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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Köln
Beschluss verkündet am 07.04.2003
Aktenzeichen: 16 Wx 44/2003
Rechtsgebiete: BGB, WEG


Vorschriften:

BGB § 249
BGB § 823
BGB § 1004
BGB § 1004 Abs. 1 S. 1
WEG § 10 Abs. 2
WEG § 14 Nr. 1
WEG § 47
WEG § 47 S. 1
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
OBERLANDESGERICHT KÖLN BESCHLUSS

16 Wx 44/2003

In der Wohnungseigentumssache

pp.

hat der 16. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Köln unter Mitwirkung seiner Mitglieder Dr. Schuschke, Reinemund und Appel-Hamm

am 7.4.2003

beschlossen:

Tenor:

Auf die weitere sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2) werden der Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Aachen vom 19.12.02 - 2 T 71/02 - und der Beschluss des Amtsgerichts Düren vom 21.3.03 - 43 II 36/01 WEG - teilweise abgeändert. Die Entscheidung des Amtsgerichts wird wie folgt neu gefasst:

Dem Beteiligten zu 2) wird aufgegeben, der Beteiligten zu 1):

a) die Fläche des zur Eigentumswohnung der Beteiligten zu 1), im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung mit Nr.1 bezeichnet, gehörenden Kellerraums, geräumt herauszugeben.

b) darüber Auskunft zu erteilen, welchen Miet- bzw. Pachtzins er seit dem 9.5.2000 aus der Vermietung bzw. Verpachtung der zu seinem Teileigentum, im Aufteilungsplan und in der Teilungserklärung mit Nr. 5 bezeichnet, gehörenden Gaststätte erzielt und ihr hierzu auf deren Kosten den über das Ladenlokal geschlossenen Pachtvertrag vorzulegen.

Die weitergehenden Anträge werden abgewiesen.

Die weitergehenden Rechtsmittel werden zurückgewiesen.

Die Gerichtskosten der ersten Instanz hat die Beteiligte zu 1 zu 13/14 und der Beteiligte zu 2) zu 1/14 zu tragen, die der Beschwerde- und Rechtsbeschwerdeinstanz werden der Beteiligten zu 1) zu 6/7 und dem Beteiligten zu 2) zu 1/7 auferlegt. Eine Erstattung außergerichtlicher Kosten wird nicht angeordnet.

Rechtsbeschwerdewert: 3.500,- Euro.

Gründe:

Die Beteiligten zu 1) - 4) sind die Wohnungseigentümer der eingangs genannten Eigentumswohnanlage, die gemäß der Teilungserklärung vom 5.2.1982 (Bl. 6 GA) in neun Miteigentumsanteile (3 Wohnungen im Obergeschoss/Miteigentumsanteile Nr. 1 - 3, 1 Arztpraxis/Miteigentumsanteil Nr. 4, 1 Gaststätten- und Hotelbetrieb/ Miteigentumsanteil Nr. 5, und 4 Garagen/Miteigentumsanteile Nr. 6 - 9) aufgeteilt ist. Der Beteiligten zu 1) gehört die in der Teilungserklärung mit Nr. 1 bezeichnete und im Obergeschoss gelegene Eigentumswohnung (120/1.900-stel Miteigentumsanteil), die sie im Wege des Zuschlags am 9.5.2000 im Zwangsversteigerungsverfahren erworben hat - AG Düren 9 K 126/98. Ursprünglich war die Wohnung Eigentum der Eheleute P und dann zunächst vom Ehemann der Beteiligten zu 1) gekauft worden, für den auch eine Auflassungsvormerkung eingetragen wurde. Mangels Kaufpreiszahlung geriet die Wohnung in die Zwangsversteigerung und wurde vom Sohn der Beteiligten zu 1) ersteigert - AG Düren 9 K 153/97, der indes zur Zahlung nicht in der Lage war, so dass das Objekt wieder in die Zwangsversteigerung geraten war. Der Beteiligte zu 2) ist Eigentümer des 1.350/1.900-stel Miteigentumsanteils Nr. 5 (Gaststätten- und Hotelbetrieb) sowie zweier 7 bzw. 9/1.900-stel Miteigentumsanteile Nr. 8 und 9 (Garagen G3 und 4), die er mit Kaufvertrag vom 25. November 1991 (Bl. 90 GA) vom Ehemann der Beteiligten zu 1) und einer Frau E2 erworben hatte. Ferner hat er die in der Teilungserklärung mit Nr. 2 bezeichnete Eigentumswohnung der Eheleute L (120/1.900-stel Miteigentumsanteil) ersteigert. Die Beteiligten zu 3) und 4), beides Töchter des Beteiligten zu 2), sind Eigentümer der in der Teilungserklärung mit Nr. 3 bezeichneten Eigentumswohnung (120/1.900-stel Miteigentumsanteil) bzw. der in der Teilungserklärung mit Nr. 4 bezeichneten Arztpraxis (160/1.900-stel Miteigentumsanteil).

Die Beteiligten streiten u.a. um die dem Aufteilungsplan entsprechende Wiederherstellung des ausweislich der Teilungserklärung dem Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1) zugewiesenen Kellerraums sowie des als Gemeinschaftseigentum ausgewiesenen Fahrrad- und Kinderwagenraums. Beide Kellerräume hatten die Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 2), der Ehemann der Beteiligten zu 1) und die Frau D., im Jahre 1988 im Rahmen von Umbau- und Renovierungsarbeiten im Kellergeschoss beseitigen lassen und u.a. mit diesen Flächen den im Keller gelegenen Festsaal der Gaststätte (großer und kleiner Versammlungsraum - Bl. 110,111 GA) geschaffen. Das Amtsgericht hat dem Beteiligten zu 2) gemäß den Antrag der Beteiligten zu 1) aufgegeben, beide Räume gemäß dem Aufteilungsplan und der Teilungserklärung wiederherzustellen, und der Beteiligten zu 1) unter Vorlage des Gaststättenpachtvertrages auf deren Kosten Auskunft über die seit dem 9.5.2000 erzielten Pacht- bzw. Mietzinseinnahmen zu geben. Die hiergegen eingelegte Beschwerde des Beteiligten zu 2) blieb erfolglos.

Die zulässige sofortige weitere Beschwerde (§§ 43 Abs. 1 Nr.1, 45 WEG, 22, 27, 29 FGG) ist überwiegend begründet.

Das Landgericht hat ausgeführt: Mit Recht habe das Amtsgericht dem Beteiligten zu 2) die Wiederherstellung des im Sondereigentum der Beteiligten zu 1) stehenden Kellerraums sowie des im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrrad- und Kinderwagenraums aufgegeben und ihr darüber hinaus einen Anspruch auf Auskunft hinsichtlich der Pacht- bzw. Mietzinseinnahmen zugestanden. Die Eigentumsverhältnisse an den streitigen Räumen hätten sich durch die Vereinbarung zwischen dem Ehemann der Beteiligten zu 1) und den Voreigentümern O. und K. vom 8.10.1991 (Bl. 39 GA) nicht geändert, weil die damit offensichtlich auch bezweckte Änderung des Grundbuches nie erfolgt ist. Das nunmehr vorgelegte Protokoll der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht Düren am 28.8.1992 (Bl. 119 GA) spreche überdies dafür, dass die Vereinbarung nicht eingehalten worden und die Nutzung der Gemeinschaftsräume weiter im Streit gewesen sei. Der Beteiligte zu 2) habe bezüglich der streitigen Räume mangels einer geschützten Rechtsposition auch keinen Anspruch auf Einräumung von Sondereigentum gegen die Beteiligte zu 1) oder auch gegen die übrigen Eigentümer. Dieser könne sich nicht darauf berufen, beim Erwerb seines Miteigentumsanteils in Bezug auf diese Räumlichkeiten gutgläubig gewesen zu sein, denn er hätte sich von der Übereinstimmung mit der Teilungserklärung überzeugen müssen. Anhaltspunkte dafür, dass die Antragstellerin keine eigenen Interessen verfolge, sondern lediglich als Strohfrau ihres Ehemanns agiere, seien weder vorgetragen noch ansatzweise ersichtlich. Selbst wenn die Beteiligte zu 1) über die Umbaumaßnahmen vor ihrem Eigentumserwerb im Bilde gewesen wäre, und der Beteiligte zu 2) während der Versteigerung auf die Unstimmigkeiten von tatsächlicher Nutzung und Inhalt der Teilungserklärung hingewiesen haben sollte, sei ihr Verlangen nicht rechtsmissbräuchlich, denn sie habe auf die Richtigkeit der Teilungserklärung und des Grundbuches vertrauen dürfen.

Die Erwägungen halten der dem Senat obliegenden rechtlichen Nachprüfung nicht stand, soweit sie die Voraussetzungen für einen Wiederherstellungsanspruch gegen den Beteiligten zu 2) bejahen; denn er hat die Veränderung der Kellerräume nicht veranlasst.

1) Rechtlich nicht zu beanstanden ist zwar die Annahme des Landgerichts, das Wiederherstellungs- sowie das Auskunftsverlangen der Beteiligten zu 1) sei grundsätzlich berechtigt und insbesondere nicht rechtsmissbräuchlich.

a) Zutreffend ist die Annahme der Vorinstanzen, der nicht im Grundbuch eingetragene "Zusatzvertrag zur Teilungserklärungsänderung" vom 8.10.1991 stehe dem Wiederherstellungsverlangen nicht entgegen. Allerdings können nicht als Inhalt des Sondereigentums im Grundbuch eingetragene, d.h. nur schuldrechtliche Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, mit denen die Teilungserklärung abgeändert wird, ausnahmsweise auch ohne die an sich erforderliche Grundbucheintragung gegenüber dem Rechtsnachfolger eines Wohnungseigentümers wirken, etwa wenn der Eigentümer der Veränderung - selbst formlos - zugestimmt hatte (vgl. OLG Düsseldorf NZM 98, 79; OLG Hamm ZMR 96, 390 = WE 96, 351; Bärmann/Pick/Merle WEG § 10 Rdnr. 35). Begründet wird dies damit, dass ein Erwerber von Wohnungseigentum, wie auch der Senat wiederholt entschieden hat, als Rechtsnachfolger von dem Voreigentümer keine weitergehenden Rechte erhalten könne, als dem Voreigentümer zuletzt zustanden (vgl. etwa Senatsbeschluss vom 6.2.1998 in OLGReport 98, 242 = NJW-RR 98, 1625; OLG Zweibrücken ZMR 2001, 734, 736; OLG Stuttgart ZMR 98, 803; BayObLG ZMR 91, 489; KG WuM 94, 38,40 und NJW-RR 89, 976; kritisch Häublein in ZMR 2001,737 unter Hinweis auf OLG Hamm DNotZ 2000, 210). Im Streitfall fehlt es indes bereits an einer die Teilungserklärung abändernden Vereinbarung. In dem Vertrag, der nur etwa 1 1/2 Monate vor dem Teileigentumskauf des Beteiligten zu 2) lag, hatten sich die Eigentümer K (Eigentumswohnung Nr. 2) und die Eigentümer P, Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1), gegenüber den Rechtsvorgängern des Beteiligten zu 2) verpflichtet, die Teilungserklärung "dahin ändern zu lassen, dass den Miteigentümern H und E2 ihre Rechte an den Kellerräumen .... übertragen werden", als Gegenleistung war die Zahlung von je 10.000 DM (nach Vollzug der Änderung der Teilungserklärung) und die Übertragung des Alleineigentums an je einer Garage für die beiden Eigentümer vereinbart (Bl. 39 GA). Der Vertrag hatte mithin noch keine Änderung der Teilungserklärung verbunden mit dem Übergang der Rechte der Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1) auf die Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 2) zur Folge, sondern begründete nur die Verpflichtung zur Rechtsübertragung, die indes in der Folgezeit bislang nicht erfüllt wurde, denn eine entsprechende Änderung der Teilungserklärung, die erst die Rechtsübertragung beinhaltet hätte, ist - aus welchen Gründen auch immer - unterblieben.

Soweit im Rechtsbeschwerdeverfahren erstmals ein angeblicher Verzicht der Rechtsvorgänger der Beteiligten zu 1) auf ihre Rechte an den Kellerräumen durch den am 8.10.96 im Verfahren 2 II 29/96 AG Düren mit dem Verwalter der Anlage abgeschlossenen Vergleich behauptet wird, kann der neue und von der Beteiligten zu 1) bestrittene Vortrag keine Berücksichtigung finden. Im Rechtsbeschwerdeverfahren können neue Tatsachen nicht eingeführt werden, es sei denn, sie stehen ohne Ermittlungen fest, denn eine Nachprüfung tatsächlicher Verhältnisse ist in der Rechtsbeschwerdeinstanz ausgeschlossen (vgl. zB Meyer-Holz in Keidel/Kuntze/Winkler FGG § 27 Rdnr. 43). Hier wären indes zur Frage, ob die durch den Vergleich erklärte Antragsrücknahme den behaupteten konkludent erklärten Verzicht beinhaltete, entsprechende Ermittlungen erforderlich, insbesondere zunächst durch Beiziehung der Akte, so dass es keiner Entscheidung bedarf, ob gegebenenfalls die Beteiligte zu 1) überhaupt - wie bereits angeführt - daran gebunden sein könnte.

b) Ebensowenig rechtlich zu beanstanden ist die Annahme des Landgerichts, das Wiederherstellungsverlangen sei nicht rechtsmissbräuchlich. Dabei bleibt insbesondere unerheblich, dass die Beteiligte zu 1) bei der Ersteigerung der Wohnung gewusst hatte, dass zu den Wohnungen Kellerräume und Gemeinschaftsflächen gehörten, dass diese Keller für die Wohnungen fehlten, und dass die gesamte Kellergeschossfläche tatsächlich vom Beteiligten zu 2) genutzt wurde. Sie räumt selbst ein, dass bei jeder einfachen Begehung des Objekts festzustellen gewesen sei, dass im Kellergeschoss keine Keller für die Wohnungen vorhanden waren, weil das Kellergeschoss mit von der Gaststätte genutzten Räumen ausgefüllt war. Richtig mag auch sein, dass ihr bekannt war, dass ihr Ehemann seinerzeit durch eine Vereinbarung mit den Eheleuten O. und K. bemüht war, das Problem zu regeln, und dass er sie in diesem Zusammenhang damals gebeten hatte, ihm das Geld für die "Ablösung Kellerräume" zur Verfügung zu stellen, und sie ihm die Schecks auch gegeben hatte. Selbst wenn sie darüber hinaus Kenntnis davon hatte, dass zur Lösung des "Problems" die Teilungserklärung den tatsächlichen Verhältnissen angepasst werden sollte, ist der Beteiligten zu 1) die Berufung auf die fehlende Bindungswirkung nach § 10 Abs. 2 WEG nicht verwehrt, sie ist vielmehr legitim. Treuwidrig könnte das Berufen allenfalls sein, wenn die Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 2) die in dem Vertrag vom 8.10.1991 versprochene Gegenleistung für die Übertragung ihrer Rechte bereits erbracht hätten oder, wenn nicht, nunmehr der Beteiligte zu 2) insoweit zur Erfüllung willens und in der Lage wäre, so dass die Beteiligte zu 1) nach Treu und Glauben wegen außergewöhnlicher Umstände der im Vertrag aufgestellten Verpflichtung zur Abänderung der Teilungserklärung nachkommen müsste. Dafür, dass indes die Gegenleistung noch jedenfalls teilweise ausstehen muss, führt das Landgericht mit Recht das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 28.8.92 im von den Rechtsvorgängern u.a. der Beteiligten zu 1) angestrengten Verfahren 4 II 2/92 AG Düren an, in dem diese mit den Rechtsvorgängern des Beteiligten zu 2) noch immer um diese Kellerräume stritten (Bl. 119 GA). Ferner trägt der Beteiligte zu 2) nicht vor, seinerseits der Beteiligten zu 1) signalisiert zu haben, nunmehr selbst entsprechend erfüllungsbereit und -willig zu sein.

2) Damit ist zwar festzustellen, dass die Beteiligte zu 1) den durch die Veränderung der Kellerräume geschaffenen Zustand nicht dulden muss. Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Annahme der Vorinstanzen, dass sich ihr Wiederherstellungsanspruch gegen den Beteiligten zu 2) richte.

Nimmt ein Wohnungseigentümer rechtswidrige bauliche Veränderungen vor, können die davon nachteilig betroffenen Wohnungseigentümer gemäß §§ 1004 BGB i.V.m. 14 Nr. 1 WEG oder 823, 249 BGB von diesem die Wiederherstellung des vorigen Zustandes des Gemeinschafts- bzw. ihres Sondereigentums verlangen, d.h. der Beseitigungs- bzw. Wiederherstellungsanspruch richtet sich gegen denjenigen Wohnungseigentümer, dem die Veränderung als Handlung zuzurechnen ist. Eine Zurechnung auch gegenüber seinem Rechtsnachfolger im Eigentum scheidet aus. Er hat das Wohnungseigentum in einer bestimmten Baugestaltung erworben und kann nicht schon dadurch etwa zum Zustandsstörer im Sinne der § 1004 Abs. 1 S. 1 BGB werden; denn die bauliche Veränderung geht nicht (wenigstens) mittelbar auf seinen Willen zurück, was voraussetzen würde, dass er sie durch eine eigene Handlung mitverursacht hätte (vgl. BGH NJW 99, 2896; Palandt/Bassenge BGB § 1004 Rdnr. 19). Demgemäß entspricht es der Rechtsprechung des Senats (vgl. Beschluss vom 21.1.98 - 16 Wx 299/97 = OLGReport 98, 137 = NZM 98, 1015 = WE 99, 114) und auch der herrschenden Meinung in Rechtsprechung und Literatur (vgl. OLG Schleswig OLGReport 2000,191; BayObLG WuM 1998, 117; KG NJW-RR 91, 1421 = WuM 1991, 516 = WE 91, 324; Bärmann/Pick/Merle, WEG, § 13 Rdnr. 193; Staudinger/Bub, WEG, § 22 Rdnr. 234 ff), dass der Sonderrechtsnachfolger des Handlungsstörers, wie hier der Beteiligte zu 2), nicht als Zustandsstörer für eine von seinem Rechtsvorgänger vorgenommene rechtswidrige Veränderung des Bauzustandes haftet.

Die Antragstellerin ist damit nicht völlig rechtlos:

Soweit die Wiederherstellung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Fahrrad- und Kinderwagenraums beansprucht wird, käme neben dem Rechtsvorgänger des Beteiligten zu 2) als dem Handlungsstörer als Adressat des Anspruchs möglicherweise die Eigentümergemeinschaft in Betracht, die als ganze für den der Teilungserklärung und dem Aufteilungsplan entsprechenden ordnungsgemäßen Zustand des Gemeinschaftseigentums verantwortlich ist. Soweit die Wiederherstellung des zum Sondereigentum der Beteiligten zu 1) gehörenden Kellerraums verlangt wird, haftet jedenfalls derjenige, der den unzulässigen Eigentumseingriff insoweit veranlasst hat.

Allerdings kann die Beteiligte zu 1) vom Beteiligten zu 2) die Herausgabe der zu ihrem Sondereigentum gehörenden Kellerfläche verlangen, die er - weil nicht zu seinem Wohnungseigentum gehörend - unzulässig nutzt, und zwar im geräumten Zustand. Da im Streitfall der Wiederherstellungsantrag der Beteiligten zu 1) die Herausgabe voraussetzte und mithin den Herausgabeanspruch als sog. Minus einschließt, und das Begehren der Beteiligten zu 1) auch dahin auszulegen ist, vom Beteiligten zu 2) - wenn schon nicht die Wiederherstellung dann aber zumindest - die Herausgabe hilfsweise zu verlangen, war dem Antrag auch insoweit zu entsprechen und dem Beteiligten zu 2) die Herausgabe der Kellerfläche aufzugeben.

3) Im übrigen haben die Vorinstanzen rechtsfehlerfrei dem Beteiligten zu 2) die Auskunftserteilung aufgegeben im Hinblick darauf, dass die Beteiligte zu 1) von diesem wegen der ungerechtfertigten Nutzung der zu ihrem Sondereigentum gehörenden Kellerraumfläche die anteilig dafür erzielten Miet- bzw. Pachtzinseinnahmen verlangen kann.

Die Rechtsbeschwerde hat sonach überwiegend Erfolg. Der Senat kann die ersetzende Sachentscheidung selbst treffen, weil es hierzu weiterer tatsächlicher Feststellungen nicht bedarf.

Die Kostentscheidung ergibt sich aus § 47 WEG. Es entspricht billigem Ermessen, entsprechend dem jeweiligen Verhältnis des Obsiegens und Unterliegens den Beteiligten zu 1) und 2) die Gerichtskosten aufzuerlegen (§ 47 S. 1 WEG). Im übrigen besteht keine Veranlassung, von dem in § 47 WEG bestimmten Kostengrundsatz abzuweichen, wonach die Verfahrensbeteiligten die ihnen entstandenen außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben.

Ende der Entscheidung

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