Judicialis Rechtsprechung

1. Schwierige Rechtsfragen zur Risikoaufklärungspflicht einer Finanzierungsbank (hier: in so genannten Schrottimmobilien-Fällen), die in vertretbarer Weise auch anders beantwortet werden können, dürfen im Prozesskostenhilfeverfahren nicht unter Vorwegnahme des Hauptsacheverfahrens abschließend entschieden werden.

2. Die Angabe des Vermittlers im so genannten Besuchsbericht betreffend die "Vorauszahlung auf die Mietpoolausschüttung von z. Zt." ist aus der maßgeblichen Sicht der Anleger dahin auszulegen, dass ihnen eine entsprechende Nettozahlung aus dem Mietpool versprochen wird, die sie auf der Einnahmenseite der Renditerechnung ungekürzt einstellen dürfen.

3. Auf der Grundlage des vom Bundesgerichtshof bei kreditfinanzierten Anlagenmodellen entwickelten und in ständiger Rechtsprechung vertretenen Haftungskonzepts nach Pflichtenkreisen (Trennungstheorie), das nur ganz ausnahmsweise eine Pflicht der finanzierenden Bank zur Risikoaufklärung anerkennt, liegen die subjektiven Verjährungsvoraussetzungen gemäß § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB bei einer in Rede stehenden Aufklärungshaftung des Finanzierungsinstituts aus einem Wissensvorsprung über eine arglistige Täuschung erst vor, wenn die geschädigten Anleger seinerzeit nicht nur die tatsächlichen Umstände gekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht gekannt haben, aus denen sich ergab, dass sie im Zusammenhang mit dem Anlagegeschäft arglistig getäuscht worden waren, sondern auch zusätzlich noch die Umstände, die den Schluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der in Anspruch genommenen Bausparkasse zuließen.

4. Die für den Lauf der Verjährungsfrist maßgebliche Kenntnis der Anleger kann daher grundsätzlich nicht vor Ende des Jahres 2004 angesetzt werden, als sie von den maßgebenden Umständen (Wissensvorsprung der Kreditgeberin) im Zusammenhang mit dem von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen in Auftrag gegebene Gutachten vom 27.11.2001 (BAFin-Bericht) erfahren haben. Die Anleger mussten zuvor nicht in Erwägung ziehen, ein maßgeblicher Organvertreter einer Bausparkasse könnte von planmäßig überhöhten Mietpoolausschüttungen im Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierungsverträge Kenntnis gehabt oder an einem betrügerischen Mietpoolkonzept mitgewirkt haben.

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Oberlandesgericht Karlsruhe 17. Zivilsenat Beschluss

Geschäftsnummer: 17 W 21/08

17. September 2008

In dem Rechtsstreit

wegen Schadensersatz

Tenor:

1. Auf die sofortige Beschwerde des Antragstellers wird der Beschluss des Landgerichts Karlsruhe vom 23. April 2008 - 10 O 550/07 - aufgehoben.

2. Das Verfahren wird an das Landgericht zur erneuten Entscheidung über den Prozesskostenhilfeantrag des Antragstellers zurückverwiesen.

Gründe:

I.

Der Antragsteller verlangt von der Antragsgegnerin (Bausparkasse) aus eigenem und abgetretenem Recht seiner geschiedenen Ehefrau im Wege des Schadensersatzes wegen vorvertraglicher Pflichtverletzungen die Rückabwicklung eines kreditfinanzierten Kaufs einer zu vermietenden Eigentumswohnung.

Der Antragsteller, ein damals 31-jähriger Krankenpfleger, und seine damalige Ehefrau, seinerzeit 26 Jahre alt und von Beruf Krankenschwester, wurden im November 1998 von einem Vertriebsmitarbeiter der Fa. O. Vermögensberatung GmbH, die für die H & B GmbH (künftig H&B) tätig war, geworben, zwecks Steuerersparnis ohne Eigenkapital eine Eigentumswohnung in O., B. Weg 1-7a, zu erwerben. Die H&B vertrieb seit dem Jahre 1990 in großem Umfang von der Antragsgegnerin finanzierte Anlageobjekte. Nach mehreren Gesprächsterminen unterschrieben die Eheleute am 3.12.1998 neben einem Besuchsbericht (Anlage K 22) und neben Immobilien- sowie Finanzvermittlungsverträgen einen Antrag auf Abschluss eines Vorausdarlehens und eine Vollmacht zum Abschluss von zwei Bausparverträgen bei der Antragsgegnerin über 94.000 und 93.000 DM (Anlage K 17). Die Anleger erklärten ebenfalls am 3.12.1998 ihren Beitritt zu der für die Eigentumswohnung bestehenden Mietpoolgemeinschaft, die von der zur H & B Firmengruppe gehörenden Fa. HMG Haus-, Mieten- und Grundstücksverwaltungs-GmbH (künftig HMG) geführt wurde (Anlage K 28). In dem Besuchsbericht vom gleichen Tage war zur Berechnung des monatlichen Aufwands für Zins und Tilgung die "Vorauszahlung auf die Mietpoolausschüttung von z.Zt." mit 468 DM ausgewiesen. Dabei handelt es sich um die in der Beispielberechnung vom 1.12.1998 so genannte "Mieteinnahme" (Anlage K 24). Mit notarieller Urkunde vom 7.12.1998 (Anlage K 12) boten die Eheleute der Verkäuferin U. B. GmbH & Co. KG, L., den Abschluss eines Kaufvertrages bezüglich einer 41,32 qm großen bis März/Mai 1999 zu errichtenden Eigentumswohnung zu einem Kaufpreis von 158.688 DM an. Gemäß notarieller Urkunde vom 22.12.1998 nahm die Verkäuferin das Angebot an (Anlage K 13).

Zur Finanzierung des Kaufpreises und sämtlicher Erwerbsnebenkosten (Gesamtaufwand) schlossen der Antragsteller und seine Ehefrau am 22.12./23.12.1998 einen Vertrag über ein Vorausdarlehen im Nennbetrag von 187.000 DM mit der L. Baden-Württemberg, vertreten durch die Antragsgegnerin, zu einem Nominalzinssatz von 5,36%, effektiv 5,91% (Anlage K 21). Das Darlehen wurde vereinbarungsgemäß durch Bestellung einer Grundschuld gesichert.

Mit der beabsichtigten Klage begehrt der Antragsteller Schadensersatz in erster Linie aus dem Gesichtspunkt der Aufklärungspflichtverletzung der Antragsgegnerin. Das Anlagegeschäft sei außerdem insgesamt sittenwidrig, der Verkehrswert der erworbenen Wohnung habe seinerzeit weniger als die Hälfte des Kaufpreises betragen. Insbesondere sei die versprochene Mietpoolausschüttung von monatlich 468 DM bewusst überhöht kalkuliert und zu keinem Zeitpunkt zu erreichen gewesen. Der Antragsteller verlangt von der Antragsgegnerin Zahlung von 27.318,36 EUR als Ersatz für die bisherigen Aufwendungen zur Vollziehung des Anlagevertrages sowie Zahlung von 2.244,94 EUR außergerichtlicher Anwaltskosten jeweils Zug um Zug gegen die Übertragung der Immobilie. Außerdem begehrt er negative Feststellung bezüglich des Darlehensvertrages und positive Feststellung des Annahmeverzugs sowie der Ersatzpflicht der Antragsgegnerin bezüglich des Zukunftsschadens.

Das Landgericht hat dem Antragsteller die für sein Rechtsschutzbegehren erbetene Prozesskostenhilfe verweigert, da die beabsichtigte Rechtsverfolgung keine hinreichende Aussicht auf Erfolg biete. Die Voraussetzungen, unter denen nach gefestigter Rechtsprechung die kreditgebende Bank ausnahmsweise eine besondere Hinweis- und Aufklärungspflicht treffe, seien im Streitfall nicht gegeben, insbesondere ergebe sich aus dem Vortrag des Antragstellers nicht, dass die Antragsgegnerin über einen haftungsrelevanten Wissensvorsprung verfügt habe. Etwaige Falschangaben des Untervermittlers zu den wertbildenden Faktoren des Anlageobjekts müsse sich die Antragsgegnerin nicht zurechnen lassen. Vielmehr sei den Anlegern das Risiko der Darlehensverwendung zugewiesen. Der Untervermittler habe die Antragsteller ordnungsgemäß über die Finanzierung sowie über die mit dem finanzierten Geschäft verbundenen speziellen Risiken informiert. Im Übrigen wären etwaige Ersatzansprüche verjährt, weil der Antragsteller bereits vor dem 1.1.2002 Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen und der Einstandspflicht der Antragsgegnerin gehabt habe.

Gegen diese Entscheidung richtet sich die sofortige Beschwerde des Antragstellers, der das Landgericht nicht abgeholfen hat.

II.

Die zulässige sofortige Beschwerde des Antragstellers ist begründet.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts kann der beabsichtigten Rechtsverfolgung des Antragstellers hinreichende Aussicht auf Erfolg nicht abgesprochen werden, § 114 Satz 1 ZPO. Der Senat macht von der Möglichkeit Gebrauch, die Bewilligung der Prozesskostenhilfe nach Maßgabe der persönlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse des Antragstellers dem Landgericht zu übertragen.

Die Erfolgsaussicht für das angekündigte Rechtsschutzbegehren folgt hier bereits aus Art. 3 Abs. 1 GG in Verbindung mit dem Rechtsstaatsprinzip, Art. 20 Abs. 3 GG.

Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts gebieten die vorgenannten Verfassungsnormen eine weitgehende Angleichung der Situation von Bemittelten und Unbemittelten bei der Verwirklichung des Rechtsschutzes (vgl. BVerfGE 78, 104, 117 f). Diese verfassungsrechtliche Prämisse verfehlt der angefochtene Beschluss, weil das Landgericht die Anforderungen an die Erfolgsaussicht der beabsichtigten Rechtsverfolgung gem. § 114 Satz 1 ZPO überspannt, sodass der Zweck der Prozesskostenhilfe, den Unbemittelten den weitgehend gleichen Zugang zum Gericht zu ermöglichen, vereitelt wird (vgl. BVerfG NJW 2000, 1936, 1937).

Das Landgericht hat schwierige, in der obergerichtlichen und höchstrichterlichen Rechtsprechung ungeklärte Rechtsfragen der Bankenhaftung für fehlende bzw. fehlerhafte Risikoaufklärung, die in vertretbarer Weise auch anders beantwortet werden können, unter Vorwegnahme des Hauptsacheverfahrens abschließend im Prozesskostenhilfeverfahren entschieden und dem Beschwerdeführer damit den Zugang zu den ordentlichen Gerichten verweigert. Außerdem hat es bei seiner Entscheidung erheblichen Vortrag des Antragstellers unbeachtet gelassen. Damit ist der Anspruch des Rechtssuchenden auf das rechtliche Gehör verletzt, Art. 103 GG.

1. Das Landgericht hat die Zurückweisung des Prozesskostenhilfeantrages damit begründet, dass Ansprüche aus Aufklärungshaftung gegenüber der Antragsgegnerin nicht bestünden, jedenfalls aber verjährt seien.

a) Zunächst hat das Landgericht das Vorliegen eines Haftungsgrundes u.a. mit der Begründung verneint, der Antragsteller habe eine anfänglich bewusst falsche Kalkulation der Mietpoolausschüttungen weder substantiiert noch nachvollziehbar dargetan (III. 4.2.4. und III. 8.). Der Antragsteller hatte neben anderen Gesichtspunkten als Haftungsgrund einen vermuteten Wissensvorsprung der Antragsgegnerin bezüglich überhöhter Mietausschüttungen geltend gemacht und dazu vorgetragen, die im Besuchsbericht versprochene Mietpoolausschüttung von monatlich 468 DM (11,32 DM/qm) sei nach dem maßgeblichen Empfängerhorizont der Anleger als Angabe der ausschüttungsfähigen, vom Mietpool erwirtschaftenden Erträge zu verstehen. Demgegenüber hat das Landgericht ohne nähere Begründung angenommen, der Vermieter habe dem Antragsteller lediglich einen Mietertrag von 9,05 DM/qm in Aussicht gestellt, was jedenfalls nach dem von der Antragsgegnerin vorgelegten Gutachten ein täuschendes Verhalten des Vermittlers nicht erkennen lasse (III. 4.2.4.2.). Dabei hat es sich mit der vom Antragsteller zum Nachweis seiner Behauptung der vorsätzlich überhöhten Mietpoolkalkulation eingereichten Stellungnahme des Landesamts für Geoinformation (Anlage K 113 a) ebenso wenig auseinandergesetzt, wie mit dem weiteren Vortrag, dass erhebliche Kostenfaktoren des Mietpools erst gar nicht in der Kalkulation berücksichtigt worden seien.

Der Antragsteller hat im Klageentwurf auch Fehler in der Kalkulation behauptet, die aus seiner Sicht notwendig zu dem negativen Wirtschaftsergebnis des Mietpools führen müssten (S. 45-51). Das Landgericht hat demgegenüber wiederum ohne nähere Begründung dem Vorbringen des Antragstellers seine eigene Auffassung entgegengestellt, bei Herausrechnung der zu Unrecht den Mietpoolteilnehmern belasteten Nebenkosten würde sich eine Mietpoolausschüttung gemäß der Vermittlerangabe im Besuchsbericht ergeben.

Mit dem vom Antragsteller außerdem geltend gemachten Haftungsgesichtspunkt der aufklärungsbedürftigen Interessenkollision beschäftigt sich das Landgericht nicht. Entsprechender Vortrag des Antragstellers zu den wirtschaftlichen Schwierigkeiten der H&B-Gruppe in zeitlicher Nähe des Darlehensvertragsabschlusses hätte dem Landgericht Anlass geben müssen, der Frage nachzugehen, ob sich die Antragsgegnerin im Zeitpunkt der Kreditgewährung in einem zur Aufklärung verpflichtenden schwerwiegenden Interessenkonflikt befand (vgl. BGH, Urt. v. 25.9.2007 - XI ZR 274/05 Tz. 30). Die Antragsgegnerin räumt jedenfalls in der Antragserwiderung ein, dass Liquiditätsprobleme bei der Vertriebsbeauftragten bestanden haben, die sie seinerzeit aber für überwindbar gehalten habe. Auf Grund einer positiven Fortführungsprognose habe sie der H&B-Gruppe sogar neue Kreditmittel zur Verfügung gestellt. Das spricht eher für als gegen das Vorliegen eines möglichen aufklärungsrelevanten Interessenkonflikts.

b) Darüber hinaus durfte das Landgericht die Erfolgsaussicht nicht mit der Begründung verneinen, etwaige Ansprüche des Antragstellers seien jedenfalls verjährt.

Damit hat das Landgericht eine höchstrichterlich nicht definitiv geklärte Rechtsfrage zu Gunsten der darlegungs- und beweisbelasteten Antragsgegnerin entschieden. Die Argumentation des Landgerichts, die (zugunsten der Antragstellerseite hier unterstellte) überhöhte Angabe der Mietpoolausschüttungen folge schon aus den Mietpoolabrechnungen seit dem Jahr 2000 und sei dem Antragsteller nicht verborgen geblieben, ist nicht haltbar. Das ergibt sich aus dem nach Erlass der angefochtenen Entscheidung ergangenen Urteil des BGH vom 27.5.2008 (XI ZR 132/07, WM 2008, 1260 Tz. 33 f).

Die Versagung der Prozesskostenhilfe steht aber auch in Widerspruch zu mehreren Beschlüssen des erkennenden Senats in früheren einschlägigen Beschwerdeverfahren. Dabei hat der Senat entschieden, dass die Verjährungseinrede der Antragsgegnerin der Gewährung von Prozesskostenhilfe nicht entgegenstehe, und zur Begründung ausgeführt, eine mögliche Kenntnis der Antragsteller von der Haftungsverantwortlichkeit der Antragsgegnerin könne nicht vor Ende 2004 angenommen werden, als der BAKred-Bericht namentlich durch das Urteil des 15. Zivilsenat des OLG Karlsruhe vom 24.11.2004 einer breiteren Öffentlichkeit bekannt geworden sei (vgl. z. B. Senatsbeschluss vom 8.6.2006 - 17 W 96/05).

2. Das Landgericht durfte aber schon mit Rücksicht auf die eigene Judikatur dem Antragsteller die nachgesuchte Prozesskostenhilfe nicht verweigern.

Die Beschwerde weist mit Recht darauf hin, dass der Vorsitzende Richter noch mit Urteil vom 12.3.2007 einer dasselbe Anlageobjekt in O. betreffenden Klage, die einen weitgehend identischen Sachvortrag enthielt, unter dem Gesichtspunkt des Wissensvorsprungs wegen vorsätzlich falscher Mietenkalkulation stattgegeben hat (LG Karlsruhe 10 O 378/06 = OLG Karlsruhe 17 U 224/08).

In gleicher Weise hat ein anderer Einzelrichter der Kammer erst jüngst gleich gelagerte Rechtsstreite, die dasselbe Anlageobjekt betreffen, zu Gunsten der Antragstellerseite entschieden (LG Karlsruhe, Urteil vom 18.7.2008 - 10 O 568/07 = OLG Karlsruhe 17 U 501/08; LG Karlsruhe, Urteil vom 8.8.2008 - 10 O 508/07 = OLG Karlsruhe 17 U 493/08).

III.

Unabhängig von den vorstehenden verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten ist auch aus materiell-rechtlichen Gründen nicht bloß möglich, sondern nach vorläufiger Bewertung der Rechtslage sogar überwiegend wahrscheinlich, dass der Antragsteller mit seinem Rechtsschutzbegehren durchdringen wird. Das vorliegende Beschwerdeverfahren gibt dem Senat Gelegenheit zu einzelnen Punkten der Aufklärungshaftung und zur Frage der Verjährung Stellung zu nehmen.

Ein Grund für die Annahme der Haftung der Antragsgegnerin aus vorvertraglichem Aufklärungsverschulden hinsichtlich des finanzierten Geschäfts liegt darin, dass die Antragsgegnerin in Kenntnis des betrügerischen Verhaltens der Vertreiber des Anlageobjekts den Kaufpreis kreditiert und dadurch ihre Rechtspflichten verletzt hat (1.). Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist der Anspruch des Antragstellers nicht verjährt (2.).

Das streitige Schuldverhältnis ist gemäß Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB nach den bis zum 31. Dezember 2001 geltenden Vorschriften zu beurteilen. Auch wenn es sich bei den streitbefangenen Finanzierungsverträgen um Dauerschuldverhältnisse i. S. v. Art. 229 § 5 Satz 2 EGBGB handelt, ist für das geltend gemachte Haftungsverhältnis die Rechtslage vor dem 1.1.2002 maßgeblich, weil es sich insoweit um einen Lebenssachverhalt handelt, der durch die Vertragsanbahnungsphase im Jahre 1998 gekennzeichnet und abgeschlossen ist.

1. Der Haftungsgrund folgt aus dem Umstand, dass die Vertriebsgesellschaft den Antragsteller und seine geschiedene Ehefrau durch unrichtige Angaben zu der tatsächlich verfügbaren Nettomiete getäuscht und die Anleger auf diese Weise zu ihrem Anlageentschluss bestimmt hat, wovon die Antragsgegnerin - wie zugunsten des Antragstellers zumindest vermutet wird (BGHZ 168, 1, 22 ff., Tz. 50 ff.) - Kenntnis hatte.

a) Ein aufklärungspflichtiger Wissensvorsprung der Antragsgegnerin über besondere Risiken des Anlagegeschäfts bestand im Hinblick auf die evidente Unrichtigkeit der Angaben des Vertriebsmitarbeiters zur Höhe der Mietpoolausschüttung.

aa) Das im Auftrag der H&B tätige Vertriebsunternehmen hat durch ihren Mitarbeiter im Besuchsbericht vom 3.12.1998 dem Antragsteller die zu erwartenden Mietpoolausschüttungen für die 41,32 qm große Wohnung mit 468 DM, also umgerechnet mit 11,32 DM/qm in Aussicht gestellt.

Der Sinn der relativierenden Angabe des Vermittlers im Besuchsbericht ("Vorauszahlung auf Mietpoolausschüttung von z.Zt.") ergibt sich durch Auslegung der Angabe des Untervermittlers im Besuchsbericht. Er wird insbesondere vor dem Hintergrund der Beispielberechnung vom 1.12.1998 (Anlage K 24) deutlich. Aufgrund dieser Information durften die Anleger ohne weiteres davon ausgehen, dass die dort so genannte "Netto-Mieteinnahme" als feste Rechengröße für die Renditeberechnung zugrunde gelegt werden könne. Aus der maßgeblichen Sicht des Anlegers (Empfängerhorizont) stellt diese Angabe den Mietertrag dar, der in die Gesamtrechnung der Kapitalanlage eingestellt werden darf. Denn dieser Betrag ist Teil der Liquiditätsbetrachtung, die allein der Beantwortung der Frage diente, welche monatliche Belastung im Endeffekt auf den Anleger zukommt. Mit dieser Aufstellung im Besuchsbericht klärte der Vermittler die Erwerbsinteressenten darüber auf, welchen Betrag sie für die angebotene Kapitalanlage künftig aufbringen müssen.

Um eine bloß unverbindliche Angabe über die seinerzeit aktuellen monatlichen Abschlagszahlungen, wie die Antragsgegnerin meint, handelt es sich dabei nicht. Ein solcher Vorbehalt lässt sich mit dem eindeutigen Wortlaut der Erklärung des Vermittlers nicht in Einklang bringen. Er liegt auch schon deshalb fern, weil die Aufstellung des Vermittlers ausdrücklich den "monatlichen Aufwand für Zins + Tilgung" angibt. Die Erklärungsadressaten konnten den in die Berechnung der "monatlichen Belastung für Zinsen und Tilgung" eingestellten Betrag von 468 DM nur als Angabe der nachhaltig erzielbaren Nettomiete verstehen, die den anfänglichen monatlichen Finanzierungsaufwand für Zinsen inkl. Kontoführungsgebühr in Höhe von 835 DM und Nebenkosten (für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage) von 94 DM vermindern sollte. Eine Abweichung von diesen Zahlen sieht der Besuchsbericht nach dem vorformulierten Text allenfalls für die erste Abbuchung je nach Auszahlungszeitpunkt des Darlehens für den besonderen Fall vor, dass das Darlehen innerhalb des Monats (gemeint ist: des laufenden Monats) valutiert wird. Soweit nach Ziffer 9 in der "Vereinbarung über Mietenverwaltung" (Anlage K 28) die Ausschüttungen unter den Vorbehalt der Jahresabrechnung gestellt waren, folgt daraus nichts anderes. Die Anleger konnten und durften davon ausgehen, dass Nachzahlungen nur im Rahmen von nicht voraussehbaren Entwicklungen auf der Einnahmen- bzw. Ausgabenseite des Mietpools entstehen würden. Sie mussten nicht in Rechnung stellen, dass ein negatives Poolergebnis (Unterdeckung) mit der Folge von Nachzahlungen oder Kreditaufnahmen des Mietpools von vornherein eingeplant sei.

Sinn und Zweck der Angaben des Vermittlers im Besuchsbericht ("Vorauszahlung auf Mietpoolausschüttung von z.Zt.") bestehen demnach entgegen der Meinung der Antragsgegnerin nicht nur darin, die Anlageinteressenten über die auf sie in den ersten drei Jahren zukommenden Finanzierungslasten aufzuklären, sondern auch darin, ihnen vorzurechnen, dass sie die vollfinanzierte Immobilie mit vertretbarem Eigenaufwand dauerhaft halten können. Das ergibt sich insbesondere im Zusammenhang mit der erwähnten Beispielberechnung. Danach wurde bei der Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands des Antragstellers eine "Mieteinnahme" in Höhe von 468 DM zugrunde gelegt.

Demgegenüber will die Antragsgegnerin die Nettoertragserwartung der Anleger gemäß den Angaben im Besuchsbericht auf monatlich (468 DM abzüglich 94 DM und 30 DM =) 344 DM, also nicht bloß auf 9,05 DM/qm (so Landgericht unter III 4.2.4.1.), sondern auf 8,32 DM/qm beschränken. Entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin sind die Nebenkosten von monatlich 94 DM ebenso wie die angesetzte Miete für den Kfz-Stellplatz von 30 DM nicht gegenzurechnen und von der angeblichen "Bruttomiete" von 468 DM in Abzug zu bringen. Dieser Betrachtung kann schon im Ansatz nicht gefolgt werden.

Zum einen ist den Anlegern im Besuchsbericht nicht eine Wohnungsmiete von 438 DM (= 10,60 DM/qm) zuzüglich einer Stellplatzmiete von 30 DM, sondern ein Gesamtertrag von 468 DM versprochen worden. Die gegenteilige Behauptung der Antragsgegnerin im Schriftsatz vom 3.8.2008 (S. 8 oben) ist nicht nachvollziehbar. Eine solche Differenzierung der Grundmiete ergibt sich außerdem weder aus der Mieterliste (Anlage K 89) noch aus dem Beschlussbogen der Antragsgegnerin (Anlage SB 2), die jeweils eine Kfz-Stellplatzmiete nicht gesondert ausweisen. Offenbar wurde eine gesonderte Miete für den Stellplatz nicht erhoben.

Die Antragsgegnerin übersieht andererseits, dass der Antragsteller bezüglich der Verwaltungskosten und der Instandhaltungsrücklage der HMG in der Vereinbarung über die Mietenverwaltung bereits eine Einziehungsermächtigung erteilt hatte. Diese Kostenpositionen sind dementsprechend in der Ertragsrechnung vom 1.12.1998 bei der Ermittlung des monatlichen Eigenaufwands gesondert erfasst, und zwar mit der Gesamtsumme von 94 DM. Bei diesen Nebenkosten handelt es sich daher um durchlaufende Positionen, die das ausschüttungsfähige Mietpoolergebnis nicht berühren (sollen). Auch wenn diese Nebenkosten von den Anlegern nach Ziffer 4 der Mietpoolvereinbarung "zur Entlastung des Mietpools" gesondert an den Mietpool zu zahlen waren (so genannte Direktzahlung) und somit von dem Mietpool nicht mehr wie nach dem alten Verfahren erwirtschaftet werden mussten, kommt es für die Renditerechnung entscheidend auf den versprochenen Ausschüttungsbetrag an. Diesen haben die Antragsteller als realistische Ertragserwartung bezüglich der durchschnittlichen Miete für das gesamte Objekt (Nettomiete pro Quadratmeter) bei ihrer Anlageentscheidung zugrunde gelegt. Aus der allein maßgeblichen Sicht der Anleger diente der Ausschüttungsbetrag aber der Erfassung des von ihnen zu erbringenden monatlichen Aufwands. Sie konnten den angegebenen Zahlungsbetrag aus dem Mietpool in Höhe von 468 DM nur als monatlichen Nettomietertrag verstehen und wurden in dieser Auffassung noch zusätzlich bestärkt, weil, wie dem Senat aus zahlreichen Parallelverfahren bekannt ist, in den von der Vertriebsbeauftragten bei der Antragsgegnerin eingereichten Darlehensantragsformularen als "monatliche Miete" jeweils die im Besuchsbericht der Vermittler angekündigte Mietpoolausschüttung angegeben war. Auch auf dem Beschlussbogen der Antragsgegnerin wird die "Miete" für die Wohnung (einschließlich Stellplatz) exakt mit 467,99 DM angegeben (Anlage SB 2). Der um die Nebenkosten bereinigte Mietertrag spielte erst bei der Bonitätsprüfung der Kreditbewerber eine Rolle.

Die Antragsgegnerin bringt demgegenüber die nicht umlagefähigen Nebenkosten unzulässig ein zweites Mal in Abzug. Denn die Betrachtungsweise der Antragsgegnerin bedeutet nicht anderes, als dass der Anleger, der den im Besuchsbericht genannten Nebenkostenbetrag an den Mietpool im Lastschrifteinzugsverfahren zu zahlen hat, denselben Betrag noch einmal einsetzen müsste, um die Lücke zwischen dem Nettoertrag (374 DM) und dem zur (teilweise) Abdeckung der Zinsen des Vorausdarlehens angesetzten Überweisungsbetrag in Höhe von 468 DM zu schließen. Die vom Vermittler aufgemachte Renditerechnung kann aber von vornherein nur aufgehen, wenn der Mietpool aus den Mieteinnahmen die angegebene Summe von 468 DM nicht nur tatsächlich ausschüttete, sondern nachhaltig auch erwirtschaftete. Dieses Auslegungsergebnis hat der XI. Zivilsenat nicht nur für vertretbar, sondern für überzeugend gehalten (BGH, WM 2008, 1260 Tz. 23).

Nichts anderes gilt in dem vorliegenden Fall, in welchem die Mietpoolverwalterin ab dem Jahr 1999 übergegangen ist, die von den Anlegern aufzubringenden Nebenkosten (hier in Höhe von 94 DM) mit den Mietpoolausschüttungen zu verrechnen (offenbar hat die HMG den verbleibenden "Nettobetrag" im Streitfall nicht unmittelbar an die Anleger ausgekehrt, vgl. Klageentwurf S. 36). Auch bei dieser Vorgehensweise musste der Mietpool den im Besuchsbericht angegebenen Ertrag von insgesamt 468 DM (= 11,32 DM/qm) und nicht lediglich 374 DM erzielen, wenn die Anleger aus eigenen Mitteln nicht mehr als den im Besuchsbericht angegebenen Betrag von 461 DM zuschießen sollten.

bb) Die im Besuchsbericht angegebene Mietpoolausschüttung war bewusst überhöht. Sie beruhte auf einer vorsätzlich falschen Kalkulation und sollte den Anlegern einen unzutreffenden Eindruck von der Rentabilität und Finanzierbarkeit der Anlage vermitteln.

Zwar lassen sich der Antragsteller und seine Ehefrau bis einschließlich 2000 Vorauszahlungen des Mietpools im Rahmen des Kapitaldienstes von jährlich jeweils 3.426,96 DM anrechnen (Anlage K 86). Nach der Insolvenz der HMG verminderten sich jedoch die Ausschüttungen in drastischer Weise. Es ist davon auszugehen, dass der Mietpool das vom Vermittler versprochene Ausschüttungsergebnis von 11,32 DM/qm zu keinem Zeitpunkt erreichen konnte.

Der Renditerechnung der Vertriebsbeauftragten lagen, wie die maßgeblichen Mitarbeiter der Antragsgegnerin, insbesondere der Finanzvorstand A. wussten, überhöht kalkulierte Mietausschüttungen zugrunde. Bereits mit Schreiben vom 25.3.1998 lehnte es das Vorstandsmitglied der Antragsgegnerin im Rahmen der Einwertung des Objekts O. ab, eine Nettokaltmiete von 11,00 DM/qm zugrunde zu legen. Ein solcher Parameter sei unrealistisch und inakzeptabel (Anlage K 86/1). Gleichwohl setzte die Antragsgegnerin nach dem Vortrag des Antragstellers den Beleihungswert am 7.4.1998 unter Annahme eines Mietertrages von 11,50 DM/qm an. Die Antragsgegnerin tritt diesem Vorbringen nicht entgegen. Sie versucht lediglich die Zahlendivergenz als Netto- und Bruttoangaben zu erklären (Schriftsatz vom 4.8.2008, S. 12). Das ist jedoch nicht nachvollziehbar.

Die Antragsgegnerin hat in der Person ihres Vorstandes vielmehr auf Grund des bei der Objektbewertung erlangten Wissens erkannt, dass die den Anlegern versprochene Mietpoolausschüttung von 11,32 DM/qm die Ertragskraft des Mietpools bei Weitem übersteigt. Es lag für den in Fragen der Wohnungswirtschaft versierten Vorstand der Antragsgegnerin ohne weiteres auf der Hand, dass die in dem Mietpool zusammengefassten Wohnungen des Objekts O. nicht einmal einen Mietertrag von 11,00 DM/qm erwirtschaften konnten. Eine solche Möglichkeit zieht die Antragsgegnerin in dem vorliegenden Verfahren auch nicht in Erwägung. Sie stellt sich vielmehr auf den Standpunkt, den Anlegern sei im Besuchbericht lediglich eine Ausschüttung von 9,05 bzw. 8,32 DM/qm versprochen worden. Das trifft aber, wie dargelegt, nicht zu.

Selbst wenn man von der offenbar im Zusammenhang mit der Einwertung aufgekommenen Differenzierung der HMG zwischen Mietausschüttung (10,60 DM/qm) und Stellplatzmiete (30 DM) ausgeht (vgl. Anlage K 87) und weiter die vom Gutachter R. (Anlage B 0) angenommene Vergleichsmiete von 5,10 EUR/qm oder sogar - wie eine weitere sachverständige Stellungnahme annimmt - eine in guter Wohnlage nachhaltig erzielbare Miete von 10,50 DM/qm zugrunde legt, bleibt ein Ausschüttungsbetrag in dieser Höhe (10,60 DM/qm) illusorisch. Der evidente Kalkulationsfehler besteht darin, dass dieser Rohmietertrag mit der Mietausschüttung gleichgesetzt und damit brutto für netto genommen wird. Denn von den Bruttomieteinnahmen waren, wie den Mitarbeitern der Antragsgegnerin bekannt war, ungeachtet der von den Anlegern zu tragenden Kosten für Verwaltung und Instandhaltungsrücklage (94 DM) weitere Aufwendungen in Abzug zu bringen, für die allein der Mietpool aufzukommen hatte. Diese Kostenbelastung führt zwangsläufig zu einer Reduzierung des ausschüttungsfähigen Mietpoolergebnisses.

So war der Mietpool gem. Ziffer 3 der Vereinbarung über Mietenverwaltung verpflichtet, Kosten für Schönheitsreparaturen, die von den Mietern oder sonstigen Dritte nicht beitreibbar waren, Anwalts- und Gerichtskosten zur Durchsetzung von Forderungen gegen Mieter sowie Aufwendungen für Reparaturen im Sondereigentum (bei Mieterwechsel) zu übernehmen. Allein diese Kosten müssen mit ca. 5% der Mieteinnahmen kalkuliert werden, wie der Antragsteller mit Recht unter Hinweis auf die vorliegenden Mietpoolabrechnungen seit 2000 geltend macht (Schriftsatz vom 28.8.2008, S. 9).

Darüber hinaus mindern weitere mietpoolrelevante Faktoren das ausschüttungsfähige Ergebnis, sie müssen daher im Rahmen einer kaufmännischen Anforderungen genügenden Kalkulation berücksichtigt werden. Darunter sind zunächst zu rechnen Forderungsausfälle gegenüber säumigen Mietern, die ihren Verpflichtungen zur Zahlung der Mietzinsen einschließlich der Nebenkosten nicht nachgekommen sind. Ferner sind Abzüge vorzunehmen für das wirtschaftliche Wagnis (Leerstandsrisiko) und für die Belastung mit Zins und Tilgung aus dem Mietpoolkonto, das die Mietpoolverwaltung gem. Ziffer 8 "um bis zu maximal eine Jahresnettomieteinnahmen aller beteiligten Wohnungen" überziehen durfte. Bei der Kalkulation des zu bewirtschaftenden Objekts musste insbesondere das Leerstandsrisiko berücksichtigt werden, weil die Wohnungen erst im Frühjahr 1999 erstellt und die Gesamtanlage Ende 2000 fertig gestellt werden sollte. Das Mietausfallwagnis war daher entsprechend hoch zu veranschlagen. Des weiteren waren im Hinblick auf die schwierige Gründungsphase der Mietpoolgemeinschaft nicht unerhebliche Kontokorrentzinsen in die Kalkulation einzustellen. Bei Ablösung der Mietpoolverwaltung im Jahre 2000 betrugen die Kontokorrentverbindlichkeiten des Mietpools immerhin 30.728,22 DM (Anlage K 86a).

Damit ist evident, dass selbst eine Ausschüttung von 10,60 DM/qm von vornherein unerreichbar war. Tatsächlich war den Anlegern aber ein nachhaltiger Mietpoolertrag von 11,32 DM/qm versprochen worden. Beide Kennziffern setzen aber voraus, dass eine erheblich über die versprochene Ausschüttung liegende Rohmiete erzielt werden könnte. Das ist in beiden Fällen jedoch ausgeschlossen. Tatsächlich hat die Wohnanlage nach der Mieterliste zum Stichtag 1.8.2000 lediglich eine Bruttokaltmiete von durchschnittlich 8,89 DM/qm erzielt (Anlage K 89). In der Folgezeit hat sich das negative Mietpoolergebnis noch weiter erhöht. Das Mietpoolkonto wurde damit von Anfang an unter Inkaufnahme einer Unterdeckung geführt ohne konkrete Aussicht, dass die den Anlegern vor Augen gestellte Rendite jemals nachhaltig erwirtschaftet werden konnte.

Nach Lage der Dinge muss davon ausgegangen werden, dass der Vorstand der Antragsgegnerin hierüber vollkommen im Bilde war. Zumindest hat er sich bei Genehmigung der vorsätzlich überhöhten Kalkulation einer solchen Erkenntnis verschlossen. Das bliebe aber rechtlich gleich zu beurteilen.

b) Das Aufklärungsverschulden der Antragsgegnerin ist auch ursächlich für den vermögensschädlichen Entschluss des Antragstellers zum Erwerb der Kapitalanlage geworden.

Dagegen kann nicht eingewendet werden, dass der Aufklärungstatbestand des Wissensvorsprungs erst mit Unterzeichnung des Darlehensvertrags (23.12.1998) und damit nach Beitritt des Antragstellers zum Mietpool (3.12.1998) bzw. nach Abgabe des notariellen Kaufangebots (7.12.1998) begründet sei, sodass eine etwaige Verletzung der Aufklärungspflicht bezüglich spezieller Risiken der zu finanzierenden Kapitalanlage für den hier geltend gemachten Schaden nicht mehr kausal geworden sei, weil der Antragsteller das Risiko der Kapitalanlage im Zeitpunkt der Abschlüsse der Finanzierungsverträge bereits eingegangen war.

Diese Überlegung trifft nicht zu. Vielmehr scheidet der geltend gemachte Rückabwicklungsanspruch des Antragstellers nicht wegen fehlender Kausalität der Aufklärungspflichtverletzung der Antragsgegnerin für einen den Anlegern im Zusammenhang mit dem Anlagegeschäft entstandenen Schaden aus (vgl. bereits BGHZ 168, 1 Tz. 61). Denn es kann auf der Grundlage eines einheitlichen Gesamtkonzepts, das die Beteiligten im Rahmen eines institutionalisierten Zusammenwirkens umsetzen, hinsichtlich des Pflichtenstandards der kreditgebenden Bank nicht darauf ankommen, ob der Darlehensvertrag vor oder nach Abschluss des notariellen Kaufvertrages zustande kommt. Vielmehr ist die Antragsgegnerin wegen der planmäßigen Zusammenarbeit mit der Verkäuferin und der Vertriebsbeauftragten zu Risikohinweisen ohne weiteres bereits im vorvertraglichen Anbahnungsstadium des Anlagegeschäfts (z.B. in den Antragsformularen) in der Lage.

Auch eine spätere Aufklärung über die Risiken des Anlagegeschäfts wäre zur Vermeidung eventueller Schäden aus dem notariellen Kaufgeschäft bzw. aus dem bereits abgeschlossenen Mietpoolbeitritt noch rechtzeitig gewesen, weil die Darlehensnehmer aufgrund des betrügerischen Verhaltens der Verkäuferseite nicht an dem Mietpoolbeitritt hätten festgehalten werden können. Sie hätten sogar einen bereits abgeschlossenen Kaufvertrag aus mehreren Gründen beseitigen können (vgl. bereits BGH WM 2007, 114 Tz. 22).

Nach der allgemeinen Lebenserfahrung, die von der Antragsgegnerin bisher nicht widerlegt ist, ist davon auszugehen, dass die Anleger bei entsprechenden Hinweisen auf die Unrichtigkeit der Berechnung des erforderlichen Eigenaufwands für den Erwerb die Eigentumswohnung mangels Rentabilität nicht erworben und daher weder das Vorausdarlehen noch die beiden Bausparverträge bei der Antragsgegnerin abgeschlossen hätten (vgl. BGH WM 2004, 422 juris Tz. 28; BGHZ 169, 1, 26, Tz. 61).

2. Die Verjährungseinrede der Antragsgegnerin ist entgegen der Auffassung des Landgerichts nicht begründet. Die tatbestandsmäßigen Voraussetzungen für die Verjährung nach Maßgabe des in Übergangsfällen wie hier anwendbaren § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB liegen nicht vor.

a) Der von dem Antragsteller geltend gemachte Schadensersatzanspruch wegen vorvertraglicher Aufklärungspflichtverletzungen, der am 1.1.2002 unverjährt bestanden hat, unterliegt der seit diesem Zeitpunkt geltenden regelmäßigen Verjährungsfrist von 3 Jahren, § 195 BGB i. V. m. Art. 229 § 6 Abs. 1 Satz 1 EGBGB. Diese Frist wird, da sie kürzer ist als die für die streitgegenständlichen Ansprüche geltende Verjährungsfrist nach altem Recht, nach der Übergangsregelung des Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB von dem 1.1.2002 an berechnet. Dieser Stichtag ist jedoch für den Beginn der Regelverjährungsfrist des § 195 BGB nicht allein maßgeblich, weil zusätzlich noch die subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vorliegen müssen (BGHZ 171, 1, 8 Tz. 23 ff; BGH, Urt. v. 27.5.2008 - XI ZR 132/07, Tz. 30 m.w.N.; Senat ZIP 2006, 1855).

Für die Frage, wann der Gläubiger die nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB erforderliche Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners besitzt, kann weitgehend auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zu § 852 Abs. 1 BGB a.F. zurückgegriffen werden (BGH, WM 2008, 1260 Tz. 32 m.w.N.). Danach liegt die erforderliche Kenntnis vom Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen im Allgemeinen vor, wenn dem Geschädigten die Erhebung einer Schadensersatzklage, sei es auch nur in Form der Feststellungsklage, Erfolg versprechend, wenn auch nicht risikolos, möglich ist. Weder ist notwendig, dass der Geschädigte alle Einzelumstände kennt, die für die Beurteilung möglicherweise Bedeutung haben, noch muss er bereits hinreichend sichere Beweismittel in der Hand haben, um einen Rechtsstreit im Wesentlichen risikolos führen zu können. Ebenso wenig kommt es - abgesehen von Ausnahmefällen - auf eine zutreffende rechtliche Würdigung an. Vielmehr genügt aus Gründen der Rechtssicherheit und Billigkeit im Grundsatz die Kenntnis der den Ersatzanspruch begründenden tatsächlichen Umstände (BGHZ 170, 260, 271 Tz. 28). Hierzu gehört in Fällen unzureichender Aufklärung auch die Kenntnis der Umstände einschließlich der wirtschaftlichen Zusammenhänge, aus denen sich die Rechtspflicht zur Aufklärung ergibt (BGH, WM 2008, 1260 Tz. 32 m.w.N.).

b) Das Prozesskostenhilfegesuch vom 21.12.2007 ist in unverjährter Zeit eingereicht worden, § 204 Abs. 1 Nr. 14 und Abs. 2 BGB. Die Verjährung der streitigen Ansprüche ist gehemmt, weil dem Anspruchsteller die anspruchsbegründenden Umstände, namentlich die Person des Anspruchsgegners, ohne grobe Fahrlässigkeit erst nach dem 1.1.2004 bekannt geworden sind.

aa) Die regelmäßige Verjährungsfrist für einen Anspruch aus Aufklärungspflichtverletzung einer kreditgewährenden Bank bzw. Bausparkasse beginnt bei mehreren in Rede stehenden Pflichtverstößen gesondert für jede Aufklärungspflichtverletzung zu laufen (vgl. BGH WM 2008, 89 Tz. 15 ff.). Auf der Grundlage des vom Bundesgerichtshof bei kreditfinanzierten Anlagenmodellen entwickelten und in ständiger Rechtsprechung vertretenen Haftungskonzepts nach Pflichtenkreisen (Trennungstheorie), das nur ganz ausnahmsweise eine Pflicht der finanzierenden Bank zur Risikoaufklärung anerkennt, bestimmt sich der Beginn der gemäß § 199 Abs. 1 BGB zu berechnenden Verjährung daher je nach der besonderen Fallgruppe der Aufklärungshaftung. Insoweit kommt es daher darauf an, wann der Gläubiger die erforderliche Kenntnis von den anspruchsbegründenden Umständen (Ausnahmetatbeständen der Bankenhaftung) und der Person des Schuldners besitzt. Die verjährungsrechtliche Verselbstständigung der einzelnen Pflichtverletzungen hat zur Folge, dass die kenntnisabhängige Regelverjährungsfrist erst zu laufen beginnt, wenn der Gläubiger die Umstände, insbesondere die wirtschaftlichen Zusammenhänge kennt oder aufgrund grober Fahrlässigkeit nicht kennt, aus denen sich der jeweilige Aufklärungstatbestand ergibt (BGH, Urteil vom 1.4.2003 - XI ZR 318/02, BKR 2003, 431 = ZIP 2003, 1782, 1783).

Von einer Kenntnis oder grob fahrlässigen Unkenntnis des Antragstellers ist daher im Streitfall nur auszugehen, wenn diesem sowohl Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt sind, die in Bezug auf das finanzierte Geschäft einen Ersatzanspruch begründen, als auch die Umstände, aus denen sich ergibt, dass insoweit gerade auch die finanzierenden Banken, obwohl sie nicht unmittelbar Geschäftspartner des finanzierten Geschäfts waren, als mögliche Haftende in Betracht kommen. Im Hinblick auf die hier verletzte Aufklärungspflicht der Antragsgegnerin aus einem Wissensvorsprung über eine arglistige Täuschung gegenüber dem Antragsteller setzt die Verjährung der hieraus folgenden Ersatzansprüche nicht nur voraus, dass der Antragsteller bereits vor dem 1.1.2004 die tatsächlichen Umstände gekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit nicht gekannt hat, aus denen sich ergab, dass er im Zusammenhang mit dem Anlagegeschäft unmittelbar arglistig getäuscht worden war, sondern zusätzlich auch noch die Umstände, die den Schluss auf einen insoweit bestehenden Wissensvorsprung der Antragsgegnerin zuließen (BGH, WM 2008, 1260 Tz. 34 m.w.N.; Urt. v. 3.6.2008 - XI ZR 318/06 Tz. 28).

bb) Die dem Antragsteller am 1.1.2004 bekannten Tatsachen reichten nicht aus, um den Schluss auf ein schuldhaftes Fehlverhalten der Antragsgegnerin als naheliegend erscheinen zu lassen. Der Antragsteller konnte die hier streitbefangenen Schadensersatzansprüche aus dem Gesichtspunkt des aufklärungspflichtigen Wissensvorsprungs mit einiger Aussicht auf Erfolg vielmehr erst geltend machen, nachdem er Kenntnis von den besonderen Umständen des Zusammenwirkens der Antragsgegnerin mit der Vertriebsgruppe H&B hatte, aus denen allein sich der qualifizierte Wissensvorsprung der Antragsgegnerin ergab (Kenntnis des Darlehensnehmers von der Kenntnis der Darlehensgeberin). Keinesfalls genügte entgegen der Auffassung der Antragsgegnerin für den Beginn der kenntnisabhängigen regelmäßigen Verjährungsfrist die aufgrund der Mietpoolabrechnungen gewonnene Kenntnis des Anlegers von der Unrichtigkeit der in Aussicht gestellten Mieteinnahmen und der wirtschaftlich schwachen Ertragslage des Mietpools (BGH, Urt. v. 3.6.2008 - XI ZR 318/06 Tz. 30). Die für den Lauf der Verjährungsfrist maßgebliche Kenntnis des Antragstellers kann daher grundsätzlich nicht vor Ende des Jahres 2004 angesetzt werden, als das von dem Bundesaufsichtsamt für das Kreditwesen in Auftrag gegebene Gutachten vom 27.11.2001 namentlich im Zusammenhang mit dem Urteil des 15. Zivilsenats des Oberlandesgerichts Karlsruhe vom 24.11.2004 (15 U 4/01) allgemein bekannt geworden ist.

Vor diesem Zeitpunkt bestand schon in tatsächlicher Hinsicht kein Anhaltspunkt für die rechtliche Schlussfolgerung, dass die Antragsgegnerin über einen aufklärungspflichtigen Wissensvorsprung bezüglich der arglistigen Täuschung über die bewusst überhöht kalkulierte Mietpoolauschüttungen verfügte. Die Anleger mussten insbesondere nicht in Erwägung ziehen, ein maßgeblicher Organvertreter der Antragsgegnerin könnte von planmäßig überhöhten Mietpoolausschüttungen im Zeitpunkt des Abschlusses der Finanzierungsverträge Kenntnis gehabt oder an einem betrügerischen Mietpoolkonzept mitgewirkt haben. Tatsächlich standen erst Ende 2004 solche Vorwürfe im Raum, als die Verstrickung der Antragsgegnerin in das von der H&B betriebene Immobilienanlagegeschäft und die Verflechtung der rechtlich getrennten Sphären von Finanzierungs- und Erwerbsverträgen im Sinne einer institutionalisierten Zusammenarbeit offenbar geworden waren. Zwar hatte der Antragsteller, wie die Antragsgegnerin zutreffend ausführt, bereits lange vor dem 1.1.2002 Kenntnis der evidenten Täuschung über die im Besuchsbericht angegebene Nettomiete. Auf diese Falschangabe des Vermittlers allein kommt es indessen im Verhältnis zwischen den Parteien nicht an. Der Erkenntnisgewinn aus dem Ende 2004 publik gewordenen BAKred-Prüfbericht bestand in dem jetzt begründeten Verdacht, dass ein Vorstand einer deutschen Bausparkasse mit Täuschungshandlungen beim Vertrieb der kreditfinanzierten Immobilien möglicherweise in Verbindung steht. Ansprüche aus der Fallgruppe der Aufklärungshaftung wegen eines konkreten Wissensvorsprungs bezüglich des täuschenden Verhaltens der Vertriebsbeauftragten konnten bis dahin lediglich auf Vermutungen gegründet werden. Die Unkenntnis des Antragstellers bezüglich der anspruchsbegründenden Umstände beruht daher nicht auf grober Fahrlässigkeit.

Vor der Änderung der Informationslage durch Bekanntwerden des genannten Berichts konnten die Anleger nur mutmaßen, der kreditgebenden Antragsgegnerin sei bei Unterzeichnung der Finanzierungsverträge bekannt gewesen, dass die prognostizierten Mieten bereits im kalkulatorischen Ansatz nicht realistisch und daher von vornherein unerreichbar waren. Auf den zuvor bestehenden bloßen Verdacht der Mittäterschaft bzw. Mitwirkung der Antragsgegnerin an dem betrügerischen Anlagegeschäft konnten die Anleger mit Aussicht auf Erfolg eine Schadensersatzklage gegen die Antragsgegnerin nicht stützen, weil das dolose Verhalten der Vertriebsbeauftragten der Antragsgegnerin nach der Trennungstheorie nicht zugerechnet wird. Erst nachdem sich herausgestellt hatte, dass die Verantwortlichen der Antragsgegnerin möglicherweise die entsprechende Kenntnis hatten und deshalb nicht gutgläubig gehandelt haben konnten, lag der für den Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist erforderliche subjektive Tatbestand nach § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB vor. Damit begann die regelmäßige dreijährige Verjährungsfrist nicht vor dem 1.1.2005 zu laufen, sodass der am 21.12.2007 eingereichte und alsbald bekannt gegebene Prozesskostenhilfeantrag den Lauf der Verjährung hemmt.

Die zur Frage der Verjährung darlegungs- und beweisbelastete Antragsgegnerin (BGHZ 171, 1 11 Tz. 32) hat im Streitfall auch nicht vorgetragen, dass vor dem 1.1.2004 dem Antragsteller selbst oder seinem Prozessbevollmächtigten, dessen Kenntnis oder grob fahrlässige Unkenntnis er sich gem. 166 Abs. 1 BGB zurechnen lassen müsste, bereits Umstände bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt geblieben waren, die eine Aufklärungspflicht der Antragsgegnerin unter dem Gesichtspunkt eines Wissensvorsprungs über eine arglistige Täuschung des Antragstellers durch die Vertriebsbeauftragte begründeten. Die Antragstellerseite hat ihrer sekundären Darlegungslast genügt, indem sie den Zeitpunkt der Beauftragung ihres Prozessbevollmächtigten mitgeteilt hat. Im Übrigen hat die Antragsgegnerin auch nicht behauptet, dass dem für den Antragsteller auftretenden Prozessbevollmächtigten vor diesem Stichtag bereits bekannt oder infolge grober Fahrlässigkeit unbekannt war, dass die Antragsgegnerin in dem hier streitbefangenen Objekt O. möglicherweise an einem Kapitalanlagebetrug beteiligt gewesen sei. Der von der Antragsgegnerin in Bezug genommene Anwaltsschriftsatz (Anlage B 60) betraf eine Immobilie in L.

Ebenso ungeeignet zur Begründung der Verjährungseinrede ist der Hinweis der Antragsgegnerin auf das mit Anlage B 60 a vorgelegte Anzeigeschreiben des Rechtsanwalts B. an den Präsidenten der Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht vom 5.9.2002. Der darin geäußerte anwaltliche Verdacht eines systematischen Kapitalanlagebetruges begründet keinen verjährungsrechtlich relevanten Sachverhalt. Denn ebenso wenig wie ein solches Vorbringen zur Begründung einer Schadensersatzhaftung ausreicht, kann es die Verjährungsfrist für einen entsprechenden Schadenersatzanspruch in Lauf setzen.

Soweit die Antragsgegnerin schließlich darauf abstellt, dass dem Antragsteller die für die Rechtsverfolgung erforderliche Kenntnis bereits durch ein einschlägiges Schreiben einer "Aktionsgemeinschaft der H & B-Geschädigten" aus dem Jahre 2001 (Anlage B 61) oder durch andere Rundschreiben (Anlage B 62) vermittelt worden sei, steht weder fest noch wird von der Antragsgegnerin schlüssig behauptet, dass der Antragsteller überhaupt Adressat eines solchen Schreibens war. Außerdem müssten sich die Anschreiben gerade auf das Objekt in O. beziehen, was jedoch ersichtlich nicht der Fall ist. IV. Nach alledem erweist sich das Begehren des Antragstellers als begründet. Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller ist der angefochtene Beschluss daher aufzuheben und das Verfahren gem. § 572 Abs. 3 ZPO hinsichtlich der Entscheidung über die persönlichen und wirtschaftlichen Voraussetzungen der Prozesskostenhilfe an das Landgericht zurückzuverweisen.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst.

Ende der Entscheidung