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Wird eine Immobilie einem Kaufinteressenten von einem Nachweismakler zu einem Kaufpreis von 675.000.- DM angeboten und erwirbt der Interessent das Objekt 2 1/2 Jahre später unmittelbar vom Eigentümer für 350.000.- DM, so liegt die für einen Anspruch aus § 652 BGB erforderliche Wesensgleichheit zwischen der angebotenen Gelegenheit und dem letztlich abgeschlossenen Vertrag nicht mehr vor.

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OBERLANDESGERICHT KOBLENZ IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

- abgekürzt gemäß § 543 Abs. 1 ZPO -

Geschäftsnummer: 13 U 250/00 8 O 495/98 LG Koblenz

Verkündet am 25.September 2000

Nürnberg, Justizobersekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

in dem Rechtsstreit

wegen Maklerhonorar.

Der 13.Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht S und die Richterinnen am Oberlandesgericht und auf die mündliche Verhandlung vom 04.September 2000

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts K vom 12.Januar 2000 wird zurückgewiesen.

II. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Kläger.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

IV. Die Beschwer für den Kläger beträgt 12.075 DM.

Entscheidungsgründe:

Der Kläger nimmt den Beklagten aus abgetretenem Recht auf Zahlung eines Maklerhonorars in Höhe von 19.285,50 DM für den Nachweis eines von der Ehefrau des Beklagten erworbenen Einfamilienhauses in in Anspruch. Das Landgericht hat die Klage nach Beweisaufnahme abgewiesen, weil der Kläger nicht nachgewiesen habe, dass das fragliche Objekt dem Beklagten und seiner Ehefrau angeboten worden sei. Mit der Berufung verfolgt der Kläger seinen Anspruch nach teilweiser Klagerücknahme in Höhe von noch 12.075 DM weiter.

Die in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung des Klägers hat in der Sache keinen Erfolg.

Zwar geht der Senat von der Aktiv- und Passivlegitimation der Parteien sowie davon aus, dass zwischen der Zedentin - der Firma (im Folgenden: Firma B) - und dem Beklagten zusammen mit seiner Ehefrau am 20.04.1993 ein Maklervertrag über den Nachweis von Kaufgelegenheiten eines Einfamilienhauses zustande gekommen ist. Ein Maklerhonorar hinsichtlich des von der Ehefrau des Beklagten mit notariellem Vertrag vom 26.11.1996 erworbenen Hausanwesens steht dem Kläger (aus abgetretenem Recht) jedoch gleichwohl nicht zu.

Dabei kann dahin stehen, ob die Firma B das umstrittene Objekt mit Schreiben vom 04.07.1994 angeboten, in einem Telefongespräch am 27.10.1994 neben über 40 weiteren Objekten angesprochen und nochmals am 08.04.1995 anlässlich des Tages der offenen Tür im Maklerbüro angeboten hat. Selbst wenn dies nämlich der Fall gewesen sein sollte, wäre die von der Firma entfaltete Nachweistätigkeit nicht kausal für den Abschluss des Kaufvertrages über das Einfamilienhaus in geworden. Der abgeschlossene Kaufvertrag weicht so wesentlich von dem vom Kläger behaupteten - vom Beklagten im Übrigen bestrittenen - Angebot der Firma B ab, dass es schon an der erforderlichen Identität zwischen dem erworbenen Objekt und der nachgewiesenen Kaufgelegenheit fehlt.

Gemäß § 652 BGB steht dem Nachweismakler ein Provisionsanspruch zu, wenn er seinem Kunden die Gelegenheit zum Abschluss eines Vertrages nachgewiesen hat. Dies ist nicht bereits durch den Hinweis auf ein mögliches Vertragsobjekt erfüllt. Erforderlich ist vielmehr, dass sich der Kaufvertrag zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt, bei Abweichung von der angebotenen Gelegenheit also noch von einer Wesensgleichheit des letztlich abgeschlossenen Vertrages gesprochen werden kann. Danach ist der Nachweis eines Maklers nur dann für das Zustandekommen des Hauptvertrages ursächlich, wenn der geschlossene Vertrag "im Wesentlichen mit der nachgewiesenen Vertragsgelegenheit übereinstimmt" (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 59.Aufl., 652 Rdnr.30; Staudinger/Reuter, BGB 1995, § 652 Rdnr.110 ff; Schwerdtner, Maklerrecht, 4.Aufl., Rdnr.581 ff; Breiholdt in MDR 1990, 973; BGH, NJW 1999, 1255, 1256). Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Zum einen fehlt es vorliegend bereits an einem engen zeitlichen Zusammenhang zwischen der behaupteten Maklertätigkeit und dem Vertragsabschluss, der zumindest den Schluss auf die (Mit-)Ursächlichkeit der Maklerleistung zulassen würde, so dass vorliegend allein der Kläger die volle Darlegungs- und Beweislast für eine gleichwohl gegebene Kausalität hätte. Letztlich kommt es hierauf jedoch nicht an, weil der abgeschlossene Kaufvertrag auch inhaltlich so erheblich von der angeblich nachgewiesenen Gelegenheit abweicht, dass nicht mehr von einer Übereinstimmung gesprochen werden kann. In dem Schreiben vom 04.07.1994, dessen Zugang der Beklagte bestreitet, hat die Firma B das Objekt für einen Kaufpreis von 675.000 DM angeboten, während der Kaufvertrag fast 2 1/2 Jahre später zu einem Kaufpreis von 350.000 DM abgeschlossen worden ist. Dies entspricht einer Preisdifferenz von gut 48 %. Erwirbt ein Kunde das Objekt zu einem Preis, der fast um die Hälfte des vom Makler angebotenen Preises reduziert worden ist, so kann auch unter Berücksichtigung der Tatsache, dass über den Kaufpreis regelmäßig noch verhandelt wird und gewisse Preisnachlässe üblich sind, nicht mehr davon ausgegangen werden, dass der Vertrag im Wesentlichen mit der nachgewiesenen Gelegenheit übereinstimmt. In der Rechtsprechung wird die erforderliche inhaltliche Identität wegen einer "beträchtlichen Reduzierung des Kaufpreises" bereits bei Abweichungen von ca. 22 % und 26 % verneint (OLG Bamberg, NJWRR 1998, 565 f; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1993, 1272 f; vgl. OLG Hamburg, MDR 1998, 150 f).

Anhaltspunkte dafür, dass ein höherer als der beurkundete Kaufpreis vereinbart und gezahlt worden ist, bestehen nicht. Soweit der Kläger in der Berufungsinstanz einen dahin gehenden Verdacht äußert, handelt es sich ersichtlich um eine Behauptung ins Blaue, die allein darauf beruht, dass die Verkäufer des Objekts nach Angaben des Klägers am 19.06.1995 telefonisch gegenüber der Firma B eine Verkaufsbereitschaft auch zu einem reduzierten Preis von 539.000 DM angegeben haben sollen. Unabhängig davon, ob ein Telefongespräch mit diesem Inhalt stattgefunden hat, ist das Objekt dem Beklagten und seiner Ehefrau jedenfalls zu keinem Zeitpunkt für diesen reduzierten Preis angeboten worden, da das letzte Gespräch über das fragliche Objekt nach den eigenen Angaben des Klägers am 08.04.1995 (Tag der offenen Tür), mithin vor der angeblichen Reduzierung erfolgt sein soll. Im Übrigen wäre auch die Reduzierung von 539.000 DM auf 350.000 DM mit rd. 35 % noch als erheblich anzusehen. Hinzu kommt, dass der Beklagte und seine Ehefrau am 08./09.04.1995 die vorgelegte private Suchanzeige in der Zeitung geschaltet hatten und nach dem letzten Kontakt mit der Firma B unstreitig auch - vom Beklagten behauptete erstmalige - Kontakte und Verhandlungen mit den Verkäufern des Objekts stattgefunden haben, wobei diese das Haus zunächst für einen Kaufpreis von über 500.000 DM angeboten und nach längeren, nach Angaben des Beklagten zwischendurch unterbrochenen Verhandlungen zu dem reduzierten Preis verkauft haben, den die Ehefrau des Beklagten bei ihrer in erster Instanz erfolgten Vernehmung als Zeugin nachvollziehbar mit den noch erforderlichen Reparaturen am Haus (Dach, Terrasse, Umwälzanlage Schwimmbad) erläutert hat.

Der von der Ehefrau des Beklagten abgeschlossene Kaufvertrag über das Einfamilienhaus in beruht deshalb nicht auf dem vom Kläger behaupteten Angebot der Firma B, so dass es auf die zwischen den Parteien weiter umstrittene Frage zur Glaubwürdigkeit der Zeugin K nicht ankommt und es auch keiner (erneuten) Beweisaufnahme dazu bedarf, ob das Objekt dem Beklagten und seiner Frau für 675.000 DM angeboten worden ist.

Die Berufung des Klägers ist somit zurückzuweisen.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91, 97, 269 Abs.3, 515 Abs.3 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus den §§ 708 Nr.10,.713 ZPO.

Beschluss:

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 19.285,50 DM, ab dem 31.August 2000 auf 12.075 DM festgesetzt.

Ende der Entscheidung