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Geschäftsnummer: 3 U 543/99

Verkündet am 13.02.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat - Landwirtschaftssenat - des Oberlandesgerichts Koblenz durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Kubiak, die Richter am Oberlandesgericht Becht und Ritter sowie die landwirtschaftlichen Beisitzer Klug und Wolff

auf die mündliche Verhandlung vom 19.12.2000

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 12.03.1999 verkündete Urteil des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Trier wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens. Der Streithelfer der Klägerin trägt die durch die Nebenintervention verursachten Kosten.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 45.000,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Tatbestand:

Die Klägerin verlangt von den Beklagten Schadensersatz wegen unzureichender Erfüllung eines Landpachtvertrages. Mit der Widerklage verlangen die Beklagten Herausgabe des Pachtobjekts.

Gegenstand des zugrundeliegenden Pachtvertrages mit Datum vom 01.10.1992, der von den Parteien am 20.11.1992 unterzeichnet wurde (im Folgenden: Pachtvertrag vom 20.11.1992), ist das Hofgut "D Hof". Am Tag der Unterzeichnung des Pachtvertrages ließen die Beklagten eine Erklärung notariell beurkunden, dem Zeugen H M , zu benennenden Dritten den Verkauf des Pachtobjektes anboten. Ebenfalls am 20.11.1992 machte der Zeuge H M den Beklagten ein notariell beurkundetes Kaufangebot bezüglich desselben Hofes.

Die Verpachtung des Hofes erfolgte zum Betrieb einer Ammenkuhhaltung. Es ist eine Pachtdauer von zehn Jahren ab 01.10.1992 vereinbart. Die Pachtdauer soll jedoch gemäß Ziff. 2 des Vertrages ohne Kündigung vorzeitig enden, wenn die Verpächter das Pachtobjekt ganz oder teilweise veräußern. Die Pächterin erhält das Recht, das Pachtverhältnis durch einseitige Erklärung gegenüber dem Verpächter bis zum Ablauf der vorgesehenen Pachtdauer fortzusetzen. Bei einer Veräußerung vor Ablauf von 10 Jahren und Auflösung des Pachtverhältnisses sollen die Verpächter verpflichtet sein, der Pächterin deren Investitionen zu ersetzen. Bezüglich der Einzelheiten wird auf Anlage 1 zur Klageschrift Bezug genommen.

Das Verkaufsangebot der Beklagten vom 20.11.1992 war befristet bis zum 03.12.1993. Der Verkauf sollte zu einem Preis von 590.000,00 DM erfolgen. Ziff.4 des abzuschließenden Kaufvertrages enthält u. a. die Bestimmung, dass der Käufer in die nach dem Pachtvertrag bestehende Verpflichtung zum Ersatz der von der Pächterin getätigten Investitionen eintrete und verpflichtet sei, die Verkäufer entsprechend freizustellen. Der Pachtvertrag vom 20.11.1992 ist der notariellen Urkunde als Anlage beigefügt. Das Kaufangebot des Zeugen H M vom selben Tage war befristet bis zum 10.12.1993 und sollte frühestens zum 03.10.1993 angenommen werden können. Es deckt sich im übrigen mit dem Angebot der Beklagten. Hinsichtlich aller weiteren Einzelheiten der Angebote wird auf die zu den Akten gereichten Urkunden Bezug genommen: Bl. 135 ff. und 125 ff. GA).

Eine Annahmeerklärung erfolgte von keiner Seite. Die Beklagten kündigten den Pachtvertrag mit Schreiben vom 29.12.1993 fristlos.

Die Klägerin hat vorgetragen, der Pachtvertrag sei von den Parteien bereits vor dem 20.11.1992 geschlossen und an diesem Tag lediglich abgeändert worden. Er habe unabhängig von einem eventuellen Kauf Bestand haben sollen. Die Klägerin behauptet, ihr sei dadurch, dass ihr nur ein Teil der verpachteten Grundstücksflächen rechtzeitig überlassen worden sei, ein Vermögensschaden in Höhe der Klageforderung entstanden.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 443.628,83 DM zuzüglich 4 % Zinsen seit dem 13.01.1994 zu zahlen.

Die Beklagten haben Klageabweisung beantragt und vorgetragen, der Pachtvertrag mit der Klägerin sei unwirksam. Er sei nur als Zwischenlösung bis zum Zustandekommen eines Kaufvertrages abgeschlossen worden. Man habe durch den langfristigen Pachtvertrag verhindern wollen, dass ein vorkaufsberechtigter Dritter in den Vertrag einsteige. Bei dem Pachtvertrag handele es sich um ein Scheingeschäft. Außerdem sei die Geschäftsgrundlage hierfür fortgefallen. Die Kündigung sei begründet, weil die Klägerin den Hof nicht ordnungsgemäß bewirtschaftet und seit 1994 - unstreitig - den Pachtzins nicht gezahlt habe.

Die Beklagten haben im Wege der Widerklage beantragt,

die Klägerin zur Herausgabe bestimmter im Antrag Bl. 92 ff. und 101 GA aufgelisteter Parzellen zu verurteilen.

Die Klägerin hat beantragt,

die Widerklage abzuweisen.

Die Klägerin hat Notar S den Streit verkündet.

Das Landwirtschaftsgericht hat eine Beweisaufnahme durchgeführt und die Parteien persönlich angehört. Insofern wird auf die Protokolle der Zeugenvernehmungen (Bl. 182 ff., 233 ff., 321 ff.), der In-Augenschein-Nahme (Bl. 241 GA) und der Parteianhörungen (Bl. 171 f., 399 f., 409 GA) Bezug genommen. Durch Urteil des Landwirtschaftsgerichts vom 06.01.1997 ist die Klage abgewiesen und der Widerklage zum weitaus überwiegenden Teil stattgegeben worden.

Gegen dieses Urteil haben die Klägerin und der auf deren Seite dem Verfahren beigetretene Streitverkündungsempfänger Notar S Berufung eingelegt.

Der Senat hat durch Urteil vom 26.05.1998 das Urteil des Landwirtschaftsgerichts wegen Verfahrensfehlers aufgehoben und die Sache zur erneuten Verhandlung an dieses zurückverwiesen.

Die Klägerin hat daraufhin vor dem Landwirtschaftsgericht ihren Antrag aus der ersten Instanz erneut gestellt und dazu weiter vorgetragen, der Pachtvertrag vom 20.11.1992 sei nicht wegen mangelnder notarieller Beurkundung unwirksam. Denn an ihm seien nicht dieselben Personen beteiligt wie an den Angeboten zu dem Kaufvertrag und es sei nicht der Wille aller Vertragsbeteiligten gewesen, dass der Pachtvertrag mit dem beabsichtigten Kaufvertrag stehen und fallen solle. Sie habe das Pachtobjekt nie kaufen wollen.

Der Streithelfer hat beantragt,

dem Klageantrag dem Grund nach stattzugeben, soweit er darauf gestützt werde, dass der zwischen der Klägerin und den Beklagten abgeschlossene und auf seiner letzten Seite mit Datum vom 01.10.1992 versehene Pachtvertrag, der am 20.11.1992 jeweils als Anlage 1 zu den Urkunden des Streitverkündeten vom 20.11.1992 - UR-Nr. 61/1992 und UR-Nr. 62/1992 - genommen worden sei, von Anfang an wirksam gewesen sei.

Der Streithelfer hat dazu vorgetragen, an dem am 20.11.1992 bereits vorliegenden privatschriftlichen Pachtvertrag sei an diesem Tage - auf sein, des Streithelfers, Anraten hin - lediglich unter Ziff. 2 eine Änderung vorgenommen worden, um für den Fall der Nichtannahme beider Angebote zu einem Kaufvertrag Vorsorge zu treffen. Als Käuferin habe die Klägerin benannt werden sollen.

Die Beklagten haben Klageabweisungsantrag und Widerklageantrag wie bisher gestellt.

Sie haben zusätzlich vorgetragen, der Pachtvertrag sei mangels notarieller Beurkundung unwirksam. Er habe nach dem Willen aller Beteiligten mit dem beabsichtigten Grundstückskauf eine Einheit gebildet. Hilfsweise haben sie sich den Tatsachenvortrag des Streithelfers zu eigen gemacht.

Die Klägerin hat beantragt,

den Widerklageantrag abzuweisen.

Der Streithelfer hat beantragt,

den Widerklageantrag abzuweisen, soweit er darauf gestützt werde, dass der zwischen der Klägerin und den Beklagten abgeschlossene und auf seiner letzten Seite mit Datum vom 01.10.1992 versehene Pachtvertrag, der am 20.11.1992 jeweils als Anlage 1 zu den Urkunden des Streitverkündeten vom 20.11.1992 - UR-Nr. 61/1992 und UR-Nr. 62/1992 - genommen worden sei, von Anfang an nichtig und damit unwirksam gewesen sei.

Das Landwirtschaftsgericht hat die Zeugen S und M ein weiteres Mal vernommen (Bl. 588 ff. GA) und die Beklagten persönlich angehört (Bl. 591 ff. GA) Es hat daraufhin durch Urteil vom 12.03.1999 die Klage erneut abgewiesen und der Widerklage unter Abweisung im übrigen in demselben Umfang stattgegeben wie zuvor. In den Entscheidungsgründen hat es u. a. ausgeführt, der Pachtvertrag vom 20.11.1992 sei unwirksam, weil er nach dem Willen der Beteiligten mit dem Grundstücksgeschäft eine Einheit gebildet und deshalb der notariellen Beurkundung bedurft habe. Soweit die Aussagen der Zeugen S und M dem entgegenstünden, seien sie nicht glaubhaft.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt. Zur Begründung trägt sie vor, von einem einheitlichen Rechtsgeschäft, bestehend aus Pacht und Kauf, könne nicht ausgegangen werden. Insofern sei ein übereinstimmender Wille aller Beteiligten nicht vorhanden gewesen. Der Pachtvertrag sei nicht im Vertrauen auf das Zustandekommen des Kaufvertrages geschlossen worden, da die Pacht gerade für den Fall vereinbart worden sei, dass keines der Angebote zum Kaufvertrag angenommen würde. Aufgrund der Tatsache, dass es sich um getrennte Urkunden handele bestehe die Vermutung gegen eine Einheit.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Trier vom 12.03.1999 nach dem Klageantrag erster Instanz gegen die Beklagten zu erkennen und die Widerklage anzuweisen.

Der Streithelfer ist der Klägerin beigetreten und stellt

Anträge wie in erster Instanz.

Der Streithelfer wiederholt seinen bisherigen Vortrag. Er vertritt die Auffassung, eine rechtliche Einheit könne der Pachtvertrag mit dem Kaufgeschäft u. a. deshalb nicht bilden, weil er bereits vor der Beurkundung der beiden Angebote abgeschlossen worden sei und ohne eine Grundstücksveräußerung habe Bestand haben sollen. Es genüge zur Beurkundungsbedürftigkeit des Pachtvertrages nicht, dass möglicherweise die Kaufangebote auf dem Pachtvertrag aufbauten. Da überdies die Angebote nie angenommen worden seien, fehle es an einem Vertrag, mit welchem der Pachtvertrag eine Einheit bilden könne. Die Klägerin rügt, dass sie nicht persönlich angehört worden sei.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie wiederholen ebenfalls ihren bisherigen Vortrag und tragen insbesondere vor, sie hätten sich erkennbar nur deshalb zur Verpachtung bereit erklärt, weil sie den D Hof hätten unbedingt verkaufen wollen. Es sei angesichts der Vertragsgestaltung offenbar gewesen, dass Pachtvertrag und Verkauf eine Einheit dargestellt hätten. Diese ergebe sich auch aus der körperlichen Verbindung von Pachtvertrag und Verkaufsangebot. Weiter vertreten die Beklagten die Ansicht, der Pachtvertrag sei wegen Sittenwidrigkeit nichtig. Außerdem berufen die Beklagten sich auf die von ihnen abgegebenen Kündigungserklärungen und haben im Berufungsverfahren erneut eine außerordentliche Kündigung des Pachtvertrages ausgesprochen. Die Beklagten machen Bedenken gegen die Glaubwürdigkeit der Zeugen S und M geltend.

Hilfsweise haben die Beklagten mit gegen die Klägerin gerichteten Ansprüchen auf Nutzuhgsentschädigung Aufrechnung gegen die Klageforderung erklärt.

Die Beklagten haben dem Streithelfer Notar S den Streit verkündet.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die von ihnen bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung eingereichten Schriftsätze und Urkunden Bezug genommen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Zeugen S und M. Außerdem hat eine persönliche Anhörung der Beklagten zu 2) und 3) stattgefunden. Auf das Protokoll der Sitzung vom 19.12.2000 wird Bezug genommen (Bl. 735 ff. GA).

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig, hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Das Landgericht hat zu Recht die Klage abgewiesen und der Widerklage weitgehend stattgegeben.

I.

Die Klägerin hat gegen die Beklagten keinen Anspruch auf Schadensersatz wegen vertragswidrigen Verhaltens. Denn zwischen den Parteien ist ein wirksamer Pachtvertrag nicht zustande gekommen.

Der am 20.11.1992 abgeschlossene Pachtvertrag mit Datum vom 01.10.1992 ist nichtig, weil er gemäß § 313 BGB der notariellen Beurkundung bedurfte (§ 125 BGB), jedoch nur in einfacher Schriftform niedergelegt wurde.

Der Pachtvertrag ist notariell beurkundungsbedürftig, weil er mit den am 20.11.1992 abgegebenen Angeboten zu einem Grundstücksgeschäft eine rechtliche Einheit bildet.

1. Bei der Veräußerung eines Grundstücks erstreckt sich das Beurkundungserfordernis des § 313 Satz 1 BGB auf alle Vereinbarungen, aus denen sich nach dem Willen der Parteien das schuldrechtliche Veräußerungsgeschäft zusammensetzt (stdg. Rspr. des BGH; vgl. z. B. BGH NJW-RR 1989, S. 198, 199). Eine

für sich allein nicht formbedürftige Vereinbarung ist demnach notariell zu beurkunden, wenn sie mit einem Grundstücksvertrag rechtlich zusammenhängt. Dies ist dann der Fall, wenn die Vereinbarungen nach den Vorstellungen der Vertragschließenden wechselseitig derart voneinander abhängig sind, dass sie miteinander "stehen und fallen" sollen (BGH NJW 1980, S. 829, 830) oder wenn zumindest der Grundstücksvertrag von dem weiteren Geschäft in dieser Weise abhängig ist (BGH NJW 2000, S. 951); dazu genügt es, wenn nur einer der Vertragspartner den Willen hatte, die Vereinbarungen unlösbar miteinander zu verknüpfen, dem anderen dieser Wille erkennbar war und er dies billigte oder wenigstens hinnahm (vgl. BGH NJW 1988, S. 2880).

Dabei kommt es nicht darauf an, ob der Verknüpfungswille Ausdruck im Vertrag gefunden hat (BGH NJW-RR 1989, S. 198, 199). Denn eine unvollständige Beurkundung mit der Folge des § 125 BGB setzt gerade voraus, dass Teile des Gewollten nicht beurkundet sind. Maßgeblich ist vielmehr allein das Vorhandensein eines solchen Willens der Beteiligten (vgl. Staudinger/Wufka, BGB, 13. Aufl., § 313 Rdnr. 162). Wenn nach der Rechtsprechung des BGH zur Wahrung des Formgebotes von § 313 Satz l BGB die rechtliche Einheit mehrerer Vereinbarungen - ggf. andeutungsweise - urkundlichen Ausdruck finden muss (vgl. z. B. BGH NJW 2000, S. 951), so bedeutet dies lediglich, dass es an der erforderlichen Beurkundung fehlt, wenn die gewollte Abhängigkeit zwischen den Vereinbarungen sich im Beurkundeten nicht wiederfindet, nicht dagegen, dass in diesem Fall der rechtliche Zusammenhang zu verneinen wäre.

Die aufgeführten Grundsätze gelten auch, wenn in Anwendung des § 128 BGB zunächst nur das Angebot, sich zur Übereignung eines Grundstücks zu verpflichten, notariell beurkundet wird (BGH aaO.). Das Formerfordernis gilt also bereits für Vereinbarungen, die mit einem beurkundungsbedürftigen Angebot in einem rechtlichen Zusammenhang stehen (BGH NJW 1983, S. 565). Kommt es nicht "zur Annahme dieses Angebotes, so entfällt dadurch nicht etwa das Formerfordernis für die weitere Vereinbarung, sondern diese bleibt beurkundungsbedürftig. Dem kann nicht entgegengehalten werden, in einem solchen Fall existiere kein formbedürftiger Vertrag, mit welchem die andere Vereinbarung eine Einheit bilden könne. Denn maßgeblich für die diesbezügliche Beurteilung ist der Wille der Vertragsparteien in dem Zeitpunkt, in welchem die weitere Vereinbarung getroffen wurde. Wenn in diesem Zeitpunkt ein Verknüpfungswille bestand, so ist er Inhalt der Vereinbarung geworden. Die Formbedürftigkeit entfällt also nicht nachträglich, sondern mangels Beurkundung bleibt es bei der Nichtigkeit gemäß § 125 BGB.

Nicht erforderlich ist, dass an jedem der Rechtsgeschäfte jeweils dieselben Parteien beteiligt sind (vgl. BGH NJW 1980, S. 829, 830). Ist dies nicht der Fall, so besteht Formbedürftigkeit für alle Vereinbarungen, wenn der Verknüpfungswille bei sämtlichen Beteiligten sowohl des Grundstücksveräußerungsvertrages als auch der an sich formfreien Vereinbarung, vorhanden war (BGH DNotZ 1966, S. 736, 737).

Ein solcher Fall liegt hier vor.

2. Nach dem Willen der Prozessparteien und des Zeugen H M sollte zwischen dem Pachtvertrag vom 20.11.1992 und dem Grundstücksgeschäft eine gegenseitige Abhängigkeit bestehen, d. h., keines der Rechtsgeschäfte sollte ohne das andere zustande kommen. Sie sollten also miteinander stehen und fallen. Dies hat zutreffend das Landwirtschaftsgericht bejaht. Zu demselben Ergebnis kommt auch der Senat aufgrund des Inhalts von Pachtvertrag und Angebotserklärungen sowie aufgrund der Beweisaufnahme und der Anhörung der Beklagten zu 2) und 3).

Das Abhängigkeitsverhältnis ist zwar nicht ausdrücklich vereinbart, es ergibt sich aber aus dem Inhalt der Rechtsgeschäfte und den Umständen, unter denen sie zustande kamen. In dem Pachtvertrag und den Angebotserklärungen kommt es andeutungsweise zum Ausdruck. Für einen engen Zusammenhang spricht bereits, dass der Pachtvertrag und die beiden Vertragsangebote am selben Tag ausgehandelt und schriftlich niedergelegt bzw. notariell beurkundet wurden, dass der Pachtvertrag den notariellen Urkunden als Anlage beigefügt ist und dass sowohl der abzuschließende Grundstückskaufvertrag als auch der Pachtvertrag auf das jeweils andere Rechtsgeschäft verweisen.

Unter Ziff. 4 des Kaufvertrages wird ausdrücklich auf das bestehende Pachtverhältnis, also auf den Pachtvertrag vom 20.11.1992, Bezug genommen. Dagegen bezieht der Pachtvertrag sich zwar nicht ausdrücklich auf die notariellen Urkunden; wenn er aber in Ziff. 2 die Folgen einer Veräußerung des Pachtobjektes regelt, so ist damit offensichtlich in erster Linie diejenige gemeint, zu welcher am selben Tage die wechselseitigen Angebote beurkundet wurden. Ziff. 2 des Pachtvertrages bestimmt für den Fall der Veräußerung durch den Verpächter, dass der Vertrag automatisch endet (Abs. 2 Satz 1) und dass der Verpächter zum Ersatz sämtlicher Investitionen des Pächters verpflichtet ist (Abs. 3), es sei denn, der Pächter erklärt die Fortsetzung des Pachtverhältnisses (Abs. 4). Wenngleich nach dem Wortlaut dieser Regelung allein die Beklagten Verpflichtete sind, so wird diese Verpflichtung doch durch Ziff. 4 Abs. 4 des in den Angeboten vom 20.11.1992 formulierten Kaufvertrages auf den Käufer übergeleitet.

3. Der Pachtvertrag ist rechtlich abhängig von dem Kauf. Diesen vorzubereiten und die Zeit bis zum Kauf zu überbrücken, war ein wesentlicher Zweck der Verpachtung. Unstreitig wurden die wechselseitigen, befristeten Angebote zu einem Kaufvertrag am 20.11.1992 mit dem Ziel erklärt, dass der Verkauf des D Hofes durch die Beklagten etwa ein Jahr später verbindlich werden sollte. Infolge der aufeinander abgestimmten Annahmefristen in den beiden notariell beurkundeten Erklärungen kamen diese in ihrem Zusammenwirken einem aufschiebend befristeten Kaufvertrag nahe, von dem keine Seite sich ohne Zustimmung der anderen lösen konnte. Die Zeugen S und M haben in Übereinstimmung mit den Beklagten glaubhaft ausgesagt, dass für die Beteiligten damals kein Zweifel an dem Wirksamwerden des Kaufes bestand. Dementsprechend wurde der am selben Tage unterschriebene Pachtvertrag in der Erwartung geschlossen, dass die Veräußerung im nächsten Jahr stattfinden werde und dass das Pachtverhältnis nur in der Zwischenzeit bestehen werde.

Da die Beklagten, wie sie bei ihrer Anhörung durch das Landwirtschaftsgericht und ebenso durch den Senat glaubhaft erklärt haben, kein Interesse an einer Verpachtung hatten, schlossen sie den Pachtvertrag ausschließlich deshalb ab, weil der Verkauf nicht sofort durchgeführt werden konnte. Dies war der Klägerin bekannt. Sie beteiligte sich nach der Schilderung des Zeugen S zwar nicht aktiv an den Vertragsverhandlungen, war bei diesen aber zugegen und wusste daher, dass die Beklagten den Hof nicht verpachtet hätten, wenn nicht zugleich die Veräußerung eingeleitet worden wäre.

Entgegen der Auffassung der Klägerin und des Streithelfers steht einer Abhängigkeit des Pachtvertrages von dem Kauf nicht entgegen, dass die vereinbarte Pachtdauer von zehn Jahren zum weitaus überwiegenden Teil nur bei einem Scheitern des Verkaufes zum tragen kommen konnte; denn maßgeblich für den rechtlichen Zusammenhang zweier Verträge muss nicht eine Abhängigkeit hinsichtlich der Durchführung sein, sondern es genügt die Verknüpfung bezüglich des Abschlusses (vgl. Staudinger/Wufka, BGB, 13. Aufl., § 313 Rdnr. 161).

4. Das Grundstücksgeschäft wiederum war seinerseits abhängig von dem Pachtvertrag. Der Zeuge M hätte sich den Beklagten gegenüber nicht durch Abgabe eines Kaufangebotes gebunden,

wenn nicht für die Zeit bis zum Erwerb des Objektes ein Pachtverhältnis mit seiner Ehefrau begründet worden wäre. Die Klägerin und die Beklagten erkannten dies und nahmen es billigend hin.

Der Senat sieht es als erwiesen an, dass der Zeuge M in der Absicht handelte, eine Annahme des Verkaufsangebots der Beklagten durch seine Ehefrau oder wenigstens eine Person seines Vertrauens herbeizuführen, unter deren Mitwirkung die Fortsetzung der beabsichtigten Ammenkuhhaltung möglich sein würde.

a) Der Zeuge S hat hierzu bei seiner Vernehmung vor dem Senat (Bl. 736 ff. GA) ausgesagt, sein Ansprechpartner im Zusammenhang mit der Beurkundung der Angebotserklärungen sei der Zeuge M gewesen. Dieser habe in einem Gespräch vor dem Beurkundungstermin geäußert, dass seine Ehefrau in dem landwirtschaftlichen Betrieb "D Hof" eine Ammenkuhhaltung aufbauen wolle und dass beabsichtigt sei, das Objekt zu kaufen, dass man dies zunächst aber nur "festzurren" wolle, ohne bereits einen konkreten Vertrag zu schließen. Dabei habe der Zeuge M keine bestimmte Person als Käufer genannt, sondern von "wir" gesprochen. In Übereinstimmung damit hat der Zeuge S bei seiner zweiten Vernehmung durch das Landwirtschaftsgericht am 05.02.1999 bekundet, die Person des Kaufinteressenten sei nicht genannt worden, aber, da der Zeuge M immer gesagt habe: "wir kaufen", sei er, der Notar, davon ausgegangen, dass die Klägerin die Interessentin sei (Bl. 590 GA).

Der Zeuge M andererseits hat vor dem Senat ausgesagt (Bl. 739 ff. GA), die Klägerin sei von vornherein nur bereit gewesen, das landwirtschaftliche Anwesen zu pachten, nicht dagegen zu kaufen. Er habe dem Notar S von Anfang an erklärt, seine Frau brauche einen Pachtvertrag und er, der Zeuge M , einen Kaufvertrag, wobei er, der Zeuge M , jedoch den Kaufpreis nicht sogleich zahlen könne. Bei der Besprechung mit der Klägerin und den Beklagten im Büro des Notars, aber in Abwesenheit des Zeugen S , seien sowohl der Pachtvertrag als auch der Kaufvertrag besprochen worden. Bei der anschließenden Beurkundung der Kaufvertragsangebote habe die Klägerin dem Notar gegenüber ihre Vorstellungen über den Pachtvertrag dargelegt und erklärt, dass dieser mit den Kaufangeboten nichts zu tun habe.

Bei seiner ersten Vernehmung durch das Landwirtschaftsgericht am 01.02.1995 (Bl. 184 ff. GA) hat der Zeuge M bekundet, er habe sich seinerzeit entschlossen, den D Hof zu erwerben, habe aber mit den erforderlichen finanziellen Mitteln erst innerhalb eines Jahres rechnen können. Seine Ehefrau habe den Hof gepachtet, um für die gemeinsamen Söhne etwas aufzubauen. Zu einem Kauf sei sie nicht bereit gewesen. Dies hat er bei seiner dritten Vernehmung vor dem Landwirtschaftsgericht am 05.02.1999 (Bl. 591 GA) bestätigt. In einem beim Amtsgericht am 24.02.1999 eingegangen Schreiben des Zeugen hat dieser erklärt, er müsse zu seiner Aussage u. a. klarstellen, dass für seine Ehefrau und ihn zu keiner Zeit der geringste Zweifel daran bestanden habe, dass Pachtvertrag und Kaufvertrag völlig unabhängig voneinander abgeschlossen würden.

Der Beklagte zu 2) hat bei seiner Anhörung vor dem Senat betont, dass seine Ehefrau, die Beklagte zu 1), und er den Hof auf keinen Fall hätten verpachten wollen. Er hat weiter geschildert, dass der Zeuge M den Beklagten von einem Makler als Kaufinteressent präsentiert worden sei und dass ihnen erstmals anlässlich des Notartermins ein Pachtvertrag mit der ihnen bis dahin unbekannten Klägerin vorgeschlagen worden sei, welcher der Absicherung des Kaufvertrages habe dienen sollen. Dabei sei gesagt worden, eine solche Verpachtung werde andere Kaufwillige von einem Kauf abhalten.

Die Klägerin ist am 06.09.1996 vom Landwirtschaftsgericht persönlich angehört worden, wobei u. a. zu Protokoll genommen worden ist:

"Die Klägerin und ihr Ehemann erklären: Wir wollten direkt das Anwesen kaufen. Dies war jedoch unwirtschaftlich, weil wir dann keine Zuschüsse bekommen hätten. Deshalb sollte der Kauf um ein Jahr aufgeschoben werden."

Die Klägerin hat anschließend bestritten, eine solche Erklärung abgegeben zu haben, und hat vor dem Landwirtschaftsgericht am 08.11.1996 zu Protokoll gegeben, sie habe das Anwesen nie kaufen wollen. Der Zeuge M hat bei einer formlosen Befragung durch das Landwirtschaftsgericht am 08.11.1996 erklärt, er spreche - wohl bedingt durch seine frühere Firmentätigkeit - für seine Person immer von "wir".

b) Der Aussage des Zeugen M vermag der Senat nicht in vollem Umfang zu folgen. Dieser Zeuge hat offenbar ein erhebliches persönliches Interesse an einem Obsiegen der Klägerin, seiner Ehefrau. Seine Äußerungen vor Gericht lassen das Bestreben erkennen, den Sachverhalt in einer für die Klägerin günstigen Form darzustellen, und sind mit dem Inhalt der Verträge nicht zu vereinbaren. Zum Teil widersprechen sich seine Aussagen.

Widersprüchlich sind die Angaben des Zeugen M hinsichtlich der Person des potentiellen Käufers. So hat er bei seinen Vernehmungen am 01.02.1995 (Bl. 184 GA) und am 05.02.1999 (Bl. 591 GA) vor dem Landwirtschaftsgericht bekundet, er selbst habe, als er den Notar S aufgesucht habe, den D Hof erwerben wollen. Bei seiner formlosen Befragung am 08.11.1996 dagegen hat der Zeuge Wert auf die Feststellung gelegt, er habe im Termin am 06.09.1996 nicht gesagt, dass er das Anwesen habe kaufen wollen, sondern nur, dass er es habe kaufen können (Bl. 409 GA). In seinem Schreiben an das Landwirtschaftsgericht (Bl. 608 ff.) hat er dann mitgeteilt, er habe sich mit den Beklagten bereits vor dem Beurkundungstermin darauf geeinigt, dass er den Verkauf an einen Dritten vermitteln werde. In seiner Aussage vor dem Senat schließlich hat der Zeuge offen gelassen, ob er selbst nach Ablauf der Jahresfrist kaufen wollte, ist aber von seiner schriftlichen Erklärung nicht abgerückt. Nur mit der ursprünglichen Darstellung des Zeugen, er selbst habe das Anwesen kaufen wollen, sind allerdings - wenn nicht ein Kauf durch die Ehefrau des Klägers beabsichtigt war - seine wiederholten Bekundungen vereinbar, der Kaufvertrag sei deshalb um ein Jahr verschoben worden, weil ihm, dem Zeugen, im Jahre 1992 die notwendigen finanziellen Mittel gefehlt hätten.

Andererseits war ein Verkauf des Anwesens an den Zeugen M nach dem Inhalt der Vertragsangebote vom 20.11.1992 nur hilfsweise vorgesehen. Wenn er einen Erwerb in eigenem Namen tatsächlich beabsichtigt hätte, so wäre er darauf angewiesen gewesen, dass die Beklagten das von ihm abgegebene Angebot annahmen, ohne dass er beim Unterbleiben einer solchen Annahmeerklärung seinerseits den Kaufvertrag noch hätte in Kraft setzen können. Eine Annahme des Angebots der Beklagten durch den Zeugen selbst war in der Angebotserklärung der Beklagten ausdrücklich ausgeschlossen. Der Grund für diese Klausel lag nach dem unbestrittenen Vortrag des Streithelfers Notar S darin, dass bei einem Erwerb durch den Angebotsempfänger dieser damit rechnen musste, dass die Grunderwerbssteuer doppelt anfiel. Das von dem Zeugen M ausgesprochene Angebot sollte unstreitig nur dann zum Zuge kommen, wenn dieser es unterließ, einen Dritten zu benennen, der das Angebot der Beklagten angenommen hätte. Dem entspricht es, dass die Annahmefrist für das Angebot des Zeugen M zwei Wochen nach derjenigen für das Angebot der Beklagten endete (Bl. 126, 136 GA). Es erscheint daher nicht glaubhaft, dass er persönlich als Käufer auftreten wollte.

Gegen die Darstellung des Zeugen M , dass er bei dem Grundstücksgeschäft unabhängig von seiner Ehefrau gehandelt und nicht mit ihr zusammengewirkt habe, spricht auch die Art und Weise, in welcher er teilweise in seinen Bekundungen vor dem Landwirtschaftsgericht die Vorgänge und Pläne bezüglich des Hofes geschildert hat. So hat er vor dem Landwirtschaftsgericht ausgesagt, bei einem Gespräch mit dem Landwirt P nach Abschluss des Pachtvertrages habe er sich als neuer Hofnutzer vorgestellt (Bl. 239 GA). Dies widerspricht seiner Behauptung, dass er mit dem Pachtverhältnis seiner Ehefrau nichts zu tun gehabt habe. Bei seinen Aussagen zur Verwendung des Pachtobjektes hat der Zeuge M überdies zum Teil in der wir-Form gesprochen. Dies deutet darauf hin, dass er den Hof gemeinsam mit seiner Frau verwerten wollte. Die von ihm gegebene Erklärung, er sei es von seiner geschäftlichen Tätigkeit her gewohnt, sich selbst mit "wir" zu bezeichnen (Bl. 409 f. GA), vermag nicht zu überzeugen.

Ein weiters Indiz dafür, dass der Zeuge M keine Veräußerung des Hofes an einen außenstehenden Dritten anstrebte, ist der mit der Unterschrift des Zeugen versehene privatschriftliche Vertrag vom 03.10.1992 (Bl. 386 GA), in welchem die Klägerin zusammen mit dem ursprünglichen Pächter B als Käuferin des Anwesens genannt wird. Unabhängig davon, ob dieser Vertrag, wie von der Klägerin vorgetragen, in einer "weinseligen" Stimmung zustande kam, lässt er doch zumindest erkennen, dass der Zeuge M ernsthaft erwog, das Grundstücksgeschäft unter Mitwirkung seiner Ehefrau zu tätigen.

c) Wenn die Darstellung des Zeugen M insgesamt zuträfe, wären der Abschluss des Pachtvertrages und die Abgabe der Kaufvertragsangebote nicht verständlich. Hätte der Zeuge sich um den Verkauf des D Hofes ohne Rücksicht auf die Verpachtung allein mit dem Ziel bemüht, "damit Geschäfte zu machen" - so der Zeuge in seiner Aussage vom 05.02.1999 (Bl. 591 GA) -, und sollte damit eine Veräußerung an einen Dritten gemeint sein, so wäre dies durch den Inhalt der unter seiner Mitwirkung oder zumindest mit seinem Wissen am 20.11.1992 ausgehandelten Rechtsgeschäfte außergewöhnlich erschwert worden. Es war von vornherein nicht wahrscheinlich, dass er einen Interessenten gefunden hätte, der bereit gewesen wäre, das Verkaufsangebot der Beklagten anzunehmen, obwohl der Hof auf zehn Jahre verpachtet war und für den Käufer die Gefahr bestand, dass die Pächterin gegen ihn nach Ziff. 4 des Kaufvertrages (i. V. m. Ziff. 2 Abs. 3 des Pachtvertrages) einen Anspruch auf Ersatz von Investitionen geltend machte, die nach Ziff. 2 Abs. 2 Satz 2 des Pachtvertrages bis zu 500.000 DM betragen konnten.

Deshalb wäre nur ein Verkauf an die Klägerin oder einen für sie tätigen Treuhänder wirtschaftlich sinnvoll gewesen. In diesem Fall wäre der gegen den Käufer gerichtete Zahlungsanspruch der Pächterin wegen Personengleichheit von Gläubiger und Schuldner nicht zur Entstehung gelangt. Trotz des von dem Zeugen M für erforderlich gehaltene Aufschubes des Kaufes um ein Jahr hätte die Klägerin den landwirtschaftlichen Betrieb schon ab 1992 nutzen und ausbauen können. Außerdem wäre nach der Vorstellung des Zeugen M , wie dieser am 14.06.1995 vor dem Landwirtschaftsgericht bekundet hat (Bl. 240 GA), dem Betrieb bereits für das Jahr 1992 die sog. Ammenkuhprämie zugute gekommen.

Vor allem aber ging der Zeuge M davon aus, dass für den landwirtschaftlichen Betrieb öffentliche Mittel zum Teil nur dann gewährt würden, wenn dieser zunächst gepachtet werde. Das ergibt sich aus dem Parteivortrag und den persönlichen Anhörungen. Als Grund dafür, dass der Kauf erst ein Jahr nach dem 20.11.1992 zustande kommen sollte, hat der Zeuge M in seiner Aussage vor dem Senat zwar nur angegeben, er sei 1992 im Hinblick auf andere Belastungen nicht in der Lage gewesen, den Kaufpreis zu zahlen (Bl. 740 GA). In seiner Aussage vor dem Landwirtschaftsgericht am 01.02.1995 hat er als zusätzlichen Grund genannt, er habe den sofortigen Anfall der Grunderwerbssteuer vermeiden wollen (Bl. 184 GA). Außerdem wird jedoch von dem Streithelfer unbestritten vorgetragen, dass der Zeuge M mit der Bewilligung öffentlicher Zuschüsse für den landwirtschaftlichen Betrieb rechnete, die bei einem sofortigen Kauf angeblich nicht geflossen wären. Diesen Grund für eine anfängliche Pacht hat der Zeuge M in einem an das Maklerbüro A gerichteten Schreiben vom 28.08.1992 ausdrücklich aufgeführt (Bl. 167 GA). Die Klägerin hat bei ihrer Anhörung am 06.09.1996 vor dem Landwirtschaftsgericht denselben Grund genannt (Bl. 399 GA); insoweit hat sie die Richtigkeit des Protokolls nicht in Abrede gestellt. Damit stimmt überein, dass der Beklagte zu 2) bei seiner persönlichen Anhörung vor dem Senat erklärt hat, ihm sei anläßlich des Notartermins gesagt worden, dass man einen Pachtvertrag brauche, um ein Existenzgründungsdarlehen zu erhalten, welches bei einem sofortigen Kauf nicht gewährt würde.

Der Senat konnte sich daher von der Wahrheit der Aussage des Zeugen M , für den Grundstückskauf habe der Pachtvertrag keine Rolle gespielt und die Klägerin habe dies den Beklagten gegenüber ausdrücklich erklärt, nicht überzeugen.

d) Dagegen hält der Senat die Aussage des Zeugen S für glaubhaft. Es besteht kein Anlass, an der persönlichen Glaubwürdigkeit des Zeugen zu zweifeln. Zwar dürfte er als möglicher Regressschuldner und Streithelfer der Klägerin an einem für die Klägerin günstigen Ausgang des Rechtsstreits persönlich interessiert sein. Sein Auftreten vor Gericht und seine Aussagen lassen jedoch Gewissenhaftigkeit sowie das Bestreben erkennen, den Sachverhalt korrekt darzustellen. Der Zeuge hat sich bei seiner Vernehmung jeder rechtlichen Würdigung oder Polemik enthalten. Die mehrfach abgegebenen Sachverhaltsschilderungen des Zeugen widersprechen sich im Wesentlichen nicht, und bezüglich mehrerer Punkte hat er von vornherein offenbart, hieran keine sichere Erinnerung zu haben. Seine Aussage ist inhaltlich glaubhaft. Sie ist plausibel und in sich widerspruchsfrei.

Soweit hinsichtlich der seinerzeit getätigten Äußerungen Unterschiede bestehen zwischen der Aussage des Zeugen S und den vom Beklagten zu 2) bei dessen persönlicher Anhörung abgegebenen Erklärungen, ist dies dadurch zu erklären, dass ein Großteil der Gespräche anlässlich der Beurkundung unstreitig nicht in Gegenwart des Notars stattfanden. Der Beklagte zu 2) hat zwar bei seiner Anhörung durch das Landwirtschaftsgericht am 07.12.1994 erklärt, den Hinweis, dass die Gestaltung des Pachtvertrages gegen andere Kaufinteressenten gerichtet sei, habe der Notar S gegeben. Daran hat der Beklagte jedoch am 19.12.2000 nicht festgehalten. Die Schilderung des Beklagten zu 2), bereits zu Beginn der Beurkundung durch den Notar habe diesem der Pachtvertrag mit einer Laufzeit von 10 Jahren vorgelegen, steht insofern in Widerspruch zu der Aussage des Zeugen S , als dieser bekundet hat, der Pachtvertrag mit einjähriger Laufzeit sei von ihm in Gegenwart aller Parteien erörtert und erst anschließend geändert worden. Auch dann, wenn Angaben des Zeugen S bezüglich der anwesenden Personen nicht zutreffen sollten - etwa falls er eine solche Erörterung lediglich mit der Klägerin und ihrem Ehemann durchgeführt hätte -, so ist doch die Glaubhaftigkeit seiner Aussage im übrigen deshalb noch nicht in Frage zu stellen.

Es ist daher erwiesen, dass der Zeuge M in Gegenwart des Notars erklärte, seine Ehefrau wolle auf dem D Hof eine Ammenkuhhaltung aufbauen und es sei beabsichtigt, des Anwesen zu kaufen, wobei der Zeuge M von "wir" sprach. Weiter ist davon auszugehen, dass entgegen den Bekundungen des Zeugen M nicht die Klägerin, sondern der Zeuge M bei dem Notartermin sämtliche Verhandlungen auch bezüglich des Pachtvertrages führte. Das Gleiche hat der Beklagte zu 2) bei seiner Anhörung erklärt. Es war also der Zeuge M , der wesentlichen Einfluss sowohl auf die Kaufvertragsangebote als auch auf den Pachtvertrag nahm. Er war es unstreitig auch, der die Informationen für die beabsichtigte Ammenkuhhaltung beschaffte und die organisatorischen Vorarbeiten für die Durchführung des Pachtvertrages leistete.

5. Der Senat ist aufgrund der Gesamtheit der vorstehend aufgezeigten Umstände davon überzeugt, dass die Eheleute M mit dem am 20.11.1992 eingeleitete Kaufvertrag den Zweck verfolgten, eine Übereignung des D Hofs an die Klägerin oder an eine Person ihres Vertrauens im Anschluss an eine einjährige Pachtzeit herbeizuführen, um auf dem die Mutterkuhhaltung fortzusetzen. Insbesondere im Hinblick auf die Finanzmittel in Form von öffentlichen Zuschüssen und Darlehen, die nach der Vorstellung des Zeugen M nur bei einer anfänglichen Pacht zu erlangen waren, musste das Grundstücksgeschäft für ihn und die Klägerin mit dem Pachtvertrag stehen und fallen. Eine Veräußerung des Hofes an einen unbeteiligten Dritten war, wie bereits ausgeführt, sinnlos. Ohne das Zustandekommen des Pachtvertrages mit der Klägerin hätte deren Ehemann sich deshalb an den gegenseitigen Vertragsangeboten vom 20.11.1992 nicht beteiligt. Dass die Klägerin dies bei Abschluss des Pachtvertrages am 20.11.1992 wusste, ergibt sich daraus, dass sie bei den Verhandlungen anlässlich des Beurkundungstermins zugegen war.

Der unbedingte Verknüpfungswille ihrer Vertragspartner war den Beklagten bekannt. Denn nach der glaubhaften Darstellung des Beklagten zu 2), welche dieser bei seiner Anhörung gegeben hat, wurde den Beklagten von dem Zeugen M vor der Beurkundung der Angebote mitgeteilt, dass eine einjährige Pacht zur Erlangung eines Gründungsdarlehens erforderlich sei. Die Beklagten, die an sich nicht an der Verpachtung, sondern an der Veräußerung interessiert waren, akzeptierten die Verpachtung, weil sie erkannten, dass es andernfalls nicht zum Verkauf kommen würde.

Es besteht also ein rechtlicher Zusammenhang zwischen dem Grundstücksgeschäft und dem Pachtvertrag vom 20.11.1992, aufgrund dessen die Formvorschrift des § 313 BGB auch für den Pachtvertrag gilt.

6. Der Pachtvertrag wurde nicht notariell beurkundet.

Gegenstand der Beurkundung durch den Notar S waren lediglich die von den Beklagten und dem Zeugen M abgegebenen Angebote zu einem Grundstückskaufvertrag. Die Niederschriften dieser Erklärungen sind von den daran Beteiligten und vom Notar unterschrieben worden, tragen aber nicht die Unterschrift der Klägerin, die Partei des Pachtvertrages ist. Allein dadurch, dass in den notariell beurkundeten Angebotserklärungen auf den Pachtvertrag verwiesen und Kopien desselben mit den notariellen Niederschriften verbunden wurden, kam es nicht zu einer notarielle Beurkundung des Pachtvertrages.

Erklärungen in einem Schriftstück, auf das in der notariellen Niederschrift verwiesen und das dieser beigefügt wird, gelten nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG zwar als in der Niederschrift selbst enthalten. Dadurch wird jedoch nicht die notarielle Beurkundung von Erklärungen Dritter ersetzt. Vielmehr muss das beigefügte Schriftstück Erklärungen der an der Beurkundung Beteiligten enthalten (BayObLG Z 1980, S. 180, 182), Erklärungen Dritter also nur insoweit, als die Beteiligten sie zum Inhalt ihrer eigenen Erklärungen machen. Die zum Abschluss des Pacht-Vertrags erforderliche Willenserklärung der Klägerin gilt daher durch die Verweisung nach § 9 Abs. 1 Satz 2 BeurkG nicht als beurkundet.

Da das die Verpflichtung zur Grundstücksveräußerung betreffende Rechtsgeschäft also nicht in vollem Umfang notariell beurkundet wurde, ist es insgesamt nichtig (§ 125 BGB). Die Nichtigkeit bezieht sich auch auf den Pachtvertrag als Teil des Grundstücksgeschäfts. Denn es ist nicht anzunehmen, dass der Pachtvertrag ohne den Grundstückskaufvertrag abgeschlossen worden wäre (§ 139 BGB). Vielmehr hätten zumindest die Beklagten, wie vorstehend ausgeführt, ihr Anwesen nicht verpachtet, ohne zugleich die Veräußerung herbeizuführen.

Indem die Beklagten sich auf die Formunwirksamkeit berufen, verhalten sie sich nicht rechtsmissbräuchlich. Umstände dafür, dass Treu und Glauben es ihnen gebieten würden, das Pachtverhältnis als bestehend fortzusetzen, werden nicht vorgetragen.

7. Eine Vertragsverletzung durch die Beklagten ist mangels eines wirksamen Vertrages zu verneinen. Auch für ein Verschulden bei Vertragsschluss fehlen jegliche Anhaltspunkte. Ein Delikt ist nicht ersichtlich. Damit entfallen die mit der Klage verfolgten Schadensersatzansprüche.

II.

Die Widerklage ist demgegenüber begründet.

Die Klägerin ist den Beklagten aus ungerechtfertigter Bereicherung sowie aufgrund des Eigentums der Beklagten zur Herausgabe der von ihnen erhaltenen Grundstücke verpflichtet.

Die Beklagten übertrugen der Klägerin den Besitz an den zu dem D Hof gehörenden Grundstücken in Erfüllung des unwirksamen Pachtvertrages vom 20.11.1992. Die Leistung erfolgte somit rechtsgrundlos (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB). Daneben sind die Beklagten als Eigentümer berechtigt, die Rückgabe zu verlangen (§ 985 BGB). Bei den Grundstücken handelt es sich unstreitig um diejenigen, zu deren Herausgabe die Wiederbeklagte verurteilt worden ist.

Dem Herausgabeanspruch stehen keine Zurückbehaltungsrechte entgegen, da die von der Klägerin gegen die Beklagten geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen.

Die Berufung war zurückzuweisen.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf den §§ 97 Abs. 1, 101 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren wie folgt festgesetzt:

Klage 443.628,83 DM

Widerklage 18.000,00 DM

Gesamtstreitwert 461.628,83 DM

Die Klägerin ist in dieser Höhe beschwert.

Ende der Entscheidung