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Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
Beschluss verkündet am 08.12.2006
Aktenzeichen: 2 W 111/06
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 15 Abs. 2
WEG § 16 Abs. 3
WEG § 21 Abs. 3
WEG § 22 Abs. 1
1. Voraussetzung einer sog. modernisierenden Instandsetzung ist stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich machen würde.

2. Liegt eine bauliche Veränderung vor, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und hat ein Wohnungseigentümer der Maßnahme nicht zugestimmt, so ist er nach § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG grundsätzlich nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Das gilt auch dann, wenn er unvermeidbar aus der Maßnahme Nutzungen zieht, weil er hiervon wegen der Beschaffenheit der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden kann.


2 W 111/06

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. vom 07.07.2006 und des Beteiligen zu 2. vom 06.07.2006 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg vom 27.06.2006 am 08.12.2006 beschlossen:

Tenor:

Die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. und des Beteiligen zu 2. werden zurückgewiesen.

Die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerden werden den Beteiligten zu 3. und 2. jeweils zur Hälfte auferlegt.

Von den außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 1. trägt der Beteiligte zu 2. die Hälfte. Im Übrigen trägt jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst.

Der Geschäftswert beträgt 18.803,07 Euro.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 3. verlangen von der Beteiligten zu 1. Zahlung des auf sie entfallenden Anteils einer Sonderumlage für die Durchführung einer Fassadensanierung. Der Beteiligte zu 2. ist ebenfalls Wohnungseigentümer der Anlage.

Die 5 Wohnblöcke der Anlage mit 81 Wohnungen wurden 1973/1974 mit einer vorgehängten hinterlüfteten Fassade errichtet, die 1996 für 400.000,00 DM neu gestrichen wurde. 1999 wies die Fassade erneut Verschmutzungen auf. In der Folgezeit erörterten die Wohnungseigentümer, ob die Fassade erneut gestrichen oder grundlegend saniert werden sollte. In der Versammlung am 6.05.2004 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Erneuerung der Fassade mit einem Wärmedämmsystem (TOP 5 des Protokolls). In der Versammlung am 21.04.2005 beschlossen die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Ausführung der Sanierung in Keramik mit dem System Ker-Aion und die damit verbundene nach Miteigentumsanteilen umzulegende Sonderumlage von 1.685.348,56 Euro (TOP 3 b des Protokolls). Die Beteiligte zu 1. nahm an den Versammlungen nicht teil. Die Beschlüsse wurden nicht angefochten. Die Beteiligten zu 3. haben am 1.08.2005 mit der Ausführung der beschlossenen Fassadensanierung begonnen.

Die Beteiligten zu 3. haben am 3.08.2005 beantragt, die Beteiligte zu 1. zu verpflichten, zu Händen des Verwalters ihren Anteil an der Sonderumlage in Höhe von 22.078,07 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Dem ist das Amtsgericht durch Beschluss vom 10.10.2005 in der berichtigten Fassung vom 21.10.2005 nachgekommen. Hiergegen haben die Beteiligte zu 1. und der Beteiligte zu 2., gegen den die Beteiligten zu 3. im Verfahren 69 II 30/05 AG Flensburg gleichfalls eine anteilige Sonderumlage wegen der Fassadensanierung in Höhe von 25.111,69 Euro geltend gemacht haben, sofortige Beschwerde eingelegt. Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2. als unzulässig verworfen. Auf die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat es unter Änderung des angefochtenen Beschlusses diese verpflichtet, zu Händen des Verwalters 3.275,00 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Gegen den Beschluss des Landgerichts, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bl. 341 - 353 d.A.), richten sich die sofortigen weiteren Beschwerden der Beteiligten zu 3. und 2. Die Beteiligten zu 3. erstreben die Verpflichtung der Beteiligen zu 1., weitere 18.803,07 Euro zu zahlen, der Beteiligte zu 2. will erreichen, dass "auch auf seine sofortige Beschwerde" die Beteiligte zu 1. verpflichtet wird, zu Händen des Verwalters 3.275,00 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Die Beteiligte zu 1. ist dem Rechtsmittel der Beteiligten zu 3. entgegengetreten.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29, 20, 22 FGG zulässigen sofortigen weiteren Beschwerden sind unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 FGG, 546 ZPO).

1. Das Landgericht hat mit Recht die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2. als unzulässig verworfen. Diesem fehlte im vorliegenden Verfahren die Beschwerdebefugnis, weil der Beschluss des Amtsgerichts unmittelbar ausschließlich materielle subjektive Rechte der Beteiligten zu 1. beeinträchtigte (§ 20 Abs. 1 FGG; vgl. BGH FGPrax 2003, 254, 255). Dem steht § 45 Abs. 2 Satz 2 WEG, wonach die Entscheidung für alle Beteiligten bindend ist, entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 2. nicht entgegen. Diese Bindungswirkung hat nicht zur Folge, dass die Gerichte im Verfahren 69 II 30/05 im Verhältnis zum Beteiligten zu 2. gleichinhaltlich wie im vorliegenden Verfahren entscheiden müssen. Er übersieht, dass beide Verfahren unterschiedliche Streitgegenstände haben, nämlich hier die Zahlungspflicht der Beteiligten zu 1. und im anderen Verfahren seine Zahlungspflicht. Die Frage der Nichtigkeit des Wohnungseigentümerbeschlusses vom 21.04.2005, von deren Beantwortung die Zahlungspflicht abhängt, ist in beiden Verfahren nicht gemeinsamer Streitgegenstand, sondern nur eine gemeinsame Vorfrage, über die deshalb im vorliegenden Verfahren nicht mit Rechtskraft entschieden wird und über die im Verfahren 69 II 30/05 abweichend entschieden werden kann (vgl. Zöller/Vollkommer, ZPO, 26. Aufl., Vor § 322 Rn. 34, 28 und 36 m.w.Nw.). Die Bindungswirkung des § 45 Abs. 2 WEG beschränkt sich auf die Zahlungsverpflichtung der Beteiligten zu 1.

2. Hinsichtlich der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 1. hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt:

Die Beteiligte zu 1. sei nach § 16 Abs. 3 Hs. 2 WEG nicht verpflichtet, den auf sie entfallenden Teil der Sonderumlage vollen Umfangs zu zahlen, weil sie der beschlossenen Sanierung nicht nach § 22 Abs. 1 WEG zugestimmt habe. Der nicht angefochtene Mehrheitsbeschluss über die Erhebung der Sonderumlage vom 21.04.2005 stehe dem nicht entgegen. Er sei mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig, soweit die Umlage Kosten betreffe, die für eine über die ordnungsmäßige Instandsetzung hinausgehende bauliche Veränderung anfielen, und § 16 Abs. 3 Hs. 2 WEG dadurch abbedungen werde. Die beschlossene Fassadensanierung stelle eine bauliche Veränderung dar. Zwar könne auch die Erneuerung einer Fassadenverkleidung unter Anbringung eines zusätzlichen Wärmeschutzes unter bestimmten Voraussetzungen als Instandsetzungsmaßnahme angesehen werden. Hier habe aber die Kammer nicht feststellen können, dass die alte Fassade gravierende Beschädigungen aufgewiesen habe, die eine Erneuerung erforderlich machten. Nach den eingereichten Fotos sei sie an den Wetterseiten lediglich oberflächlich verschmutzt. Sie sei nicht undicht. Die Vernehmung der Zeugen habe nicht ergeben, dass Feuchtigkeit, die in fünf Wohnungen aufgetreten sei, auf Mängel der Fassade zurückzuführen gewesen sei. Die Wärmedämmung entspreche dem Stand von vor 30 Jahren und das Mauerwerk sei teilweise fehlerhaft. Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei Anlass für die beschlossene Sanierung nicht eine akute Reparaturbedürftigkeit der Fassade, sondern der - verständliche - Wunsch der Mehrheit der Eigentümer, die von ihnen selbst bewohnte Anlage optisch aufzuwerten und durch eine bessere Wärmedämmung Energiekosten einzusparen. Hierdurch werde jedoch die Grenze zur baulichen Veränderung überschritten, da eine Amortisation der Sanierungskosten erst nach Jahrzehnten eintreten werde. Die Kostenfreistellung nach § 16 Abs. 3 Hs. 2 WEG hänge nicht davon ab, dass der nicht zustimmende Wohnungseigentümer nach § 16 Abs. 3 Hs. 1 EG auch von den Nutzungen ausgeschlossen sei. Es sei jedoch unbillig, die Beteiligte zu 1. völlig von Kosten freizustellen. Sie müsse sich an den Kosten beteiligen, soweit als ordnungsgemäße Instandsetzungsmaßnahme ein neuer Anstrich der Fassade in Betracht gekommen wäre. Ein solcher Anstrich wäre möglich und auch erforderlich. Die Kosten seien auf 250.000,00 Euro zu schätzen, so dass die Beteiligte zu 1. verpflichtet sei, entsprechend ihrem Anteil von 131/10.000 3.275,00 Euro zu zahlen.

Diese Ausführungen halten der rechtlichen Nachprüfung Stand. Die Beteiligte zu 1. ist nicht zur Zahlung der am 21.04.2005 beschlossenen Umlage verpflichtet, weil - wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat - (a) die Fassadenrenovierung eine bauliche Veränderung darstellt, die über die ordnungsgemäße Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgeht (§§ 22 Abs. 1, 16 Abs. 2, 15 Abs. 2, 21 Abs. 3 WEG), und (b) der Umlagebeschluss wegen Verstoßes gegen § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig ist.

a) Zwar ist allgemein anerkannt, dass die Wohnungseigentümer im Rahmen der ordnungsgemäßen Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums nicht darauf beschränkt sind, bei notwendig gewordenen Renovierungsarbeiten oder Ersatzbeschaffungen lediglich den früheren Zustand wiederherzustellen. In einem gewissen Rahmen kann eine Instandsetzung über die Reproduktion hinausgehen, wenn sie die technisch bessere und wirtschaftlich sinnvollere Lösung ist und damit dem technischen Fortschritt und den allgemeinen Änderungen in den Lebensgewohnheiten und insbesondere dem Wohnverhalten Rechnung getragen wird (sog. modernisierende Instandsetzung - vgl. Gottschalg NZM 2001, 729, 732 m.w.Nw.). Voraussetzung bleibt jedoch stets ein schwerwiegender Mangel des Gemeinschaftseigentums, der dessen Reparatur von einem gewissen Gewicht oder dessen Erneuerung erforderlich macht (Gottschalg a.a.O. Seite 732 und 733; hinsichtlich einer Fassadenrenovierung: HansOLG WuM 1999, 55; OLG Düsseldorf NZM 2000, 1067, 1068; NZM 2002, 704; NZM 2003, 28; BayOblG NJW-RR 1989, 1293; NZM 2002, 75).

Hieran fehlt es vorliegend. Nach den Feststellungen des Landgerichts auf Grund der Auswertung der eingereichten Fotos und der Vernehmung der Zeugen Dahm, Nickel und Brothage wies die alte Fassade keine schwerwiegenden Mängel auf. Insbesondere war sie nicht undicht und führte ihre Beschaffenheit nicht zu Feuchtigkeitsschäden. Zweck der Sanierung war nicht eine akute Reparaturbedürftigkeit, sondern eine optische Aufwertung und die Einsparung von Energiekosten durch eine bessere Wärmedämmung. An diese Tatsachenwürdigung ist das Rechtsbeschwerdegericht gebunden, weil das Landgericht den maßgebenden Sachverhalt ausreichend ermittelt (§ 12 FGG), sich bei der Beurteilung des Beweisstoffs mit allen wesentlichen Umständen auseinandergesetzt (§ 25 FGG) und hierbei nicht gegen Beweisregeln und Verfahrensvorschriften (§ 15 FGG) verstoßen hat (vgl. Keidel/Meyer-Holz, FGG, 15. Aufl., § 27 Rn. 42 m.w.Nw.). Wenn die Beteiligten zu 3. in ihrer weiteren Beschwerde die Beweise abweichend würdigen, ist dies unerheblich. Insbesondere verkennen sie, dass die Feuchtigkeitserscheinungen der letzten Jahre in (nur) 5 Wohnungen von insgesamt 81 Wohnungen auf Mängel im Mauerwerk zurückzuführen sind, die "lokal" beseitigt werden können, und ein neuer Anstrich der Fassade mit üblicher Haltbarkeitsdauer möglich ist, wie schon daraus hervorgeht, dass diese Variante in der Versammlung am 6.05.2004 nach sachverständiger Beratung neben der Erneuerung zu Abstimmung gestellt wurde (Ergebnis: 2.365/10.000 Miteigentumsanteile dafür). Die Frage, ob im Hinblick auf die Wärmedämmung eine Kosten- /Nutzenanalyse (Amortisation) erforderlich ist (so KG NJWE-MietR 1996, 133; dagegen BayObLG NZM 2002, 75) kann offenbleiben.

b) Da nach allem von einer baulichen Veränderung auszugehen ist, die eine ordnungsgemäße Instandsetzung überschreitet, und die Beteiligte zu 1. der Maßnahme nicht zugestimmt hat, ist sie grundsätzlich nach § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht verpflichtet, sich an den Kosten zu beteiligen. Es kann offenbleiben, ob diese Vorschrift nur dann eingreift, wenn der Wohnungseigentümer im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Veränderung in seinen Rechten nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt wird (so BayObLGZ 1989, 437, 441; WuM 1996, 787, 789) oder auch im Falle einer solchen Beeinträchtigung (OLG Hamm NJW-RR 1997, 970, 971; Gottschalg in NZM 2004, 529 m.w.Nw.). Denn es ist nicht ersichtlich, dass der Beteiligten zu 1. aus der beschlossenen Fassadensanierung, die in jeder Hinsicht eine Verbesserung bringt, ein Nachteil erwächst (vgl. BayObLG NZM 2002, 869, 871; NJW-RR 1993, 206, 207).

§ 16 Abs. 3 Satz 2 WEG ist entgegen der Auffassung des Amtsgerichts auch nicht deshalb unanwendbar, weil die Beteiligte zu 1. unvermeidbar aus der Maßnahme entgegen § 16 Abs. 3 Satz 1 WEG Nutzungen zieht, weil sie hiervon wegen der Beschaffenheit der Maßnahme nicht ausgeschlossen werden kann. Denn würde man in einem solchen Fall den Wohnungseigentümer doch zwingen, sich voll an den Kosten zu beteiligen, müsste ihm auch ein Vetorecht gegen die Maßnahme eingeräumt werden, welches ihm § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG gerade nicht gibt (BayObLG ZMR 1987, 190; Staudinger/Bub, 2005, § 16 Rn. 261 m.w.Nw.). Die Beteiligten zu 3. sind indessen nicht gehindert, zu gegebener Zeit Ansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 ff. BGB jedenfalls wegen eventuell ersparter Heizkosten wegen einer verbesserten Wärmedämmung gegen die Beteiligte zu 1, geltend zu machen (BayObLG NJW 1981, 690, 691; OLG Hamm NZM 2002, 874; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 27 m.w.Nw.; Gottschalg in NZM 2004, 529), die vorliegend jedoch nicht zur Entscheidung stehen.

Der grundsätzlichen Freistellung von einer Kostenbeteiligung steht auch nicht entgegen, dass der Mehrheitsbeschluss über die Umlage vom 21.04.2005 mangels Anfechtung nach § 23 Abs. 4 WEG bestandskräftig geworden ist. Dieser Beschluss ist, soweit er gegen § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG verstößt, wegen fehlender Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer grundsätzlich nichtig (Palandt/ Bassenge, WEG, 66. Aufl., § 22 Rn. 29; Engelhardt in MünchKomm, WEG, 4. Aufl., § 23 Rn. 17; Staudinger/Bub a.a.O. § 16 WEG Rn. 263; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 22 Rn. 255; Weitnauer/Gottschalg, WEG, 9. Aufl., § 16 Rn. 57a; Gottschalg in NZM 2004, 529, 530 - jeweils m.w.Nw.; str., a.A. Bielefeld DWE 2001, 5, 11). Der Umstand, dass die Wohnungseigentümer über die Vornahme baulicher Veränderungen durch Beschluss entscheiden (vgl. BGH, Beschluss vom 20.09.2000 - V ZB 58/99 - NJW 2000, 3500, 3503), rechtfertigt keine andere Beurteilung. Diese Kompetenz umfasst nicht auch die Rechtsmacht, durch Beschluss die Kostentragung abweichend von § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG zu regeln. Eine entsprechende "Annex-Kompetenz" oder "Kompetenz des Sachzusammenhangs" ist aus Gründen der Rechtssicherheit nicht gegeben. Der einer baulichen Veränderung nicht zustimmende Wohnungseigentümer muss auf die Kostenfreistellung, die eindeutig im Gesetz angeordnet ist und dem eindeutigen Gerechtigkeitsgebot entspricht, vertrauen dürfen, ohne den hiervon abweichenden Wohnungseigentümerbeschluss anfechten zu müssen. Soweit in der älteren Rechtsprechung - ohne nähere Erörterung dieser Frage - vertreten worden ist, dass der Verstoß eines Mehrheitsbeschlusses gegen § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG nicht zur Nichtigkeit führt (vgl. BayObLGZ 1977, 89, 92; NJW 1981, 690, 691; OLG Braunschweig MDR 1977, 583; OLG Frankfurt OLGZ 1979, 145, 146; OLG Hamm NJW-RR 1995, 909, 910), ist diese Auffassung mit Rücksicht auf die vorerwähnte Entscheidung des Bundesgerichtshofs überholt. Der Fall ist nicht anders zu beurteilen, als wenn ein vereinbarter oder gesetzlicher Kostenverteilungsschlüssel geändert werden soll. Auch dies wäre nur durch eine Vereinbarung und nicht durch einen Mehrheitsbeschluss zulässig (vgl. BGH a.a.O.).

Die Nichtigkeit ergreift den Mehrheitsbeschluss vom 21.04.2005 allerdings nur insoweit, als er gegen § 16 Abs. 3 Satz 2 WEG verstößt. Im übrigen - insbesondere wegen der bestandskräftigen Entscheidung der Wohnungseigentümer über die Ausführung der Sanierungsmaßnahme und der zustimmenden Wohnungseigentümer (vgl. BGH a.a.O.) - ist er wirksam, weil anzunehmen ist, dass die Wohnungseigentümer nicht anders entschieden hätten, wäre ihnen die Nichtigkeit bekannt gewesen (§ 139 BGB). Sie haben in Kenntnis der rechtlichen Problematik Anfang August 2005 mit der Sanierung begonnen und diese auch während des Verfahrens fortgesetzt.

c) Mit Recht hat das Landgericht die Beteiligte zu 1. für verpflichtet gehalten, anteilig den Betrag zu entrichten, der auf sei entfallen wäre, wenn die Wohnungseigentümer als Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung den Anstrich der Gebäude beschlossen hätten. Gegen die Berechnung der Kosten in anteiliger Höhe von 3.275,00 Euro bestehen keine Bedenken.

3. Es entspricht der Billigkeit, dass die Beteiligten im Umfang ihres jeweiligen Unterliegens die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde tragen (§ 47 Satz 1 WEG). Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten ist es billig, abweichend vom Grundsatz, dass jeder Beteiligte seine außergerichtlichen Kosten selbst trägt, den Beteiligten zu 2. anteilig mit diesen Kosten zu belasten, weil seine Rechtsverfolgung von vornherein keine Aussicht auf Erfolg versprach (§ 47 Satz 2 WEG). Deshalb ist entgegen der Auffassung des Beteiligten zu 2. auch die Kostenentscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Im Übrigen bleibt es schon wegen der divergierenden Entscheidungen von Amts- und Landgericht beim vorerwähnten Grundsatz.

Ende der Entscheidung


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