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Geschäftsnummer: 9 U 1725/00

Verkündet am 19. September 2001

in dem Rechtsstreit

wegen Schadensersatz aus Anlageberatung.

Der 9. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Koblenz hat durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Krüger, die Richterin am Oberlandesgericht Peters und den Richter am Oberlandesgericht Eck

auf die mündliche Verhandlung vom 22. August 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 9. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 03. November 2000 wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Klägerin zur Last.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 6.500,00 DM. Die Sicherheit kann durch selbstschuldnerische Bürgschaft einer deutschen Großbank, Genossenschaftsbank oder öffentlichen Sparkasse erbracht werden.

Tatbestand:

Die Klägerin nimmt die Beklagten aus eigenem und aus abgetretenem Recht ihres Ehemannes auf Schadenersatz aus fehlerhafter Anlageberatung anlässlich des Kaufs einer Eigentumswohnung im Jahr 1994 in Anspruch, nachdem der Verkäufer, der eine fünfjährige Mietgarantie übernommen hatte, in Konkurs gefallen ist Sie hat behauptet entgegen den Angaben des Beklagten zu 2) -Geschäftsführer der Beklagten zu 1)- dass sich das Objekt selbst trage, habe sich in der Zeit von Januar 1995 bis Dezember 1998 eine Unterdeckung in Höhe von 25.718,28 DM ergeben. Außerdem sei das Objekt um 51.271,13 DM überteuert gewesen.

Das Landgericht hat den Beklagten zu 2) zunächst durch Teilversäumnisurteil antragsgemäß zur Zahlung von 76.989,41 DM nebst 10% Zinsen seit dem 10. August 1999 verurteilt. Mit Urteil vom 03. November 2000, auf dessen Tatbestand zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird, hat es unter Aufhebung des Teilversäumnisurteils die Klage gegen beide Beklagte abgewiesen. Zur Begründung hat es ausgeführt, die Klägerin habe ein Vertragsverhältnis mit der Beklagten zu 1) nicht dargelegt. Diese habe lediglich den geschäftlichen Kontakt zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann sowie der Verkäuferin und den mit dieser zusammenarbeitenden Firmen vermittelt und erkennbar in deren Interesse gehandelt. Hierbei hatten die Beklagten kein besonderes Vertrauen, sondern lediglich ein normales Verhandlungsvertrauen in Anspruch genommen, sodass auch Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluss nicht in Betracht kamen. Im übrigen erscheine der Vortrag über die angebliche Versicherung des Beklagten zu 2) das Objekt werde sich selbst tragen, im Hinblick auf eine bei den Verhandlungen vorgelegte Finanzierungssberechnung der Firma T GmbH (Bl. 72 ff. d. A.) recht unglaubwürdig. Wegen der Begründung im übrigen wird auf die Entscheidungsgrunde des Urteils verwiesen.

Mit seiner gegen dieses Urteil gerichteten Berufung macht die Klägerin unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens geltend:

Mit der Beklagten zu 1) sei zumindest ein stillschweigender Beratungsvertrag zustande gekommen. Im Vordergrund dieser Beratung habe die in Aussicht gestellte Steuerersparnis und ein zu erzielender Überschuss gestanden. Der Beklagte zu 2), der sich als Anlageberater vorgestellt habe, habe beteuert, dass die Mieteinnahmen die Zinsen des Darlehens decken würden, der Rückfluss der Einkommensteuer am Jahresende zudem dazu führen wurde, dass lediglich ein Teilbetrag von 30% - 40% für Reparaturen etc. auf das Konto der Immobilie und der Rest auf ihres und ihres Ehemannes privates Konto fließen würde, wovon sie sich einen schonen Urlaub machen könnten (Zeugnis des Ehemannes) Der Beklagte zu 2) habe auf einem vorgelegten Berechnungsbeispiel insbesondere auf die Mietgarantie von DM 2.500,00 verwiesen und versichert, dass es eine garantierte Sache sei", also ihr bzw. ihrem Ehemann eine ständige Miete garantiert (Zeugnis Ehemann). Es sei nie darauf hingewiesen worden, dass letztlich ein Verlust erzielt würde; bei Kenntnis dieses Umstandes wäre es nicht zu dem Kauf gekommen (Zeugnis des Ehemannes). Ein Finanzierungsmodell der Firma T GmbH habe weder sie noch ihr Ehemann erhalten (Beweis dessen Zeugnis). Die Finanzierungsberechnung (Bl. 72 ff. d. A.), welche bei einem Besprechungstermin von der Beklagten vorgelegt worden sei, habe das Landgericht nicht verwerten dürfen, weil diese in erster Instanz nicht wirksam in den Rechtsstreit eingeführt worden sei. Bei der auf diese Berechnung gestützten Zurückweisung ihres Vertrags handele es sich um eine nicht nachvollziehbare einseitige Würdigung, ohne ihrem Beweisangebot nachzugehen. Der Beklagte zu 2) habe besonderes persönliches Vertrauen in Anspruch genommen, indem er mit besonderen Kenntnissen im Immobilienbereich geworben und zugesagt habe, die Mieteinnahmen würden die Darlehenszinsen decken, außerdem habe er erklärt, dass man nach fünf Jahren verkaufen könne und er durch seine Person beim Verkauf den größtmöglichen Gewinn garantieren könne (Zeugnis Ehemann). Es sei auch davon auszugehen, dass die Beklagten finanziell an den vermittelten Geschäften beteiligt gewesen seien. Wegen der weiteren Einzelheiten der Berufungsbegründung wird auf die Ausführungen in den Schriftsätzen der Klägerin vom 05. März 2001 (Bl. 177 ff. d. A.) und vom 3. August 2001 (Bl. 208 ff. d. A.) verwiesen.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten zu verurteilen, an sie, die Klägerin, DM 76 989,41 nebst 10% Zinsen aus diesem Betrag seit dem 10. August 1999 zu zahlen.

Der Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen

Sie machen sich die Entscheidungsgrunde des angeffochtenen Urteils zu eigen und erwidern unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vortrags:

Der Klägerin und ihrem Ehemann sei positiv bekannt gewesen, dass die Beklagte zu 1) nicht ihre unmittelbare Vertragspartnerin gewesen sei. Deshalb hätten sie im Kaufvertrag ausdrücklich bestätigt, dass dieser auf Vermittlung der Firma I GmbH zustande gekommen sei. Wäre die Beklagte zu 1) als Anlageberaterin tätig geworden, wäre hierüber ein schriftlicher Vertrag abgeschlossen worden und sie hätte ein Entgelt verlangt. Zudem ergebe sich bereits aus ihrer Firmierung, dass sie sich nicht mit Anlageberatung, sondern allenfalls mit Kapital- und Immobilienvermittlung befasse. Im übrigen hätten die Klägerin und ihr Ehemann bei Vertragsschluss gewusst, dass auf Grund der gewählten Anlageform mit Verlusten zu rechnen gewesen sei, hierauf sei es ihnen wegen der daraus erwarteten steuerlichen Vorteile gerade angekommen. Das aufgrund einer Selbstauskunft der Klägerin und deren Ehemannes erstellte Berechnungsbeispiel der Firma T GmbH sei diesen unmittelbar von dieser Firma zugesandt worden (Beweis Zeugnis P und Sachbearbeiter der Firma T GmbH) Der Beklagte zu 2) sei nur als Geschäftsführer der Beklagten zu 1) aufgetreten und habe keine zusätzliche persönliche Gewähr für die Richtigkeit und Vollständigkeit seiner Erklärungen übernommen. Auch sei die Schadensberechnung unschlüssig, weil die Klägerin die durch die Anlage erzielten steuerlichen Vorteile nicht in Abzug bringe. Soweit die Klägerin einen zu hohen Kaufpreis gezahlt haben wolle müsse sie sich an die Verkäuferin halten. Vorsorglich werde die Einrede der Verjährung erhoben. Wegen des Vorbringens der Beklagten im übrigen wird auf die Ausführungen in den Schriftsätzen vom 27. März 2001 (Bl. 186 ff. d. A.) und vom 8 August 2001 (Bl. 213 f. d. A.) Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die in förmlicher Hinsicht nicht zu beanstandende Berufung hat in der Sache keinen Erfolg Der Senat versteht den Berufungsantrag der Klägerin dahingehend, dass sie unter Abänderung des angefochtenen Urteils Aufrechterhaltung des gegen den Beklagten zu 2) ergangenen Teilversäumnisurteils und gesamtschuldnerische Verurteilung der Beklagten zu 1) zu entsprechender Zahlung begehrt, so wie sie dies in erster Instanz zuletzt beantragt hatte. Dieses Begehren ist jedoch bereits nach dem eigenem Vortrag der Klägerin nicht gerechtfertigt, weil ihr hiernach ein Anspruch auf Ersatz der geltend gemachten Schäden weder aus Vertrag (positive Vertragsverletzung) noch aus Verschulden bei Vertragsschluss zusteht.

Hierbei mag dahinstehen, ob zwischen der Klägerin und ihrem Ehemann einerseits und der Beklagten zu 1) andererseits ein Anlageberatungs- oder -Vermittlungsvertrag zustande gekommen ist (zum stillschweigenden Abschluss eines solchen Vertrages vgl. BGH NJW 1987, 1815 ff. und MDR 2000, 405). Denn selbst wenn dies der Fall war, hat die Klägerin eine Verletzung dieses Vertrages nicht schlüssig aufgezeigt.

Ein Anlagevermittler schuldet richtige vollständige Informationen über die für den Anlageentschluss wesentlichen tatsächlichen Umstände (anlagegerechte Information, vgl. BGH NJW 1981 1266 und 1990, 2461, von Heymann, Die neuere Rechtsprechung zur Bankenhaftung bei Immobilien-Kapitalanlagen, NJW 1999, 1577 ff, 1579). Ein Anlageberater schuldet darüber hinaus deren fachkundige Bewertung und Beurteilung unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse Anlageziele und Risikobereitschaft des Anlegers (anlegergerechte Beratung, vgl. BGH NJW 1981, 1449 und 1993, 2433, NJW-RR 1989, 150 und 1990, 229, von Heymann, a. a. O.). Der Umfang der Sorgfaltspflichten kann nicht allgemein bestimmt werden, sondern nur im Hinblick auf die einzelnen, für die Anlageentscheidung bedeutsamen Umstände (BGH NJW-RR 1989 150). In beiden Fällen besteht jedenfalls Anspruch auf richtige und vollständige Information. Dass der Beklagte zu 2) als Vertreter der Beklagten zu 1) diese Verpflichtung verletzt haben soll, ist dem Vorbringen der Klägerin nicht zu entnehmen.

Allerdings wäre der Anspruch auf richtige Information verletzt, wenn der Beklagte zu 2) wie von der Klägerin behauptet, zugesichert hätte, dass die Mieteinnahmen die Zinsen des Darlehens decken würden und aus der zu erzielenden Steuerersparnis ein Gewinn zu erwarten sei. Jedoch ist das Vorbringen der Klägerin insoweit widersprüchlich. In dem von der Firma T-Wirtschaftsdienst und Beratungsgesellschaft erstellten Berechnungsbeispiel vom 25. April 1994 (Bl. 72 - 74 d. A.) -welches jedenfalls in der Berufungsinstanz prozessordnungsgemäß in das Verfahren eingeführt wurde, sodass die von der Klägerin insoweit erhobene Verfahrensrüge keiner Entscheidung bedarf- ist nämlich ausdrücklich eine Unterdeckung ausgewiesen und zwar für das Jahr 1994 in Höhe von 3.726,00 DM -der allerdings eine veranschlagte Steuererstattung von 7 277,00 DM gegenübergestellt ist- und für die Jahre ab 1996 -nach Verrechnung der Steuervorteile- in Höhe von monatlich 80,65 DM (nur Zinsen) und 235,82 DM (inklusive Tilgung). Zwar behauptet die Klägerin in der Berufungsbegründung (dort S. 3 Bl. 179 d. A.), ein Finanzierungsmodell der Firma T GmbH habe weder sie noch ihr Ehemann erhalten, jedoch räumt sie an anderer Stelle (S. 3 des Schriftsatzes vom 3. August 2001, Bl. 210 d. A.) ein, das in Bezug genommene Berechnungsbeispiel sei von der Bekl. zur näheren Erörterung bei einem weiteren Besprechungstermin vorgelegt worden. Ist hiernach davon auszugehen, dass das Berechnungsbeispiel vom 25. April 1994 Gegenstand der Erörterungen der Parteien war, konnten die Klägerin und ihr Ehemann nicht davon ausgehen, dass die Mieteinnahmen die Zinsen des Darlehens decken würden und aus der zu erzielenden Steuerersparnis ein Gewinn zu erwarten sei, vielmehr war hieraus ersichtlich, dass letztlich ein Verlust erzielt wurde. Da die Klägerin trotz Hinweises des Senates auf diesen Widerspruch in der mündlichen Verhandlung vom 22 August 2001 ihren Vortrag nicht klargestellt hat ist das Vorbringen insoweit in sich unschlüssig Daher besteht keine Veranlassung den hierzu benannten Ehemann als Zeugen zu vernehmen.

Soweit die Klägerin geltend macht, der Beklagte zu 2) habe auf die Mietgarantie verwiesen ist nicht erkennbar, inwiefern sich dieser Hinweis als falsch herausgestellt haben soll Zwar ist der Garantiegeber -die Firma B GmbH- unstreitig zu einem nicht naher mitgeteilten Zeitpunkt nach 1998 in Konkurs gefallen Die Klägerin macht jedoch nicht geltend, dass ihr die mit Vertrag vom 29. Juni / 5. Juli 1994 (Bl. 44 ff. d. A.) auf die Dauer von fünf Jahren garantierte Miete nicht zugeflossen sei. Die Schadensberechnung in der Klageschrift (dort S. 6 f, Bl. 6 f d. A.) weist für die Jahre 1995 bis 1998 die Zahlung der vereinbarten Mieten aus, dass der Klägerin ab Januar des Jahres 1998 -trotz der vorgesehenen und in der Abrechnung auch ausgewiesenen Erhöhung (vgl. Ziff. 1.3 des "Mietgarantie- /Mietvermittlungs- und Mietverwaltungsvertrages", Bl. 45 d. A.)- ein geringerer Nettoertrag zugeflossen ist, beruht darauf dass das Wohngeld nach dem Wirtschaftsplan von 165,00 DM auf 206,00 DM und die Verwaltungsgebühr für das Sondereigentum von 32,20 DM auf 37,12 DM erhöht worden waren und außerdem keine Nebenkostenvorauszahlung des Mieters -die von der Garantie der "Nettokaltmiete" nicht umfasst war- weitergeleitet wurde. Ob und in welchem Umfang der Klägerin vor 1995 und im Jahr 1999 Mieten zugeflossen sind, hat diese nicht mitgeteilt. Daher kann nicht davon ausgegangen werden, dass der Klägerin die garantierten Mieten nicht zugeflossen sind Auch hierauf wurde vom Senat in der mündlichen Verhandlung hingewiesen, ohne dass die Klägerin ihr Vorbringen ergänzt hat.

Soweit die Klägerin darüber hinaus den Beklagten in erster Instanz vorgeworfen hatte, nicht darauf hingewiesen zu haben, dass die Mietgarantie ungesichert sei und lediglich von der Bonität des Garanten abhing, ist aus den vorgenannten Gründen ebenfalls nicht erkennbar, dass die Klägerin hierdurch geschädigt wurde Einer Nachfrage, ob die Klägerin diesen in der zweiten Instanz nicht ausdrücklich wiederholten Vortrag überhaupt zum Gegenstand des Berufungsverfahrens machen wollte, bedurfte es daher nicht.

Inwiefern schließlich der Beklagten zu 1) die angebliche Überteuerung des Objekts angelastet werden können soll, ist ebenfalls nicht ersichtlich Die Klägerin behauptet selbst nicht dass diese der Beklagten bekannt war Auch kann nicht angenommen werden dass die Beklagte zur Überprüfung der Werthaltigkeit der Immobilie verpflichtet war und die Klägerin sowie deren Ehemann darauf hatte hinweisen müssen, dass sie eine solche Prüfung nicht vorgenommen hatte Zwar verpflichtet der zwischen einem Anlageinteressenten und dem Anlagevermittler/-berater zustande gekommene Auskunftsvertrag den Vermittler/Berater zu richtiger und vollständiger Information über diejenigen tatsächlichen Umstände, die für den Anlageentschluss des Interessenten von besonderer Bedeutung sind, wozu es grundsätzlich vorab der eigenen Information des Anlagevermittlers hinsichtlich der Wirtschaftlichkeit der Kapitalanlage bedarf (BGH MDR 2000, 405) Auch muss der Anlagevermittler, wenn er mangels Einholung entsprechender Informationen insoweit nur über unzureichende Kenntnisse verfugt dies dem Anlageinteressenten offenlegen (BGH a.a.O. m. w. N.). Jedoch handelt es sich bei der Frage der Werthaltigkeit der vermittelten Immobilie um eine Wertung, die von der Informationspflicht nicht umfasst ist, weil diese sich nur auf Mitteilung von Tatsachen bezieht (BGH NJW 1982, 1095, von Heymann, Bankenhaftung bei Immobilienanlagen, 14. Aufl., S. 49). Dass die Beklagten die Klägerin und ihren Ehemann über die für die Immobilie wertbestimmenden Tatsachen unzutreffend informiert oder eine insoweit zu erwartende Information unterlassen hatten (vgl. hierzu BGH NJW-RR 1989, 150), behauptet die Klägerin nicht. Im übrigen hat der Senat Bedenken die vorgenannte Rechtsprechung, die sich auf die Beteiligung an einer GmbH bezieht, welche die eingelegten Gelder in Wertpapieren anlegt und für Termingeschäfte verwendet, auf die Vermittlung einer Immobilie zu erstrecken. Im Unterschied zu der ungesicherten Beteiligung an einer mit riskanten Anlagegeschäften befassten GmbH erhält der Erwerber einer Immobilie eine dauerhaft werthaltige Gegenleistung, deren Marktwert er zudem vor dem Erwerb selbst ebenso überprüfen kann, wie der Vermittler/Berater, wahrend der Anleger zu den für eine eigene Überprüfen erforderlichen Wirtschaftlichkeitsdaten einer GmbH in der Regel keinen eigenen Zugang hat. Daher erscheint der Erwerber einer Immobilienanlage weit weniger schutzbedürftig als der Anleger, der in eine Gesellschaftsbeteiligung der vorbezeichneten Art investiert.

Auch eine Haftung der Beklagten zu 1) als Vertreter einer der übrigen an dem Anlagegeschäft Beteiligten kommt nicht in Betracht Zurecht und mit zutreffender Begründung hat das Landgericht eine solche, nur ausnahmsweise in Betracht kommende Eigenhaftung aufgrund eigenen wirtschaftlichen Interesses am Zustandekommen des Vertrages oder Inanspruchnahme besonderen persönlichen Vertrauens abgelehnt (zu den Voraussetzungen vgl. z. B. BGH NJW 1990, 1907 und NJW-RR 1992, 605). Zur Vermeidung von Wiederholungen nimmt der Senat hierauf Bezug (§ 543 Abs. 1 ZPO). Die Berufung zeigt keinen Sachverhalt auf, der eine andere Beurteilung rechtfertigt Zwar vermutet die Klägerin nunmehr, dass die Beklagten finanziell an den vermittelten Geschäften beteiligt gewesen seien. Jedoch fehlt hierfür jeder Anhaltspunkt. In erster Instanz ist dargelegt, dass die Beklagte zu 1) im Auftrag der Firma T GmbH tätig war und von dieser eine Vermittlungsprovision erhalten hat, was -wie in dem angefochtenen Urteil zutreffend ausgeführt- für die Annahme eines zur Eigenhaftung des Vertreters oder Verhandlungsgehilfen erforderlichen eigenen wirtschaftlichen Interesses nicht ausreicht Konkrete Umstände für eine darüber hinaus gehende wirtschaftliche Verflechtung der Beklagten mit dem vermittelten Geschäft hat die insoweit darlegungspflichtige Klägerin nicht aufgezeigt Hinsichtlich der Inanspruchnahme persönlichen Vertrauens beschrankt sich die Berufung auf eine Wiederholung des erstinstanzlichen Vertrags, der eine von der Auffassung des Landgerichts abweichende Beurteilung nicht rechtfertigt.

Ein Anspruch gegen den Beklagten zu 2) scheitert daran, dass dieser auch nach dem Vortrag der Klägerin nicht in eigenem Namen, sondern als Organ der Beklagten zu 1) gehandelt hat, sodass er nicht Vertragspartner der Klägerin und ihres Ehemannes geworden sein kann, und dass die vorstehenden Ausführungen zur Eigenhaftung der Beklagten zu 1) als Vertreter auch für die vom Beklagten zu 2) als Geschäftsführer der Beklagten zu 1) für diese abgegebenen Erklärungen gleichermaßen gelten.

Der Streitwert des Berufungsverfahrens und die Beschwer der Klägerin werden auf 76.989,41 DM festgesetzt.

Ende der Entscheidung