsteller begründet sein Rechtsmittel damit, die Auslegung des Landgerichts werde nicht geteilt, denn sie widerspreche dem Wortlaut der Teilungserklärung. Jene unterscheide an verschiedenen Stellen zwischen Wohnungseigentum und Teileigentum. Die sprachliche Differenzierung solle auch rechtliche Wirkung entfalten. Es bestehe kein Anlass, von § 1 Abs.6 der Teilungserklärung abzuweichen. Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung zu Lasten des Antragstellers sei nicht zulässig. Eine solche könne nur erwogen werden, wenn sie für den Antragsteller günstig sei.

II.) Das Rechtsmittel ist unbegründet. Die angefochtene Entscheidung hält rechtlicher Nachprüfung stand (§ 27 Abs.1 FGG, § 546 ZPO).

Das Landgericht stützt sein Ergebnis auf eine Auslegung der Teilungserklärung. Im Rahmen der Rechtsfehlerkontrolle ist das Rechtsbeschwerdegericht zu vollständiger eigener Auslegung der Teilungserklärung als Bestandteil der Grundbucheintragung befugt. Maßgeblich für die inhaltliche Tragweite der getroffenen Regelung sind der Wortlaut der Eintragung und sein Sinn, wie er sich aus unbefangener Sicht als nächstliegende Bedeutung der Eintragung ergibt. Umstände außerhalb der Eintragung dürfen nur herangezogen werden, wenn sie nach den besonderen Umständen des Einzelfalles für jedermann ohne weiteres erkennbar sind (BGHZ 121, 236, 239 m.w.N. zur std. Rspr.). Insbesondere darf nicht auf den subjektiven Willen des Verfassers oder auf das Verständnis des beurkundenden Notars abgestellt werden.

Diesen Grundsätzen wird das Beschwerdegericht vollen Umfangs gerecht. Seine Interpretation des § 7 c) der Teilungserklärung ist zutreffend und überzeugend. Der Senat pflichtet den Ausführungen des Landgerichts bei.

Zu Recht wird darauf abgestellt, dass unabhängig vom Gebrauch bestimmter Begriffe eine sach- und interessegerechte Auslegung gestützt auf den Gesamtzusammenhang und den erkennbaren Sinn und Zweck der Regelung stets möglich ist. Der Erwartungshorizont des unbeteiligten Betrachters wird geprägt vom Einleitungssatz des § 7 c) TE, wonach Wohnungseigentümer und Teileigentümer sich verpflichten, die laufenden Kosten (schlagwortartig genannt) nach dem folgenden Schlüssel zu tragen. Eine faktische Freistellung des Teileigentümers der Tiefgarage von laufenden, auch ihm zugute kommenden Kosten zu Lasten der Wohnungseigentümer würde dem Gerechtigkeitsempfinden eines unbeteiligten Dritten eklatant widersprechen. Hätte eine solche in atypischer Weise mit der Teilungserklärung konstruiert werden sollen, wäre eine ausdrückliche Klarstellung zu erwarten gewesen. Dafür spricht insbesondere § 3 der Teilungserklärung, in dem es heißt, das Verhältnis der Wohnungseigentümer und Teileigentümer untereinander bestimme sich nach §§ 10-29 WEG und abweichend davon nach §§ 4-7 der Teilungserklärung. Angesichts der (dispositiven) Grundregel des § 16 Abs. 2 WEG (Kostentragung im Verhältnis der Anteile) erwartet der unbefangene Leser der Teilungserklärung eine diesem Leitbild jedenfalls grundsätzlich entsprechende Regelung, also eine solche, die in sachgerechter Ausgestaltung einer Beteiligung an der Entstehung der jeweiligen Kostenart Rechnung trägt. Dieser Erwartungshaltung entsprechen die Unterpunkte 1) bis 4) des § 7 c) TE, indem sie erkennbar auf Verursachungsbeiträge abstellen. Wenn unter 4) der Teileigentümer ausdrücklich von den Kosten der Gartenpflege freigestellt wird und ihm andererseits die Kosten für die Unterhaltung der Zufahrtswege zur Tiefgarage allein zugewiesen werden, ist der Rückschluss geradezu zwingend, dass in § 7 c) 2) TE die übrigen laufenden Kosten von allen Beteiligten im Verhältnis der Anteile getragen werden sollen. Der unbefangene Betrachter liest hier das Wort "Wohnungseigentümer" ohne weiteres als Oberbegriff, denn es ist keine Rechtfertigung ersichtlich, den Teileigentümer der Tiefgarage ganz grundsätzlich besser zu stellen und etwa die Grundsteuer oder Gebäudeversicherungsprämien, denen sonst kein Miteigentümer entgehen kann, ausschließlich von den Eigentümern der Wohnungen tragen zu lassen. Irgendeinen Gesichtspunkt, der die ihm günstige Interpretation stützen könnte, hat auch der Antragsteller nicht vorzutragen vermocht. Sein Hinweis, die Teilungserklärung unterscheide auch sonst sprachlich an verschiedenen Stellen zwischen Wohnungseigentümern und Teileigentümer kann als letztlich bloß formales Argument nicht überzeugen. § 1 TE betrifft nur die Aufteilung als solche. § 3 TE erschöpft sich in einer Verweisung. § 4 a)-d) TE betrifft aus in der Sache selbst liegenden Gründen nur die eigentlichen Wohnungseigentümer, so dass es nahe lag, in Abs. e) wiederum beide Begriffe aufzunehmen. Entsprechendes gilt für § 6 TE. Der dann noch verbleibende redaktionelle Unterschied zu § 5 TE (in dem es stets heißt "Wohnungseigentum bzw. Teileigentum") erklärt sich wie ausgeführt daraus, dass in § 7c TE ein beide Begriffe enthaltender besonderer Einleitungssatz gewählt wurde, der das Vorverständnis des unbefangenen nicht beteiligten Lesers prägt.

Entgegen der Ansicht des Beschwerdeführers stellt sich auch nicht die Problematik einer ergänzenden Auslegung der Teilungserklärung. Vorliegend geht es nämlich nicht darum, eine Regelungslücke zu schließen, sondern lediglich darum, die rechtliche Tragweite der in der Teilungserklärung verwendeten Begriffe "Wohnungseigentümer" und "Teileigentümer" zu klären.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs.3 WEG.

Ende der Entscheidung

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