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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 20.09.2001
Aktenzeichen: 2 Wx 35/98
Rechtsgebiete: BGB, WEG, FGG, KostO, ZPO


Vorschriften:

BGB § 133
BGB § 139
BGB § 157
BGB § 242
WEG § 45 Abs. 1
WEG § 47 S. 2
WEG § 47 S. 1
WEG § 10 Abs. 2
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 10 Abs. 1 S. 2
WEG § 43 Abs. 1 Nr. 4
FGG § 12
FGG § 27
FGG § 29
KostO § 48 Abs. 2
KostO § 48 Abs. 4
KostO § 48 Abs. 1 S. 2
KostO § 48 Abs. 1 S. 3
ZPO § 92 Abs. 2
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluß

2 Wx 35/98

In der Wohnungseigentumssache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 20. September 2001 durch die Richter Dr. Lassen, Stöger, Jahnke

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluß des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 15. April 1998 wird mit der Maßgabe zurückgewiesen, daß in Abänderung der Entscheidung des Beschwerdegerichts der Beschluß der Eigentümerversammlung vom 28. November 1996 zum Tagesordnungspunkt 5 insoweit für ungültig erklärt wird, als er sich bereits auf die Wohngeldabrechnung für das Jahr 1996 bezieht.

Von den Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens trägt die Antragstellerin die auf ihre sofortige weitere Beschwerde entfallenden Kosten nach einem Geschäftswert von 24.200,00 DM; die Antragsgegner tragen die Kosten ihrer (zurückgenommenen) sofortigen weiteren Beschwerde nach einem Geschäftswert von 18.040,00 DM.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin ist nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. In der Sache ist das Rechtsmittel aber ganz überwiegend unbegründet.

Mit ihrer Rechtsbeschwerde verfolgt die Antragstellerin ihren Beschlußanfechtungsantrag gegen den Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 28. November 1996 zu TOP 5 weiter, mit dem eine Änderung der in der Vereinbarung vom 16. Dezember 1971 niedergelegten Regelung hinsichtlich der Gartenunterhaltungskosten sowie der Schwimmbadunterhaltungs- und Neuanschaffungskosten beschlossen worden ist. Das Beschwerdegericht ist in Abänderung der amtsgerichtlichen Beurteilung ohne Rechtsverstoß zu der Entscheidung gelangt, daß der angefochtene Beschluß in seinem wesentlichen Inhalt von den übrigen Wohnungseigentümern rechtmäßig getroffen worden ist und - zumindest soweit er für die Zukunft wirkt - nicht rechtswidrig in die Rechte der Antragstellerin eingreift. Lediglich zu einem geringen Teil - soweit der Beschluß nämlich bereits für die laufende Abrechnungsperiode Wirkung entfalten soll - war er, wie das Beschwerdegericht verkannt hat und nunmehr mit dem Tenor des vorliegenden Beschlusses ausgesprochen worden ist, teilweise für ungültig zu erklären.

Dem angefochtenen Beschluß liegt folgender Sachverhalt zugrunde: Der Ehemann der Antragstellerin, die Eigentümerin der Wohnung Nr. 3 der aus 7 Wohnungen bestehenden Anlage Holthusenstr. 29/31 ist, hatte als teilender Eigentümer eine nicht im Grundbuch eingetragene Zusatzvereinbarung "in Anlehnung an die Teilungserklärung" unter dem Datum des 16. Dezember 1971 - dem der Teilungserklärung - errichtet, die er in der Folgezeit mit jedem Ersterwerber schriftlich abschloß. Die Vereinbarung enthält eingangs die Regelung, daß sie "mit Dreiviertelmehrheit entsprechend eventuellen Erfordernissen geändert werden" könne und gleichzeitig Bestandteil des Kaufvertrages sei. Neben Regelungen zur Hausordnung ist in § 6 bestimmt, daß Einigkeit darüber bestehe, daß die Wohnung Nr. 3 bei der Umlage der Gartenunterhaltungskosten nicht mit herangezogen werde. In § 10 ist hinsichtlich der Unterhaltungs- und Neuanschaffungskosten, soweit sie Sauna, Schwimmhalle und die dafür bestimmten Geräte betreffen, geregelt, daß diese von allen Eigentümern unabhängig von der Höhe des Miteigentumsanteils in gleicher Höhe zu tragen sind. Demgegenüber sieht die Teilungserklärung zur Lasten- und Kostenverteilung in § 11 vor, daß die allen Sondereigentümern zur Last fallenden Kosten nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile auf den Einzelnen umgelegt werden. Die heutigen Wohnungseigentümer sind mit den Ersterwerbern identisch mit Ausnahme der Beteiligten zu 3), die die ihnen gehörende Wohnung Nr. 5 1976 von dem Ersterwerber kauften; im Kaufvertrag vom 23. April 1976 erkannten sie den Inhalt der Teilungserklärung in § 4 ausdrücklich an und erklärten, von ihr und der Vereinbarung vom 16. Dezember 1971 Kenntnis erhalten zu haben. Nachdem die Eigentümer der Wohnungen 1, 2 und 4-7 - das sind die Antragsgegner - die Vereinbarung vom 16. Dezember 1971 zum 31. Dezember 1995 schriftlich gekündigt hatten, wurde auf der Eigentümerversammlung vom 28. November 1996 unter Bezugnahme auf die Kündigung mit ihren Stimmen (874/1000) unter TOP 5 folgender Antrag mehrheitlich angenommen: "Die Gemeinschaft möge beschließen, den Verwalter anzuweisen, die Wohngeldabrechnungen zukünftig, beginnend mit der Wohngeldabrechnung für das Jahr 1996, unter Berücksichtigung dieser Kündigung anzufertigen, d.h. die Kosten für die Gartenunterhaltung sowie den Betrieb und die Instandhaltung des Schwimmbades gemäß § 11 (I.) der Teilungserklärung vom 16. Dezember 1971 (UR-Nr. 3574/1971 des Notars) zu verteilen."

Die in diesem den Gegenstand der Anfechtung bildenden Beschluß enthaltene Rückkehr zur Regelung der Kostenverteilung in der Teilungserklärung und damit zu den gesetzlichen Vorschriften (§ 16 Abs. 2 WEG) hat das Beschwerdegericht zu Recht nicht beanstandet. Die Entscheidung, auf deren Begründung zur Vermeidung von Wiederholungen ergänzend Bezug genommen wird, geht zutreffend davon aus, daß die "Vereinbarung vom 16. Dezember 1971" nicht von derselben rechtlichen Qualität ist wie die Teilungserklärung. Mangels Eintragung im Grundbuch lagen lediglich schuldrechtliche Bindungen der Wohnungseigentümer untereinander vor. Mit dem Eintritt neuer Sonderrechtsnachfolger, die gemäß § 10 Abs. 2 WEG wegen unterbliebener Eintragung an die Vereinbarung als Inhalt des Sondereigentums nicht gebunden waren, wurde sie deshalb grundsätzlich mit ihrem Gesamtinhalt hinfällig (vgl. OLG Hamm WE 1997, 32). Allerdings ist das Landgericht offenbar - im Ergebnis zutreffend - im vorliegenden Fall stillschweigend davon ausgegangen, daß die Zusatzvereinbarung auch nach dem Eintritt der Beteiligten zu 3) noch Geltung hatte und für diese ebenfalls verbindlich war. Dabei kann dahingestellt bleiben, ob zur Begründung darauf abgestellt wird, daß der zwischen dem Ersterwerber und den Beteiligten zu 3) abgeschlossene Kaufvertrag im Sinne einer Übernahme der Verpflichtungen aus der Zusatzvereinbarung durch die Käufer ausgelegt werden kann oder ob ein Beitritt zu der Vereinbarung und Übernahme der Verpflichtungen daraus zumindest konkludent durch die anschließende jahrelange Übung in Kenntnis der Zusatzvereinbarung zustandekam.

Ohne Rechtsverstoß hat das Landgericht auch den Inhalt der Zusatzvereinbarung dahin festgestellt, daß sie selbst die in ihr getroffenen Regelungen zur Disposition einer - hier erreichten bzw. überschrittenen - Dreiviertelmehrheit aller Vertragsschließenden stellt, sofern die Änderungen sachgerecht sind, d.h. den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Wenn auch die Feststellung sowohl des Zustandekommens als auch des Inhalts einer nicht im Grundbuch eingetragenen Vereinbarung grundsätzlich Sache des Tatrichters ist und vom Rechtsbeschwerdegericht nur beschränkt, nämlich auf Rechtsfehler nachgeprüft werden kann (BayObLG WE 1997, 391), so sind doch andererseits Regelungen des teilenden Eigentümers über das Verhältnis der künftigen Wohnungseigentümer untereinander, auch wenn sie im Rahmen einer nicht in allen Punkten im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung erfolgt sind und deshalb nur schuldrechtlich wirken, vom Rechtsbeschwerdegericht selbst nach objektiven Kriterien, insbesondere dem Wortlaut unter Berücksichtigung der allen möglichen Erwerbern bekannten Umstände auszulegen ( vgl. BayObLG WE 1992, 262). Im vorliegenden Fall, dessen Zuordnung zu der einen oder anderen Fallgruppe offenbleiben kann, läßt die durch das Landgericht vorgenommene Auslegung jedenfalls weder Rechtsfehler erkennen noch gelangt der Senat bei eigener Auslegung zu einem anderen Ergebnis.

Die in diesem Zusammenhang von der Rechtsbeschwerde erhobene Rüge einer Behauptung der Verletzung rechtlichen Gehörs durch die Beschwerdeinstanz kann im Ergebnis schon deshalb nicht durchgreifen, weil auch nach erteiltem Hinweis aufgrund des dann erfolgten Vorbringens die Sach- und Rechtslage nicht anders zu beurteilen gewesen wäre. Die Antragstellerin hat geltend gemacht, die Klausel einer Änderungsbefugnis mit Dreiviertelmehrheit "entsprechend eventuellen Erfordernissen" habe den Sinn und die Bedeutung, daß eine Abänderung der Zusatzvereinbarung nur aus gewichtigen Gründen sollte verlangt werden können, was den Antragsgegnern im Zusammenhang damit bekannt sei, daß sie die Zusatzvereinbarung als tragende Geschäftsgrundlage begriffen und anerkannt hätten, was in das Zeugnis des Ehemannes der Antragstellerin gestellt würde. Weder bei Zugrundelegung der für Verträge geltenden allgemeinen Auslegungsregeln der §§ 133, 157, 242 BGB noch bei Anwendung der besonderen Grundsätze für die Auslegung von Dauerregelungen, die auch für Sonderrechtsnachfolger Gültigkeit beanspruchen, hat die Antragstellerin hiermit konkrete Tatsachen vorgetragen, die für die Auffassung sprechen, daß die qualifizierte Mehrheit den von der Regelung in der Teilungsanordnung und der gesetzlichen Regelung abweichenden Verteilungsschlüssel nur bei Vorliegen (nicht näher bezeichneter) gewichtiger Gründe sollte wieder ändern dürfen. Eine derartige Auslegung findet weder im Wortlaut der Vereinbarung noch in den bekannten Umständen ihres Zustandekommens eine Stütze. In keinem Fall hätte es deshalb der nunmehr angebotenen Beweisaufnahme darüber bedurft, wie die damaligen Erwerber die Zusatzvereinbarungen subjektiv "begriffen" haben. Da die Möglichkeit ausscheidet, daß bei entsprechendem Hinweis anders entschieden worden wäre, und die angefochtene Entscheidung somit nicht auf einer etwaigen Verletzung des rechtlichen Gehörs beruhen kann, ist eine Zurückverweisung nicht angezeigt (vgl. Keidel-Kahl, FGG, 14. Aufl., Rn 66 zu § 27 FGG).

Entgegen der Ansicht der Rechtsbeschwerde hat das Beschwerdegericht auch nicht gegen seine nach § 12 FGG bestehende Pflicht zur Sachaufklärung verstoßen, indem es keine Feststellungen zu Besonderheiten der Entstehungsgeschichte der Zusatzvereinbarung getroffen hat. Die von der Antragstellerin in dritter Instanz hierzu nunmehr vorgetragenen Tatsachen hätten keine andere rechtliche Einordnung der Zusatzvereinbarung erfordert. Aus welchen Gründen seinerzeit auf eine Änderung der Teilungserklärung verzichtet worden ist, insbesondere ob dies zur Vermeidung als unnötig erachteter und mit Verzögerungen und Kosten verbundener Mehrarbeiten geschehen ist, hat für die Qualität der Zusatzvereinbarung als einer nur schuldrechtlichen im Gegensatz zur sachenrechtlichen Bindung bei Eintragung im Grundbuch keine Bedeutung.

Das Beschwerdegericht war auch nicht gehalten, die Regeln für die Abänderung der Kostenverteilung, die der Bundesgerichtshof in dem Beschluß vom 27. Juni 1985 (BGHZ 95, 137) festgelegt hat, auf den angefochtenen Beschluß der Eigentümerversammlung anzuwenden. In der zitierten Entscheidung hat der Bundesgerichtshof ausgeführt, eine Abänderung des in einer Teilungserklärung enthaltenen Verteilungsschlüssels für die Kosten durch einen für diesen Fall in der Teilungserklärung vorgesehenen Mehrheitsbeschluß sei nur zulässig, wenn hierfür ein sachlicher Grund vorliegt und einzelne Eigentümer gegenüber dem bis dahin bestehenden Rechtszustand nicht unbillig benachteiligt werden. Zu Recht hat das Beschwerdegericht darauf verwiesen, daß die Entscheidung nicht einschlägig ist, da sie den Fall der Abänderung einer im Grundbuch eingetragenen Teilungserklärung betrifft, während hier - wie dargestellt - die Zusatzvereinbarung gerade nicht von dieser rechtlichen Qualität ist. Hinzukommt, daß eine Rückkehr zum gesetzlichen Verteilungsmaßstab des § 16 Abs. 2 WEG anders zu beurteilen ist als eine Abänderung, die von der gesetzlichen Regelung abweicht. Auch insoweit lag der der Entscheidung des Bundesgerichtshofs zugrundeliegende Sachverhalt anders, wie sich darin zeigt, daß in ihr zur Begründung der nur eingeschränkten, im übrigen von den Besonderheiten des jeweiligen Falles abhängenden Abänderbarkeit durch Mehrheitsbeschluß ausgeführt worden ist, daß über die im Streitfall getroffene Regelung grundsätzlich nur im Wege einer Vereinbarung nach § 10 Abs. 1 S. 2 WEG entschieden werden könne, weil sie von dem in § 16 Abs. 2 WEG vorgesehenen Verteilungsmaßstab abweiche (BGH a.a.O. S. 139).

Die durch den Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vorgenommene Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels aus der Zusatzvereinbarung ist auch nicht unbillig. Dies gilt schon deshalb, weil die jetzt getroffene Kostenverteilung der grundsätzlichen Wertung durch den Gesetzgeber entspricht. Dabei ist es nicht entscheidend, daß die Nutzung von Schwimmbad und Sauna allen Eigentümern - unabhängig von der Größe ihres Anteils - in gleichem Umfang zur Verfügung steht. Ein derartiger gleichhoher Nutzen bzw. eine gleichmäßig verteilte Nutzbarkeit besteht auch in Ansehung anderer Kosten (z.B. Grundstücksbeleuchtung, Gartenpflege, Schnee- und Eisräumung, Treppenhausreinigung etc.), ohne daß deren Verteilung nach Anteilen deshalb zu beanstanden wäre.

Die Meinung der Rechtsbeschwerde, daß § 6 der Zusatzvereinbarung hinsichtlich der Gartenpflegekosten nicht einseitig zu Lasten der Antragstellerin habe aufgehoben werden dürfen, sondern daß die Antragsgegner sich im Gegenzug an dem bisher von der Antragstellerin allein getragenen Kosten der Gartenarbeiten auf der Dachfläche hätten beteiligen müssen, teilt der Senat nicht. Die Kosten für die gärtnerische Gestaltung und Unterhaltung der vorhandenen Anpflanzungen einschließlich Gartenteich auf der Dachfläche dürften in Anwendung des § 6 Abs. 1 der Teilungserklärung von der Antragstellerin allein zu tragen sein, da die Gartenanlagen auf der Dachfläche nach der Beschaffenheit der Wohnung Nr. 3 zum ausschließlichen Gebrauch durch den jeweiligen Eigentümer dieser Dachwohnung bestimmt ist. Denn nur durch diese Wohnung besteht ein Zugang zum Dachgarten, der - anders als die das Gebäude ebenerdig umgebenden Grünanlagen - eine wohnwertsteigernde ästhetische Wirkung als gärtnerische Kulisse für die Dachterrasse auch nur für diesen Wohnungseigentümer entfaltet.

Schließlich hat das Landgericht auch der Abkehr von der langjährig praktizierten Übung zu Recht keine ausschlaggebende Bedeutung im Hinblick auf einen Verstoß gegen die Grundsätze von Treu und Glauben zuerkannt. Richtig führt die Kammer hierzu aus, es sei kein durchgreifender Grund dagegen ersichtlich, für die Zukunft zur Regelung in der Teilungserklärung zurückzukehren. Dabei hat das Beschwerdegericht aber übersehen, daß die Beschlußfassung vom 28. November 1996 in einem Nebensatz den Beginn der Änderung der Wohngeldabrechnung auf das Jahr 1996 festlegt und damit auf einen zur Zeit der Beschlußfassung schon fast abgelaufenen Abrechnungszeitraum. Zwar war dem Beschluß eine Kündigung vom Dezember 1995 vorausgegangen, diese war zur Beendigung der mit der Zusatzvereinbarung getroffenen Regelungen aber nicht geeignet. Die durch das Beschwerdegericht hierzu offengelassene Auslegung der Vereinbarung nimmt der Senat in der Weise vor, daß die Wohnungseigentümer darauf vertrauen durften, daß eine mehrheitlich beschlossene Abänderung wirksam nur in den im Wohnungseigentumsgesetz bereitgehaltenen Formen habe erfolgen können bzw. erfolgen kann. Denn die Zusatzvereinbarung bezog sich ersichtlich auf eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft, bei der sich das Rechtsverhältnis der Eigentümer untereinander in Bezug auf die Angelegenheiten der Gemeinschaft nach dem Wohnungseigentumsgesetz richtet. Solange die Abänderung des Verteilungsschlüssels nicht in einer Wohnungseigentümerversammlung beschlossen war, durfte die Antragstellerin, worauf sie zu Recht hinweist, deshalb darauf vertrauen, daß die Abrechnung der laufend entstehenden Kosten nach dem bisherigen Schlüssel mit der Jahresabrechnung vorgenommen werden wird.

Die damit gegebene teilweise Rechtswidrigkeit des angefochtenen Beschlusses zieht entsprechend § 139 BGB (zur Anwendbarkeit: BayObLG ZMR 1985, 275, 277; WE 1995, 245, 247) nicht die Ungültigkeit des gesamten Beschlusses nach sich. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, daß die Wohnungseigentümer die Änderung für die Zukunft nicht beschlossen hätten, wenn sie die Unwirksamkeit ihres Beschlusses für das laufende Jahr gekannt hätten. Es kann deshalb davon ausgegangen werden, daß sie jedenfalls für die Zukunft die Änderung in jedem Fall beschlossen hätten.

Die Entscheidung über die Gerichtskosten ist gemäß § 47 S. 1 WEG nach billigem Ermessen unter Berücksichtigung der Kostenregelungen in § 48 Abs. 2, Abs. 4 i.V.m. Abs. 1 S. 2 + 3 KostO getroffen worden. Die Antragsgegner haben die Gebühren zu tragen, die auf die von ihnen zunächst eingelegte, aber vor der gerichtlichen Entscheidung zurückgenommene sofortige weitere Beschwerde entfallen, da sie insoweit erfolglos geblieben sind. Demgegenüber fallen der Antragstellerin wegen der Erfolglosigkeit ihres Rechtsmittels die durch ihre sofortige weitere Beschwerde bedingten Gerichtskosten zur Last, wobei die geringfügige Korrektur des landgerichtlichen Beschlusses nach dem Rechtsgedanken des § 92 Abs. 2 ZPO außer Betracht bleiben kann.

Die Anordnung einer Kostenerstattung nach § 47 S. 2 WEG ist nicht veranlaßt. Bei dem Ausgang des Rechtsbeschwerdeverfahrens stehen - auch unter Berücksichtigung der Rücknahme der Beschwerde durch die Antragsgegner - Erfolg und Mißerfolg nicht einem Verhältnis, das aus Billigkeitsgründen eine Kostenerstattung gebieten würde. Im übrigen handelt es sich auch weitgehend um rechtlich und tatsächlich nicht einfache Fragen und für Wohnungseigentümergemeinschaften ihrer Art nach nicht untypische Streitigkeiten, die zudem teilweise von den Instanzen unterschiedlich beurteilt worden sind.

Den Geschäftswert hat der Senat in Übereinstimmung mit der von den Beteiligten insoweit nicht angegriffenen Entscheidung des Landgerichts festgesetzt.

Ende der Entscheidung

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