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Geschäftszeichen: 2 Wx 52/00

In dem Rechtsstreit

beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 19. August 2004 durch den Senat

Dr. Lassen, Vorsitzender Richter am Oberlandesgericht Puls, Richterin am Oberlandesgericht Meyn, Richter am Oberlandesgericht Tenor:

Auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten wird der Beschluss des Landgerichtes Hamburg, Zivilkammer 18, vom 18.5.2000 aufgehoben.

Die Sache wird zur erneuten Verhandlung und Entscheidung, auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 17.500,- € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten sind statthaft und zulässig, insbesondere frist- und formgerecht eingelegt (§§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Ziffer 1 WEG, 22, 29 Abs. 1, 21 Abs. 2 Satz 2 FGG), und führen zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Die Antragsteller zu 1) - 3) und die Antragsgegner sind Miteigentümer der Wohnungseigentümergemeinschaft in Hamburg, der Antragsteller zu 4) ist der Verwalter des Wohnungseigentums. Mit diesem Verfahren möchten die Antragsteller erreichen, dass sie und ihre eventuellen Rechtsnachfolger den Vordergarten des Grundstückes, für den ein Sondernutzungsrecht der Antragsgegner ausgewiesen ist, weiterhin und dauerhaft als Stellplatzfläche nutzen können.

Nachdem zunächst gemäß Ziffer I. der ursprünglichen Teilungserklärung der Wohnungseigentümergemeinschaft vom 11.4.1983 (Anlage 1) den streitbefangenen Miteigentumsanteilen jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem bezeichneten Stellplatz im Vordergarten zugewiesen worden war, wurde mit der weiteren Teilungserklärung vom 29.8.1983 (Anlage 2) die Teilung des Grundstückes geändert und den von diesem Verfahren betroffenen Miteigentumsanteilen jeweils ein Sondernutzungsrecht an einem näher bezeichneten Stellplatz in einer Tiefgarage zugewiesen. Dem Miteigentumsanteil der Antragsgegner wurde zudem ein Sondernutzungsrecht an dem gesamten Garten zugeordnet. Die Antragsteller zu 1) und 3) sowie die Antragsgegner haben ihre Miteigentumsanteile durch Kauf oder im Wege der Zwangsversteigerung in den Jahren 1990 bis 1992, die Antragssteller zu 2) erst im Jahre 1996 erworben. Bisher ist die in der Teilungserklärung erwähnte Tiefgarage nicht gebaut worden.

Mit Schreiben vom 18.4.1991 (Anlage 4) teilte das Bezirksamt Altona (Bauprüfabteilung) dem Verwalter mit, dass auf die bisher geforderte Tiefgarage auf dem streitbefangenen Grundstück verzichtet werden könnte, wenn die Kraftfahrzeuge entsprechend einer dem Schreiben anliegenden Skizze im Vordergarten aufgestellt würden. Die Wohnungseigentümer unterbreiteten der Bauprüfabteilung ihre diesbezüglichen Vorstellungen mit Schreiben des Verwalters vom 15.11.1991 (Anlage 5) und baten insoweit um Genehmigung. In einem Schreiben des Verwalters an die Eigentümer vom 6.12.1991 (Anlage 7) wurde mitgeteilt, dass der Antragsgegner sich bereit erklärt habe, einen Architekten damit zu beauftragen, dass die Angelegenheit zügig vorangehen würde. In den folgenden Jahren, in denen die Stellplätze im Vordergarten von den Wohnungseigentümern genutzt wurden, haben die Beteiligten die Stellplatzfrage, wie sich aus den im Beschwerdeverfahren vorgelegten Protokollen der Wohnungseigentümer- versammlungen für die Jahre 1991 - 1999 (mit Ausnahme des Jahres 1994) ergibt, immer wieder diskutiert. Bereits mit Schreiben vom 2.10.1992 teilte der Verwalter den Wohnungseigentümern mit, dass der Antragsgegner einer "Grundbucheintragung" bezüglich der Stellplatzerstellung zustimmen würde, wenn die "Keller-Flur-Abtrennung" ebenfalls eingetragen werde.

Da die Antragsgegner nicht bereit waren, ihr Sondernutzungsrecht am Garten (jedenfalls nicht ohne Gegenleistung) beeinträchtigen zu lassen, haben die Antragsteller vor dem Amtsgericht zunächst beantragt, die Antragsgegner zur Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung im Wege der Feststellung mit der Folge der Einschränkung des Sondernutzungsrechtes der Antragsgegner zu verpflichten. Gemäß einem hilfsweisen Antrag sollten die Antragsgegner verpflichtet werden, sich an den Herstellungskosten für eine Tiefgarage in einer bestimmten Höhe zu beteiligen.

Mit Beschluss vom 23.11.1999 hat das Amtsgericht (vor allem unter Hinweis auf die noch ungeklärte Errichtung der Tiefgarage) den ersten Antrag als unbegründet und den hilfsweisen Antrag als unzulässig zurückgewiesen.

Auf die sofortige Beschwerde und die weiteren hilfsweisen Anträge der Antragsteller hat das Landgericht in seinem Beschluss vom 18.5.2000 den Beschluss des Amtsgerichtes geändert und die Antragsgegner verpflichtet, die bestimmungsgemäße Nutzung der Stellplätze durch die Antragsteller zu 1) - 3) zu dulden. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt, dass die Beteiligten zumindest durch schlüssiges Verhalten die Vereinbarung geschlossen hätten, dass die Stellplätze im Vordergarten wie bisher auch in Zukunft weiterhin genutzt werden könnten. Die Antragsgegner hätten in der Vergangenheit deutlich gemacht, dass sie die von allen Wohnungseigentümern gewollte Ersatzlösung für die eigentlich vorgesehene Errichtung einer Tiefgarage gegenüber den an dem Verhandlungsergebnis Beteiligten weiterhin tragen würden. Hingegen bestehe für die weiter beantragte Duldungspflicht auch gegenüber den jeweiligen Rechtsnachfolgern auf beiden Seiten keine tragfähige Anspruchsgrundlage.

Die Antragsteller haben zur Begründung ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vorgetragen, dass der Beschluss des Landgerichtes im Hinblick auf die nicht tenorierte Erstreckung der Duldungsverpflichtung auf die Rechtsnachfolger der Wohnungseigentümer nicht praktikabel, jedenfalls aber den Antragstellern nicht zuzumuten sei. Es bestünde stets die Gefahr, dass die Antragsgegner die Erstreckung der Duldung auf Erwerber ablehnen würden, so dass die Wohnungen "inkommerziabel" wären. Die Antragsteller beantragen daher, den angefochtenen Beschluss dahin abzuändern, dass die Antragsgegner mit Wirkung auch für die Rechtsnachfolger der Parteien zur Duldung verpflichtet werden.

Die Antragsgegner begründen ihre sofortige weitere Beschwerde mit einem Verstoß der angefochtenen Entscheidung gegen das Eigentumsrecht der Antragsgegner, das jedenfalls nicht entschädigungslos eingeschränkt werden dürfe. Die Antragsgegner hätten immer wieder betont, dass sie einer Einschränkung des Sondernutzungsrechtes nur bei entsprechenden Gegenleistungen zustimmen könnten. Da die Antragsteller zu 2) erst im Jahre 1996 Wohnungseigentümer geworden seien, könne zudem die vom Landgericht auf eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer im Jahre 1991 gestützte Duldungspflicht für die Antragsteller zu 2) nicht in Betracht kommen. Die Antragsgegner beantragen daher, unter Abänderung des Beschlusses des Landgerichtes die sofortige Beschwerde der Antragsteller zurückzuweisen, soweit das Landgericht ihr stattgegeben hat.

II.

Die sofortigen Beschwerden der Beteiligten führen aufgrund eines Rechtsfehlers (§§ 27 FGG, 550 ZPO a.F.) zur Aufhebung der angefochtenen Entscheidung und zur Zurückverweisung der Sache an das Landgericht.

Mit der vom Landgericht tenorierten Verpflichtung der Antragsgegner zur Duldung der Stellplatznutzung durch die übrigen Wohnungseigentümer hat das Landgericht den Hilfsanträgen der Antragsteller in der Beschwerdeinstanz teilweise entsprochen, eine Entscheidung über den Hauptantrag (Änderung der Teilungserklärung) aber nicht ausdrücklich getroffen. Den Gründen des landgerichtlichen Beschlusses ist insoweit jedoch zu entnehmen, dass der mit der Beschwerde von den Antragstellern weiter verfolgte Anspruch auf Zustimmung zu einer Änderung der Teilungserklärung vom Landgericht (im Übrigen auch mit rechtsfehlerfreier Begründung) für unbegründet erklärt wurde. Da die Beteiligten der Tenorierung des Landgerichtes nicht widersprochen, sondern vielmehr mit ihren Anträgen und ihrem Vorbringen im weiteren Beschwerdeverfahren deutlich gemacht haben, dass die jeweilige weitere Beschwerde sich nur gegen die vom Landgericht tenorierte Duldungsverpflichtung richtet, war auch hier nur hinsichtlich der Duldungsverpflichtung zu prüfen, ob die Entscheidung des Landgerichtes auf einem Rechtsfehler beruht.

Die von den Antragstellern ursprünglich hilfsweise beantragte Feststellung der Verpflichtung der Antragsgegner zur Tragung von bestimmten Herstellungskosten für die Tiefgarage ist nach Zurückweisung dieses Antrages durch das Amtsgericht von den Antragstellern schon im Beschwerdeverfahren nicht weiter verfolgt worden.

Das Landgericht hat hinsichtlich der tenorierten Duldungsverpflichtung rechtsfehlerhaft nicht erkannt, dass die Antragsgegner und ihre Rechtsnachfolger aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer gemäß § 242 BGB verpflichtet sind, die bestimmungsgemäße Nutzung der in dem Vordergarten des Grundstückes Elbchaussee 501 belegenen Stellplätze Nr. 1, 2 und 3 (einschließlich Zu- und Abfahrt) durch die Antragsteller zu 1) - 3) und deren Rechtnachfolger bis zur Fertigstellung der in der Teilungserklärung vom 29.8.1983 genannten Tiefgarage gegen Zahlung eines finanziellen Ausgleiches zu dulden.

Die Antragsgegner haben gemäß der genannten Teilungserklärung vom 29.8.1993 ein Sondernutzungsrecht an dem gesamten Garten des Grundstückes Elbchaussee 501 und damit auch an der seit langer Zeit von den Wohnungseigentümern als Stellplatz genutzten Fläche im Vordergarten. Mit einem Sondernutzungsrecht werden bestimmten Wohnungseigentümern grundsätzlich ausschließliche Gebrauchsvorteile am Gemeinschaftseigentum mit dinglicher Wirkung zuerkannt. Das Recht wird allerdings durch diejenigen Bindungen eingeschränkt, die für das Gemeinschaftseigentum aus anderen Gründen, insbesondere aufgrund des Rechtes zum Mitgebrauch, bestehen (vgl. Bärmann-Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Aufl., § 15 Rdnr. 17 m.w.N.).

Im vorliegenden Fall haben die (damaligen) Wohnungseigentümer einschließlich der Antragsgegner aufgrund von Verhandlungen mit der Bauprüfabteilung des Bezirksamtes Hamburg-Altona im Jahre 1991 erreicht, dass ihre aus § 48 HBauO folgende Verpflichtung, Stellplätze für Kraftfahrzeuge in ausreichender Zahl und Größe sowie in geeigneter Beschaffenheit zur Verfügung zu stellen (zumindest soweit dies aufgrund der bestehenden baulichen Anlage aus Gründen der Leichtigkeit und Sicherheit des Verkehrs geboten ist), durch eine Stellplatzanlage im Vordergarten und nicht durch den Bau einer (teuren) Tiefgarage gemäß Teilungserklärung erfüllt wurde. Zwar hat das Bezirksamt die Anlage bzw. deren Nutzung unstreitig nicht abschließend genehmigt. Aus der vom Bezirksamt seit 1991 zumindest geduldeten Stellplatznutzung ist jedoch hinreichend sicher zu entnehmen, dass die Wohnungseigentümer seitens des Bezirksamtes nicht mehr auf Errichtung der Tiefgarage in Anspruch genommen werden. Dem Vortrag sowie den von den Beteiligten vorgelegten Grundstücksplänen ist zudem zu entnehmen, dass aufgrund der Grundstücksbeschaffenheit die wegen der fehlenden sonstigen Abstellmöglichkeiten für Kraftfahrzeuge dringend erforderlichen Stellplätze an anderer Stelle als dem dem Sondernutzungsrecht der Antragsgegner unterliegenden Vordergarten nicht errichtet werden können. Eine Nutzung des Gartens an anderer Stelle würde im Übrigen auch in das den gesamten Garten betreffende Sondernutzungsrecht der Antragsgegner eingreifen, so dass nur die Antragsgegner es den Wohnungseigentümern ermöglichen können, die oben genannte Verpflichtung zumindest so lange zu erfüllen, bis nach einer entsprechenden Einigung der Wohnungseigentümer die Tiefgarage tatsächlich errichtet wird.

Nach alledem sind die Antragsgegner nach Treu und Glauben gehalten, die Nutzung der Stellplätze zu dulden (vgl. auch BayObLG WuM 2002, 226).

Diese schuldrechtliche Verpflichtung aus dem Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer (§ 242 BGB) muss auch sämtliche Rechtsnachfolger der zur Zeit am Rechtsstreit beteiligten Wohnungseigentümer bei ansonsten unveränderter Situation (insbesondere einer weiterhin fehlenden Tiefgarage) treffen, da sich (entsprechend den obigen Ausführungen) die Verpflichtung, die notwendigen Stellplätze zu errichten, sowohl aus der Teilungserklärung (zugewiesene Tiefgaragenplätze) als auch aus § 48 HBauO unabhängig von der Person für sämtliche (auch zukünftige) Wohnungseigentümer ergibt. Bei einer eventuellen Rechtnachfolge entsteht insoweit auf Seiten der Antragsteller aus dem Gemeinschaftsverhältnis ein Anspruch auf weitere Bereitstellung eines Stellplatzes, der mit der Duldungsverpflichtung des Sondernutzungsberechtigten an der Gartenfläche korrespondiert. Das Sondernutzungsrecht wird insoweit bis zum Bau der Tiefgarage durch den notwendigen Mitgebrauch der übrigen Wohnungseigentümer auch für die jeweiligen Rechtsnachfolger nach Treu und Glauben teilweise eingeschränkt.

Die Grundsätze von Treu und Glauben rechtfertigen es jedoch nicht, dass die Antragsgegner die Sondernutzungsfläche im Garten der Gemeinschaft ohne eine Gegenleistung, also insbesondere ohne Zahlung eines angemessenen Ausgleiches, überlassen müssen (vgl. BayObLG a.a.O. und NJW-RR 1998, 876 sowie NZM 2000, 509, KG WM 1999, 714). Da die Beteiligten sich im Ergebnis nicht auf der Grundlage des Vergleichsvorschlages der Antragsgegner gemäß Schriftsatz vom 20.9.1999, der unter anderem auch weitere Änderungen der Teilungserklärung zugunsten der Antragsgegner vorsah, einigen konnten, kommt als gerichtliche Regelung nur eine Gebrauchsüberlassung gegen Zahlung eines Nutzungsentgeltes in Betracht (vgl. hierzu BayObLG WuM 2004, 423). Der den Antragsgegnern zustehende Ausgleichsanspruch hat sich hiernach zunächst als Ausgangspunkt an der Höhe des Verkehrswertes der Gebrauchsvorteile für die Antragsteller zu 1) bis 3) zu orientieren (vgl. KG WuM a.a.O.). Bei der Bemessung der endgültigen Höhe des Ausgleiches sind jedoch gemäß § 242 BGB alle weiteren Umstände des Falles zu berücksichtigen. Dazu gehört hier, das auch die Antragsgegner durch die Überlassung der Sondernutzungsfläche von Herstellungskosten für die Tiefgarage entlastet werden.

Zwar ist der Ausgleichsanspruch der Antragsgegner schon von Amts wegen zu berücksichtigen, da es ich bei den dargestellten Ansprüchen der Beteiligten aus § 242 BGB um einen einheitlichen Anspruch handelt. Trotzdem kommt eine Entscheidung des Senates in der Sache nicht in Betracht, da den Beteiligten zunächst Gelegenheit gegeben werden muss, sich zu dem Ausgleich (insbesondere zu dessen Höhe) zu äußern und eventuell entsprechende Anträge zu stellen. Im Übrigen kann sich aus dem zu erwartenden Vortrag auch ein Anlass zu weiteren Ermittlungen (oder auch zur Aufnahme von erneuten Vergleichverhandlungen der Beteiligten) ergeben.

Das Landgericht hat nach alledem auch über die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu entscheiden.

Die Festsetzung des Geschäftswertes orientiert sich an dem Interesse der Beteiligten an der Entscheidung (§ 48 Abs. 3 Satz 1 WEG). Insoweit schätzt der Senat unter Berücksichtigung des Ausgleichsanspruches der Antragsgegner und der bisherigen (nicht angegriffenen) Geschäftswertfestsetzungen der Vorinstanzen den Wert auf 17.500,- €.

Ende der Entscheidung