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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Rostock
Urteil verkündet am 15.08.2005
Aktenzeichen: 3 U 196/04
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 314 Abs. 1
BGB § 314 Abs. 1 S. 2
BGB § 314 Abs. 3
BGB § 535 Abs. 2
BGB § 542
BGB § 543 Abs. 1
BGB § 543 Abs. 1 S. 1
BGB § 543 Abs. 3
BGB § 550
BGB § 566 a. F.
BGB § 566 n. F.
BGB § 571 a. F.
BGB § 571 Abs. 1 a. F.
BGB § 581 Abs. 2
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Rostock IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

3 U 196/04

Laut Protokoll verkündet am: 15.08.05

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht E., den Richter am Oberlandesgericht Dr. J. und die Richterin am Oberlandesgericht B.

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 27.06.2005

für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird - unter Zurückweisung ihres weitergehenden Rechtsmittels - das Urteil des Landgerichts Neubrandenburg vom 03.09.04, Az.: 3 O 285/03, abgeändert und wie folgt gefasst:

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 7.117,20 € nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 1.186,20 € seit dem 07.10.2002, 07.11.2002, 07.12.2002, 07.01.2003, 07.02.2003 und 07.03.2003 zu zahlen.

Die Beklagte wird weiter verurteilt, an den Kläger Zinsen i. H. v. 8 % über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils 100,23 € seit dem 07.10.2002, 07.11.2002 und 07.12.2002 jeweils bis zum 31.12.2003 sowie seit dem 07.01.2003, 07.02.2003 und 07.03.2003 jeweils bis zum 31.12.2004 zu zahlen.

In Höhe weiterer 601,38 € ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten der ersten Instanz tragen der Kläger zu 63 % und die Beklagte zu 37 %. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen der Kläger 54 % und die Beklagte 46 %.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Streitwert der Berufung beträgt 16.648,94 €.

Gründe:

I.

Der Kläger nimmt die Beklagte auf Zahlung rückständiger Gewerberaummiete in Anspruch. Erstinstanzlich begehrte er im Weiteren, die Beklagte zum Betrieb ihrer Bäckerei zu verpflichten.

Am 28.05.1997 schlossen Herr F. als Vermieter und die Beklagte als Mieterin einen Vertrag über eine ca. 40 m² große Fläche eines in J. gelegenen Einkaufszentrums zum Betrieb einer Bäckerei. Weitere Flächen dieses Einkaufzentrums sind an einen Penny-Markt und an eine Metzgerei vermietet.

Herr F., seit dem 02.06.1998 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen, veräußerte das streitgegenständliche Grundstück an den Kläger; dessen Eintragung als Eigentümer im Grundbuch erfolgte am 29.07.1998.

Mit Schreiben vom 26.03.2002 beanstandete die Bäcker- und Konditoren-Vereinigung Nord namens und im Auftrag der Beklagten die Einrichtung einer Backstation im angrenzenden Penny-Markt und kündigte eine Mietminderung um 25 %, sowie bei Nichtabhilfe die außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und Schadensersatzansprüche an. Die Parteien streiten, ob durch die Einrichtung der Backstation im Penny-Markt der der Beklagten in § 12 des Mietvertrages gewährte Konkurrenzschutz verletzt ist.

Die Beklagte minderte zunächst wie angekündigt ab April 2002 die monatliche Miete, zahlte dann aber im Juli 2002 die ausstehenden Beträge nach und leistete in der Folgezeit bis September 2002 Miete in voller Höhe. Mit Schreiben vom 15.08.2002 kündigte sie das Mietverhältnis außerordentlich zum 30.09.2002; den Betrieb der Bäckerei stellte sie ab dem 01.10.2002 ein.

Der Kläger forderte erstinstanzlich zunächst rückständige Miete für die Monate Oktober 2002 bis Juli 2003 einschließlich der vertraglich vereinbarten Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von insgesamt (10 Monate à 1.286,43 €) 12.864,30 € und beantragte zudem, die Beklagte zum Betrieb der Bäckerei in den gemieteten Räumen zu verurteilen. Mit Schriftsatz vom 11.11.2003 forderte der Kläger klageerweiternd rückständige Miete für die Monate August und September 2003 in Höhe von je 1.286,43 € sowie für Oktober und November 2003 in Höhe von je 606,67 €. Der geforderte Betrag von 606,67 € entspricht der Differenz aus der vertraglich vereinbarten und der durch die Weitervermietung der Räume an Dritte vereinnahmte Miete von monatlich 679,76 €.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sachverhalts nimmt der Senat Bezug auf den Tatbestand der angefochtenen Entscheidung.

Mit Urteil vom 03.09.2004 erkannte das Landgericht Neubrandenburg auf Zahlung in Höhe von 16.648,94 € nebst Zinsen. Den Klagantrag zur Betriebspflicht wies es ab.

Gegen diese Entscheidung legte die Beklagte Berufung ein, die sie wie folgt begründet: Die Darlegungen des Landgerichts zur Konkurrenzsituation zwischen ihr und dem Penny-Markt seien fehlerhaft. Der Penny-Supermarkt decke ihr Angebot an Frischbackwaren fast vollständig ab. Der Markt verkaufe frisches Brot und frische Brötchen zu einem geringeren Preis, als sie diese Waren anbieten könne, was zu einer nicht zu akzeptierenden Konkurrenzsituation führe. Bei Abschluss des Mietvertrages habe der Penny-Markt Brot und Feinbackwaren lediglich abgepackt verkauft. Da der Kläger vertragswidrig eine Beseitigung des konkurrierenden Angebotes des Penny-Marktes abgelehnt habe, sei sie - die Beklagte - zur fristlosen Kündigung nach § 542 BGB berechtigt gewesen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Landgerichts Neubrandenburg vom 03.09.2004 abzuändern und die Klage kostenpflichtig abzuweisen.

Der Kläger, der die teilweise Klagabweisung hinnimmt, beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er behauptet, bei Abschluss des Mietvertrages hätten die Mietparteien vereinbart, dass Herr F. den Mietvertrag bei Veräußerung auf den neuen Objekteigentümer übertrage. Entsprechend sei im § 10 des Mietvertrages die Verpflichtung aufgenommen, die Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag zu übertragen. Herr F. habe bei Abschluss des Kaufvertrages mit dem Kläger den Mietvertrag auf diesen übertragen. Auf die unter § 1 Abs. 2 erwähnte Anlage zum Mietvertrag (Lageplan/Grundriss) sei einvernehmlich verzichtet worden, weil das Geschäft aufgrund der Größe eindeutig bestimmbar sei. Zur Frage des Konkurrenzschutzes verteidigt der Kläger das erstinstanzliche Urteil.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet. Sie schuldet dem Kläger gem. § 535 Abs. 2 BGB rückständige Miete für die Monate Oktober 2002 bis März 2003 in Höhe von 7.117,20 €. In Höhe der für diesen Zeitraum verlangten Nebenkostenvorauszahlungen von insgesamt 601,38 € ist der Rechtsstreit in der Hauptsache erledigt.

1.

Der Kläger ist als Vertragspartner der Beklagten aktiv legitimiert. Er ist als Käufer des Grundstücks A. Straße 1 in J. mit seiner Eintragung als Eigentümer im Grundbuch am 29.07.1998 gem. §§ 581 Abs. 2, 571 BGB a. F. an Stelle des Herrn F. in die Rechte und Pflichten des Mietvertrages vom 28.05.1997 eingetreten.

Dass Herr F. zum Zeitpunkt des Vermietung nicht als Eigentümer dieses Grundstücks im Grundbuch eingetragen war, steht nach Ansicht des Senats dem gesetzlichen Vertragsübergang nicht entgegen. Durch die Eintragung des Herrn F. am 02.06.1998 als Eigentümer im Grundbuch änderten sich die Parteien des Mietvertrages zunächst nicht. Vor seiner Eintragung war er lediglich Vermieter des streitgegenständlichen Grundstücks; nach seiner Eintragung blieb er Vermieter und wurde zugleich - bis zur Eintragung des Klägers als Eigentümer im Grundbuch - Eigentümer dieses Grundstücks. Mit der Eintragung des Klägers im Grundbuch am 29.07.1998 trat dieser anstelle des Herrn F. in die sich aus dem am 28.05.1997 geschlossenen Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein. Voraussetzung des gesetzlichen Vertragsübergangs nach § 571 BGB a. F. ist, dass Vermieter und Veräußerer identisch sind. Das ist hier der Fall, denn Herr F. war zu dem hier maßgeblichen Zeitpunkt der Eintragung des Käufers in das Grundbuch am 29.07.1998 sowohl Eigentümer des an den Kläger veräußerten Grundstücks als auch Vermieter.

Nach anderer Ansicht setzt der gesetzliche Vertragsübergang nach § 571 Abs. 1 BGB a. F. bzw. § 566 BGB n. F. die Identität von Vermieter, Grundstückseigentümer und Veräußerer bei Abschluss des Mietvertrages voraus (vgl. Emmerich/Sonnenschein, Miete-Handkommentar, 8. Aufl., § 566 Rn. 13). Für eine Anwendung dieser Regelung soll auch dann kein Raum sein, wenn - wie hier - der Veräußerer des Grundstück im Verlauf des Mietverhältnisses Eigentümer des Grundstücks geworden ist (OLG Köln ZMR 2001, 967). Diese Ansicht, der sich der Senat nicht anschließt, findet im Gesetz keine Stütze. Weder § 571 BGB a.F. noch § 566 BGB verlangen für den gesetzlichen Vermieterwechsel, dass der Veräußerer eines Grundstücks bereits bei Abschluss des Mietvertrages Eigentümer dieses Grundstückes war. Voraussetzung ist lediglich, dass die Veräußerung nach Überlassung des Grundstücks an den Mieter erfolgt. Das ist hier der Fall. Auch der Schutzzweck des § 571 BGB a. F. bzw. § 566 BGB, dem Mieter oder Pächter seine Rechte aus dem Mietvertrag zu erhalten, erfordert es nicht, für die Anwendung dieser Regelung auf den Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages abzustellen.

2.

Die Beklagte war am 30.08.2002 nicht zur außerordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses zum 30.09.2002 berechtigt.

2.1.

Dabei kann zu ihren Gunsten unterstellt werden, dass mit der Einrichtung der Backstation im Pennymarkt eine von der Beklagten nicht hinzunehmende Konkurrenzsituation geschaffen wurde. Eine solche Konkurrenzsituation ist ein Grund i.S.v. § 543 Abs. 1 S. 1 BGB bzw. § 314 Abs. 1 S. 2 BGB, der die Beklagte als Mieterin zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages berechtigt, und zwar vorrangig - sofern dem Kläger als Vermieter eine Verletzung seiner Verpflichtung aus § 12 S. 2 des Mietvertrages, "soweit rechtlich möglich und zulässig dafür zu sorgen, dass andere Mieter oder Benutzer des Hauses während der Dauer des Mietvertrages nicht durch Änderung oder Erweiterung ihres bestehenden Geschäftsbetriebes dem Mieter Konkurrenz machen" vorzuwerfen ist - nach § 543 Abs. 1 BGB oder - sofern eine schuldhafte Vertragsverletzung durch den Kläger nicht vorliegt - nach § 314 Abs. 1 BGB.

2.2.

Vorliegend scheitert das außerordentliche Kündigungsrecht der Beklagten an der fehlenden Abmahnung bzw. Abhilfeforderung.

a)

Besteht wie hier der wichtige Grund für die Kündigung in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, ist gem. § 543 Abs. 3 bzw. 314 Abs. 3 BGB die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig. Eine solche Fristsetzung zur Abhilfe ist zwar mit Schreiben vom 26.03.2002 erfolgt. Allerdings war in diesem Schreiben zugleich eine Mietminderung angekündigt, die die Beklagte zunächst vornahm, von der sie später unstreitig wieder abrückte. Ohne dass sich die von ihr beanstandete Konkurrenzsituation geändert hatte, zahlte sie die einbehaltenen Minderungsbeträge im Juli 2002 nach und in der Folgezeit die Miete in voller Höhe. Der Kläger konnte folglich davon ausgehen, dass die Beklagte sich mit der Wettbewerbssituation abgefunden hatte und nicht nur von der angekündigten Minderung der Miete, sondern auch an ihrer im Schreiben vom 26.03.2002 erfolgten Kündigungsandrohung für den Fall der Nichtabhilfe bis zum 19.04.2002 abgerückt war. Die Beklagte durfte daher wegen der zuvor beanstandeten Konkurrenzsituation nicht außerordentlich kündigen, ohne den Kläger erneut abzumahnen oder von ihm Abhilfe zu fordern.

b)

Eine nochmalige Abmahnung oder Abhilfeforderung war auch nicht entbehrlich. Dies ist dann der Fall, wenn sie keinen Erfolg versprechen (§ 543 Abs. 4 S. 2 Nr. 1 BGB) oder die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter Abwägung der beiderseitigen Interessen gerechtfertigt ist (§ 543 Abs. 4 S. 2 Nr. 2 BGB). Keine der Voraussetzungen liegt hier vor. Zwar hatte der Kläger mit Schreiben vom 24.04.2002 das Entstehen einer Konkurrenzsituation für die Beklagte durch die Einrichtung der Backstation im Penny-Markt unter Berufen auf vorliegende Informationen und Erfahrungen anderer Märkte verneint, was für ein Fehlen der Erfolgsaussicht einer nochmaligen Abmahnung oder Abhilfeforderung spricht. Dennoch ist nicht auszuschließen, dass die Beklagte ihn durch eine detaillierte Darstellung ihrer Umsatzentwicklung über mehrere Monate vom Bestehen einer Konkurrenzsituation hätte überzeugen können und dass sich der Kläger - wie von der Beklagten gemäß ihrem Schreiben vom 07.06.2002 noch im Juni 2002 angestrebt - mit einer Änderung des Mietvertrages einverstanden erklärt hätte. Aus besonderen Gründen ist eine außerordentliche Kündigung hier bereits deshalb nicht gerechtfertigt, weil der Mietvertrag - wie nachfolgend ausgeführt - wegen Verfehlung der Schriftform als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, folglich ordentlich kündbar ist und der Beklagte die Hinnahme der Konkurrenzsituation während der Kündigungsfrist zuzumuten ist.

3.

Die Kündigung der Beklagten vom 30.08.2002 beendete als ordentliche Kündigung den Mietvertrag zum 31.03.2003.

3.1.

Der Mietvertrag vom 28.05.1997 gilt als auf unbestimmte Zeit geschlossen, denn er wahrt die gem. § 566 BGB a. F. bzw. § 550 BGB erforderliche Schriftform nicht.

Das an die Beklagte vermietete Objekt ist im Vertrag nicht hinreichend genau bezeichnet. Die Lage der Mieträume auf einem Grundstück oder in einem Gebäude ist in einer Weise zu umschreiben, die erkennen lässt, welche Räume im Einzelnen oder welche Teilfläche Vertragsobjekt ist. Demgemäß genügt die Angabe, dass auf dem Grundstück oder in dem Gebäude Räume mit einer bestimmten Größe vermietet werden, nicht, wenn die genaue Lage innerhalb des Gebäudes oder des Grundstückes offen bleibt (vgl. Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Auflage, Rdn. 97). Vorliegend handelt es sich um ein Gebäude mit 3 Mietungen. Mangels anderer Angaben ist davon auszugehen, dass sich diese Mietungen im Erdgeschoss befinden. Folglich ist das Mietobjekt mit der Angabe "Erdgeschoss, ca. 40 qm", nicht hinreichend konkret umschrieben. Der Umstand, dass die an den Penny-Markt vermietete Fläche weitaus größer sein dürfte als 40 qm, rechtfertigt keine abweichende Beurteilung, denn es wurden auch Flächen an eine Metzgerei vermietet, bei der jedenfalls nicht auszuschließen ist, dass der Umfang der vermieteten Fläche dem der Bäckerei nahezu entspricht. Der Kläger trug hierzu lediglich vor, dass die Metzgerfläche "eine andere Größe" habe, ohne die konkrete Größe anzugeben. Der unter § 1 Ziff. 2 des Mietvertrages erwähnte Lageplan, auf dem die vermietete Fläche gekennzeichnet sein soll, und der als Bestandteil des Mietvertrages ausgewiesen ist, ist dem Mietvertrag nicht beigefügt. Zwar schadet eine ungenaue Bezeichnung des Mietobjekts jedenfalls dann nicht zwingend, wenn der Mieter es bei Vertragsschluss schon nutzt, weil sich der Umfang der tatsächlichen Nutzung dann als außerhalb der Urkunde liegenden Auslegungshilfe anbietet (BGH Urteil vom 07.07.1999, NJW 1999, 3257). Hier aber war das Gebäude zum Zeitpunkt der Vermietung noch nicht fertig gestellt.

3.2.

Die Kündigung der Beklagten vom 30.08.2002 beendete das Mietverhältnis zum 31.03.2003 (§ 580 a Abs. 2 BGB). Die fristlose Kündigung ist als ordentliche Kündigung auszulegen, sofern aus der Kündigungserklärung selbst oder aus den Umständen zweifelsfrei zu folgern ist, dass der Kündigende die Vertragsbeziehung zum nächstmöglichen Termin auflösen will (BGH Urteil vom 12.01.1988, NJW 1981, 976; Urteil vom 15.01.2003, ZIP 2003, 667 = NZM 2003, 235; Urteil vom 16.07.2003, NZM 2003, 801). Das ist hier der Fall, denn die Beklagte hat zu dem von ihr angekündigten Termin der Beendigung des Vertrages ihren Geschäftsbetrieb eingestellt.

4.

Der Kläger kann für den Zeitraum Oktober 2002 bis März 2003 rückständige Miete in Höhe von 7.117,20 € (6 x 1.186,20 €) fordern.

Nach übereinstimmender Erledigungserklärung der Parteien ist der Rechtsstreit in Höhe weiterer 601,38 € (6 x 100,23 €) in der Hauptsache erledigt. Wegen zwischenzeitlich eingetretener Abrechnungsreife kann der Kläger für den oben genannten Zeitraum Nebenkostenvorauszahlungen nicht mehr verlangen. Spätestens ein Jahr nach Ende des Zeitraumes, für den der Mieter Vorauszahlungen geleistet hat oder hätte leisten müssen, muss der Vermieter abrechnen. Mit Abrechnungsreife entfällt das Bedürfnis des Vermieters, Vorauszahlungen zu erlangen, denn sie sollen nur vorläufig dessen Aufwendungen abdecken. Nach Eintritt der Abrechnungsreife muss der Vermieter folglich die Klage auf Zahlung des Saldos umstellen oder er kann - wie hier erfolgt - die Hauptsache insoweit für erledigt erklären (OLG Hamburg NJW-RR 1989, 82 = ZIP 1988, 1404; OLG Frankfurt NZM 2000, 186; OLG Rostock OLG-Report 2001, 440).

5.

Die weitergehende Klage ist abzuweisen, weil die Beklagte nach Beendigung des Mietvertrages weder Miete noch Nutzungsausfall schuldet.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 91 a, 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergeht gem. § 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO.

Anlass die Revision zuzulassen, besteht nicht.

Ende der Entscheidung

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