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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 21.09.2004
Aktenzeichen: 2 Wx 93/03
Rechtsgebiete: WEG, FGG


Vorschriften:

WEG § 1 Abs. 6
WEG § 18 Abs. 1
WEG § 18 Abs. 4
WEG § 45 Abs. 1
WEG § 43 Abs. 1 Satz 1
FGG § 22
FGG § 27
FGG § 29
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT Beschluss

Geschäftszeichen: 2 Wx 93/03

In dem Rechtsstreit

beschließt das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 2. Zivilsenat, am 21. September 2004 durch die Richter Dr. Lassen, Puls, Albrecht Tenor: Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Hamburg, Zivilkammer 18, vom 2.7.2003 wird zurückgewiesen.

Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen und den Antragsgegnern die diesen im Verfahren vor dem Oberlandesgericht entstandenen außergerichtlichen Kosten zu erstatten.

Der Geschäftswert für die dritte Instanz wird auf 34.000,-- € festgesetzt.

Gründe:

Das gemäß §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Satz 1 WEG, 27, 29, 22 FGG statthafte und form- und fristgerecht eingelegte Rechtsmittel gegen die im Beschlusstenor angeführte Entscheidung des Landgerichts hat keinen Erfolg, weil es unbegründet ist.

I.

Die Zivilkammer hat in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht das Begehren der Antragsteller, die Beschlüsse der Wohungseigentümerversammlung vom 27.5.2002 zu Top 9, 10, 11 a und 11 b für ungültig zu erklären, für unbegründet gehalten und dementsprechend die sofortige Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Amtsgerichts zurückgewiesen. Auf den angefochtenen Beschluss des Landgerichts wird zur Darstellung des Sach- und Streitstandes und der für die Entscheidung maßgeblichen Gründe Bezug genommen.

Mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihr Anfechtungsziel weiter, weil sie meinen, sie als Teileigentümer der in der Wohnungseigentumsanlage befindlichen Kraftfahrzeug-Stellplätze müssten sich an den Kosten für die Anschaffung von Wasserzählern im Gemeinschaftseigentum (Top 9) und an der nach Miteigentumsanteilen berechneten Sonderzuführung zur Instandhaltungsrücklage (Top 10) sowie an den in den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen 2002 enthaltenen Kosten für das gemeinschaftliche Eigentum nicht beteiligen (Top 11 a + b). Wegen der Begründung der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf die von den Antragsstellern im Verfahren vor dem Oberlandesgericht eingereichten Schriftsätze verwiesen.

Die Antragsgegner verteidigen die angefochtene Entscheidung aus den in der Beschwerdeerwiderung vom 31.10.2003 enthaltenen Gründen, auf die Bezug genommen wird, und beantragen die Zurückweisung der Rechtsbeschwerde.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist unbegründet, denn die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts, auf die das Oberlandesgericht in seiner Überprüfung beschränkt ist (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

Allerdings hat das Rechtsbeschwerdegericht die in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vorgesehenen Regelungen über die Verpflichtung der Wohnungs- und Teileigentümer zur Tragung der Kosten des Gemeinschaftseigentums selbstständig auszulegen (BGHZ 121, 236, 239 m.w.N.), da davon auszugehen ist, dass eine Grundbucheintragung gemäß den nach § 17 der Teilungserklärung vom 6.4.1993 vorgesehenen Grundbuchanträgen bezüglich der §§ 1 - 16 der Teilungserklärung erfolgt ist.

Bei der Auslegung der Teilungserklärung ist wie bei anderen Grundbucheintragungen auch auf den Wortlaut und Sinn der Eintragungen abzustellen, wie er sich für einen unbefangenen Leser als nächstliegende Bedeutung ergibt (BGH a.a.O.; BayObLG WE 1998, 404). Der das Grundbuchrecht beherrschende Bestimmtheitsgrundsatz erfordert dabei, dass eine von der gesetzlichen Regelung über die Kostenverteilung beim Wohnungseigentum (§ 16 Abs. 2 WEG) abweichende Vorschrift klar und eindeutig ihrem Inhalt nach feststellbar ist (BayObLG a.a.O.; vgl. auch für andere Grundbucheintragungen BGHZ 129, 1, 4).

Im Streitfall ist Gegenstand der Auseinandersetzung die Beteiligung der Antragsteller an den Kosten für die Ausstattung der Wohnungseigentumsanlage mit Wasserzählern im Gemeinschaftseigentum (Top 9), die Beteilung an der Sonderumlage (Top 10) und die Belastung der Antragsteller mit in den Gesamt- und Einzelwirtschaftsplänen für 2002 enthaltenen Kosten für das Gemeinschaftseigentum (Top 11 a + b), worüber in der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.5. 2002 von den Antragstellern rechtzeitig angefochtene Beschlüsse gefasst worden sind. Diese wollen die Antragsteller nicht gegen sich gelten lassen, weil sie meinen, die Teilungserklärung sehe vor, dass sie als Teileigentümer von Garagenstellplätzen an diesen Kosten nicht zu beteiligen seien.

Die Auslegung der Teilungserklärung und die Auseinandersetzung über den Streitstoff ist nicht deshalb ausgeschlossen, weil die Antragsgegner jahrelang während der Tätigkeit des früheren Verwalters der Anlage nicht mit dererlei Kosten belastet worden sind (KG Beschluss vom 28.4.2004, 24 W 313/01, zitiert nach Briesemeister/Kingreen ZMR 2004, 643 "Kostenverteilungsschlüssel"; LG Hannover ZMR 2004, 625). Wiederholt genehmigte Jahresabrechnungen nach einem der Teilungserklärung widersprechenden Verteilerschlüssel rechtfertigen keine Beibehaltung dieser Abrechnungspraxis. Durch die frühere Handhabung nebst entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung konnte die Teilungserklärung mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer (vgl. BGH Beschluss vom 20.9.2000, ZMR 2000, 771) nicht wirksam geändert werden. Vielmehr bleibt der in der Teilungserklärung festgelegte Abrechnungsmodus durch eine diesem widersprechende Praxis unberührt, zumal keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich sind, dass die Berufung der Antragsgegner auf den in der Teilungserklärung bestimmten Kostenverteilungsschlüssel für die Zukunft, um die es im Streitfall allein geht, gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstieße. Soweit die Antragsteller sich erstmals in der dritten Instanz darauf berufen, dass allein die früher gehandhabte Kostenverteilung gewährleiste, dass die Vermietung der in ihrem Teileigentum stehenden Stellplätze wirtschaftlich sei, kann diesem Vortrag wegen der Bindung des Rechtsbeschwerdegerichts an die rechtsfehlerfrei gewonnenen tatsächlichen Feststellungen der Tatsacheninstanz nicht nachgegangen werden. Das Landgericht hatte mangels entsprechenden Vortrags keine Veranlassung zur Auseinandersetzung und ggf. Aufklärung dieses Sachverhalts von Amts wegen (§ 12 FGG).

Die vom Landgericht in Übereinstimmung mit dem Amtsgericht vorgenommene Auslegung der Teilungserklärung dahin, dass § 14 der Teilungserklärung die Eigentümer der in der Tiefgarage befindlichen Kfz-Stellplätze von der Belastung mit den Kosten des Gemeinschaftseigentums nicht ausnimmt, die Teileigentümer sich vielmehr entsprechend ihren Miteigentumsanteilen an den Kosten für die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen haben, wird auch vom Senat nach selbstständiger Auslegung der Teilungserklärung geteilt. Das Rechtsbeschwerdegericht hält die Auffassung der Antragsteller, § 14 der Teilungserklärung nehme die Teileigentümer von der Belastung mit Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum aus, auf Grund der vorzunehmenden Gesamtschau aller Bestimmungen der Teilungserklärungen für nicht gerechtfertigt. Zwar werden die Begriffe "Sondereigentum, Wohnungseigentum, Teileigentum und Eigentum" in der Teilungserklärung verwendet, der jeweilige Einsatz dieser Begriffe in den verschiedenen Regelungen der Teilungserklärung ist aber nicht durchgängig der Sache nach von der Art, dass für den unbefangenen Betrachter der Eindruck einer von bewusster Entschließung getragenen Begriffsdifferenzierung entsteht. Bei diversen Bestimmungen ist nur von Wohnungseigentum bzw. Wohnungseigentümern die Rede, obwohl die betreffenden Regelungen auch für das Teileigentum der Antragsteller Geltung haben, weil andernfalls nicht sinnvoll zu schließende Regelungslücken und Ungereimtheiten bestünden. Dies hat das Landgericht im Einzelnen ausgeführt. Zur Vermeidung unnötiger Wiederholungen wird auf die Argumentation des Landgerichts, welcher der Senat folgt, verwiesen.

Soweit die Antragsteller mit ihrer Rechtsbeschwerde nochmals auf § 14 der Teilungserklärung hinweisen, wonach die Wohnungseigentümer zur Bildung einer Instandhaltungsrücklage verpflichtet sind (Abs. 1) und diese von den Sondereigentümern der Wohnungen entsprechend ihren Miteigentumsanteilen in monatlichen Raten aufgebracht werden müssen (Abs. 3), ergibt sich kein sachlicher Grund, warum die Teileigentümer von dieser Regelung ausgenommen sein sollten, da sie von einer baulich intakten Anlage ebenso profitieren wie die Sondereigentümer der Wohnungen und gemäß § 2 Abs. 3 der Teilungserklärung die Eigentümer, also auch die Teileigentümer, das Recht auf Mitbenutzung der im Gemeinschaftseigentum stehenden Anlagen und Grundstücksflächen haben, soweit an diesen keine Sondernutzungsrechte bestehen. Vielmehr liegt bei unbefangener Betrachtung der Klausel und Berücksichtigung des Regelungszwecks nahe, dass die für das Wohnungseigentum maßgebliche Bestimmung entsprechend für das Teileigentum gelten soll, wie § 1 Abs. 6 WEG dies für das Wohnungseigentumsgesetz ausdrücklich vorsieht. Maßgeblich für die Kostenverteilung der in Rede stehenden Teilungserklärung ist nicht der individuelle tatsächlich gezogene Gebrauchsvorteil der Wohnungs- und Teileigentümer am Gemeinschaftseigentum, der durch den Aufwand für Heizung, Hausreinigung, Aufzug, Wartung der Satelitenanlage etc. verbessert wird, wie die Antragsteller meinen, sondern die Möglichkeit der in § 2 Abs. 2 der Teilungserklärung eröffneten Nutzung, die sachgerecht nur mit der Beteiligung aller Eigentümer an den für das Gemeinschaftseigentum aufgebrachten Kosten einhergeht. § 14 Abs. 4 der Teilungserklärung steht nicht entgegen, denn darin wird nur der Verteilerschlüssel unter den Wohnungseigentümern für die Vergütung des Verwalters geregelt, während § 16 Abs. 4 der Teilungserklärung zwischen Wohnungs- und Teileigentümern bei der Höhe des Vergütungsanteils, der jeweils auf die Wohnungs- und die Teileigentümer entfällt, sinnvoll unterscheidet, da der Aufwand für die Verwaltung der im Teileigentum stehenden Kfz-Stellplätze geringer ist als für die Verwaltung der Eigentumswohnungen.

Ob § 7 der Teilungserklärung, der die Kosten des Wiederaufbaus "den Wohnungseigentümern", bemessen nach der ihnen zugeordneten Wohnflächen, überbürdet, die Teileigentümer von den Kosten des Wiederaufbaus ausnimmt, wie der Wortlaut nahelegen könnte, kann dahinstehen. Wegen des Ausnahmecharakters des Regelungsgehalts kann aus dieser Bestimmung der Teilungserklärung nicht darauf geschlossen werden, dass die Teilungserklärung konsequent zwischen Teileigentümern und Wohnungseigentümern bei der Zuordnung von Kosten des Gemeinschaftseigentums unterscheidet.

Ohne Erfolg entnehmen die Antragsteller § 11 der Teilungserklärung, dass die Bestimmungen der Teilungserklärung nur für die Wohnungseigentümer, nicht aber für die Teileigentümer gelten, wenn die Teileigentümer nicht ausdrücklich angesprochen seien. Es ergeben sich keine Anhaltspunkte dafür, dass die Antragsteller unter Verstoß des Grundprinzips der Beteiligung aller Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Verwaltung (§ 21 Abs. 1 WEG) von der Teilnahme an den "Wohnungseigentümer"-Versammlungen und damit von jeglicher Verwaltung der Wohnungseigentumsanlage ausgeschlossen sein sollten, zumal in der Teilungserklärung nicht einmal geregelt ist, dass die Verwaltungsbefugnis der Teileigentümer auf den Bereich der Kfz-Stellplätze beschränkt sein soll. Wenn die Antragsteller im Schriftsatz vom 16.11.2003 reklamieren, durch § 11 der Teilungserklärung bezüglich der Verwaltungsbefugnis nicht rechtlos gestellt zu sein, weil für sie das WEG gelte, so müssen sie konsequent auch § 1 Abs. 6 WEG hinzunehmen, wonach das in der Teilungserklärung für die Wohnungseigentümer Bestimmte entsprechend auch für die Teileigentümer gilt. Offenbar sind die Antragsteller der Auffassung, ihnen stünden Mitwirkungsrechte bei der Verwaltung entgegen § 11 der Teilungserklärung zu, meinen aber zugleich, dass die Teilungserklärung sie von den aus ihrer Mitverwaltung des Gemeinschaftseigentums resultierenden Aufwendungen für das Gemeinschaftseigentum von jeglicher Zahlungsverpflichtung befreie und ihre (Nicht-) Beteiligung an den in Rede stehenden Kosten des Gemeinschaftseigentums ihren Mitwirkungsrechten angepasst sei. Die dieser Argumentation anhaftende Widersprüchlichkeit kann mangels sachlicher Rechtfertigung nicht zu Gunsten der Meinung der Antragsteller aufgelöst werden, sie müssten keine anteiligen Kosten für die Ausstattung des Gemeinschaftseigentums mit Wasserzählern tragen, sich an der Aufstockung der um die genannten Aufwendungen geschmälerten Instandhaltungsrücklage nicht beteiligen und das veränderte Hausgeld gemäß den Einzelwirtschaftsplänen, die aus dem Gesamtwirtschaftsplan für das Jahr 2002 abgeleitet sind, nicht aufbringen. Zudem lässt sich eine Beschränkung der Verwaltungsrechte der Antragsteller auf die ihre Kraftfahrzeugstellplätze berührenden Fragen aus der Teilungserklärung nicht entnehmen.

Dies gilt auch, soweit die Antragsteller sich für ihren Rechtsstandpunkt auf § 6 Abs. 6 der Teilungserklärung beziehen, wonach die Wohnungseigentümer an der äußeren Gestaltung der Gebäude keine Änderungen vornehmen dürfen. Die konsequente Anwendung der Argumentationsmuster der Antragsteller würde zu der Auslegung führen, dass im Umkehrschluss den in der Teilungserklärung nicht erwähnten Teileigentümern die Befugnis zur Veränderung des Gebäudeäußeren zustünde. Die Antragsteller können sich zur Stützung ihrer Auffassung nicht darauf berufen, sie würden durch § 6 Abs. 6 der Teilungserklärung ohnehin nicht berührt, da ihre Stellplätze sich in der Tiefgarage befänden. Die Antragsteller lassen dabei außer Acht, dass sie als Teileigentümer der Stellplätze etwa ein Interesse daran haben könnten, die nach außen sichtbare Einfahrt in das Gebäude zu den Garagenstellplätzen anders zu gestalten. Es kann daher kein vernünftiger Zweifel daran bestehen, dass mit Hilfe der letztgenannten Regelung der Teilungserklärung auch den Teileigentümern verwehrt sein soll, das Gebäudeäußere zu verändern, auch wenn die Teileigentümer in der genannten Regelung nicht ausdrücklich erwähnt sind.

Ebenso wenig können die Antragsteller aus § 9 der Teilungserklärung, der die Entziehung des "Wohnungseigentums" regelt, ein überzeugendes Argument dafür ableiten, dass die Teilungserklärung die Teileigentümer nur in die Pflicht nehme, soweit sie dort ausdrücklich neben den Wohnungseigentümern angesprochen seien. Die Entziehung des Wohnungseigentums darf gemäß § 18 Abs. 4 WEG nicht abbedungen werden, so dass ergänzend § 18 Abs. 1 i.V.m. § 1 Abs. 6 WEG bei Entziehung des Teileigentums heranzuziehen ist. Nur wenn die Entziehung des Teileigentums durch die Teilungserklärung, die ausdrücklich nur die Entziehung des "Wohnungseigentums" regelt, ausgeschlossen werden dürfte, könnten die Antragsteller ihre Rechtsauffassung auf § 9 der Teilungserklärung stützen.

Nach allem können die Antragsteller ihr mit der Beschlussanfechtung im Rahmen der Rechtsbeschwerde verfolgtes Ziel, an den Kosten des Gemeinschaftseigentums gemäß Beschlüssen zu Top 9, 10 sowie 11 a und b der Wohnungseigentümerversammlung vom 27.5.2002 nicht beteiligt zu werden, nicht erreichen.

Ob Entsprechendes auch gelten würde bezüglich des von den Antragstellern erst im zweiten Rechtszug gestellten Antrags auf Feststellung, dass die Teileigentümer auf der Grundlage der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung vom 6.4.1993 zukünftig nicht mit Kosten außer der Verwaltervergütung für das Teileigentum belastet werden dürfen, kann dahinstehen. Das Landgericht hat den Feststellungsantrag im angefochtenen Beschluss zwar behandelt und auf Seite 9 der Entscheidungsgründe negativ beschieden, nur im Tenor der Entscheidung vom 2.7.2003 ist die Zurückweisung nicht erwähnt. Da aber die Antragsteller den Feststellungsantrag mit der weiteren Beschwerde nicht weiter verfolgen (vgl. Antrag gemäß Schriftsatz vom 29.8.2003) hat sich der Senat mit dem Feststellungsantrag nicht zu befassen.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG und folgt den Erwägungen des Landgerichts ebenso wie die Geschäftswertfestsetzung (§ 48 Abs. 3 WEG), da die vom Beschwerdegericht angeführten Gründe auch für die dritte Instanz gelten.

Ende der Entscheidung

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