Judicialis Rechtsprechung

1. Ist ein Grundstückskaufvertrag formnichtig und droht die Heilung des Formmangels über § 313 Satz 2 BGB a.F., kann der Grundstückseigentümer im Wege der einstweiligen Verfügung die Eintragung des Käufers durch ein Erwerbsverbot selbst dann verhindern, wenn der Eintragungsantrag bereits beim Grundbuchamt gestellt ist.

2. Das Erwerbsverbot dient dem Zweck, den mit der Formnichtigkeit einhergehenden Kondiktionsanspruch vor der Vereitelung durch Vollzug der Eintragung des zur Herausgabe der Auflassung verpflichteten Grundstückserwerbers im Grundbuch zu bewahren. Es kommt dann nicht zum Tragen, wenn der Kondiktionsanspruch über § 814 BGB ausgeschlossen ist, weil den Parteien aufgrund der Belehrung durch den Notar über die Folgen unrichtiger bzw. unvollständiger Beurkundung die Nichtigkeit des Grundstückskaufs positiv bekann war.

3. Einer vor diesem Hintergrund erbrachten Leistung liegt regelmäßig nicht der Wille zur Erfüllung des Grundgeschäfts zugrunde. Es geht vielmehr um Herbeiführung der Heilung und des dann vereinbarten Leistungsaustauschs. Wird dieser Zweck verfehlt, ist dem sich hieraus ergebenden Kondiktionsanspruch § 814 BGB nicht entgegen zu halten. Von Zweckverfehlung kann allerdings dann kein Rede sein, wenn der "Kaufpreis" ganz oder überwiegend entrichtet ist und zur Verwirklichung des Gewollten allein die Grundbucheintragung aussteht. Das beantragte Erwerbsverbot soll in diesem Fall die Zweckverfehlung und damit den Kondiktionsanspruch erst herbeiführen. Einem solchen Vorgehen steht zumindest § 815 BGB entgegen.

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OBERLANDESGERICHT NAUMBURG BESCHLUSS

11 W 306/02 OLG Naumburg

In dem Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung

wegen Erwerbsverbotes und Widerspruchs,

hat der 11. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Naumburg am

18. Dezember 2002

unter Mitwirkung der Vorsitzenden Richterin am Oberlandesgericht Goerke-Berzau sowie der Richter am Oberlandesgericht Baumgarten und Krause

beschlossen:

Tenor:

Die sofortige Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Magdeburg vom 19.11.2002, Geschäftszeichen: 31 O 372/02 (149), wird auf ihre Kosten zurückgewiesen.

Die Rechtsbeschwerde ist nicht zugelassen.

Der Streitwert für die sofortige Beschwerde beträgt 1.755.435,40 EUR.

Unter Abänderung des Beschlusses der 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Magdeburg vom 19.11.2002 wird der Streitwert auf 1.755.435,40 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien waren sich nach dem glaubhaft gemachten Vorbringen der Antragstellerin darüber einig, dass die Antragsgegnerin von der Antragstellerin Wärmeversorgungsanlagen, u.a. ein auf dem Grundstück F. straße in M. errichtetes Blockheizkraftwerk samt Liegenschaft käuflich erwerben sollte. Ein erster Vertragsentwurf sah für sämtliche Anlagen einschließlich Grundstück einen Kaufpreis von 10 Mio. DM vor. Später wurde man sich über einen Kaufpreis von 14,2 Mio. DM netto einig. Da die Antragsgegnerin die Grunderwerbssteuer zu ermäßigen suchte, schlossen die Parteien am 22.08.1998 einen privatschriftlichen Vertrag über die Wärmeerzeugungsanlagen zu einem Kaufpreis von 11,4 Mio. DM. Hinzu traten für ein Wettbewerbsverbot weitere 2 Mio. DM. Der Grundstückskaufvertrag (betreffend Grund und Boden sowie aufstehende Gebäude) wurde am 02.10.1998 zur UR-Nr. 1175/1998 des Notars Gr. aus M. erklärt, wobei zwei Notariatsangestellten u.a. Vollmacht zur Auflassung erteilt wurde. Von dieser Vollmacht wurde am 31.05.2000 zur UR-Nr. WG 446/2000 des Notars Sch. aus M. Gebrauch gemacht und nachfolgend die Eintragung der Antragsgegnerin als Eigentümerin im Grundbuch beantragt. Die Antragstellerin hat nach Eingang des Eintragungsantrages beim Grundbuchamt die Vollmachten widerrufen und begehrt hier im Wege der einstweiligen Verfügung den Ausspruch eines Erwerbsverbots sowie die Eintragung von Widersprüchen gegen die zugunsten der Antragsgegnerin eingetragenen Auflassungsvormerkungen.

Der Antrag blieb vor dem Landgericht ohne Erfolg. Die 1. Kammer für Handelssachen des Landgerichts Magdeburg hat in ihrer, das Gesuch der Antragstellerin zurückweisenden Entscheidung vom 19.11.2002 ausgeführt, die zwischen den Parteien geschlossenen Verträge seien wirksam, insbesondere liege ein Formmangel nicht vor. Der Vertrag vom 22.08.1998 verhalte sich über Wärmeerzeugungsanlagen, bei denen es sich um Scheinbestandteile der betroffenen Grundstücke handele. Dass die Verträge, wie die Antragstellerin darlege, miteinander im Sinne einer rechtlichen Einheit verknüpft seien, gehe aus ihnen nicht hervor. Dem entsprechend enthalte der Grundstückskaufvertrag auch den richtigen, für die Liegenschaft F. straße vereinbarten Kaufpreis.

Gegen diese Entscheidung wendet sich die Antragstellerin mit der am 04.12.2002 eingegangenen sofortige Beschwerde, der das Landgericht nicht abgeholfen hat.

II.

Die nach §§ 567 Abs. 1 Nr. 2, 569 Abs. 1 Satz 1 u. 2, Abs. 2 ZPO zulässige sofortige Beschwerde der Antragstellerin hat in der Sache keinen Erfolg. Das Landgericht hat im Ergebnis zu Recht vom Ausspruch eines Erwerbsverbots und der Anordnung der Eintragung von Widersprüchen gegen die Auflassungsvormerkungen nach §§ 938 Abs. 2, 935, 941 ZPO, 899 BGB abgesehen.

1. Erwerbsverbot

a) Ist ein Grundstückskaufvertrag formnichtig und droht die Heilung des Formmangels über § 313 Satz 2 BGB a.F., kann der Grundstückseigentümer und Verkäufer im Wege der einstweiligen Verfügung über § 938 Abs. 2 ZPO die Eintragung des Käufers durch ein Erwerbsverbot selbst dann zu verhindern suchen, wenn der Eintragungsantrag bereits beim Grundbuchamt gestellt ist (RGZ 117, 287, 290; 120, 118, 119 f.; BayObLG NJW-RR 1997, 913, 914; OLG Hamm DNotZ 1970, 662, NJW-RR 2001, 1086; KG MDR 1994, 727; Heydrich MDR 1997, 796; Staudinger/Wufka, 13. Bearb. § 313 Rdn. 264; Zöller/Vollkommer, ZPO, 23. Aufl., § 938 Rdn. 12; Palandt/Bassenge, BGB, 61. Aufl., § 888 Rdn. 11; Palandt/Heinrichs, § 313 Rdn. 51, § 136 Rdn. 5; Schöner/Stöber, Grundbuchrecht, 12. Aufl., Rdn. 1649; Heinze, in: MünchKomm.-ZPO, 2. Aufl., § 938 Rdn. 32; Kanzleiter, in: MünchKomm.-BGB, 4. Aufl., § 313 Rdn. 83).

b) Die Antragstellerin stützt die von ihr geltend gemachte Formnichtigkeit des Grundstückskaufvertrages vom 02.10.1998 (§§ 313 Satz 1 a.F., 139, 117, 125 Satz 1 BGB), auch wenn sie an verschiedene Beurkundungsmängel anknüpft, im wesentlichen darauf, dass das von den Parteien als Einheit gewollte Geschäft über die Wärmeversorgungsanlagen Aufnahme in zwei Vertragsurkunden gefunden hat, von denen nur eine den Vorgaben des § 313 Satz 1 BGB a.F. entspricht. Die Niederlegung des Gewollten in zwei Urkunden führt allerdings zu der Vermutung, dass der Einheitlichkeits- oder Verknüpfungswille gerade nicht vorhanden war. Diese Vermutung könnte hier jedoch in der Tat durch die dem Vertragabschluss vorausgegangenen Verhandlungen, die in einem einheitlichen Vertragsentwurf mündeten, widerlegt sein (vgl. BGHZ 78, 346, 349 f.). Ob dies tatsächlich so ist, kann offen bleiben. Selbst wenn der zwischen den Parteien geschlossene Grundstückskaufvertrag formnichtig wäre, käme ein Erwerbsverbot zugunsten der Antragstellerin nicht in Betracht.

Das Erwerbsverbot dient dem Zweck, den mit der Formnichtigkeit einher gehenden Kondiktionsanspruch aus § 812 Abs. 1 BGB vor der Vereitelung durch Eintragung des zur Herausgabe der Auflassung verpflichteten Erwerbers als Eigentümer im Grundbuch (§ 313 Satz 2 BGB a.F.) zu bewahren. Ist der Kondiktionsanspruch ausgeschlossen, kommt auch ein Erwerbsverbot nicht in Betracht. Dies nimmt der Senat hier an:

aa) Die Leistungskondiktion (§ 812 Abs. 1 Satz 1 BGB) ist von vornherein durch § 814 BGB ausgeschlossen (Staudinger/Wufka, § 313 Rdn. 262). Bestand die von Seiten der Antragstellerin dargestellte Verknüpfung und wurde ein unrichtiger Kaufpreis beurkundet, war ihr zum Zeitpunkt der Auflassung positiv bekannt, dass der Grundstückskaufvertrag nichtig und sie nicht zur Leistung, sprich Auflassung verpflichtet war (vgl. zum Erfordernis positiver Kenntnis der Rechtslage BGH WM 1972, 283, 286). Ausweislich des notariellen Grundstückskaufvertrages (§ 8) wurde der gesetzliche Vertreter der Antragstellerin ausdrücklich auf die Folgen unrichtiger bzw. unvollständiger Beurkundung hingewiesen. Das Handeln einer Vertreterin bei der Auflassung schließt die Anwendung des § 814 BGB nicht aus, weil die Notariatsangestellte im Rahmen eines Auftrags weisungsgebunden handelte (§ 166 Abs. 2 Satz 1 BGB; BGH NJW 1999, 1024, 1025).

bb) Wird trotz der Kenntnis von der Formnichtigkeit eines Grundstückskaufvertrages geleistet, so liegt dieser Leistung regelmäßig nicht der Wille zur Erfüllung des Grundgeschäfts, sondern der Zweck zugrunde, den vereinbarten Austausch und damit über die Eintragung eine Heilung herbeizuführen (BGH NJW 1976, 237, 238). Wird dieser Zweck verfehlt, kann dem sich daran anschließenden Kondiktionsanspruch (§ 812 Abs. 1 Satz 2 BGB) § 814 BGB nicht entgegen gehalten werden (BGH JZ 1971, 556; NJW 1980, 451; 1999 2892, 2893; OLG München NJW-RR 1986, 13, 14; Kanzleiter § 313 Rdn. 69; Staudinger/Wufka, § 313 Rdn. 227). Von Zweckverfehlung kann hier aber keine Rede sein, da die Antragsgegnerin offenbar den Kaufpreis oder den überwiegenden Teil davon entrichtet hat (vgl. § 2 Abs. 2 und 3 i.V.m. §§ 4, 9 des Vertrages vom 22.08.1998; § 2 des Vertrages vom 02.10.1998) und über die Heilung des Grundgeschäfts das Gewollte nunmehr verwirklicht werden kann. Die Antragstellerin sucht vielmehr durch die Geltendmachung des Kondiktionsanspruchs erst den Eintritt des bezweckten Erfolges zu vereiteln, womit in Wahrheit der Kondiktionsgrund erst geschaffen werden soll (RGZ 108, 329, 334).

Zumindest steht ihrem Vorgehen § 815 BGB entgegen (BGH NJW 1999, 2892, 2893; Kanzleiter a.a.O.). Treuwidrig handelt, wer die ursprünglich gemeinsame Erwartung des Erfolgseintritts zunichte macht, ohne hierzu einen hinreichenden Grund zu haben (OLG München a.a.O. m.w.N.). Ein hinreichender Grund ist nicht in der Möglichkeit, nunmehr ein günstigeres Geschäft abzuschließen, zu erblicken, solange die sich in Liquidation befindliche Antragstellerin in keiner Weise darlegt, dass und wie sie den Kaufpreis, vor allem aus dem Vertrag vom 22.08.1998, zurück zahlen will.

2. Widerspruch gegen die Richtigkeit des Grundbuchs

Die Eintragung eines Widerspruchs gegen die Richtigkeit des Grundbuchs mit Blick auf die Auflassungsvormerkungen kommt nicht in Betracht, da zum einen der gesicherte Anspruch mit Eintragung der Antragsgegnerin entstehen (§ 883 Abs. 1 Satz 2 BGB) und zum anderen die Auflassungsvormerkung sowieso nicht gutgläubig erworben werden kann (Palandt/Bassenge, § 899 Rdn. 3; § 885 Rdn. 21 m.w.N.).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO.

Die Rechtsbeschwerde lässt der Senat nicht zu, weil die Sache weder von grundsätzlicher Bedeutung ist noch die Wahrung der Einheitlichkeit der Rechtsprechung oder die Fortbildung des Rechts die Entscheidung des Rechtsbeschwerdegerichts erfordern (§ 574 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 3 Satz 1 ZPO).

Der Streitwert ergibt sich aus § 20 Abs. 1 Satz 1, 19 Abs. 1 Satz 1 u. 3 GKG, 3 ZPO. Nach der Darstellung der Antragstellerin haben die vom Antrag auf Erlass der einstweiligen Verfügung betroffenen Grundstücke mit den aufstehenden Gebäuden und darin enthaltenen Anlagen einen Gesamtwert von mindestens 10,3 Mio. DM. Hiervon ist bei der Streitwertbemessung auszugehen, sodass auch der Beschluss des Landgerichts nach § 25 Abs. 2 Satz 2 GKG abzuändern ist.

Ende der Entscheidung