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9 U 13/02

Verkündet am: 26. September 2002

In Sachen

Tenor:

1. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 12.12.2001 abgeändert und wie folgt neu gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger über die durch Teilanerkenntnisurteil des Landgerichts Konstanz vom 26.09.2000 zuerkannten 18.855,91 DM hinaus weitere 1.121,20 € nebst 8 % Zinsen aus 10.762,08 € seit 19.01.2000 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz hat der Kläger 4/9 und die Beklagte 5/9 zu tragen, von den Kosten des Berufungsverfahrens der Kläger 47/50 und die Beklagte 3/50.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger beansprucht mit seiner Klage nach Beendigung eines gewerblichen Pachtvertrages die Rückzahlung der gezahlten Kaution nebst Zinsen. Dem zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzanspruch der Beklagten, auf unterlassene Reinigung der Mieträume und unterlassene Reparaturen gestützt, hält er entgegen, der Mietvertrag sei wegen Wuchers nichtig.

Gegenstand des Pachtvertrages vom 05.10.1994 war die Gaststätte "Z" in Ü. in der ersten parallelen Seitenstraße zur Seepromenade. Die Gaststätte bestand aus Gastraum, Toilettenanlage, Küche und einem Lagerraum (Fläche des reinen Gast- bzw. Schankraumes 54,15 m², die der übrigen Räume nochmals 41,25 m²). Die monatliche Pacht betrug 4.500,00 DM netto zuzüglich Mehrwertsteuer. Der Kläger hatte zuvor im Nachbarhaus eine Gaststätte mit einer Betriebsgröße laut Konzession von 43 m² für netto 1.050,00 DM gepachtet. Er hatte sich bei den Eltern der Beklagten, ihren Rechtsvorgängern, um die Anpachtung deren Gaststätte bemüht. Im Berufungsverfahren ist unstreitig, dass der Kläger die geschuldete Barkaution in Höhe 30.000,00 DM in Raten von 20.000,00 DM am 05.10.1994, von 4.000,00 DM am 20.11.1995 und von 6.000,00 DM spätestens am 17.4.1996 erbracht hat.

Der Beklagte hat das Pachtobjekt nach Ablauf der vertraglichen Pachtzeit zum 31.10.1999 geräumt. Nach dem Pachtvertrag war er verpflicht das Pachtobjekt in gut gebrauchsfähigem, reparaturfreiem Zustand und gereinigt zu übergeben. Mit Anwaltsschreiben vom 04.11.1999 beanspruchte der Kläger die Rückzahlung der geleisteten Kaution von 30.000,00 DM. Mit Schreiben vom 09.11.1999 verweigerte der Prozessbevollmächtigte der Beklagten die Auszahlung der Kaution. Er nahm Bezug auf eine beigefügte Aktennotiz vom 06.11.1999 über eine in Gegenwart des Architekten Kraus und der neuen Pächter erfolgte Übergabe an die neuen Pächter und kündigte an, die Belege für den Reinigungs- und Renovierungsaufwand vorzulegen. Weiter verwies er darauf, dass der unglaubliche Zustand der Pachträumlichkeiten es dem Nachpächter nicht gestatten würde, wie von ihm geplant zu eröffnen, so dass deswegen Schadensersatzansprüche zu erwarten seien. Mit Schreiben vom 10.01.2000 hat der Bevollmächtigte der Beklagten dem Bevollmächtigten des Klägers Rechnungen für Reinigungs-, Wartungs- und Reparaturarbeiten sowie Architektenleistungen in Höhe von insgesamt 12.101,18 DM vorgelegt.

Gestützt hierauf hat die Beklagte erstinstanzlich in diesem Umfang Schadensersatz geltend gemacht und hiermit sowie mit einer titulierten Forderung nebst Vollstreckungskosten in Höhe von 1.154,18 DM aufgerechnet. Unter Berücksichtigung von Zinsen in Höhe von 2.111,27 DM hat sie einen restlichen Kautionsanspruch in Höhe von 18.855,91 DM anerkannt. Entsprechend ihrem Anerkenntnis erging Anerkenntnisurteil.

Der Kläger hat die von ihm beanspruchten Zinsen von jährlich 4 % für fünf Jahre mit 6.000,00 DM berechnet und geltend gemacht der Pachtvertrag sei wegen Wuchers sittenwidrig und deshalb nichtig. Er hat beantragt,

die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger 36.000,00 DM zuzüglich 8 % Zinsen hieraus ab Rechtshängigkeit zu zahlen, abzüglich des von der Beklagten bereits anerkannten Teilbetrages.

Die Beklagte hat beantragt,

die über das Anerkenntnis hinausgehende Klage abzuweisen.

Zur Behauptung des Klägers, die vereinbarte Pacht sei wucherisch, hat sie geltend gemacht, die Pacht entspreche vergleichbaren Objekten in Ü.. Im übrigen könne weder von einer Zwangslage noch von einer Unerfahrenheit des Klägers die Rede sein.

Das Landgericht hat nach Vernehmung von Zeugen und Einholung eines schriftlichen Gutachtens des Sachverständigen K., das der Sachverständige schriftlich ergänzt und mündlich erläutert hat, der Klage in Höhe von weiteren 1.154,18 DM nebst Zinsen aus 20.010,09 DM seit 19.01.2000 stattgegeben, sie im übrigen aber abgewiesen. Zwar sei von einer sittenwidrig überhöhten Pacht auszugehen, es könne aber keine verwerfliche Gesinnung der Beklagten im Sinne des § 138 BGB festgestellt werden. Ausgehend von einem Kautionsguthaben in Höhe von 32.111,27 DM einschließlich Zinsen hat es nach Abzug der zur Aufrechnung gestellten Schadensersatzforderung von 12.101,18 DM einen restlichen Kautionsanspruch von 20.010,09 DM errechnet und deshalb unter Berücksichtigung der durch Anerkenntnisurteil bereits zugesprochenen 18.855,91 DM noch 1.154,18 DM zugerkannt. Wegen der weiteren Einzelheiten, auch zum Sachverhalt, wird auf das Urteil Bezug genommen.

Gegen dieses Urteil wendet sich der Kläger mit seiner Berufung. Ausgehend von einer Verzinsung von 4 % jährlich für Sparguthaben mit einer Laufzeit von fünf Jahren errechnet er ihm zustehende Zinsen von 5.735,33 DM. Bezüglich des geltend gemachten Schadensersatzanspruches macht er geltend, dass die erforderliche Nachfristsetzung mit Ablehnungsandrohung nicht erfolgt sei. Er ergänzt seinen Vortrag zur Nichtigkeit des Pachtvertrages und macht geltend, dass sich den Rechtsvorgängern der Beklagten das grobe Missverhältnis zwischen Vertragspachtzins und ortsüblicher Pacht habe aufdrängen müssen. Hinzu komme, dass die Beklagte einen von der Brauerei ausgearbeiteten Pachtvertrag wortwörtlich übernommen habe.

Der Kläger beantragt,

auf seine Berufung das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 12.12.2001 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger über den durch Teilanerkenntnisurteil des Landgerichts Konstanz vom 26.09.2000 zugesprochenen Betrag von 18.855,91 DM weitere 8.630,31 € (= 16.879,42 DM) zuzüglich 8 % Zinsen aus 18.271,18 € (= 35.735,33 DM) seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie ergänzt und vertieft ihr Vorbringen erster Instanz und nimmt auf das Urteil des Landgerichts Bezug, das sie für richtig hält.

Wegen der Einzelheiten des beiderseitigen Vorbringens im Berufungsverfahren wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers ist zulässig, jedoch nur zu einem geringen Teil begründet. Auf die Berufung des Klägers ist das Urteil des Landgerichts Konstanz vom 12.01.2001 abzuändern und die Beklagte zu verurteilen, an den Kläger über die durch Teilanerkenntnisurteil vom 26.09.2001 erfolgte Verurteilung hinaus weitere 1.121,20 € nebst 8 % Zinsen aus 10.762,08 € seit 19.01.2000 zu zahlen. Im übrigen ist die Berufung zurückzuweisen und die Klage abzuweisen.

Die Berufung des Klägers ist begründet, soweit das Landgericht nur die von der Beklagten errechneten Zinsen für die Kaution in Höhe von 2.111,27 DM berücksichtigt hat. Die Beklagte hat die vom Kläger zu beanspruchenden Zinsen nicht korrekt abgerechnet, nur dargetan, dass sie erst im Verlauf des Pachtverhältnisses die Kaution auf ein Sparbuch eingezahlt und bis 31.12.1999 Zinsen in Höhe von 1.523,00 DM erhalten habe. Sie war aber unstreitig verpflichtet, entsprechend § 550 b BGB a.F. die Kaution bei einer Bank zu dem für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist üblichen Zinssatz anzulegen. Insoweit geht der Kläger zu Unrecht von einem Zinssatz von 4 % für eine fünfjährige Anlage aus. Realistisch scheint dem Senat für Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist im Schnitt der Jahre ein Zinssatz von 2,5 %. Auf der Grundlage dieser Schätzung des Senats errechnen sich unter Berücksichtigung der im Berufungsverfahren unstreitigen Zahlung in Raten Zinsen von 4.304,15 DM. Dies ergibt ein Gesamtkautionsguthaben von 34.304,15 DM.

Hiervon sind 1.154,18 DM für die unstreitige titulierte Forderung aufgrund des Anerkenntnisurteils des Amtsgerichts Ü. vom 17.07.1997 nebst Kosten des Gerichtsvollziehers sowie für die streitige Schadensersatzforderung gemäß § 326 BGB a.F. 12.101,08 DM abzusetzen, so dass 21.048,79 DM verbleiben. Nach Abzug durch Teilanerkenntnisurteil zugesprochener 18.855,91 DM verbleiben 2.192,88 DM oder umgerechnet 1.123,20 €. In diesem Umfang ist das Urteil des Landgerichts abzuändern.

Ohne Erfolg macht der Kläger geltend, diesem Schadensersatzanspruch stünde die Nichtigkeit des Pachtvertrages wegen Wuchers gemäß § 138 Abs. 2 BGB entgegen.

Unter Bezugnahme auf die Feststellung des Landgerichts im angefochtenen Urteil kann dahinstehen, ob der Tatbestand des Wuchers erfüllt ist, weil eine sittenwidrig überhöhte Pacht vereinbart wurde. Wie das Landgericht kann auch der Senat keine verwerfliche Gesinnung der begünstigten Rechtsvorgänger der Beklagten festzustellen. Da auf den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses abzustellen ist, kommt es auf die spätere Kenntnis der in den Vertrag als Rechtsnachfolgerin eingetretenen Beklagten nicht an. Eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten ist nur dann zu bejahen, wenn er als der wirtschaftlich oder intellektuell Überlegene die schwächere Lage des anderen Teils bewusst zu seinem Vorteil ausgenutzt hat oder sich leichtfertig der Erkenntnis verschlossen hat, dass sein Vertragspartner sich nur wegen seiner schwächeren Lage auf den ungünstigen Vertrag eingelassen hat. Nach ständiger Rechtsprechung spricht zwar ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung für eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten. Für bestimmte Vertragstypen hat der BGH allein wegen eines krassen Missverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung auf eine verwerfliche Gesinnung des Begünstigten geschlossen, auch wenn im konkreten Fall keine weiteren für ein sittenwidriges Verhalten des Begünstigten entsprechende Umstände hinzukamen (BGH NJW 2002,55,57 m.w.N.). Bei Fällen mit Bewertungsschwierigkeiten, wie hier beim Abschluss eines gewerblichen Pachtvertrages, müsste aber nach dieser Rechtsprechung durch tatrichterliche Würdigung festgestellt werden, dass das krasse Missverhältnis für den Begünstigten erkennbar war. Dies hat seinen Grund darin, dass die Pachtpreise für gewerbliche Räume nicht nur regional sehr unterschiedlich sind, sondern auch innerhalb ein und derselben Stadt stark schwanken (BGH a.a.O.).

Der Senat folgt dem Landgericht darin, dass hier für die Rechtsvorgänger der Beklagten bei Abschluss des Pachtvertrages ein krasses Missverhältnis nicht erkennbar war. Für die Beurteilung dieser Frage kann es nicht entscheidend darauf ankommen, dass sich letztlich, wie hier, nach voller Aufklärung des Sachverhalts, Vernehmung von sachkundigen Zeugen und Erhebung von Sachverständigenbeweis ein krasses Missverhältnis ergibt. Hier hat sogar der gerichtliche Sachverständige K. nach Besichtigung des Pachtobjekts und Auswertung einer Umfrage in seinem schriftlichen Gutachten vom 02.02.2001 eine angemessene Pacht von 3.255,00 DM netto zuzüglich Mehrwertsteuer ermittelt, die die vertraglich vereinbarte monatliche Pacht von 4.500,00 DM nur um 38,25 % überschritt. Ein besseres Urteilsvermögen kann den Eltern der Beklagten nicht unterstellt werden. Unter diesen Umständen kann nicht davon ausgegangen werden, dass für die Rechtsvorgänger der Kläger ohne weiteres erkennbar war, dass der marktübliche Pachtzins in Wirklichkeit wohl erheblich geringer war. Hinzu kommt, dass für die nur etwa halb so große Gaststätte "P" auf dem Nachbargrundstück mit einer Betriebsgröße laut Konzession von nur 43 m², wenn auch einige Jahre später, eine Pacht von netto 2.100,00 DM vereinbart wurde. Diesen Feststellungen steht nicht entgegen, dass die Eltern der Beklagten eine Brauerei eingeschaltet hatten, um den Pachtvertrag auszuarbeiten. Da die Brauerei dem Kläger gegenüber nicht als Vertreter der Eltern der Beklagten auftrat, kommt es auf ein eventuelles Wissen der Brauerei von den Marktverhältnissen nicht an.

Im übrigen spricht dagegen, dass die Eltern der Beklagten eine Schwächesituation des Klägers (Zwangslage, Unerfahrenheit, mangelndes Urteilsvermögen, erhebliche Willensschwäche) ausgebeutet haben, dass der Kläger zuvor die Gastwirtschaft im Nebengebäude zu einem erheblich geringeren Pachtzins gepachtet hatte und sich dennoch ohne Vorliegen einer Zwangslage um einen Pachtvertrag mit dieser Pachthöhe bei den Eltern der Beklagten bemühte. Es kann auch nicht angenommen werden, dass der Kläger als in Ü. tätiger Gastwirt damals geringere Kenntnis über die Marktüblichkeit der vereinbarten Pacht hatte als die Eltern der Beklagten. Offenbar ging er nach seinen Erfahrungen davon aus, dass die vereinbarte Pacht angemessen und für sein Vorhaben auskömmlich war. Sonst bliebe unverständlich, weshalb er sich zu diesem Wechsel entschloss. Darüber hinaus hat der Kläger trotz gerichtlicher Auseinandersetzungen wegen rückständiger Pachten die Pachthöhe nie angezweifelt. Daraus kann geschlossen werden, dass er selbst die Pacht für angemessen hielt.

Ohne Erfolg macht der Kläger geltend, dem Schadensersatzanspruch stünde entgegen, dass er nicht gem. § 326 BGB a.F. unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung zur Reinigung und Beseitigung der Schäden aufgefordert wurde. Die Beklagte konnte in dem Auszug des Klägers ohne Vornahme der geschuldeten Reinigung und Instandsetzung eine ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung sehen, die eine förmliche Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung entbehrlich machte (BGH NJW 1998, 1.303, 1.304 m.w.N.). Noch in der letzten mündlichen Verhandlung hat der Kläger den Standpunkt vertreten, keine Pflichten verletzt zu haben.

Die Höhe der erforderlichen Aufwendungen ist nicht streitig. Da der Kläger in dem Pachtvertrag die Verpflichtung übernommen hatte, das gesamte Pachtobjekt in gut gebrauchsfähigem, reparaturfreiem Zustand gereinigt zu übergeben, kommt es nicht darauf an, in welchem Zustand er selbst das Pachtobjekt übernommen hatte. Sofern bei seiner Übernahme des Pachtobjekts etwas zu beanstanden war und die Rechtsvorgänger der Beklagten sich vertragswidrig verhalten hätten, hätte der Kläger dies damals einer Klärung zuführen müssen.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 97 Abs. 1, 92 Abs. 1 ZPO, die übrigen Nebenentscheidungen auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Die Voraussetzungen der Zulassung der Revision gemäß § 543 Abs. 2 ZPO in der seit 01.01.2002 geltenden Fassung liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung