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Zur rechtlichen Verbindlichkeit von "Zusagen" für Grundstücksübertragungen, -verkäufe an Dritte durch Gemeinderäte und entsprechenden Ersatzansprüchen.

Geschäftsnummer: 1 U 435/99 5 O 9/98 LG Trier

Verkündet am 26. Juli 2000

Justizsekretärin z.A. als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

wegen Amtshaftung u.a.

Der 1. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Richter am Oberlandesgericht Stein als Vorsitzenden und die Richter am Oberlandesgericht Dr. Giese und Dr. Itzel auf die mündliche Verhandlung vom 21. Juni 2000

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 17. Februar 1999 verkündete Urteil der 5. Zivilkammer des Landgerichts Trier wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens hat der Kläger zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 11.500 DM abwenden, wenn die Beklagte nicht zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet. Die Parteien können die Sicherheit auch durch schriftliche, selbstschuldnerische, unwiderrufliche und unbefristete Bürgschaft einer Bank oder Sparkasse mit Sitz in der Bundesrepublik Deutschland erbringen.

Tatbestand:

Der Kläger verlangt von der beklagten Ortsgemeinde Schadensersatz sowie Feststellung deren Verantwortlichkeit für weitere Schäden nach Änderung eines Gemeinderatsbeschlusses über die Möglichkeit zum Ankauf von Grundstücken für den Bau einer Halle mit Büro und Einliegerwohnung.

Der Kläger beabsichtigte die Errichtung einer Lager- und Produktionshalle auf dem Gemeindegebiet der Beklagten (Flur 3 Parz. 1 und 2). Parzelle 2 steht im Eigentum der Beklagten; die Parzelle 1 hat der Kläger mit Notarvertrag vom 3. Dezember 1996 von einem Dritten erworben (Bl. 85 ff. d.A.).

In der Sitzung vom 18. Dezember 1995 beschloss der Ortsgemeinderat der Beklagten, die Parzelle 2 zu einem Kaufpreis von 5 DM/qm an den Kläger zu verkaufen sowie die Parzelle 1 zu erwerben und einen noch zu vermessenden Teil ebenfalls an den Kläger zu verkaufen (Bl. 13 f. d.A.).

In einem Schreiben der zuständigen Verbandsgemeindeverwaltung vom 29. Dezember 1995 (Bl. 36 f., 201 f. d.A.) heißt es u.a.:

"Der Gemeinderat hat mehrheitlich Ihrem Antrag zugestimmt, sich jedoch vorbehalten, hinsichtlich der Lage der zu errichtenden Halle in die Planung eingebunden zu werden. Ferner wurde beschlossen, die gemeindeeigene Parzelle 2, Fläche 2738 qm, an Sie zu einem Preis von 5 DM/qm zuzüglich der bisher entstandenen Anliegerbeiträge von 45.000 DM zu veräußern. Des Weiteren soll ein noch zu vermessender Teilbereich der Parzelle 1 von ca. 3.800 qm zu einem Preis von 3 DM/qm an Sie veräußert werden. Die Gemeinde ist derzeit noch nicht Eigentümer der letztgenannten Parzelle. Wir dürfen Sie daher bitten, prüffähige Bauantragsunterlagen in dreifacher Ausfertigung hier vorzulegen. Die Bauantragsunterlagen werden wir dann umgehend dem Gemeinderat zur Kenntnis bringen."

Am 2. Januar 1996 legte der Kläger Bauantragsunterlagen vor. In einer weiteren Ratssitzung am 11. Januar 1996 berichtete der Ortsbürgermeister der Beklagten über einen Einwohnerantrag, der zum Ziel hatte, die Ansiedlung des vom Kläger geplanten Betriebes zu verhindern. Im Verlauf der Sitzung wurde der Bauantrag des Klägers mehrheitlich "abgelehnt". Abgelehnt wurde auch der Antrag, die Halle an einem alternativen Standort zu errichten (Bl. 15 d.A.).

In einer weiteren Sitzung vom 9. Juli 1996 lehnte der Ortsgemeinderat einen Antrag auf "Standortänderung" ab (Bl. 16 d.A.).

Der Kläger hat die Parzelle 2 nicht erworben. Die Lager- und Produktionshalle hat er inzwischen in L errichtet (Fertigstellung Anfang 1997).

Der Kläger hat vorgetragen:

Die "Ablehnung" des Bauantrags in der Sitzung vom 11. Januar 1996 sei ohne jeden sachlichen Grund erfolgt. Hätte die Beklagte ihre Zusagen eingehalten, so wäre die Halle bereits im Mai 1996 fertiggestellt gewesen. Die Halle in L sei erst Anfang 1997 in Betrieb genommen worden. Neben den nutzlosen Planungskosten (35.882,15 DM) sei ihm ein Mietausfallschaden in Höhe von rd. 44.000 DM entstanden. Auch sei der Erwerb des Grundstücks Parzelle 1 für ihn nutzlos geworden. Es sei noch nicht absehbar, ob und gegebenenfalls zu welchem Preis diese Parzelle wieder verkauft werden könne. Aus diesem Grund bestehe auch die Möglichkeit des Eintritts weiterer Schäden.

Er hat beantragt:

1. Die Beklagte zu verurteilen, an ihn 80.383,43 DM nebst 6 % Zinsen hieraus seit dem 11. April 1997 zu zahlen,

2. festzustellen, dass die beklagte Ortsgemeinde verpflichtet sei, ihm allen weiteren Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist bzw. noch entsteht, dass die Beklagte in ihrem Beschluss vom 11. Januar 1996 ohne jede sachliche Rechtfertigung ihren Beschluss vom 11. Dezember 1995 widerrief, ihm die Parzelle Flur 3 Nr. 2 zu verkaufen, damit den Bau einer Halle mit Büro und Einliegerwohnung auf den Parzellen Nr. 1 (in seinem, des Klägers, Eigentum) und Nr. 2 (im Eigentum der Beklagten) verhindert habe, so dass die aufgrund der Zusage vom 11. Dezember 1995 getätigten Investitionen obsolet geworden seien.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen:

Es habe keine verbindliche, uneingeschränkte Zusage zum Erwerb des Grundstücks sowie zur Erteilung des Einvernehmens zu dem Bauvorhaben des Klägers gegeben. Ihr sei es im Januar 1996 nicht verwehrt gewesen, auf einen Einwohnerantrag zu reagieren und aus politischen Gründen anders als bisher zu entscheiden.

Die erstellten Planungen seien auch für die später realisierte Halle in L verwertbar gewesen.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen und dies im Wesentlichen damit begründet, dass dem Kläger kein Vertrauensschutz zugute komme, weil die Formvorschrift des § 313 BGB nicht eingehalten worden sei und ein Ersatzanspruch in diesem Fall nur bei treuwidrigem Verhalten der Ortsgemeinde, was im vorliegenden Fall nicht gegeben sei, eingreifen könne.

Hiergegen richtet sich die Berufung des Klägers.

Unter Bezugnahme auf sein bisheriges Vorbringen trägt er im wesentlichen vor:

Die Beklagte sei verpflichtet, sich an ihren eigenen Beschluss vom 18. Dezember 1995 und die darin getätigten Zusagen zu halten. Vor allem sei ihr vorzuwerfen, dass sie pflichtwidrig ihre Zusage hinsichtlich der Grundstücksübertragung (Parzelle 2) nicht eingehalten habe. Da er (Kläger) auf diese Zusagen vertrauend nutzlose Investitionen vorgenommen habe, sei er hierfür zu entschädigen.

Er beantragt:

1. Die Beklagte zu verurteilen, an ihn 80.383,43 DM nebst 6 % Zinsen hieraus seit dem 11. April 1997 zu zahlen;

2. festzustellen, dass die Beklagte verpflichtet ist, ihm allen weiteren Schaden zu ersetzen, der dadurch entstanden ist bzw. noch entsteht, dass die Beklagte die Zusagen aus dem Beschluss vom 18. Dezember 1995 - sein Betrieb solle in O Flur 3, Parzellen 1 und 2 angesiedelt werden und sie, die Beklagte, werde dem Kläger die gemeindeeigene Parzelle Nr. 2 verkaufen, die Parzelle Nr. 1 ihrerseits ankaufen und sodann hiervon eine Teilfläche von ca. 3.800 qm an den Kläger verkaufen - nicht eingehalten hat.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie trägt unter Intensivierung ihres bisherigen Vorbringens vor allem zu dem fehlenden Vertrauensschutz zugunsten des Klägers vor.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze mit den weiter zu den Akten gereichten Unterlagen sowie auf den Inhalt der beigezogenen und zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemachten Akten verwiesen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg. Ihm stehen Ersatzansprüche gegen die beklagte Ortsgemeinde nicht zu. Das Landgericht hat seine Klage zu Recht abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung ist zurückzuweisen.

1. Soweit der Kläger sich gegen die Versagung des Einvernehmens durch die Beklagte (§ 36 BauGB) gewandt hat, ist festzuhalten, dass er wohl - zu Recht - hierin im Berufungsverfahren kein einen Schadensersatzanspruch auslösendes behördliches Verhalten (mehr) sieht. Zum einen kann, worauf der Kläger selbst hinweist (Berufungsbegründung vom 17. Juni 1999 Seite 7; Bl. 246 d.A.), ein - einmal unterstelltes - rechtswidrig versagtes Einvernehmen gemäß § 71 LBauO ersetzt werden und mithin insoweit nicht ursächlich für die Versagung der beantragten Baugenehmigung werden. Zum anderen -entscheidend- wurde im vorliegenden Fall der Bauantrag des Klägers wegen des ihm nicht zur Verfügung stehenden Grundstücks (der Beklagten), somit wegen eines entgegenstehenden privatrechtlichen Umstandes, zurückgewiesen (vgl. Widerspruchsbescheid des Kreisrechtsausschusses der Kreisverwaltung vom 15. Oktober 1998, Bl. 5 ff. der Beiakte 5 K 1714/98.Tr - VG Trier).

Durch die Versagung des Einvernehmens ist dem Klägers - wohl auch seiner Ansicht nach - kein Schaden entstanden. Einen Ersatzanspruch kann er hierauf nicht gründen.

2. Vielmehr wirft er der beklagten Ortsgemeinde vor, entgegen der "Zusage" vom 18. Dezember 1995 (Beschluss des Ortsgemeinderats), ihm die Parzellen 1 und 2 nicht verkauft zu haben, ihn aber hierdurch ("Zusage" - Vertrauen auf den Bestand des Beschlusses vom 18. Dezember 1995) zu Investitionen (Planungskosten) veranlasst zu haben. Hierin sieht er ein einen Ersatzanspruch auslösendes amtspflichtwidriges Verhalten (§ 839 BGB in Verbindung mit Artikel 34 GG) oder aber ein Verschulden vor Vertragsschluss (c.i.c.).

Beide Anspruchsgrundlagen sind jedoch vorliegend nicht gegeben.

Zum einen ist festzuhalten, dass der Kläger - zu Recht nicht davon ausgeht, einen realisierbaren Anspruch auf Übertragung der Parzelle 2 gegen die beklagte Ortsgemeinde (Eigentümerin) zu haben. Vertraglich bindende Zusagen, Vorverträge u.ä., die eine rechtliche Verpflichtung zur Übertragung eines Grundstücks begründen sollen, sind formbedürftig gemäß § 313 BGB mit der Nichtigkeitsfolge des § 125 BGB bei der Nichtbeachtung der Formvorschrift (einhellige Meinung, vgl. nur Palandt-Heinrichs, § 313 Rn. 11 - mit zahlreichen weiteren Nachweisen). Dass der Berufung auf den offensichtlichen Formmangel hier der Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB) entgegenstehen könnte (vgl. zu derartigen Fallkonstellationen Palandt-Heinrichs, § 313 Rn. 45 sowie § 125 Rn. 16 ff), hat der Kläger selbst nicht vorgetragen. Die Voraussetzungen für eine Durchbrechung der Formvorschrift des § 313 BGB liegen hier ersichtlich nicht vor.

Zum anderen liegt hinsichtlich der im Dezember 1995 beabsichtigten Veräußerung des Grundstücks der Ortsgemeinde privatrechtliches Handeln vor, so dass die bürgerlich-rechtlichen Regelungen hinsichtlich Ersatzansprüchen aus Inanspruchnahme vorvertraglichen Vertrauens für die Bewertung des klägerischen Begehrens (Schadensersatz) Anwendung finden. Hiernach gilt, dass der Kläger keine schützenswerte Vertrauensstellung innehatte. So kann zwar u.a. der grundlose Abbruch von Vertragsverhandlungen, das Erwecken von Vertrauen auf das Zustandekommen eines Vertrages mit nachfolgender grundloser Vertragsschlussverweigerung unter gewissen weiteren Bedingungen zu einem Schadensersatzanspruch führen (vgl. Palandt-Heinrichs § 276 Rn. 72 ff). Dies gilt jedoch nicht für Verträge, die kraft Gesetzes formbedürftig sind (vgl. nur BGH, NJW 1975, Seite 43, 44, Palandt-Heinrichs a.a.O. Rn. 74). Die Nichteinhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Form für eine rechtsverbindliche "Verpflichtung" der Gemeinde zur Übertragung von Grundstückseigentum war offensichtlich und auch nicht von der Beklagten schuldhaft verursacht. Der Kläger wurde auch keineswegs über die einzuhaltende Formvorschrift etwa arglistig getäuscht. Der Senat ist der Überzeugung, dass auch der Kläger als erfahrener Geschäftsmann wusste, dass eine rechtlich verbindliche "Zusicherung" (hinsichtlich Grundstücksübertragung) durch den Ratsbeschluss vom 18. Dezember 1995 nicht abgegeben wurde. Eine geschützte Vertrauenslage im Hinblick auf den erhofften Grundstückserwerb bestand nach allem auch aufgrund des am 18. Dezember 1995 gefassten Ratsbeschlusses für den Kläger nicht. Damit liegen die Voraussetzungen für eine Verantwortung der Beklagten nach den Grundsätzen der Haftung bei Vertragsverhandlungen vor Vertragsschluss (c.i.c.) hier nicht vor. Der Kläger hatte durch den Beschluss vom 18. Dezember 1995 keine schützenswerte Vertrauensposition erhalten.

Gleiches gilt unter Berücksichtigung der Voraussetzungen, die § 49 der Gemeindeordnung Rheinland-Pfalz für Verpflichtungserklärungen einer Gemeinde aufstellt. Derartige Erklärungen müssen von dem vertretungsberechtigten Organ der Gemeinde unterschrieben und mit Amtsbezeichnung und Siegel versehen wer- den, um wirksam zu sein. Auch hieran fehlt es im vorliegenden Fall (s. auch OLG Koblenz, OLGR 1998, 75 ff.).

Der Kläger hat nach allem eine rechtlich geschützte Position (Vertrauensstellung) durch den Ratsbeschluss vom 18. Dezember 1995 nicht erhalten. Ansprüche hieraus kann er nicht ableiten. Dies gilt auch, soweit er sich auf die Aufforderung Bauunterlagen vorzulegen (Schreiben vom 29. Dezember 1995) beruft.

Der Kläger plante in eine auch für ihn erkennbare und wohl auch erkannte rechtlich wie tatsächlich unsichere Situation hinein. Abgesehen von der fehlenden rechtlichen Verbindlichkeit der "Zusagen" (s.o.) waren die weiteren Entscheidungen der Beklagten u.a. auch von dem Verkaufswillen des Grundeigentümers der Parzelle 1 abhängig. Weiterhin befand sich das geplante Bauvorhaben wohl im Grenzbereich von Außen- und Innenbereich (Schreiben der Kreisverwaltung vom 21. Februar 1996, Bl. 121 d.A.). Das Ende Dezember 1995 geplante Bauvorhaben war mithin unter bauplanungsrechtlichen Gesichtspunkten wohl nicht ohne weiteres genehmigungsfähig (s.o.g. Schreiben). Es fanden dann in der Folgezeit auch Umplanungen statt. Der Kläger konnte mithin nicht davon ausgehen, dass sein Bauvorhaben wie im Dezember 1995 geplant auch tatsächlich verwirklicht werden könne. Eine geschützte Position hatte er nach allem im Dezember 1995 nach dem Ratsbeschluß vom 18. Dezember 1995 nicht inne.

Diese fehlende schützenswerte Vertrauensposition würde auch bei Annahme hoheitlichen Handelns der Gemeinde durch die Ratsbeschlüsse dazu führen, dass der Kläger keine Ersatzansprüche gegen die beklagte Ortsgemeinde geltend machen könnte.

3. Nach allem hat der Kläger keine Ersatzansprüche gegen die beklagte Ortsgemeinde. Das Landgericht hat seine Klage zu Recht abgewiesen. Die hiergegen gerichtete Berufung hat keinen Erfolg und ist zurückzuweisen.

Soweit das Landgericht über den Hilfsantrag auf Freistellung des Klägers von Planungskosten ( Schriftsatz vom 15. Juni 1998; Bl. 78 b d.A.; Sitzungsniederschrift vom 13. Januar 1999, Bl. 206 d.A.) nicht entschieden hat, ist festzustellen, dass wegen Nichtvorliegens der tatbestandlichen Voraussetzungen für Ersatzansprüche (s.o.) auch "Freistellungsansprüche" zugunsten des Klägers hier nicht gegeben sind und das Landgericht im Ergebnis zu Recht das gesamte Klagebegehren abgewiesen hat.

Die Entscheidung über die Kosten ergibt sich aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung zur Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711, 108 ZPO.

Der Wert des Berufungsverfahrens wird auf 90.383 DM festgesetzt; in dieser Höhe ist der Kläger durch das vorliegende Urteil beschwert.

Ende der Entscheidung