Judicialis Rechtsprechung

Bei einem Makler-Alleinauftrag kann eine persönliche Haftung des Maklers als Vertreter bzw. Verhandlungsgehilfen einer Vertragspartei eintreten, wenn der Makler ein unmittelbar eigenes wirtschaftliches Interesse oder besonders persönliches Vertrauen in Anspruch genommen hat.

Dem Schädiger ist es nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf ein Mitverschulden des Geschädigten zu berufen, wenn dessen Verhalten wiederum vom Schädiger veranlasst worden ist und ihm nach den im Innenverhältnis bestehenden Rechtsbeziehungen billigerweise allein zugerechnet werden muss. Der Schädiger kann nicht nach § 254 BGB dem Geschädigten entgegenhalten, er habe auf die unrichtige Auskunft nicht vertrauen dürfen.

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OBERLANDESGERICHT KOBLENZ IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Geschäftsnummer: 10 U 646/01

Verkündet am 31. Mai 2002

in dem Rechtsstreit

Der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Weiss, die Richterin am Oberlandesgericht Schwager-Wenz und den Richter am Oberlandesgericht Dr. Reinert auf die mündliche Verhandlung vom 12 April 2002

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Klägerin und die Berufungen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) und 3) wird das Urteil der 11. Zivilkammer des Landgerichts Trier vom 20. März 2001 teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 21.611,83 DM (11.049,95 €) nebst 4 % Zinsen seit dem 26.10.2000 (bezüglich der Beklagten zu 1) bzw. ab dem 19.10.2000 (bezüglich der Beklagten zu 2) und 3) zu zahlen.

2. Es wird festgestellt, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin alle Schäden zu ersetzen, die ihr im Zusammenhang mit der Erteilung des Makler-Alleinauftrages vom 30.10.1994 bezüglich des Objekts in W entstanden sind.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen. Die Berufungen der Klägerin, der Beklagten zu 1) und 3) werden im Übrigen zurückgewiesen.

II. Von den Kosten des ersten Rechtszuges und des Berufungsverfahrens haben die Klägerin 2/100, die Beklagten als Gesamtschuldner 98/100 zu tragen.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung jeweils in Höhe des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Gegenseite vor der Vollstreckung jeweils Sicherheit in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Tatbestand:

Die Klägerin war Eigentümerin des Wohn- und Geschäftshauses straße in W, das sie im Jahr 1987 gekauft hatte. Wegen finanzieller Probleme, die insbesondere aus dem von ihrem Ehemann A S geführten Elektrounternehmen resultierten, beabsichtigte sie im Jahr 1994, das Objekt zu verkaufen. In diesem Zusammenhang vereinbarte sie am 30.08.1994 durch die Firma "W Immobilien, B & R GmbH, Repräsentanz, S (vgl. Anlage I 1), deren Geschäftsführer die Beklagten zu 2. und 3. waren, mit der Beklagten zu 1. einen Makler-Allein-Verkaufsauftrag zu einem unverbindlich vorgesehenen Verkaufspreis von 3.100.000,-- DM, Bezüglich der Rechtsstellung der vorbezeichneten Firma W Immobilien GmbH wird auf den Inhalt des Vertrages vom 10.114.01.1994 (Anlage II, B 1) Bezug genommen.

Die Beklagten zu 2. und 3. präsentierten in der Folgezeit Interessenten, insbesondere die Zeugin N und den Zeugen K. Nachdem der für den 22.09.1994 vorgesehene Notartermin (GA 37) nicht durchgeführt werden konnte, kam es alsdann am 30.09.1994 zum Abschluss eines notariellen Kaufvertrages zwischen der Klägerin und den vorbenannten Zeugen (vgl. Anlage I 2. ff), wobei das Grundstück für 2.850.000,-- DM verkauft wurde (Anlage I 5). In der Vereinbarung hieß es u.a., es bestünden "keine Zusagen der Vermittler, die im Vertrag keinen Niederschlag gefunden haben" (Anlage I 11).

Die Erwerber konnten in der Folgezeit den Kaufpreis nicht erbringen. Sie erhoben gegen die Klägerin Vollstreckungsgegenklage (11 O 52/95 LG Trier) wegen arglistiger Täuschung mit der Begründung, dass die Verkäuferin entgegen ihrer Zusicherung im Kaufvertrag, dass sie wesentliche verborgene Sachmängel nicht gekannt hätte, über solche in Kenntnis gewesen sei. Darüber hinaus entspreche das von ihr vorgelegte Gutachten des Sachverständigen R, was die Beklagte ebenfalls gewusst habe, nicht den Tatsachen (BA 3 ff). Nach umfangreicher Beweisaufnahme hat die Kammer durch Urteil vom 29.10.1996 (BA 191 ff) die Klage abgewiesen, weil der Beklagten (das ist die Klägerin dieses Rechtsstreits) nicht arglistig getäuscht bzw. ausschlaggebende Umstände arglistig verschwiegen hätte (BA 198 ff). Dieses Urteil ist alsdann in Rechtskraft erwachsen.

Die Klägerin hat vorgetragen:

Ihr sei es aus wirtschaftlichen Gründen darauf angekommen, alsbald über den Kaufpreis von 2.850.000,-- DM verfügen zu können. Hierzu sei es nicht gekommen, weil die Beklagten zu 2) und 3) bewusst falsche Angaben zu den Vermögensverhältnissen der Erwerber gemacht hätten. Insbesondere sei die Zeugin N als sehr vermögend und als an einer schnellen Abwicklung des Geschäftes interessiert dargestellt worden. Dies habe, was die Beklagten zu 2) und 3) gewusst hätten, nicht den Tatsachen entsprochen, Richtig sei es vielmehr, dass die beiden Erwerber N und K auf eine Finanzierung des Objekts angewiesen gewesen seien. Hierbei hätte die Kreissparkasse S mitwirken sollen. Darüber hinaus sei den Erwerbern erklärt worden, dass die zur Auslastung der Immobilie benötigten Miet- und Pachtverträge bereits abgeschlossen bzw. abgesichert gewesen seien. Auch dies sei nicht der Fall gewesen.

Dies begründe die Haftung der Beklagten zu 2) und 3). Darüber hinaus müsse die Beklagte zu 1) für das Handeln der Beklagten zu 2) und 3) als ihrer Erfüllungs- bzw. Verrichtungsgehilfen einstehen. Aufgrund des missglückten Verkaufsauftrags seien ihr, der Klägerin, folgende Aufwendungen entstanden:

1. Die Rechtsanwälte K hatten unter dem 08.03.1995 eine Rechnung über 999,12 DM erteilt (GA 76). Hier habe eine außergerichtliche Einigung mit einem Mieter in dem Objekt stattgefunden. Diesem Mieter hätte die Käuferseite bereits angekündigt gehabt, er dürfe die Mieten nur noch an die Käuferseite zahlen.

2. Mit Rechnung vom 06.10.1995 über 3.323,50 DM (GA 77) hätten die vorbezeichneten Rechtsanwälte die Kosten für die Tätigkeit im Rahmen der Drittwiderspruchsklage berechnet.

3. Mit Rechnung vom 20.02.1997 hätten die Rechtsanwälte B & Dr. Sch, Trier, in dem Rechtsstreit der Klägerin gegen Rechtsanwalt Dr. Sch Kosten über 4.334,35 DM geltend gemacht (vgl. den Beschluss des Landgerichts Trier vom 24.06.1997, 5 O 148/95).

4. Rechtsanwalt K habe mit Rechnung vom 28.04.1997 (GA 80) eine Vergütung von insgesamt 7.634,86 DM für Pfändungsmaßnahmen pp. im Zusammenhang mit der Veräußerung des in Frage stehenden Anwesens geltend gemacht.

5. Für die Ausarbeitung einer Strafanzeige der Klägerin gegen die Beklagten hätten die Rechtsanwälte B & W, W, mit Rechnung vom 19.12.1997 eine Vergütung von 2.348,-- DM angesetzt.

6. Die Rechtsanwälte L und W hätten unter dem 19.11.1998 2.320,-- DM als Honorar für Prüfung der Rechtslage in der Sache der Klägerin gegen W angesetzt.

7. Unter dem 15.05.1999 (Bl. 84 der Akten) sei eine weitere Anwaltsvergütung von 3.000,-- DM im Zusammenhang mit außergerichtlichen Bemühungen gegenüber der Beklagten zu 1) verlangt worden.

Dies alles ergebe einen Betrag in Höhe von 23.957,83 DM.

Folge der Nichtzahlung des Kaufpreises sei ein lawinenartiger wirtschaftlicher Niedergang der Klägerin und ihres Ehemannes gewesen. Sie hätten bereits zum Jahresende 1994 vertragsgemäß das Kaufobjekt geräumt und sich gleichzeitig um den Erwerb eines Einfamilienhauses bemüht. Hierfür hätten 20 % als Eigenkapital verwendet werden sollen. Zunächst seien die Mieteinnahmen aus dem Anwesen ausgeblieben, nachdem die Käuferseite ein entsprechendes Rundschreiben veranlasst habe. Als dann die involvierten Banken, Lieferanten und potentiellen Auftraggeber auch noch erfahren hätten, dass der erwartete Zufluss liquider Mittel ausbleiben würde, hätten sie die Konsequenz gezogen, die Bank- und Lieferantenkredite zu kürzen bzw. nicht mehr zu erteilen. Ferner hätten sie die in Aussicht gestellten Aufträge zurückgezogen. So sei beispielsweise ein als sicher in Aussicht gestellter Installationsauftrag für 512.000,-- DM der Firma A S, gegenüber nicht mehr erteilt worden. Der Vertrag über das Einfamilienhaus hätte nicht mehr erfüllt werden können und hätte rückabgewickelt werden müssen. Hierdurch seien hohe finanzielle Verluste entstanden. Die Gesamtsituation habe dazu geführt, dass die Firma A S am 14.02.1995 habe Konkurs anmelden müssen. Das Verkaufsobjekt sei unter Zwangsverwaltung gestellt worden. Die Versteigerung sei nicht mehr abzuwenden gewesen.

Bei den weiteren Schäden handele es sich im Wesentlichen um Positionen, die neben den Kosten der Rechtsverfolgung und Rechtsverteidigung insbesondere den Verlust des Reinerlöses und der Zinsen aus dem Kaufvertrag, die Kosten aus Vertragsauflösung, Verlust von Kapitallebensversicherungen, Verlust aus Kreditvermittlung bzw. entgangenem Gewinn der betriebenen Unternehmen betroffen hätten. Bei der Klägerin hätten sich andere, solvente Kaufinteressenten präsentiert, die bereit gewesen seien, die Immobilie zu erwerben.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagten zu verurteilen, an sie 23.957,83 DM nebst 4 % Zinsen seit Zustellung zu zahlen,

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet seien, ihr dem Grunde nach alle Schäden zu ersetzen, die ihr im Zusammenhang mit der Erteilung eines Makler-Allein-Auftrages vom 30.08.1994 bezüglich des Objekts in W entstanden seien.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagte zu 1) hat vorgetragen,

das Landgericht Trier sei örtlich unzuständig. Eine unerlaubte Handlung ihrerseits Lege nicht vor. Die Beklagten zu 2) und 3) seien als selbständige Handelsvertreter typischerweise nicht Verrichtungsgehilfen des Unternehmers. Hier sei es so gewesen, dass Vertragspartner der Eheleute S die Firma B & R GmbH gewesen sei: Die Beklagten zu 2) und 3) hätten in keinerlei Rechtsbeziehung zur Beklagten zu 1) gestanden. Es werde die Einrede der Verjährung erhoben (GA 168 f). Das von der Klägerin in Bezug auf die Beklagten zu 2) und 3) behauptete Verhalten werde, wenn es sich so zugetragen hätte, in hohem Maße missbilligt. Sie die Beklagte zu 1), sehe sich jedoch außer Stande, den Beklagten zu 2) und 3) ein solches Verhalten zu unterstellen. Im übrigen sei äußerst zweifelhaft, ob der Klägerin daraus, dass das von ihr erhoffte Geschäft nicht zum Tragen gekommen sei, tatsächlich der von ihr behauptete Schaden entstanden sei. Die wirtschaftliche Krise im Geschäft des Ehemannes der Klägerin hätte bereits im Frühjahr 1993 begonnen, als ihm die Kontokorrenten gekürzt worden seien. Auch die Klägerin habe ihr Unternehmen bereits Anfang 1995 einstellen müssen.

Zudem seien bereits in der Besprechung vom 22.09.1994 das Gutachten R, angesprochen und Berechnungsfehler moniert worden. Deshalb hätte der Protokollierungstermin beim Notar verlegt werden müssen. Danach habe die Klägerin also gewusst, dass die Beklagten zu 2) und 3) die Käufer unter Vorspiegelung falscher Tatsachen für das Objekt interessierten. Richtigerweise hätte die Klägerin den Beklagten zu 2) und 3) überhaupt nichts mehr glauben dürfen, nachdem entgegen der Vereinbarung das Gutachten R als Verkaufsgrundlage verwendet worden sei. Wenn die Klägerin trotzdem den riskanten Kaufvertrag abgeschlossen habe, weil sie keine Alternative gehabt habe, sei dies ihr Risiko gewesen. Der erhobene Zahlungsanspruch sei nicht nachvollziehbar, daher nicht begründet Schadensersatz könne die Klägerin insbesondere auch deshalb nicht verlangen, weil sie durch die Nichterfüllung des Kaufvertrags erhebliche Beeinträchtigungen in ihrer Wirtschaftlichen Existenz hätte hinnehmen müssen. Hätte sie nämlich den Vertrag mit den hier in Frage stehenden Käufern nicht abgeschlossen, hätte sie kein verfügbares Kapital gehabt, mit dem sie hätte weitere Investitionen tätigen können. Der wirtschaftliche Zusammenbruch wäre auch dann nicht aufzuhalten gewesen. Allein die im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechte addierten sich auf 2.470.000,-- DM. Unter Berücksichtigung der mithaftenden Zinsen und Kosten wäre ein freihändiger Verkauf unter 2,85 Mio. DM nicht möglich gewesen. Ein solcher Kaufpreis sei als extrem hoch anzusehen und auf dem Markt eigentlich nicht zu erzielen gewesen. Dass der Klägerin ein anderer Interessent zur Verfügung gestanden hätte, der in der Lage gewesen sei, den Kaufpreis zu zahlen, sei nicht anzunehmen (GA 165/166 der Akten).

Überdies müsse sich die Klägerin nach ihrem eigenen Vortrag ein erhebliches Mitverschulden anrechnen lassen. Die Eheleute S hätten nicht auf die Richtigkeit der Auskunft vertrauen können, weil sie es ja bereits besser gewusst hätten. Hier habe die Situation eines hoch verschuldeten Unternehmers vorgelegen, dem das Wasser bis zum Hals gestanden und der nach dem letzten Strohhalm gegriffen habe.

Die Beklagten zu 2) und 3) haben vorgetragen,

in der Hauptverhandlung des Strafverfahrens StA Trier habe sich eindeutig ergeben, dass das Scheitern des Immobiliengeschäfts neben der Tatsache, dass sich ein allgemeines Lebensrisiko verwirklicht habe, in erster Linie auf Naivität und Fehlkalkulationen der Vertragsparteien zurückzuführen sei, wobei erschwerend hinzugekommen sei, dass sowohl die Verkäuferin als auch die Käufer es mit der Offenbarung von Mängeln der Kaufsache einerseits und der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit andererseits nicht allzu genau genommen hätten. Im übrigen habe sich herausgestellt, dass die Tätigkeit der Beklagten, insbesondere des Beklagten zu 3) - dieser sei, mit einer Ausnahme, alleiniger Ansprech- und Verhandlungspartner der Parteien des Kaufvertrages gewesen - keinen Anlass zu Beanstandungen geboten habe". Die Abwicklung habe in jeglicher Hinsicht dem Üblichen entsprochen. Der von der Klägerin zur Begründung der Klage vorgetragene Sachverhalt sei weitgehend konstruiert. Im Termin zur notariellen Beurkundung des Kaufvertrages vom 30.09.1994 hätten die Zeugen N und K erklärt, dass die Finanzierung gesichert und ein Finanzierungskonzept mit der Sparkasse T ausgearbeitet sei. Hierauf hätten sich außer den Eheleuten S auch die Beklagten zu 2) und 3) verlassen. Deshalb hätte für die Letzteren kein Anlass bestanden, sich Gedanken über die finanzielle Leistungsfähigkeit der Käufer zu machen. Diesen sei die finanzielle Situation der Käufer nicht bekannt gewesen. Sie hätten auch keine Veranlassung gehabt, entsprechende Nachforschungen anzustellen. Bei der Beurkundung des Kaufvertrages habe eine ausführliche Erörterung des Verkehrswerts mit allen Beteiligten stattgefunden. Auf alle Fragen und Wünsche der Vertragsschließenden sei eingegangen worden. Alle Beteiligten hätten sich ausdrücklich mit den vertraglichen Regelungen einverstanden erklärt. Den intensiven Bemühungen der Beklagten zu 2) und 3) sei es zu verdanken, dass eine Vielzahl seriöser und solventer Mietinteressenten hätte geworben werden können. Der Abschluss von Mietverträgen hätte teilweise unmittelbar bevorgestanden. Die Vermietung sei jedoch letztlich daran gescheitert, dass der Kaufvertrag von den Käufern wegen arglistigen Verschweigens von Mängeln der Immobile durch die Klägerin und deren Ehemann angefochten worden sei. Während die Klägerin und ihr Ehemann Mängel des Objekts verschwiegen hätten, hätten die Käufer arglistig wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bzw. eine vorhandene Finanzierungsmöglichkeit vorgespiegelt. Hiernach seien beide Seiten mit dem Abschluss eines Kaufvertrages ein erhebliches Risiko eingegangen, was insbesondere für die Käufer gelte. Diese hätten sich trotz der vorhandenen Sachkunde völlig verkalkuliert. Hierfür könnten die Beklagten nicht verantwortlich gemacht werden.

Die Klägerin müsse sich ein ganz erhebliches schadensursächliches Mitverschulden anrechnen lassen. Die kaufmännisch tätige und geschäftlich erfahrene Klägerin hätte sich angesichts der Tatsache, dass die alsbaldige Zahlung des Kaufpreises für sie und ihren Ehemann von existentieller Bedeutung gewesen sei, auf die dem Beklagten zu 3) unterstellten unbestimmten und unklaren Anpreisungen, wonach die Käuferin N "über ein riesiges Vermögen verfüge, in Geld schwimme" und über "lastenfreies Immobilienvermögen von ca. 7 Mio. DM" verfüge, nicht ohne weiteres verlassen dürfen. Es hätte mehr als nahegelegen, auf Nachweisen in Form von Grundbuchauszügen oder einer Finanzierungsbestätigung einer Bank zu bestehen. Entgegen den Ausführungen der Klägerin seien den Beklagten zu 2) und 3) vor Abschluss des Maklervertrages die finanziellen Verpflichtungen der Eheleute S. nicht bekannt gewesen.

Soweit die Klägerin im Zusammenhang mit ihrem wirtschaftlichen Niedergang Schadensersatz geltend mache, handele es sich um sogenannten "Nichterfüllungsschaden", Ein Anspruch hierauf stehe ihr nicht zu. Einen anderen Käufer für das Anwesen hätte die Klägerin nicht finden können.

Das Landgericht hat nach Beweiserhebung die Beklagten als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 15.300,86 DM nebst 4 % Zinsen seit dem 26.10.2000 bezüglich der Beklagten zu 1) bzw. ab dem 19.10.2000 (bezüglich der Beklagten zu 2) und 3) zu zahlen. Die weitergehende Klage hat das Landgericht abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht ausgeführt: Die Beklagten zu 2) und 3) seien aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss und aus unerlaubter Handlung zum Schadensersatz verpflichtet. Diese hätten in Schädigungsabsicht, und zwar in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise, bewusst unwahre Angaben über die Kreditwürdigkeit der Zeugen N und K als Käufer gemacht.

Die Beklagten zu 2) und 3) seien nach dem Inhalt des Maklervertrages vom 30.08.1994 (Anlage I 1) zwar nicht als Vertragspartner verpflichtet. Denn als Vertragspartnerin sei die Firma "W Immobilien GmbH" genannt. Dabei handele es sich nicht um die von den Beklagten zu 2) und 3) betriebene Firma B & R GmbH, sondern um die Beklagte zu 1). Das Blanko-Formular weise nämlich auf die Beklagte zu 1) unter Hinweis auf deren Sitz in L und auf die im einzelnen benannten Geschäftsführer hin. Eine Haftung im Umfang der einem Makler obliegenden Aufklärungspflicht treffe die Beklagten zu 2) und 3) jedoch in ihrer Eigenschaft als Geschäftsführer und Gesellschafter der als Erfüllungsgehilfen der Beklagten zu 1) tätigen Makler-GmbH deshalb, weil sie im Hinblick auf die letztlich ihnen zustehende Provision nach Maßgabe des Vertrages vom 10.01.1994 (Anlage II, Anlage B 1) den Vertrag im eigenen Interesse vorbereitet, durchgeführt und begleitet hätten. Darüber hinaus hätten sie, soweit es um die hier in Frage stehende Kreditwürdigkeit N und K gehe, ein besonderes Vertrauen der Eheleute S in Anspruch genommen. Dieser Gesichtspunkt begründe zusätzlich ihre Haftung aus dem Gesichtspunkt des Verschuldens bei Vertragsschluss. Ein Mitverschulden sei der Klägerin nicht anzulasten. Der Anspruch sei nicht verjährt. Die Zahlungsklage sei jedoch nur in Höhe von 15.300,86 DM begründet. Der Feststellungsantrag sei nicht begründet. Denn nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei nicht davon auszugehen, dass die Klägerin das Anwesen an einen anderen Interessenten in einer als konkret nachvollziehbaren Weise hätte verkaufen können.

Die Beklagte zu 1) sei aus dem Gesichtspunkt der Positiven Vertragsverletzung und aus unerlaubter Handlung zum Schadensersatz in Höhe von 15.300,86 DM verpflichtet. Denn die Beklagten zu 2) und 3) seien ihre Erfüllungs- und Verrichtungsgehilfen gewesen. Der Anspruch sei ebenfalls nicht verjährt.

Die Feststellungsklage und die weitergehende Zahlungsklage seien nicht begründet.

Die zulässige Feststellungsklage sei nicht begründet, da die Klägerin die ernsthafte Möglichkeit eines erfolgreichen Verkaufs an andere Interessenten, die durch das Verhalten der Beklagten vereitelt worden wäre, nicht nachgewiesen habe.

Hiergegen wenden sich die Beklagte zu 1) und die Beklagten zu 2) bis 3) mit ihren form- und fristgerecht eingelegten Berufungen, ferner die Klägerin, soweit ihren Anträgen nicht entsprochen wurde.

Die Klägerin trägt unter Wiederholung und Vertiefung ihres erstinstanzlichen Vorbringens und Beweiserbietens vor: Das Landgericht habe zu Unrecht der Klage nur teilweise entsprochen und einige Rechnungspositionen gekürzt. Die Kosten der Rechtsanwälte K vom 8.3.1995 und 6.10.1995 und die des Kostenfestsetzungsbeschlusses vom 24.6.1997 seien zu ersetzen. Im übrigen sei die Feststellungsklage begründet. Das Landgericht habe die Anforderungen an die Darlegung und den Beweis des Schadens überspannt. Ohne die pflichtwidrige Handlung der Beklagten zu 2) und 3), für die die Beklagte zu 1) einzustehen habe, wäre das Objekt, das in der Zwangsversteigerung lediglich einen Wert von 1.849.000,-- DM erzielt habe, zu einem Preis von 2.800.000,-- DM verkauft worden. Es komme nur darauf an, ob nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge das Anwesen zu einem den Versteigerungserlös übersteigenden Preis hätte veräußert werden können.

Die Klägerin beantragt nunmehr,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie weitere 8.656,97 DM nebst 4 % Zinsen seit Rechtshängigkeit zu zahlen.

2. festzustellen, dass die Beklagten als Gesamtschuldner verpflichtet sind, der Klägerin alle Schäden zu ersetzen, die ihr im Zusammenhang mit der Erteilung des Makler-Allein-Auftrages vom 30.8.1994 bezüglich des Objekts entstanden seien, hilfsweise unter Einbeziehung des dem Ehemann der Klägerin entstandenen Schadens.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung der Klägerin und den hilfsweise gestellten Feststellungsantrag zurückzuweisen, ferner mit ihren Berufungen das angefochtene Urteil abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Beklagten wenden sich gegen die vom Landgericht gestützt auf die Aussagen des Ehemanns der Klägerin und die Zeugen N und K gestützte Beweiswürdigung. Die Beklagten zu 2) und 3) seien auch keine Verrichtungsgehilfen der Beklagten zu 1). Soweit das Landgericht einzelne Schadenspositionen zuerkannt habe, seien diese nicht nachvollziehbar. Im übrigen sei der Anspruch verjährt.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und Anlagen sowie die Akten 11 O 52/95 LG Trier und 8006 JS 27383/97 StA Trier Bezug genommen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Klägerin ist überwiegend begründet. Die Berufungen der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) und 3) sind hingegen nur in geringem Umfange begründet.

I.

Haftung der Beklagten zu 2) und 3)

1) Das Landgericht hat zu Recht die Beklagten zu 2) und 3) auf Schadensersatz aus Verschulden bei Vertragsschluss (Culpa in Contrahendo) und aus unerlaubter Handlung nach §§ 826 BGB, 823 Abs. 2 BGB i.V.m. 263 StGB verurteilt. Die Berufung der Beklagten zu 2) und 3) und auch mittelbar der Beklagten zu 1) greift diese Ausführungen ohne Erfolg an. Nach dem Ergebnis der vom Landgericht durchgeführten Beweisaufnahme ist auch der Senat davon überzeugt, dass die Beklagten zu 2) und 3) in Schädigungsabsicht, und zwar in einer gegen die guten Sitten verstoßenden Weise, bewusst unwahre Angaben über die Kreditwürdigkeit der Zeugen N und K als Käufer gemacht haben und dadurch der Klägerin ein Schaden entstanden ist.

2) Die Beklagten zu 2) und 3) sind zwar nach dem Maklervertrag vom 30.08.1994 nicht als Vertragspartner verpflichtet. Maklerin ist nach dem Maklervertrag die "Firma W Immobilien GmbH". Diese wurde ihrerseits vertreten durch die W Immobilien B und R GmbH, Repräsentanz in S deren Geschäftsführer und Gesellschafter die Beklagten zu 2) und 3) waren. Die B und R GmbH war Erfüllungsgehilfin der Beklagten zu 1). Die Haftung aus Verschulden bei Vertragsschluss trifft zwar grundsätzlich nur den Vertragspartner des angebahnten Vertrages, nicht den Vertreter oder Verhandlungsgehilfen, der in der Regel nur aus Delikt in Anspruch genommen werden kann (BGHZ 56, 83; 88, 68). Eine persönliche Haftung tritt jedoch dann ein, wenn der Vertreter oder Verhandlungsgehilfe am Vertragsschluss ein unmittelbar eigenes wirtschaftliches Interesse oder wenn er besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen und hierdurch die Vertragsverhandlungen beeinflusst hat (BGHZ 14, 318; 88, 68; vgl. Palandt/Heinrichs, § 276 Rn. 93). Beide Voraussetzungen liegen hier vor. Die Beklagten zu 2) und 3) hatten aufgrund ihres Provisionsinteresses ein unmittelbar eigenes wirtschaftliches Interesse an dem Vertragsabschluss. Die Beklagten zu 2) und 3), insbesondere der Beklagte zu 3) haben aufgrund des Makler-Alleinauftrages persönliches Vertrauen der Klägerin in Anspruch genommen, den Kontakt zu den Erwerbern des Anwesens hergestellt und die Vertragsverhandlungen maßgeblich beeinflusst. Die Beklagten zu 2) und 3) waren über die finanziellen Gegebenheiten der vertragsschließenden Parteien informiert.

a) Das pflichtwidrige Verhalten der Beklagten zu 2) und 3) ist darin zu sehen, dass der Klägerin gegenüber bewusst wahrheitswidrig angegeben wurde, Frau N verfüge über ein lastenfreies Immobilienvermögen von über 7 Mio. DM und über weiteres Vermögen. Tatsächlich wussten die Beklagten zu 2) und 3) von den Erwerbern N und K, dass diese das Objekt nur aus Renditezwecken erwerben wollten und auf eine volle Finanzierung angewiesen waren, Eigenmittel nicht zur Verfügung standen. Diesen Umstand haben die Beklagten zu 2) und 3) der Klägerin bewusst nicht offenbart, um nicht den Vertragsabschluss und die Provision zu gefährden. Aufgrund der Angaben der Beklagten zu 2) und 3) hegte die Klägerin keinen Zweifel an der Bonität der Käuferseite und führte keine weiteren Verhandlungen mit weiteren Interessenten. Mit dem Hinweis, die Angaben über das Vermögen der Erwerberin N sollten diskret behandelt werden, was aufgrund der beruflichen Stellung von Frau N als Oberstudienrätin in W nachvollziehbar war, wurde die Klägerin davon abgehalten, weitere Fragen hinsichtlich der Sicherheit der Finanzierung zu stellen. Das Landgericht hat dieses Beweisergebnis maßgeblich auf die Bekundungen des Ehemanns der Klägerin (GA 196-198) und auf die Bekundungen der Zeugen N und K gestützt (GA 199, 249). Hinzu kommt, dass die Beklagten zu 2) und 3) verschwiegen, dass der Bezirksleiter der W in W Herr Sch eine Finanzierung wegen mangelnden Eigenkapitals der Erwerber ablehnte.

Zwar gehört es grundsätzlich nicht zu den Aufgaben des Maklers, die Bonität des Kunden oder der in Aussicht genommenen Hauptvertragspartei zu überprüfen. Wird der Makler indes für beide Parteien als Vermittlungsmakler, hier ggf. als Vertrauensmakler, tätig, so muss er über die wirtschaftlichen Verhältnisse einer Partei das "Unerlässliche zur Schadensabwendung" der anderen Partei mitteilen (Münch-KommBGB/Roth, 3. Aufl. 1997, § 652 Rn. 244).

Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass die Beklagten zu 2) und 3) gegenüber beiden Vertragsparteien getäuscht haben, gewissermaßen ein "doppeltes Spiel" gespielt haben.

b) Denn gegenüber der Zeugin N hatte der Beklagte zu 3) nach Angaben der Zeugin (GA 199) angegeben, dass er bei der Kreissparkasse S schon eine Finanzierung bewerkstelligt habe zu einem günstigen Zinssatz von 7,5 Zinsen und bei einer Finanzierung von 100 %. Obwohl der Beklagte zu 3) nach den weiteren Angaben der Zeugin wusste, dass die beiden Erwerber in das Objekt "kein Geld hineinschießen" konnten, hatte es eine solche Finanzierung nie gegeben. Auch aus der Bekundung des Zeugen K (GA 250) ist zu entnehmen, dass dieser ebenfalls auf eine Finanzierung angewiesen war.

Ähnlich verhielt es sich mit den Angaben des Beklagten zu 3) zum Abschluss der erforderlichen Miet- und Pachtverträge. Insoweit hatte der Beklagte zu 3) vor Abschluss des notariellem Kaufvertrags angegeben, dass bereits Mietverträge von solventen Partnern in L vorlagen, die fertigen Verträge seien nur noch zu unterschreiben (vgl. Zeugin N GA 199, Zeuge K GA 249). In diesem Zusammenhang hatte der Beklagte zu 3) (GA 200/249) als Mietinteressenten die Firmen W F T und die D Bank genannt. Alle diese Angaben des Beklagten zu 3) waren falsch.

c) Das Landgericht ist auf Grund dieses Beweisergebnisses zu Recht zu der Annahme gelangt, dass der Beklagte zu 3) bewusst und in einer absolut unverantwortlichen Art und Weise die Vermögensinteressen beider Parteien des Kaufvertrages, also auch diejenigen der Klägerin, außer Acht gelassen hat, obwohl er in diesem Zusammenhang letztlich in besonderer Weise im Zusammenhang mit der von ihm durchgeführten Maklertätigkeit verpflichtet war (vgl. Palandt-Sprau, § 654 Rn. 6; BGH NJW-RR 97, 116; 91, 627/628). Das Landgericht hatte an der Glaubwürdigkeit der Zeugen keinen Zweifel, insbesondere auch nicht an der Glaubwürdigkeit des Ehemanns der Klägerin, obgleich dieser - auch im Hinblick auf das Parallelverfahren 11 O 561/99 - ein wirtschaftliches Interesse an dem Ausgang des Verfahrens hat. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass die Aussagen des Ehemanns in Einklang zu bringen sind mit den Bekundungen der Zeugen N und K denen von den Beklagten zu 2) und 3) ebenfalls unzutreffende Angaben gemacht wurden.

d) Diese Beweiswürdigung wird von den Berufungen der Beklagten zu 1) sowie 2) und 3) ohne Erfolg angegriffen. Insbesondere kann aus etwaigen Äußerungen des Ehemanns der Klägerin im Parallelverfahren (Berufung Beklagte zu 1 BB 2, GA 351), wonach es weitere Interessenten für das Objekt gegeben habe, dies aber angeblich nicht der Fall gewesen sei, nicht geschlossen werden, der Ehemann sei unglaubwürdig. Aus der Beweisaufnahme, Vernehmung der Zeugen T, B und K (GA 253, 255, 256), lässt sich entnehmen, dass es andere Interessenten tatsächlich gegeben hat, aber keine weiteren Verhandlungen geführt wurden. Dass es sich bei dem Objekt der Klägerin um ein Objekt in Top-Geschäftslage in W gehandelt hat, wird von der Berufung der Beklagten nicht ernsthaft in Frage gestellt. Die Einwände gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen N und K (von Beruf Steuerberater) sind auch nicht überzeugend (Berufung Beklagte zu 1) BB 3 ff., GA 352). Der Zeuge K (GA 249) hat nachvollziehbar geschildert, dass eine Finanzierung durch Vermittlung der Beklagten zu 2) und 3) über die Kreissparkasse S erfolgen sollte, von der Rechtsabteilung der W bereits überprüfte Mietverträge vorlägen und eine Nettomiete von 300.000 DM p.a. in Aussicht stehe, so dass das Objekt aus Renditegesichtspunkten für die Erwerber N und K von Interesse gewesen sei. Die Berufung möchte diese Aussage mit dem Argument erschüttern, dass kein Steuerberater so einfältig sei, dass er sich ohne gesicherte Finanzierung auf den Abschluss dieses Kaufvertrages eingelassen hätte. Offenbar sei eine andere von K ins Auge gefasste Finanzierung gescheitert.

Die Argumentation der Berufung begibt sich hier in Spekulationen, die nicht geeignet sind, die Glaubhaftigkeit der Aussage des Zeugen K zu entkräften. Denn die Aussage des Zeugen ist in Sich schlüssig. Wenn tatsächlich die von den Beklagten zu 2) und 3) angegebenen Mietverträge vorgelegen hätten und ein Nettomietzins von 300.000 p.A. bei solventen Mietern (u.a. als Interessenten genannt D Bank, T F und W) hätte erzielt werden können, wäre das Objekt für die Erwerber bei Finanzierung durch die Kreisparkasse S finanzierbar gewesen. Der Zeuge K hat auch nachvollziehbar dargelegt, dass man sich nach Abschluss des Kaufvertrages zunächst um die Mietverträge gekümmert habe, später vergeblich versucht habe, mit den Beklagten zu 2) und 3) wegen der ausstehenden Finanzierung Kontakt aufzunehmen.

Gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen N und K mag zwar indiziell sprechen, dass diese dem Notar keine Aussagegenehmigung erteilt haben. Die Berufung mutmaßt, dass dort anderweitige, ohne Vermittlung der Beklagten zu 2) und 3) vorgesehene Finanzierungspläne erörtert worden seien, die Käufer gar nicht auf eine Vermittlung der Finanzierung durch die Beklagten zu 2) und 3) vertraut hätten und so die Aussagen dieser) Zeugen in sich zusammenfielen, damit mittelbar auch die Aussage des Ehemanns! der Klägerin in einem anderen Licht gesehen werden müsse. Auch diese Überlegungen der Berufung sind letztlich spekulativ und nicht geeignet, die Bekundungen der Zeugen S N und K, die in sich stimmig sind, nachhaltig zu entkräften. Dabei verkennt der Senat nicht, dass auch die Zeugen N und K ein Interesse am Ausgang des Verfahrens haben können, da die Verantwortung für den fehlgeschlagenen Kaufvertrag auf die Makler abgewälzt wird. Dem steht andererseits entgegen, dass die Klägerin auf weitere Zwangsmaßnahmen gegen die Erwerber verzichtet hat und diesbezüglich eine einvernehmliche Einigung erfolgte.

Der Senat hatte keine Veranlassung, die in erster Instanz vernommenen Zeugen erneut zu vernehmen.

Die Beklagten zu 2) und 3) haften darüber hinaus aus unerlaubter Handlung gemäß § 823 Abs. 2 iVm § 263 StGB (Betrug) und wegen vorsätzlicher sittenwidrigen Schädigung der Klägerin gemäß § 826 BGB.

e) Diese Haftung trifft auch den Beklagten zu 2), obgleich nicht er, sondern der Beklagte zu 3) im Wesentlichen der Ansprechpartner der Klägerin war. Der Beklagte zu 2) hatte Kenntnis davon, welche Angaben der Beklagte zu 3) der Klägerin gegenüber im Hinblick auf die Kreditwürdigkeit der Erwerberseite machte. Er war ebenso wie der Beklagte zu 3) provisionsberechtigt gegenüber der Beklagten zu 1). Der Beklagte zu 2) war auch bei der Besprechung am 30.9.1994 und bei der notariellen Beurkundung des Kaufvertrages am 30.9.1994 anwesend (GA 198 Zeuge S). Die Beklagten zu 2) und 3) sind Mittäter und haften gemäß § 840 BGB gesamtschuldnerisch.

3) Zu Recht geht das Landgericht davon aus, dass der Klägerin kein Mitverschulden gemäß § 254 Abs. 1 BGB hinsichtlich des Entstehens des Schadens, soweit es die haftungsbegründenten Momente betrifft, anzulasten ist. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme hat die Klägerin den Angaben der Beklagten zu 2) und 3), insbesondere auch im Hinblick auf den besonderen Ruf der Beklagten zu 1), besonderes Vertrauen entgegengebracht. Dem Schädiger ist es nach den allgemeinen Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf ein Mitverschulden des Geschädigten zu berufen, wenn dessen Verhalten wiederum vom Schädiger veranlasst worden ist und ihm nach den im Innenverhältnis bestehenden Rechtsbeziehungen billigerweise allein zugerechnet werden muss. Es ist anerkannt, dass bei einem Schadensersatzanspruch wegen Erteilung einer unrichtigen Auskunft der Schädiger den Geschädigten grundsätzlich nicht nach § 254 BGB entgegenhalten kann, er habe nicht auf die Auskunft vertrauen dürfen (BGH NJW-RR 1988, 855, 856 m.w.N.; WM 1978, 946, 948; NJW-RR 1998, 16). Dabei ist zu berücksichtigen, dass die Beklagten zu 1) bis 3) nur deshalb ein Alleinmaklerauftragsrecht erhielten, weil sie als besonders kompetent, seriös und erfolgreich galten.

4) Der Anspruch der Klägerin ist auch nicht verjährt. Soweit im Hinblick auf Ansprüche aus unerlaubter Handlung die dreijährige Verjährungsfrist gemäß § 852 Abs. 1 BGB gilt, ist darauf hinzuweisen, dass die Klägerin erstmals im Jahre 1997 im Rahmen des Berufungsverfahrens hinsichtlich der von den Erwerbern N und K erhobenen Vollstreckungsgegenklage (110 52/95 LG Trier, 2 U 1669/96 OLG Koblenz) Kenntnis von den Gesamtumständen des betrügerischen und sittenwidrigen Verhaltens der Beklagten zu 2) und 3) erlangt haben. Durch die am 17.11.1999 eingegangene Klage ist der Lauf der Verjährung unterbrochen worden.

5) Die Klägerin hat die Beklagten auf Schadensersatz in Höhe von 23.957,83 DM in Anspruch genommen. Das Landgericht hat dem Antrag in Höhe von 15.300,86 DM stattgegeben. Mit der Berufung begehrt die Klägerin u.a. Zahlung des Differenzbetrages von 8.556,97 DM. Die Beklagte zu 1) und die Beklagten zu 2) und 3) halten die zugesprochenen Schadensersatzpositionen für nicht berechtigt. Nach § 249 BGB hat die Klägerin Anspruch auf Herstellung des Zustandes, der bestehen würde, wenn der zum Ersatz verpflichtende Umstand nicht eingetreten wäre (negatives Interesse). Der Klägerin sind die Aufwendungen entstanden, die durch das Verhalten der Beklagten zu 2) und 3) zurechenbar entstanden sind. Im Einzelnen:

a) Rechnung Rechtsanwälte K vom 8.3.1995 (GA 76). Dieser Vergütungsanspruch in Höhe von 99,9,12 DM betrifft die Anwaltstätigkeit bei einer außergerichtlichen Einigung mit einem Mieter, nachdem die Erwerber diesem mitgeteilt hatten, dass die Miete nicht mehr an die Klägerin, sondern an die neuen Erwerber zu zahlen sei. Das Landgericht hat diesen Anspruch nicht zuerkannt und dies damit begründet, dass es sich dabei nicht um Aufwendungen handele, die dadurch entstanden seien, dass die Beklagten zu 2) und 3) die Klägerin über die Kreditwürdigkeit der Erwerber N und K getäuscht hatten. Insoweit fehle es an einem Rechtswidrigkeitszusammenhang. Probleme dieser Art wären auch entstanden, wenn die Erwerber das Kaufobjekt hätten finanzieren können.

Diese Ausführungen halten den Angriffen der Berufung nicht stand. Wäre der notarielle Kaufvertrag nicht zustande gekommen, wäre die Problematik entstanden, an wen der Mieter den Mietzins zu entrichten hätte. Andererseits, hätten die Erwerber die Finanzierung bewerkstelligt, wäre die Einschaltung eines Rechtsanwalts zur Beitreibung von Mietzinsforderungen für Januar und Februar 1995 nicht erforderlich gewesen. Die Tätigkeit der Rechtsanwälte K steht in adäquatem Zusammenhang mit dem notariellen Kaufvertrag mit den Erwerbern, der von den Beklagten zu 2) und 3) aufgrund wissentlich unwahrer Angaben und Täuschung herbeigeführt worden ist.

b) Rechnung Rechtsanwälte K vom 16.10 1995 (GA 77)

Das Landgericht hat einen Schadenersatzanspruch aus vorgenannter Rechnung in Höhe von 3.323,50 DM mit der Begründung verneint, dem Vorbringen der Klägerin sei nicht zu entnehmen, weshalb Aufwendungen in dieser Höhe wegen des fehlerhaften Verhaltens der Beklagten zu 2) und 3) entstanden sein sollen (LU 15, GA 292). Die Berufung hat den Vortrag präzisiert und überzeugend dargelegt, dass diese Kosten dadurch entstanden sind, das die Zeugin N ihr Arbeitseinkommen an die Kanzlei B und Sch abgetreten hat, um es der Pfändung durch die Klägerin zu entziehen. Wäre es auf Grund der fehlerhaften Angaben nicht zum Abschluss des notariellen Vertrages gekommen, wäre es zu einem Rechtsstreit gegen die Anwälte B und Sch wegen der Abtretung des Arbeitseinkommens zum Zwecke der Vollstreckungsvereitelung nicht gekommen. Die Klägerin kann danach diese Kosten als Schadensersatzpositionen geltend machen.

c) Kostenfestsetzungsbeschluss vom 24.6.1997

Es handelt sich bei den geltend gemachten Kosten von 4.334,35 DM um Kosten die aus dem vorgenannten Verfahren entstanden sind und der Klägerin auferlegt wurden. Diese Kosten wären nicht entstanden, wenn es zum Abschluss des notariellen Vertrages nicht gekommen wäre. Die Berufung der Klägerin verfolgt diesen Anspruch zu Recht.

d) Rechnung Rechtsanwälte K vom 28.4.1997 (GA 80)

Das Landgericht, hat der Klägerin Ersatz der Anwaltsvergütung im Zusammenhang mit Pfändungsmaßnahmen gegen die Erwerber in Höhe von 7.634,86 DM zugesprochen. Die Beklagten wenden sich ohne Erfolg gegen diese Schadensposition. Dem Landgericht ist zuzustimmen, dass es sich hier um einen typischen Schaden handelt, der auf den unlauteren herbeigeführten Abschluss des Kaufvertrages zurückzuführen ist. Entgegen der Auffassung der Berufung der Beklagten sind diese Positionen in der Kostenaufstellung ausreichend genug spezifiziert. Der Senat erachtet im Übrigen in entsprechender Anwendung des § 287 ZPO diesen Schadensbetrag infolge Zwangsvollstreckungsmaßnahmen gegen die Erwerber des Objekts angesichts des nicht gezahlten Kaufpreises für nicht überzogen und angezeigt. Entgegen der Berufung der Beklagten zu 1) kann der Klägerin nicht angelastet werden, nach Fehlschlagen der Finanzierung am Vertrag festgehalten und Vollstreckungsversuche durchgeführt zu haben.

e) Rechnung Rechtsanwälte B & W GA 82

Das Landgericht hat der Klägerin einen Schadensersatzanspruch in Höhe von 2.346,-- DM im Zusammenhang mit der Fertigung einer Strafanzeige gegen die Beklagten zuerkannt (Strafanzeige vom 23.12.1997 in den Beiakten JS). Dies wird von der Berufung der Beklagten zu 1) und mittelbar auch der Beklagten zu 2) und 3) zu Recht angegriffen. Soweit der Klägerin Auslagen für die Einleitung eines Strafverfahrens gegen die Beklagte entstanden sind, stehen sie außerhalb des Schutzzwecks der Schadenstragungsnorm (BGHZ 75, 235; OLG Düsseldorf NJW 1976, 1459; Palandt/Heinrichs, Vorbem. 5 b n vor § 249, dort Rn. 90/91).

f) Rechnungen Rechtsanwälte W vom 19.11.1998 (GA 83) und 15.5.1999 (GA 84)

Das Landgericht hat der Klägerin Schadensersatz in Höhe von 2.320,-- DM und 3.000,-- DM zugesprochen, welche die Rechtsanwälte für eine Überprüfung der Sach- und Rechtslage im Zusammenhang mit den Vorgängen aus dem notariellen Kaufvertrag und einer etwaigen Einstandspflicht der Beklagten zu 1) (W) aufgrund einer Honorarvereinbarung geltend gemacht haben. Es handelt sich hier um Kosten der Rechtsverfolgung, die nach Überzeugung des Senats (§ 287 ZPO) angesichts des Umfangs des Verfahrens und der Komplexität nicht überzogen sind.

Es sind auch keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dass die Rechtsanwälte eine entsprechende Leistung nicht erbracht hätten. Dass für das Gerichtsverfahren letztlich andere Anwälte beauftragt worden sind, ist hier unschädlich, zumal hier lange Zeit im Streit war, welches Gericht, soweit es insbesondere die Beklagte zu 1) betrifft, überhaupt zuständig war.

Insgesamt ergibt sich danach zugunsten der Klägerin ein Schadensersatzanspruch in Höhe von 21.611,83 DM.

6) Das Landgericht hat ausgeführt nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme habe die Klägerin nicht dargetan, dass sie, wenn sie von dem Abschluss eines Kaufvertrags mit den Zeugen N und K abgesehen hätte, das in Frage stehende Anwesen an einen anderen Interessenten in einer als konkret nachvollziehbaren Weise hätte verkaufen können. Deshalb könne ihr insoweit kein Ausgleich der in diesem Zusammenhang entstandenen Nachteile zugesprochen werden.

Der Zeuge K (GA 251 ff.) habe nach seinen Angaben zu keinem Zeitpunkt in näheren Kaufverhandlungen bezüglich des in Frage stehenden Anwesens gestanden. Gespräche habe es insoweit mit dem Zeugen S lediglich im Hinblick auf Fragen, die die gemeinsame Giebelwand betroffen hätten, gegeben, wobei im Baugenehmigungsverfahrens entsprechende Erklärungen der Eigentümer erforderlich gewesen wären. Soweit der Zeuge K 1994 mit dem Zeugen S über einen Ankauf des Anwesens gesprochen habe, habe er dies lediglich so bezeichnet, dass man damals darüber philosophiert habe, wie ein solches Vorhaben, nämlich die Veräußerung zu einem Kaufpreis von 2,8 Mio., DM, realisiert werden könne. Zu mehr sei es jedoch nach der weiteren Bekundung des Zeugen K (GA 253 f.). Dieser Zeuge, der sich intensiv mit dem Erwerb von Immobilien beschäftige, habe tatsächlich in näheren Verhandlungen mit dem Zeugen S wegen des Ankaufs des hier in Frage stehenden Objekts gestanden. Allerdings habe sich der Zeuge K nicht mehr an einen konkreten Preis erinnern können. Deshalb sei ein Schaden der Klägerin, der in Höhe des von dem Interessenten K zu zahlenden Kaufpreises anzunehmen wäre, auch nach Durchführung der Beweisaufnahme, nicht zu konkretisieren. Dies gehe zu Lasten der Klägerin mit der Folge, dass sie insoweit nichts verlangen könne.

Die Berufung macht zu Recht geltend, dass das Landgericht die Anforderungen an das Beweismaß überspannt habe. Die Klägerin kann im Rahmen ihrer Ansprüche aus Culpa in Contrahendo und aus Delikt Ersatz ihres Schadens (Vertrauensschaden, negatives Interesse) verlangen. Für die Begründetheit des Feststellungsantrages reicht es aus, dass das haftungsbegründendende Ereignis für die Schadensentstehung wahrscheinlich war (Zöller/Greger, ZPO Kommentar, § 256 Rn. 18). Jedenfalls reicht eine deutlich überwiegende, auf gesicherter Grundlage beruhende Wahrscheinlichkeit für die richterliche Überzeugungsbildung aus (BGH, Urt. v.2. Juli 1992 - IX ZR 256/91 - BGHR ZPO § 287 Kausalität 4 m.w.N.) § 287 ZPO erleichtert dem Geschädigten darüber hinaus auch die Darlegungslast. Nach § 252 BGB umfasst der zu ersetzenden Schaden auch den entgangenen Gewinn, welcher nach dem gewöhnlichen Lauf der Dinge oder nach den besonderen Umständen, insbesondere nach den getroffenen Anstalten und Vorkehrungen, mit Wahrscheinlichkeit erwartet werden konnte. Der Klägerin kommt auch danach eine Beweiserleichterung zugute (Palandt/Heinrichs, § 052 Rn. 2). Insgesamt kommt hiernach zum Nachweis auch Sachverständigenbeweis zum mutmaßlich erzielbaren Verkaufspreis in Betracht.

Aufgrund des Ergebnisses der Beweisaufnahme kann zwar - insoweit mit dem Landgericht - aufgrund1 einer hypothetischen Betrachtung nicht sicher gesagt werden, zu welchem Kaufpreis die Klägerin das Anwesen, das einen Verkehrswert von ca. 3 Mio. DM hatte, hätte verkaufen können. Der Umstand, dass sich die Vertragsverhandlungen mit den Käufern sehr schnell entwickelten, führte dazu, dass die Klägerin naturgemäß mit weiteren Interessenten keine Verhandlungen mehr führte. Für den Senat ergibt sich aus dem Ergebnis der Beweisaufnahme, insbesondere aus der Aussage des Zeugen K, dass bei entsprechenden Verhandlungen mit diesem Interessenten zumindest ein Kaufpreis zu erzielen gewesen wäre, der (deutlich) über dem Versteigerungserlös von 1.849.000,-- DM gelegen hätte. Der Zeuge K hat bekundet, dass er über etwa 150 Immobilien-Einheiten verfüge, in der Woche regelmäßig 10 Immobilienangebote erhalte, im Jahr 2-3 Immobilien erwerbe, an dem Anwesen der Klägerin interessiert gewesen sei, es sich dabei auch nicht um ein "Schnäppchen" gehandelt habe, weitere Verhandlungen aber deshalb nicht mehr geführt wurden, weil Interessenten vorhanden waren, die mehr geboten hatten. Auch wenn der Zeuge den damaligen Verhandlungspreis nicht mehr erinnerlich hatte, so kann davon ausgegangen werden, dass hier ein Kaufvertrag zu einem höheren Betrag als der Versteigerungserlös möglich gewesen wäre. Der Senat ist davon überzeugt (§ 286 ZPO), dass es der Klägerin auch möglich gewesen wäre, bei entsprechenden Verhandlungen das Objekt kurzfristig (ca. 3 Monate) anderweitig zu einem adäquaten Marktpreis zu veräußern, wenn es nicht zu dem Kauf durch die Zeugen N und K gekommen wäre. Bezüglich der haftungsbegründenden Kausalität zwischen Pflichtverletzung und Entstehung des Schadens ist ein Mitverschulden der Klägerin nicht ersichtlich. Ob sie nach Bekanntwerden der Finanzierungsprobleme der Käuferseite in vollem Umfang ihrer Schadensminderungspflicht nachgekommen ist, ist für die Begründetheit des Feststellungsbegehrens ohne Belang.

Im Ergebnis erachtet der Senat folglich das Feststellungsbegehren als zulässig und begründet. Hinsichtlich des Umfangs der Feststellung und damit auch zugleich der erforderlichen Bestimmtheit sowohl im Sinn der Zulässigkeit des Antrags als auch der Festlegung der Rechtskraft belässt es der Senat bei der der Antragstellung entsprechenden Tenorierung. Zur verbindlichen Auslegung ist an dieser Stelle festzuhalten, dass eine Schadensersatzpflicht (dem Grunde nach) festgestellt wird für die kausal der Klägerin dadurch entstandenen Schäden, dass durch das Verhalten der Beklagten ein zeitnaher erfolgreicher Verkauf zu einem über dem Versteigerungserlös liegenden Preis verhindert wurde.

Eine Einbeziehung auch dem Ehemann der Klägerin entstandener Schäden ist demgegenüber abzulehnen, da der Senat insoweit eine Klagebefugnis nicht erkennen kann, er insbesondere nicht die Möglichkeit einer "Drittschadensliquidation" sieht, auch wenn er - was im vorliegenden Prozess auch selbständig als "Eventual-Vorfrage" entschieden werden kann - eine Einbeziehung des Ehemanns in Schutzwirkungen der Vertragsbeziehungen zwischen den Parteien ebenfalls verneint.

II.

Haftung der Beklagten zu 1)

Die Beklagte zu 1) haftet im Umfang der zugesprochenen Zahlungs- und Feststellungsklage für das Fehlverhalten der Beklagten zu 2) und 3) aus Positiver Vertragsverletzung iVm § 278 BGB. Die Beklagte zu 1) war Vertragspartnerin der Klägerin. Erfüllungsgehilfin der Beklagten zu 1) war die B und R GmbH, die ihrerseits durch die Beklagten zu 2) und 3) vertreten wurde. Die Beklagte zu 1) muss sich das Fehlverhalten der Beklagten zu 2) und 3) zurechnen lassen.

Demgegenüber haftet die Beklagte zu 1) nicht aus Delikt, entgegen der Ansicht des Landgerichts auch nicht über § 831 BGB. Das Landgericht hat darauf abgestellt, dass die von den Beklagten zu 2) und 3) beherrschte Makler-GmbH auf Grund des Vertrages mit der Beklagten zu 1.) (Anlage II B 1) in vielfältiger Hinsicht weisungsabhängig war (Zusammenstellung in § 2 der Vereinbarung). Aufgrund dieser Weisungs- und Leistungsabhängigkeit könne kein Zweifel daran bestehen, dass die B. & R GmbH als Verichtungsgehilfin der Beklagten zu 1) tätig gewesen sei. Dem steht entgegen, dass die B & R GmbH als freie Handelsvertreterin handelte, selbständige Handelsvertreter sind in der Regel nicht Verrichtungsgehilfen (Palandt-Thomas, § 831 Rn. 8; BGH NJW 1980, 941). Die Firma B & R GmbH konnte nach dem Maklervertrag mit der Beklagten zu 1) über die Art der Durchführung ihrer Tätigkeit frei bestimmen. Der Makler-Vertrag bestimmt im Wesentlichen, in welchem Umfang die Firma B & R GmbH auf die Interessen der Beklagten zu 1) Rücksicht zu nehmen hatte.

Der Anspruch ist nicht verjährt.

III.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB.

Auf die Berufung der Klägerin, der Beklagten zu 1) und der Beklagten zu 2) und 3) war das Urteil, wie tenoriert, teilweise abzuändern, und die weitergehenden Berufungen zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1,100 Abs. 4 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 123.957,83 DM festgesetzt. Die Revision wird nicht zugelassen, da die gesetzlichen Voraussetzungen nicht vorliegen, § 543 Abs. 1 ZPO n.F.

Ende der Entscheidung