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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Naumburg
Beschluss verkündet am 15.08.2001
Aktenzeichen: 2 Ww 19/01
Rechtsgebiete: RSG, GrdstVG, LwVG


Vorschriften:

RSG § 4
RSG § 4 Abs. 1
GrdstVG § 2
GrdstVG § 12
GrdstVG § 6 Abs. 1 S. 1
GrdstVG § 9 Abs. 1 Nr. 1
GrdstVG § 6 Abs. 2
GrdstVG § 6 Abs. 1
GrdstVG § 9
LwVG § 42 Abs. 2
LwVG § 45
Das siedlungsrechtliche Vorkaufsrecht gemäß § 12 GrdstVG, § 4 RSG kann nicht ausgeübt werden, wenn beim Verkauf mehrerer separater Grundstücke, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, nicht alle zusammen verkauften Grundstücke dem Vorkaufsrecht unterliegen und sich unter Berücksichtigung der Interessen der Vertragspartner die Möglichkeit einer Teilung des Vertrages und des Genehmigungsantrages nicht ergibt.
OBERLANDESGERICHT NAUMBURG BESCHLUSS

2 Ww 19/01 OLG Naumburg

In der Landwirtschaftssache

betreffend die Genehmigung nach dem Grundstücksverkehrsgesetz

hat der Senat für Landwirtschaftssachen des Oberlandesgerichts Naumburg durch den Richter am Oberlandesgericht Dr. Engel als Vorsitzenden, den Richter am Oberlandesgericht Handke und den Richter am Amtsgericht Grimm sowie die Landwirte Broszeit und Busche als ehrenamtliche Richter nach mündlicher Verhandlung am 15. August 2001 beschlossen:

Tenor:

Unter Aufhebung des Beschlusses des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgerichts - Stendal vom 19.04.2001 wird festgestellt, dass der Bescheid des Landkreises Stendal vom 30.08.2000, Az.: 53/00.1368, unwirksam ist.

Die grundstücksverkehrsrechtliche Genehmigung des vor dem Notar E. in H. am 02.06.2000 zur UR-Nr. 1195/00 geschlossenen Grundstückskaufvertrages gilt seit dem 08. August 2000 als erteilt.

Gerichtskosten werden für beide Rechtszüge nicht erhoben; außergerichtliche Auslagen werden nicht erstattet.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 2) und 3) sind Eigentümer der im Grundbuch von H. für die Gemarkung W. eingetragenen Grundstücke Flurstück 32/1 der Flur 2 (2,0120 ha Ackerland), Flurstück 35/1 der Flur 2 (2,1800 ha, davon 2,08 ha Ackerland und 2,10 Wasser), des Flurstücks 13 der Flur 5 (3,5570 ha Grünland), des Flurstücks 59 der Flur 9 (1,7820 ha Wald), des Flurstücks 42 der Flur 11 (0,9420 ha Wald) und des Flurstücks 123/18 der Flur 12 (4,0094 ha, davon 3,3094 ha Ackerland, 0,44 ha Wald und 0,266 ha Flächen anderer Art). Die Beteiligten zu 2) und 3) haben mit notarieller Urkunde vom 27.01.2000 eine Erbauseinandersetzung vorgenommen, wonach der Beteiligte zu 2) das Alleineigentum an den vorgenannten Grundstücken erhalten soll. Vor dem Notar E. in H. schlossen die Beteiligten zu 1) bis 3) am 02.06.2000 zur UR-Nr. 567/00 einen Grundstückskaufvertrag, in dem der Beteiligte zu 2) als Verkäufer zugleich die Auflassung der Grundstücke an den Beteiligten zu 1) als Käufer bewilligt hat. Der Kaufpreis betrug 50.000,-- DM.

Dem Beteiligten zu 1) gehören außerdem noch etwa 40 ha Acker- und Grünland. Zusammen mit seinem Bruder ist er Miteigentümer weiterer 160 ha Acker und Wiesen. Sämtliche Acker- und Grünflächen sind derzeit noch verpachtet. Die befristeten Pachtverträge enden in den Jahren 2003, 2006 und 2008. Außerdem ist der Beteiligte zu 1) Miteigentümer von etwa 500 ha Forstfläche, wovon er 100 ha in eine Forstbetriebsgemeinschaft eingebracht hat und den Rest durch einen Lohnunternehmer bewirtschaften lässt. Die Parteien des Kaufvertrages haben mit Schreiben des Notars vom 05.06.2000, beim Landkreis Stendal eingegangen am 07.06.2000, die Genehmigung des vorgenannten Kaufvertrages gemäß § 2 GrdstVG beantragt. Durch Zwischenbescheid vom 08.06.2000, der den Vertragsparteien und dem Notar noch im Juni 2000 übersandt worden ist, teilte die Genehmigungsbehörde mit, dass über den Antrag nicht innerhalb der Monatsfrist des § 6 Abs. 1 S. 1 GrdstVG entschieden werden könne, da entsprechend § 12 GrdstVG Erklärungen des Amtes für Landwirtschaft und Flurneuordnung über die Ausübung eines Vorkaufsrechts nach dem Reichssiedlungsgesetz (RSG) einzuholen seien, so dass sich die Frist für den Eintritt der Genehmigungsfiktion auf drei Monate verlängere.

Nachdem die Beteiligte zu 4) gegenüber dem Amt mit Schreiben vom 18.08.2000 erklärt hatte, dass sie das Vorkaufsrecht gemäß § 4 RSG ausübe, hat die Genehmigungsbehörde die Genehmigung des Kaufvertrages vom 02.06.2000 mit Bescheid vom 30.08.2000 verweigert.

Dieser Bescheid wurde dem Beteiligten zu 1) am 01.09.2000, dem Beteiligten zu 2) am 04.09.2000 und dem Notar E. zu einem nicht feststellbaren Zeitpunkt zugestellt.

Mit Schreiben vom 06.09.2000, bei der Genehmigungsbehörde am 11.09.2000 eingegangen, hat der Beteiligte zu 1) gegen die Versagung der beantragten Genehmigung Rechtsmittel eingelegt und gerichtliche Entscheidung beantragt.

Die auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG gestützte Versagung der Genehmigung hat der Beteiligte zu 1) mit der Begründung angegriffen, er benötige die gekauften Grundstücke zur Errichtung eines Marktfruchtbetriebes. Der am 27.05.1943 geborene Beteiligte, der aus einem kleinen landwirtschaftlichen Familienbetrieb stammt, jedoch den Beruf eines Tiefbauunternehmers ausübt, hat vorgetragen, er beabsichtige, nach dem Eintritt in den Ruhestand mit dem bereits erworbenen und den noch hinzugekauften Flächen einen landwirtschaftlichen Betrieb zu errichten. Hierzu habe er bereits erhebliche Investitionen getätigt, indem er eine Wohnung zur Unterbringung landwirtschaftlicher Arbeiter und eine Scheune als Betriebsgelände erworben habe. Demgegenüber, so hat der Beteiligte zu 1) gemeint, sei die Agrargenossenschaft W. , die die Flächen derzeit gepachtet hat, nicht auf den Zuerwerb angewiesen, zumal sie ein Interesse an dem Kauf vor dem Verfahren auch nicht bekundet habe.

Nach Beweiserhebung über das Erwerbsinteresse der Agrargenossenschaft W. e.G. durch Vernehmung des Vorstandsvorsitzenden der Genossenschaft O. hat das Landwirtschaftsgericht den Antrag des Beteiligten zu 1) mit Beschluss vom 19.04.2001 abgelehnt und seine Einwendungen gegen die Ausübung des Vorkaufsrechtes durch die Siedlungsbehörde als unbegründet zurückgewiesen. Die beantragte Genehmigung sei zu versagen, da die Veräußerung der Grundstücke an den Beteiligten zu 1) eine ungesunde Verteilung des Grund und Bodens zur Folge hätte. Es sei nicht erkennbar, dass der Beteiligte zu 1) die konkrete und in absehbarer Zeit zu verwirklichende Absicht habe, einen leistungsfähigen Nebenerwerbsbetrieb der Landwirtschaft zu errichten, zumal die hierfür benötigten Flächen langfristig verpachtet seien und deshalb für den geplanten Betrieb nicht zur Verfügung stünden. Dagegen sei nach den Darstellungen des Vorstandsvorsitzenden O. die Agrargenossenschaft W. eG dringend auf den Erwerb des Landes angewiesen, um den Eigentumsanteil an den von ihr bewirtschafteten Flächen zu erhöhen.

Hiergegen richtet sich die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 1), der seinen Vortrag zu den bereits getroffenen Vorkehrungen zur Errichtung eines landwirtschaftlichen Betriebes vertieft und im Übrigen darauf verweist, dass es sich bei einem erheblichen Teil der verkauften Grundstücke nicht um landwirtschaftliche Flächen handele. Nach seiner Ansicht sei deshalb ein Vorkaufsrecht nach dem RSG nicht gegeben, so dass die beantragte Genehmigung schon aus diesem Grunde nicht habe versagt werden können.

Der Beteiligte zu 1) beantragt,

unter Abänderung des angefochtenen Beschlusses des Amtsgerichts Stendal vom 19.04.2001 den Bescheid des Landkreises Stendal vom 30.08.2000 aufzuheben und den Grundstückskaufvertrag vom 02.06.2000 (UR-Nr. 567/00 des Notars E. ) grundstücksverkehrsrechtlich zu genehmigen;

hilfsweise,

die Ausübung des Vorkaufsrechts bezüglich des Grundstückskaufvertrages vom 02.06.2000 (UR-Nr. 567/00 des Notars E. ) durch die L. GmbH vom 28.08.2000 für unwirksam zu erklären.

Die Beteiligte zu 4) und die Genehmigungsbehörde beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie ist der Ansicht, bei dem verfahrensgegenständlichen Veräußerungsvorgang handele es sich um eine ungesunde Verteilung von Grund und Boden, die eine Versagung der Genehmigung rechtfertige. Der Verkauf widerspreche Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, da der Beteiligte zu 1) nicht Landwirt sei und das Siedlungsunternehmen das Vorkaufsrecht ausgeübt habe, um einen Weiterverkauf an die Agrargenossenschaft W. e.G. zu ermöglichen, die auf die Flächen dringend angewiesen sei.

II.

Die zulässige Beschwerde hat Erfolg.

Der angefochtene Bescheid des Landratsamtes vom 30.08.2000 ist unwirksam, denn bereits vor seinem Erlass war die Genehmigungsfiktion des § 6 Abs. 2 GrdstVG eingetreten.

1. Nach § 6 Abs. 1 GrdstVG ist die Entscheidung über die Genehmigung binnen eines Monats nach Eingang des Antrages und der Urkunde über das zu genehmigende Kaufgeschäft bei der örtlich zuständigen Genehmigungsbehörde zu treffen. Kann die Prüfung in dieser Zeit nicht abgeschlossen werden oder hat die Genehmigungsbehörde eine Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts nach § 2 GrdstVG herbeizuführen, so ist vor Ablauf der Frist dem Veräußerer ein Zwischenbescheid zu erteilen. Durch den Zwischenbescheid verlängert sich die Frist von einem Monat auf zwei Monate und, falls die bezeichnete Erklärung herbeizuführen ist, auf drei Monate. Die Dreimonatsfrist läuft jedoch nicht, wenn die Verpflichtung der Genehmigungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung über die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die vorkaufsberechtigte Stelle nicht besteht. Ein irrtümlich auf das Vorkaufsrecht gestützter Zwischenbescheid ist als ein Bescheid anzusehen, der die Entscheidungsfrist auf zwei Monate verlängert (vgl. BGH, Beschluss vom 28.11.1995, V BLw 19/65, RdL 1966, 17, 18 f.). Besteht die Verpflichtung der Genehmigungsbehörde zur Herbeiführung einer Erklärung gemäß § 12 GrdstVG tatsächlich nicht, weil ein Vorkaufsrecht nicht gegeben ist, so gilt die beantragte Genehmigung nach Ablauf von zwei Monaten als erteilt, wenn die Genehmigungsbehörde eine Entscheidung nach § 9 GrdstVG dem Veräußerer nicht vor Ablauf dieser zweimonatigen Frist zustellt (vgl. BGH, Beschluss vom 14.02.1974, V BLw 1/73, RdL 1974, 135, 136).

2. Im vorliegenden Fall ist diese Fiktionswirkung am 08.08.2000 eingetreten.

a) Die Genehmigungsbehörde hat angenommen, dem Siedlungsunternehmen habe ein siedlungsrechtliches Vorkaufsrecht hinsichtlich aller verkauften sechs Grundstücke zugestanden, von denen einige aus Wiesen und Ackerflächen bestehen, während es sich bei zwei von sechs Grundstücken um Forstflächen handelt. Diese Auffassung war jedoch nicht richtig. Nach § 4 Abs. 1 RSG erwächst ein gesetzliches Vorkaufsrecht nur an einem landwirtschaftlichen Grundstück oder Moor- bzw. Ödland, das in landwirtschaftliche Kultur gebracht werden kann. An forstwirtschaftlich genutzten Grundstücken besteht kein Vorkaufsrecht.

b) Der BGH hat aber bereits mit Beschluss vom 14.02.1974 (V BLw 1/73, RdL 1974, 135, 136) entschieden, dass das Vorkaufsrecht dann nicht ausgeübt werden kann, wenn beim Verkauf mehrerer Grundstücke in einem Vertrag nicht alle zusammen verkauften Grundstücke dem Vorkaufsrecht unterliegen und für den Vertrag eine einheitliche Genehmigung beantragt worden ist. Dies soll jedoch nur dann gelten, wenn sich weder aus den Umständen noch aus den Interessen der Vertragspartner die Möglichkeit einer Teilung des Vertrages und des Genehmigungsantrages ergibt. Diese Auffassung hat der BGH mit der Entscheidung vom 29.11.1996 (BLw 10/96, AgrarR 1997, 191, 193) nicht aufgegeben, die sich ausschließlich auf die Frage bezog, wie bei einem einzelnen Grundstück zu verfahren ist, das teilweise landwirtschaftlich und teilweise forstwirtschaftlich genutzt wird. Handelt es sich um separate Grundstücke, die keine wirtschaftliche Einheit bilden, so bleibt der mit Beschluss des BGH vom 14.02.1974 aufgestellte Grundsatz maßgebend.

c) Im vorliegenden Fall handelt es sich um einen Kaufvertrag, der zwei Grundstücke (Flurstück 59 der Flur 9 und Flurstück 42 der Flur 11) erfasst, die ausschließlich forstwirtschaftlich bewirtschaftet werden. Sie stehen mit den übrigen Grundstücken des Kaufvertrages weder in räumlicher noch in wirtschaftlicher Verbindung. Eine Teilung des Vertrages kommt dennoch nicht in Betracht, weil der Beteiligte zu 2) nicht bereit ist, das Ackerland zu verkaufen, ohne zugleich auch die Waldgrundstücke mitzuveräußern. Auch der in erster Instanz vernommene Zeuge O. hat bestätigt, dass die Verkäufer landwirtschaftlicher Nutzflächen regelmäßig auch von der Agrargenossenschaft verlangen, nicht dazu gehörige Waldstücke mit zu übernehmen, und dass er dies grundsätzlich für seine Agrargenossenschaft in Kauf nehme, um die Ackerflächen erwerben zu können. Aber nicht nur der Beteiligte zu 2) als Verkäufer der Grundstücke ist daran interessiert, alle Flurstücke in einem "Paket" zu veräußern. Auch der Beteiligte zu 1), der in großem Umfang Forstwirtschaft betreibt, ist an dem Zuerwerb von Wald interessiert. Nach den oben dargestellten Grundsätzen der Rechtsprechung des BGH kann deshalb ein gesetzliches Vorkaufsrecht des Siedlungsunternehmens hier nicht bejaht werden.

d) Nicht anders ist die Rechtslage im Ergebnis zu beurteilen, wenn man den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff als Maßstab zu Grunde legt.

aa) Der BGH hat - wie unter b) dargestellt- seine Rechnung nicht aufgegeben, wonach beim Verkauf einer Mehrzahl von separaten Grundstücken in einem Vertrag ein Vorkaufsrecht insgesamt entfällt, wenn nicht alle zusammen verkauften Grundstücke dem Vorkaufsrecht unterliegen (Beschluss v. 14.02.1974, a.a.O., bestätigt durch Beschl. v. 08.05.1998, BLw 44/97, AgrarR 1998, 274, 275). Andererseits hat der BGH die Rechtsprechung einiger Oberlandesgerichte insoweit bestätigt, als er den wirtschaftlichen Grundstücksbegriff anerkannt hat. Der Begriff "Grundstück" i. S. d. des § 4 RSG ist demnach im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen und erfasst jeden einheitlich bewirtschafteten landwirtschaftlichen Grundbesitz. Es kommt daher im Anwendungsbereich des RSG nicht darauf an, wie die Grundstücke im Grundbuch eingetragen sind, sondern allein auf deren wirtschaftliche Zusammengehörigkeit (vgl. BGH, Beschl. v. 09.05.1985, BLw 9/84, AgrarR 1985, 300, 302). Hierauf aufbauend sind in der Rechtsprechung der Oberlandesgerichte Ausnahmen von dem oben dargestellten Grundsatz (s.o. II. 2. b) für solche Fälle anerkannt, in denen forst- und landwirtschaftliche Parzellen eine wirtschaftliche Einheit bilden und die landwirtschaftliche Nutzung den Charakter des Betriebes bestimmt (so OLG Koblenz, Beschluss vom 07.01.1997, 3 W 430/96, AgrarR 1997, 226, 227; Beschluss vom 08.01.1991, 3 W 526/90, AgrarR 1991, 321, 322; OLG Stuttgart, Beschluss vom 17.02.1998 , 10 W (Lw) 39/97, AgrarR 1998, 398, 400).

bb) Geht man dementsprechend davon aus, dass der Begriff "Grundstück" i. S. d. des § 4 RSG im wirtschaftlichen Sinne zu verstehen ist und wendet man außerdem die von den Instanzgerichten entwickelten und vom BGH für ein Einzelflurstück anerkannten Regeln (vgl. hierzu den Beschluss des BGH vom 29.11.1996, a. a. O., der jedoch nur ein Grundstück zum Gegenstand hatte, das gemischt genutzt wurde) auf eine Mehrheit von Flurstücken an, die eine wirtschaftliche Einheit bilden, so kommt es auf eine wirtschaftliche Gesamtbetrachtung an. Danach müsste bei überwiegend landwirtschaftlich genutzten Grundstücken auch der forstwirtschaftlich genutzte Teil dem Vorkaufsrecht unterfallen, wenn die Gesamtfläche eine wirtschaftliche Einheit bildet und beide Flächen sinnvoller Weise nicht voneinander getrennt werden können.

dd) Aber auch nach diesem Maßstab wäre ein Vorkaufsrecht im vorliegenden Fall zu verneinen. Denn schon von einer wirtschaftlichen Einheit der unterschiedlichen land- und forstwirtschaftlichen Flurstücke kann hier nicht gesprochen werden. Die Wald- und Ackerflächen, die Gegenstand des Kaufvertrages sind, können nicht einheitlich bewirtschaftet werden. Dies ergibt sich nicht allein aus der unterschiedlichen Art der Nutzung, sondern auch aus der Tatsache, dass die Flurstücke nicht aneinander grenzen, sondern in unterschiedlichen Fluren verstreut liegen und nicht arrondiert werden können.

e) Anhaltspunkte für die Annahme, der Gesamtverkauf land- und forstwirtschaftlicher Grundstücke in einem "Paket" bezwecke die Umgehung des Vorkaufsrechts, was eine andere Bewertung zur Folge haben müsste (vgl. OLG Celle, RdL 1966, 96, 97; OLG Hamm, RdL 1967, 151) sind ebenfalls nicht ersichtlich, so dass ein Vorkaufsrecht hinsichtlich der verfahrensgegenständlichen Grundstücke nicht besteht, da nicht alle zusammen verkauften Grundstücke dem Vorkaufsrecht unterliegen.

3. Hieraus folgt, dass die Genehmigungsbehörde ihre versagende Entscheidung den Beteiligten vor Ablauf der zweimonatigen Frist des § 6 Abs. 1 GrdstVG hätte zustellen müssen. Dies ist jedoch nicht geschehen, so dass am 08.08.2000 die Genehmigungsfiktion nach § 6 Abs. 2 GrdstVG eingetreten ist. Der erst am 30.08.2000 erlassene Bescheid ist unwirksam, denn ein nach dem Eintritt der Genehmigungsfiktion zugehender Bescheid der Genehmigungsbehörde ist rechtlich unbeachtlich (vgl. BGH, Urteil vom 03.06.1993, III ZR 104/92, NJW 1993, 3061, 3064).

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 42 Abs. 2, 45 LwVG.

Ende der Entscheidung

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