Judicialis Rechtsprechung

2 Wx 51/02

In der Notaramtsbeschwerdesache

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 23. August 2002 durch die Richter Dr. Lassen, Stöger, Jahnke

beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 21, vom 27. Mai 2002 wird zurückgewiesen.

Der Beschwerdeführer trägt die Kosten der weiteren Beschwerde nach einem Geschäftswert von € 971.454,57.

Gründe:

Mit der weiteren Beschwerde vom 6. Juni 2002 wendet sich der Beschwerdeführer - wie zuvor mit seiner Erstbeschwerde vom 19. März 2002 - dagegen, dass die Notarin es abgelehnt hat, an ihn als Verkäufer eines Grundstücks den auf ihrem Notaranderkonto von dem Beschwerdegegner hinterlegten restlichen Kaufpreis in Höhe von 1,9 Mio DM auszuzahlen, obwohl die nach den vertraglichen Regelungen erforderlichen Auszahlungsvoraussetzungen seit Anfang März 2002 gegeben sind.

Die weitere Beschwerde ist gem. den §§ 15 Abs. 2 S. 2 BNotO, 27 Abs. 1, 29 FGG statthaft. Das Landgericht hat über die Erstbeschwerde wegen der Verweigerung einer sonstigen Tätigkeit der Notarin nach § 15 Abs. 2 S. 1 BNotO entschieden. Aufgrund der Zurückweisung der Beschwerde ist für den Beschwerdeführer die Beschwerdebefugnis für die Zweitbeschwerde gegeben, bei der es sich nach gesicherter Rechtsprechung um eine weitere Beschwerde handelt (Schippel/Reithmann, BNotO, 7. Aufl., § 15 Rn 91 m.w.N.), womit einhergeht, dass der Notar in dem Beschwerdeverfahren die Stellung einer ersten Instanz einnimmt (vgl. OLG Frankfurt, DNotZ 98, 196, 198; OLG Hamm OLGZ 94, 495, 497). Die auch sonst zulässige, insbesondere an keine Frist gebundene und formgültig eingelegte weitere Beschwerde ist aber unbegründet. Denn die landgerichtliche Entscheidung hält der im Rechtsbeschwerdeverfahren allein möglichen rechtlichen Nachprüfung stand (§§ 15 Abs. 2 S. 2 BNotO i.V.m. 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO).

Mit Schreiben vom 4. März 2002, dessen Inhalt sie mit Schreiben vom 15. März 2002 noch einmal bestätigt hat, hat die Notarin dem Beschwerdeführer mitgeteilt, dass sie die Auszahlung des Restkaufpreises nur auf gemeinsame Weisung der Parteien oder bei Vorlage eines gerichtlichen Titels vornehmen werde, da sie gem. § 54 d BeurkG verpflichtet sei, von der Auszahlung abzusehen, nachdem der anwaltliche Bevollmächtigte des Verkäufers mit Schreiben vom 21. Februar 2002 dargelegt habe, dass bei Auszahlung des Restkaufpreises ein unwiederbringlicher Schaden erkennbar drohe. Die gegen diese Weigerung der Notarin gerichtete Beschwerde hat das Landgericht mit der angefochtenen Entscheidung zu Recht mit der Begründung zurückgewiesen, dass die genannten Voraussetzungen des § 54 d Nr. 2 BeurkG nach dem festgestellten Sachverhalt gegeben sind.

Im Ergebnis zutreffend hat die Kammer zunächst ausgeführt, dass der Beschwerdegegner ausreichend substantiiert einen Sachverhalt dargelegt hat, der einen Anspruch des Beschwerdegegners gegen den Beschwerdeführer in Höhe des hinterlegten Restkaufpreises möglich erscheinen läßt.

Der Beschwerdeführer verkaufte mit notariellem Vertrag vom 7. März 2001 (UR-Nr. 316/2001 Chr der Notarin) dem Beschwerdegegner das in belegene mit einem Mehrfamilienhaus bebaute Grundstück zu einem Kaufpreis von 6,9 Mio DM, der bis zum 30. April 2001 zur Einzahlung auf das von der Notarin einzurichtende Anderkonto fällig sein sollte. Mit Vertrag vom 28. März 2001 (UR-Nr. 476/2001 Chr der Notarin) änderten die Vertragsparteien den Kaufvertrag dahingehend ab, dass eine Kaufpreisrate von 5,0 Mio DM, von der Belastungen abzulösen waren, bis zum 30. April 2001 fällig war und der restliche Kaufpreis von 1,9 Mio DM bis zum 1. Februar, spätestens 28. Februar 2002 gestundet wurde, wobei zur Sicherung der Restkaufgeldforderung die Bestellung einer Restkaufgeldhypothek sowie für den Fall des Verzuges ein durch Rückauflassungsvormerkung gesichertes Rücktrittsrecht vereinbart wurden. In Ziff. 4 des Änderungsvertrages stimmte der Verkäufer in seiner Eigenschaft als eingetragener Gläubiger vorab zu für den Fall, dass der Käufer den Kaufgegenstand nach Eintragung der Eigentumsumschreibung in Wohnungs- bzw. Teileigentum aufteilt. In Ziff. 5 wurde u.a. eine Versicherung des Ver käufers aufgenommen, "dass die Baulichkeiten gem. Baugenehmigung des Bezirksamtes Hamburg-Nord ... vom 12. Februar 1987 abgenommen wurden, insbesondere die Stellplätze nachgewiesen oder errichtet wurden." Nach Zahlung der ersten Kaufpreisrate und Übergabe des Grundstücks an den Beschwerdegegner machte dieser Schadensersatzansprüche geltend wegen behaupteten Verschweigens wesentlicher Eigenschaften der Kaufsache und Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft in Bezug auf das Vorliegen eines der Baugenehmigung entsprechenden Zustandes der Baulichkeiten. Mit Schreiben vom 21. Februar 2002 kündigte der jetzige Verfahrensbevollmächtigte des Beschwerdegegners der Notarin die Überweisung der zweiten Kaufpreisrate in Höhe von 1,9 Mio DM auf das Notaranderkonto an und bat gleichzeitig unter Widerruf der aus dem Vertrag sich ergebenden Auszahlungsanweisung darum, den Kaufpreis nicht ohne Vorliegen einer übereinstimmenden Anweisung oder einer Gerichtsentscheidung an den Verkäufer auszukehren. Zur Erläuterung der von ihm geltend gemachten Ansprüche war ein Schreiben seines anwaltlichen Bevoll mächtigten an den Bevollmächtigten des Verkäufers vom 22. Januar 2002 beigefügt. Hierin berief sich der Beschwerdegegner u.a. auf die in Ziff. 5 der Zusatzurkunde vom 28. März 2001 abgegebene Zusicherung und erklärte, es sei für den Verkäufer erkennbar gewesen, dass es dem Käufer darum gegangen sei, dass kein baurechtswidriger Zustand im Hause vorlag, nach Übernahme des Hauses habe er aber fest stellen müssen, dass im Bereich des Kellergeschosses auf den lt. Baugenehmigung umfangreiche Abstellräume enthaltenden, bei der Objektbesichtigung nicht zugänglichen Flächen tatsächlich ohne Genehmigung Büroflächen errichtet worden seien, für die ein langfristiger Mietvertrag existiere, wodurch die Möglichkeit der Aufteilung des Objekts in Wohnungseigentum und Verwertung des Objekts durch Einzelverkauf mit einem Gewinn von 3,1 Mio DM entfalle; Entsprechendes gelte für eine im zweiten Oberge schoß ohne Baugenehmigung gebildete Wohnung, für die zudem ein Abstellraum und ein Stellplatz fehlen würde.

Aufgrund des vorgenannten Schreibens und der ihr bekannten Urkunden durfte die Notarin, der im übrigen nach ihrer Stellungnahme vom 22. April 2002 darüber hinaus weitere Einzelheiten über den Streit der Parteien, den geführten Schriftwechsel und den Verlauf begonnener Versuche der gerichtlichen Klärung bekannt waren, davon ausgehen, dass die geltend gemachten Ansprüche des Käufers jedenfalls nicht offensichtlich unbegründet waren. Ob die Zusicherung dahin auszulegen ist, dass sie sich auf eine Übereinstimmung zwischen genehmigtem und zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses tatsächlich vorhandenem Bautenstand bezieht (vgl. hierzu für eine möglicherweise vergleichbare Formulierung bejahend BGH NJW 1998, 535), oder ob, wie der Beschwerdeführer meint (vgl. auch das Schreiben seines Bevollmächtigten an den der Gegenseite vom 31.07.2001), lediglich zugesichert wurde, dass das Gebäude zum Zeitpunkt der Abnahme der erteilten Baugenehmigung entsprach, wird im Ergebnis, falls die Parteien keine Einigung erzielen, von den Gerichten zu entscheiden sein, ebenso wie ggfs. die Beurteilung der Frage, ob der Beschwerdeführer im Ergebnis mit Erfolg wird geltend machen können, er habe den Beschwerdegegner umfassend über sämtliche Nutzungen des Anwesens unter Vorlage entsprechender Urkunden und Verträge informiert und das Objekt mehrfach zusammen mit ihm besichtigt, wie er dies im Beschwerdeverfahren mit Schriftsatz vom 8. Mai 2002 vorgetragen hat und wie es im übrigen in den in dem Vertrag vom 7. März 2001 enthaltenen Erklärungen des Käufers zum Ausdruck kommt, dass ihm aus einer eingehenden Besichtigung Zustand und Ausstattung des Grundstücks, das in seinem gegenwärtigen Zustand übertragen wurde, genau bekannt und dass ihm die an dem Grundstück be stehenden Mietverhältnisse bekannt seien. Nicht behauptet hat der Beschwerdeführer aber, dass der Käufer von ihm gerade auf die streitbefangenen, von der Baugenehmigung abweichenden tatsächlichen baulichen Veränderungen hingewiesen worden ist oder er diese aufgrund der Besichtigung oder der Kenntnis der Mietverhältnisse kannte. Bei dem der Notarin und dem Landgericht nach Aktenlage zur Beurteilung vorliegenden Sachverhalt bestand danach keine Veranlassung, zu dem Schluss zu kommen, die Schadensersatzsprüche seien konstruiert und völlig un spezifiziert, wie der Beschwerdeführer meint. Rechtlich zutreffend hat das Landgericht insoweit auch darauf hingewiesen, dass nicht die Notarin zu entscheiden hat, ob die geltend gemachten Schadensersatzansprüche tatsächlich bestehen.

Im Ergebnis nicht zu beanstanden ist auch die Feststellung des Landgerichts, dass die Auszahlung zu einem nicht weniger wahrscheinlichen Schadensrisiko führen würde, wie in den in der Kommentarliteratur zu § 54 d BeurkG diskutierten Fällen einer Verlegung des Wohnsitzes ins Ausland (vgl. Keidel-Winkler, BeurkG, 14. Aufl., § 54 Rn 9) oder einer drohenden dramatischen Verschlechterung der Vermögensverhältnisse (vgl. Schippel-Reithmann, BWoto, 7. Aufl., § 23 Rn 42; Vaasen/Stärke, DwotZ 98, 661, 679; Hagen/Brambring, Der Grundstückskauf, 7. Aufl., S. 383; Keidel-winkler a.a.O.). Dem Schreiben des anwaltlichen Bevollmächtigten des Käufers vom 21. Februar 2002 an die Notarin war eine eidestattliche Versicherung eines Herrn Nicolaus Heuer vom 21. Februar 2002 beigefügt, wonach in einem kürzlich geführten Gespräch ihm der Beschwerdeführer erklärt habe, dass er den Kaufpreis aus der Veräußerung des Grundbesitzes in Thailand investieren wolle und in Kürze seinen Wohn- und Geschäftssitz nach Thailand verlegen werde. Ferner lag der Notarin eine von dem späteren Verfahrensbevollmächtigten des Beschwerdeführers beigebrachte eidesstattliche Versicherung eines Herrn Andreas Westphal vom 10. März 2002 vor, wonach der Beschwerdeführer in dem fraglichen Gespräch am 29. Dezember 2001 erklärt habe, dass er sich durchaus vorstellen könne, von dem überschießenden Erlös aus dem Verkauf des Grundstücks ein Objekt in Thailand zu erwerben, weil er dieses Land zuvor in einem Urlaub mit sehr positiven Eindrücken kennengelernt habe, er halte es auch für wünschenswert, sich dann dort länger als bisher aufzuhalten. Auch wenn am Schluss dieser eidestattlichen Versicherung betont wird, dass der Beschwerdeführer nicht gesagt habe, er werde den gesamten Erlös aus der Veräußerung in Thailand investieren und dann seinen Wohnund Geschäftssitz nach Thailand verlegen, so ergibt sich aus beiden Erklärungen gemeinsam doch ein Sachverhalt, der die Annahme einer Gefahr begründet erscheinen läßt, dass der Restkaufpreis als Vermögensgegenstand im Falle einer Vollstreckung einem Zugriff in Deutschland nicht mehr unterliegen wird, und zwar selbst dann, wenn der Verkäufer seinen Lebensmittelpunkt in Deutschland behalten sollte. Soweit der Beschwerdeführer im Verfahren vor dem Landgericht geltend gemacht hat, er benötige den Restkaufpreis dringend für die Ablösung fällig gewordener Bankkredite, ändert dies ebenfalls nichts daran, dass bei einer Auszahlung des Restkaufpreises die Gefahr besteht, dass nach Erwirken eines Vollstreckungstitels der Käufer sich wegen seiner Ansprüche nicht mehr befriedigen kann. Zutreffend hat das Landgericht auch darauf abgestellt, dass der Beschwerdeführer nicht glaubhaft gemacht hat, über ausreichend anderweitiges inländisches Vermögen zu verfügen, zumal er erklärt hat, auf den hinterlegten Betrag dringend angewiesen zu sein, um fällige Schulden zu tilgen. Im Verfahren vor dem Landgericht hat er zunächst lediglich geltend gemacht, er werde weiterhin Vermögen in Deutschland besitzen, "auch wenn möglicherweise ein Immobilienerwerb im Ausland als Teildisposition von ihm weiterhin in Erwägung gezogen" werde. Mit der weiteren Beschwerde hat der Beschwerdeführer nunmehr seinen Standpunkt vertieft, dass der Restkaufpreis nicht sein einziger inländischer Vermögensgegenstand ist. Er trägt vor, selbst wenn mit der ersten Kaufpreisrate von 5,0 Mio DM neben den Grundschulden in Höhe von 2,316 Mio DM weitergehende Bankverbindlichkeiten abgelöst wurden, seien damit andere Grundstücke bzw. Sicherheiten lastenfrei geworden. In diesem Zusammenhang führt er aus, das Notariat habe gewusst, dass weiteres Vermögen vorhanden war, und legt eine Mitteilung des in Sozietät mit der Notarin verbundenen Notars vor, dass die Löschung der Belastung in Abt. III des Objekts erfolgt sei. Der Beschwerdeführer legt mit Schriftsatz vom 18. Juli 2002 ferner ein Schreiben seines Steuerberaters vor, wonach bei (gescheiterten) Verkaufsverhandlungen über die Immobilie Pulverteich ein Kaufpreis von 6,0 bis 6,3 Mio DM gefordert worden sei, der Wert betrage 6,0 Mio DM bei einer Belastung von 2,2 Mio DM. Abgesehen davon, dass nach diesen Ausführungen die vorhandene weitere Immobilie offenbar verkauft werden soll, so dass das durch das Landgericht feststellte Schadensrisiko im Sinne des § 54 d BeurkG hiermit im Zweifel nicht ausgeräumt sein dürfte, kann der Senat diesen erst in dritter Instanz vorgetragenen Sachverhalt seiner Entscheidung nicht zugrundelegen. Denn neue Tatsachen und Beweise können in der Rechtsbeschwerdeinstanz nicht eingeführt werden (Keidel/Kahl, FGG, 14. Aufl., § 27 Rn 43).

Dass das Landgericht der Frage, ob ausreichendes anderweitiges Vermögen vorhanden ist, nicht nachgegangen ist, stellt auch keinen Verstoß gegen die nach § 12 FGG bestehende Aufklärungspflicht dar. Ebenso wenig wie die Notarin musste das Landgericht von sich aus Ermittlungen zum Sachverhalt anstellen, zu denen nach dem Vorbringen der Beteiligten kein Anlass bestand. Weder das Schreiben des späteren Verfahrensbevollmächtigten des Beschwerdeführers vom 4. März 2002 an die Notarin oder sein Schreiben vom 11. März an den späteren Verfahrensbevollmächtigten des Beschwerdegegners noch der lediglich allgemein auf in Deutschland weiter vorhandenes Vermögen gerichtete Hinweis im Verfahren vor dem Landgericht gaben ausreichend konkrete Anhaltspunkte für das Bestehen anderer Haftungsobjekte, die eine diesbezügliche Nachfrage geboten hätten. Ob die Notarin Kenntnis über eine andere Immobilie durch die Tätigkeit ihres Sozietätskollegen hatte, kann dahinstehen, da sie einer derartigen Kenntnis im Verhältnis zu dem Vertragspartner des Beschwerdeführers wegen ihrer notariellen Verschwiegenheitspflicht nicht von sich aus hätte Ausdruck geben dürfen. Im übrigen ist die Kenntnis über das Eigentum an einer Immobilie nicht gleichbedeutend mit dem Wissen um deren Verkehrswert und die Höhe etwaiger Belastungen.

Die Kostenentscheidung ist in dem Beschwerdeverfahren gesetzmäßig unter Berufung auf die zwingende Vorschrift des § 13 a Abs. 1 S. 1 FGG dahin ergangen, dass der Beschwerdeführer dem Beschwerdegegner die durch sein unbegründetes Rechtsmittel entstandenen Kosten zu erstatten hat. Auf dieser Vorschrift beruht auch die Kostenent scheidung für die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Den Geschäftswert der dritten Instanz setzt der Senat in Übereinstimmung mit der zutreffenden und von den Beteiligten im übrigen nicht angegriffenen Festsetzung des Beschwerdewerts durch das Landgericht gem. den §§ 131 Abs. 2, 30 KostO in Höhe des Betrages fest, um dessen Auszahlung gestritten wird.

Ende der Entscheidung