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Goldbarren 1 Gramm
Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Hamburg
Beschluss verkündet am 06.06.2001
Aktenzeichen: 4 RE-Miet 1/01
Rechtsgebiete: ZPO, AGBG, BGB


Vorschriften:

ZPO § 541
ZPO § 541 Abs. 1 Satz 1
ZPO § 541 Abs. 1 Satz 3
AGBG § 9
AGBG § 3
AGBG § 9 Abs. 2 Satz 2
AGBG § 1 Abs.1
BGB § 536 ff
BGB § 537
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
HANSEATISCHES OBERLANDESGERICHT

Beschluss

4 RE-Miet 1/01 334 S 78/99

In dem Rechtsstreit

gegen

hat das Hanseatische Oberlandesgericht Hamburg, 4. Zivilsenat, am 6.6.2001 durch die Richter

beschlossen:

Tenor:

Dem Bundesgerichtshof wird gemäss § 541 ZPO folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag

"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziffer 2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit", die die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sach- und Vermögensschäden generell ausschließt, wegen Verstosses gegen § 9 AGBG unwirksam?

Gründe:

I. Die Kläger begehren als Mieter einer Wohnung von der Beklagten als Vermieterin Ersatz des Schadens, der ihnen bei einem Wassereinbruch an ihrem Mobiliar entstanden ist.

Durch Mietvertrag vom 18.4.1996 mieteten die Kläger von der Beklagten die im Hause in Hamburg belegene Wohnung. Das von der Beklagten verwendete Vertragsformular (Hamburger Mietvertrag für Wohnraum, herausgegeben vom Grundeigentümerverband Hamburg von 1832 e.V. im Dezember 1995) enthält unter Ziffer 14 die obengenannte Klausel.

Am 19.1.1997 trat während einer urlaubsbedingten Abwesenheit der Kläger aufgrund eines Defektes der Flachdachabdeckung Wasser in die Wohnung ein und beschädigte das Mobiliar der Kläger. Der Schaden wird mit insgesamt 25.218,75 DM beziffert.

Das Amtsgericht hat über die Fragen, ob der Eintritt des Schadens, dem bereits mehrere Schadensfälle am Flachdach vorausgegangen waren, durch die Beklagte vorhersehbar und beeinflussbar gewesen sei, ob die früheren Schäden jeweils fachgerecht repariert worden seien, ob der Zustand des Daches im übrigen beanstandungsfrei gewesen sei, und ob die Beklagte die Sorgfaltspflicht in besonderem Masse verletzt habe, Beweis erhoben durch Einholung eines Sachverständigengutachtens.

Gestützt auf dieses Gutachten des Sachverständigen S. hat das Amtsgericht angenommen, dass die Beklagte zwar die ihr obliegende Sorgfalt in Bezug auf den Zustand der Dachhaut nicht beachtet habe, dass ihr aber der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit nicht gemacht werden könne. Dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11.4.1984 (8 REMiet 1/84, WuM 1984,187ff) folgend hat das Amtsgericht die Haftungsbeschränkungsklausel des § 14 als wirksam erachtet und die Klage abgewiesen.

In der Berufungsinstanz hat das Landgericht Beweis darüber erhoben, inwieweit es für Mieter und Vermieter möglich und üblich sei, das Risiko des Eindringens von Niederschlagswasser und dadurch entstehender Schäden an Sachen des Mieters zu versichern. Das hierzu eingeholte Gutachten des Sachverständigen K. hat ergeben, dass im Unterschied zu Leitungswasserschäden Schadensfälle aufgrund eindringenden Niederschlagswassers insbesondere auch durch die marktweit betriebene Hausratsversicherung (VHB 92) des Mieters nicht gedeckt würden, dass aber andererseits das Haftpflichtrisiko des Vermieters bei derartigen Schadensfällen über die Haus- und Grundbesitzerhaftpflichtversicherung abgesichert werden könne.

Das Landgericht möchte das Urteil des Amtsgerichts abändern und der Klage stattgeben, weil es - insoweit übereinstimmend mit dem Amtsgericht - zwar von einer nur leichten Sorgfaltspflichtverletzung der Beklagten ausgeht, die Haftungsbeschränkungsklausel des § 14 des Mietvertrages wegen Verstosses gegen § 9 AGBG aber für unwirksam hält. Es sieht sich jedoch an einer solchen Entscheidung u.a. durch den obengenannten Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart gehindert, mit dem eine Vertragsklausel folgenden Inhalts für nicht gegen § 9 AGBG verstossend angesehen wurde: " Der Vermieter haftet nicht für Schäden, die dem Mieter an den ihm gehörenden Einrichtungsgegenständen durch Feuchtigkeitseinwirkungen entstehen, gleichgültig welcher Art, Herkunft, Dauer und welchen Umfangs die Feuchtigkeitseinwirkung ist, es sei denn, dass der Vermieter den Schaden vorsätzlich oder grobfahrlässig herbeigeführt hat". Es meint weiter, auch durch den Rechtsentscheid des Hanseatischen Oberlandesgerichts Hamburg vom 26.4.1991 (WuM 1991,323) an einer solchen Entscheidung gehindert zu sein.

Durch Beschluss vom 26.1.2001 hat das Landgericht dem Senat die folgende Frage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist die Formularklausel in einem Wohnraummietvertrag

"Führt ein Mangel des Mietobjektes zu Sach- oder Vermögensschäden, so haftet der Vermieter gegenüber dem Mieter und den in § 16 Ziff.2 genannten Personen für diese Schäden - auch aus unerlaubter Handlung - nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit", die die Haftung des Vermieters für leicht fahrlässig verursachte Sachäden generell ausschließt, wegen Verstoßes gegen § 9 AGBG unwirksam?

Das Landgericht vertritt ferner die Auffassung, dass die vorgelegte Rechtsfrage auch von grundsätzlicher Bedeutung sei.

II. Die Vorlage des Landgerichts ist zulässig.

Die Rechtsfrage, die sich dem Landgericht als Berufungsgericht aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum stellt, ist für die Entscheidung erheblich.

Das Landgericht hat hierzu nachvollziehbar dargelegt, dass von ihrer Beantwortung abhängt, ob der Klage dem Grunde nach stattzugeben oder ob diese abzuweisen sein wird. Dabei geht es, gestützt auf das erstinstanzlich eingeholte Gutachten des Sachverständigen S., davon aus, dass der Schaden aufgrund einer Sorgfaltspflichtverletzung der Beklagten entstanden sei, weil diese es unterlassen habe, trotz des bestehenden hohen Risikos von Spannungsrissen und trotz der Tatsache, dass es in der Vergangenheit mehrfach zu Schäden aufgrund eines Defektes der Dachhaut und des Dachrandes gekommen sei, den Zustand des Daches regelmäßig zu kontrollieren. Dass die Pflichtverletzung für den Schadenseintritt ursächlich geworden sei, habe die Beklagte, in deren Einflussbereich die Schadensursache gelegen habe, nicht widerlegt. Da andererseits die Beklagte bei zuvor aufgetretenen Schäden die Dachabdeckung jeweils habe fachgerecht reparieren lassen, und da für die Beklagte die Notwendigkeit, das Dach insgesamt neu einzudecken oder zumindest regelmäßig zu kontrollieren, nicht derart auf der Hand gelegen habe, dass ihr Unterlassen als besonders schwerwiegende Sorgfaltspflichtverletzung anzusehen sei, könne der Beklagten nicht der Vorwurf der groben Fahrlässigkeit gemacht werden. Daher sei für die Entscheidung maßgeblich, ob § 14 des Mietvertrages, nach dem eine Haftung nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit des Vermieters in Betracht komme, wirksam sei.

Diese tatsächliche und rechtliche Würdigung des Landgerichts ist vom Senat nicht in Frage zu stellen, weil sie nachvollziehbar und zumindest nicht eindeutig unhaltbar ist (vergl. BGH RE vom 10.9.1997, NJW 1997, 3437; Bub/Treier/Fischer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., VIII Rn. 170; Zöller/Gummer, ZPO, 22. Aufl., § 541 Rn. 63 jeweils m.w.N.).

Im Hinblick auf die Absicht des Landgerichts, die Vorlagefrage abweichend von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgericht Stuttgart vom 11.4.1984 zu entscheiden, liegt auch eine Divergenz als weitere Zulässigkeitsvoraussetzung einer Vorlage nach § 541 Abs. 1 Satz 1 ZPO vor.

Maßgeblich hierfür ist, dass das Landgericht in seiner Entscheidung inhaltlich von den tragenden Gründen jenes Rechtsentscheides abzuweichen beabsichtigt (vergl. hierzu BGH Beschl. vom 21.9.1983, WuM 1984,3,4; BGH Beschl. vom 8.1.1986, WuM 1986,209,210; BGH RE vom 5.4.1995, BGHZ 129,214,219).

Die Klausel, die jenem Rechtsentscheid zur Prüfung vorlag, war allerdings insofern enger gefasst, als sie sich auf Sachschäden beschränkte, die auf Feuchtigkeitseinwirkungen zurückzuführen waren, während die nunmehr zu überprüfende Vertragsbestimmung auch Vermögensschäden betrifft sowie Schäden, die auf anderen Ursachen beruhen. Die nunmehr zu überprüfende Haftungsbeschränkung ist somit in doppelter Hinsicht weiter gefasst als diejenige, über deren Wirksamkeit das Oberlandesgericht Stuttgart zu befinden hatte.

Die weite Fassung als solche hat das Landgericht indessen nicht als ausschlaggebend für die Unwirksamkeit der vorliegenden Vertragsbestimmung angesehen. Es hält sie vielmehr aus anderen Gründen für unangemessen, wäre jedoch mit der von ihm gegebenen Begründung gehindert, im Ergebnis deren Unwirksamkeit festzustellen, ohne von den tragenden Gründen des genannten Rechtsentscheides abzuweichen.

III. Auch der Senat hält eine Abweichung von den im Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Stuttgart vom 11.4.1984 aufgestellten tragenden Gründen im Hinblick auf Schadensereignisse wie das vorliegende für geboten und legt die Rechtsfrage deshalb dem Bundesgerichtshof gem. § 541 Abs.1 Satz 3 ZPO vor.

Hierbei führt nicht bereits die Tatsache, dass die vorliegende Klausel sehr weit gefasst ist, zu ihrer Unwirksamkeit. Die Bestimmung verstößt insbesondere nicht gegen das Transparenzgebot, weil aus ihr unzweifelhaft hervorgeht, für welche Mangelfolgeschäden die Haftungsbeschränkung gelten soll. Sie ist auch nicht als überraschend i.S. von § 3 AGBG zu bewerten.

Ihre Unwirksamkeit folgt vielmehr ausschließlich aus ihrer Unangemessenheit in Bezug auf Fallkonstellationen, auf die auch der Haftungsauschluss der dem Oberlandesgericht Stuttgart vorliegenden Vertragsbestimmung zielt und die einen wesentlichen Teil der von der nunmehr zu überprüfenden Bestimmung erfassten Schadensereignisse darstellen. Eine Entscheidung in dem genannten Sinne kann daher der Senat nicht treffen, ohne von den tragenden Gründen des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Stuttgart abzuweichen.

Nach Auffassung des Senats verstösst § 14 der vorliegenden Mietvertragsbestimmungen, die als Allgemeine Geschäftsbedingungen im Sinne von § 1 Abs.1 AGBG zu bewerten sind, gegen § 9 AGBG, weil im Falle seiner Wirksamkeit, jedenfalls im Hinblick auf Schadensereignisse wie dem vorliegenden, der Mieter als Vertragspartner des Verwenders unangemessen benachteiligt würde.

Mit ihrem umfassenden Ausschluss der Haftung des Vermieters für leichte Fahrlässigkeit bei durch Mängel verursachten Sach- und Vermögensschäden ist die Klausel mit den wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelungen der §§ 536 ff BGB nicht zu vereinbaren.

§ 14 des Vertrages betrifft die Folgen der Verletzung der dem Vermieter gem. § 536 BGB obliegenden Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht, die ihrerseits durch Formularvertrag nur begrenzt ausgeschlossen werden könnte. Hierbei handelt es sich um eine sogenannte Kardinalpflicht, die im Gegenseitigkeitsverhältnis zur Mietzahlungspflicht des Mieters steht, mit der Folge, dass im Falle ihrer Verletzung bei Auftreten von Mängeln der Mietzins - für den Wohnraummietvertrag unabdingbar - gem. § 537 BGB gemindert ist.

Dementsprechend kann dem Mieter nicht formularmäßig die Pflicht überbürdet werden, den bautechnischen Zustand herzustellen oder zu erhalten, der eine Nutzung zu dem vertraglich vereinbarten Zweck erst ermöglicht, soweit dies über Schönheitsreparaturen oder Kleinreparaturen hinausgeht (vergl. dazu Bub/Treier, a.a.O., II Rn. 459 ff m.w.N.). Als unzulässig werden ferner insbesondere solche Klauseln angesehen, die dem Mieter die Instandhaltungs- und Instandsetzungspflicht an Gebäudeteilen ausserhalb der Mieträume überbürden (Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., II Rn. 341 m.w.N.).

Der Schutz des Wohnraummieters wäre aber auch dann unangemessen beeinträchtigt, wenn dem Vermieter zwar - durch Formularvertrag nicht abdingbar - die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht obläge, ihm aber die Möglichkeit verbliebe, seine Haftung für die Folgen einer (leicht) fahrlässigen Verletzung dieser Pflicht durch Allgemeine Geschäftsbedingungen auszuschliessen (wie hier: Löwe/von Westphalen/Trinkner/von Westphalen, Großkommentar zum AGB-Gesetz, Band III B, Miet-AGB Rn.41; Schmidt-Futterer/Eisenschmid, Mietrecht, 7.Aufl. Rn. 136 zu § 538; Sternel, a.a.O., II Rn.690).

So ist generell in Bezug auf andere Vertragstypen anerkannt, dass die Einschränkung der Haftung für die Verletzung von Vertragspflichten, deren Erfüllung die ordnungsgemäße Durchführung des Vertrages erst ermöglicht, durch Allgemeine Geschäftsbedingungen gem. § 9 Abs.2 Satz 2 AGBG unzulässig ist, weil dies zu einer Aushöhlung jener Pflichten führen würde (vergl. Ulmer/Brandner/Hensen, AGB-Gesetz, 9.Aufl., § 11 Nr. 7 Rn.34; Wolf/Horn/Lindacher/Wolf, AGB-Gesetz, 4.Aufl., Rn. 29 f zu § 11 Nr. 7; BGH NJW 1984,1350,1351; BGH NJW 1985, 3016,3018; BGH NJW 1993, 335, jeweils m.w.N.). Dies gilt insbesondere dann, wenn es sich bei den eingetretenen Schäden um solche handelt, die auf einem vertragstypischen Schadensrisiko beruhen und die demgemäß vorhersehbar sind (vergl. Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O., § 11 Nr. 7 Rn.35f; Bub/Treier/Kraemer, a.a.O. Rn.1293).

Vertragszweck eines Wohnraummietvertrages ist die Überlassung von Räumen mit dem Ziel, dem Mieter und dessen Angehörigen oder Mitbewohnern einen Wohnbereich als Lebensmittelpunkt zu sichern. Hierzu gehört neben dem Recht der Bewohner, sich dort aufzuhalten, auch die Möglichkeit, ihre persönliche Habe in den geschützten Wohnbereich einzubringen und dort aufzubewahren. Bei Schäden der Bausubstanz, und insbesondere der Dachabdeckung, drohen daher dem Bewohner einer Mietwohnung typischerweise nicht nur Gefahren für Leben und Gesundheit und der Verlust seines Lebensraumes, sondern auch Schäden an den eingebrachten Gegenständen. Die Unterscheidung der Schutzwürdigkeit des "Lebensmittelpunktes" einerseits und der "Einrichtungsgegenstände" andererseits, die das Oberlandesgericht Stuttgart in diesem Zusammenhang vorgenommen hat, vermag demgegenüber nicht zu überzeugen, da beide wesentliche Aspekte des geschützten Bereichs des Wohnens und voneinander nicht zu trennen sind.

In Anbetracht der gerade im Falle eines Wassereintritts drohenden Schadenshöhe wäre daher die Bedeutung der Instandhaltungspflicht des Vermieters einer Wohnung in unangemessener Weise ausgehöhlt, wenn dieser sich durch Formularvertrag von der Haftung für die fahrlässig herbeigeführten Folgen seiner Pflichtverletzung freizeichnen könnte.

Dies gilt im Falle des Auftretens von Mängeln am Gebäude und insbesondere am Dach auch deshalb, weil dieser Bereich der Einflusspäre des Mieters entzogen ist, so dass für ihn nicht einmal die Möglichkeit besteht, seinerseits durch entsprechende vorbeugende Massnahmen den Schadenseintritt zu verhindern. Dieser ist vielmehr auf die Einhaltung der erforderlichen Sorgfalt durch den Vermieter angewiesen, während er die Folgen ihrer Nichtbeachtung bei Wirksamkeit der Haftungsbeschränkung allein zu tragen hätte (zum Kriterium der Risikobeherrschung vergl. Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O., Rn.153 zu § 9).

Zu einer gänzlich unangemessenen Benachteiligung des Mieters würde die Haftungsbeschränkung des § 14 jedenfalls in Fällen wie dem vorliegenden führen, in denen sich der Mieter nicht einmal gegen das finanzielle Risiko eines Schadensfalles bei einer marktüblichen Versicherung versichern kann (vergl. dazu Ulmer/Brandner/Hensen, a.a.O., Rn.37 zu § 11 Nr. 7 und Rn. 153 zu §9; Wolf/Horn/Lindacher/Wolf, a.a.O.; Rn.33 zu § 11 Nr.7).

Wie auch der Sachverständige K. in seinem Gutachten dargelegt hat, sind Schadensfälle aufgrund eindringenden Niederschlagswassers - im Unterschied zu Leitungswasserschäden - durch die dem Mieter offenstehende Hausratsversicherung nicht gedeckt, während der Vermieter das Risiko einer Haftung durch eine Haftpflichtversicherung abdecken könnte. Der Abschluss einer solchen Haftpflichtversicherung ist allgemein üblich und für den Vermieter insbesondere auch deshalb ohne weiteres zumutbar, weil er die dadurch anfallenden Kosten als Betriebskosten gem. Nr. 13 der Anlage 3 zu § 27 Abs.1 der Zweiten Berechnungsverordnung auf den Mieter überwälzen kann.

Während somit dem Vermieter im Falle seiner Haftung praktisch keine finanziellen Nachteile erwachsen, würde die Haftungsbeschränkung den Wohnungsmieter mit einem hohen Risiko belasten, auf dessen Realisierung er keinen Einfluss nehmen und das er nicht einmal versichern könnte.

Eine solche Haftungsausschlussklausel führt nach Auffassung des Senats zu einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters i.S. von § 9 AGBG und ist deshalb unwirksam, da eine geltungserhaltende Reduktion nicht in Betracht kommt.

In Anbetracht dieser von den leitenden Grundsätzen des Rechtsentscheides des Oberlandesgerichts Stuttgart abweichenden Auffassung legt der Senat die Rechtfrage dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vor. Dabei wurde die vom Landgericht vorgelegte Frage geringfügig präzisiert, ohne dass diese in ihrem Kern verändert wurde.



Ende der Entscheidung


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