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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Rostock
Urteil verkündet am 10.01.2005
Aktenzeichen: 3 U 61/04
Rechtsgebiete: PrKV, BGB


Vorschriften:

PrKV § 4
PrKV § 4 Abs. 1
PrKV § 4 Abs. 1 Nr. 2
BGB § 139
BGB § 542
BGB § 543 n.F.
BGB § 554
BGB § 554a a.F.
BGB § 566 a.F.
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Rostock IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

Geschäftszeichen 3 U 61/04

verkündet am: 10.01.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht E., der Richter am Oberlandesgericht Dr. J. und die Richterin am Oberlandesgericht B.

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13.12.2004

für Recht erkannt:

Tenor:

Unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Beklagten zu 2. wird das Urteil des Landgerichts Schwerin vom 30.12.2003 (3 O 377/03) teilweise abgeändert und wie folgt gefasst:

Die Beklagte zu 2. wird verurteilt, an die Klägerin 27.132,92 € nebst Zinsen in Höhe von 4 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz

auf 5.740,27 € seit dem 05.06.2002,

auf 254,09 € seit dem 04.07.2002,

auf 762,27 € seit dem 13.07.2002,

auf 254,09 € seit dem 05.08.2002,

auf 254,09 € seit dem 05.09.2002,

auf 254,09 € seit dem 05.10.2002,

auf 5.740,27 € seit dem 05.11.2002,

auf 5.740,27 € seit dem 05.12.2002,

auf 5.740,27 € seit dem 05.01.2003 und

auf 2.393,21 € seit dem 05.04.2003

sowie weitere 15.00 € vorgerichtliche Mahnkosten

zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen. Von den erstinstanzlichen Gerichtskosten tragen die Klägerin 1/4 und die Beklagte zu 2. 3/4.

Die Klägerin trägt die erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten des Beklagten zu 1. sowie 1/10 der erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Beklagten zu 2.

Die Beklagte zu 2. trägt 9/10 der erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten der Klägerin.

Im Übrigen tragen die Parteien ihre erstinstanzlichen außergerichtlichen Kosten selbst.

Die Kosten der Berufung werden der Beklagten zu 2. zu 4/7 und der Klägerin zu 3/7 auferlegt.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Parteien dürfen die Zwangsvollstreckung jeweils gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern nicht die Gegenpartei Sicherheit in derselben Höhe stellt.

Die Revision wird zugelassen.

Streitwert der Berufung: 7.114,80 €.

Gründe:

I.

Die Klägerin nimmt die Beklagte zu 2. (nachfolgend Beklagte) auf Zahlung rückständiger Miete in Anspruch. In der Berufungsinstanz streiten die Parteien nur noch um die Berechtigung der von der Klägerin begehrten Erhöhung der Grundmiete ab März 2002.

Die Klägerin, die Gewerbeflächen in G. zum Betrieb eines Verbrauchermarktes angemietet hatte, vermietete eine etwa 340 qm große Teilfläche an den Beklagten zu 1. Der schriftliche Untermietvertrag bezeichnet als Mieter die Firma "K. & Co; der Beklagte zu 1., der nicht mit dieser Firma im Handelsregister eingetragen war, unterschrieb mit dem Namenszug "K.". Zwischen den Parteien besteht Einigkeit, dass nunmehr die Beklagte als Rechtsnachfolgerin des Beklagten zu 1. alleinige Mieterin ist; die Klage gegen ihn hat die Klägerin zurückgenommen.

Der schriftliche Untermietvertrag lautet auszugsweise:

§ 1 - Mietgegenstand

1. Die Vermieterin ist Hauptmieterin und künftige Betreiberin des S.-Verbrauermarktes in G., K. Straße, und zur Untervermietung berechtigt. Der Hauptmietvertrag hat eine Laufzeit von 15 Jahren ab Übergabe an die Hauptvermieterin.

Zusätzlich sind in den Hauptmietvertrag der Vermieterin Optionsrechte von 2 x 5 Jahren Dauer eingeräumt. Die Mieterin hat keinen Anspruch darauf, dass die Vermieterin diese Optionsrecht ausübt.

§ 2 - Mietdauer

1. Das Mietverhältnis beginnt mit dem Tage der bezugsfertigen Übergabe des Mietgegenstandes, jedoch frühestens am 01.09.1995 und wird für 5 Jahre fest abgeschlossen.

2. Der Vertrag verlängert sich stillschweigend um jeweils ein weiteres Jahr, falls er nicht spätestens 6 Monate vor dem jeweiligen Vertragsablauf gekündigt wird.

3. Die Mieterin erhält ein Optionsrecht für weitere 5 Mietjahre zu den hier vereinbarten Bedingungen. Die Optionserklärung muss spätestens 6 Monate vor Beendigung der Festlaufzeit schriftlich gegenüber der Vermieterin abgegeben werden.

4. Das Mietverhältnis endet automatisch bei Beendigung bzw. Auflösung des Hauptmietverhältnisses (sh. § 1). Dies gilt auch für den Fall, dass das Hauptmietverhältnis vor Ablauf der Festlaufzeit - gleich aus welchem Grund - beendet wird. Bei Auflösung des Hauptmietverhältnisses und gleichzeitiger Beendigung dieses Untermietverhältnisses stehen der Mieterin keinerlei Schadenersatzansprüche zu.

§ 3 - Mietzins

2. Die Vertragspartner sind berechtigt, eine Mietzinsanpassung auf Antrag einer Partei zu verlangen, wenn der Preisindex für die Lebenshaltung eines 4-Personen-Arbeitnehmer-Haushaltes mit mittlerem Einkommen in der Bundesrepublik Deutschland (1985 = 100), veröffentlicht vom Statistischen Bundesamt in Wiesbaden, um mehr als 10 % gegenüber der jeweils letzten Ausgangsbasis gestiegen oder gefallen ist.

Die Ausgangsbasis für die Berechnung der ersten Indexanpassung ist der Tag des Mietbeginns, für jede weitere Anpassung die jeweils letzte Indexzahl, die zu einer Anpassung des Mietzinses geführt hat.

Nach Erreichen oder Überschreiten von 10 % gegenüber dem Stand am Tage der Ausgangsbasis ändert sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis, und zwar vom Beginn des auf die maßgebliche Veränderung folgenden Kalendermonats an.

§ 8 - Beendigung der Mietzeit

1.4 Die Vermieterin ist berechtigt, dieses Vertragsverhältnis vor Ablauf der vereinbarten Mietzeit mit einer Frist von 3 Monaten, jeweils zum Monatsende, zu kündigen, wenn sie beabsichtigt, den Verbrauchermarkt, gleich aus welchem Grund, zu schließen und nicht mehr zu betreiben. Ansprüche wegen Nichterfüllung, Schadenersatz o. ä. stehen der Mieterin dann nicht zu.

§ 11 - Schlussbestimmungen/Sonstiges

1. Sollte eine oder mehrere der im Vertrag getroffenen Bestimmungen unwirksam oder undurchführbar sein oder werden, so soll hierdurch die Gültigkeit der übrigen Vertragsbestimmungen nicht berührt werden.

Die Vertragspartner vereinbaren schon jetzt, eine nicht rechtswirksame Bestimmung durch eine gültige, neue Bestimmung zu ersetzen. Der ursprüngliche Wille der Vertragspartner ist dabei zu berücksichtigen.

Mit Schreiben an die Beklagte vom 23.05.2002 machte die Klägerin die Erhöhung der Miete ab März 2002 wie folgt geltend:

Die relevanten Indizes stellen sich wie folgt dar:

Indexstand 09./95 100,2 Punkte

Indexstand 02./02 110,3 Punkte

Veränderung 10,1 Punkte = 10,08 %

Aufgrund der Indexsteigerung von 10,08 % erhöht sich der monatliche Mietzins zzgl. Nebenkostenvorauszahlung wie folgt:

bisherige Miete netto € 4.345,99 zzgl. 10,08 % € 438,08 € 4.784,07 zzgl. Heizkostenpauschale € 255,65 zzgl. sonst. Nebenkostenpauschale € 127,83 € 5.167,55 zzgl. 16 % MWSt. € 826,81 Mietzins ab März 2002 € 5.994,36

Wir bitten um Berücksichtigung bei Ihren Mietüberweisungen ab Juni 2002.

Den aufgelaufenen Differenzbetrag für die Monate März bis Mai 2002 überweisen Sie bitte wie folgt bis zum 20. Juni 2002 auf unser o. g. Konto bei der Kieler Volksbank.

3 Monate x € 438,08 € 1.314,24 zzgl. 16 % MWSt. € 210,28 gesamt € 1.524,52

Sowohl der Hauptmietvertrag als auch der Untermietvertrag zwischen den Parteien wurden zum 30.04.2003 wegen Zahlungsverzuges außerordentlich gekündigt.

Gegenstand des Rechtsstreits waren in erster Instanz:

Die aus der Erhöhung folgenden Mietdifferenz für März bis Mai 2002 (3 x 508,20 €) 1.524,52 €, die erhöhte Miete für Juni 2002 5.994,36 €, die jeweiligen Erhöhungsbeträge für August bis Oktober 2002 ( 3 x 508,20 €) 1.524,60 €, die erhöhte Miete für November 2002 5.994,36 €, für Dezember 2002 5.994,36 €, für Januar 2003 5.994,36 €, sowie ein Restbetrag aus der erhöhten Miete für April 2003 2.644,32 €,

ferner 15,00 € vorgerichtliche Mahnkosten.

Die Mieten für die Monate Februar und März 2003 sowie ein Teilbetrag aus der Miete für April 2003 sind nicht Gegenstand der Klage, weil die Klägerin darauf eine Zahlung aufgrund Bürgschaft verrechnet hat.

Das Landgericht verurteilte die Beklagte zur Zahlung der zuvor aufgeführten Beträge, insgesamt 30.179,08 € nebst Zinsen. Mit ihrer Berufung wendet sich die Beklagte nur gegen die Verurteilung zur Zahlung der monatlichen Erhöhungsbeträge in Höhe von jeweils 508,20 €. Ohne zu berücksichtigen, dass die Mieten für Februar und März 2003 nicht Streitgegenstand sind, setzt sie 14 x 508,20 € an.

Zur Begründung ihrer Berufung trägt sie vor, die Miete habe sich nicht erhöht, weil die Wertsicherungsklausel in § 3 Nr. 2 des Mietvertrages nicht wirksam sei. Die Genehmigungsfiktion des § 4 Abs. 1 Preisklauselverordnung (PrKV) greife nicht, weil die Vermieterin nicht für mindestens zehn Jahre auf die ordentliche Kündigung verzichtet habe. Sie sei nämlich gem. § 8 Ziff. 1 Pkt. 4 berechtigt, vor Ablauf der vereinbarten Zeit zu kündigen, wenn sie selbst beabsichtigt, den Verbrauchermarkt zu schließen oder nicht mehr zu betreiben. Somit habe es die Klägerin einseitig in der Hand, das Mietverhältnis zu beenden. Weiter verweist die Beklagte darauf, dass die Hauptvermieterin gegenüber der Klägerin das Hauptmietverhältnis wegen Zahlungsverzugs zum 30.04.2003 außerordentlich gekündigt habe.

Die Beklagte beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Schwerin die Klage abzuweisen, soweit sie zur Zahlung von mehr als 23.064,28 € nebst 4 % Zinsen auf 5.486,16 € ab dem 05.06.2002, auf weitere 5.486,16 € ab dem 05.11.2002, auf weitere 5.486,16 € ab dem 05.12.2002, auf weitere 5.486,16 € ab dem 05.01.2003 und auf weitere 2.136,12 € ab dem 05.04.2003 sowie weitere 15,00 € vorgerichtliche Mahnkosten verpflichtet wurde. Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur langfristigen Bindung der Mietvertragsparteien verweist sie auf die ihres Erachtens zutreffenden Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts. Die langfristige Bindung, so trägt die Klägerin weiter vor, scheitere nicht deshalb, weil die Vertragsparteien bei Begründung des Mietverhältnisses die gesetzliche Schriftform verfehlt hätten. Der Beklagte zu 1. sei im Rechtsverkehr als Inhaber der Einzelfirma mit der Firmenbezeichnung "K. & Co." aufgetreten. Deswegen habe er persönlich den Mietvertrag unterzeichnet. Mitte 1997 sei die Einzelfirma des Beklagten in die Unternehmensform einer GmbH mit der Firmenbezeichnung "K. und Co. K. mbH" umgewandelt worden. Selbst wenn ein Verstoß gegen die Schriftform anzunehmen sei, seien die Vertragsparteien gehalten, die vereinbarte Wertsicherung umzusetzen. Insoweit komme ein Leistungsvorbehalt des Vermieters in Betracht.

II.

Die zulässige Berufung der Beklagten ist teilweise begründet. Trotz Unwirksamkeit der automatischen Wertsicherungsvereinbarung in § 3.2 des Mietvertrages schuldet sie ab März 2002 eine um 219,04 € erhöhte Miete.

1.

Die Regelung in § 3.2. des schriftlichen Mietvertrages berechtigt die Klägerin nicht, ab März 2002 Zahlung der um 438,08 € zzgl. Umsatzsteuer erhöhten Monatsmiete zu fordern.

a) § 3 Ziff. 2 des schriftlichen Mietvertrages sieht die automatische Mietanpassung bei einer Änderung des dort angegebenen Preisindexes um mehr als 10 % gegenüber der letzten Ausgangsbasis vor. Der Wortlaut ist insofern nicht eindeutig, als nach Abs. 1 die Vertragspartner berechtigt sind, eine Mietanpassung zu verlangen. Jedoch stellt § 3 Ziff. 2 Abs. 3 klar, dass sich die Miete im gleichen prozentualen Verhältnis von Beginn des auf die maßgebliche Veränderung folgenden Kalendermonats an ändert. Dies belegt, dass sich die Miete ohne eine dahingehende Erklärung einer Vertragspartei ändert. Diese Auslegung folgt dem Verständnis der Parteien, die übereinstimmend die Regelung in § 3.2. des Mietvertrages als automatische Wertsicherungsklausel ansehen.

b) Die für die Genehmigungsfiktion gem. § 4 PrKV erforderliche mindestens zehnjährige Bindung des Vermieters ist gegeben.

§ 4 Abs. 1 Nr. 2 PrKV stellt im Wesentlichen auf den Verzicht des Vermieters auf die ordentliche Kündigung ab. Hiervon ist vorliegend auszugehen.

Die grundsätzliche Möglichkeit, das Mietverhältnis gem. § 543 BGB n.F. bzw. §§ 542, 554, 554a BGB a.F. wegen einer erheblichen Vertragsverletzung der Gegenseite außerordentlich zu kündigen, berührt nicht die langfristige Bindung.

Gem. § 2 Ziff. 4 endet das Untermietverhältnis auch bei einer Auflösung des Hauptmietverhältnisses - gleich aus welchem Grund -, schließt somit auch die Möglichkeit ein, dass die Klägerin als Hauptmieterin sich mit dem Hauptvermieter auf die Beendigung des Hauptmietverhältnisses einigt. Indessen trägt diese Klausel dem Umstand Rechnung, dass die Klägerin nach Auflösung des Hauptmietvertrages den Mietgebrauch trotz rechtlichen Fortbestandes des Untermietverhältnisses nicht mehr gewähren kann, dass der Untermietvertrag also "faktisch" endet. Die Klausel bezweckt nur, in diesem Fall die Klägerin im Untermietverhältnis von Schadenersatzansprüchen wegen eines Rechtsmangels freizustellen. Im Grundsatz lässt sie die zehnjährige Bindung unberührt.

Auch § 8 Ziff. 1.4 gibt der Klägerin nur ein Recht zur außerordentlichen Kündigung, falls sie selbst beabsichtigt, den Verbrauchermarkt zu schließen. Auch dies ist keine ordentliche Kündigung, denn die Klägerin kann nur unter bestimmten, eng begrenzten Voraussetzungen das Mietverhältnis vorzeitig beenden. Ein solches außerordentliches Kündigungsrecht tangiert im Grundsatz die langfristige vertragliche Bindung nicht, denn beide Vertragsparteien gehen davon aus, dass sie den Vertrag langfristig durchführen werden und die Klägerin wird kaum bei Abschluss des Mietverhältnisses die Schließung des von ihr betriebenen Verbrauchermarktes schon erwogen haben.

c) Gleichwohl greift die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV nicht, denn die Mietvertragsparteien haben bei Abschluss ihres Untermietvertrages die gem. § 566 BGB a.F. gebotene Schriftform, die auch bei einem Untermietvertrag zu befolgen ist (BGHZ 81, 46 = NJW 1981, 2246), verfehlt.

aa) Die fehlende Schriftform ist im Rahmen des § 4 PrKV relevant.

Die Preisklauselverordnung ersetzt die frühere Praxis zur Genehmigung von Wertsicherungsklauseln. Gem. § 3 des zwischenzeitlich aufgehobenen Währungsgesetzes bedurfte jede automatische Wertsicherungsklausel der Einzelgenehmigung der Deutschen Bundesbank bzw. der zuständigen Landeszentralbank. Es war üblich, dieser mit dem Genehmigungsantrag den schriftlichen Mietvertrag vorzulegen. Sie prüfte nach, ob die Vereinbarungen zur Vertragsdauer auf eine mindestens zehnjährige Bindung hinausliefen (Mitteilung der deutschen Bundesbank Nr. 1015/78, NJW 1978, 2381), ohne zu bedenken, dass die aus dem Vertragswortlauf folgende langfristige Bindung an einem Formmangel gem. § 566 BGB scheitern kann. Zwar war die Genehmigungsstelle nicht gehindert, bei einem erkannten Formmangel die Genehmigung zu versagen, jedoch spricht die vergleichsweise niedrige Zahl der nicht positiv beschiedenen Anträge (vgl. Wolf ZIP 1981, 235 [236]) dafür, dass die Bundesbank bzw. die früheren Landeszentralbanken vielfach automatische Wertsicherungsvereinbarungen genehmigten, obwohl die gesetzliche Schriftform nicht gewahrt und der Mietvertrag ordentlich kündbar war.

Die Preisklauselverordnung, insbesondere § 4, bezweckt im Grundsatz keine Änderung der materiellen Rechtslage, vielmehr sollten die Deutsche Bundesbank und die Landeszentralbanken von den routinemäßigen Genehmigungen befreit werden; die Wirtschaft brauchte eine einfache und elastische Lösung. Daher gilt die Genehmigung in den Standardfällen gem. § 4 PrKV, der der früheren Genehmigungspraxis entspricht, als erteilt.

Da nunmehr die mit dem Streit der Mietvertragsparteien befassten ordentlichen Gerichte die langfristige Bindung nachzuprüfen haben, müssen sie dies unter allen rechtlichen Gesichtspunkten tun, also haben sie auch die ordentliche Kündbarkeit infolge Verfehlung der Schriftform in ihre Überlegungen einzubeziehen (Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 9. Aufl. Rn. 413). Aus der Ausdrucksweise in § 4 Abs. 1 Nr. 2, dass der Vermieter auf sein Recht zur ordentlichen Kündigung verzichte, ist nicht zu schließen, dass dies lediglich vereinbart sein - "auf dem Papier" stehen - müsse und die Parteien sich dessen bewusst sein müssen. Zweck der Genehmigungsfiktion ist es gerade, diese nur bei einer rechtlich gesicherten langfristigen vertraglichen Bindung greifen zu lassen, weil ohne eine solche langfristige Bindung die Vertragsparteien durch Vertragsänderungen Schwankungen im Äquivalenzverhältnis ausgleichen können. bb) Vorliegend kann dahinstehen, ob die gem. § 566 BGB a.F. gebotene Schriftform verfehlt ist, weil die Vertragsparteien die Vertragsurkunde in einem zeitlichen Abstand von drei Wochen - der Beklagte zu 1. am 16.06.1995, die Klägerin am 07.07.1995 - unterzeichnet haben (dazu KG KG-Report 1999, 143; Lindner-Figura/Hartl NZM 2003, 750) oder weil das Vertragsende in § 2.1. des schriftlichen Vertrages nicht festgelegt ist (vgl. OLG Dresden NZM 2004, 827; Wolf/Eckert/Ball, a.a.O., Rn. 99). Jedenfalls ist die Schriftform nicht gewahrt, weil eine Vertragspartei, der Mieter, in der Vertragsurkunde unzureichend umschrieben ist.

Zu den wesentlichen Vertragselementen, die der Beurkundung bedürfen, gehört die korrekte Bezeichnung der Parteien, wobei es nicht genügt, auf außerhalb der Urkunden liegende Informationsmöglichkeiten zu verweisen. Dies hat der BGH in seinem Urteil vom 11.09.2002 (XII ZR 187/00, NZM 2002, 950) klargestellt. In dem ihm vorliegenden Fall war die Vermieterin unter Angabe eines Familiennamens mit "Erbengemeinschaft" bezeichnet worden. Der BGH sieht darin eine unzureichende Bezeichnung einer Vertragspartei und lässt es nicht genügen, dass die Vermieterin und Grundstückseigentümerin über das Nachlassgericht oder auch über das Grundbuchamt in Erfahrung zu bringen sind.

Der Beklagte zu 1. war nicht mit der Firma "K. & Co" im Handelsregister eingetragen. Auch handelte er vor der Umwandlung nicht durchgängig unter dem Namen "K. & Co". Der Briefbogen, den er verwendete - so in seinem Rundschreiben vom 30.06.1997, in dem er die Umwandlung anzeigte - ist fettgedruckt in großen Buchstaben mit "K." überschrieben. Lediglich ein Zweiggeschäft, nämlich das in S., D. Straße, wird dort als "K. & Co" erwähnt. Ferner stört der Zusatz " & Co.", der ireführend ist, weil er auf eine Gesellschaft hinweist, die nicht vorliegt.

Ein etwaiger Grundstückserwerber kann ohne zusätzliche Informationen nicht feststellen, wer das Mietobjekt angemietet hat. Dass vorliegend ein Untermietverhältnis vorliegt, in das der Erwerber nicht eintritt, rechtfertigt keine andere Sicht, denn die Anforderungen an die gesetzliche Schriftform sind bei einem Untermietverhältnis nicht geringer als bei einem Hauptmietvertrag. Andererseits kann eine (Außen)Gesellschaft bürgerlichen Rechts Vertragspartei sein (BGHZ 146, 341 = NJW 2001, 1056 = ZIP 2001, 330), obwohl sie nicht in einem Register eingetragen ist. Sie kann unter einem Phantasienamen auftreten, der sogar formlos wechseln kann (Gerber/Eckert, Gewerbliches Miet- und Pachtrecht, 5. Aufl., Rn. 495). Da daran die langfristige Bindung nicht scheitern kann, dürfte es genügen, die BGB-Gesellschaft mit dem von ihr gewählten Namen in der Vertragsurkunde zu bezeichnen, ohne die einzelnen Gesellschafter oder weitere Identifikationsmerkmale zu erwähnen. Diese Notlösung ist erforderlich, damit sie im Rechtsverkehr handeln und Formvorschriften wahren kann. Es besteht jedoch kein Bedürfnis, diese speziellen Gesichtspunkte auf die natürliche Person zu übertragen, denn sie ist mit ihrem Namen, den sie in aller Regel nicht allzu häufig wechselt, einfach und treffend zu bezeichnen. Insbesondere hätten vorliegend sowohl die Vermieterin als auch der Beklagte zu 1. als Mieter problemlos für seine richtige Bezeichnung sorgen können. Da die Bezeichnung "K. & Co" zumindest Anlass zur Nachfrage bot, wäre auch die Klägerin damit nicht überfordert gewesen.

Dass die Vertragsparteien den Formverstoß und die daraus folgende ordentliche Kündbarkeit nicht bedacht haben, ist ohne Belang, denn die Genehmigungsfiktion des § 4 PrKV knüpft an die objektiv gegebene langfristige vertragliche Bindung an und nicht an ihre dahingehende übereinstimmende Vorstellung.

cc) Aus der salvatorische Klausel in § 11.1. des Untermietvertrages lässt sich ein Zwang zur Nachholung der Schriftform, der die Berufung als rechtsmissbräuchlich erscheinen ließe, nicht herleiten. Die salvatorische Klausel soll nur die im Zweifel aus § 139 BGB folgende Unwirksamkeit des Vertrages als Folge der Nichtigkeit einer einzelnen Bestimmung verhindern. Darum geht es hier nicht, denn der Vertrag ist zweifelsfrei wirksam (BGH NZM 2002, 823). Zudem können sich die Vertragsparteien nur durch einen Vertrag, den sie unter Einhaltung der Form schließen, langfristig binden. Es wäre widersprüchlich, gleichwohl die Verpflichtung zur Nachholung der Schriftform, mithin zur Herstellung der langfristigen Bindung, aus einem formwidrigen Vertrag herzuleiten. Auch würde der bisherige jahrelange unbeanstandete Vollzug des Mietverhältnisses keine Partei daran hindern, sich auf den Formmangel zu berufen (BGH NJW 2004, 1103 = NZM 2004, 97).

dd) Wegen der salvatorischen Klausel in § 11.1. des Vertrages berührt die Unwirksamkeit der Wertsicherungsvereinbarung nicht die Wirksamkeit des Untermietvertrages im Übrigen.

2.

Trotz Unwirksamkeit der Wertsicherungsklausel ist der Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines erhöhten Betrages nicht in vollem Umfang unbegründet.

a) Die salvatorische Klausel in § 11.1. des Vertrages gebietet es, den Vertrag ergänzend unter Berücksichtigung des Willens der Vertragsparteien und der beiderseitigen Interessen auszulegen. Demgemäß ist § 3.2. des Mietvertrages in einen Leistungsvorbehalt in dem Sinne umzudeuten, dass jede Partei bei Erreichen der Anpassungsvoraussetzungen eine Mietänderung verlangen kann.

Diesen Ausweg eröffnet die Rechtsprechung, wenn es unbillig wäre, ein Mietverhältnis, an das die Parteien langfristig ohne Lösungsmöglichkeit gebunden sind, mit einer unveränderten Miete aufrechtzuerhalten (vgl. BGH WM 1976, 385; BGH WM 1979, 252; BGH WM 1980, 593; BGH ZIP 1983, 315 = WM 1983, 364). Diese Konstellation ist vorliegend nicht gegeben, weil beide Parteien den Vertrag kündigen oder durch eine Vertragsänderung eine Mietanpassung herbeiführen konnten. Gleichwohl ist eine ergänzende Vertragsauslegung geboten, denn die Vertragsparteien haben in dem Vertrag hinreichend zum Ausdruck gebracht, dass sie sich langfristig gebunden fühlten und die bei Vertragsschluss ausgehandelte Miete nicht über Jahre unverändert bleiben solle. Daher ist der Untermietvertrag dahin auszulegen, dass die Beklagte verpflichtet ist, bei Eintritt der in § 3.2. des Vertrages beschriebenen Voraussetzung einer zu diesem Termin wirkenden Mieterhöhung zuzustimmen und die erhöhte Miete zu zahlen. b) Allerdings darf die Vertragsauslegung nicht nicht im Ergebnis der unwirksamen automatischen Wertsicherung gleichkommen, denn der Leistungsvorbehalt erfordert eine Gegenkontrolle nach Billigkeitserwägungen. Insoweit darf nicht außer Acht bleiben, dass der Anstieg der Lebenshaltungskosten nicht mit der Entwicklung des Preisniveaus für gewerblich genutzte Mietflächen übereinstimmt; die Entwicklung ist gegenläufig. Die Lösung muss die beiderseitigen Interessen - das der Klägerin an einer Mieterhöhung und umgekehrt das der Beklagten an der Ausnutzung der ihr günstigen Mietpreisentwicklung - berücksichtigen und das vertragliche Äquivalenzverhältnis noch wahren. Da der Mietpreis an die Steigung des Preisindexes angekoppelt bleiben muss, ist das Risiko in Kauf zu nehmen, dass die Beklagte zur Zahlung einer über dem Marktpreis oder jedenfalls im oberen Preissegment liegenden Miete verpflichtet wird. Wegen dieses aus der gegenläufigen Entwicklung des Preisindexes und des Mietpreisniveaus resultierenden Interessenkonflikts hält der Senat eine Anhebung der Miete um die Hälfte des von der Klägerin errechneten Betrages für angemessen, also um 5,04 %. Demgemäß war die Beklagte verpflichtet, einer Mieterhöhung ab März 2002 zuzustimmen und beginnend mit diesem Monat zusätzlich zur bisherigen Miete 219,04 € (jeweils zuzüglich Umsatzsteuer) zu zahlen.

III.

Die Kostenentscheidungen ergehen nach §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 269 Abs. 3 ZPO.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Da die Auswirkungen des Formverstoßes auf die Genehmigungsfiktion gem. § 4 PrKV höchstrichterlich nicht geklärt ist, lässt der Senat gem. § 543 ZPO die Revision zu.

Ende der Entscheidung


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