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3 U 84/04

Laut Protokoll verkündet am: 02.05.2005

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht E., den Richter am Oberlandesgericht Dr. J.k und die Richterin am Oberlandesgericht B.

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 04.04.2005

für Recht erkannt:

Tenor:

Unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung der Klägerin wird das am 20.02.2004 verkündete Urteil des Landgerichts Stralsund (Az.: 6 O 223/03) abgeändert und wie folgt gefasst:

Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 40.259,34 € nebst Zinsen i. H. v. 5 % über dem Basiszinssatz auf 24.800,00 € seit dem 15.03.2003 und auf 15.459,34 € seit dem 10.07.2003 zu zahlen.

Die weitergehende Klage wird abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits werden der Klägerin zu 5/6 und den Beklagten als Gesamtschuldnern zu 1/6 auferlegt.

Jede Partei darf die Zwangsvollstreckung der Gegenpartei durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, sofern die vollstreckende Partei nicht Sicherheit in gleicher Höhe erbringt.

Die Revision der Beklagten wird zugelassen, soweit sie zur Nutzungsherausgabe für die Monate Juni 2002 bis Mai 2003 verurteilt werden.

Streitwert der Berufung: 240.000,00 €.

Gründe:

I.

Die Klägerin als Rechtsnachfolgerin der Sparkasse Hansestadt S. verlangt von den Beklagten Entschädigung für die Nutzung einer Bowlingbahn, die der frühere Mieter H. in den Beklagten gehörenden Mieträumen installieren ließ und die anschließend die Nachfolgemieterin nutzte.

Mit Vertrag vom 17./24.01.1996 vermietete die HG H. Gesellschaft mbH an H. Räumlichkeiten im K.-Center in S., H.-H.-R. 120c. Grundstückseigentümer waren zu dieser Zeit die HG H. GmbH und die R.I.A.D. AG in Gesellschaft bürgerlichen Rechts. Im November 1996 kaufte H. zu einem Kaufpreis von 922.000,00 DM eine Bowlingbahn, die er in die Mieträume einbauen ließ; deren Anschaffung finanzierte die Klägerin, deren Ansprüche H. mit Übertragung des Sicherungseigentums absicherte. Nach Erwerb des Grundstücks am 25.01.1999 führten die Beklagten das Mietverhältnis mit H. fort.

Mit Schreiben vom 28.11.2001 kündigten sie, vertreten durch die D. V. GmbH, das Mietverhältnis mit H. wegen Zahlungsverzugs fristlos und erklärten zugleich, dass sie ihr Vermieterpfandrecht an allen in die Mieträume eingebrachten Sachen ausübten. Am 30.11.2001 vermieteten die Beklagten die zuvor von H. genutzten Räume an die G. und F. mbH i.G.; Gesellschafterin und Geschäftsführerin dieser Gesellschaft war Frau F..

Die Rechtsvorgängerin der Klägerin teilte den Beklagten mit Schreiben vom 28.05.2002 mit, dass sie Sicherungseigentümerin der Bowlingbahn sei. Sie verlangte erstinstanzlich von den Beklagten Zahlung einer Entschädigung für die Nutzung der Bowlingbahn in der Zeit von Dezember 2001 bis einschließlich Mai 2003, insgesamt 72.000,00 €. Zudem beantragte sie, die Beklagten zur zukünftigen Zahlung von monatlich 4.000,00 € für die Dauer der Nutzung der Bowlingbahn zu verurteilen.

Das Landgericht wies die Klage ab. Hiergegen wendet sich die Klägerin mit ihrer Berufung, wobei sie in der Berufungsbegründung einen bezifferten Zahlungsantrag für die Zeit von Dezember 2001 bis einschließlich Mai 2004, d. h. Verurteilung zur Zahlung von 120.000,00 € nebst Zinsen, ankündigte und den Antrag auf Verurteilung zur zukünftigen Leistung dahingehend änderte, dass sie Zahlungen beginnend ab dem 03.06.2004 fordere.

Mit rechtskräftigem Beschluss vom 29.07.2004 verwarf der Senat die Berufung der Klägerin als unzulässig, soweit sie sich gegen die Abweisung ihres Antrages auf Verurteilung der Beklagten zur Zahlung von Nutzungsentschädigung ab Juni 2003 wendet.

Zur Begründung ihrer Berufung trägt die Klägerin vor, die Beklagten hätten mit Vertrag vom 30.11.2001 die zuvor von H. genutzten Räume einschließlich der Bowlingbahn an die Nachfolgemieterin F. vermietet. Deswegen schuldeten die Beklagten Nutzungsherausgabe nach den Regeln des Eigentümer-Besitzer-Verhältnisses, ferner entsprechend § 1214 Abs. 1 BGB und letztendlich auch wegen unerlaubter Handlung, denn die Beklagten hätten ihr Vermieterpfandrecht geltend gemacht, obwohl ihre Forderungen durch eine am 14.03.2001 gestellte Bürgschaft über 1.000.000,00 DM abgesichert seien.

Die Klägerin beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner unter Abänderung des landgerichtlichen Urteils zu verurteilen, an sie 72.000,00 € nebst Zinsen i. H. v. 5 % über dem Basiszinssatz seit dem 03.09.2002 zu zahlen.

Die Beklagten beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie wenden ein, nicht der Mieter H. habe eine Bürgschaft über 1.000.000,00 DM beigebracht. Vielmehr habe die Gesellschaft bürgerlichen Rechts, bestehend aus der Fa. HG H. GmbH und der Fa. R.I.A.D. AG, eine Mietausfallbürgschaft der Landesbank B. i. H. v. zunächst 1.000.000,00 DM, später 702.522,54 DM gestellt.

Im Übrigen stünden der Klägerin Ansprüche auf Nutzungsherausgabe oder Nutzungsentschädigungen nicht zu, denn es sei zweifelhaft, ob sie überhaupt Sicherungseigentümerin der Bowlingbahn geworden sei. In der Vereinbarung sei die zur Sicherheit übereignete Sache lediglich als "Bowlingbahnen mit Zubehör" bezeichnet, somit nicht hinreichend bestimmt; es handele sich nämlich um eine Sachgesamtheit. Zudem seien die Beklagten nicht Besitzer der Bowlingbahn, denn sie hätten nach Beendigung des vorangegangen Mietverhältnisses von dem Mieter H. nicht den unmittelbaren Besitz an der Bowlingbahn erlangt. Die Übergabe der Räumlichkeiten und auch die Übergabe der Bowlingbahn hätten nämlich er und die Nachfolgemieterin F. vollzogen, ohne die Beklagten hierbei einzubeziehen. Frau F. sei die Lebensgefährtin des Mieters H. und habe zuvor in dessen Betrieb mitgearbeitet. Zwischen den Beklagten und Frau F. sei auch kein Besitzmittlungsverhältnis zustande gekommen. Schließlich würden sie, die Beklagten, aus der Überlassung der Bowlingbahn, so diese ihnen zuzurechnen sei, keine Nutzungen ziehen, denn in dem Mietverhältnis mit H. hätten sie eine monatliche Miete von 17,00 DM/qm erzielt. Ausweislich des Mietvertrages mit Frau F. zahle diese jedoch lediglich 11,00 DM monatlich/qm. Diese Reduzierung der Miete um 6,00 DM/qm zeige, dass in der mit Frau F. vereinbarten Miete keine Anteile enthalten seien, die das Entgelt für die Nutzung der Bowlingbahn abdecke. Würde man von der mit Frau F. vereinbarten Netto-Miete i. H. v. 9.319,32 € den Nutzungsanteil für die Bowlingbahn mit 4.000,00 € abziehen, so verbliebe für die Fläche eine monatlich Miete von nur 5.319,32 €, was einem Quadratmeterpreis von nur 3,21 € entspreche. Dies zeige, dass die Bowlingbahn gerade nicht mitvermietet sei und die Parteien des nachfolgenden Mietvertrages mit Frau F. auch nicht die Vorstellung verfolgt hätten, dass mehr als die Räumlichkeiten Gegenstand des Mietvertrages sei.

II.

Nach rechtskräftiger Abweisung des Anspruchs auf Nutzungsentschädigung oder -herausgabe für die Zeit ab Juni 2003 sind Gegenstand der Berufung nur noch Ansprüche für die Monate Dezember 2001 bis Mai 2003 (18 x 4.000 € = 72.000,00 €). Die Berufung ist teilweise begründet.

1.

Die Klägerin ist berechtigt, diese Ansprüche geltend zu machen. Die Einwände der Beklagten gegen die Aktivlegitimation der Klägerin sind unbegründet.

a)

Die Klägerin hat Sicherungseigentum an der Bowlingbahn erworben.

Der schriftliche Vertrag ist überschrieben mit "Sicherungsübertragung einzeln bestimmter Sachen". Das Übereignungsobjekt wird bezeichnet mit "1 Bowlingbahnen mit Zubehör", wobei es weiter heißt, dass das Eigentum vorbehalten sei für M. H.. Der Standort des Sicherungsguts wird mit "B. K. W., H.-H.-R. 120 c in S." angegeben. Damit ist hinreichend klargestellt, dass die Bowlingbahn mit Zubehör, die vor der Sicherungsübertragung in das Mietobjekt eingebracht wurde und sich in dem Bowlingcenter befindet, Gegenstand der Sicherungsübereignung ist. Dem Bestimmtheitsgebot ist mithin genügt.

b)

Die Bowlingbahn wurde mit Einbau nicht gem. § 94 BGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks, denn der Mieter H. hat sie nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grundstück verbunden.

c)

Das Insolvenzverfahren über das Vermögen des H. steht der Aktivlegitimation der Klägerin nicht entgegen, denn der Insolvenzverwalter hat seine seine Ansprüche auf Herausgabe und Verwertung der Bowlingbahn an die Klägerin abgetreten.

2.

Die Beklagten sind wegen ungerechtfertigter Bereicherung gem. §§ 812 Abs. 1, 818 Abs. 1 BGB zur Herausgabe dessen verpflichtet, was sie durch Nutzung der Bowlingbahn erlangt haben.

a)

Der Anspruch auf Nutzungsherausgabe ist wegen Eingriffskondiktion gem. § 812 BGB begründet, denn die unberechtigte Nutzung ist ein Eingriff in das Eigentum (vgl. BGH NJW 2002, 60 = NZM 2001, 1149). Dies gilt auch für die Vermietung fremden Eigentums; der Vermieter wird unmittelbar auf Kosten des Eigentümers bereichert. Zwar lehnt der Bundesgerichtshof bei der unberechtigten Untervermietung einen Rückgriff auf das Bereicherungsrecht ab (BHGZ 131, 297 = NJW 1996, 838 = ZIP 1996, 232); maßgeblich ist hierbei, dass dem Mieter im Grundsatz das Nutzungsrecht zusteht. Vorliegend waren jedoch die Beklagten zur Nutzung der Bowlingbahn nicht berechtigt; insbesondere gab ihnen das Vermieterpfandrecht, sofern es zu ihren Gunsten entstanden sein sollte, kein Nutzungs-, sondern nur ein Besitzrecht.

b)

Durch Vermietung der Bowlingbahn haben die Beklagten Nutzungen i. S. d. § 100 BGB gezogen. Hierzu zählen gem. § 99 Abs. 3 BGB die Rechtsfrüchte, d. h. die durch Vermietung erzielten Erträge.

Da die Bowlingbahn zumindest Zubehör der Mieträume ist, ist widerleglich zu vermuten, dass die Beklagten sie mit den Mieträumen an die G. und F. mbH vermietet haben; der BGH wendet § 314 BGB a. F. (jetzt § 311c BGB) auf den Mietvertrag entsprechend an (BGHZ 65, 86, 88; BGH NZM 2000, 36 = ZMR 2000, 76).

Ihre Behauptung, an die von Frau F. betriebene Gesellschaft nur die Räumlichkeiten vermietet und mit ihr nur ein Entgelt für deren Gebrauch vereinbart zu haben, haben die Beklagten nicht bewiesen. Die Zeugin F. hat hierzu bekundet, dass sie zuvor im Restaurant des Mieters H. angestellt gewesen sei und gewusst habe, dass H. die Bowlingbahn einbauen ließ. Nach Beendigung des Mietverhältnisses mit H. habe sie bzw. die von ihr gegründete G. und F. GmbH das Mietobjekt angemietet. Auf Nachfrage, ob sie unter "Mietobjekt" allein die Räumlichkeiten oder die Mieträume einschließlich der Bowlingbahn verstehe, erklärte die Zeugin, sie meine die Mieträume einschließlich der Bowlingbahn. Im schriftlichen Mietvertrag stehe nämlich "Objekt wie gesehen". Auch habe sie, die Zeugin, gewusst, dass die Vermieter ihr Vermieterpfandrecht ausgeübt hätten, und daher habe sie angenommen, dass sie die Bowlingbahn mit miete. Bei den Vertragsverhandlungen sei allerdings über die Bowlingbahn nicht ausdrücklich gesprochen worden. In tatsächlicher Hinsicht seien die Rückgabe des Mietobjekts durch H. an Frau P. als Vertreterin der V.gesellschaft und die Übergabe an sie als neue Mieterin zeitlich zusammengefallen. Diese Aussage steht in Einklang mit einer früheren schriftlichen Äußerung der Zeugin gegenüber der Rechtsvorgängerin der Klägerin.

Der von den Beklagten benannte Zeuge G., der Geschäftsführer der V.gesellschaft ist, hat bekundet, nicht selbst die Weitervermietung an Frau F. verhandelt zu haben. Frau P. habe dies vor Ort vollzogen und ihm gegenüber geschildert, dass in ihrer Anwesenheit Herr H. die Räumlichkeiten an Frau F. übergeben habe. Echte Vertragsverhandlungen habe es nicht gegeben, das Mietobjekt sei auf Wunsch des Herrn H. an Frau F. weiter vermietet worden. Auf Nachfrage bestätigte der Zeuge, dass die von ihm vertretene V.gesellschaft die Bowlingbahn zur Verwertung ihres Vermieterpfandrechts in Besitz genommen habe.

Diese beiden Aussagen geben hinreichende Anhaltspunkte dafür, dass die Bowlingbahn ebenfalls Teil des Mietobjekts im Mietverhältnis der Beklagten mit der G. und F. GmbH war. Wenn es im Mietvertrag "Objekt wie gesehen" heißt, so spricht dies dafür, dass Frau F. das Mietobjekt einschließlich der Bowlingbahn anmietete. Insbesondere war es das Anliegen der Beklagten, das Vermieterpfandrecht zu verwerten und wenn sie, nachdem sie die Bowlingbahn in Besitz genommen hatten, diese sogleich an die von Frau F. gegründete Gesellschaft überließen, so deutet auch dies darauf hin, dass sie Teil des Mietobjekts war.

Der Senat geht somit davon aus, dass die im Mietverhältnis der Beklagten mit der G. und F. GmbH vereinbarte Miete das Entgelt für den Gebrauch der Bowlingbahn einschloss. Dem steht nicht entgegen, dass in dem zweiten Mietverhältnis die Miete niedriger war als in dem Mietverhältnis mit H.; dies beruht auf dem gerichtsbekannten Sinken der Mieten für gewerbliche Objekte. Auch die Mietpreisberechnung (11,00 DM/m²/Monat bei 1.657 m²) zwingt nicht zu der Annahme, dass lediglich die Räume mit Restaurant vermietet wurden.

c)

Der Anspruch auf Nutzungsherausgabe besteht für die Zeit ab Überlassung an die G. und F. mbH (ab Dezember 2001) bis Mai 2003 und ist zeitlich nicht deshalb begrenzt, weil das Recht des Mieters H., die Bowlingbahn als eine von ihm in die Mieträume eingebrachte Einrichtung gem. § 539 Abs. 2 BGB wegzunehmen, seit Ende Mai 2002 verjährt ist.

Nach Rückgabe des Mietobjekts bleibt der Vermieter verpflichtet, die Wegnahme von Einrichtungen zu dulden, mit denen der Mieter die Mietsache versehen hat (§§ 539 Abs. 2, 258 BGB). Dies zu dulden kann er nach Eintritt der Verjährung (§ 548 Abs. 2 BGB) verweigern und er ist sodann dauerhaft zum Besitz der zurückgelassenen Einrichtung berechtigt; der Besitzberechtigte schuldet dem Mieter unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt Nutzungsersatz (BGHZ 81, 146 = NJW 1981, 2564 = ZIP 1981, 1095).

Diese sachenrechtlichen Auswirkungen der Verjährung des Wegnahmerechts greifen vorliegend nicht ein, weil dem Mieter H. die in den Mieträumen zurückgelassene Bowlingbahn nicht gehörte. § 539 Abs. 2 BGB gibt dem Mieter zweifelsfrei das Recht, auch Einrichtungen, die ihm nicht gehören, zu entfernen, so dass der Vermieter auch gegenüber dem Anspruch des Mieters auf Gestattung der Wegnahme einer dem Mieter nicht gehörenden Einrichtung die Verjährungseinrede erheben kann. §§ 539 Abs. 2, 258 und 548 BGB als Regeln zum Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter besagen indessen nichts zum Verhältnis des Vermieters zum Eigentümer der Sache. Die allgemeinen Regeln zum Verhältnis des Eigentümers zum berechtigten oder unberechtigten Besitzer der Sache sehen jedenfalls nach sechsmonatiger Besitzzeit eine dingliche Wirkung zum Nachteil des Eigentümers nicht vor. Gründe, die es rechtfertigen, die speziell mietrechtliche Verjährungsregelung zu Lasten eines am Mietverhältnis nicht beteiligten Dritten wirken zu lassen, bestehen daher zweifelsfrei jedenfalls dann nicht, wenn der Vermieter weiß, dass die eingebrachte Sache dem Mieter nicht gehört.

Auch wenn der Vermieter bei Erlangung des Besitzes an der Einrichtung und bei Eintritt der Verjährung des Wegnahmerechts gutgläubig das Eigentum des Mieters annimmt, erlangt er gegenüber dem Eigentümer kein fortdauerndes Besitz- und Nutzungsrecht, das letztlich das Eigentum aushöhlen würde. Die Regeln zum gutgläubigen Rechtserwerb sind nicht entsprechend anzuwenden. Zwar verschafft der Mieter dem Vermieter mit Rückgabe des Mietobjekts auch den Besitz der Einrichtung. Das bestandskräftige Besitz- und Nutzungsrecht erlangt der Vermieter jedoch nicht aufgrund eines den Besitzübergang begleitenden Rechtsgeschäfts (vgl. BGHZ 34, 122; BGHZ 34, 154; BGHZ 119, 75, zur Ablehnung des gutgläubigen Erwerbs des Unternehmerpfandrechts), sondern als gesetzliche Folge der Verjährung. Es fehlt die den gutgläubigen Rechtserwerb rechtfertigende Konstellation, dass das Vertrauen des Erwerbenden an den Besitz dessen anknüpft, der ihm das Eigentum überträgt; insbesondere ist der redliche Geschäftsverkehr, dessen Schutz der Gutglaubenserwerb dient, nicht betroffen.

d)

Da die Beklagten den Eingriff in fremdes Eigentum gemeinschaftlich begangen und gemeinschaftlich die Nutzungen gezogen haben, haften sie nach § 421 BGB als Gesamtschuldner. Hierfür spricht auch, dass sie in Gesellschaft bürgerlichen Rechts Eigentümer des Grundstücks sind.

3.

a)

Den monatlichen Nutzungsersatz schätzt der Senat gem. § 287 ZPO auf 2.236,63 €.

Zur Höhe des monatlichen Nutzungswerts ist der Rechnung der Klägerin, die von dem Neuwert (922.000 DM) ausgeht und diesen auf zehn Jahre abschreibt, nicht zu folgen. Vielmehr sind der Nutzungswert der Mieträume und der der Bowlingbahn ins Verhältnis zu setzen; danach ist der auf die Bowlingbahn entfallene prozentuale Anteil der im Mietverhältnis mit der Nachfolgemieterin vereinbarten Miete zu ermitteln.

Demgemäß veranschlagt der Senat den Nutzungswert der Bowlingbahn wie folgt:

Der Ertragswert der Bowlingbahn lässt sich ausgehend vom Anschaffungspreis ermitteln. Diesen sowie die Finanzierungskosten will der Betreiber erwirtschaften, auch will er daran verdienen. Daher sind auf den Anschaffungspreis für Finanzierungskosten und Gewinn sowie sonstige Unkosten 25 % aufzuschlagen. Als Ertragswert der Bahn sind demnach 1.252.500 DM anzusetzen.

Für den Ertragswert der Räumlichkeiten ist Ausgangsbetrag die im Mietvertrag mit Frau F. vereinbarte Nettojahresmiete (18.227,00 DM x 12). Diese mit 18 (Jahren) multipliziert ergibt 3.937.032 DM.

Der Ertragswert der Räume und der Bahn beträgt 5.189.532 DM. Davon entfallen etwa 24 % auf die Bowlingbahn. Die monatliche Nutzungsentschädigung beträgt demnach 24 % von 18.227,00 DM = 4.374,48 DM bzw. 2.236,63 €.

Diesen Betrag schulden die Beklagten für die Monate Dezember 2001 bis Mai 2003, also 2.236,63 € x 18 = 40.259,34 €.

b)

Ein Teilbetrag vom 24.800,00 € ist wegen Verzugs gem. §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 Satz 1 BGB ab dem 15.03.2003 zu verzinsen, weil die Klägerin diesen Betrag (monatlich 1.500,00 € für die Zeit von Dezember 2001 bis März 2003) mit Schreiben vom 05.03.2003 unter Fristsetzung bis zum 14.03.2003 angemahnt hat. Im Übrigen sind Rechtshängigkeitszinsen gem. § 291 Satz 1 BGB zu entrichten.

Der Zinssatz ergibt sich aus §§ 288 Abs. 1 Satz 2, 291 Satz 2 BGB.

III.

Die Kostenentscheidung ergeht gem. §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 1, 100 Abs. 4 ZPO.

Den Streitwert der Berufung setzt der Senat auf 240.000,00 € fest. 120.000,00 € machte die Klägerin mit den Antrag zu 1. der Berufungsbegründung geltend; den Wert des Antrags auf Verurteilung zur zukünftigen Leistung reduziert sich um den Anteil, um den die Klägerin bei im Übrigen gleichen Streitgegenstand den bezifferten Zahlungsantrag gegenüber dem erstinstanzlichen Antrag erhöht hat.

Der Ausspruch zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Zu der bislang höchstrichterlich nicht geklärten Frage zu, ob die sachenrechtlichen Wirkungen der Verjährung des Wegnahmerechts auch eine dem Mieter nicht gehörende Einrichtung erfasst, lässt der Senat die Revision zu; im Übrigen besteht dazu kein Anlass.

Ende der Entscheidung